Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HƯƠNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2018


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ..................................................................................................... vi
Danh mục bảng .............................................................................................................. vii
Danh mục biểu đồ ........................................................................................................... ix
Danh mục hình ..................................................................................................................x
Trích yếu luận án ............................................................................................................ xi
Thesis abstract............................................................................................................... xiii
Phần 1. Mở đầu ...............................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................1

1.2.

Mục tiêu của đề tài ................................................................................................3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ..............................................................................................3

1.4.

Những đóng góp mới của đề tài ............................................................................4

1.5.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ..............................................................4

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................5
2.1.

Cơ sở lý luận liên quan đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ........5

2.1.1. Một số vấn đề liên quan đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội .......5
2.1.2. Vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội ..............................................9
2.1.3. Vai trò của tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội .................................12
2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ..................................................................................................................14
2.2.

Cơ sở thực tiễn về tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của một
số nước trên thế giới và tại Việt Nam .................................................................26

2.2.1. Tạo quỹ đất của một số nước trên thế giới .........................................................26
2.2.2. Tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam ............................34
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..........................................................48

3.1.

Thời gian nghiên cứu ..........................................................................................48

3.2.

Đối tượng nghiên cứu .........................................................................................48

iii


3.3.

Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................48

3.3.1. Điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................48
3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên ......48
3.3.3. Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................48
3.3.4. Nhu cầu và khả năng tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội của thành
phố Thái Nguyên ................................................................................................49
3.3.5. Đánh giá những mặt đạt được và tồn tại của công tác tạo quỹ đất tại thành
phố Thái Nguyên ................................................................................................49
3.3.6. Đề xuất giải pháp cho công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên ............49
3.4.

Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................49

3.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..................................49

3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...................................................................49
3.4.3. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp.................................................50
3.4.4. Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu .................................................50
3.4.5. Phương pháp SWOT ...........................................................................................54
Phần 4. Kết quả và thảo luận .......................................................................................56
4.1.

Điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................56

4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên .................................................56
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ....................59
4.1.3. Đánh giá chung những thuận lợi, khó khăn về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên.........................64
4.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên ......65

4.2.1. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Thái Nguyên ................65
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai tại thành phố Thái Nguyên ......................................68
4.3.

Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................74

4.3.1. Khái quát công tác tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên ..............................74
4.3.2. Kết quả tạo quỹ của thành phố Thái Nguyên......................................................82

iv

4.3.3. Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh
tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên ..............................................................102
4.4.

Nhu cầu và khả năng tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội của thành
phố Thái Nguyên ..............................................................................................118

4.4.1. Nhu cầu tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên đến năm 2035 .....................118
4.4.2. Khả năng tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên đến năm 2035 ...................121
4.5.

Đánh giá mặt đạt được, tồn tại của công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên ..............................................................................................128

4.5.1. Những mặt đạt được .........................................................................................128
4.5.2. Những tồn tại ....................................................................................................129
4.6.

Đề xuất giải pháp cho công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên ..........131

4.6.1. Nhóm giải pháp về tài chính .............................................................................131
4.6.2. Nhóm giải pháp về chính sách ..........................................................................133
4.6.3. Nhóm giải pháp về quy hoạch ..........................................................................135
4.6.4. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện ...............................................................136
4.6.5. Nhóm giải pháp khác ........................................................................................137
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................139
5.1.

Kết luận .............................................................................................................139

5.1.

Kiến nghị...........................................................................................................139

Danh mcông trình đã công bố có liên quan đến luận án ..............................................142
Tài liệu tham khảo ........................................................................................................143
Phụ lục ..........................................................................................................................151

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

AN, QP

An ninh, quốc phòng

ATGT

An toàn giao thông

BCHTW

Ban chấp hành Trung ương

BĐS

Bất động sản

CCN

Cụm công nghiệp

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Công nghiệp hóa

CS

Cộng sự

EFA

Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Anlysis)

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPMB&QLDA

Giải phóng mặt bằng và Quản lý dự án

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu công nghiệp

KDC

Khu dân cư

KĐT

Khu đô thị

KKT

Khu kinh tế

NSNN

Ngân sách nhà nước

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng

Trang

2.1.

Các tổ chức làm nhiệm vụ tạo quỹ đất của tỉnh Thái Nguyên năm 2017 ...........45

3.1.

Chỉ số đánh giá của thang đo ..............................................................................52

3.2.

Ký hiệu các biến dùng trong đánh giá công tác tạo quỹ đất tại thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................53

4.1.

Tăng trưởng kinh tế của thành phố Thái Nguyên giai đoạn từ năm
2004-2015 ...........................................................................................................60

4.2.

Cơ cấu kinh tế của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015....................61

4.3.

Thay đổi về đơn vị hành chính của thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2004 - 2015 .........................................................................................................63

4.4.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thành phố Thái Nguyên..........................69

4.5.

Quỹ đất phân theo đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Thái Nguyên
năm 2016.............................................................................................................71

4.6.

Kết quả tạo quỹ đất để phát triển các khu dân cư, khu đô thị của thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ...................................................................85

4.7.

Kết quả tạo quỹ đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ..................................................86

4.8.

Kết quả tạo quỹ đất xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo của thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ...........................................................................87

4.9.

Kết quả tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích công cộng của thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ...........................................................................90

4.10. Kết quả tạo quỹ đất xây dựng công trình giao thông của thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ...........................................................................91

4.11. Kết quả tạo quỹ đất xây dựng công trình công cộng khác của thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ...................................................................92
4.12. Kết quả tạo quỹ đất an ninh, quốc phòng của thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2004 – 2015 ................................................................................................94
4.13. Kết quả tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang
và nghĩa địa của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 .......................96

vii


4.14. Kết quả tạo quỹ đất sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh của thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015 ............................................................97
4.15. Kết quả tạo quỹ đất một số CCN trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai
đoạn 2004 – 2015 ................................................................................................99
4.16. Kết quả kiểm định chất lượng thang đo Cronbach’s Alpha cho yếu tố ảnh
hưởng đến tạo quỹ đất .......................................................................................111
4.17. Mức độ giải thích của các biến quan sát ...........................................................112
4.18. Ma trận nhân tố xoay của các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất .....................113
4.19. Mô hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbach’s Alpha và EFA của các yếu
tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất ............................................................................114
4.20. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến tạo quỹ đất của thành phố Thái
Nguyên ..............................................................................................................115
4.21. Chỉ số đánh giá của các yếu tố đến công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái
Nguyên ..............................................................................................................116
4.22. Dự kiến kinh phí tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đến năm
2035 ..................................................................................................................124
4.23. Đánh giá các đơn vị sự nghiệp công làm nhiệm vụ tạo quỹ đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên bằng phương pháp SWOT .........................................127

viii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
TT

Tên biểu đồ

Trang

2.1.

Biến động quỹ đất phi nông nghiệp của Việt Nam, giai đoạn 2005-2014 ...........14

4.1.

GDP bình quân đầu người của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004-2015 .........60

4.2.

Biến động một số quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015 .....73

4.3.

Biến động các loại đất chính tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2004- 2015............................................................................................................74

4.4.

Ý kiến của người có đất bị thu hồi về chính sách hỗ trợ, ổn định đời sống .......104

4.5.

Ý kiến của tổ chức sử dụng đất đối với việc hiểu biết chính sách pháp luật
về đất đai ............................................................................................................104

4.6.

Ý kiến so sánh của người dân có đất bị thu hồi về giá đất tính bồi thường
với giá đất thị trường ..........................................................................................109

4.7.

Ý kiến so sánh của người dân không bị thu hồi về giá đất tính bồi thường
với giá đất thị trường ..........................................................................................109

4.8.

So sánh kinh phí phục vụ tạo quỹ đất của các đơn vị sự nghiệp công tại
thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 - 2015......................................................122

4.9.

So sánh kết quả tạo quỹ đất của các đơn vị sự nghiệp công trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 - 2015......................................................125

ix


DANH MỤC HÌNH
TT

Tên hình

Trang

2.1. Quá trình luân chuyển sử dụng đất ....................................................................... 25
3.1. Sơ đồ nghiên cứu ................................................................................................... 52
4.1. Sơ đồ thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ................................................ 57
4.2. Tổ chức sự nghiệp làm nhiệm vụ tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên .......... 75
4.3. Nhà nước thu hồi đất để giao/cho thuê thực hiện dự án đầu tư tại thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................... 78
4.4. Khái quát công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên .................................. 81

x


TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Hương
Tên Luận án: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 9 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và xác
định được các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên;
- Đề xuất các giải pháp khi thực hiện tạo quỹ đất nhằm đảm bảo hài hòa

lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu thường dùng trong nghiên
cứu của ngành quản lý đất đai như: (1) Điều tra và thu thập số liệu, tài liệu thứ
cấp từ các cơ quan. (2) Chọn điểm nghiên cứu. (3) Điều tra và thu thập số liệu,
tài liệu sơ cấp. (4) Xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu và (5) SWOT.
Kết quả chính và kết luận
Thành phố Thái Nguyên là đô thị động lực của Vùng trung du và miền núi
phía Bắc. Từ năm 2004 - 2015, tỷ lệ chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố
Thái Nguyên tăng dần đối với lĩnh vực công nghiệp - xây dựng và thương mại,
dịch vụ, giảm dần tỷ trọng ngành nông - lâm - thủy sản. Công tác tạo quỹ đất của
Thành phố có vai trò quan trọng, góp phần hoàn thành các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương. Việc tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên được thực hiện theo hai hình thức, một là Nhà nước thu hồi đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng và hai là nhà đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người
sử dụng đất để nhận quyền sử dụng đất. Song việc tạo quỹ đất theo hình thức
Nhà nước thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn chiếm ưu thế chính.

xi


Từ năm 2004 đến năm 2015, thành phố Thái Nguyên đã tạo lập được
9.061.339,96 m2 cho 624 dự án. Trong đó, hình thức tạo quỹ đất do Nhà nước thu
hồi đất chiếm ưu thế chính với 93,75% tổng dự án và 97,08% tổng diện tích quỹ
đất được tạo ra. Quỹ đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh được tạo lập
trong thời gian qua lớn nhất (2.724.410,63 m2), tiếp đến quỹ đất để phát triển các
khu dân cư, khu đô thị (2.382.136,37 m2), quỹ đất sử dụng cho mục đích công
cộng (2.124.762,15 m2) và quỹ đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng là
thấp nhất (80.891,60 m2). Tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên trong thời

gian vừa qua đã có những thành công nhất định, góp phần thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, công tác này hiện vẫn còn nhiều khó
khăn, vướng mắc như khiếu nại về giá đất, kinh phí tạo quỹ đất của một số dự án
còn bị chậm...
Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA từ năm trăm (500) phiếu điều
tra, khảo sát về các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên
bằng phần mềm SPSS 23.0 đã xác định được mức độ ảnh hưởng của 22 yếu tố
đến tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên; 22 yếu tố này được xếp vào
5 nhóm yếu tố có mức độ ảnh hưởng theo thứ tự như sau: (1) Nhóm yếu tố tài
chính; (2) Nhóm yếu tố chính sách pháp luật; (3) Nhóm yếu tố kinh tế, xã hội; (4)
Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng và (5) Nhóm yếu tố quy hoạch.
Đến năm 2035, tổng diện tích tự nhiên của thành phố Thái Nguyên là
22.313,6 ha; quỹ đất xây dựng đô thị khoảng 8.700 ha, đất xây dựng các cơ sở
kinh tế kỹ thuật đô thị tại ngoại thị khoảng 2.000 ha. Đến năm 2035 quỹ đất sử
dụng cho các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp của thành phố Thái
Nguyên sẽ có những biến động rất lớn. Để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên từ nay đến năm 2035, việc bố trí các quỹ
đất sử dụng cho các mục đích như khu dân cư, khu đô thị, sản xuất kinh doanh,
công trình công cộng, an ninh, quốc phòng là yếu tố then chốt. Điều này, đòi hỏi
việc tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới cần tập trung vào
những nhóm giải pháp lớn như là giải pháp về tài chính, chính sách, quy hoạch
và giải pháp về tổ chức thực hiện.

xii


THESIS ABSTRACT
PhD candidate: Nguyen Thi Huong
Thesis title: Study on current situation and solutions to the creation of land fund
for socio-economic development of Thai Nguyen city, Thai Nguyen province.

Major: Land Management

Code: 9 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
- To assess the current situation of land fund creation for socio-economic
development and identify the impact factors of land fund creation in Thai
Nguyen city, Thai Nguyen province;
- To propose solutions when creating land fund to ensure the harmony
between the interest of the State, investors and land users in Thai Nguyen city,
Thai Nguyen province.
Materials and Methods
This thesis used the common research methods used in the research of
land management as: (1) Survey and collect secondary data and document from
agencies, (2) Select study points, (3) Survey and collect primary data and
document, (4) Data processing, analysis, aggregation, and (5) SWOT.
Main findings and conclusions
Thai Nguyen city has been identified as the dynamic urban of the northern
midlands and mountain region. From 2004 to 2015, the rate of economic
structure moves was increasing day by day in the sectors of industry –
construction, trade, and services; gradually reducing in the sectors of agriculture forestry - fishery. The creating of land fund of Thai Nguyen city played a very
important role in the contribution to the achievement of local socio-economic
development objectives. The creating of land fund in Thai Nguyen city was
carried out in two forms; the first one is the State recoverred land, compensated,
and implemented site clearance, and the second one is that investors deal with
land users directly. But the former is still considered to be the first choice.
In the period from 2004 to 2015, Thai Nguyen city created 9,061,339.96

xiii

m2 for 624 projects. In this area, the form of land recovery by the State is
dominated. It accounts for 93.75% of the total project and 97.08% of the total
land area created. The land fund used for production and business purposes
created in the past few years is the largest (2,724,410.63 m2), followed by the
land fund for the development of residential areas and urban areas (2,382,136.37
m2), land fund for public use (2,124,762.15 m2), and land fund for security and
defense purposes was the lowest (80,891.60 m2). Thus, creating the land fund of
Thai Nguyen city in the recent years had a certain successes, contributed to
promoting the socio-economic development of the locality. However, besides,
this work of the Thai Nguyen city is still facing many difficulties, such as there
are reclamations about land prices, finance packages for land fund creation of
some projects are delayed ...
The result of EFA factor analysis from five hundred (500) questionnaires,
surveyed on the factors affecting land fund creation in Thai Nguyen city by SPSS
23.0 software identified the influence levels of 22 factors to land fund creation in
Thai Nguyen city; these 22 factors were groupped to 5 groups of factors, having
impact level in the following order: (1) Group of financial factors; (2) Group of
policy and legal factors; (3) Group of economic and social factors; (4) Group of
natural conditions and infrastructure factors; (5) Group of planning factors.
To 2035, the total natural area of Thai Nguyen city will be of 22,313.6 ha;
urban construction land fund of about 8,700 ha, land for construction of urban
economic and technical facilities on the outskirts of about 2,000 ha. By 2035,
land fund used for agricultural and non-agricultural purposes will have
tremendous fluctuations. To meet the socio-economic development objectives of
Thai Nguyen city from now to 2035, the allocation of land fund for purposes
such as residential areas, urban areas, production and business, public works,
security and defense are the key elements. It is required that the land fund
creation of Thai Nguyen City in the coming time need to concentrate to great

solutions as solutions of finance, policy, planning, and implementation
arrangements.

xiv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một loại tài nguyên quý của quốc gia vì đất đai vừa là hàng hóa,
vừa là tài sản, vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước qua từng giai đoạn, pháp luật đất đai của Việt Nam đã có
những quy định ngày một cụ thể, rõ ràng đối với việc tạo quỹ đất thông qua hình
thức Nhà nước thực hiện thu hồi đất và nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng
đất để có quỹ đất tiếp tục thực hiện dự án đầu tư. Chế độ sở hữu đất đai tại Việt
Nam đặc biệt, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Xuất phát từ chế độ sở hữu về đất đai, các quyền và
nghĩa vụ của Nhà nước với vai trò người đại diện chủ sở hữu đã được quy định
ngày một rõ ràng, cụ thể hơn như là quyền của Nhà nước trong việc trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng các quyết định giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất và quyền được thu hồi lại quyền sử dụng đất.
Pháp luật đất đai quy định việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với đất
đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện xong việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng, đây là nội dung rất quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi
cho người đang sử dụng đất. Đến năm 2014, diện tích đất đã đưa vào khai thác sử
dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp của cả nước là 30.964.630
ha đất (chiếm 93,48% tổng diện tích tự nhiên của cả nước), của tỉnh Thái Nguyên
là 347.925 ha đất (chiếm 98,64% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh Thái Nguyên)
và của thành phố Thái Nguyên là 18.474,6 ha (chiếm 99,1% tổng diện tích tự
nhiên của thành phố Thái Nguyên). Trong khi, hàng năm vẫn có rất nhiều các dự

án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất đầu tư mới trên phạm vi cả nước, trong đó có
thành phố Thái Nguyên. Để có quỹ đất cho nhà đầu tư khai thác sử dụng bắt buộc
phải thực hiện tạo quỹ đất. Khi đó, cơ chế tạo quỹ đất được thực hiện theo hai
hình thức, một là Nhà nước thu hồi đất, sau đó giao cho nhà đầu tư; hai là nhà
đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có quyền sử dụng đất (Đặng Hùng
Võ, 2010). Ngoài ra, để Nhà nước có thể thu về được lượng địa tô từ tài nguyên
đất đai lớn nhất, chủ động điều tiết được thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất,

1


giúp nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất đai nhanh nhất thì Nhà nước cần phải chủ động
tạo quỹ đất ngay sau khi phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Qua đó cho thấy, tạo quỹ đất có vai trò
quan trọng trong thực hiện mục tiêu trên của Chính phủ Việt Nam.
Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên là đô thị loại I, trực thuộc
Tỉnh. Thành phố được xác định là đô thị động lực của Vùng trung du và miền núi
phía Bắc, là trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hóa - Y tế - Đào tạo - Khoa học kỹ
thuật của tỉnh Thái Nguyên và của cả Vùng. Phấn đấu xây dựng thành phố Thái
Nguyên là trung tâm của tuyến hành lang kinh tế Hà Nội - Thái Nguyên - Bắc Kạn
- Cao Bằng (Thủ tướng Chính phủ, 2013). Song song với quá trình phát triển kinh
tế - xã hội, nhu cầu sử dụng đất của Thành phố ngày càng tăng, đặc biệt đối với
quỹ đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp. Năm 2010, thành phố Thái
Nguyên đã được Chính phủ quyết định nâng lên thành đô thị loại I thuộc Tỉnh và
phấn đấu đến trước năm 2020 trở thành đô thị trực thuộc Trung ương.
Để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc
phòng của Thành phố trong giai đoạn vừa qua và những năm tới, yêu cầu đặt ra
cho Thành phố là phải quản lý, khai thác sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết
kiệm, hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư. Trong
đó, công tác tạo quỹ đất của Thành phố có vai trò quan trọng góp phần hoàn

thành các mục tiêu này; tuy nhiên, thực tế công tác này của Thành phố hiện còn
nhiều khó khăn, vướng mắc như hoạt động của các tổ chức có chức năng tạo quỹ
đất chưa thực hiện hết chức năng nhiệm vụ được giao, chưa đạt được hiệu quả
như mong đợi, còn có nhiều đơn vị sự nghiệp công cùng thực hiện nhiệm vụ tạo
quỹ đất trên địa bàn Thành phố. Đối với việc tạo quỹ đất thông qua hình thức
thỏa thuận còn nhiều bất cập, việc bố trí tái định cư phải di dời chỗ ở của một số
dự án chưa kịp thời, chính sách bồi thường giữa các dự án thuộc trường hợp Nhà
nước thu hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đã phát sinh
nhiều bất cập, chế độ bảo đảm an sinh xã hội đối với những hộ gia đình, cá nhân
bị ảnh hưởng bởi quá trình tạo quỹ đất còn hạn chế, các đơn vị làm nhiệm vụ tạo
quỹ đất chưa có sự gắn kết, thống nhất, phương án quy hoạch sử dụng đất còn có
những bất cập nhất định.
Đề tài đặt ra giả thuyết là công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên

2


bị tác động bởi nhiều yếu tố, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là khác nhau. Qua
tìm hiểu cho thấy, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên chưa có công trình nghiên
cứu khoa học đánh giá các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Để có thêm cơ sở khoa học cho công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội của khu vực trung du miền núi phía Bắc, đặc biệt là thành phố
Thái Nguyên, việc thực hiện nghiên cứu đề tài này là cần thiết, hợp lý góp phần
nhận diện rõ thêm về thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
tại địa bàn nghiên cứu và trả lời cho câu hỏi: Thực trạng công tác tạo quỹ đất tại
thành phố Thái Nguyên diễn ra như thế nào? Các yếu tố ảnh hưởng đến việc tạo
quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên? Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến việc
tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên như thế nào? Đồng thời cũng là giải đáp
cho giả thuyết nêu trên. Từ đó đề xuất được các giải pháp phù hợp, nâng cao

hiệu quả công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại địa bàn
nghiên cứu trong thời gian tới.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nhằm
phát hiện một số yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên;
- Đề xuất các giải pháp khi thực hiện tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Không gian nghiên cứu: Tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Thời gian nghiên cứu:
+ Kết quả tạo quỹ đất trong giai đoạn từ năm 2004-2015 trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
+ Thời gian thực hiện điều tra, phỏng vấn: Từ tháng 01/2014 đến tháng
12/2014.
- Nội dung nghiên cứu: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình
hình quản lý và sử dụng đất đai có liên quan đến công tác tạo quỹ đất của thành
phố Thái Nguyên. Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất (chủ yếu là hình thức Nhà
nước thu hồi đất để tạo quỹ đất) phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn

3


thành phố Thái Nguyên. Xác định nhu cầu và khả năng (về tài chính, tổ chức
thực hiện nhiệm vụ) tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2035 của
thành phố Thái Nguyên. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm đảm bảo hài hòa
lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất cho công tác tạo quỹ đất
tại thành phố Thái Nguyên.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Trên cơ sở đánh giá thực trạng việc tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế

- xã hội của thành phố Thái Nguyên đã xác định được 22 yếu tố thuộc 5 nhóm
yếu tố có ảnh hưởng đến kết quả tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên. Xác định được thứ tự ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến việc tạo quỹ
đất như sau:
(1) Nhóm yếu tố tài chính;
(2) Nhóm yếu tố chính sách pháp luật;
(3) Nhóm yếu tố kinh tế, xã hội;
(4) Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng;
(5) Nhóm yếu tố quy hoạch.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa khoa học của đề tài: Góp phần bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý
luận về tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam.
- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc
trong tạo quỹ đất, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên và các địa phương có điều kiện tương đồng.
- Luận án có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà khoa học, nhà quản lý
và người học về lĩnh vực tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ
PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI
2.1.1. Một số vấn đề liên quan đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội
2.1.1.1. Đất đai, giá đất, thu hồi đất
Đất đai là tài nguyên cơ bản, không thể thiếu trong cuộc sống bền vững
trên trái đất, đồng thời đất đai cũng là tài sản quốc gia, là nguồn lực quan trọng
cho phát triển kinh tế - xã hội; đất đai có đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản
(FAO, 1996; Phan Văn Thọ và cs., 2013; Vũ Văn Phúc và cs., 2013). Tùy theo

mỗi loại hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm, tác dụng rất
khác nhau (Phan Văn Thọ và cs., 2013). Bằng cách sử dụng tài chính, lao động,
kỹ năng quản lý và kỹ thuật có thể tìm đến nơi mà họ cần đất để sử dụng; trong
khi đất đai thì không thể dịch chuyển và mỗi vị trí đất có các khả năng sử dụng,
quản lý khác nhau (Smyth et al., 1993). Ngoài ra, đất đai còn là tài nguyên đặc
biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý
theo pháp luật (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Đất đai là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh
thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt
nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của
con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Yuong, 1998; Smyth et al., 1993).
Quỹ đất đai là toàn bộ diện tích đất đai của đất nước, được sử dụng vào
các mục đích khác nhau như nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng nhằm
đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước phù hợp với từng giai
đoạn phát triển.
Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người
khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản
hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền
kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá

5


trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là
“giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất (Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất
động sản (BĐS) - Bộ Xây Dựng, 2017).
Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Giá trị đất đai phụ thuộc chủ yếu
vào giá trị sản phẩm (Samualson, 2002). Căn cứ vào giá trị của khu/thửa đất để từ

đó áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Trong điều kiện thực tế luôn
tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá (Đoàn Ngọc Phương và cs., 2014).
Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003); là việc Nhà
nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003); là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2013).
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời
đến địa điểm mới (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003); là việc Nhà nước
hỗ trợ, trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát
triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.1.2. Sở hữu đất đai và chế độ sở hữu đất đai
Sở hữu đất đai: Lịch sử về sở hữu và sở hữu đất đai cho thấy vấn đề sở
hữu đất đai luôn là trọng tâm trong suốt các giai đoạn phát triển của xã hội loài
người từ khi có phân chia thành giai cấp. Đối với mỗi quốc gia, dân tộc khác
nhau, trong các giai đoạn phát triển khác nhau thì quan điểm, tư tưởng, chính
sách bảo hộ sở hữu ruộng đất rất khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016đ).
Ngày nay, trên thế giới có hai hình thức sở hữu đất đai, đó là đa hình thức sở hữu
và đơn hình thức sở hữu. Đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước,

6

sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân. Hầu hết các quốc gia trên
thế giới (Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý...) chọn hình thức đa sở hữu trong quản lý
đất đai. Hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất
một hình thức sở hữu, sở hữu đất đai đó có thể là sở hữu nhà nước, hoặc sở hữu
toàn dân, hoặc sở hữu tư nhân. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở
hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Triều
Tiên (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền định đoạt và quyền sử dụng (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013; Nguyễn Văn
Khánh, 2013).
Chế độ sở hữu đất đai của Việt Nam rất đặc biệt so với các nước khác trên
thế giới vì nhiều lý do khác nhau. Trong đó phải hiểu rõ đất đai của nước ta là tài
sản thiêng liêng gắn với sự hy sinh xương máu của cả dân tộc (Nguyễn Quốc
Dũng, 2010). Quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu làm cho mọi người dân đều có quyền, từ đó bảo đảm đời sống, mưu sinh
nhu cầu hạnh phúc cho mọi người, đảm bảo ổn định chính trị xã hội (Nguyễn
Đình Kháng, 2013). Từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền và nghĩa vụ của
người đại diện chủ sở hữu về đất đai và của người sử dụng đất tại Việt Nam đã
tác động trực tiếp đến việc tạo quỹ đất để phục vụ các mục đích phát triển kinh tế
- xã hội của đất nước thông qua các hình thức (Nhà nước thu hồi hoặc nhà đầu tư
thỏa thuận).
2.1.1.3. Tổ chức phát triển quỹ đất, tạo quỹ đất và quỹ phát triển đất
Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất (PTQĐ)): Tổ
chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định
của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập theo
quy định tại Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ. Tổ chức PTQĐ là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường, có chức năng, nhiệm vụ: tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng
đất; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự
nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường
và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản (Bộ Tài

nguyên và Môi trường, 2015).
Tạo quỹ đất: Tạo quỹ đất là một trong những nhiệm vụ của của Tổ chức
PTQĐ, đã được quy định tại Điều 35 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13

7


tháng 8 năm 2009 của Chính phủ (Chính phủ, 2009); nay tiếp tục được quy định
tại Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ (Chính phủ, 2014).
Quỹ phát triển đất: Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt
động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt
động và không vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân,
hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng,
được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động
theo quy định của pháp luật theo quy định tại Quyết định số 40/2010/QĐ-TTg
ngày 12 tháng 5 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ (Thủ tướng Chính phủ,
2010). Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu
hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập
Quỹ phát triển đất. Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích: Ứng vốn
cho Tổ chức PTQĐ để phát triển đất; đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư
theo quy hoạch; thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục - đào
tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác
của địa phương... Quỹ phát triển đất của địa phương do UBND cấp tỉnh thành
lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương
để ứng vốn cho việc PTQĐ, trong đó có nhiệm vụ tạo quỹ đất. Trong thời điểm
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, đã có những quy định cụ thể về Quỹ
phát triển đất (Chính phủ, 2009; Thủ tướng Chính phủ, 2010). Đến Luật Đất đai
năm 2013, Quỹ phát triển đất được tiếp tục được quy định rõ ràng hơn tại Điều

111 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 6 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
Để duy trì, bảo toàn nguồn vốn của Quỹ phát triển đất, Chính phủ đã có
những quy định về việc hoàn vốn cho các trường hợp ứng vốn quy định tại Nghị
định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Điển hình như đối
với trường hợp số tiền Quỹ phát triển đất đã ứng cho Tổ chức PTQĐ thực hiện
tạo quỹ đất, sau đó Nhà nước giao/cho thuê thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc không đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất và xử lý hoàn trả vốn, tiền
bồi thường, GPMB thực hiện được chia làm ba trường hợp như sau:
Thứ nhất đối với trường hợp người được Nhà nước giao đất/cho thuê đất

8


mà không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì việc hoàn trả số
tiền để thực hiện tạo quỹ đất (tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo
phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) cho Quỹ phát
triển đất sẽ do ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về
ngân sách nhà nước.
Thứ hai đối với trường hợp người được Nhà nước giao đất/cho thuê đất
được miễn tiền sử dụng đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất, miễn
toàn bộ số tiền thuê đất trong thời gian thuê đất thì người được Nhà nước giao
đất/cho thuê đất phải thực hiện hoàn trả số tiền để thực hiện tạo quỹ đất theo
phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào ngân sách
nhà nước và được tính vào vốn đầu tư của dự án; đối với các công trình đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng khác của Nhà nước thì thực
hiện theo quyết định của cấp có thẩm quyền.
Thứ ba là người được Nhà nước giao đất/cho thuê đất được giảm tiền

sử dụng đất; miễn, giảm một phần tiền thuê đất thì người được Nhà nước giao
đất/cho thuê đất phải hoàn trả số tiền để tạo quỹ đất theo phương án được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào ngân sách nhà nước và được trừ
vào số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, số tiền còn lại (nếu có) được
tính vào vốn đầu tư của dự án.
Riêng trường hợp người được Nhà nước giao đất/cho thuê đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và người được Nhà nước giao
đất/cho thuê đất tự nguyện ứng trước tiền để tạo quỹ đất theo phương án được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được khấu trừ số tiền đã ứng trước
vào tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được duyệt, mức
trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất/tiền thuê đất phải nộp, đối với số tiền
đã sử dụng để tạo quỹ đất còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.
2.1.2. Vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội
Đất là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu cơ bản trong
nông lâm nghiệp, trong sản xuất nông nghiệp đất đai tự mình hoạt động như là một
tư liệu sản xuất; trong công nghiệp đất đai là tư liệu lao động chung vì đất đai tạo
cho công nhân chỗ đứng và tạo cho quá trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động
(Các Mác-Ăng Ghen, 1994).
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực tài chính, nguồn thu

9


ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho ngân sách nhà nước (NSNN). Ở các
nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia. Ở các nước
phát triển tỷ lệ này có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50% (Tôn Gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2006; Phan Văn Thọ, 2010).
Theo Smyth and Dumanski (1993) và Steel (1967), sử dụng đất bền vững
được xác định theo năm nguyên tắc, đó là: duy trì và nâng cao các hoạt động sản
xuất; giảm mức độ rủi ro đối với sản xuất; bảo vệ tiềm năng của các nguồn tài

nguyên tự nhiên, chống lại sự thoái hóa chất lượng đất và nước; khả thi về mặt
kinh tế; được xã hội chấp nhận.
Theo Begg et al. (2007), trong nền kinh tế có thể coi đất đai là cố định về
mặt số lượng trong cả ngắn hạn và dài hạn.
Đất đai là phạm trù có ý nghĩa chính trị - pháp lý, gắn liền với lịch sử
dựng nước và giữ nước của dân tộc ta (Đinh Xuân Hảo và cs., 2013). Chính vì
vậy, hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở nước ta được nhìn nhận là phức
tạp, có nhiều sự thay đổi theo thời gian. Sở hữu đất đai là vấn đề phức tạp của
nhiều nước cả về mặt lý luận và thực tiễn, hơn nữa còn là vấn đề nhạy cảm
của các thế lực chính trị (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Từ các nhận định trên cho thấy tài nguyên đất có vai trò quan trọng đối
với quá trình phát triển kinh tế - xã hội đối với mỗi quốc gia. Phát triển kinh tế xã hội là một vấn đề hết sức phức tạp, đa dạng; bao gồm không chỉ là sự tăng
trưởng về kinh tế mà còn là một xã hội phát triển tốt hơn, biểu hiện một đời sống
xã hội lành mạnh (Nguyễn Duy Gia và cs., 2000). Với những đặc tính tự nhiên
vốn có như không bị hao mòn theo thời gian, có sức chịu tải liên tục, tính không thể di
dời, các thửa đất khác nhau có những tính cá biệt khác nhau, đặc tính không gia tăng
về số lượng… (Phan Văn Thọ và cs., 2013) đã làm cho đất đai trở thành nguồn tài
nguyên quý giá phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Đất đai gắn liền với các quyền và nghĩa vụ của người sở hữu, người sử
dụng đất. Về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc
gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán. Theo Các
Mác: đất đai luôn là đối tượng của mọi cuộc đấu tranh gay gắt giữa những
điền chủ lớn với quần chúng nhân dân bị bóc lột. Đối với khai thác kinh tế từ
đất đai, tại các nước có nền kinh tế thị trường như các nước Châu Âu, Nhật
Bản sau chiến tranh thế giới thứ hai; Đài Loan, Hàn Quốc sau khi kết thúc

10


chiến tranh trong chương trình tái thiết, xây dựng lại đất nước đều có các

chính sách khai thác nguồn lực từ kinh tế đất, được quy định vào Luật, có
nước còn quy định vào Hiến pháp như Tây Ban Nha… sự tăng giá trị của tài
sản do hoạt động xây dựng phát triển trên đất (lợi nhuận phát triển) cần được
phân phối công bằng trong phạm vi cộng đồng… Các nước đã có các cách
phân phối khác nhau như: phân phối giữa nhà đầu tư và chủ đất theo nguyên
tắc lợi ích phát triển hoặc giữa chính quyền địa phương với chủ đất… (các
nước Châu Âu); phương pháp thặng dư, nghĩa là đối với các dự án giao thông,
đô thị thì Nhà nước lấy dư đất hai bên đường, sau đó sẽ bán theo giá thị
trường sẽ có mức giá cao hơn mức giá tại thời điểm trước khi thu hồi, làm gia
tăng cho ngân sách nhà nước (Bộ Tài chính, 2017).
Trong quản lý nhà nước về đất đai, địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao
động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa
chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản
kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô:
địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền (Vũ Anh Tuấn và cs.,
2007). Bằng công cụ quy hoạch, bằng đầu tư cơ sở hạ tầng Nhà nước có thể tạo
ra những khu đất có lợi thế thương mại cao, từ đó tạo ra nguồn thu cho ngân sách
nhà nước. Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính
quan trọng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Nhà nước vừa điều tiết được
chênh lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang
đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Như vậy, sự chênh lệch địa tô hiện nay có
được là do đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại. Hiện nay, ở nước ta, nhiều ý kiến
cho rằng để giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong Hiến
pháp hiện nay, Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo. Nếu chấp nhận giữ vai
trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước phân bổ lại chênh lệch về
sử dụng tài sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết. Khi thu hồi đất có giá

trị kinh tế không lớn, chuyển hoá thành đất hoặc dự án mang tính kinh tế cao hơn
thì phần thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả cộng đồng (Nguyễn
Thị Song Hiền, 2012).

11


2.1.3. Vai trò của tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Kinh tế - xã hội của đất nước phát triển thì nhu cầu về quỹ đất để xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đất ở, xây dựng các trụ sở cơ quan, công trình sự
nghiệp, phát triển các cơ sở sản xuất, kinh doanh, an ninh - quốc phòng ngày
càng gia tăng. Vấn đề cấp bách đặt ra là Nhà nước cần phải có quỹ đất, bao gồm
cả quỹ đất dự phòng (quỹ đất đã giải phóng mặt bằng) để cung ứng, tham gia
vào thị trường bất động sản, đáp ứng hài hòa cho các mục đích sử dụng đất,
đồng thời đảm nhận nhiệm vụ điều tiết, làm chủ được thị trường bất động sản
về đất đai và chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả. Để đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích khác nhau, việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất là bắt
buộc. Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất là kết quả quá trình tương tác của các yếu
tố kinh tế, xã hội; sự di cư dân số từ nông thôn ra thành thị, sự xuất hiện và hiệu
quả hoạt động của các tổ chức xã hội, các chính sách đất đai là các yếu tố có thể
ảnh hưởng đến mô hình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất (Lambin et al., 2001;
Lambin et al., 2003; Monrton et al., 2006).
Giai đoạn từ năm 2004 - 2015, để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước, quỹ đất của cả nước đã có những biến động lớn. Quá trình biến động
quỹ đất đai này có sự đóng góp vai trò của công tác tạo quỹ đất. Trong điều kiện
quy định của pháp luật đất đai tại Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2004 đến nay,
việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử
dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai và phải thực
hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với

trường hợp phải giải phóng mặt bằng; đồng thời Nhà nước được quyền quyết
định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Như vậy,
để có các quỹ đất mới giao/cho thuê cho các dự án có sử dụng đất trong từng
năm, bắt buộc phải thực hiện tạo quỹ đất thông qua nhiều hình thức khác nhau.
Những quỹ đất đã tạo lập được sẽ giúp các nhà đầu tư có thể tiếp cận đất đai dễ
dàng hơn để có mặt bằng triển khai các dự án đầu tư của mình. Theo số liệu khảo
sát của Ngân hàng thế giới từ hai cuộc khảo sát lớn với các doanh nghiệp Việt
Nam trong năm 2005 và năm 2009 cho thấy các doanh nghiệp đánh giá tốt hơn
nhiều về khả năng tiếp cận của họ với quỹ đất. Việc tiếp cận quỹ đất ở đồng bằng

12