Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên tt

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN
KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

9.85.01.03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2018


Công trình được hoàn thành tại:

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

Phản biện 1: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Phản biện 2: PGS.TS. Vũ Năng Dũng

Hội Khoa học đất Việt Nam
Phản biện 3: TS. Thái Thị Quỳnh Như
Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm (đánh giá) luận án cấp Học viện
họp tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam
vào hồi giờ ngày tháng

năm 2018

Có thể tìm hiểu Luận án tại thư viện:
-

Thư viện Quốc gia

-

Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước qua từng giai
đoạn, pháp luật đất đai của Việt Nam đã có những quy định ngày một cụ thể, rõ
ràng đối với công tác tạo quỹ đất thông qua hình thức Nhà nước thực hiện thu hồi
đất và nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có quỹ đất tiếp tục thực hiện
dự án đầu tư. Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước
thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng, thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai và các trường
hợp sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), thuê

QSDĐ và nhận góp vốn bằng QSDĐ để sản xuất, kinh doanh. Do vậy, công tác tạo
quỹ đất đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần hoàn thành các chỉ tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của địa phương theo hướng hiệu quả, bền vững.
Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên là đô thị loại I, trực thuộc Tỉnh.
Thành phố được xác định là đô thị động lực của Vùng trung du và miền núi phía
Bắc, là trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hóa - Y tế - Đào tạo - Khoa học kỹ thuật
của tỉnh Thái Nguyên và của cả Vùng. Phấn đấu xây dựng thành phố Thái Nguyên
là trung tâm của tuyến hành lang kinh tế Hà Nội - Thái Nguyên - Bắc Kạn - Cao
Bằng (Thủ tướng Chính phủ, 2013). Song song với quá trình phát triển kinh tế - xã
hội, nhu cầu sử dụng đất của Thành phố ngày càng tăng, đặc biệt đối với quỹ đất sử
dụng cho mục đích phi nông nghiệp. Năm 2010, Thành phố đã được Chính phủ
quyết định nâng lên thành đô thị loại I thuộc Tỉnh và phấn đấu đến trước năm 2020
trở thành đô thị trực thuộc Trung ương. Đến năm 2014, diện tích đất đã đưa vào
khai thác sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp của thành phố
Thái Nguyên là 18.474,6 ha (chiếm 99,1% tổng diện tích tự nhiên của Thành phố).
Để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng
của địa phương, yêu cầu đặt ra cho Thành phố là phải quản lý, khai thác sử dụng
đất đai một cách khoa học, tiết kiệm, hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất;
trong đó, công tác tạo quỹ đất của Thành phố đóng vai trò rất quan trọng. Tuy
nhiên thực tế công tác tạo quỹ đất của Thành phố hiện còn nhiều khó khăn, các tổ
chức có chức năng tạo quỹ đất chưa thực hiện hết chức năng nhiệm vụ được giao,
chưa đạt được hiệu quả như mong đợi, có nhiều đơn vị sự nghiệp công cùng thực hiện
nhiệm vụ tạo quỹ đất trên địa bàn Thành phố. Đối với việc tạo quỹ đất thông qua hình
thức thỏa thuận còn nhiều bất cập, việc bố trí tái định cư cho những hộ phải di dời chỗ
ở tại một số dự án chưa kịp thời, chính sách bồi thường giữa các dự án thuộc trường
hợp Nhà nước thu hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đã phát
sinh nhiều bất cập, các đơn vị làm nhiệm vụ tạo quỹ đất chưa có sự gắn kết, thống
nhất, phương án quy hoạch sử dụng đất còn có những bất cập nhất định.

1

Để có thêm cơ sở khoa học cho công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội của khu vực trung du miền núi phía Bắc, đặc biệt là thành phố
Thái Nguyên, việc thực hiện nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất
giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” là cần thiết, hợp lý góp phần nhận diện rõ thêm về
thực trạng tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên. Từ đó đề xuất được các giải
pháp phù hợp, nâng cao hiệu quả công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội tại địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nhằm
phát hiện một số yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên;
- Đề xuất các giải pháp khi thực hiện tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Không gian nghiên cứu: Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Thời gian nghiên cứu: Kết quả tạo quỹ đất trong giai đoạn 2004 - 2015 trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên. Thời gian thực hiện điều tra, phỏng vấn: Từ 01/2014 12/2014.
- Nội dung nghiên cứu: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình
quản lý và sử dụng đất đai có liên quan đến công tác tạo quỹ đất của thành phố Thái
Nguyên. Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất (chủ yếu là hình thức Nhà nước thu hồi đất để
tạo quỹ đất) phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Xác
định nhu cầu và khả năng (về tài chính, tổ chức thực hiện nhiệm vụ) tạo quỹ đất để phát
triển kinh tế - xã hội đến năm 2035 của thành phố Thái Nguyên. Từ đó, đề xuất một số
giải pháp nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất
cho công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Trên cơ sở đánh giá thực trạng việc tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên đã xác định được 22 yếu tố thuộc 5 nhóm yếu
tố có ảnh hưởng đến kết quả tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Xác

định được thứ tự ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến tạo quỹ đất như sau: (1)
Nhóm yếu tố tài chính; (2) Nhóm yếu tố chính sách pháp luật; (3) Nhóm yếu tố
kinh tế, xã hội; (4) Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng và (5) Nhóm
yếu tố quy hoạch.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa khoa học của đề tài: Góp phần bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận
về tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam.
2


- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong
tạo quỹ đất, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên và các địa phương có điều kiện tương đồng.
- Luận án có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà khoa học, nhà quản lý
và người học về lĩnh vực tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT
TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI
2.1.1. Một số vấn đề liên quan đến đề tài nghiên cứu
2.1.1.1. Đất đai, giá đất, thu hồi đất
Đất đai là tài nguyên cơ bản, không thể thiếu trong cuộc sống bền vững trên
trái đất (FAO, 1996). Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực
quan trọng phát triển đất nước và được quản lý theo pháp luật. Pháp luật hiện nay
đã quy định đất đai có giá.
Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị
đất đai phụ thuộc chủ yếu vào giá trị sản phẩm. Phương pháp xác định giá đất
được căn cứ vào giá trị của khu/thửa đất. Giá đất được xác định đúng với giá trị
của nó sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ tạo quỹ đất, bảo đảm quyền lợi của người sử
dụng đất, nhà nước và nhà đầu tư.
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử

dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), là việc Nhà nước quyết
định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất
hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.1.2. Sở hữu đất đai và chế độ sở hữu đất đai
Chế độ sở hữu đất đai của Việt Nam rất đặc biệt so với các nước khác trên thế
giới vì nhiều lý do khác nhau. Hiện nay, đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Những quy định của pháp luật về chế độ sở hữu,
quyền và nghĩa vụ của người đại diện chủ sở hữu về đất đai và của người sử dụng đất
tại Việt Nam đã tác động trực tiếp đến việc tạo quỹ đất để phục vụ các mục đích phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước thông qua các hình thức.
2.1.1.3. Tổ chức phát triển quỹ đất, tạo quỹ đất và quỹ phát triển đất
Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất (PTQĐ)): Theo
quy định của pháp luật đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp có
thu, được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể
đơn vị sự nghiệp công lập.
3


Tạo quỹ đất: Tạo quỹ đất là một trong những nhiệm vụ của của Tổ chức
PTQĐ để phục vụ phát triển kinh tế-xã hội (Điều 35 của Nghị định số
69/2009/NĐ-CP; Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
Quỹ phát triển đất: Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động
theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và
không vì mục đích lợi nhuận. Quỹ phát triển đất của địa phương do UBND cấp tỉnh
thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương
để ứng vốn cho việc PTQĐ, trong đó có nhiệm vụ tạo quỹ đất.
2.1.2. Vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội
Tài nguyên đất có vai trò quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế - xã

hội đối với mỗi quốc gia, trong đó có Việt Nam. Phát triển kinh tế - xã hội là một
vấn đề phức tạp, đa dạng; bao gồm không chỉ là sự tăng trưởng về kinh tế mà còn
là một xã hội phát triển tốt hơn, biểu hiện một đời sống xã hội lành mạnh (Nguyễn
Duy Gia và cs., 2000).
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực tài chính, nguồn thu ổn
định, lâu dài và xu thế tăng nên cho ngân sách nhà nước (NSNN). Ngoài ra, đất đai
còn có ý nghĩa chính trị - pháp lý, gắn liền với lịch sử dựng nước và giữ nước của
dân tộc ta (Đinh Xuân Hảo và cs., 2013).
2.1.3. Vai trò của tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Kinh tế - xã hội của đất nước càng phát triển, nhu cầu về quỹ đất để xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đất ở, xây dựng các trụ sở cơ quan, công trình sự
nghiệp, phát triển các cơ sở sản xuất, kinh doanh, an ninh - quốc phòng ngày càng
gia tăng và luôn luôn có sự biến động giữa các loại quỹ đất khác nhau. Trong
điều kiện hiện nay, trên 80% tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước đã giao, cho
thuê; vì vậy, để tiếp tục có các quỹ đất mới phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước thì công tác tạo quỹ đất đã đóng góp vai trò quan trọng.
2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội
2.1.4.1. Nhóm yếu tố tài chính
Nhóm yếu tố tài chính ảnh hưởng đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế
- xã hội, bao gồm hai vấn đề: Thứ nhất là nguồn vốn để phục tạo quỹ đất được lấy
từ NSNN, từ các tổ chức tín dụng, huy động từ các nguồn khác và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất. Thứ hai là vấn đề xác định giá đất trong thực hiện tạo quỹ đất.
2.1.4.2. Nhóm yếu tố chính sách pháp luật
Chính sách pháp luật là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tham gia vào các
quan hệ giao dịch dân sự, hành chính về đất đai, trong đó có việc tạo quỹ đất.
Những chính sách đưa vào phân tích trong luận án là các chính sách về đất đai, thu
hút đầu tư, chính sách hỗ trợ và chính sách xã hội khác.
4

2.1.4.3. Nhóm yếu tố về kinh tế, xã hội
Các yếu tố về kinh tế - xã hội mà luận án nghiên cứu, phân tích là thu nhập
của hộ gia đình, cá nhân, trình độ dân trí, quá trình đô thị hóa, mật độ dân số và
khả năng sinh lợi của đất. Các yếu tố này tác động trực tiếp đến việc tạo quỹ đất
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Vì đất đai là tài sản lớn, đặc biệt
đối với mỗi người sử dụng đất, nên khi tạo quỹ đất đã làm ảnh hưởng trực tiếp đến
cuộc sống của họ.
2.1.4.4. Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng
Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng đưa vào phân tích bao gồm
những vấn đề về mục đích, diện tích sử dụng đất, vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng xã hội,
cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến công tác tạo quỹ
đất để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương. Nhưng
mức độ ảnh hưởng rất khác nhau tại các địa phương. Vì mỗi địa phương có những
nét đặc thù riêng về các điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng. Điều này ảnh hưởng
trực tiếp đến nhu cầu sử dụng đất của các loại dự án.
2.1.4.5. Nhóm yếu tố quy hoạch
Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung và quy hoạch sử dụng đất
nói riêng được lập dựa vào nhiều căn cứ khác nhau, trong đó có điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội của mỗi địa phương. Quy hoạch sử dụng đất và các loại quy hoạch
chuyên ngành khác phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
Hiện nay, căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện tạo quỹ đất là quy hoạch sử dụng đất.
Điều này đã chứng minh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử
dụng đất và định mức quy hoạch xây dựng có tác động nhất định đến tạo quỹ đất phục
vụ phát triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH
TẾ-XÃ HỘI CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ TẠI VIỆT NAM
Luận án đã tìm hiểu về tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế -xã hội của
một số nước trên thế giới như Trung Quốc, Hàn Quốc, Liên bang Úc, Singapore và
Việt Nam.
2.3. NHỮNG NỘI DUNG CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU

Tạo quỹ đất có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành đến nay, những quy định về
tạo quỹ đất đã dần một hoàn thiện, đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho công tác tạo
quỹ đất thực hiện. Thực tế công tác tạo quỹ đất tại Việt Nam chưa đạt được kết
quả như mong đợi, vì còn một số tồn tại như: Tiến độ tạo quỹ đất của một số dự án
bị kéo dài so với thời gian đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
xác định giá đất chưa hợp lý, vấn đề thiếu vốn, khiếu nại, khiếu kiện trong quá

5


trình tạo quỹ đất; tạo quỹ đất chưa hoàn toàn giúp Nhà nước chủ động điều tiết thị
trường bất động sản là quyền sử dụng đất... Công tác tạo quỹ đất bị tác động bởi
nhiều yếu tố. Do đó, việc nghiên cứu thêm cơ sở khoa học về tạo quỹ đất, đánh giá
giá thực trạng công tác tạo quỹ đất, phát hiện các yếu tố ảnh hưởng, mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố đến tạo quỹ đất, những tồn tại khó khăn trong công tác tạo quỹ
đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên là cần thiết.
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Tiến hành thu thập tài liệu, số liệu về kết quả tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, tỉnh thái Nguyên từ năm 2004 đến năm 2015.
Đánh giá nhu cầu và khả năng tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội của
thành phố Thái Nguyên đến năm 2035.
3.2. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
(1) Cán bộ làm việc tại UBND các cấp của tỉnh Thái Nguyên. (2) Cán bộ làm
việc theo cơ quan chuyên ngành quản lý nhà nước về đất đai. (3) Tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất. (4) Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất và không bị
thu hồi đất. (5) Các chính sách, pháp luật về tạo quỹ đất, phương án điều chỉnh quy
hoạch của thành phố Thái Nguyên đến năm 2035.
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

1. Điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của TP Thái Nguyên;
2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên;
3. Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại TP Thái Nguyên;
4. Nhu cầu và khả năng tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội của TP Thái Nguyên;
5. Đánh giá những mặt đạt được và tồn tại của công tác tạo quỹ đất tại TP Thái Nguyên;
6. Đề xuất giải pháp cho công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
Thu thập số liệu, tài liệu liên quan đến công tác tạo quỹ đất, quản lý nhà
nước về đất đai, quá trình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái nguyên tại một số cơ quan ở Trung ương và địa phương.
3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Đề tài lựa chọn thành phố Thái Nguyên là địa điểm nghiên cứu. Vì đây là
đơn vị có Trung tâm PTQĐ được thành lập sớm nhất của tỉnh Thái Nguyên. Để
phục vụ điều tra, khảo sát, đề tài chọn 15/27 đơn vị hành chính cấp xã của thành
phố Thái Nguyên là địa điểm điều tra, khảo sát. Trong đó, điều tra, phỏng vấn hộ
gia đình cá nhân trên phạm vi 07 xã/phường.
6


3.4.3. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp
Luận án đã lựa chọn điều tra 500 tổ chức và cá nhân liên quan đến công tác
tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên trên các nhóm đối tượng: (1) Cán bộ là
270 phiếu. (2) Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là 90 phiếu. (4) Hộ
gia đình, cá nhân là 140 phiếu.
3.4.4. Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra, phỏng vấn trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên cho thấy: không có sự sai khác đáng kể giữa các nhóm đối tượng về đánh
giá ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác tạo quỹ. Do vậy NCS đã gộp chung tất

cả các nhóm đối tượng để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến kết quả
tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên, theo phương pháp phân tích nhân tố khám
phá EFA từ 500phiếu điều tra và được xử lý bằng phần mềm SPSS 23.0.
Bảng 3.1. Ký hiệu các biến dùng trong đánh giá công tác tạo quỹ đất
tại thành phố Thái Nguyên
STT
I
1
2
3
4
5
II
1
2
3
4
5
III
1
2
3
4
IV
1
2
3

Tên các biến
A. Biến độc lập

Yếu tố kinh tế, xã hội
Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân
Khả năng sinh lợi của đất
Quá trình đô thị hóa
Mật độ dân số
Trình độ dân trí
Yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng
Diện tích thửa đất
Vị trí của thửa đất
Mục đích sử dụng đất
Cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện)
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước)
Yếu tố chính sách pháp luật
Chính sách về đất đai
Chính sách về thu hút đầu tư
Chính sách hỗ trợ
Các chính sách xã hội khác
Yếu tố tài chính
Giá đất áp dụng trong tạo quỹ đất
Kinh phí tạo quỹ đất được lấy từ ngân sách nhà nước
Kính phí tạo quỹ đất được vay từ các tổ chức tín dụng
7

Ký hiệu
KT
KT1
KT2
KT3
KT4
KT5

TN
TN1
TN2
TN3
TN4
TN5
CS
CS1
CS2
CS3
CS4
TC
TC1
TC2
TC3


STT
4
5
V
1
2
3
1
2
3

Tên các biến
Kính phí tạo quỹ đất được huy động từ các nguồn khác

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Yếu tố quy hoạch
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội
Quy hoạch sử dụng đất
Định mức sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng
B. Biến phụ thuộc (Kết quả tạo quỹ đất)
Thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội
Môi trường được cải thiện
Đời sống của người dân được nâng lên

Ký hiệu
TC4
TC5
QH
QH1
QH2
QH3
KQ
KQ1
KQ2
KQ3

Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá mức độ ảnh hưởng của
từng yếu tố đến công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên.
Bảng 3.2. Chỉ số đánh giá của thang đo
STT

Thang đo

Hệ số

Chỉ số đánh giá

1

Rất quan trọng

5

≥ 4,20

2
3
4
5

Quan trọng
Bình thường
Ít quan trọng
Không quan trọng

4
3
2
1

Từ 3,40 – 4,19
Từ 2,60 – 3,39
Từ 1,80 – 2,59
< 1,80

Nguồn: Likert (1932)

3.5.5. Phương pháp SWOT
Phương pháp SWOT dùng để phân tích các mặt lợi thế (S), yếu thế (W), cơ
hội (O) và thách thức (T) về đơn vị sự nghiệp công thực hiện nhiệm vụ tạo quỹ đất
của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên. Có toạ độ địa
lý từ 210 đến 22027’ vĩ độ Bắc và 105025’ đến 106014’ kinh độ Đông, nằm cách
trung tâm Hà Nội 80 km về phía Bắc, có vị trí tiếp giáp như: Phía Bắc giáp huyện
Đại Từ, huyện Phú Lương, huyện Đồng Hỷ. Phía Nam giáp thị xã Sông Công.
Phía Tây giáp huyện Đại Từ. Phía Đông giáp huyện Phú Bình. Thành phố có vị trí
chiến lược, là trung tâm giao lưu văn hoá của vùng Việt Bắc, là đầu mối giao
thông trực tiếp liên hệ giữa các tỉnh miền xuôi, nhất là thủ đô Hà Nội với các tỉnh
8


miền núi phía bắc Việt Nam. Thành phố có nguồn tài nguyên thiên nhiên (đất,
khoáng sản, rừng...) đa dạng phong phú.
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên
Theo số liệu của Chi cục Thống kê thành phố Thái Nguyên, trong giai đoạn
2004 -2015, dân số của thành phố Thái Nguyên tăng 74.402 người, dân số năm
2015 của Thành phố là 306.842 người, mật độ dân số 1.798 người/km2. Quá trình
tăng dân số kéo theo những nhu cầu về nhà ở, giáo dục, đào tạo, y tế, giao thông...
đồng thời hình thành, phát triển các dự án đầu tư có sử dụng đất của thành phố Thái
Nguyên. Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) của thành phố Thái Nguyên cơ bản đi
theo đà phát triển. Thu nhập bình quân trên đầu người tăng mạnh từ 9,97 triệu đồng
vào năm 2004 lên 60 triệu đồng vào năm 2015. Từ năm 2004 - 2015, tỷ lệ chuyển

dịch cơ cấu kinh tế tăng dần đối với lĩnh vực công nghiệp - xây dựng và thương
mại, dịch vụ, giảm dần tỷ trọng ngành nông - lâm - thủy sản.Tốc độ tăng trưởng
kinh tế tăng từ 11,57% năm 2004 lên 15,43% năm 2015. Bình quân hàng năm giải
quyết được trên 6.500 lao động. Tỷ lệ hộ nghèo giảm mạnh từ 9,12% năm 2005
xuống còn 1,5% vào năm 2015. Đến năm 2015, tỷ lệ số hộ dân của Thành phố
được sử dụng nước sạch đạt 95%, 100% các tuyến phố chính có cây xanh đô thị,
lượng rác thải được thu gom, xử lý đạt 96%.
4.1.3.Đánh giá chung những thuận lợi, khó khăn về điều kiện tự nhiên, kinh tế
- xã hội có liên quan đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên có nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội.
Những thế mạnh về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, Thành phố có nhiều thuận
lợi để thu hút cá nhà đầu tư có sử dụng đất đến với địa phương. Điều này làm cho
các quỹ đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội của địa phương biến
đổi cả lượng và chất, tác động trực tiếp đến việc để tạo quỹ đất của Thành phố.
Từ năm 2004 - 2015, thành phố Thái Nguyên có tốc độ phát triển kinh tế
nhanh, địa giới hành chính bị thay đổi nhiều lần, dân số tăng nhanh. Những điều
này đã tạo ra những áp lực nhất định đến công tác tạo quỹ đất để sử dụng cho các
mục đích phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
4.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAİ CỦA
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.2.1. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Thái Nguyên
Trong thời gian qua Thành phố đã thực hiện khá tốt một số nhiệm vụ chính
trong quản lý nhà nước về đất đai như: công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thống kê, kiểm kê và
xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, chỉnh lý bản đồ địa chính, xây dựng cơ sở
dữ liệu đất đai, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng... Bên cạnh những mặt
đã đạt được, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Thái
nguyên vẫn còn xảy ra tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai như: nhận chuyển
9

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không đúng đối tượng, tự ý chuyển mục
đích sử dụng đất, xây dựng nhà ở, cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình trái
phép trên đất nông nghiệp...
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai tại thành phố Thái Nguyên
Theo số liệu thống kê, kiểm kê đất đai năm 2016, quỹ đất nông nghiệp của
Thành phố có diện tích lớn nhất (chiếm 63,05% so với tổng diện tích tự nhiên của
Thành phố). Trong đó, chủ yếu là nhóm đất sản xuất nông nghiệp, sau đó đến quỹ
đất rừng sản xuất. Thành phố Thái Nguyên có vị trí địa lý quan trọng, với tổng
diện tích rừng phòng hộ là 729,88 ha đất, đây là diện tích đất rừng có vai trò quan
trọng, góp phần giảm thiểu thoái hóa, xói mòn đất đai. Trên địa bàn Thành phố
không có diện tích rừng đặc dụng và đất làm muối. Quỹ đất chưa sử dụng của
Thành phố hiện còn rất thấp (0,88%) so với tổng diện tích đất tự nhiên của thành
phố Thái Nguyên. Quỹ đất do hộ gia đình, cá nhân đang quản lý sử dụng là lớn nhất,
sau đó đến cộng đồng dân cư và tổ chức khác. Trên địa bàn Thành phố chưa có tổ
chức nước ngoài, tổ chức ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
Nhà nước giao đất, thuê đất để sử dụng.
4.3. THỰC TRẠNG TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.3.1. Khái quát công tác tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên
Từ năm 2004 - 2010, Thành phố có Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng,
đây là đơn vị sự nghiệp có thu, có chức năng làm nhiệm vụ tạo quỹ đất. Từ năm
2010 đến nay, để thực hiện nhiệm vụ tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên được chuyên nghiệp và thống nhất, UBND Tỉnh đã thành lập ba đơn vị sự
nghiệp được làm nhiệm vụ này, đó là Trung tâm PTQĐ thuộc UBND thành phố
Thái Nguyên (Trung tâm PTQĐ Thành phố), Trung tâm PTQĐ thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường (Trung tâm PTQĐ Tỉnh), Trung tâm phát triển quỹ Nhà Đất và Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên trước kia thuộc Sở Xây
dựng, nay thuộc UBND tỉnh Thái Nguyên (Trung tâm phát triển quỹ
Nhà - Đất Thái Nguyên). Thời gian qua, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên việc
tạo quỹ đất được thực hiện theo hai hình thức: một là nhà đầu tư thỏa thuận với
người sử dụng đất; hai là Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để

Nhà nước giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án.
4.3.2. Kết quả tạo quỹ của thành phố Thái Nguyên
Kết quả tạo quỹ đất trong giai đoạn từ năm 2004 - 2015 như sau:
4.3.2.1. Kết quả tạo lập quỹ đất khu dân cư, khu đô thị
Thành phố Thái Nguyên đã thực hiện được 115 dự án, tổng diện tích đất ở
đã tạo lập được để thực hiện các dự án khu dân cư, khu đô thị là 2.382.136,37m2 từ
năm 2004 đến năm2015.

10


Bảng 4.1. Kết quả tạo quỹ đất để phát triển các khu dân cư, khu đô thị của
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015
Năm

Số dự
án

Trong đó

Tổng diện
tích đất thu

Đất nông

Đất phi nông

Đất chưa sử

hồi (m2)

nghiệp (m2)

nghiệp (m2)

dụng (m2)

2004

9

158.807,59

73.676,03

82.677,56

2.454,00

2005

25

264.523,91

212.006,06

49.066,00

3.451,85

2006

19

399.462,41

334.422,76

64.864,25

175,40

2007

7

409.932,08

282.271,58

122.605,88

5.054,62

2008

12

233.093,30

177.025,60

54.728,40

1.339,30

2009

9

107.540,30

14.101,90

93.438,40

0,00

2010

4

127.973,28

16.111,10

109.455,98

2.406,20

2011

10

332.293,30

308.374,00

22.641,30

1.278,00

2012

4

197.106,40

13.865,70

183.172,40

68,30

2013

7

57.422,30

22.803,20

33.983,70

635,40

2014

4

47.864,40

33.404,30

14.397,30

62,80

2015

5

46.117,10

5.478,10

39.131,50

1.507,50

Tổng số

115

2.382.136,37 1.493.540,33

870.162,67

18.433,37

Quỹ đất ở đã tạo lập được có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội toàn Thành phố, tạo thêm cơ hội cho các cá nhân, hộ gia đình
có nhà ở. Nếu chia bình quân tổng quỹ đất ở hiện có của Thành phố tại thời điểm
năm 2015 cho tổng số dân của Thành phố, trung bình mỗi người sẽ được sử dụng
khoảng 52,88 m2 đất ở. Như vậy, quỹ đất ở cho người dân cơ bản được bảo đảm.
4.3.2.2.Kết quả tạo quỹ đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
Trong giai đoạn 2004 - 2015, tổng số dự án xây dựng trụ sở cơ quan, công
trình sự nghiệp của thành phố Thái Nguyên đã thực hiện được là 90 dự án, với
tổng diện tích đất sử dụng là 1.388.706,31 m2. Diện tích đất này được dùng để xây
dựng trụ sở cơ quan, văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp trực thuộc cơ
quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã
hội - nghề nghiệp, các công trình sự nghiệp công lập, ngoài công lập...
Quỹ đất dùng để xây dựng các cơ sở giáo dục - đào tạo đã tạo lập được là rất
lớn, chiếm 90,76% tổng quỹ đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp đã
tạo lập được trong giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2015. Năm 2011 và năm 2014
là những năm tập trung cho các dự án lớn, đó là các dự án xây dựng trường Đại
học Việt Bắc, Trường Trung cấp Luật Thái Nguyên...
11

Bảng 4.2. Kết quả tạo quỹ đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình
sự nghiệp của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015
Tổng diện
tích đất thu
hồi (m2)

Trong đó

Năm

Số dự án

2004

6

100.477,20

83.035,40

17.441,80

0,00

2005

6

16.426,70

7.807,00

7.965,70

654,00

2006

6

15.144,45

13.926,75

1.217,70

0,00

2007

6

135.893,51

114.919,62

20.844,19

129,70

2008
2009
2010

12
7
10

84.233,25
28.834,20
78.836,00

64.657,85
19.740,40
54.039,50

19.562,60
9.093,80
21.445,30

12,80
0,00
3.351,20

2011

5

633.161,70

586.475,50

39.937,00

6.749,20

2012

10

12.580,70

10.677,10

1.903,60

0,00

2013
2014

0
7

0,00
268.967,60

0,00
78.412,60

0,00
190.336,00

0,00
219,00

2015

6

14.151,00

9.687,40

4.463,60

0,00

Tổng số

90

1.388.706,31 1.043.379,12

334.211,29

11.115,90

Đất nông

nghiệp (m2)

Đất phi nông Đất chưa sử
nghiệp (m2)
dụng (m2)

4.3.2.3.Kết quả tạo quỹ đất xây dựng các công trình công cộng
Quỹ đất sử dụng vào mục đích công cộng tạo lập được trong giai đoạn 2004
- 2015 là 2.124.762,15 m2 của 113 dự án. Những công trình này có ý nghĩa về mặt
xã hội rất lớn, góp phần quan trọngtrong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của
Thành phố.
Tổng quỹ đất phục vụ xây dựng các công trình giao thông 1.690.351,05 m2
chiếm 79,55% tổng quỹ đất sử dụng vào mục đích công cộng đã tạo lập trong giai
đoạn 2004 - 2015. Quỹ đất xây dựng các công trình giao thông trong thời gian qua
góp phần nâng cấp và hình thành nên các tuyến đường huyết mạch của địa phương
kết nối với các tỉnh khác.
Ngoài những công trình xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật nêu trên, những công
trình công cộng khác như: Nhà văn hóa, đất công trình năng lượng, xây dựng các
công trình văn hóa tín ngưỡng như đền, chùa, miếu mạo... cũng được địa phương
quan tâm tạo lập quỹ đất để xây dựng. Những công trình này có ý nghĩa về mặt xã hội
rất lớn, góp phần không nhỏ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Tổng diện tích quỹ đất này đã tạ lập được là 434.411,06 ha.

12


Bảng 4.3. Kết quả tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích công cộng của thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015
Năm

2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tổng
số

Số dự
án
15
15
9
10
20
16
1
2
14
0
0
11
113

Tổng diện
tích đất thu
hồi (m2)

Trong đó

180.558,21
204.274,95
7.303,37
38.307,76
557.581,25
118.339,65
10.964,30
12.173,70
138.245,68
0,00
0,00
74,951.10

40.378,25
127.428,15
9.624,14
14.132,71
126.082,53
252.656,65
4.338,20
1.490,50
25.181,45
0,00

0,00
141,785.90

Đất chưa
sử dụng
(m2)
4.280,20
375,60
0,00
2.878,80
1.038,30
18.800,00
2.328,00
0,00
9.262,80
0,00
0,00
0,00

2.124.762,15 1.342.699,97

743.098,48

38.963,70

225.216,66
332.078,70
16.927,51
55.319,27
684.702,08

389.796,30
17.630,50
13.664,20
172.689,93
0,00
0,00
216,737.00

Đất nông
nghiệp (m2)

Đất phi nông
nghiệp (m2)

4.3.2.4.Kết quả tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng
Từ năm 2004 - 2015, thành phố Thái Nguyên đã tạo lập được 80.891,60 m2
đất phục vụ cho 14 công trình, dự án xây dựng các công trình an ninh, quốc phòng;
góp phần củng cố an ninh, quốc phòng tại địa phương. Quỹ đất này tuy không trực
tiếp tạo ra lợi nhuận về kinh tế nhưng gián tiếp góp phần không nhỏ trong việc tạo
ra của cải, vật chất của Thành phố. Quỹ đất an ninh, quốc phòng đã tạo lập được
lấy từ các nguồn đất nông nghiệp 71.525,30 m2, đất phi nông nghiệp 9.265,30 m2
và đất chưa sử dụng 101,00 m2. Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh có
tính ổn định cao. Do đó, việc tạo quỹ đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh không diễn ra thường xuyên, liên tục như các loại đất khác, chỉ thực hiện đối
với một số năm với quy mô không lớn về số lượng dự án, cũng như về diện tích.
Năm 2007 và năm 2015, quỹ đất an ninh, quốc phòng tạo lập được nhiều hơn so
với các năm khác là do địa phương cần quỹ đất phục vụ xây dựng thao trường
huấn luyện kỹ thuật, chiến thuật cấp 2, các trụ sở công an của các phường Túc
Duyên, Tân Thịnh, trụ sở công an tỉnh Thái Nguyên.
4.3.2.5.Kết quả tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa

trang, nghĩa địa
Quỹ đất tạo lập sử dụng cho các mục đích tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang

13


nghĩa địa là 360.432,9 m2với 5 dự án từ năm 2004 - 2015, trong đó, đất để làm
nghĩa trang nghĩa địa chiếm 98,18%, đây cũng là nghĩa trang được xây dựng theo
mô hình xã hội hóa “xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng và cho thuê” có
quy mô lớn nhất tỉnh Thái Nguyên từ trước đến nay. Để tạo lập quỹ đất sử dụng
cho các mục đích tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang nghĩa địa trong thời gian qua,
loại đất chính được chuyển đổi sang là đất nông nghiệp 309.492,3 m2 chiếm
85,87%, sau đó đến đất phi nông nghiệp 46.030,6 m2 chiếm 12,77%. Các công trình
về tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang như nhà thờ, thánh thất, đình, đền, miếu, nhà
thờ họ, nơi chôn cất tập trung và các công trình khác được xây dựng phần nào góp
phần làm giầu thêm những giá trị về đời sống tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng và ổn
định chính trị xã hội của nhân dân.
4.3.2.6.Kết quả tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, thương
mại, dịch vụ
Tổng quỹ đất sử dụng để xây dựng các cơ sở sản xuất, kinh doanh đã tạo lập
là 2.724.410,63 m2. Trong đó, quỹ đất tạo lập thông qua hình thức Nhà nước thu
hồi đất được 2.455.892,50 m2 của 248 dự án; theo hình thức nhà đầu tư tự hiện
thỏa thuận được 268.518,13 m2 phục vụ cho 39 dự án.
Bảng 4.4. Kết quả tạo quỹ đất sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh của
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015
Năm

2004
2005
2006

2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tổng số

Quỹ đất tạo lập theo hình thức
Nhà nước thu hồi đất
Diện tích
Số dự án
(m2)
28
287.232,11
14
190.722,60
23
337.828,30
14
91.267,.75
24
90.221,34
22
147.747,40
29
150.532,10

22
297.444,20
18
60.663,20
16
160.701,30
13
103.094,40
25
538.437,80
248
2.455.892,50

Quỹ đất tạo lập theo
hình thức thỏa thuận
Diện tích
Số dự án
(m2)
0
0,00
0
0,00
2
5.597,15
0
0,00
10
65.415,58
5
38.439,50

10
130.161,20
3
1.585,20
2
1.109,90
2
4.172,40
2
16.303,20
3
5.734,00
39
268.518,13

4.3.2.7.Kết quả tạo quỹ đất điển hình tại một số CCN trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên
CCN số 2 Tân Lập có tổng diện tích 6,07 ha, cơ sở hạ tầng được đầu tư
14


tương đối hoàn chỉnh. CCN đã thu hút 4 dự án đầu tư, tỷ lệ lấp đầy đạt 100% diện
tích, tổng vốn đầu tư 65 tỷ đồng.
CCN Cao Ngạn có tổng diện tích quy hoạch là 70 ha. Đây là CCN có vị trí
địa lý thuận lợi về giao thông, phía Nam giáp Quốc lộ 1B, phía Bắc giáp sông Cầu,
tách biệt với khu dân cư. Tuy nhiên, đến nay CCN này mới giải phóng mặt bằng
được 13 ha đất, cho 05 nhà đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Đây là một
trong các CCN có tỷ lệ lấp đầy thấp (18,57%).
CCN số 1 Tân Lập có tổng diện tích 69 ha. Năm 2010, đã có 02 dự án đầu
tư với diện tích 4,7 ha, vốn đăng ký đầu tư 46,8 tỷ đồng. Năm 2009 đã có chủ đầu

tư hạ tầng là Công ty cổ phần xây dựng phát triển nhà Song Điền, tuy nhiên tiến độ
triển khai còn rất chậm. Mặc dù, CCN đã được đã đầu tư đầy đủ hạ tầng với tổng
số vốn 149 tỷ đồng. Nhưng việc thu hút nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn. Đến năm
2015, tỷ lệ lấp đầy của CCN này vẫn chưa đạt 80%.
4.3.2.8. Nhận xét khái quát về kết quả tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên
Từ năm 2004 - 2015, tổng quỹ đất đã tạo lập được để sử dụng vào các mục
đích phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố là 9.061.339,96 m2 của 624 dự án.
Trong đó, kết quả tạo quỹ đất thông qua hình thức Nhà nước thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm ưu thế chính với 93,75% tổng dự án và 97,08%
tổng diện tích quỹ đất được tạo. Sau khi tạo được quỹ đất, Nhà nước thực hiện
giao/cho thuêđể sử dụng triển khai các dự án khu đô thị, khu dân cư, xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, trường học,
bệnh viện, các công trình công cộng, an ninh, quốc phòng phục vụ phát triển kinh
tế - xã hội của địa phương.
4.3.3. Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên
4.3.3.1. Một số yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên
Trong thời gian qua, công tác tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên đã có
những thành công nhất định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương. Để có được những thành công này, trong quá trình tạo quỹ đất tại Thành
phố đã có sự đóng góp vai trò quan trọng của nhiều yếu tố như: nhóm yếu tố chính
sách pháp luật, nhóm yếu tố về kinh tế, xã hội, nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ
sở hạ tầng, nhóm yếu tố quy hoạch và nhóm yếu tố tài chính.
4.3.3.2. Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên
Từ số liệu thu thập của năm trăm (500) phiếu điều tra, khảo sát về 22 yếu tố
ảnh hưởng đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên được xử lý bằng phần mềm
SPSS 23.0 để phân tích nhân tố EFA, nhận diện mức độ ảnh hưởng của các yếu tố.
Kết quả cụ thể như sau:

15


- Kết quả kiểm định chất lượng thang đo, mức độ phù hợp của mô hình
và sự tương quan của các yếu tố
Để kiểm định chất lượng thang đo, luận án sử dụng kiểm định Cronbach’s
Alpha. Thang đo được cho là phù hợp cho nghiên cứu khi hệ số Cronbach’s
Alpha lớn hơn 0,6. Kết quả kiểm định chất lượng thang đo Cronbach’s Alpha cho
các nhóm quan sát lớn hơn 0,6. Vì vậy, kết luận thang đo là phù hợp với nghiên
cứu này.
Bảng 4.5. Kết quả kiểm định chất lượng thang đo Cronbach’s Alpha cho
nhóm quan sát (nhóm biến)
TT

Thang đo

1
2
3
4
5
6

TC
KT
TN
CS
QH
KQ

Biến đặc trưng
TC1, TC2, TC3, TC4,TC5
KT1, KT2, KT3, KT4, KT5
TN1, TN2, TN3, TN4, TN5
CS1, CS2, CS3, CS4
QH1, QH2, QH3
KQ1, KQ2, KQ3

Cronbach’s
Alpha
0,828
0,812
0,829
0,777
0,835
0,703

- Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến tạo
quỹ đất
Trong phân tích nhân tố khám phá, hệ số KMO (Kaiser- Meyer- Olkin) được
dùng để đánh giá sự thích hợp của mô hình EFA. Khi 0,5 ≤ KMO ≤ 1 thì mô hình
được cho là phù hợp. Kết quả kiểm định KMO của mô hình nghiên cứu cho thấy:
0,5< KMO = 0,829 < 1 nghĩa là dữ liệu thực tế trong nghiên cứu này phù hợp cho
phân tích EFA. Kiểm định Bartlett được sử dụng để đánh giá mức về độ tương
quan giữa các biến quan sát trong tổng thể, kiểm định này có ý nghĩa thống kê khi
mức ý nghĩa (P) nhỏ hơn 0,05, nghĩa là các biến quan sát có tương quan tuyến tính
với nhân tố đại diện. Kết quả kiểm định cho thấy: Mức ý nghĩa (P) < 0,01. Như
vậy, các biến quan sát có tương quan tuyến tính với yếu tố đại diện với mức ý
nghĩa 99%.
- Xác định mức độ giải thích của các biến trong mô hình đối với yếu tố

nghiên cứu
Mức độ giải thích của các biến quan sát đối với yếu tố nghiên cứu được đo
bằng giá trị phương sai trích (Cumulative %), giá trị này phải lớn hơn 50% thì
nghiên cứu mới có tính thực tiễn. Kết quả kiểm nghiệm cho thấy, giá trị phương sai
trích là 62,028; điều này nghĩa là 62,03% sự thay đổi của biến phụ thuộc được giải
thích bởi các biến quan sát trong mô hình. Như vậy, các yếu tố đưa vào trong mô
hình đã giải thích được phần lớn sự thay đổi của yếu tố nghiên cứu (biến phụ
thuộc). Kết quả cụ thể tại Bảng 4.6:

16


Bảng 4.6. Tổng phương sai được giải thích

1

Giá trị riêng ban đầu
Tổng Phương sai
Tích lũy
5,041
22,913
22,913

Giá trị phương đã hiệu chỉnh
Tổng Phương sai Tích lũy
3,017
13,714
13,714

2

3

3,435
2,074

15,615
9,428

38,528
47,957

2,994
2,890

13,609
13,135

27,323
40,457

4

1,578

7,174

55,131

2,438

11,082

51,539

5

1,518

6,898

62,028

2,308

10,489

62,028

Thành
phần

- Kết quả của ma trận nhân tố xoay của các yếu tố ảnh hưởng đến tạo
quỹ đất
Trong phân tích EFA, ma trận nhân tố xoay cho phép sắp xếp các nhóm yếu
tố ban đầu lại thành các nhóm có quan hệ tuyến tính để từ đó phát hiện ra yếu tố
đại diện, tất cả các biến đặc trưng trong mô hình phân tích có hệ số tải nhân tố
(factor loadings) lớn hơn 0,3 (vì cỡ mẫu là 500 nên chọn factor loadings là 0,3).
Sau khi sắp xếp lại, 22 biến ban đầu được xếp vào thành 5 nhóm đại diện cho 5
biến đặc trưng được thể hiệntại Bảng 4.7:
Bảng 4.7. Mô hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbach’s Alpha và EFA

Nhân Thang
Biến đặc trưng
tố
đo
1
F1
TN1,TN2, TN3, TN4, TN5
2
F2
TC1, TC2, TC3, TC4, TC5
3
F3
KT1, KT2, KT3, KT4, KT5
4
F4
CS1, CS2, CS3, CS4
5
6

F5

Giải thích thang đo
Điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng
Tài chính
Kinh tế, xã hội
Chính sách pháp luật

QH1, QH2, QH3

Quy hoạch

KQ1, KQ2, KQ3

Kết quả tạo quỹ đất

- Kết quả phân tích hồi quy bội của các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất
Kết quả kiểm định F với mức ý nghĩa (P) < 0,01 cho thấy mô hình hồi quy
đa biến phù hợp với phân tích này. Hệ số tương quan bình phương (R2) đạt 0,618
với mức ý nghĩa 99%, cho phép kết luận rằng: Trong nghiên cứu này, các yếu tố
giải thích được lựa chọn đã giải thích được 61,8% kết quả tạo quỹ đất của thành
phố Thái Nguyên, còn 38,2% sự thay đổi ảnh hưởng bởi các yếu tố khác chưa đưa
vào mô hình phân tích.
Kết quả kiểm định các biến, trong đó biến phụ thuộc là kết quả tạo quỹ đất
và các biến độc lập từ F1 đến F5 với mức ý nghĩa (P) < 0,01 cho thấy mô hình hồi
quy đa biến phù hợp với phân tích này.
Kết quả mô hình hồi quy: Mức độ ảnh hưởng của từng biến độc lập (Nhóm:
yếu tố tài chính; chính sách pháp luật; kinh tế, xã hội; điều kiện tự nhiên và cơ sở
17


hạ tầng; yếu tố quy hoạch) với biến phụ thuộc (kết quả tạo quỹ đất) được căn cứ
vào các hệ số hồi quy. Từ kết quả phân tích cho thấy hệ số hồi quy của nhóm biến
yếu tố tài chính (F2) có hệ số Beta lớn nhất 0,290, tiếp theo đến nhóm yếu tố chính
sách pháp luật (F4) có hệ Beta là 0,225, nhóm yếu tố kinh tế, xã hội (F3) có hệ số
Beta là 0,204, nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng (F1) có hệ số Beta
là 0,168 và nhóm yếu tố quy hoạch (F5) có hệ số Beta là 0,161. Điều này có nghĩa
là nhóm yếu tố tài chính ảnh hưởng lớn nhất đến kết quả công tác tạo quỹ đất của
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Cụ thể, trong điều kiện các yếu tố khác
không đổi khi người dân đánh giá nhóm yếu tố tài chính tăng lên 1 điểm, tức là
tiềm lực tài chính lớn hơn thì kết quả công tác tạo quỹ đất của địa phương tăng lên

0,290 điểm. Phân tích tương tự đối với các hệ số hồi quy khác, mức độ quan trọng
của các nhóm yếu tố được sắp xếp theo chiều giảm dần trong Bảng 4.8 dưới đây.
Kết quả phân tích hồi quy cũng cho thấy, cả 5 biến độc lập đo lường kết quả tạo quỹ đất
của thành phố Thái Nguyên, đều có ý nghĩa thống kê ở mức độ tin cậy 95% (P < 0,05).
Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác tạo quỹ đất của thành phố
Thái Nguyên được trình bày tại Bảng 4.8:
Bảng 4.8. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến tạo quỹ đất
của thành phố Thái Nguyên
Thứ
tự
1
2
3
4
5

Ký hiệu

Yếu tố
Yếu tố tài chính
Yếu tố chính sách pháp luật
Yếu tố kinh tế, xã hội
Yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở
hạ tầng
Yếu tố quy hoạch
Tổng

F2
F4
F3

F1
F5

Giá trị
tuyệt đối
0,290
0,225
0,204

Mức độ ảnh
hưởng (%)
27,67
21,48
19,47

0,168

16,01

0,161
1,048

15,37
100,0

Như vậy mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến công tác tạo quỹ đất
của thành phố Thái Nguyên được sắp xếp theo thứ tự như sau:
(1) Nhóm yếu tố tài chính.
(2) Nhóm yếu tố chính sách pháp luật.
(3) Nhóm yếu tố kinh tế, xã hội.

(4) Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và sơ sở hạ tầng.
(5) Nhóm yếu tố quy hoạch.
Để nhận diện được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trong từng nhóm yếu
tố đến kết quả tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên được căn cứ vào kết quả
phân tích thống kê mô tả cho thấy chỉ số đánh giá của các yếu tố trong mỗi nhóm
yếu tố đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyêncho kết quả từ 2,96 đến 4,35
được thể hiện tại Bảng 4.9:
18


Bảng 4.9. Chỉ số đánh giá của các yếu tố đến công tác tạo quỹ đất
tại thành phố Thái Nguyên
STT
I
1
2
3
4
5
II
1
2
3
4
III
1
2
3
4
5

IV
1
2
3
4
5
V
1
2
3

Yếu tố
Nhóm yếu tố tài chính
Giá đất áp dụng trong tạo quỹ đất
Kinh phí từ ngân sách nhà nước
Kính phí vay từ các tổ chức tín dụng
Kính phí huy động từ các nguồn khác
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nhóm yếu tố chính sách pháp luật
Chính sách về đất đai
Chính sách về thu hút đầu tư
Chính sách hỗ trợ
Các chính sách xã hội khác
Nhóm yếu tố kinh tế, xã hội
Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân
Khả năng sinh lợi của đất
Quá trình đô thị hóa
Mật độ dân số
Trình độ dân trí
Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng

Diện tích thửa đất
Vị trí của thửa đất
Mục đích sử dụng đất
Cơ sở hạ tầng xã hội
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Nhóm yếu tố quy hoạch
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội
Quy hoạch sử dụng đất
Định mức sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng

Chỉ số đánh giá
4,35
4,21
3,59
3,38
3,46
4,29
4,35
3,44
3,23
3,45
3,93
4,24
3,16
3,21
2,96
3,10
3,10
3,49
3,56

3,69
3,40
2,60

4.4. NHU CẦU VÀ KHẢ NĂNG TẠO QUỸ ĐẤT ĐẾN PHÁT TRIỂN KINH
TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.4.1. Nhu cầu tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyênđến năm 2035
Đến 2035, quỹ đất xây dựng đô thị của Thành phố khoảng 8.700 ha, đất xây
dựng các cơ sở kinh tế kỹ thuật đô thị tại ngoại thị khoảng 2.000 ha. Trong đó, dự báo
nhu cầu quỹ đất sử dụng phát triển khu đô thị là 3.280 ha, quỹ đất phát triển công
nghiệp, logistic là 275 ha, quỹ đất phục vụ du lịch sinh thái gắn với nông nghiệp chất
lượng cao 2.300 ha, quỹ đất phục vụ phát triển hệ thống giáo dục, đào tạo khoảng 670
ha, quỹ đất phát triển giáo dục, y tế 74 ha, quỹ đất để phục vụ phát triển công trình thể
19


dục thể thao và cây xanh dự kiến khoảng 335 ha, quỹ đất phục vụ phát triển du lịch dự
kiến khoảng 242 ha, quỹ đất dự kiến phục vụ phát triển công nghiệp 663 ha, quỹ đất
phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, tài chính ngân hàng là 3.600 ha (Thủ tướng
Chính phủ, 2016). Để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Nguyên từ nay đến năm 2035, việc bố trí các quỹ đất sử dụng cho các mục đích
như khu dân cư, khu đô thị, sản xuất kinh doanh, công trình công cộng, an ninh, quốc
phòng là yếu tố then chốt. Để có đủ các quỹ đất sử dụng cho các mục đích này, đòi hỏi
việc tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới cần có các giải pháp
thích hợp để hoàn thành nhiệm vụ.
4.4.2. Khả năng tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên
Về tài chính phục vụ tạo quỹ đất: Hàng năm, ngân sách thành phố Thái
Nguyên thường chi một khoản kinh phí khá lớn để thực hiện việc tạo quỹ đất.
Theo số liệu thu thập điều tra từ năm 2010 (từ khi thành lập các đơn vị sự nghiệp
công được giao thực hiện nhiệm vụ tạo quỹ đất) khoảng trên 19% tổng số tiền thu

ngân sách nhà nước mỗi năm được sử dụng cho việc tạo quỹ đất để có mặt bằng
sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố trong giai
đoạn vừa qua. Đến năm 2035, tổng số tiền bồi thường về đất dự kiến để thực hiện
tạo quỹ đất sẽ là 321.868,9 tỷ đồng. Đây là khoản kinh phí lớn so với ngân sách
địa phương.
Về tổ chức thực hiện nhiệm vụ tạo quỹ đất: Khả năng đáp ứng nhiệm vụ tạo
quỹ đất đến năm 2035 của các Trung tâm PTQĐ là có thể thực hiện được. Tuy
nhiên, cần sắp xếp tổ chức lại cho khoa học, hợp lý.
4.5. ĐÁNH GIÁ NHỮNG MẶT ĐẠT ĐƯỢC VÀ TỒN TẠI CỦA CÔNG TÁC
TẠO QUỸ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.5.1.Những mặt đạt được
Trong giai đoạn vừa qua, thành phố Thái Nguyên đã có nhiều cố gắng, nỗ
lực nên công tác này đã đạt được những kết quả nhất định góp phần thức đẩy phát
triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên.
4.5.2.Những tồn tại
Vốn cung cấp để thực hiện tạo quỹ đất chưa được bảo đảm kịp thời đối với
một số dự án. Tiến độ một số dự án còn bị chậm. Vẫn có tình trạng người dân thắc
mắc về xác định giá đất còn thấp. Đối với việc tạo quỹ đất theo hình thức thỏa
thuận còn gặp khó khăn trong việc thỏa thuận về giá, kết quả tạo quỹ đất theo hình
thức này còn hạn chế về số lượng dự án. Thành phố Thái Nguyên chưa chủ động
tạo lập quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để địa phương chủ động
nguồn cung, điều tiết thị trường bất động sản. Trong quá trình tạo quỹ đất vẫn còn
có trường hợp người dân không đồng tình do chưa hiểu rõ về chính sách pháp luật.

20


4.6. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC TẠO QUỸ ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.6.1. Giải pháp về tài chính

Kinh phí thực hiện tạo quỹ đất là rất lớn, trong khi ngân sách nhà nước rất
hạn chế. Do đó, hàng năm địa phương nên căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất hàng nămđã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng
phương án tạo quỹ đất. Trong phương án cần nêu rõ các dự án cần tạo quỹ đất, nên
sắp xếp theo thứ tự ưu tiên, kinh phí cho từng dự án, nguồn kinh phí từ đâu (Quỹ
phát triển đất, Quỹ đầu tư, nhà đầu tư ứng vốn và các nguồn khác).
Thành phố nên xây dựng cơ chế cụ thể về sử dụng Ngân sách nhà nước phục
vụ tạo quỹ đất. Cơ chế này phải đáp ứng được nguồn vốn cung cấp đầy đủ cho Tổ
chức PTQĐ thực hiện tạo quỹ đất. Để tập trung nguồn vốn phục vụ cho việc tạo
quỹ đất, phát triển các doanh nghiệp, tinh gọn bộ máy quản lý, trong thời gian tới
địa phương nên có phương án sát nhập hai Quỹ với nhau.
Trong quá trình tạo quỹ đất, yếu tố giá đất là yếu tố quan trọng hàng đầu.Kết
quả điều tra, khảo sát cho thấy có đến 23,81% người dân có đất bị thu hồi và
31,42% người dân không có đất bị thu hồi cho rằng giá đất xác định tính bồi
thường là thấp hơn so với giá thị trường.Do đó, việc xác định giá đất để tính bồi
thường cho người bị thu hồi đất cần nghiên cứu, đánh giá đúng thực tếphù hợp với
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố. Khi định giá đất, cần xem xét
toàn diện, đầy đủ các thành tố cấu thành giá đất phục vụ quá trình tạo quỹ đất và
nên có ý kiến của người dân có đất bị thu hồi.
4.6.2. Giải pháp về chính sách
Thành phố nên có đề xuất với UBND Tỉnh những cơ chế hỗ trợ, hỗ trợ khác,
chính sách về đất đai, khuyến khích tạo quỹ đất theo cơ chế thỏa thuận phù hợp
với điều kiện của địa phương để đẩy nhanh tiến độ tạo quỹ đất của các dự án.
Ngoài ra, UBND Thành phố nên chủ động đề xuất các cơ chế để thu hút đầu tư, đặc
biệt là các dự án có năng lực tài chính mạnh.
4.6.3. Giải pháp về quy hoạch
Phương án quy hoạch tổng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên
cũng nên xem xét điều chỉnh, sửa đổi cho phù hợp. Sau đó thực hiện điều chỉnh
phương án quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác. Phương
pháp lập quy hoạch nói chung, lập quy hoạch sử dụng đất nói riêng cần có sự thay

đổi, để làm sao các phương án quy hoạch phải có sự gắn kết, đồng thuận và trong
mỗi kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không phải bổ sung các công trình, dự án.
4.6.4. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện
Trong thời gian tới thành phố Thái Nguyên nên xây dựng phương án xắp
xếp lại đơn vị làm nhiệm vụ tạo quỹ đất thống nhất theo nguyên tắc “Một việc do
21


một đơn vị thực hiện, chịu trách nhiệm” và nên lựa chọn Trung tâm phát triển
quỹ đất Thành phố là đơn vị chủ đạo thực hiên nhiệm vụ tạo quỹ đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới.
Đối với các dự án tạo quỹ đất thông qua hình thức thỏa thuận nên có quy
định cụ thể về trình tự, thủ tục phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Thành phố cần có định hướng để nhà đầu tư triển khai các dự án sản xuất kinh
doanh thỏa thuận tại các vị trí đất xa trung tâm nhằm làm giảm áp lực sử dụng
đất tại các vị trí trung tâm của Thành phố, giảm thiểu những tác động xấu về môi
trường tự nhiên và xã hội.
4.6.5. Nhóm các giải pháp khác
Tăng cường đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật đất đai, để nâng cao
nhận thức cho người sử dụng đất về các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thành phố nên thực hiện tạo quỹ đất ở những địa điểm trong tương lai sẽ phát
triển mạnh về kinh tế - xã hội (xã Phúc Xuân, Phúc Trìu, xã Cao Ngạn, xã Phúc
Hà…) để tạo quỹ đất dự trữ sẵn sàng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Thành phố
cần quan tâm đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, sẵn sàng phục vụ các
nhu cầu của nhân dân, nhà đầu tư trong quá trình tạo quỹ đất.
Trước và sau khi tạo quỹ đất nên tiến hành khảo sát các thông tin kinh tế xã hội của cộng đồng bị ảnh hưởng, hộ bị ảnh; từ đó xác định những tác động kinh
tế, xã hội của dự án đến người dân và cộng đồng dân cư. Cần theo dõi, đánh giá
sinh kế của người dân sau khi tạo quỹ đất. Từ đó có các biện pháp hỗ trợ hậu quá
trình tạo quỹ đất nhằm bảo đảm phát triển bền vững.
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

5.1. KẾT LUẬN
1) Thành phố có vị trí chiến lược, quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Thái Nguyên và các tỉnh miền núi phía Bắc. Là trung tâm giao lưu
văn hoá của vùng Việt Bắc, là đầu mối giao thông trực tiếp liên hệ giữa các tỉnh
miền xuôi, nhất là thủ đô Hà Nội với các tỉnh miền núi phía bắc Việt Nam. Trong
giai đoạn từ năm 2004 -2015, dân số của thành phố Thái Nguyên tăng 74.402
người, mật độ dân số năm 2015 là 1.798 người/km2, tốc độ tăng trưởng kinh tế
tăng từ 11,57% năm 2004 lên 15,43% năm 2015. Tỷ lệ hộ nghèo giảm từ 9,12%
năm 2005 xuống còn 1,5% năm 2015. Đến năm 2015, tỷ lệ số hộ dân của Thành
phố được sử dụng nước sạch đạt 95%, 100% các tuyến phố chính có cây xanh đô
thị, lượng rác thải được thu gom, xử lý đạt 96%.
2) Từ năm 2004 đến năm 2015, tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố
Thái Nguyên có sự biến động mạnh. Nguyên nhân chính là do sự điều chỉnh về địa
giới hành chính giữa huyện Đồng Hỷ, thành phố Sông Công và thành phố Thái
22


Nguyên. Đến nay tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Thái Nguyên là
17.053,39 ha, trên 99% tổng diện tích tự nhiên đã được đưa vào khai thác sử dụng.
Quá trình đô thị hóa đã làm cho quỹ đất phi nông nghiệp của Thành phố tăng
mạnh, đến năm 2016 quỹ đất phi nông nghiệp của Thành phố là 6.151,33 ha chiếm
36,07% so với tổng diện tích tự nhiên. Trong thời gian qua Thành phố đã thực hiện
khá tốt một số nhiệm vụ chính trong quản lý nhà nước về đất đai như: cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; lập và quản lý
hồ sơ địa chính; bồi thường, giải phóng mặt bằng... Tuy nhiên, công tác quản lý
nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Thái nguyên vẫn còn xảy ra tình trạng
vi phạm pháp luật về đất đai. Công tác tập huấn, tuyên truyền chính sách pháp luật
về đất đai chưa được thực hiện thường xuyên, kịp thời.
3) Trên địa bàn thành phố Thái Nguyên việc tạo quỹ đất được thực hiện theo
hai hình thức: một là nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất; hai là Nhà nước
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để Nhà nước giao đất/cho thuê đất cho

nhà đầu tư thực hiện dự án. Để có quỹ đất sử dụng cho các mục đích phát triển
kinh tế - xã hội, thành phố Thái Nguyên đã tạo lập được 9.061.339,96 m2 cho 624
dự án. Trong đó, việc tạo quỹ đất theo hình thức Nhà nước thu hồi đất là 93,75%
tổng dự án và 97,08% tổng diện tích quỹ đất được tạo ra. Quỹ đất sử dụng vào
mục đích sản xuất, kinh doanh được tạo lập trong thời gian qua là lớn nhất
(2.724.410,63 m2), tiếp đến là quỹ đất để phát triển các khu dân cư, khu đô thị
(2.382.136,37 m2), quỹ đất sử dụng cho mục đích công cộng (2.124.762,15 m2) và
quỹ đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng là thấp nhất (80.891,60 m2).
Trên cơ sở đánh giá thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố Thái Nguyên đã xác định được 22 yếu tố thuộc 5 nhóm yếu tố
có ảnh hưởng đến tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Thứ tự ảnh
hưởng của các nhóm yếu tố như sau: (1) Nhóm yếu tố tài chính, (2) Nhóm yếu tố
chính sách pháp luật, (3) Nhóm yếu tố kinh tế, xã hội, (4) Nhóm yếu tố điều kiện
tự nhiên và cơ sở hạ tầng, (5) Nhóm yếu tố quy hoạch. Trong các nhóm yếu tố nêu
trên thì các yếu tố: Giá đất, kinh phí phục vụ tạo quỹ đất, chính sách đất đai, chính
sách thu hút đầu tư, quá trình phát triển đô thị hóa, khả năng sinh lời của đất, phát
triển cơ sở hạ tầng và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất
có mức ảnh hưởng lớn nhất đến tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên.
4) Nhu cầu tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Nguyên đến 2035 là rất lớn, đặc biệt là quỹ đất sử dụng cho phát triển khu
dân cư, khu đô thị (3.280 ha), quỹ đất phát triển công nghiệp, logistic (275 ha),
quỹ đất phát triển các công trình công cộng và thương mại, dịch vụ, tài chính ngân
hàng (3.600 ha). Dự kiến tổng kinh phí tạo quỹ đất khoảng 321.868,9 tỷ đồng,
23