Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH CÔNG ÍCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH CÔNG ÍCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2017

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2017
Tác giả luận văn
Đinh Công Ích


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn
Khắc Thái Sơn giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo
tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng Đào
tạo, khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã
luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường, xã
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi
hoàn thành đề tài này.

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2017
Tác giả luận văn
Đinh Công Ích


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ...................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ............................................................................ 5
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ......................................................................... 11
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất ..... 16
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất .... 16
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 16
1.2.3. Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất................................................ 20
1.2.4. Nguyên tắc thừa kế quyền sử dụng đất ................................................. 22
1.2.5. Quy trình thừa kế quyền sử dụng đất .................................................... 27
1.3. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ............. 28
1.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................... 29

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32


iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 32
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 32
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 34
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 34
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 34
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu .................. 35
2.4.4. Phương pháp biểu đạt thông tin ............................................................ 35
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến công tác chuyển
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 36
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái nguyên ............... 36
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ... 37
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ............................ 40
3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 42
3.2.1. Đánh giá hồ sơ thừa kế so với pháp luật đất đai ................................... 42
3.2.2. Đánh giá quy trình thừa kế so với pháp luật đất đai ............................. 44
3.3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016
tại thành phố Thái Nguyên .............................................................................. 48
3.3.1. Đánh giá kết quả thừa kế theo đơn vị hành chính ................................. 48

3.3.2. Đánh giá kết quả thừa kế theo thời gian ............................................... 54
3.4. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về thừa kế QSD đất tại
thành phố Thái Nguyên ................................................................................... 56
3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế quyền sử dụng đất ................. 56
3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế ................................................. 60


v
3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thực hiện thừa kế ........................... 64
3.4.4. Đánh giá sự hiểu biết về văn bản hướng dẫn và các loại phí khi
thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất .................................................. 67
3.4.5. Nhận xét về việc phục vụ làm thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên .............................................................................. 70
3.5. Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục thừa kế quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên cho đúng pháp luật ................................................... 71
3.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong thừa kế quyền sử dụng đất tại thành
phố Thái Nguyên ............................................................................................. 71
3.5.2. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện việc thực hiện quyền
thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên .................................. 72
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 74
1. Kết luận ....................................................................................................... 74
2. Đề nghị ........................................................................................................ 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐVT

:

Đơn vị tính

GCN

:

Giấy chứng nhận

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

QSD

:

Quyền sử dụng

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

TB

:

Trung bình

TP

:

Thành phố

UBND

:

Ủy ban nhân dân

VPĐK

:

Văn phòng đăng ký


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm
2016 ................................................................................................. 41
Bảng 3.2. Thành phần hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên với quy định của pháp luật đất đai ............................ 42
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 theo đơn vị hành chính ......... 49
Bảng 3.4. Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất của 27 đơn vị phường xã từ
2012 đến 2016 ................................................................................. 52
Bảng 3.5. Diện tích thừa kế quyền sử dụng đất của 27 đơn vị phường xã
từ 2012 đến 2016............................................................................. 53
Bảng 3.7. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên trong giai đoạn 2012-2016 ................................................ 55
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế QSD đất tại 3
khu vực của thành phố Thái Nguyên .............................................. 57
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế QSD đất tại
thành phố Thái Nguyên theo 3 nhóm nghành nghề ........................ 58
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế QSD đất tại
thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp ..................... 60
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế QSD đất tại 3
khu vực của thành phố Thái Nguyên .............................................. 63
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình thừa kế QSD đất
tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp ................ 64
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình thừa kế QSD đất
tại thành phố Thái Nguyên theo 3 khu vực ..................................... 66
Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về các văn bản hướng dẫn và
thuế, lệ phí thừa kế QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo
đối tượng nghề nghiệp .................................................................... 67


viii

Bảng 3.18. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí thừa kế QSD đất
tại thành phố Thái Nguyên theo ở từng địa bàn cư trú ................... 69
Bảng 3.19. Kết quả đánh giá về thái độ phục vụ làm thủ tục thừa kế
quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ............................... 70


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ...................... 36
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật đất đai ........................................................ 45
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên ................................................................... 45
Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện tình hình thừa kế quyền sử dụng đất của 27
đơn vị phường xã tại thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn
2012 - 2016 ..................................................................................... 50
Hình 3.5. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích thừa kế
QSD đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016 ................. 55


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực
để xây dựng và phát triển đất nước, nên mỗi nước đều có một hệ thống quản
lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980,
đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã
quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện

chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa
Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai
1998, 2001 và Luật Đất đai 2003, 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này
của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất,
trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm
nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị
trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của người sử
dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào
nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có
chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003, 2013 có
những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện
quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các
địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết.
Thừa kế và để lại thừa kế là một quyền cơ bản của các chủ thể trong
quan hệ pháp luật dân sự. Đây là quyền thể hiện rất rõ tính chất tự do ý chí, tự


2
do định đoạn của chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự về tài sản nói
chung, quan hệ thừa kế nói riêng.
Tài sản có thể tồn tại lâu hơn cuộc sống của con người, chính vì thế giải
quyết vấn đề tài sản này ra sao khi người có tài sản đó qua đời là vấn đề rất
quan trọng để đảm bảo cho việc định đoạn tài sản đó phù hợp với ý chí của
người để lại di sản nhưng cũng đảm bảo lợi ích hợp pháp của những người
liên quan khác cũng như lợi ích chung của toàn xã hội. Đặc biệt trong trường
hợp di sản là quyền sử dụng đất thì vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất còn phải
tuân theo các chính sách đất đai của nhà nước.

Trong nền kinh tế thị trưởng ở nước ta hiện nay, các tranh chấp về
QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều với tính chất phức tạp, diễn biến kéo dài,
chính vì thế thừa kế QSDĐ là một vấn đề thời sự liên quan đến từng cá nhân,
từng gia đình bởi QSDĐ là một tài sản có giá trị lớn, các vấn đề thừa kế chủ
yếu liên quan đến nhà và đất ở giữa những người có quan hệ gần gũi với
nhau. Vì vậy, nếu giải quyết không dứt điểm, không phù hợp sẽ gây mất đoàn
kết trong gia đình, anh em từ đó gây ảnh hưởng tới trật tự xã hội.
Chính vì thế, việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thừa kế QSDĐ
nhằm tiếp tục hoàn thiện thêm chế định pháp luật về thừa kế QSDĐ cũng như
nâng cao hiệu quả cải cách hành chính là một yêu cầu khách quan.
Bên cạnh đó, cần nghiên cứu đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả cải
cách hành chính cấp GCN thừa kế QSDĐ góp phần đem lại một trật tự xã hội
ổn định, đồng thời xây dựng một cơ chế pháp lý đồng bộ đảm bảo thực thi
một cách hữu hiệu các quy định thừa kế QSDĐ.
Chính vì các lí do trên nghiên cứu vấn đề thừa kế QSDĐ là một vấn đề
rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên với 27
phường xã. Là khu vực phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống giao
thông cơ bản được nhà nước đầu tư phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế. Các


3
vấn đề về kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển tạo điều kiện để giao lưu với các
vùng và thu hút được vốn đầu tư. Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, để
đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự án
đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường được
nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình thành. Chính vì thế, trong
những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở thành phố diễn ra khá mạnh..., thị trường
bất động sản hoạt động sôi nổi.. Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân tăng lên,
đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào

thị trường bất động sản. Các giao dịch dân sự về thừa kế quyền sử dụng đất
diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận
với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên thực
tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn
nhiều bất cập đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện thừa kế
quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, phát triển kinh tế xã hội của đất nước, tôi chọn thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác thừa
kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2012 - 2016".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được kết quả thừa kế quyền sử dụng đất, chỉ ra được những
thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến thừa kế quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện thừa kế
quyền sử dụng đất, trong công tác quản lý đất đai của thành phố tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- So sánh được hồ sơ và quy trình thừa kế quyền sử dụng đất tại thành
phố Thái Nguyên so với quy định của pháp luật.


4
- Đánh giá được thực trạng tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2012 - 2016.
- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại thành
phố Thái Nguyên về thừa kế quyền sử dụng đất.
- Chỉ ra được các khó khăn tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc
thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý nhà nước về đất
đai được tốt hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài

- Góp phần hoàn thiện lý luận về đánh giá công tác thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy sự hiểu biết
của người dân về thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên.


5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Trong lịch sử Việt Nam từ 1980 trở về trước các Nhà nước đã nhận
nhiều hình thức sở hữu đất đai trong đó có sở hữu của nhà nước và sở hữu tư
nhân (trong nhà nước phong kiến thì sở hữu của nhà nước về đất đai còn gọi
là sở hữu của nhà Vua hay đất của Vua). Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà
nước trong nhiều trường hợp nhà nước trao quyền sử dụng đất đó cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng với những điều kiệu nhất định. Như vậy, vấn đề đất
đai thuộc sở hữu nhà nước và quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho
cá nhân, tổ chức đã xuất hiện từ lâu trong lịch sử.
Dưới góc độ là một khái niệm pháp lý, quyền sử dụng đất được hiểu
theo nhiều nghĩa khác nhau:
- Thứ nhất: Quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật đất đai với ý
nghĩa này thì quyền sử dụng đất bao gồm hệ thống các quy phạm pháp luật do
nhà nước ban hành nhằm thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai, cụ thể, đó là
tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh về các vấn đề quyền của nhà
nước đối với đất đai, quản lý nhà nước về đất đai; chế độ sử dụng các loại đất;
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; các thủ tục hành chính về quản lý
và sử dụng đất đai…
- Thứ hai, quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật về đất đai;

Quan hệ pháp luật này được thể hiện trên ba phương diện sau:
+ Quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu (nhà nước) với người sử dụng đất
được thể hiện trong mối quan hệ giữa các quyền: Chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt quyền sử dụng đất.
Quyền của chủ sở hữu đối với đất đai là quyền mang tính tuyệt đối còn
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ là quyền phát sinh chịu sự lệ
thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai;


6
+ Quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ này được
thực hiện thông qua các giao dịch mang tính dân sự như chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất…;
+ Quan hệ giữa người sử dụng đất với các cơ quan quản lý nhà nước
như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài
nguyên và Môi trường và UBND các cấp trong việc: Giao dịch, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất…
Dưới góc độ là một chế định pháp luật đất đai và một quan hệ pháp luật
đất đai như được phân tích ở trên thì QSDĐ chính là một phương thức thực
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai bởi chủ sở hữu đất đai mà đại diện là
nhà nước không cần thiết và cũng không đủ điều kiện để trực tiếp thực hiện
quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai của mình mà việc thực hiện các quyền đó
của chủ sở hữu được thực hiện chủ yếu một cách gián tiếp thông qua việc :
Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất để các cá
nhân,tổ chức, hộ gia đình phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất.Xây
dựng xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất;trao QSDĐ cho các tổ
chức,hộ gia đình ,cá nhân sử dụng thông qua các hình thức: giao đất,cho thuê
đất,công nhận QSDĐ. Thông qua việc sử dụng đất của người sử dụng đất các
ý tưởng, chủ trương,chính sách về sử dụng đất của nhà nước đã được “thực
hiện hóa”.

- Thứ ba, QSDĐ là một quyền năng chủ quan của chủ sở hữu và người
sử dụng đất. theo nghĩa này,QSDĐ là cách sử sự của người sử dụng đất trong
việc thực hiện các quyền mà nhà nước trao cho họ. những quyền chủ quan
này xuất hiện trên cở sở các quy phạm pháp luật khách quan đã nói ở trên và
do các quy phạm đó quyết định. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện các
quyền trong phạm vi mà pháp luật cho phép.
Cụ thể, QSDĐ theo nghĩa chủ quan là tổng thể các quyền mà nhà
nước trao cho người sử dụng đất để họ khai thác các thuộc tính có lợi của


7
đất phục vụ cho mục tiêu nhất định của mình (ví dụ xây nhà, trồng lúa, hoa
màu, nuôi cá..).
QSDĐ theo quy định của Luật Đất Đai 2003, là một khái niệm bao
chùm để chỉ các quyền sau đây của người sử dụng đất: Chuyển đổi; Chuyển
nhượng; Cho thuê; Cho thuê lại; Thế chấp; Bảo lãnh; Góp vốn; Thừa kế; Tặng
cho (9 quyền).
Chủ sở hữu và người sử dụng đất đều có quyền này nhưng quyền của
chủ sở hữu mang tính tuyệt đối còn quyền của người sử dụng đất mang tính
phát sinh từ quyền của chủ sở hữu biểu hiện thông qua việc người sử dụng đất
phải chịu sự điều chỉnh, giám sát của pháp luật và cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trong việc sử dụng đất.
- Thứ tư, QSDĐ là một tài sản và là một tài sản đặc biệt, chính vì thế
QSDĐ vừa là đối tượng trong quan hệ pháp luật đất đai vừa là đối tượng của
quan hệ pháp luật dân sự (trong đó có quan hệ pháp luật thừa kế).
Trong giai đoạn 1980-1992, do không được thừa nhận là tài sản vì thế
QSDĐ không được coi là đối tượng chuyển dịch trong quan hệ pháp luật thừa
kế nói riêng và trong giao lưu dân sự nói chung. Ngày nay, pháp luật quy định
QSDĐ là tài sản vì thế QSDĐ được tham gia vào các giao lưu dân sự, kinh tế
(trong đó có quan hệ thừa kế) chính vì vậy thế mạnh tiềm năng của đất đai

được khai thác để phục vụ cho sự phát triển kinh tế xã hội nói chung và của
cá nhân nói riêng.
Tóm lại: QSDĐ là một bộ phận cấu thành quan trọng của pháp luật đất
đai, có mối quan hệ khăng khít và phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về
đất đai, là phương thức để nhà nước thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai là
cách thức để người sử dụng đất khai thác các thuộc tính có lợi của đất để phục
vụ cho các nhu cầu của mình.
Nếu quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập và đầy đủ thì
quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc và không đầy đủ.


8
Tính phụ thuộc và không đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía
cạnh sau:
- Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng của chủ sở hữu,
người sử dụng đất chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng đất còn quyền định đoạt
là thuộc về nhà nước. Người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi
vấn đề phát sinh trong quá trình thức hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng đất
mà chỉ được quyết định một số vấn đề còn cơ bản vẫn phải hành động theo ý
chí của nhà nước:
Ví dụ người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích,không
được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất…
-Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức có trả tiền sử
dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc
đã trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn
lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng của
người sử dụng đất.
Ví dụ, theo quy định của luật đất đai thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
trong cùng một thị trấn, xã, phường với hộ gia đình, cá nhân khác, còn các

chủ thể sử dụng đất khác không được hưởng quyền này (Điều 113 Luật Đất
Đai). Hoặc tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền
thuê đất hằng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được chuyển nhượng,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 Luật Đât Đai).Như
vậy phạm vi chủ thể có đầy đủ 9 quyền năng này bị hạn chế, không phải bất
cứ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng có đầy đủ 9 quyền năng của người
sử dụng đất.
Tóm lại, cho dù có mở rộng đến đâu thì QSDĐ cũng chỉ là quyền phát
sinh từ quyền sở hữu, chịu sự lệ thuộc vào quyền sở hữu và cuối cùng quyền


9
quyết định, định đoạt tối cao vẫn thuộc về nhà nước, đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai. Chính vì thế chỉ đặt ra vấn đề thừa kế đối với QSDĐ (mà
không là thừa kế đất đai).
Di sản chính là tài sản của người chết để lại,QSDĐ cũng được coi là tài
sản, nhưng là một loại tài sản đặc biệt, điều đó xuất phát từ tính chất đặc biệt
của đất đai, vì vậy, khi một người chết mà có QSDĐ để lại, sau khi thanh toán
xong các nghĩa vụ, thì QSDĐ đó được coi là di sản và khi đó làm xuất hiện
quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ.
Vì thế, thừa kế QSDĐ chính là sự chuyển dịch QSDĐ của người chết
sang cho người còn sống tại thời điểm mở thừa kế theo trình tự trong di chúc
hoặc thừa kế theo pháp luật.
Thừa kế quyền sử dụng đất là một chế định mới, lần đầu tiên xuất hiện
cùng với việc ban hành luật đất đai 1993 đây cũng chính là đặc thù của pháp
luật Việt Nam bởi vì nếu so sánh với pháp luật của phần lớn các nước trên thế
giới,chúng ta cũng sẽ không tìm thấy khái niệm thừa kế QSDĐ.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thừa kế QSDĐ có thể được
xem xét dưới một số góc độ sau:

- Trước hết, thừa kế QSDĐ là một trong những nội dung của quyền sử
dụng đất: QSDĐ mà nhà nước trao cho người sử dụng đất để khai thác các
thuộc tính có lợi của đất phục vụ cho nhu cầu và lợi ích của bản thân và xã
hội, gồm 9 quyền năng. Trong đó QSDĐ là 1 trong các quyền năng trên.
- Nếu xem xét dưới góc độ là một chế định pháp luật, thừa kế QSDĐ
được hiểu là tổng thể các nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh việc chuyển
quyền sử dụng đất từ người đã chết sang cho người còn sống theo di chúc
hoặc thừa kế theo pháp luật.
- Dưới góc độ là một quan hệ pháp luật dân sự, thừa kế QSDĐ là hình
thức pháp lý của các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình dịch chuyển


10
quyền sử dụng đất từ người chết sang cho người còn sống theo di chúc hoặc
theo pháp luật. Với cách hiểu này thì thừa kế QSDĐ bao gồm 3 bộ phận:
+ Chủ thể: Người để lại di sản là QSDĐ; người được thừa kế quyền sử
dụng đất và những người có liên quan khác.
+ Khách thể: Là hành vi thực hiện quyền,nghĩa vụ của các chủ thể tham
gia quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ. Ví dụ: hành vi lập di chúc của người sử
dụng đất nhằm định đoạt quyền sử dụng đất của mình; hành vi nhận di sản
(quyền sử dụng đất), từ chối nhận di sản (quyền sử dụng đất) của người thừa
kế; hành vi công bố di chúc của người được gửi giữ di chúc..
Các hành vi nói trên của các chủ thể bao giờ cũng hướng tới những lợi
ích vật chất hoặc một giá trị tinh thần nhất định. Những lợi ích vật chất hoặc
giá trị tinh thần đó là đối tượng cụ thể của quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ
hay “khách thể của khách thể” trong quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ.
Nội dung: Là tổng thể các quyền và các nghĩa vụ dân sự của các chủ
thể trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất:
+ Quyền dân sự: là cách sử sự phù hợp với các quy định của pháp luật
do các chủ thể của quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ thực hiện: ví dụ quyền để

lại di sản trong việc: lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; chỉ định người
thừa kế;truất quyền hưởng thừa kế; giao nghĩa vụ cho những người thừa kế..;
Quyền của những người thừa kế trong việc:thỏa thuận thanh toán;phân chia di
sản; từ chối hưởng di sản; quyền khởi kiện để xác nhận quyền thừa kế của
mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác..
+ Nghĩa vụ dân sự: Là cách sử sự bắt buộc của các chủ thể trong quan
hệ pháp luật thừa kế QSDĐ: ví dụ: nghĩa vụ của những người thừa kế trong
việc thanh toán các khoản nợ của người chết trong phạm vi di sản thừa kế;
thực hiện các nhiệm vụ do người lập di chúc giao cho…
Quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định hoặc có thể do
người để lại di sản xác lập hoặc do sự thỏa thuận của những người thừa kế.


11
Tuy nhiên, trong trường hợp quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự do người để lại
di sản xác lập hoặc do những người nhận thừa kế thỏa thuận thì sực xác lập và
thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Chế định thừa kế QSDĐ vừa tuân theo các quy định về thừa kế tài sản
nói chung lại vừa mang nét đặc thù riêng, bởi đất đai là một tài sản đặc biệt,
tài sản này không thuộc sở hữu của người để lại thừa kế mà thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước chỉ trao cho cá nhân,tổ
chức QSDĐ và vì thế chỉ đặt ra vấn đề thừa kế đối với QSDĐ mà không là
thừa kế đất đai.
Thừa kế quyền sử dụng đất cũng là một dạng của quan hệ thừa kế tài
sản,vì thế thừa kế QSDĐ cũng phải tuân theo các quy định chung về thừa kế
tài sản trong BLDS về hình thức thừa kế (thừa kế theo pháp luật, thừa kế theo
di chúc); hàng thừa kế,thời điểm mở thừa kế,… cụ thể là:
-Hình thức thừa kế
Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới 2 hình thức: thừa kế
theo di trúc và thừa kế theo pháp luật.

Quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân được pháp luật bảo vệ,đối với các
tài sản thuộc sở hữu của mình,cá nhân có toàn quyền quyết định vì vậy,thừa
kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước vì nó thể hiện ý chí của
người để lại di sản và pháp luật tôn trọng sự định đoạt đó.Tuy nhiên chỉ trong
trường hợp không có di chúc hoặc các trường hợp khác như được quy định tại
điều 675 BLDS thì pháp luật mới có sự can thiệp bằng các quy định về thừa
kế theo pháp luật.
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2003 (có
hiệu lực thi hành đến trước ngày 01/7/2004)
- Luật Đất đai năm 2003, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2003.


12
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực
hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính

phủ về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ
quan hành chính Nhà nước ở địa phương.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4
năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.


13
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3
năm 2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận thừa kế QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung
một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử

dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại đất đai.
- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và
hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.


14
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi
hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định
số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ.
- Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân
thừa kế quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 04 tháng 11 năm 2003 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành
chính Nhà nước thuộc tỉnh.

- Hướng dẫn số 1342/HD-TCCQ ngày 04 tháng 12 năm 2003 thực hiện
có chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính thuộc tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2011 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy định diện tích tối thiểu được
phép tách thửa, đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 6 năm 2007 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế "Một cửa liên
thông" tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương;
- Quyết định số 6124/2011/QĐ-UBND ngày 01 tháng 6 năm 2011 của
UBND thành phố Thái Nguyên về việc ban hành quy trình thực hiện cơ chế 1
cửa liên thông giải quyết thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của các
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.