Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường cẩm thủy, thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2004 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ NGUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG CẨM THỦY,
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2004 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ NGUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG CẨM THỦY,
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2004 - 2015
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giáo viên hướng dẫn: PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ NGUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG CẨM THỦY,
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2004 - 2015
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giáo viên hướng dẫn: PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2016


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu
tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn là người
trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn
thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Phòng Tài
nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh và các cơ quan ban

ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần
thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nguyên


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................vi
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ .....................................................................................................1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................2
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI .....................................................................................3
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ............................................3
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .......................................4
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
HÌNH THỨC THỪA KẾ ........................................................................................4

1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất ...................................................4
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..................................................4
1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ..............................8
1.1.4. Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất ..................................................11
1.2. CƠ SỞ PHÁP LÍ CỦA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH
THỨC THỪA KẾ .................................................................................................16
1.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ...............................................................18
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 25
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...............................................25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................25


iv

2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ...............................................25
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...............................................................................25
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu:...............................................................................25
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..........................................................................25
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................26
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp......................................................26
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .......................................................27
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp và biểu đạt số liệu ..............27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................29
3.1. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA PHƯỜNG CẨM THỦY,
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH ...............................................29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên phường Cẩm Thủy ....................................................29
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội phường Cẩm Thủy ..........................................32
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai tại phường Cẩm Thủy.....................................33
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại phường Cẩm Thủy ........................................37

3.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG
CẨM THỦY, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN
2004 - 2015 ................................................................................................................ 38
3.2.1. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo hình thức thừa kế trên
địa bàn phường Cẩm Thủy, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn
2004 – 2015 .......................................................................................................38
3.2.2. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo loại đất trên địa bàn phường
Cẩm Thủy, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2004 – 2015............... 43
3.2.3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cẩm Thủy,
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2004 – 2015 theo thời gian .......50
3.2.4. Tình hình thu nộp ngân sách thông qua công tác thừa kế quyền sử dụng
đất trên địa bàn phường Cẩm Thủy, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2004 – 2015 ...............................................................................................52


v

3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
PHƯỜNG CẨM THỦY, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
THEO Ý KIẾN CỦA NGƯỜI DÂN .....................................................................54
3.3.1. Tổng hợp ý kiến của người dân về thực trạng thừa kế quyền sử dụng đất
trên địa bàn phường Cẩm Thủy, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2004 – 2015 ...............................................................................................54
3.3.2. Đánh giá ý kiến của người dân về thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Cẩm Thủy, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2004 – 2015 56
3.4. THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHAP HOÀN THIỆN
CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG CẨM PHẢ,
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH ...............................................59
3.4.1. Thuận lợi trong công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Cẩm Thủy....59
3.4.2. Khó khăn, tồn tại trong công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại phường

Cẩm Thủy ..........................................................................................................60
3.4.3. Giải pháp hoàn thiện trong công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại
phường Cẩm Thủy .............................................................................................61
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................63
1. KẾT LUẬN .......................................................................................................63
2. ĐỀ NGHỊ ...........................................................................................................63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................65
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

NGUYÊN NGHĨA

1

GCN QSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2

HĐND

Hội đồng nhân dân

3

LP

Lệ phí

4

UBND

Ủy ban nhân dân

5

QSD

Quyền sử dụng

6

TN & MT

Tài nguyên và môi trường

7

TP

Thành phố

8

SD

Sử dụng


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nguyên


viii

DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính trên địa bàn phường Cẩm Thủy, thành
phố Cẩm Phả năm 2015 ...........................................................................38

1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định
“Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí”. Điều đó cũng
được khẳng định trong Khoản 1, Điều 5, Luật Đất đai 2003. Đất đai là tài sản chung
của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh sống và làm việc trên đất đó theo
quy định của pháp luật. Nhận thức được vai trò quan trọng của công tác quản lý và
sử dụng đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử
dụng đất đã được quy định tại Luật Đất đai 2013. Trên thực tế, hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay
và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến khi Luật Đất đai
1993 ra đời, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về
các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo
Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử
dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 và
năm 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được bổ sung hình thức thu được
những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất
đai, thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển. Trong 2 lần sửa đổi bổ sung này có
thêm hình thức chuyển quyền là “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. Song,
nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng
sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp.
Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất
đai 1993, cho đến Luật Đất đai 2013 những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất
được quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục
chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Phường Cẩm Thủy - TP Cẩm Phả trong những năm qua, cùng với sự phát triển

chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của Phường cũng diễn ra khá mạnh, với quá


2
trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá
mạnh, nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với việc phát triển về dân cư, do đó
việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp, đặc biệt là trong
nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành
tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất
đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của
Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh
nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Nhà trường, dưới sự
hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn em tiến hành nghiên cứu
đề tài: "Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cẩm
Thủy, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2004-2015".
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Cẩm Thủy, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2004 – 2015 và nhận
xét của người dân ở đây về tình hình thừa kế quyền sử dụng đất nhằm tìm ra được
những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác thừa kế quyền sử dụng đất ở địa phương nói riêng và cả nước nói chung.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Cẩm Thủy giai đoạn 2004-2015.
- Đánh giá được ý kiến của người dân trên địa bàn phường Cẩm Thủy về công

tác thừa kế quyền sử dụng đất tại đây.
- Chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn
thiện công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cẩm Thủy.


3
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp nhận những kiến thức,
kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai, cụ thể
là công tác thừa kế quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn
của công tác thừa kế quyền sử dụng đất, rút ra những giải pháp khắc phục, góp
phần đẩy nhanh tiến độ thừa kế quyền sử dụng đất tại địa phương nói riêng và
cả nước nói chung.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
HÌNH THỨC THỪA KẾ
1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 chưa đưa ra khái niệm cụ thể thế nào về chuyển quyền sử
dụng đất mà chỉ nêu về nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau [26]:
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc

góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Tuy nhiên tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nêu ra khái niệm cụ thể về chuyển
quyền sử dụng đất như sau [28]:
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Trong Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đã đưa ra có 8
hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD đất.
Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,
nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi .


5
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
(Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)[1] .
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung
về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)[1].
1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSD

đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường
hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản
tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả
chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi khi
đất có đủ 4 điều kiện được quy định ở điều 106. Ngoài ra, Điều 103 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp không được nhận chuyển
nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau [1]:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất
nhận tặng cho QSD đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng. tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD
đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.


6
1.1.2.3. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường QSD đất
của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng

cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này
1.1.2.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và cho
phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD đất được
coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy,
quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di
chúc thừa kế;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
1.1.2.5. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ loại quan hệ này.


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu
tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn là người
trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn
thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Phòng Tài
nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh và các cơ quan ban
ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần
thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nguyên


8
1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện các
quyền chuyển quyền là [26]:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
1.1.3.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 98, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 quy định thời điểm thực hiện các quyền của
người sử dụng đất như sau [1]:

1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.


9
3. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được
miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, kí hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại
khoản 1 Điều 101 của Nghị định này.
Tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất như sau [28]
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp
nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có
Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.


10
1.1.3.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29 tháng 10 năm
2004 quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau [1]:

1. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2, Điều 113, Luật Đất
đai 2003 và điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông
qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103
Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất thông
qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c Khoản 2, Điều 110
và Khoản 6, Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định tại Điều 103
của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều
121 của Luật Đất đai 2003 được nhận quyền sử dụng đất thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua Nhà
nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc
Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất đang được sử
dụng ổn định;

11
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận
QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lí nợ;
quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu
giá QSD đất phù hợp với pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
1) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSD đất
từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí hộ
khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và
Khoản 4, Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận
chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa phương khác trừ
trường hợp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 103 của Nghị định này
Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp giấy
chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng kí hộ khẩu, nơi
đăng kí kinh doanh .
1.1.4. Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết
sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Một số quy định chung về thừa kế quyền sử dụng đất được quy định trong

Luật Dân sự 2005, cụ thể như sau [27]:
1.1.4.1. Quy định về người thừa kế
Tại Điều 635 Luật Dân sự 2005 quy định:


12
Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế
hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi
người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ
chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
1.1.4.2. Hình thức thừa kế
Thừa kế được quy định có 2 hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo
pháp luật.
* Thừa kế theo di chúc
- Thừa kế theo di chúc được chia thành hai loại:
+ Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng
văn bản thì có thể di chúc miệng.
+ Người thuộc dân tộc thiểu số có quyền lập di chúc bằng chữ viết hoặc tiếng
nói của dân tộc mình.
- Di chúc bằng văn bản bao gồm:
1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng;
2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng;
3. Di chúc bằng văn bản có công chứng;
4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực.
- Di chúc miệng
1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các
nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.
2. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống,
minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị huỷ bỏ.
- Di chúc hợp pháp

1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa
dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc
không trái quy định của pháp luật.
2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải
được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.


13
3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ
phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp
pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý
chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó
những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn
năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải
được công chứng hoặc chứng thực.
* Thừa kế theo pháp luật
- Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự
thừa kế do pháp luật quy định.
- Những trường hợp thừa kế theo pháp luật
1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
a) Không có di chúc;
b) Di chúc không hợp pháp;
c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm
với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn
vào thời điểm mở thừa kế;
d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có

quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.
2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:
a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;
b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ
không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng
thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản
theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế.
- Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................vi
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ .....................................................................................................1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................2
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI .....................................................................................3
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ............................................3
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .......................................4

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
HÌNH THỨC THỪA KẾ ........................................................................................4
1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất ...................................................4
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..................................................4
1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ..............................8
1.1.4. Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất ..................................................11
1.2. CƠ SỞ PHÁP LÍ CỦA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH
THỨC THỪA KẾ .................................................................................................16
1.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ...............................................................18
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 25
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...............................................25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................25


15
Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà
nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo
cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính, người nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
1.1.4.4. Điều kiện để được thực hiện quyền thừa kế
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
đay là nội dung mới được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 [28:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng

quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.