Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2014–2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ HỒNG LĨNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ HỒNG LĨNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 62.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa
từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Phan Anh Tú


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc thầy giáo PGS. TS. Đàm Xuân Vận đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng quản lý Đào tạo sau Đại

học, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái
Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hoàn thành luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn
phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Tĩnh, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường
thị xã Hồng Lĩnh, cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Hồng
Lĩnh, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Tĩnh đã giúp đỡ
và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Phan Anh Tú


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vii

DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ viii
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .......................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .......................................................................................... 3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4
1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản ........................ 4
1.1.1. Đất đai ....................................................................................................... 4
1.1.2. Bất động sản .............................................................................................. 4
1.1.3. Thị trường bất động sản .............................................................................. 5
1.1.4. Giá đất ....................................................................................................... 6
1.1.5. Một số phương pháp định giá đất ................................................................ 6
1.2. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 8
1.2.1. Đấu giá tài sản ........................................................................................... 8
1.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất........................................................................ 11
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước .................................................... 13
1.3.1. Trung Quốc.............................................................................................. 13
1.3.2. Nhật Bản ................................................................................................. 14
1.3.3. Mỹ .......................................................................................................... 16
1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................................ 16
1.4.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật
Đất đai năm 2013 ...................................................................................... 16
1.4.2. Quy định về giá đất theo Luật Đất đai 2013 ............................................... 17


iv
1.4.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 .................. 18
1.5. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ............. 22

1.5.1 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội ........................................................ 22
1.5.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hải Phòng ................................................... 24
1.5.3Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Tĩnh .................. 25
CHƯƠNG II. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........27
2.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................. 27
2.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................... 27
2.2.1. Phạm vi không gian .................................................................................. 27
2.2.2. Phạm vi thời gian ..................................................................................... 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 27
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh ................................. 27
2.3.2. Khái quát chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Hồng Lĩnh................................................................................................. 27
2.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai
đoạn 2014 - 2016 ....................................................................................... 27
2.3.4. Đánh giá hiệu quả, hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị
xã Hồng Lĩnh ............................................................................................ 28
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh ................................................ 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 28
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 28
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ........................................................ 29
2.4.3. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu .......... 30
2.4.4. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu ............................................................... 30
CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh.................................... 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 32
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội......................................................... 34
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh........... 38
3.2. Khái quát chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Hồng Lĩnh................................................................................................. 39

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .......................................................................... 39


v
3.2.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất ................................................................. 42
3.2.3. Biến động đất đai thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2011 - 2015 ......................... 43
3.3. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng
Lĩnh giai đoạn 2014 - 2016 ........................................................................ 44
3.3.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai
đoạn 2014 - 2016 ....................................................................................... 44
3.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ....... 46
3.3.3. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................. 52
3.3.4. Đánh giá của các cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................. 58
3.4. Đánh giá hiệu quả, hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị
xã Hồng Lĩnh ............................................................................................ 61
3.4.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thị xã Hồng Lĩnh .... 61
3.4.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thị xã Hồng Lĩnh ..... 65
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh ................................................ 67
3.5.1. Giải pháp về công tác tổ chức và thực hiện ................................................ 67
3.5.2. Giải pháp về công tác quản lý đất đai và chính sách, pháp luật trong đấu
giá quyền sử dụng đất ................................................................................ 68
3.5.3. Giải pháp nâng cao hiểu biết của người dân về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất ............................................................................................... 68
3.5.4. Giải pháp quản lý - sử dụng quỹ đất sau đấu giá ........................................ 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 70
1. Kết luận......................................................................................................... 70
2. Kiến nghị ...................................................................................................... 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG TS

Bán đấu giá tài sản

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CNQSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Công nghiệp hoá

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

QĐ

Quyết định

QLNN

Quản lý Nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Diễn biến diện tích, năng suất, sản lượng cây lúa từ năm 2011-2015 ........ 36

Bảng 3.2.

Diễn biến đàn gia súc, gia cầm chủ yếu từ năm 2011-2015 .................. 36

Bảng 3.3:

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thị xã Hồng Lĩnh ............................. 42

Bảng 3.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm trên địa bàn thị xã
Hồng Lĩnh giai đoạn 2014 - 2016 ......................................................... 45

Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư
phường Đậu Liêu ........................................................................... 49
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư
phường Nam Hồng ......................................................................... 50
Bảng 3.7:

Đánh giá của người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trước
khi tham gia vào phiên đấu giá .............................................................. 55

Bảng 3.8:

Đánh giá của người dân khi tham gia vào phiên đấu giá ...................... 56

Bảng 3.9:

Đánh giá của người dân sau khi kết thúc phiên đấu giá ........................ 57

Bảng 3.10: Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................ 59
Bảng 3.11. Tổng hợp hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại các dự án nghiên cứu ........................................................................ 61


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thị xã Hồng Lĩnh ............................................................... 32


1

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 của Chính Phủ cũng đã
nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại BĐS; Đặc biệt là BĐS nhà
đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát

triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất
nước” [8]. Nhằm phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ
đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi
bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một
số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có
cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ ...
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá
quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn
thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng
đất được thực hiện đã mang lại hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Kết
quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt được những thành
quả nhất định, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại như việc không đủ số


2

lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn
thiện thủ tục và xuất hiện các đối tượng “cò” đất…
Thị xã Hồng Lĩnh nằm về phía Bắc tỉnh Hà Tĩnh, cách thành phố Hà
Tĩnh khoảng 35 km về phía Bắc, cách thành phố Vinh 20 km về phía Nam. Vị
trí địa lý gần các trung tâm kinh tế, văn hoá lớn như, có đường QL1A và
QL8A chạy qua [32]. Trong những năm gần đây, thị xã có tốc độ tăng trưởng
cao, do đó nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nhanh cùng với nhu cầu phát
triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị xã đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội và quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh.

Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất
mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai
đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn thị xã Hồng Lĩnh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất của thị xã Hồng Lĩnh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn
thiện hơn.
Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên quan đến
tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.


3

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những
mặt còn hạn chế về công tác đấu giá tại địa phương.
Đề xuất giải pháp đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa thị xã Hồng Lĩnh.


4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Đất đai
Về mặt thổ nhưỡng, nhà khoa học người Nga V.V.Dokuchaev cho
rằng: Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển
riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó.
Đất được coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một
loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi.
Theo ông, đất có thể được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc
vào dạng; chúng bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của
nước, không khí và một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết
(N.A. Krasil'nikov, 1958) [38].
Đất đai theo quan điểm kinh tế học thì không chỉ bao gồm mặt đất mà
còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt
đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm
nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27].
1.1.2. Bất động sản
Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao
gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên
quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều
thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
(Phan Thị Thanh Huyền, 2012) [15].


5

Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 của nước CHXHCN Việt Nam:
“Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với
đất đai; các tài sản khác gắn liền với đất, nhà công trình xây dựng; các tài sản
khác do pháp luật quy định” (Quốc hội, 2015) [22].
Ở mỗi nước lại có những quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền
với đất đai được coi là BĐS. Vì vậy nên khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng.
Khái niệm này cần phải được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước,
có những tài sản ở nước này cho là BĐS nhưng ở nước khác lại liệt kê vào
danh mục động sản.
1.1.3. Thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS nhưng có cùng một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng các quan hệ giao dịch BĐS
hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một
thời điểm xác định (Phạm Thanh Quế, 2011) [24].
TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp
và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên
TTBĐS. TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật hàng hoá, quy luật giá trị
và quy luật cung cầu. TTBĐS bao gồm 3 thị trường nhánh, cụ thể: thị trường
mua bán, thị trường cho thuê BĐS, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
(Phan Thị Thanh Huyền, 2012) [15].
Đặc điểm quan trọng đầu tiên tạo ra sự nhận diện cho TTBĐS ở Việt
Nam là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng QSDĐ và các tài sản gắn liền
với đất thuộc nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Bởi vậy, chủng loại hàng hóa
trong TTBĐS là QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất đã tạo nên những nét
đặc thù cho TTBĐS ở Việt Nam. Chức năng của TTBĐS là đưa người mua và

6

người bán đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối
BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường (Phan Thị Thanh Huyền, 2012) [15].
1.1.4. Giá đất
Đối với đất đai, giá cả phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai
cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó
từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có
nền kinh tế thị trường, giá đất là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính
là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác
định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27].
Theo khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2013: Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá
trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013) [21].
1.1.5. Một số phương pháp định giá đất
Để định giá đất có rất nhiều phương pháp, sau đây là một số phương
pháp định giá đất thông dụng:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng
đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá (Nghị định 44/2014/NĐ-CP) [12].

7

Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là
một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng
nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở
nhiều nước trên thế giới (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27].
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để
xác định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản
hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá
nhà đất dùng cho xí nghiệp... đều có thể dùng phương pháp này. Phương pháp
thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng
dụng rất rộng. Đối với việc định giá các BĐS không cho thu nhập, đất dùng
cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên... thì phương pháp
này không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp
đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn
định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của
tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác
định được thu nhập là một việc làm khó khăn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006) [27].
Ở Việt Nam phương pháp thu nhập được cụ thể trong Nghị định
44/2014/NĐ-CP như sau: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời
điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
cấp tỉnh [12].
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp được áp dụng để xác định giá
đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số

liệu về giá thị trường của thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so


8

sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa
đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá [27].
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì phương pháp chiết trừ là phương
pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại
trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao
gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [12].
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc
được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng
cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định
của bất động sản (Nghị định 44/2014/NĐ-CP) [12]. Phương pháp này còn gọi
là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan
điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng
nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng
là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội
trong tổng giá cả BĐS được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất
đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả
của đất đai thuộc đối tượng định giá. Khi không thể dùng các phương pháp
khác để nắm được giá cả đất đai hoặc công trình một cách rõ ràng, thì phương
pháp thặng dư là phương pháp có hiệu quả để định giá đất trong công trình
nhà đất hiện có (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27].
1.2. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Đấu giá tài sản
1.2.1.1. Khái niệm về đấu giá tài sản
Bán đấu giá tài sản đã có từ rất lâu đời và liên tục phát triển cùng với sự

phát triển của kinh tế thế giới. Trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, bán đấu giá có
nhiều thay đổi về hình thức, phương thức tổ chức nhưng về bản chất vẫn
không thay đổi. Bán đấu giá của bất kỳ thời kỳ nào cũng luôn là một hình


9

thức mua bán được tổ chức thông qua việc trả giá công khai, cạnh tranh và
bình đẳng. Đối với bán đấu giá, yêu cầu đầu tiên là tính công khai, tức là việc
thỏa thuận, thương lượng được tiến hành công khai, đặc biệt về giá mua bán
tài sản thì người muốn mua tài sản phải tham gia trả giá một cách cạnh tranh
và theo những thủ tục, trình tự nhất định (Võ Đình Toàn, 2011) [24].
Ở Việt Nam, đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở
lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại
Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 [22]. Dịch vụ đấu giá tài sản đang
ngày càng có vị trí và vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH ngày nay. Đây
là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ
thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung,
hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách đa dạng.
Hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta trong những năm qua đã từng bước
phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật,
đặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý vi phạm hành chính.
1.2.1.2 .Quá trình hình thành, phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản ở
Việt Nam
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp
lệnh Thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (Pháp lệnh năm 1989),
quy định về bán đấu giá tài sản để thi hành án (Võ Đình Toàn, 2011) [24].
Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới năm 1994 (Pháp lệnh
năm 1994) thay thế cho Pháp lệnh năm 1989. Pháp lệnh năm 1994 bổ sung
thêm một số quy định về bán đấu giá tài sản thi hành án và quy định cụ thể

hơn về thành phần Hội đồng định giá. Người được thi hành án, người phải thi
hành án được tham gia ý kiến vào việc định giá, nhưng quyền quyết định giá
thuộc về Hội đồng định giá. Tài sản không bán được thì được định giá lại để
tiếp tục bán đấu giá.


10

Năm 1995, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ Luật Dân sự đầu tiên ở
nước ta tại kỳ họp thứ 8. Trong Bộ Luật Dân sự năm 1995 có quy định việc
ban hành quy chế bán đấu giá được giao cho Chính phủ. Trên cơ sở đó, ngày
19/12/1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/NĐ-CP về quy chế
bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh
về lĩnh vực bán đấu giá tài sản.
Năm 1997, hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được
hình thành trên cơ sở của Bộ luật Dân sự 1995 và Nghị định số 86/1996/NĐCP của Chính phủ ban hành ngày 19/12/1996 về Quy chế bán đấu giá tài sản.
Tuy nhiên, Nghị định số 86/1996/NĐ-CP được ban hành trong những năm
đầu của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nên vẫn
chứa đựng các điều khoản bất cập, hạn chế và không còn phù hợp với tình
hình thực tế.
Vì vậy, vào ngày 18/01/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thay thế cho Nghị định số 86/1996/NĐCP [7]. Ngay sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư
pháp đã ban hành Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định
của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP. Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban
hành đã thúc đẩy hoạt động bán đấu giá tài sản phát triển và đạt được những
kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho các tổ chức bán đấu giá tài
sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật
về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá
nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, trong giai đoạn này pháp luật về
bán đấu giá tài sản vẫn còn một số vấn đề bất cập.

Ngày 04/03/2010, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản
của Chính phủ được ban hành để thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP. Sau
đó, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP vào ngày 06/12/2010 [2].


11

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2011, có hiệu lực thi hành góp
phần giải quyết những tồn tại, hạn chế bất cập trong hoạt động bán đấu giá
trước đây; ngăn chặn và làm giảm các hành vi thông đồng, dìm giá nhằm trục
lợi bất chính đối với hoạt động bán đấu giá, đưa hoạt động bán đấu giá ngày
càng nề nếp, ổn định và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 5,
Điều 2, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2011 quy định: “Bước giá là
mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề. Bước giá
do tổ chức bán đấu giá tài sản bán đấu giá quy định phù hợp với từng cuộc
bán đấu giá” [10].
Năm 2016, Quốc hội đã ban hành Luật số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng
11 năm 2016 về Đấu giá tài sản có hiệu lực từ 01 tháng 07 năm 2017. Đây là
cơ sở quan trọng để thực hiện đấu giá tài sản tại Việt Nam [22].
1.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Từ điển Kinh tế học hiện đại năm 1999, đấu giá đất là một thị
trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải
đơn thuần trả giá người bán, thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức,
tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi cung và cầu.
Bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt
chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều
khiển; nhằm bán được QSDĐ ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận
trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được QSDĐ là người

trả giá cao nhất đối với QSDĐ mang bán đấu giá. Đây là một hình thức mua
bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia
đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là
chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng
đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau
về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật


12

quy định, người trả giá cao nhất là người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần
Tiến Hải, 2015) [14].
1.2.2.2. Ý nghĩa của việc đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, hoạt động bán đấu giá QSDĐ đó là giúp lựa chọn được chủ thể
có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng
đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai.
Thứ hai, đấu giá QSDĐ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng, thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước.
Thứ ba, tạo nguồn vốn từ đấu giá QSDĐ để đầu tư cho các dự án khác và
tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa phương khi
Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, đây là một phương pháp tiên tiến để xác định giá đất phù hợp
với cơ chế thị trường gồm có quy định nguyên tắc đấu giá, các trường hợp
đấu giá và thực hiện đấu giá. Cần có quy định về trình tự, thủ tục chặt chẽ,
đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, trung thực để có thể áp dụng
phương pháp này nhiều trong thực tế.
1.2.2.3. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa
nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển

kinh tế.
Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử
dụng đất, thị trường bất động sản
Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch,
công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của
Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất
Trong đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải cạnh tranh quyết
liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để có quyền sử


13

dụng đất. Nên khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất họ biết họ phải
làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả hơn. Việc tổ chức đấu
giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đã bước đầu tạo ra người thực, giá
thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thông tin gây hoang mang, dao động cho
các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững (Nguyễn Minh Tâm, 2013) [40].
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước
1.3.1. Trung Quốc
Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8
ngày 5/7/1994 thông qua) đã quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu
nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về
QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ. Việc xuất
nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch
đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ của
Ủy ban nhân dân (UBND) huyện để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu
khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của
Chính phủ. Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn bằng một trong ba

phương thức sau: đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất
để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng,
trong trường hợp có điều kiện thì phải thực hiện theo phương thức đấu giá và
đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới dùng phương thức
thương lượng song phương. Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng
thương lượng song phương thì tiền sử dụng đất không được thấp hơn mức giá
thấp nhất do Nhà nước quy định. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào
ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở
mang đất đai. Việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể được
Chính Phủ quy định cụ thể.


14

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và
thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng
QSDĐ. Nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ
mà không bồi thường trừ trường hợp bất khả kháng; do hành vi của Chính
phủ, cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài
thời gian khởi công.
Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển
nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
- Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã
có giấy chứng nhận QSDĐ.
- Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với
công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án
phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng
khác.
Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa

thuận song phương hiện nay chủ yếu giao cho Trung tâm tư vấn và định giá
BĐS Trung Quốc (CRECAC). CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp
của Cục Quản lý đất đai Quốc gia. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ
như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương
mại về BĐS, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, nghiên cứu TTBĐS...
(dẫn theo Phạm Thị Thu Hường, 2013) [16].
1.3.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau
thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng
bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS
cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị


15

các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu
BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số
tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (dẫn theo
Phạm Thị Thu Hường, 2013) [16].
Trình tự đấu giá bất động sản gồm có hai hình thức là trả giá bằng thư
kín và đấu giá công khai. Hình thức trả giá bằng thư kín lại có hai loại là trả
giá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định; còn hình thức đấu
giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá (trước khi Luật
Thi hành án dân sự được ban hành thì cách thức này được áp dụng khá phổ
biến nhưng hiện nay cách thức này không được toà án áp dụng nữa.)
Thủ tục trả giá bằng thư kín là thủ tục mà người có nguyện vọng muốn
mua phải đến Toà án nhận mẫu thư trả giá, điền vào những khoản cần thiết và
đưa cho chấp hành viên hoặc qua đường bưu điện. Thư trả giá phải sử dụng
một mẫu duy nhất, không thể bỏ thư trả giá bằng loại giấy tờ nào khác. Thư

trả giá được bỏ vào một phong bì niêm phong kỹ và được bỏ vào một thùng
kín. Chấp hành viên có trách nhiệm phải bảo quản nghiêm ngặt thùng thư này.
Thư trả giá được mở công khai tại phòng đấu giá tài sản, từ giá cao nhất đến
giá thấp nhất. Khi mở thư xong, chấp hành viên sẽ đọc tên những người đã trả
giá cao nhất, sau khi làm xong tất cả thủ tục thì chấp hành viên nhận tiền thù
lao bán đấu giá. Sau khi đã xác định xong người mua, Toà án sẽ xem xét
người mua có đủ tư cách pháp lý để mua hay không, thủ tục bán có đúng luật
hay không, nếu thấy không có vấn đề thì Toà án sẽ ra một văn bản cho phép
bán tài sản cho người mua. Nếu có tranh chấp xảy ra các bên đương sự có
quyền khiếu nại đối với việc cho phép bán này. Sau khi số tiền nộp xong,
người mua không cần phải làm hợp đồng với chủ sở hữu trước đó mà Toà án
sẽ thông báo cho Sở đăng ký về việc chuyển quyền sở hữu đã được chuyển
sang người mua và yêu cầu Sở đăng ký làm thủ tục đăng ký; người mua phải
chi trả phí đăng ký (Bộ tư pháp, 2015b) [5].