(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.22 MB, 82 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------------
NGUYỄN THỊ HUYỀN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐIỆN BIÊN,
TỈNH ĐIỆN BIÊN, GIAI ĐOẠN 2016 - 2019
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------------
NGUYỄN THỊ HUYỀN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐIỆN BIÊN,
TỈNH ĐIỆN BIÊN, GIAI ĐOẠN 2016 - 2019
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số ngành:8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên - 2020
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Huyền
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cơ Khoa
Quản lý đất đai, Phịng Đào tạo và Ban giám hiệu - Trường Đại học Nơng
Lâm Thái Ngun.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tơi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Vũ Thị Thanh
Thủy, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND huyện Điện
Biên, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Điện Biên và các anh, chị em,
bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của
gia đình và người thân.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày
tháng năm 2020
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Huyền
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii
MỤC LỤC .............................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài. ......................................................................................1
2. Mục tiêu đề tài ......................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học ..............................................................................................3
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .....................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................4
1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện thực hiện chuyển quyền
sử dụng đất ...............................................................................................................4
1.1.2. Quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất ........................................5
1.1.3 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất ......................................7
1.1.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ ...................................8
1.1.5. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ .......................................................8
1.1.6. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................................11
1.1.7. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ................................................14
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ..................................................................................16
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước ...........................................................................16
1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Điện Biên. .....................................................19
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................................20
1.3.1. Tình hình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên
thế giới....................................................................................................................20
1.3.2. Tình hình nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai ở Việt
iv
Nam ........................................................................................................................26
CHƯƠNG 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................34
2.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................34
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................34
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và công tác quản
lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Điện Biên ............................................34
2.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên
giai đoạn 2016 - 2019 .............................................................................................34
2.3.3. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Điện Biên qua ý kiến người dân và cán bộ ............................................................35
2.3.4. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý
hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên .......35
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................35
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .......................................................................35
2.4.2. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .................................................36
2.4.3 Phương pháp so sánh.....................................................................................36
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...............................37
3.1. Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và Công tác quản
lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Điện Biên ............................................37
3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội...............................................................37
3.1.2 Hiện trạng sử dụng đất và Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Điện Biên .....................................................................................................43
3.2. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên
giai đoạn 2016 - 2019 .............................................................................................50
3.2.1. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Điện Biên
giai đoạn 2016 – 2019 ............................................................................................50
3.2.2. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính
trên địa bàn huyện Điện Biên .................................................................................52
3.2.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
v
Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 theo loại đất ......................................................54
3.2.3.1. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 ..........................................................54
3.3. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Điện Biên qua ý kiến người dân.............................................................................57
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ..................................................................................................................57
3.3.2. Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
qua ý kiến cán bộ....................................................................................................62
3.4. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý
hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên .......65
3.4.1 Thuận lợi .......................................................................................................65
3.4.2 Khó khăn .......................................................................................................65
3.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Điện Biên .................................................................................66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...............................................................................68
1. Kết luận ..............................................................................................................68
2. Kiến nghị ............................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................70
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
DTTN
Diện tích tự nhiên
GCN
Giấy chứng nhận
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội đồng nhân dân
QLN
Quản lý nhà nước
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SHTN
Sở hữu tư nhân
SHNN
Sở hữu nhà nước
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
TNMT
Tài nguyên môi trường
UBND
Ủy ban nhân dân
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Điện Biên năm 2019 ...................... 44
Bảng 3.2. Biến động đất đai của huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 ..... 46
Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện
Điện Biên giai đoạn 2016 – 2019.................................................................... 50
Bảng 3.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị
hành chính trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016-2019 ..................... 52
Bảng 3.5. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 ..................................... 54
Bảng 3.6. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông
nghiệp trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 ......................... 56
Bảng 3.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về pháp luật và hồ sơ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên .............................. 57
Bảng 3.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 58
Bảng 3.9. Đánh giá đề xuất liên quan tới thủ hành chính chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 61
Bảng 3.10. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến
cán bộ .............................................................................................................. 62
Bảng 3.11. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng ............... 64
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Biểu đồ 3.1. Kết quả cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện
Điện Biên giai đoạn 2016 – 2019.................................................................... 51
Biểu đồ 3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 ..................................... 55
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Theo điều 54 Hiến pháp 2013 thì “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của
quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp
luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được
pháp luật bảo hộ”. Tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội
nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc
đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công
nghiệp theo hướng hiện đại, Đảng ta khẳng định quyền sử dụng đất là “một
loại tài sản và hàng hố đặc biệt, nhưng khơng phải là quyền sở hữu”.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử
dụng đất. Nó có vai trị quan trọng đối với phát triển kinh tế xã hội và quản lý
nhà nước nhất là trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay.
Điện Biên là một huyện nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Điện Biên, địa
hình trải dài theo trục đường quốc lộ 279, có lợi thế cho việc phát triển kinh tế
xã hội, trong thời gian gần đây theo chủ trương của Đảng và Nhà nước là
cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, các tuyến đường cao tốc, các khu
cơng nghiệp đang dần được hình thành, đặc biệt là Điện Biên đang hồn
thành cơng cuộc xây dựng nơng thơn mới do đó mà điều kiện kinh tế phát
triển rất nhanh cùng với đơ thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của người
dân cũng rất cao. Từ đó cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
cũng khá sôi động, công tác quản lý đất đai của huyện gặp nhiều khó khăn, áp
lực, nhất là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của người dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm
thủ tục qua các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn huyện
2
những năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới những việc tranh chấp khiếu nại về
đất đai còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng. Bên cạnh đó, với hệ thống
thể chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi phạm trong quá trình giải
quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn tiềm ẩn
nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, thị trấn còn chưa
triệt để và thiếu tính đồng bộ. Đặc biệt cịn nhiều hạn chế trong khâu cơng
khai thủ tục hành chính, tun truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản
hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất.
Đây là vấn đề mà Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Điện Biên và Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Điện Biên đang quan tâm và tìm ra
giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời nâng cao tính
hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của huyện. Và sự hình thành Văn
phịng đăng ký một cấp chuyển Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Điện Biên sang Chi nhánh Văn
phòng ĐKĐĐ huyện Điện Biên thuộc Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên.
Nhận thức được điều đó đồng thời được sự phân công của khoa Quản
lý đất đai, cán bộ giảng dạy của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019“.
2. Mục tiêu đề tài
- Đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019;
- Đánh giá được kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
qua ý kiến người dân
- Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ
3
- Xác định được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp để
nâng cao hiệu quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Điện Biên trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần
vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động này.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng
vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ
động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá
trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ.
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng và cơng tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển giao
quyền sử dụng đất sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015).
Trong đó: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là đổi đất lấy đất trên cơ sở
ngang bằng về giá trị; chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là đổi đất
lấy tiền hoặc hiện vật tương đương trên cơ sở có giá trị tức là người được
nhận quyền sử dụng đất phải trả tiền hoặc trả bằng hiện vật tương đương với
giá trị quyền sử dụng đất cho người có quyền sử dụng đất; cho thuê hoặc cho
thuê lại là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho
thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, cịn bên
th phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời
hạn thuê; tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất giữa
người sống với người sống mà người sử dụng đất không lấy tiền hoặc hiện vật
từ người được nhận quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất là việc
chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc
hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về
đất đai; thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
khơng đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự và tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử
dụng đất của mình góp với người khác để hợp tác, kinh doanh (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2015).
5
Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để người sử dụng
đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
- Đất khơng có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra người sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại
các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này và việc chuyển quyền
sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.1.2. Quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất
Trừ một số quyền và nghĩa vụ chung theo điều 166 và 170 Luật Đất đai
2013 thì trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có
quyền và nghĩa vụ sau:
- Quyền khi chuyển quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; khơng được thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
6
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Với trường hợp tặng cho QSD đất thì người tặng cho tài sản là quyền
sử dụng đất cịn có thể đưa ra một số điều kiện với người nhận tài sản tặng
cho là quyền sử dụng đất để người nhận tài sản thực hiện đúng mục đích mà
người tặng cho hướng tới, miễn là điều kiện đó khơng trái quy định pháp luật,
đạo đức thuần phong mỹ tục của dân tộc. Thực tế các địa phương nhiều cá
nhân, tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để làm cơ sở thờ tự,
cơ sở tôn giáo hoặc làm không gian sinh hoạt cơng cộng vì lợi ích cộng đồng,
từ thiện…
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai 2013.
- Nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất:
Việc chuyển quyền sử dụng đất, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất
đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
7
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân
chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì
phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất khơng
phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền
và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
1.1.3 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử
dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải
đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất khơng có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong
thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các
điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính.
8
1.1.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ
Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013,
như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có
giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại điều 194 của Luật đất
đai 2013.
1.1.5. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
- Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo điều Điều 188 Luật đất đai 2013:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng
9
nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa
kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất khơng có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn
sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các
điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính.
Theo điều điều 192 Luật đất đai 2013, trường hợp hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng
nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ đó.
Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy
định của Chính phủ.
10
Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất
nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
theo điều 193 Luật đất đai 2013:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận
góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: Có văn bản
chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận
chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực
hiện dự án; Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận
góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Đối với đất
chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134
của Luật này.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê, theo điều 194 Luật đất đai 2013:
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ sau khi đã hoàn thành đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; Đối với các dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn
với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng
nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án
đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn
bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
11
phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1
Điều 188 của Luật này; Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ
thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
1.1.6. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành 7
hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1.1.6.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển
quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình
của các hộ gia đình sản xuất nơng nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai như hiện nay.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại
điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm
mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định.
1.1.6.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho
người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ
ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá
trị của đất.
12
1.1.6.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy
nhiện trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn
thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng
cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường
hợp phải chịu các loại thuế này.
1.1.6.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và
được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử
dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên
người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế
quyền sử dụng đất:
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di
chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết
thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu
13
không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được
hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
1.1.6.5. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc
biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn
này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng
đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
1.1.6.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử
dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng của mình cho
người khác mà đất đó khơng có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại quyền
sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình
cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê.
1.1.6.7. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.
Hiện nay, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp
quyền sử dụng đất (bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham
gia) một cách rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân trong nước thì phạm vi thế chấp rộng hơn, khơng chỉ giới hạn là các tổ
14
chức tín dụng mà mở rộng ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.
1.1.7. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
1.1.7.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các
điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất khơng có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, ngồi việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải khơng có tranh
chấp, quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang
trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
1.1.7.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có
bất động sản.
Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ
chức công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy
định phải có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
15
- Thẩm quyền: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện thuộc Văn
phòng đăng ký đất đai Sở Tài ngun và Mơi trường nơi có đất;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định
vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thẩm quyền: cơ quan thuế
Sau khi có thơng báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi
thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ
quan thuế.
Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh,
thành phố quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 20% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ
quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên
chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có
thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước
bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho
người mua tối đa là 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này
