Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Hùng Sơn, Huyện Đại Từ, Tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

PH M TH H I Y N
Tên

tài:

NGHIÊN C U TH C TR NG GIÁ
H

NG

N GIÁ

T

T

VÀ M T S

Y UT

T I THI TR N HÙNG S N,HUY N

T NH THÁI NGUYÊN N M 2014

KHÓA LU N T T NGHI P

H

ào t o

IH C

: Chính quy

Chuyên ngành

:

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2011 – 2015

Gi ng viên h

ng d n

a chính môi tr

ng

: Th.S Nguy n Ng c Anh

Thái Nguyên, n m 2015

NH
IT ,


L IC M

hoàn thành

N

c b n lu n v n này, tr

c h t, tôi xin chân thành c m n

t i th y giáo – Th.S Nguy n Ng c Anh ã tr c ti p h
tôi th c hi n

ng d n trong su t th i gian

tài.

Tôi c ng xin c m n s góp ý chân thành c a các th y, cô giáo Khoa Qu n lí
Tài nguyên, Tr

ng

i h c Nông Lâm,

thu n l i cho tôi th c hi n

i h c Thái Nguyên ã t o i u ki n

tài.

Tôi xin chân thành c m n UBND th tr n Hùng S n, phòng TN & MT
huy n

iT
Khóa lu n.
M t l n n a tôi xin trân tr ng c m n!
Thái Nguyên, ngày

tháng

n m 2015

Sinh viên

Ph m Th H i Y n


DANH M C T

VI T T T

CHXHCN

: C ng hòa xã h i ch ngh a

B S

:B t

UBND

:U ban nhân dân

VT

:V trí

KH

: K ho ch

PCLB-GNTT

: Phòng ch ng l t bão- gi m nh thiên tai

VP

: V n phòng

GCNQSD

: Gi y ch ng nh n quy n s d ng

TTCN

: Ti u th công nghi p

CN

: Công nghi p

NN và PTNT

: Nông nghi p và phát tri n nông thôn

CSXH

: Chính sách xã h i

CSSKSS/KHHG

: Ch m sóc s c kh e sinh s n/k ho ch hóa gia ình

VSATTP

: V sinh an toàn th c ph m

VHTT

: V n hóa thông tin

BHYT

:B o hi m y t

QL

: Qu c l

DT

:D c tuy n

CN

: Ch nh t

TB

:T b n

Gq

: Giá quy

Gtt

: Giá th tr

ng s n

nh

ng


DANH M C CÁC B NG

B ng 4.1: Di n tích, c c u các lo i
B ng 4.2 B ng giá

t

t chính c a th tr n Hùng S n n m 2013.....37

th tr n hùng s n n m 2014 (Ban hành kèm theo Quy t

nh s 36/2013/Q -UBND ngày 21 tháng 12 n m 2013 c a y ban nhân dân t nh
Thái Nguyên) ............................................................................................................40
B ng 4.3: S li u i u tra theo v trí c a Nhóm I .....................................................42
B ng 4.4: S li u i u tra

t theo v trí c a Nhóm II. .............................................44

B ng 4.5: S li u i u tra giá

t theo v trí c a Nhóm III .......................................45

B ng 4.6: Thông tin i u tra th a

t. ......................................................................51

DANH M C CÁC HÌNH
Hình 2.1:

th cung và c u

t ai...........................................................................7

Hình 2.2:

th cung c u v

t ai trong th i gian ng n .........................................8

Hình 4.1: Bi u

m c

nh h

ng gi a các v trí trên 03 tuy n

37 (I1), DT 261 (II2), QL 37-Nhà máy n
Hình 4.2: Bi u
03

so sánh giá

ng: QL37 - M m non tt

Hình 4.3: Bi u

i m c a th a
Hình 4.4: Bi u
Nhóm I

so sánh giá

ng, ph ( QL

c (III2)) .................................................48

t trung bình trên th tr

ng theo c s h t ng c a

i T (II1), DT 261 (II2) và Khôi K - M Yên (II3) .......49
t trên th tr

ng c a

ng tr c ph 261 theo

c

t ......................................................................................................51
so sánh giá

t trung bình trên th tr

ng c a tuy n

ng t

n Nhóm III c a các v trí ..........................................................................53


M CL C
PH N 1:

TV N

................................................................................... 1

1.1. Tính c p thi t c a

tài ............................................................................. 1

1.2. M c ích, yêu c u c a

tài ...................................................................... 2

1.2.1. M c ích.................................................................................................. 2
1.2.2. M c tiêu................................................................................................... 2
1.2.3. Yêu c u.................................................................................................... 2
PH N 2: T NG QUAN CÁC V N
2.1. C s khoa h c hình thành giá
2.1.1. Khái ni m v giá

NGHIÊN C U................................ 4
t ............................................................. 4

t ............................................................................... 4

2.1.2. C s khoa h c c a vi c hình thành giá
2.2. Các nhân t

nh h

ng

2.2.1. Nhân t thông th

n giá

t và giá

t ........................ 4

t ............................................................ 9

ng ............................................................................. 9

2.2.2. Nhân t khu v c .................................................................................... 10
2.2.3. Nhân t cá bi t ...................................................................................... 11
2.3. Ph

ng pháp xác

2.3.1. Các ph

nh giá

ng pháp xác

t .................................................................. 12
nh giá

2.3.2. i u ki n áp d ng các ph
2.3.3. Ph

ng pháp xác

ng pháp xác

nh giá

t

2.4. Khái quát quá trình hình thành giá
2.4.1. Giai o n tr

t t i Vi t Nam .................................. 12
nh giá

t .......................... 16

ô th .................................................. 17
t

n

c ta ..................................... 19

c n m 1946..................................................................... 19

2.4.2. Giai o n t n m 1946

n n m 1980 .................................................. 19

2.4.3. Giai o n t n m 1980

n 1993 .......................................................... 19

2.4.4. Giai o n t n m 1993

n nay ............................................................ 20

2.5. Công tác qu n lý Nhà n
2.5.1. Qu n lý v giá
2.5.2. Qu n lý giá

t

c v giá

t ..................................................... 20

Vi t Nam.............................................................. 20

t và giá

t

m ts n

c trên th gi i ......................... 22


PH N 3: N I DUNG VÀ PH
3.1.

it

NG PHÁP NGHIÊN C U ....................... 24

ng và ph m vi nghiên c u............................................................ 24

3.1.2. Ph m vi nghiên c u ............................................................................... 24
3.2.2 Tình hình s d ng và qu n lý

t ai c a th tr n Hùng S n, huy n

i

T n m 2014 ................................................................................................... 25
3.2.3 Giá

t quy

nh và k t qu

3.2.4 M t s y u t
huy n

nh h

i u tra ...................................................... 25

ng

n giá

t

trên

a bàn th tr n Hùng S n,

i T . .................................................................................................. 25

3.2.5 ánh giá m i quan h c a m t s y u t
tr n Hùng S n, huy n

nh h

ng

n giá

t

c a th

i T n m 2014. ....................................................... 25

3.2.6

xu t m t s gi i pháp cho công tác

3.3. Ph

ng pháp nghiên c u.......................................................................... 26

3.3.1. Ph

ng pháp ch n i m nghiên c u

trên a bàn th tr n Hùng S n, huy n

nh giá và qu n lý

- Ch n 04 tuy n

t ai....... 26

ng, ph n m

i T . 26

3.3.2. Ph

ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p ...................................... 26

3.3.3. Ph

ng pháp i u tra, ph ng v n. ........................................................ 26

3.3.4. Ph

ng pháp x lý thông tin, s li u. ................................................... 27

3.3.5. Ph

ng pháp chuyên gia ....................................................................... 27

PH N 4: K T QU NGHIÊN C U ............................................................. 28
4.1 i u tra c b n .......................................................................................... 28
4.1.1 i u ki n t nhiên nh h

ng t i công tác qu n lý

t ai và

nh giá

t .................................................................................................................... 28
4.1.2. Tình hình phát tri n kinh t - xã h i nh h
ai và

nh giá

ng t i công tác qu n lý

t

t thành ph Thái Nguyên n m 2013 ................................... 29

4.2 Tình hình qu n lý và s d ng

t ai t i Th tr n Hùng S n, t nh Thái

Nguyên n m 2014 ........................................................................................... 35
4.2.1. Tình hình qu n lý

t ai ...................................................................... 35

4.2.2 Tình hình s d ng

t ai....................................................................... 36


t quy

4.3 Giá
4.3.1 Giá

t quy

4.5. K t qu
huy n

nh và k t qu
nh trên

i u tra giá

i u tra ......................................................... 37

a bàn Th tr n Hùng S n n m 2014 ................. 37
t trên m t s

o n

ng c a Th tr n Hùng S n,

i T . .................................................................................................. 40

4.5.1. Các tuy n

ng ch n

4.5.2. S li u i u tra giá
4.6. Các y u t

nh h

ng

i u tra......................................................... 40

t th c t c a các tuy n

n giá

t trên

ng i u tra ............... 41

a bàn ........................................ 47

4.6.1. Y u t v trí ........................................................................................... 47
4.6.2. C s h t ng ......................................................................................... 49
4.6.3.

c i m c a th a

t ........................................................................... 50

4.6.4. Kh n ng sinh l i .................................................................................. 52
PH N 5 K T LU N VÀ KI N NGH .......................................................... 55


1

PH N 1
TV N
1.1. Tính c p thi t c a

tài

t ai là tài nguyên vô cùng quý giá c a m i qu c gia, là t li u s n xu t
c bi t không th thay th

c, là thành ph n hàng

u c a môi tr

ng s ng, là

a bàn phân b dân c , xây d ng các c s kinh t , v n hoá, xã h i, an ninh, qu c
phòng (Lu t

t ai, 1993). T ngàn x a, con ng

t i và phát tri n.
ho t

i ã bi t d a vào

t ai có vai trò vô cùng quan tr ng

ng c a con ng

t ai

i v i m i ngành ngh và

i.

Vi t Nam, các quan h v giao d ch
Hi n pháp n m 1980 ra

i, l n

t ai ã xu t hi n t r t s m. Khi

u tiên kh ng

và nghiêm c m hoàn toàn vi c mua bán

nh

t ai thu c s h u toàn dân

t ai. Tuy nhiên, giao d ch mua bán v n

di n ra ng m, ch y u là hình th c mua bán trao tay t cam k t gi a ng
ng

i bán. Hi n pháp 1992 ra

ch c, h gia ình, cá nhân
s d ng

t theo quy

1992). L n
tính thu

c Nhà n

t, tính giá tr tài s n khi giao

c u ngày càng cao Lu t
ai ch nh s a. Lu t

c. T

ó,

t.

ng quy n

nh giá các lo i

ng thi t h i v

t

t khi thu

ây là m c ánh d u s bùng

ng s n (B S) g n v i nó là các hình

i, ti p theo nó là l n l

áp ng nhu
t các Lu t

i th hi n cách ti p c n m i c a Nhà n

t ai trong n n kinh t th tr

t
c ta

ng, ngu n l c quan tr ng

t ai tr thành m t th hàng hoá có giá.
t có ý ngh a quan tr ng nh m x lý t t các quan h

nh ti n s d ng

t, tính thu s d ng

c xác

t, b i th

nh “t

c CHXHCN Vi t Nam,

t ai ngày càng di n ra m nh m .

t ai 2003 ra

Vi c xác inh giá
ai nh : Xác

ng

ng b t

t ai 1993 ã ra

v v trí và vai trò c a
tn

t có quy n chuy n nh

c CHXHCN Vi t Nam, 1992).

n và phát tri n công khai c a th tr

nh t c a

c giao

c s d ng “Nhà n

t

th c mua bán, chuy n nh

i mua và

i là s c i trói v m t pháp lý v i quy

nh c a pháp lu t” (Hi n pháp n

u tiên, giá

h i” (Hi n pháp n

t n

t, ti n thu

t, b i th

ng khi Nhà n

t

c thu h i


2

t là m t ph m trù kinh t t n t i khách quan trong ho t

Giá
xã h i, giá

t c ng là công c kinh t

c n v i c ch th tr
s phân ph i , t
ch nh các quan h

ng.
ng

i qu n lý và ng

ng th i c ng là c n c

i s d ng

i s d ng

t ti p

ánh giá s công b ng trong

t th c hi n ngh a v c a mình và Nhà n c i u

t ai theo quy ho ch và pháp lu t.

Trong s nghi p
v

ng

ng kinh t -

im ic a

tn

c hi n nay, công tác qu n lý Nhà n

t ai có vai trò r t quan tr ng. Huy n

c

i T nói chung và th tr n Hùng S n

nói riêng ang có nh ng chuy n bi n m nh m v m i m t, i kèm v i s phát tri n
v kinh t - xã h i là s t ng nhanh v nhu c u s d ng
ng s n xu t, kinh doanh. Tr
n

cv

c th c tr ng ó,

t ai và công tác

nh giá

t thì

Do v y, vi c nghiên c u xác

nh giá

t và các y u t

r t c p thi t. Xu t phát t nh ng v n
“Nghiên c u th c tr ng giá
thi tr n Hùng S n,huy n
1.2. M c ích, yêu c u c a

t

t

ph c v cho ho t

làm t t công tác qu n lý nhà

t ai c n ph i

c

nh h

ng

nh giá c th .
n giá

t là v n

nêu trên, tôi ti n hành l a ch n

và m t s y u t

nh h

ng

n giá

tài:
t

t i

i T , t nh Thái Nguyên n m 2014”.
tài

1.2.1. M c ích
Nghiên c u th c tr ng giá
t

t i

t

và xác

nh m t s y u t tác

ng

n giá

a bàn nghiên c u.

1.2.2. M c tiêu
-

ánh giá hi n tr ng bi n

Hùng S n,huy n
- Xác
t và giá
-

ng giá

t t i các khu v c

c tr ng t i th tr n

iT .

nh và phân tích m t s y u t chính nh h

ng t i công tác

nh giá

t.
xu t các gi i pháp nâng cao hi u qu công tác

Hùng S n,huy n

nh giá

t t i th tr n

iT .

1.2.3. Yêu c u
-

ánh giá i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i nh h

v c th tr n Hùng S n,huy n

iT .

ng t i giá

t t i khu


3

- Tìm hi u công tác
- Khái quát

nh giá

t t i khu v c huy n

c th c tr ng c a các y u t

th tr n Hùng S n,huy n

nh h

ng

t t i khu v c

n các y u t

nh h

ng

t.

- ánh giá úng th c tr ng bi n
t t i th tr n Hùng S n,huy n
- Trên c s các ph

ng giá

t và các y u t

nh h

ng t i giá

iT .

ng pháp, cùng nh ng s li u i u tra, ti n hành phân

tích và th ng kê s li u.
-

n giá

iT .

- Thu th p và t ng h p các thông tin có liên quan
n giá

iT .

xu t nh ng gi i pháp h p lý và có tính kh thi cao.


4

PH N 2
T NG QUAN CÁC V N
2.1. C s khoa h c hình thành giá
2.1.1. Khái ni m v giá

t

t

t ai là s n ph m phi lao
ph n ánh tác d ng c a

NGHIÊN C U

ng, b n thân nó không có giá tr . Giá c

t ai trong ho t

t ai

ng kinh t , nó là s thu l i trong quá

trình mua bán, có ý ngh a là t b n hoá

a tô. Nói cách khác, giá c

th p quy t

t trong m t kho ng th i gian nào ó.

nh b i kh n ng thu l i t

H u h t nh ng n

c có n n kinh t th tr

m t giá tr c a quy n s h u
c

t ai.

n

t ai là d a trên giá chuy n nh

hành c a

a tô nhi u n m

t ai trong kinh t . T i
d ng

t (giá

t xác

ng, giá

c ta,

t

c hi u là bi u hi n

t ai thu c s h u toàn dân, giá

ng quy n s d ng

t, là t ng hoà giá tr hi n

c chi tr m t l n, là hình th c th c hi n quy n s h u
t ai n m 2003 ghi rõ: “Giá tr quy n s

i u 4, Lu t

t) là giá tr b ng ti n c a quy n s d ng

nh trong th i h n s d ng

thành trong nh ng tr

t ai cao hay

t xác

nh”. Giá

ng h p sau ây ( i u 55, Lu t

t

i v i m t di n tích

t

n

c ta

c hình

t ai, 2003):

1. Do U ban nhân dân (UBND) t nh, thành ph tr c thu c trung
nh giá theo quy

nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 Lu t này.

2. Do

t ho c

u giá quy n s d ng

3. Do ng

i s d ng

t tho thu n v giá

khi th c hi n các quy n chuy n nh
góp v n b ng quy n s d ng

u th u d án có s d ng

t và

nh giá

nh :

t,

t

t là v n

c quan tâm,

nh c s hình thành giá

t là m t

t c th và chính xác. S hình thành giá tr

ng, s n xu t,

ngu n tài nguyên thiên nhiên. C s

t và giá

nh giá

trú tr ng c a nhi u ngành. Vì v y, vi c xác

t là do quá trình lao

i có liên quan

t.

Trong giai o n hi n nay, giá

c a

t.

ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng

2.1.2. C s khoa h c c a vi c hình thành giá

nhân t c c k quan tr ng

t v i nh ng ng

ng qui

u t c a c i v t ch t c a con ng

hình thành giá

a tô, lãi su t ngân hàng và quan h cung c u.

i vào

t là do các y u t chính


5

a tô

2.1.2.1.

a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng
nghi p t o ra và n p cho ng
ng, 2004). Trong ch
ng

i ch s h u ru ng

chi m h u nô l ,

i chi m h u ru ng

i s n xu t trong nông

t (H i

a tô do lao

t nh t do t o ra.

ch

ng Lý lu n Trung

ng c a nô l và nh ng

phong ki n,

a tô là s n

ph m th ng d do nông nô t o ra và b chúa phong ki n chi m o t. Trong ch
ngh a t b n, do còn ch

t h u v ru ng

a tô. Ch ngh a t b n có các lo i
tô

c quy n (H i

ru ng

a tô:

ng Lý lu n Trung

t trong nông nghi p nên v n t n t i
a tô chênh l ch,

Tuy v y,

hình thành

a tô tuy t

a tô chênh l ch d

a tô chênh l ch là lo i

a

i và

a ch hay nhà t b n thì
a tô

c quy n b xoá b .

a tô chênh l ch v n t n t i nh ng nó thu c s h u c a Nhà n

b n ch t khác v i

i và

ng, 2004). Trong ch ngh a xã h i, khi

t thu c s h u toàn dân, không còn là t h u c a

nh ng c s kinh t

a tô tuy t

c và v

i ch ngh a t b n.

a tô mà ch

t thu

c do có s h u nh ng

m nh ru ng có i u ki n s n xu t thu n l i h n ( t màu m h n, g n n i tiêu th
h n, v.v.) làm cho t b n
g m:

a tô chênh l ch I và
-

u t có hi u su t cao h n. Có hai lo i
a tô chênh l ch II.

a tô chênh l ch I là nh ng

a tô thu

màu m t nhiên trung bình và t t, g n th tr
quy n s h u
th a

t ai và

a tô chênh l ch,

c chuy n vào giá c

a tô chênh l ch II là

c trên nh ng ru ng

ng tiêu th . Nó thu c v ng
t ai hay ti n thuê

a tô chênh l ch thu

t ó. Nó thu c v nh ng ng

i

t có

c do

t hàng n m.

u t , thâm canh trên

u t hay thâm canh trên th a

t ó.

a tô chênh l ch th hi n m c sinh l i khác nhau gi a các lo i ru ng
hai y u t t nhiên và thâm canh t o nên.

i có

t có

a tô chênh l ch có th tính theo công

th c sau:
a tô chênh l ch = Giá c s n xu t xã h i – Giá c s n xu t các bi t
Bên c nh

a tô chênh l ch còn có

a tô tuy t

i, ó là ph n l i nhu n dôi

ra ngoài giá c s n xu t chung, t c là ph n chênh l ch do giá c s n ph m cao h n
giá c s n xu t.


6

a tô trong
doanh trên
a ch
l n.

t

t xây d ng

c hình thành t vi c nhà t b n

u t kinh

thu l i nhu n, là kho n ti n mà nhà t b n ph i tr do thuê

xây d ng.

c i m c a lo i

tc a

a tô này là y u t v trí có nh h

ng r t

a tô t ng lên không ph i ch do tình hình nhân kh u t ng lên mà còn là s

phát tri n c a t b n sát nh p vào

t không ng ng t ng lên.

2.1.2.2. Lãi su t ngân hàng
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá
th thay

i, vì

a tô v i giá

a tô v n

ng

c l p v i giá

t, lãi su t ngân hàng cao thì s ti n mua

n u lãi su t ngân hàng gi m thì s ti n mua
kinh t c a xã h i thì lãi su t có xu h
kinh doanh
s

xác

t nên có th tách s

t ai luôn có lãi. Ng
nh giá

t ngày càng t ng, vi c

t c n c vào lãi su t ngân hàng làm c

t. Trong ph m vi n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a

lãi su t ngân hàng ch quy t

nh giá

thành th hay nông thôn. Nh v y,

t ai nói chung, ch không quy t

ng quan gi a

a ra công th c xác

nh giá

t nông nghi p.

D a trên k t qu c a nh ng công trình nghiên c u lý thuy t v giá
m it

cl i

t t ng lên. Trong quá trình phát tri n

m i ngân hàng là nh nhau, không phân bi t

t ô th cao h n giá

ng c a

t gi m i và ng

ng gi m, do ó giá

i bán

nh h

t có

tv i

a tô và lãi su t ngân hàng, các nhà kinh t h c ã t ng k t và
nh giá

t:

a tô
Giá

t=
Lãi su t ngân hàng

2.1.2.3. Quan h cung c u
Gi a cung - c u luôn có tác
và làm cho giá

t luôn bi n

i.

ng l n nhau, nh h

ng tr c ti p

n giá

t


7

P

ng c u

P0

ng cung

E

P1

E’

D0

D1

O

Q1

Q0

Q

th cung và c u t ai
Hình 2.1:
Theo Hình 2.1,
ng cung và c u t ai c t nhau t i i m E là i m cân
b ng. Khi các nhân t khác thay

i, d n

ng c u, i m cân b ng c ng thay
t ng lên, thì

n s chuy n d ch c a

ng cung và

i theo. Ch ng h n, lãi su t cho vay mua nhà

ng c u d ch sang trái t D0 sang D1, i m cân b ng d ch chuy n t

E sang E’, n u cung không

i thì giá gi m xu ng t P0 xu ng P1 (Nguy n Th Y n

và Hoàng V n Hùng, 2013).
Quan h cung - c u trong th tr

ng

t ai trong th i gian ng n di n bi n có

ph n khác so v i quan h cung c u trong th tr

ng hàng hoá thông th

ng. V n

này có ý ngh a

c bi t trong

nh giá

t b i vì kh n ng cung v

t ai trên th

tr

nh v không gian, vì

t ai không th di chuy n

c t n i này

ng luôn c

sang n i khác (Nguy n Th Y n và Hoàng V n Hùng, 2013). L
th gia t ng không

u gi a các

a lý, khí h u, tâm lý, s c thu hút

a ph

ng c u c ng có

ng do các y u t : i u ki n phát tri n, v trí

u t v.v.


8

phù h p v i nh ng quy lu t c a kinh t th tr
d ng công c tài chính nh t là giá c
th

i u ti t giá

tr

i u ti t quan h cung c u c ng nh vi c có

t thông qua vi c i u ti t quan h cung c u vì cung c u

nh hàm s c a giá. Theo Lu t
c xác

ng, chúng ta c n ph i s

t ai n m 2003, hi n

n

nh c n c vào c ch hình thành là giá do Nhà n

ng do các bên tho thu n. V nguyên t c, giá

ng. Trong m i quan h gi a Nhà n

c ng có nh ng tr

ng h p áp d ng giá th tr
Giá

ng

c ta có hai lo i giá
c qui

t do Nhà n

bám sát giá th tr

c xem

nh và giá th

c qui

c v i ng

t

nh ph i

i s d ng

tính giá c a th a

t,

t.

S
D1
G1
D

G
S l

Hình 2.2:

th cung c u v

Hình 2.2 minh ho s t

gian ng n.

ng th ng

b t k giá c t ng c ng không th t o thêm ra
nhu c u c a t ng
t

a ph

ng. Khi

t ai

t ai trong th i gian ng n

ng tác c a cung và c u quy t

th cung S là m t

ng

nh giá

ng ngh a là s l

ng

t trong th i
t là c

t. Do v y, giá c a nó thay

th c u t ng lên t

nh,
i theo

i m D lên D1, thì giá t ng

i m G lên G1 (Nguy n Th Y n và Hoàng V n Hùng, 2013).
M c dù t ng cung c a

t ai là c

nh, nh ng l

ng cung c a m t lo i

t

c th hay cho m t m c ích s d ng c th có th t ng lên ho c gi m xu ng thông
qua vi c i u ch nh c c u gi a các lo i

t.


9

nh h

ng

2.2.1. Nhân t thông th

ng

2.2. Các nhân t

Nhân t thông th
c ng

ng

n giá

n giá

t

ng là nh ng nhân t

nh h

ng chung có tính ph bi n,

t trong i u ki n kinh t - xã h i thông th

ng bao g m: nhân

t kinh t , nhân t nhân kh u, nhân t xã h i, nhân t qu c t (H Th Lam Trà và
Nguy n V n Quân, 2005).
- Nhân t nhân kh u: Tr ng thái nhân kh u là nhân t ch y u nh t c a kinh
t - xã h i. nh h ng c a nhân t nhân kh u
+M t

nhân kh u: m t

t ng, vì th giá

n giá

t có m i liên quan m t thi t v i:

nhân kh u t ng cao, nhu c u

iv i

t c ng

t t ng lên.

+ T ch t nhân kh u: th

ng có t

ng quan v i trình

giáo d c, t ch t

v n hoá c a nhân kh u.
+ C u thành nhân kh u gia ình: s thay
th ng và nh h

t. Nhân t xã h i nh h
+ Tr ng thái n

c n

nh và phát tri n có nh h

ng

n giá

ng r t l n

iv i

t có b n m t ch y u là:

nh chính tr : là tình tr ng n

nh c c di n chính tr trong

c.
+ An ninh xã h i: nhân t này nh h

tr t t xã h i t t thì m i ng
+

u c vào nhà

ng c a giá c nhà
ng

ng th c sinh ho t truy n

ng c a ô th hoá làm cho k t c u gia ình ngày càng nh .

- Nhân t xã h i: xã h i n
giá

i ph

i

t

t: là hành vi ng
thu

có t c

t r t rõ, m t khu v c có

u c hy v ng và l i d ng s bi n
t cung không

i giá lên cao, khi cung nhi u h n c u ng

c u, do
i

uc

t r t giá.

hai m t sau ây: m t là

úc thì giá

i

c siêu l i nh n. Khi

+ Ti n trình ô th hoá: nh h
bi u hi n

giá

i s c m th y an toàn.

u c tranh mua mà

bán tháo làm

ng

ng c a ti n trình ô th hoá

khu v c thành ph có m t

i v i giá

t

nhân kh u ông

t t ng cao, hai là t l nhân kh u nh p c cao và ti n trình ô th hoá

nhanh, m c

t ng giá

t

u cao h n

t khu v c khác.


10

- Nhân t qu c t : s phát tri n và hoàn thi n c a th tr
th tách r i nh h

ng nhà

t là không

ng c a hoàn c nh qu c t .

+ Tình hình kinh t th gi i: s th nh suy kinh t c a m i qu c gia
quan

n s phát tri n hay suy thoái c a kinh t th gi i, tình tr ng th tr

u liên
ng,

t

ai c ng không ngo i l .
+ Nhân t chính tr qu c t : m i quan h t t
gia khác, giao l u
có l i cho nhà

i ngo i nh n nh p, môi tr

ut n

p c a qu c gia này v i qu c

ng ngo i giao c i m , hoà h o thì

c ngoài, khi n cho nhu c u

t t ng.

- Nhân t kinh t : s di n bi n c a tình hình kinh t có tác d ng quan tr ng

i v i qu c t dân sinh và nh h

ng

n

a v qu c t c a m i qu c gia. Trong

quá trình chính ph tích c c theo u i s t ng tr
t dân d ng
nh h

u thông qua nh h

ng c a nhân t kinh t

ng kinh t và n

nh kinh t , v t

ng c a chính sách kinh t mà i

n giá

n n

nh.

t bi u hi n qua các y u t sau:

+ Tình tr ng phát tri n kinh t .
+M c

d tr và

ut .

+ Tình tr ng thu chi tài chính và ti n t .
+ Trình

thu nh p và tiêu dùng c a dân c .

+ Bi n

ng v t giá.

+ M c lãi su t.
2.2.2. Nhân t khu v c
Là i u ki n t nhiên - kinh t - xã h i c a khu v c có
t i giá
l

t, tác

ng t ng h p

t bao g m: v trí, i u ki n giao thông, i u ki n thi t b h t ng, ch t

ng môi tr

ng, h n ch c a quy ho ch ô th v.v. trong ó v trí là y u t quan

tr ng nh t quy t

nh

n giá ô th (H Th Lam Trà và Nguy n V n Quân, 2005).

- V trí: nhân t v trí nh h
nói v v trí c th t ng

it

ng

th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t
quát, c hai lo i v trí nói trên
t. Nh ng khu v c

ng

n giá

t ch y u là nói v v trí kinh t , là

nh giá trong thành ph . M i B S luôn
i và v trí t

ng

i. Xét trên ph

ng

ng di n t ng

u có vai trò quan tr ng trong vi c xác l p giá tr c a

t n m t i trung tâm ô th hay m t vùng nào ó s có giá tr


11

l n h n nh ng khu
Nh ng khu

t cùng lo i n m

các vùng ven trung tâm (v trí t

ng

i).

t n m t i các ngã t ho c ngã ba, trên các tr c l giao thông quan

tr ng l i có giá tr cao h n nh ng khu

tn m

v trí khác (v trí tuy t

i). Qua ó

có th th y, kh n ng sinh l i do y u t v trí mang l i càng cao thì giá tr c a

t

càng l n. Vì v y, xem xét ánh giá u th v v trí là c c k quan tr ng trong vi c
xác

nh giá
-

t.

i u ki n c s h t ng: y u t này ch y u bao g m: i n, n

tho i, nhà tr , công viên, b nh vi n v.v. Ngoài ra, còn xem xét
c u, h s

m b o, m c

t ng có nh h

ng

ti n l i và ph

n c p h ng, k t

ng b và kho ng cách xa g n v.v. i u ki n c s h

n giá

t ch y u, g m: lo i

ng giao thông c a

a ph

ng,

ng th c liên h v i bên ngoài, k t c u t ng th c a m ng l

giao thông, tình hình
l

c, i n

i

ng sá và c p h ng, tình tr ng giao thông công c ng và m t

i giao thông.
- Ch t l

y u là môi tr

ng môi tr

ng: ch t l

ng nhân v n và môi tr

nhiên, g m có:

a ch t,

a th ,

ng môi tr

n giá

t ch

ng t nhiên. Các i u ki n môi tr

ng t

d c, h

ng nh h

ng

ng gió, không khí,

ô nhi m ti ng n

v.v. Các i u ki n nhân v n có: lo i hình ngh nghi p c a dân c , trình

v n hóa

và m c thu nh p.
- Nhân t quy ho ch: nhân t quy ho ch nh h
tính ch t s d ng
d ng

ng

n giá

t ch y u có:

t trong khu v c, k t c u s d ng, nh ng i u ki n h n ch s

t v.v. M c

nh h

ng

n giá

t khu v c có t

tính ch t c a phân khu ch c n ng và tính ch t s d ng

ng quan tr c ti p t i

t khác nhau trong ô th .

2.2.3. Nhân t cá bi t
Nhân t cá bi t là nh ng nhân t ch

c tr ng và i u ki n c a b n thân th a

t, bao g m: di n tích, chi u r ng, chi u sâu, hình dáng,
ho ch ô th , v trí s d ng
Nguy n V n Quân, 2005).
h

ng

t, th i h n s d ng
nh h

n giá c c a t ng th a

t.

d c, h n ch c a quy

t v.v. (H Th Lam Trà và

ng c a nhân t cá bi t t i giá

t t c là nh

12

Trong ó, nhân t h n ch c a quy ho ch ô th
bao g m: t l dung tích c a các lo i

c xem là nhân t cá bi t,

t, chi u cao c a v t ki n trúc, m t

xây

d ng, lo i hình s d ng v.v.
Ngoài nh ng nhân t

nh h

ng ch y u trên còn có các y u t khác nh :

y u t tâm lý, m c ích s d ng

t v.v.

2.3. Ph

t

ng pháp xác

2.3.1. Các ph

nh giá

ng pháp xác

T i Vi t Nam, ph
tác

nh giá

t

- Ngh
pháp xác

nh giá

t t i Vi t Nam

ng pháp xác

c qui

nh giá

t, khung giá các lo i

t và công

nh rõ trong các v n b n sau:

nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph

nh giá

- Ngh

t và khung giá các lo i

ng

t.

nh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph v s a

b sung m t s

i u c a Ngh

nh s 188/2004/N -CP.

- Thông t s 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 c a B Tài chính v h
d n th c hi n Ngh

i,

ng

nh s 188/2004/N -CP.

Trong ó, c th qui

nh có 04 ph

ng pháp xác

nh giá

t

c áp d ng

t i Vi t Nam nh sau:
2.3.1.1. Ph

ng pháp so sánh tr c ti p

Ngh
ph

nh s 188/2004/N -CP có nêu ph

ng pháp xác

th c t

t, di n tích

sánh, xác

ph

ng quy n s d ng
t, th a

nh giá c a th a

t trên th tr

t, lo i ô th , lo i

t, lo i

tc n

ng c a lo i

tt

ng t

ng, ph và v trí)

nh giá". Trình t các b

t

so

c ti n hành

ng pháp này nh sau:
B

khu

nh m c giá thông qua vi c ti n hành phân tích các m c giá

ã chuy n nh

(v lo i

ng pháp so sánh tr c ti p "Là

c 1: Kh o sát và thu th p thông tin.

- Xác

nh

tc n

nh giá

a i m c a th a

t, khu

thu th p thông tin.

- Th i gian thu th p thông tin.

t tr ng so sánh

c v i th a

t,


13

- Nh ng thông tin c n thu th p: V trí, hi n tr ng s d ng
k t c u h t ng, môi tr

ng, các

t, i u ki n v

c i m v pháp lý, th i i m chuy n nh

ng,

m c giá chuy n nh ng, th i gian, i u ki n giao d ch chuy n nh ng và thanh toán.
-

i u ki n c a thông tin: nh ng thông tin trên ây ph i

qu nh ng cu c giao d ch chuy n nh
trong

i u ki n bình th

ng quy n s d ng

ng qui

nh t i Kho n 2,

c thu th p t k t

t th c t trên th tr
i u 1 c a Ngh

ng

nh s

123/2007/N -CP.
B

c 2: So sánh, phân tích thông tin.

C n c nh ng thông tin ã kh o sát, thu th p
h p, phân tích, so sánh
các th a

t, khu

tc n

B
khu

b

c 1 ti n hành t ng

l a ch n nh ng tiêu chí gi ng nhau và khác nhau gi a

t so sánh v i th a

t, khu

tc n

nh các tiêu chí gi ng nhau và khác bi t v giá
t, khu

c

nh giá. Trên c s

tính toán, xác

ó xác

nh giá cho th a

nh giá.

c 3: Th c hi n i u ch nh các y u t khác bi t v giá gi a các th a

t so sánh v i th a

t, khu

t,

t so sánh nh sau:
M c ti n i u ch nh v giá hình

Giá tr

c tính

c a th a
c n

t

Giá chuy n nh

ng

c a t ng th a

t,

=

nh giá

khu

thành nh ng y u t khác bi t
±

t so sánh

c a t ng th a

t, khu

t so

sánh v i th a

t, khu

tc n

nh giá
B

c 4: Xác

các m c giá c a 3
v giá

b

2.3.1.2. Ph
Ph
tuý thu

nh giá th a
n 5 th a

tc n

t, khu

nh giá b ng cách l y s bình quân c a

t so sánh ã tính toán i u ch nh khác bi t

c 3 (Nguy n Th Hu n, 2009).
ng pháp xác

nh m c giá b ng th

ng pháp này xác

nh giá

c hàng n m trên m t

bình quân m t n m (tính

ng s .

t b ng th

n v di n tích

n th i i m xác

ng s gi a m c thu nh p thu n
t so v i lãi su t ti n g i ti t ki m

nh giá

ng (VN ) k h n 01 n m t i ngân hàng th

t) c a lo i ti n g i Vi t Nam

ng m i Nhà n

c có m c lãi su t


14

ti n g i ti t ki m cao nh t trên

a bàn (Ngh

nh 188/2004/N -CP, 2004). Trình

t ti n hành nh sau:

B c 1: Tính t ng thu nh p hàng n m thu
-

iv i

t tr ng ho c

t ng thu nh p c a th a

tc n

c hàng n m. Ti n thuê
giá

c t th a

t, khu

t c n nh giá.

t có xây d ng công trình ki n trúc
nh giá chính là s ti n thuê

cho thuê thì

t ho c thuê B S thu

t ho c ti n thuê B S trên th tr

ng t i th i i m

nh

t.
-

iv i

t ng thu nh p
iv i

c a th a

tc n

t thu
+

i

c giao

t t t ch c s n xu t thì

c tính nh sau:

+

th a

t nông nghi p mà ng

t tr ng cây hàng n m,

t nuôi tr ng thu s n thì t ng thu nh p

nh giá chính là t ng doanh thu t ho t

ng s n xu t nói trên c a

c hàng n m.
iv i

t tr ng cây lâu n m thì t ng thu nh p

c tính trên c s doanh

thu hàng n m, doanh thu theo giai o n, doanh thu m t l n tu

c i m c a t ng

lo i cây.
B

c 2: Tính t ng chi phí hàng n m ph i chi ra hình thành t ng thu nh p.

T ng chi phí bao g m: thu s d ng

t, chi phí

xu t. Các kho n chi phí này tính theo các quy
chi phí nào không có quy
tr

ng

a ph
B

nh hi n hành c a Nhà n

c, kho n

c thì tính theo giá th c t ph bi n t i th

ng mà c s s n xu t kinh doanh ã chi tr .

c 3: Xác

nh thu nh p thu n tuý hàng n m theo công th c:

Thu nh p thu n
tuý hàng n m

Giá

nh c a Nhà n

u t c i t o, chi phí s n

B

c 4:

t

c tính

=

c tính m c giá
=

(Nguy n Th Hu n, 2009).

T ng thu nh p hàng
n m ã tính
tc n

b

c1

-

T ng chi phí ã
tính

b

c2

nh giá theo công th c sau:

Thu nh p thu n tuý hàng n m thu

c t th a

t

Lãi su t ti n g i ti t ki m ti n VN h n 12 tháng


15

ng pháp chi t tr .

2.3.1.3. Ph
Là ph

ng pháp xác

nh giá

t c a th a

cách lo i tr ph n giá tr tài s n g n li n v i

t có tài s n g n li n v i

t b ng

t ra kh i t ng giá tr B S (Ngh

nh

188/2004/N -CP, 2004). Trình t ti n hành nh sau:
B

c 1: Thu th p thông tin trên th tr

chuy n nh

ng thành công mà th a

t v i th a

tc n

ng

l a ch n ít nh t 03 B S ã

t c a các B S ó có nh ng

c i mt

nh giá (v trí, hi n tr ng, i u ki n k t c u h t ng,

ng

c i m

pháp lý, giá c v.v.).
B

c 2: Kh o sát th c

a và mô t

y

, chính xác v các tài s n trên

t

(nhà c a, v t ki n trúc, cây lâu n m) c a các B S nói trên.
B

c 3: Xác

nh giá tr hi n t i c a các tài s n ã

Giá tr hi n t i c a
các tài s n trên

=

t

Giá tr xây d ng m i t i
th i i m

nh giá

u t xây d ng trên

t:

Ph n giá tr hao

-

mòn

Trong ó:
- Giá tr xây d ng m i t i th i i m giá
u t xây d ng các tài s n m i có công d ng t
trên

t ho c chi phí tái t o các tài s n trên

c tính b ng chi phí thay th
ng

ng v i các tài s n hi n có

t ó. Giá tr xây d ng m i bao g m

các kho n chi phí tr c ti p, chi phí gián ti p và m c lãi h p lý cho ng

i

ut

xây d ng.
- Giá tr hao mòn c a các tài s n trên

t bao g m các hao mòn h u hình và

hao mòn vô hình.
B

c 4: Tính toán giá tr c a các th a

Giá tr c a th a

t

=

Giá chuy n nh

n giá c a th a
B

c 5: Xác

t c a các B S ã l a ch n
ng

B S

t

nh giá tr c a th a

=

-

Giá hi n t i c a các
tài s n trên

Giá tr c a th a

t

Di n tích th a

t

tc n

nh giá.

b

t

c 1.


16

C n c vào nh ng khác bi t ch y u gi a th a

tc n

t c a các B S nêu trên, ti n hành i u ch nh giá các th a
n giá c a th a
n giá

tc n

nh giá

c xác

nh giá và các th a

t c a các B S.

nh theo giá bình quân c a các

t ã i u ch nh c a các B S ó.

2.3.1.4. Ph

ng pháp th ng d

Là ph

ng pháp xác

theo quy ho ch ho c

nh giá

c phép chuy n

b ng cách lo i tr ph n chi phí
phát tri n gi

t c a th a

i m c ích s d ng

c tính

nh c a B S (Ngh

t tr ng có ti m n ng phát tri n
s d ng t t nh t

t o ra s phát tri n ra kh i t ng giá tr

nh 188/2004/N -CP, 2004). Trình t ti n hành

nh sau:

B

c 1: Xác

nh m c ích s d ng t t nh t và hi u qu nh t c a khu

t

d a vào các c n c sau:
-

c i m c a khu

t.

- Quy ho ch vùng, quy ho ch ô th , quy ho ch và các quy
quy ho ch, k ho ch s d ng
B

c 2:

t ã

nh v xây d ng,

c c p có th m quy n phê duy t.

c tính t ng giá tr phát tri n c a B S.

T ng giá tr phát tri n c a B S bao g m t ng giá tr nhà c a,

v.v. d ki n s bán

c khi hoàn thành d án

B

c 3:

B

c 4: Xác

Giá tr

u t vào khu

t phân lô

t.

c tính t ng chi phí phát tri n.
nh giá tr c a th a

c tính

c a th a

T ng giá tr

=

t

t.
T ng chi phí

-

phát tri n

phát tri n

(Nguy n Th Hu n, 2009).
2.3.2. i u ki n áp d ng các ph
- Khi áp d ng các ph
thi t

tính toán i

ng pháp xác

nh giá
nh giá

n k t lu n v m c giá c th

trong i u ki n bình th
chính xác và có

ng pháp xác

ng,

tin c y cao.

t
t các thông tin, s li u c n

u ph i thu th p trên th tr

ng

ng th i phân tích, l a ch n các thông tin, s li u


17

- Trong tr

ng h p thu th p

ph

ng pháp xác

nh gía

ph

ng pháp ch y u

- Trong các tr

pháp xác
sánh,

xác

thông tin, s li u có th áp d ng c b n

t thì s

d ng ph

nh giá

t.

ng pháp so sánh tr c ti p làm

ng h p sau ây c n ph i s d ng k t h p ít nh t hai ph

nh giá

t quy

nh t i Thông t s 145/2007/TT-BTC

i chi u các m c giá

c tính nh m quy t

+ Vi c chuy n nh
tr

y

ng, s li u thu th p

ng quy n s d ng

nh m c giá c th .
t ch a di n ra ph bi n trên th

ng quy n s

d ng

t trên th tr

th

ng, không ph n ánh úng quan h cung - c u v

th

ng.

nh giá

t

ng th t

t trong i u ki n bình

ng pháp xác

t có k t qu cao h n m c giá t i a c a khung giá do Chính ph quy
nh 123/2007/N -CP.

Các ph

ng pháp xác

t, khu

t c th làm c n c

2.3.3. Ph

ng bi n

c tính b ng cách áp d ng m t trong hai ph

nh t i kho n 5 i u 1 Ngh

th a

ki m tra, so

c không có tính h th ng.

+ Giá chuy n nh

+ M c giá

ng

ng pháp xác

nh giá

nh giá

t trên
nh giá

t

c áp d ng

xác

nh giá tr c a

t hàng lo t cho t ng v trí

t.

ô th

2.3.3.1. C s
- C n c Ngh

nh 72/2001/N -CP ngày 05/10/2001 c a Chính ph v vi c

phân lo i ô th và c p qu n lý ô th .
- C n c Ngh
ph

ng pháp xác

nh giá

- C n c Ngh
s a

nh 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v

i, b sung m t s

t và khung giá các lo i

t.

nh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph v
i u c a Ngh

nh s 188/2004/N -CP.

- C n c Thông t s 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 c a B Tài chính
v h

ng d n th c hi n Ngh

nh s 188/2004/N -CP.

- Các d li u i u tra hi n tr ng v
c hình thành qua chuy n nh

t ô th (giá th tr

ng quy n s d ng

t.

ng) t i

a ph

ng