Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (11.84 MB, 87 trang )
I H C THÁI NGUYÊN
TR
NG
I H C NÔNG LÂM
TR N THANH VÂN
Tên
tài:
NGHIÊN C U M T S
A BÀN PH
Y UT
NH H
NG
NG TÂN TH NH , THÀNH PH
N GIÁ
T
THÁI NGUYÊN
T NH THÁI NGUYÊN
KHÓA LU N T T NGHI P
H
ào t o
IH C
: Chính quy
Chuyên ngành
:
L p
: 43A - CMT
Khoa
: Qu n lý tài nguyên
Khóa h c
: 2011 - 2015
Gi ng viên h
a chính môi tr
ng
ng d n : Th.S Nguy n Ng c Anh
THÁI NGUYÊN – 2015
TRÊN
I H C THÁI NGUYÊN
TR
NG
I H C NÔNG LÂM
TR N THANH VÂN
Tên
tài:
NGHIÊN C U M T S
A BÀN PH
Y UT
NH H
NG
NG TÂN TH NH , THÀNH PH
N GIÁ
T
THÁI NGUYÊN
T NH THÁI NGUYÊN
KHÓA LU N T T NGHI P
H
ào t o
IH C
: Chính quy
Chuyên ngành
:
L p
: 43A - CMT
Khoa
: Qu n lý tài nguyên
Khóa h c
: 2011 - 2015
Gi ng viên h
a chính môi tr
ng
ng d n : Th.S Nguy n Ng c Anh
THÁI NGUYÊN – 2015
TRÊN
i
L IC M
N
c s gi i thi u c a Ban giám hi u nhà tr
Qu n Lý Tài Nguyên, em ã v th c t p t i ph
Thái Nguyên - t nh Thái Nguyên.
ng, Ban ch nhi m khoa
ng Tân Th nh - thành ph
n nay em ã hoàn thành quá trình th c
t p t t nghi p và khoá lu n t t nghi p c a mình.
L i
u tiên em xin bày t lòng bi t n sâu s c t i:
Ban giám hi u tr
ng
i h c Nông lâm Thái Nguyên
Ban ch nhi m khoa và t p th th y cô giáo trong khoa Qu n Lý Tài
Nguyên ã t n tình gi ng d y và giúp
Ban lãnh
em trong su t quá trình h c t p.
o và toàn th các cán b công nhân viên c a ph
ng Tân
Th nh - thành ph Thái Nguyên - t nh Thái Nguyên ã ti p nh n và t o i u
ki n giúp
em trong th i gian th c t p t i c s .
c bi t em xin chân thành c m n s quan tâm, ch
th y giáo h
th c hi n
ng d n: Th.S Nguy n Ng c Anh ã giúp
o t n tình c a
em trong quá trình
tài và hoàn thành khoá lu n t t nghi p.
Nhân d p này em c ng bày t lòng bi t n sâu s c t i gia ình, b n bè
ã ng h ,
ng viên giúp
em trong su t quá trình h c t p.
Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày tháng
Sinh viên
Tr n Thanh Vân
n m 2014
ii
DANH M C CÁC B NG
B ng 4.1: Di n tích, c c u các lo i
B ng 4.2: Khung giá
B ng 4.3: Bi n
ô th t i thành ph Thái Nguyên ..................................45
ng v giá
B ng 4.4: Giá
t
B ng 4.5: K t qu
bàn ph
t
t trên a bàn ph ng Tân Th nh n m 2013 .........42
t
t i
a bàn trong nh ng n m g n ây ..................48
theo v trí c a các
i u tra m c
nh h
ng c a các nhân t
n giá
t
trên
a
ng Tân Th nh ..............................................................................................52
B ng 4.6: K t qu kh o sát m c
nh h
B ng 4.7: Các y u t chính nh h
ng
B ng 4.8: M c
ph
ng, ph ...................................................49
nh h
ng c a các y u t
n giá
ng c a y u t v trí
t
n giá
t i ph
n giá
t
t .............54
ng Tân Th nh ...........57
trên các tuy n
ng t i
ng Tân Th nh .....................................................................................................59
B ng 4.9: M c
ng t i ph
nh h
trên các tuy n
nh h
ng c a an ninh xã h i ên giá
t
trên các tuy n
nh h
ng c a y u t hình dáng
n giá
t
trên các tuy n
ng Tân Th nh ....................................................................................64
B ng 4.12: M c
trên các tuy n
B ng 4.13: M c
các tuy n
t
ng Tân Th nh ....................................................................................62
B ng 4.11: M c
ng t i ph
n giá
ng Tân Th nh ....................................................................................60
B ng 4.10: M c
ng t i ph
ng c a y u t c s h t ng
nh h
ng c a y u t tình tr ng pháp lý c a th a
ng t i ph
nh h
ng t i ph
t
n giá
t
ng Tân Th nh ..........................................................66
ng c a y u t ch t l
ng môi tr
ng
n giá
t
trên
ng Tân Th nh ....................................................................68
iii
DANH M C CÁC HÌNH
Hình 2.1:
th cung và c u
t ai...........................................................................8
Hình 2.2:
th cung c u v
t ai trong th i gian ng n .........................................9
Hình 4.1: Bi u
c c u s d ng
t ph
ng Tân Th nh n m 2013 .......................43
Hình 4.2. Bi u
th hi n m c
tác
ng c a các nhân t
bàn ph
t
trên
a
ng Tân Th nh ..............................................................................................53
Hình 4.3: Các y u t chính nh h
Hình 4.4: M c
ph
n giá
nh h
ng
n giá
ng c a y u t v trí
t
t i ph
n giá
t
ng Tân Th nh............58
trên các tuy n
ng t i
ng Tân Th nh .....................................................................................................59
Hình 4.5: M c
t i ph
nh h
ng c a c s h t ng
n giá
t
trên các tuy n
ng
ng Tân Th nh ................................................................................................61
Hình 4.6: M c
ng t i ph
nh h
ng t i ph
Hình 4.8: M c
tuy n
ng t i ph
Hình 4.9: M c
các tuy n
n giá
t
trên các tuy n
ng Tân Th nh ....................................................................................63
Hình 4.7: M c
tuy n
ng c a y u t an ninh xã h i
nh h
ng c a y u t hình dáng th a
t
n giá
t
trên các
ng Tân Th nh ..........................................................................64
nh h
ng c a y u t tình tr ng pháp lý
n giá
t
trên các
ng Tân Th nh ..........................................................................66
nh h
ng t i ph
ng c a y u t ch t l
ng môi tr
ng
n giá
t
trên
ng Tân Th nh ....................................................................68
iv
DANH M C CÁC T , C M T
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Tên vi t t t
B S
BNV
BTC
BTNMT
C
CP
CT
GCN QSD
GPMB
Gq
Gtt
H ND
KT - XH
N
NQ
Q
STC
STNMT
THCS
TN - MT
TT
TTg
TTLT
TTr
TW
UBND
VT
VI T T T
Tên y
B t ng s n
B N iv
B Tài chính
B Tài nguyên Môi tr ng
Cao ng
Chính ph
Ch th
Gi y ch ng nh n quy n s d ng
Gi i phóng m t b ng
Giá quy nh
Giá th tr ng
H i ng nhân dân
Kinh t - xã h i
Ngh nh
Ngh quy t
Quy t nh
S Tài chính
S Tài nguyên Môi tr ng
Trung h c c s
Tài nguyên - Môi tr ng
Thông t
Th t ng Chính ph
Thông t liên t ch
T trình
Trung ng
y ban nhân dân
V trí
t
v
M CL C
Ph n 1: M
U........................................................................................................1
1.1.
............................................................................................................1
tv n
1.2. M c ích c a
tài ..............................................................................................2
1.3. M c tiêu c a
tài ...............................................................................................2
1.4. Yêu c u c a
tài ................................................................................................3
1.5. Ý ngh a c a
tài .................................................................................................3
Ph n 2: T NG QUAN TÀI LI U ..............................................................................4
2.1. Khái quát v giá
t..............................................................................................4
2.1.1. Khái ni m giá
t ..............................................................................................4
2.1.2. Các
c tr ng c a giá
t ..................................................................................5
2.1.3. C s khoa h c c a vi c hình thành giá
2.1.3.1.
t ......................................................6
a tô ..............................................................................................................7
2.1.3.2. Lãi su t ngân hàng (m c l i t c) ...................................................................8
2.1.3.3. Quan h cung - c u trên th tr
ng ................................................................8
2.1.4. C s pháp lý ..................................................................................................10
2.1.5. C s th c ti n ................................................................................................10
2.2. Khái quát v công tác
nh giá
2.2.1. Khái ni m
t ....................................................................................11
nh giá
2.2.2. S c n thi t c a ho t
2.2.3. Công tác
nh giá
ng
t .....................................................................11
nh giá
t ..........................................................11
t trên th gi i và Vi t Nam.............................................12
2.2.3.1. Công tác
nh giá
t trên th gi i ...............................................................12
2.2.3.2. Công tác
nh giá
t
2.3. Các y u t
nh h
2.3.1. Y u t thông th
ng
Vi t Nam ................................................................13
n giá
t ......................................................................15
ng .......................................................................................15
2.3.1.1. Y u t hành chính ........................................................................................15
2.3.1.2. Y u t nhân kh u .........................................................................................17
2.3.1.3. Y u t xã h i ................................................................................................18
vi
2.3.1.4. Y u t qu c t ..............................................................................................19
2.3.1.5. Y u t kinh t ...............................................................................................19
2.3.2. Y u t khu v c ................................................................................................22
2.3.2.1. V trí .............................................................................................................22
2.3.2.2. i u ki n giao thông ....................................................................................23
2.3.2.3. i u ki n c s h t ng ................................................................................23
2.3.2.4. Ch t l
ng môi tr
ng .................................................................................23
2.3.2.5. H n ch c a quy ho ch ô th ......................................................................23
2.3.3. Y u t cá bi t ..................................................................................................24
2.3.3.1. Di n tích .......................................................................................................24
2.3.3.2. Chi u r ng ....................................................................................................24
2.3.3.3. Chi u sâu ......................................................................................................24
2.3.3.4. Hình dáng .....................................................................................................24
2.3.3.5.
d c ..........................................................................................................24
2.3.3.6. i u ki n c s h t ng ................................................................................24
2.3.3.7. H n ch c a quy ho ch ô th ......................................................................25
2.3.3.8. V trí
t .......................................................................................................25
Ph n 3:
IT
3.1.
ng và ph m vi nghiên c u ......................................................................26
it
3.1.1.
it
NG, N I DUNG VÀ PH
NG PHÁP NGHIÊN C U............26
ng nghiên c u......................................................................................26
3.1.2. Ph m vi nghiên c u .........................................................................................26
3.2.
a i m và th i gian nghiên c u ......................................................................26
3.3. N i dung nghiên c u ..........................................................................................26
3.3.1. i u tra c b n ................................................................................................26
3.3.1.1.
c i m i u ki n t nhiên ........................................................................26
3.3.1.2. i u ki n kinh t - xã h i .............................................................................26
3.3.2. Tình hình qu n lý và s d ng
t trên a bàn ph
ng Tân Th nh n m 2013.....26
3.3.2.1. Tình hình qu n lý
t ai .............................................................................26
3.3.2.2. Tình hình s d ng
t ai.............................................................................26
vii
3.3.2.3. Nh n xét chung v
s d ng
t trên
3.3.3. Giá
i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i và tình hình qu n lý -
a bàn ph
ng Tân Th nh n m 2013 ............................................26
t quy nh trên a bàn ph
3.3.3.1. C n c xác
nh giá
t
trên
3.3.3.2. Nguyên t c c th khi xác
3.3.4. Th c tr ng giá
t
trên
ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên ...26
a bàn .........................................................26
nh giá
a bàn ph
t
trên
a bàn .................................26
ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên
n m 2013 ...................................................................................................................26
3.3.4.1. Các tuy n
3.3.4.2. Bi n
ng ch n
ng giá
3.3.4.3. So sánh giá
t
t
t i
a bàn ph
3.3.5. M t s nhân t
nh h
nh h
a bàn ph
ng
ng
ph
t
theo quy
nh c a UBND t nh
ng Tân Th nh ...........................................................27
n s hình thành giá
n giá
3.3.5.2. Phân tích, ánh giá các nhân t
3.3.5.3. Xác
ng trong nh ng n m g n ây .............27
trên th c t v i giá
Thái Nguyên trên
3.3.5.1. Các nhân t
i u tra ................................................................26
t t i ph
t trên a bàn ph
nh h
nh và phân tích các y u t
ng
nh h
n giá
ng
ng Tân Th nh .....27
ng Tân Th nh...............27
t trên a bàn ...............27
n giá
t
trên
a bàn
ng Tân Th nh .....................................................................................................27
3.3.6.
xu t m t s gi i pháp .................................................................................27
3.4. Ph
ng pháp nghiên c u....................................................................................27
3.4.1. Công tác chu n b ............................................................................................27
3.4.2. Công tác ngo i nghi p .....................................................................................27
3.4.3. Công tác n i nghi p ........................................................................................28
Ph n 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N ...........................................29
4.1. i u tra c b n ...................................................................................................29
4.1.1.
c i m i u ki n t nhiên ...........................................................................29
4.1.1.1. V trí
4.1.1.2.
a lý ...................................................................................................29
a hình,
a m o .........................................................................................29
4.1.1.3. Khí h u .........................................................................................................30
4.1.1.4. Th y v n.......................................................................................................30
4.1.1.5. Các ngu n tài nguyên khác ..........................................................................30
viii
4.1.1.6. Nh n xét chung v
4.1.2.
i u ki n t nhiên - tài nguyên thiên nhiên ........................31
c i m kinh t - xã h i ................................................................................32
4.1.2.1. T ng tr
ng kinh t ........................................................................................32
4.1.2.2. Chuy n d ch c c u kinh t .............................................................................32
4.1.2.3. Dân s , lao
ng, vi c làm và thu nh p............................................................33
4.1.2.4. Th c tr ng phát tri n ô th .............................................................................33
4.1.2.5. Th c tr ng h th ng c s h t ng k thu t......................................................34
4.1.2.6. ánh giá chung v th c tr ng phát tri n kinh t - xã h i gây áp l c
iv i
t ai ........................................................................................................................35
4.2. Tình hình qu n lý và s d ng
t trên
a bàn ph
ng......................................36
4.2.1. Tình hình qu n lý
t ai ................................................................................36
4.2.2. Tình hình s d ng
t ai................................................................................41
4.1.4. Nh n xét chung v
i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i và tình hình qu n lý -
s d ng
t trên
a bàn ph
ng Tân Th nh n m 2013 ............................................44
4.1.4.1. Thu n l i ......................................................................................................44
4.1.4.2. Khó kh n ......................................................................................................44
4.3. Giá
t
trên
4.3.1. C n c xác
a bàn ph
nh giá
ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên.................45
t
trên
a bàn ............................................................45
4.3.2. Nguyên t c c th khi xác
nh giá
4.4. Th c tr ng giá
ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên ............48
4.4.1. Các tuy n
4.4.2. Bi n
c a ph
ng ch n
ng v giá
4.4.3. So sánh giá
trên
t
a bàn ph
4.5. Các nhân t
t
t
4.5.2.1. Xác
trên
a bàn ....................................46
i u tra ...................................................................48
t i
a bàn trong nh ng n m g n ây.........................48
th c t v i giá
t
quy
nh c a UBND t nh Thái Nguyên
ng Tân Th nh .................................................................................49
nh h ng
n s hình thành giá
4.5.1. Phân tích, ánh giá các nhân t
4.5.2. Xác
t
nh và phân tích các y u t
nh h
nh h
t t i ph ng Tân Th nh ...............51
ng
ng
n giá
n giá
t
t i
t
t i
a bàn .............51
a bàn ...........53
nh các y u t ......................................................................................53
4.5.2.2. Phân tích các y u t chính ............................................................................57
ix
4.6.
xu t m t s gi i pháp ....................................................................................69
Ph n 5: K T LU N VÀ KI N NGH .....................................................................71
5.1. K t lu n ..............................................................................................................71
5.2. Ki n ngh ............................................................................................................72
TÀI LI U THAM KH O .........................................................................................73
1
Ph n 1
M
U
1.1.
tv n
t ai là nhu c u thi t y u c a các t ch c, h gia ình, cá nhân vì
n i
sinh ho t, lao
ng và s n xu t,
ng th i là i u ki n c b n nh t
tri n kinh t - xã h i. Có th nói không có
ng
i. Và khi con ng
làm cho giá tr c a
i tác
ng vào
i. Khi ho t
giá tr
t ngày
t thì không có s t n t i c a xã h i loài
t ai,
ng c a con ng
c nâng cao. Tuy nhiên,
càng tr nên khan hi m. Mà
c tr ng c a nó vì th
t càng khan hi m thì giá
c. Nhà n
c i u ti t qu n lý
m t công c kinh t
tr
ng,
ng
t ai thông qua giá, hay nói cách khác, giá
t là
i s d ng ti p c n v i c ch th
ánh giá s công b ng trong phân ph i
t th c hi n theo quy n c a mình và Nhà n
h
t ai theo quy ho ch, kinh t và pháp lu t. Trên th c t , giá
ng th i và t ng h p c a nhi u y u t . Chính các y u t tác
t ai,
c i u ch nh các quan
t ch u tác
ng
ng ó làm cho giá
ng và chênh l ch l n so v i m c giá mà Nhà n
n r t nhi u v n
uc at tc
ng - s qu n lý c a Nhà
i s d ng
này d n
t ai càng ngày
t l i càng cao. S th c
ng
luôn có s dao
c ban hành.
b t c p trong công tác qu n lý và s d ng
ng v i ng
tái nh c . Nh v y,
th tr
i s d ng
kh c ph c
t khi thu h i
t. C th
c nh ng h n ch này, vi c có m t b ng giá
t
t còn h tr cho vi c tìm
t c a các cá nhân, t ch c c ng nh c h i
kinh t - xã h i c a các nhà
c
t, gi i phóng m t b ng và b trí
ng phù h p là h t s c c n thi t. Ngoài ra, b ng giá
ki m c h i s d ng
t
i u
nh , công tác gi i phóng m t b ng, nhi u d án b kéo dài do không th a thu n
giá b i th
i
t.
t ai - th tr
i qu n lý và ng
ng th i c ng là c n c
c s n xu t
t vi c quan tâm hàng
i không phân bi t giàu, nghèo chính là giá
t chính là c u n i gi a quan h
t ai ngày càng t ng thì
t ai l i không th
hi n nhiên ó ã gi i thích t i sao khi i mua
n
u t c s h t ng - k thu t s
i trong s d ng
trà nh các lo i hàng hóa khác b i nh ng
Giá
phát
t t ng lên và khi s d ng s mang l i ngu n l i to l n cho
con ng
m i ng
t ai là
u t phát tri n
u t . Tuy nhiên, vi c xây d ng m t b ng giá
t phù
2
h p v i th c t
và m c
òi h i r t nhi u các v n
nh h
ng c a các y u t
Trong s nghi p
v
im ic a
, trong ó vi c xác
n giá
tn
nh
y
t là vi c làm quan tr ng và c n thi t.
c hi n nay thì công tác qu n lý Nhà n
t ai là r t quan tr ng. Thành ph Thái Nguyên nói chung và ph
nói riêng ang t ng b
c thay
i v i nhi u d án
nhanh và m nh m t o i u ki n
các y u t
ut ,t c
ng Tân Th nh
ô th hoá di n ra
phát huy các ngu n l c, phát tri n kinh t , v n
hoá, xã h i. Tuy nhiên trong giai o n hi n nay công tác qu n lý s d ng
còn nhi u m t h n ch và b t c p, trong ó giá
gây ra nh ng khó kh n v
thu h i
t
th c hi n các d án
u t , khi ng
i s d ng
Xu t phát t th c t trên và
t th c hi n ngh a v
t ai t i ph
ng.
góp ph n làm sáng t c s khoa h c trong
nh giá
t phù h p v i giá th tr
nh t trí và phân công c a Ban ch nhi m Khoa Qu n lý Tài Nguyên Lâm Thái Nguyên, d
is h
ã ti n hành th c hi n
trên a bàn ph
Tìm hi u giá
cs
i h c Nông
ng d n c a Th y giáo Th.S Nguy n Ng c Anh, tôi
tài: “Nghiên c u m t s y u t
nh h
ng
n giá
t
tài
t
và xác
nh các y u t
ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên.
hi u qu công tác nh giá
1.3. M c tiêu c a
- Tìm hi u giá
ph
ng,
ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên - t nh Thái Nguyên”.
1.2. M c ích c a
ph
c
t ai và khó kh n cho các c p chính
quy n trong vi c th c thi các chính sách, pháp lu t v
t, giúp công tác
ng thi t h i khi Nhà n
n tình tr ng th c m c khi u ki n c a nhân dân
trong vi c ch p hành chính sách pháp lu t v
nh giá
t ai v n
t là m t trong nh ng nguyên nhân
ng m c trong công tác b i th
tài chính… Nh ng b t c p trên d n
công tác
c
nh h
ng
n giá
t
trên
a bàn
a ra m t s bi n pháp nh m nâng cao
t và qu n lý th tr
ng quy n s d ng
t.
tài
t
th c t và giá
t
do Nhà n
c quy
nh trên
a bàn
ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên.
- Xác
nh các y u t
- thành ph Thái Nguyên.
nh h
ng
n giá
t
trên
a bàn ph
ng Tân Th nh
3
- Phân tích m t s y u t
ph
ng rõ r t, sâu s c t i giá
t
xu t các gi i pháp giúp nâng cao hi u qu công tác
do Nhà n
c quy
1.4. Yêu c u c a
nh sát v i giá
t
trên th tr
bàn ph
ng
nh giá
a bàn
t
và
a
ng t i
a
ng.
t và giá
t th tr
ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên.
- Thu th p, t ng h p thông tin và khái quát
n giá
c th c tr ng c a các y u t
nh
t .
- S li u i u tra
m b o khách quan, trung th c, chính xác.
- C p nh t
các v n b n có liên quan
t ai; Ngh
tr
trên
tài
- L p phi u i u tra thu th p thông tin v th a
h
t
ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên.
-
giá
nh h
y
nh c a Chính ph ; Thông t h
ng, B Tài chính h
n quy
nh v giá
t nh : Lu t
ng d n c a B Tài nguyên và Môi
ng d n v vi c áp d ng các chính sách thu c a c quan
thu ,… Quy t nh c a UBND t nh Thái Nguyên.
-
xu t nh ng gi i pháp h p lý và có tính kh thi cao,
tình hình th c t t a
1.5. Ý ngh a c a
a ph
ng th i ph i phù h p
ng.
tài
- Ý ngh a khoa h c:
+ S d ng ki n th c ã h c áp d ng vào th c t nâng cao tính th c ti n, chi u
sâu c a ki n th c ngành h c cho b n thân.
+ Nghiên c u v n
t
còn t n t i trong th c ti n
tìm ra cái m i cho lý thuy t
ó quay tr l i áp d ng cho th c ti n.
+ K t qu nghiên c u c a
tài s làm rõ các y u t
ô th , giúp hoàn thi n c s lý lu n v
nh giá
nh h
ng
n giá
t
t i
t.
- Ý ngh a th c ti n:
+ Giúp
n
a ph
ng n m
c giá
t
th c t chênh l ch so v i giá
t
Nhà
c ban hành.
+ Xác
nh các y u t
nh h
ng
n giá
t
t i ph
ng Tân Th nh - thành
ph Thái Nguyên.
+ Nêu b t công tác xác
nh giá
ai c ng nh ban hành b ng giá
t
t
ó có nh ng
nh h
ng qu n lí
t h p lý mang tính hi u qu trong th c t .
t
4
Ph n 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. Khái quát v giá
2.1.1. Khái ni m giá
t
t
t ai là s n ph m c a t nhiên. Con ng
b n thân nó c ng không có giá tr . Giá c
trong ho t
i không th tr c ti p làm ra nó và
t ai ph n ánh tác d ng c a
ng kinh t , nó là s thu l i trong quá trình trao
khác, giá c
t ai cao hay th p quy t
t ai
i mua bán. Nói cách
nh b i kh n ng thu l i t
t trong m t
t ai n m 2003 ghi rõ: “Giá quy n s d ng
t (sau ây g i
kho ng th i gian nào ó.
T i i u 4, Lu t
là giá
t) là s ti n tính trên m t
n v di n tích
hình thành trong giao d ch v quy n s d ng
trong nh ng tr
t do Nhà n
t”. Giá
ng h p sau ây ( i u 55, Lu t
t
c quy nh ho c
n
c ta
c hình thành
t ai, 2003):
1. Do U ban nhân dân (UBND) t nh, thành ph tr c thu c trung
nh giá theo quy
2. Do
i s d ng
góp v n b ng quy n s d ng
Nhà n
c và giá th tr
c ac n
y ut
ng thì
u th u d án có s d ng
a ph
tâm lý c a ng
t v i nh ng ng
t.
i có liên quan
ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng
t,
t.
c hình thành
ng. Giá do Nhà n
hai lo i giá: Giá theo quy
c quy
c, lo i giá này d a trên c s phân h ng
ã quy
c a t ng
t
t ho c
t tho thu n v giá
khi th c hi n các quy n chuy n nh
Thông th
ng qui
nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 Lu t này.
u giá quy n s d ng
3. Do ng
c
nh n m trong khung giá chung
nh giá tr c a
nh và tùy thu c vào t ng vùng, khu v c c ng nh
ng mà hình thành. Còn giá th tr
i mua bán hay sang nh
nh c a
ng th
t d a vào các
i u ki n c th
ng d a vào nhu c u và
ng, là lo i giá không n
nh, không có c
s v ng ch c v m t phân h ng c ng nh pháp lý mà ch y u d a vào s quy t
oán, vào th hi u hay s thích và tâm lý c a ng
th
ng c ng d a trên c s khung giá quy
i s d ng, lo i giá này thông
nh c a Nhà n
c mà hình thành,
5
ng b ng giá Nhà n
th
và ng
c c ng s chênh l ch do nhu c u và tâm lý c a ng
i mua
i bán [13].
2.1.2. Các
c tr ng c a giá
Tính ch t
c bi t c a
t
t ai ã làm cho giá
t có m t s
c tr ng d nh n
th y nh sau:
- Giá
t không gi ng nhau v c s giá c :
i v i nh ng hàng hóa thông th
ho c l
ng lao
ng xã h i c n thi t t o ra
t không có c s xác
xác
nh giá
bán
ng ý
c s n ph m
tính giá tr . Còn giá
nh giá thu n nh t nh v y. Nhi u y u t tác
t, trong ó có y u t ch quan c a con ng
i. Ng
nh tác
i mua và ng
i
ng.
t không gi ng nhau v th i gian hình thành:
Các hàng hóa thông th
ng có m t th tr
ng t
ng
i hoàn ch nh. Giá c
hàng hóa d dàng hình thành trong m t th i gian ng n. Ng
bi t l n, th tr
ng
c l i,
t ai không hoàn ch nh cho nên giá c
t ai có tính cá
t ai
c hình thành
trong th i gian dài, c b n khó so sánh
.
-
ng t i vi c
m t m c giá d a trên nh ng tính toán v kinh t và t i m t tr ng thái
tâm lý nh t
- Giá
ng, giá c hàng hoá có th d a vào giá tr
:
.
6
:
-
.T
.
-
:
.
-
:
.
-
:
.
2.1.3. C s khoa h c c a vi c hình thành giá
Trong giai o n hi n nay, giá
t và
tr ng c a nhi u ngành. Vì v y, vi c xác
c c k quan tr ng
là do quá trình lao
nh giá
nh giá
t là v n
nh c s hình thành giá
c quan tâm, trú
t là m t nhân t
t c th và chính xác. S hình thành giá tr c a
ng, s n xu t,
tài nguyên thiên nhiên. C s
t
u t c a c i v t ch t c a con ng
hình thành giá
tô, lãi su t ngân hàng và quan h cung c u.
t
i vào ngu n
t là do các y u t chính nh :
a
7
a tô
2.1.3.1.
a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng
t o ra và n p cho ng
do lao
ch
i ch s h u ru ng
ng c a nô l và nh ng ng
phong ki n,
i s n xu t trong nông nghi p
t. Trong ch
i chi m h u ru ng
nông nghi p nên v n t n t i
a tô tuy t
t nh t do t o ra. Trong
i và
a tô
hình thành
t h u v ru ng
a tô. Ch ngh a t b n có các lo i
a tô chênh l ch d
a tô chênh
a tô tuy t
i và
t
a ch hay nhà t b n thì nh ng c
a tô
c quy n b xoá b . Tuy v y,
tô chênh l ch v n t n t i nh ng nó thu c s h u c a Nhà n
v i
a tô:
t trong
c quy n. Trong ch ngh a xã h i, khi ru ng
thu c s h u toàn dân, không còn là t h u c a
s kinh t
a tô
a tô là s n ph m th ng d do nông nô t o ra và b chúa phong
ki n chi m o t. Trong ch ngh a t b n, do còn ch
l ch,
chi m h u nô l ,
a
c và v b n ch t khác
i ch ngh a t b n [22].
a tô chênh l ch là lo i
a tô mà ch
t thu
c do có s h u nh ng m nh
ru ng có i u ki n s n xu t thu n l i h n ( t màu m h n, g n n i tiêu th h n,...)
làm cho t b n
u t có hi u su t cao h n. Có hai lo i
tô chênh l ch I và
-
a
a tô chênh l ch II.
a tô chênh l ch I là l i nhu n thu
c khi s d ng hai l
ng ngang nhau trên cùng m t di n tích
-
a tô chênh l ch, g m:
t nh ng k t qu thu
a tô chênh l ch II là l i nhu n thu
l i. S xu t hi n c a lo i
a tô này chính là s
nhau trên cùng m t m nh
t nên k t qu thu
c do kh n ng
ng t b n và lao
c khác nhau.
u t thâm canh em
u t c a nhà t b n không b ng
c khác nhau.
a tô chênh l ch th hi n m c sinh l i khác nhau gi a các lo i ru ng
t có
hai y u t t nhiên và thâm canh t o nên.
Bên c nh
a tô chênh l ch còn có
a tô tuy t
i, ó là ph n l i nhu n dôi ra
ngoài giá c s n xu t chung, t c là ph n chênh l ch do giá c s n ph m cao h n giá
c s n xu t.
a tô trong
trên
t
t xây d ng
c hình thành t vi c nhà t b n
u t kinh doanh
thu l i nhu n, là kho n ti n mà nhà t b n ph i tr do thuê
xây d ng.
c i m c a lo i
a tô này là y u t v trí có nh h
tc a
ng r t l n.
a ch
a tô
8
t ng lên không ph i ch do tình hình nhân kh u t ng lên mà còn là s phát tri n c a t
b n sát nh p vào
t không ng ng t ng lên [22].
2.1.3.2. Lãi su t ngân hàng (m c l i t c)
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá
th thay
i, vì
a tô v n
a tô v i giá
ng
c l p v i giá
t, lãi su t ngân hàng cao thì s ti n mua
n u lãi su t ngân hàng gi m thì s ti n mua
kinh t c a xã h i thì lãi su t có xu h
kinh doanh
s
xác
t ai luôn có lãi. Ng
nh giá
ng c a
cl i
t ngày càng t ng, vi c
t c n c vào lãi su t ngân hàng làm c
t. Trong ph m vi n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a
lãi su t ngân hàng ch quy t
t ô th cao h n giá
t gi m i và ng
ng gi m, do ó giá
i bán
nh h
t t ng lên. Trong quá trình phát tri n
m i ngân hàng là nh nhau, không phân bi t
nh giá
thành th hay nông thôn. Nh v y,
t ai nói chung, ch không quy t
nh giá
t nông nghi p [11].
2.1.3.3. Quan h cung - c u trên th tr
Gi a cung - c u luôn có tác
làm cho giá
t nên có th tách s
t có
t luôn bi n
ng
ng l n nhau, nh h
ng tr c ti p
i.
P
ng c u
ng cung
P0
E
P1
E
D0
D1
O
Q1
Hình 2.1:
Q0
th cung và c u
Q
t ai
n giá
t và
9
Theo hình 2.1,
ng cung và c u
b ng. Khi các nhân t khác thay
i, d n
ng c u, i m cân b ng c ng thay
t ng lên, thì
t ai c t nhau t i i m E là i m cân
n s chuy n d ch c a
ng cung và
i theo. Ch ng h n, lãi su t cho vay mua nhà
ng c u d ch sang trái t D0 sang D1, i m cân b ng d ch chuy n t
E sang E’, n u cung không
i thì giá gi m xu ng t P0 xu ng P1 [15].
Quan h cung - c u trong th tr
ng
t ai trong th i gian ng n di n bi n có
ph n khác so v i quan h cung c u trong th tr
ng hàng hoá thông th
ng. V n
này có ý ngh a
c bi t trong
nh giá
t b i vì kh n ng cung v
t ai trên th
tr
nh v không gian, vì
t ai không th di chuy n
c t n i này
ng luôn c
sang n i khác. L
ng c u c ng có th gia t ng không
các y u t : i u ki n phát tri n, v trí
u gi a các
a lý, khí h u, tâm lý, s c thu hút
phù h p v i nh ng quy lu t c a kinh t th tr
d ng công c tài chính nh t là giá c
th
i u ti t giá
t
giá th tr
c xác
i u ti t quan h cung c u c ng nh vi c có
t ai n m 2003, hi n
ng do các bên tho thu n. V nguyên t c, giá
t, c ng có nh ng tr
tác
ng, chúng ta c n ph i s
n
ng h p áp d ng giá th tr
ng
c qui
t do Nhà n
ng. Trong m i quan h gi a Nhà n
tính giá c a th a
S
D1
G1
D
G
S l
Hình 2.2:
th cung c u v
ng
t ai
t ai trong th i gian ng n
nh và
c qui
c v i ng
u giá QSD ).
Giá
c xem
c ta có hai lo i
nh c n c vào c ch hình thành là giá do Nhà n
ph i bám sát giá th tr
ng do
u t ...
t thông qua vi c i u ti t quan h cung c u vì cung c u
nh hàm s c a giá [16]. Theo Lu t
giá
a ph
nh
i s d ng
t (công
10
Hình 2.2 minh h a s t
gian ng n.
ng tác c a cung và c u quy t
th cung S là m t
ng th ng
b t k giá c t ng c ng không th t o thêm ra
nhu c u c a t ng
t
a ph
ng. Khi
nh giá
ng ngh a là s l
t trong th i
ng
t là c
t. Do v y, giá c a nó thay
th c u t ng lên t
nh,
i theo
i m D lên D1, thì giá t ng
i m G lên G1 [15].
M c dù t ng cung c a
t ai là c
nh, nh ng l
ng cung c a m t lo i
t
c th hay cho m t m c ích s d ng c th thì có th t ng lên ho c gi m xu ng
thông qua vi c i u ch nh c c u gi a các lo i
t.
2.1.4. C s pháp lý
giá
- Lu t
t ai ngày 26/11/2003.
- Ngh
nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph
t và khung giá các lo i
- Ngh
nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 b sung m t s
khung giá các lo i
sung m t s
ng pháp xác
i u c a ngh
nh giá
t và
t.
- Thông t s 145/TT-BTC h
nh giá
nh
t.
nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph
pháp xác
ng pháp xác
ng d n th c hi n Ngh
t và khung giá các lo i
i u c a Ngh
t và Ngh
nh s 188 v ph
nh s 123 v s a
ng
i, b
nh s 188.
- Thông t 02/2010/TT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 c a B Tài nguyên
Môi Tr
ng và B Tài chính h
ng d n xây d ng, th m
nh, ban hành b ng giá
t thu c th m quy n c a UBND c p t nh, thành ph tr c thu c Trung
ng.
- Thông t s 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/07/2008 v vi c h
ng
d n ch c n ng, nhi m v , quy n h n và c c u t ch c c a c quan chuyên môn Tài
nguyên và Môi tr
ng thu c UBND các c p.
2.1.5. C s th c ti n
t ai là tài nguyên vô cùng quý giá.
con ng
ai nh h
c a
t là giá
cho toàn b s s ng c a
i và là t li u s n xu t ch y u c a ngành nông nghi p.
ng l n
c i mc a
t
n quy mô, c c u và phân b c a ngành nông nghi p. Vai trò
t ai càng l n h n khi dân s ngày càng ông, nhu c u dùng
t làm n i c
11
trú, làm t li u s n xu t… ngày càng t ng. Hàng n m nhà n
nhi u ngân sách nhà n
ct
c ã thu
cr t
t ai t o ra ngu n l c tài chính quan tr ng
phát tri n c s h t ng, n n kinh t , c ng nh các ho t
ut
ng phúc l i
ph c v
nhân dân.
V i giá tr l n nh v y thì giá
t luôn bi n
ng không ng ng. Giá
t ph
thu c vào r t nhi u y u t nh : v trí, thu nh p, dân s …Vì th vi c i u ch nh
khung giá
t g p r t nhi u khó kh n.
Hàng n m nhà n
tr
c ã
a ra b ng giá
ng. Tuy nhiên v n ch a gi i quy t
2.2. Khái quát v công tác
2.2.1. Khái ni m
nh giá
t là s
c bi t. Giá
còn b tác
t có s bi n
t
c xác
t b ng hình thái ti n t cho m t
nh, t i m t th i i m xác
ng b i các y u t tâm lý, xã h i. Vì v y,
“Giá
t” là
il
ng
nh giá
nh giá
t ch có th là s
nh
nh giá các tài s n
t
ng quan tr ng ph n ánh tr ng thái c a th tr
trò thi t y u trong vi c qu n lý c a Nhà n
qua giá. Giá
t là công c kinh t
v i c ch th tr
chung
n
t ai là m t tài
ng.
2.2.2. S c n thi t c a ho t
ph i
nh.
t ngoài các y u t v không gian, th i gian, kinh t , pháp lý, nó
c tính v m t giá tr mà không th tính úng, tính
thông th
ng liên t c.
t
c tính v giá tr c a
m c ích s d ng ã
s n
c do giá
nh giá
nh giá
t chung, c g ng bám sát v i giá th
ng
ng
c. Nhà n
t ai. D a vào giá
c i u ti t qu n lý
i qu n lý và ng
ng th i c ng là c n c
ng và có vai
i s d ng
t, các kho n thu liên quan t i
tính ti n
n bù cho di n tích
các công trình công c ng. Vì v y có th nói giá
kinh t c a các quan h quy n s d ng
t ti p c n
ánh giá s công b ng trong phân
t ai và các B S nói
c tính toán m t cách công b ng, h p lý. Không nh ng th giá
c s d ng còn là c s
t ai
t là ph
t trong chuy n
t thu h i
t mà Nhà
xây d ng
ng ti n th hi n n i dung
i, chuy n nh
ng, cho
thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho, th ch p, b o lãnh, góp v n b ng quy n s
d ng
t; là c n c tính toán giá tr thu ti n khi giao
t, b i th
ng thi t h i v
t
12
khi thu h i và khi tính thu
ng
t.
nh giá
t là xác
nh giá c
c ng
i bán và
i mua ch p nh n.
.
2.2.3. Công tác
nh giá
2.2.3.1. Công tác
t trên th gi i và Vi t Nam
nh giá
t trên th gi i
Tùy theo nh ng quy
c th v
nh giá
t.
nh c a h th ng lu t pháp mà m i n
các n
c phát tri n và nhi u n
gi i, h th ng lý lu n và th c nghi m v
th i ã t ng b
c i vào n
nh giá
c l i có quy
nh
c ang phát tri n trên th
t
c chú tr ng
ut ,
ng
nh. Sau ây chúng ta cùng
[11].
a.
nh giá
t
Trung Qu c
Trung Qu c, v n
nh giá B S ã
k XX. N m 1992, trung tâm t v n và
qu n lý nhà n
c quan tâm t th p k 90 c a th
nh giá B S
c thành l p v i nhi m v
c v B S, th c hi n m t s d ch v liên quan t i vi c
qu n lý và t v n các giao d ch mua bán B S. Vi c
nh giá
t ng th a
ng, các t nh, vùng
quan
t ho c t ng B S. Ngoài c quan
nh giá
c ti n hành theo
u có c
t. V i m c ích ch y u là h tr các bên giao d ch xem xét quy t
nh giá chuy n nh
ng quy n s h u; tính giá tr tài s n mang th ch p; cung c p
c s h p lý cho các nhà
c a tài s n tr
trung
nh giá,
u t trong l nh v c tài chính tín d ng; tính giá th tr
c và sau khi
n bù, xác
ng
nh thi t h i tài s n; tính thu , tách tài s n
thành nh ng kho n m c kh u hao… [14].
b.
nh giá
Các ph
t c a hai n
t
Th y i n
ng pháp xác
c Thu
nh giá
c xác
nh t v tài s n c n mua và ng
nh giá mà t ch c
ph i ch ra
n
i n và Úc. T i Thu
n ng x y ra nhi u nh t,
Giá tr
t
c ta v n d ng ph
ng pháp xác
i n, giá
t trên th tr
nh trên c s ng
i mua mua
i bán bán
nh giá
nh giá
ng là giá có kh
c thông tin t t
c thông tin t t nh t v tài s n c n bán.
a ra ph i
t 75% giá tr th tr
ng.
nh giá
c B S có kh n ng óng thu hay không và c ng ph i ch ra
B S nào s quy t
nh vi c óng thu . Giá tr xác
nh ph i khách quan ngo i tr
c
13
nh ng nguyên t c v s d ng
t ã tuyên b trong h p
mà không có kh n ng óng thu thì không c n
ng cho thuê. Nh ng B S
nh giá.
nh giá B S
c ti n
hành theo d a trên nhi u nguyên t c, trong ó có nguyên t c so sánh [14].
2.2.3.2. Công tác
nh giá
Hi n nay công tác
Lu t
t ai 2003.
Nhà n
c theo quy
“Nhà n
d ng
nh giá
nh giá
tc an
c ta
c quy
t là c th hóa quy n
nh t i kho n 2 i u 5 Lu t
nh o t
nh m c ích s d ng
ho ch s d ng
c. Quy t
Vi t Nam
c th c hi n quy n
a. Quy t
b. Quy
t
t, k ho ch s d ng
nh v h n m c giao
nh giao
nh khá ch t ch trong
nh o t
iv i
t ai c a
t ai 2003:
iv i
t ai nh sau:
t thông qua vi c quy t
nh, xét duy t quy
t;
t và th i h n s d ng
t, cho thuê
t, thu h i
t;
t, cho phép chuy n m c ích s
t;
d.
nh giá
t.
Trên th c t , Nhà n
c khó n m b t giá
m nh m theo th i gian và không gian. Vì v y
t trên th tr
ng vì nó bi n
ng
ph c v cho công tác
:
;
h nhau;
.”
T
: “Chính ph quy
nh ph
ng
14
pháp xác
tr
nh giá
t; khung giá các lo i
ng h p ph i i u ch nh giá
t cho t ng vùng, theo t ng th i gian;
t và vi c x lý chênh l ch giá
t nh, thành ph tr c thu c trung
t li n k gi a các
ng.”
.
s d ng
t, thu
.”
-
i” [15].
. V phía Chính ph có liên ngành các c quan làm nhi m v
nh giá
bao g m: Ban v t giá chính ph , B tài chính, B xây d ng và B Tài nguyên - Môi
tr
ng. V phía UBND t nh, thành ph có các c
-
.
-
