Báo cáo thực hành định giá đất

MỤC LỤC
1. Những quy định về việc xây dựng bảng giá đất tại địa phương............49
2. Xây dựng bảng giá đất cho khu vực đã điều tra.....................................50

1


BÀI 1: CÔNG TÁC CHUẨN BỊ ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT
1. Những quy định về công tác điều tra giá đất
1.1. Quy định chung về công tác điều tra giá đất
1.1.1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng
sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
1.1.2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
1.2. Quy định về việc điều tra, thu thập số liệu theo các phương pháp định giá
đất hiện hành
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ
về các loại đất, số liệu thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất sao cho
phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp nhiều phương pháp để
kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
-

Phương pháp so sánh trực tiếp

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.

2


b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm
tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm
chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng
đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau
đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc
người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực
tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán
cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch

3

bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh
gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu
vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận
có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ
được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều
kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
-

Phương pháp chiết trừ

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất
(sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương
tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không
quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm
chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng
đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.

4

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3
của Thông tư này.
d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực
hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
- Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại
các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này.
Ví dụ về việc áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất tại Phụ lục số
02 ban hành kèm theo Thông tư này.
-

Phương pháp thu nhập

+ Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất
cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho
thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần
định giá được tính như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu
nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03
năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một
năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu
một lần.

5

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu
thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử
dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội,
diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ
vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
+ Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần
định giá
a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan
đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây
dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.
b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức,
đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định
mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về
chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu
thập được trên thị trường.
-

Phương pháp thặng dư

Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất
và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

6

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở
điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các
yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự
kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến
xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố
khác hình thành doanh thu.
Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở,
công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và
các loại phí liên quan khác;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án,
thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận
của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá
trong thời gian thực hiện dự án;
- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

7


Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm
a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại
khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ
tầng tương đương.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, giai
đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết
khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
thực hiện theo quy định sau đây:
Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không
quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc
khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập
thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

8


Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện
theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ
việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối
thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất
(theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu
thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.
b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện
theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số
44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một
khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng
cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
+Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị
trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
2. Những quy định về phân loại vùng, phân loại đô thị, phân loại đường phố và phân
loại vị trí để định giá đất
2.1. Quy định về phân loại vùng
2.1.1. Vùng I, gồm các địa bàn:

9


- Các quận và các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Thường Tín, Hoài
Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Thanh Oai, Mê Linh, Chương Mỹ và thị xã Sơn Tây thuộc
thành phố Hà Nội;
- Các quận và các huyện Thủy Nguyên, An Dương, An Lão, Vĩnh Bảo thuộc thành phố
Hải Phòng;
- Các quận và các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè thuộc thành phố Hồ Chí
Minh;
- Thành phố Biên Hòa và các huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Vĩnh Cửu, Trảng Bom
thuộc tỉnh Đồng Nai;

- Thành phố Thủ Dầu Một, các thị xã Thuận An, Dĩ An, Bến Cát, Tân Uyên và các huyện
Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên thuộc tỉnh Bình Dương;
- Thành phố Vũng Tàu, huyện Tân Thành thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
2.1.2. Vùng II, gồm các địa bàn:
- Các huyện còn lại thuộc thành phố Hà Nội;
- Các huyện còn lại thuộc thành phố Hải Phòng;
- Thành phố Hải Dương thuộc tỉnh Hải Dương;
- Thành phố Hưng Yên và các huyện Mỹ Hào, Văn Lâm, Văn Giang, Yên Mỹ thuộc tỉnh
Hưng Yên;
- Thành phố Vĩnh Yên, thị xã Phúc Yên và các huyện Bình Xuyên, Yên Lạc thuộc tỉnh
Vĩnh Phúc;

10


- Thành phố Bắc Ninh, thị xã Từ Sơn và các huyện Quế Võ, Tiên Du, Yên Phong, Thuận
Thành thuộc tỉnh Bắc Ninh;
- Các thành phố Hạ Long, Cẩm Phả, Uông Bí, Móng Cái thuộc tỉnh Quảng Ninh;
- Các thành phố Thái Nguyên, Sông Công và thị xã Phổ Yên thuộc tỉnh Thái Nguyên;
- Thành phố Việt Trì thuộc tỉnh Phú Thọ;
- Thành phố Lào Cai thuộc tỉnh Lào Cai;
- Thành phố Nam Định và huyện Mỹ Lộc thuộc tỉnh Nam Định;
- Thành phố Ninh Bình thuộc tỉnh Ninh Bình;
- Thành phố Huế thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế;
- Thành phố Hội An thuộc tỉnh Quảng Nam;
- Các quận, huyện thuộc thành phố Đà Nẵng;
- Các thành phố Nha Trang, Cam Ranh thuộc tỉnh Khánh Hòa;
- Các thành phố Đà Lạt, Bảo Lộc thuộc tỉnh Lâm Đồng;
- Thành phố Phan Thiết thuộc tỉnh Bình Thuận;
- Huyện Cần Giờ thuộc thành phố Hồ Chí Minh;

- Thành phố Tây Ninh và các huyện Trảng Bàng, Gò Dầu thuộc tỉnh Tây Ninh;
- Thị xã Long Khánh và các huyện Định Quán, Xuân Lộc thuộc tỉnh Đồng Nai;
- Các huyện còn lại thuộc tỉnh Bình Dương;

11


- Thị xã Đồng Xoài và huyện Chơn Thành thuộc tỉnh Bình Phước;
- Thành phố Bà Rịa thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu;
- Thành phố Tân An và các huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc thuộc tỉnh
Long An;
- Thành phố Mỹ Tho thuộc tỉnh Tiền Giang;
- Các quận thuộc thành phố Cần Thơ;
- Thành phố Rạch Giá, thị xã Hà Tiên và huyện Phú Quốc thuộc tỉnh Kiên Giang;
- Các thành phố Long Xuyên, Châu Đốc thuộc tỉnh An Giang;
- Thành phố Trà Vinh thuộc tỉnh Trà Vinh;
- Thành phố Cà Mau thuộc tỉnh Cà Mau.
2.1.3. Vùng III, gồm các địa bàn:
- Các thành phố trực thuộc tỉnh còn lại (trừ các thành phố trực thuộc tỉnh nêu tại vùng I,
vùng II);
- Thị xã Chí Linh và các huyện Cẩm Giàng, Nam Sách, Kim Thành, Kinh Môn, Gia Lộc,
Bình Giang, Tứ Kỳ thuộc tỉnh Hải Dương;
- Các huyện Vĩnh Tường, Tam Đảo, Tam Dương, Lập Thạch, Sông Lô thuộc tỉnh Vĩnh
Phúc;
- Thị xã Phú Thọ và các huyện Phù Ninh, Lâm Thao, Thanh Ba, Tam Nông thuộc tỉnh
Phú Thọ;
- Các huyện Gia Bình, Lương Tài thuộc tỉnh Bắc Ninh;

12

- Các huyện Việt Yên, Yên Dũng, Hiệp Hòa, Tân Yên, Lạng Giang thuộc tỉnh Bắc Giang;
- Các thị xã Quảng Yên, Đông Triều và huyện Hoành Bồ thuộc tỉnh Quảng Ninh;
- Các huyện Bảo Thắng, Sa Pa thuộc tỉnh Lào Cai;
- Các huyện còn lại thuộc tỉnh Hưng Yên;
- Các huyện Phú Bình, Phú Lương, Đồng Hỷ, Đại Từ thuộc tỉnh Thái Nguyên;
- Các huyện còn lại thuộc tỉnh Nam Định;
- Các huyện Duy Tiên, Kim Bảng thuộc tỉnh Hà Nam;
- Các huyện Gia Viễn, Yên Khánh, Hoa Lư thuộc tỉnh Ninh Bình;
- Huyện Lương Sơn thuộc tỉnh Hòa Bình;
- Thị xã Bỉm Sơn và huyện Tĩnh Gia thuộc tỉnh Thanh Hóa;
- Thị xã Kỳ Anh thuộc tỉnh Hà Tĩnh;
- Các thị xã Hương Thủy, Hương Trà và các huyện Phú Lộc, Phong Điền, Quảng Điền,
Phú Vang thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế;
- Thị xã Điện Bàn và các huyện Đại Lộc, Duy Xuyên, Núi Thành, Quế Sơn, Thăng Bình
thuộc tỉnh Quảng Nam;
- Các huyện Bình Sơn, Sơn Tịnh thuộc tỉnh Quảng Ngãi;
- Thị xã Sông Cầu và huyện Đông Hòa thuộc tỉnh Phú Yên;
- Các huyện Ninh Hải, Thuận Bắc thuộc tỉnh Ninh Thuận;

13


- Thị xã Ninh Hòa và các huyện Cam Lâm, Diên Khánh, Vạn Ninh thuộc tỉnh Khánh
Hòa;
- Huyện Đăk Hà thuộc tỉnh Kon Tum;
- Các huyện Đức Trọng, Di Linh thuộc tỉnh Lâm Đồng;
- Thị xã La Gi và các huyện Hàm Thuận Bắc, Hàm Thuận Nam thuộc tỉnh Bình Thuận;
- Các thị xã Phước Long, Bình Long và các huyện Đồng Phú, Hớn Quản thuộc tỉnh Bình
Phước;

- Các huyện còn lại thuộc tỉnh Tây Ninh;
- Các huyện còn lại thuộc tỉnh Đồng Nai;
- Các huyện Long Điền, Đất Đỏ, Xuyên Mộc, Châu Đức, Côn Đảo thuộc tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu;
- Thị xã Kiến Tường và các huyện Thủ Thừa, Đức Huệ, Châu Thành, Tân Trụ, Thạnh
Hóa thuộc tỉnh Long An;
- Các thị xã Gò Công, Cai Lậy và các huyện Châu Thành, Chợ Gạo thuộc tỉnh Tiền
Giang;
- Huyện Châu Thành thuộc tỉnh Bến Tre;
- Thị xã Bình Minh và huyện Long Hồ thuộc tỉnh Vĩnh Long;
- Các huyện thuộc thành phố Cần Thơ;
- Các huyện Kiên Lương, Kiên Hải, Châu Thành thuộc tỉnh Kiên Giang;
- Thị xã Tân Châu và các huyện Châu Phú, Châu Thành, Thoại Sơn thuộc tỉnh An Giang;

14


- Thị xã Ngã Bảy và các huyện Châu Thành, Châu Thành A thuộc tỉnh Hậu Giang;
- Thị xã Duyên Hải thuộc tỉnh Trà Vinh;
- Thị xã Giá Rai thuộc tỉnh Bạc Liêu;
- Các thị xã Vĩnh Châu, Ngã Năm thuộc tỉnh Sóc Trăng;
- Các huyện Năm Căn, Cái Nước, U Minh, Trần Văn Thời thuộc tỉnh Cà Mau.
2.1.4. Vùng IV, gồm các địa bàn còn lại.
2.2. Quy định về phân loại đô thị
Đô thị được phân thành 6 loại như sau: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại
IV và loại V được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định công nhận.
2.2.1. Đô thị loại đặc biệt là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội
thành, huyện ngoại thành và các đô thị trực thuộc.
2.2.2. Đô thị loại I, loại II là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội
thành, huyện ngoại thành và có thể có các đô thị trực thuộc; đô thị loại I, loại II là
thành phố thuộc tỉnh có các phường nội thành và các xã ngoại thành.

2.2.3. Đô thị loại III là thành phố hoặc thị xã thuộc tỉnh có các phường nội
thành, nội thị và các xã ngoại thành, ngoại thị.
2.2.4. Đô thị loại IV là thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thị và các xã ngoại
thị.
2.2.5. Đô thị loại IV, đô thị loại V là thị trấn thuộc huyện có các khu phố xây
dựng tập trung và có thể có các điểm dân cư nông thôn.

15


- Điều kiện để công nhận loại cho các đô thị điều chỉnh mở rộng địa giới và
đô thị mới.
+ Việc điều chỉnh mở rộng địa giới đô thị phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng
đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các khu vực điều chỉnh mở
rộng địa giới phải được đầu tư xây dựng đạt được những tiêu chuẩn cơ bản về phân
loại đô thị.
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) tổ chức lập đề án điều chỉnh mở rộng địa giới hành chính đô thị
theo quy định hiện hành, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Việc công nhận loại đô thị được tiến hành sau khi có quyết định điều chỉnh mở
rộng địa giới và khi đô thị đó đã đạt được các tiêu chuẩn cơ bản về phân loại đô thị.
+ Đối với khu vực dự kiến hình thành đô thị mới phải có quy hoạch xây dựng
đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đã được đầu tư xây dựng
về cơ bản đạt các tiêu chuẩn phân loại đô thị.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập đề án thành lập đô thị mới theo quy định
tại khoản 1 Điều 18 Nghị định này.
Việc công nhận loại đô thị được tiến hành sau khi có quyết định thành lập đô
thị mới và khi đô thị đó đã đạt được các tiêu chuẩn cơ bản về phân loại đô thị.
+ Trường hợp đặc biệt theo yêu cầu quản lý lãnh thổ, chủ quyền quốc gia hoặc
quản lý phát triển kinh tế - xã hội, việc quyết định cấp quản lý hành chính của một

khu vực có thể được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quyết định trước khi
khu vực đó được đầu tư xây dựng đạt được những tiêu chuẩn cơ bản về phân loại đô
thị.
- Các tiêu chuẩn cơ bản để phân loại đô thị

16


Các tiêu chuẩn cơ bản để phân loại đô thị được xem xét, đánh giá trên cơ sở
hiện trạng phát triển đô thị tại năm trước liền kề năm lập đề án phân loại đô thị hoặc
tại thời điểm lập đề án phân loại đô thị, bao gồm:
a. Chức năng đô thị
Là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp vùng
liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò
thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
b. Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4 nghìn người trở lên.
c. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của
thị trấn.
d. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành,
nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
e. Hệ thống công trình hạ tầng đô thị gồm hệ thống công trình hạ tầng xã hội
và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật:
+ Đối với khu vực nội thành, nội thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ và có
mức độ hoàn chỉnh theo từng loại đô thị;
+ Đối với khu vực ngoại thành, ngoại thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ
mạng hạ tầng và bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường và phát triển đô thị bền vững.
f. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: việc xây dựng phát triển đô thị phải theo quy chế
quản lý kiến trúc đô thị được duyệt, có các khu đô thị kiểu mẫu, các tuyến phố văn
minh đô thị, có các không gian công cộng phục vụ đời sống tinh thần của dân cư đô

17


thị; có tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu và phù hợp với môi trường,
cảnh quan thiên nhiên.
- Nguyên tắc đánh giá phân loại đô thị
a. Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I hoặc loại II là thành phố trực thuộc Trung
ương: các quận nội thành được xem xét, đánh giá theo tiêu chuẩn của đô thị loại đặc
biệt, đô thị loại I hoặc loại II.
Đối với các đô thị thuộc thành phố có vị trí liền kề ranh giới nội thành được
quản lý phát triển và đánh giá phân loại đô thị theo tiêu chuẩn của khu vực nội thành.
Đối với các đô thị khác thuộc thành phố được xem xét, đánh giá theo tiêu
chuẩn của loại đô thị được xác định bởi quy hoạch chung đô thị và thực trạng phát
triển của đô thị đó.
b. Đô thị loại I, loại II, loại III và loại IV thuộc tỉnh: các phường nội thành, nội
thị được xem xét, đánh giá theo tiêu chuẩn của đô thị loại I, loại II, loại III và loại IV.
c. Đô thị loại IV và loại V thuộc huyện: các khu phố xây dựng tập trung được
xem xét, đánh giá theo tiêu chuẩn của đô thị loại IV và loại V.
d. Khu vực ngoại thành, ngoại thị được đánh giá căn cứ tiêu chuẩn quy định tại
điểm b khoản 5 tại các Điều 9, 10, 11, 12, 13 và 14 Nghị định này.
TIÊU CHUẨN PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ
- Đô thị loại đặc biệt
a. Chức năng đô thị là Thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, tài
chính, hành chính, khoa học – kỹ thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, y tế, đầu mối giao
thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội
của cả nước.

18

b. Quy mô dân số toàn đô thị từ 5 triệu người trở lên.
c. Mật độ dân số khu vực nội thành từ 15.000 người/km2 trở lên.
d. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90% so với tổng số lao động.
e. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh, bảo
đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng
phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm
môi trường;
Khu vực ngoại thành: được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ mạng lưới hạ tầng
và các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ đô thị; hạn chế tối đa việc phát
triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm
dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; phải bảo vệ những khu vực đất
đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng
cảnh quan sinh thái.
f. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu
và trên 60% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị,
có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến
trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc tế và quốc gia.
- Đô thị loại I
a. Chức năng đô thị
Đô thị trực thuộc Trung ương có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa
học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông,

19


giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của
một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước.

Đô thị trực thuộc tỉnh có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học –
kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao
lưu trong nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một hoặc một số
vùng lãnh thổ liên tỉnh.
b. Quy mô dân số đô thị
Đô thị trực thuộc Trung ương có quy mô dân số toàn đô thị từ 1 triệu người trở
lên;
Đô thị trực thuộc tỉnh có quy mô dân số toàn đô thị từ 500 nghìn người trở lên.
c. Mật độ dân số bình quân khu vực nội thành
Đô thị trực thuộc Trung ương từ 12.000 người/km2 trở lên;
Đô thị trực thuộc tỉnh từ 10.000 người/km2 trở lên.
d. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 85% so với
tổng số lao động.
e. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
Khu vực nội thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn
chỉnh; bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng
phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm
môi trường;
Khu vực ngoại thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn
chỉnh; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công

20


trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; bảo
vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục
vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.
f. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu
và trên 50% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị.

Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có các tổ
hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia.
- Đô thị loại II
a. Chức năng đô thị
Đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành
chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng
tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc
một vùng lãnh thổ liên tỉnh.
Trường hợp đô thị loại II là thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có chức
năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào
tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò
thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh
vực đối với cả nước.
b. Quy mô dân số toàn đô thị phải đạt từ 300 nghìn người trở lên.
Trong trường hợp đô thị loại II trực thuộc Trung ương thì quy mô dân số toàn
đô thị phải đạt trên 800 nghìn người.
c. Mật độ dân số khu vực nội thành.

21


Đô thị trực thuộc tỉnh từ 8.000 người/km 2 trở lên, trường hợp đô thị trực thuộc
Trung ương từ 10.000 người/km2 trở lên.
d. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 80% so với
tổng số lao động.
e. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ bản hoàn
chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch
hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;
Khu vực ngoại thành: một số mặt được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ; mạng

lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng;
hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; bảo vệ những khu vực đất
đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng
cảnh quan sinh thái.
f. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu
và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị.
Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có tổ hợp
kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia.
- Đô thị loại III
a. Chức năng đô thị
Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục
– đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên
tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng trong tỉnh, một
tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh.

22


b. Quy mô dân số toàn đô thị từ 150 nghìn người trở lên
c. Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 6.000 người/km2 trở lên.
d. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt 75%
so với tổng số lao động.
e. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
Khu vực nội thành: từng mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ bản
hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ
sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;
Khu vực ngoại thành: từng mặt được đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ; hạn chế
việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại
các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng; bảo vệ những khu vực đất

đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng
cảnh quan sinh thái.
f. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu
và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị,
có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có công trình
kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa vùng hoặc quốc gia.
- Đô thị loại IV
a. Chức năng đô thị.
Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, hành chính, khoa học – kỹ thuật, giáo dục
– đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu của một vùng trong tỉnh hoặc

23


một tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng trong tỉnh
hoặc một số lĩnh vực đối với một tỉnh.
b. Quy mô dân số toàn đô thị từ 50 nghìn người trở lên.
c. Mật độ dân số khu vực nội thị từ 4.000 người/km2 trở lên.
d. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thị tối thiểu đạt 70% so với tổng
số lao động.
e. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị.
Khu vực nội thành: đã hoặc đang được xây dựng từng mặt tiến tới đồng bộ và
hoàn chỉnh; các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc
được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;
Khu vực ngoại thành từng mặt đang được đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ;
phải bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng
xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.
f. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô thị
theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị.

- Đô thị loại V
a. Chức năng đô thị
Đô thị là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về kinh tế, hành chính, văn
hóa, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của huyện hoặc một cụm xã.
b. Quy mô dân số toàn đô thị từ 4 nghìn người trở lên.

24


c. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên.
d. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tại các khu phố xây dựng tối thiểu đạt 65%
so với tổng số lao động.
e. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị: từng mặt đã hoặc đang được xây
dựng tiến tới đồng bộ, các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ
sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường.
f. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô thị
theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị.
- Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho một số đô thị theo vùng miền.
Các đô thị ở vùng cao, vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo thì quy mô dân số
và mật độ dân số có thể thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% tiêu chuẩn quy định,
các tiêu chuẩn khác phải bảo đảm tối thiểu 70% mức tiêu chuẩn quy định so với các
loại đô thị tương đương.
- Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho một số đô thị có tính chất đặc
thù
Các đô thị được xác định là đô thị đặc thù thì tiêu chuẩn về quy mô dân số và
mật độ dân số có thể thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 60% tiêu chuẩn quy định, các
tiêu chuẩn khác phải đạt quy định so với các loại đô thị tương đương và bảo đảm phù
hợp với tính chất đặc thù của mỗi đô thị.
2.3. Quy định về phân loại đường phố

Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch

25