NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (8.79 MB, 89 trang )
I H C THÁI NGUYÊN
TR
NG
I H C NÔNG LÂM
NGUY N
Tên
C TRUNG
tài:
“NGHIÊN C U GIÁ
N GIÁ
T
T
TRÊN
THÀNH PH
VÀ M T S
Y UT
A BÀN PH
THÁI NGUYÊN - T NH THÁI NGUYÊN”
ào t o
IH C
: Chính quy
Chuyên ngành
:
a chính môi tr
Khoa
: Qu n lý tài nguyên
Khóa h c
: 2011 - 2015
THÁI NGUYÊN – 2015
NG
NG TH NH ÁN -
KHÓA LU N T T NGHI P
H
NH H
ng
I H C THÁI NGUYÊN
TR
NG
I H C NÔNG LÂM
NGUY N
Tên
C TRUNG
tài:
“NGHIÊN C U GIÁ
N GIÁ
T
THÀNH PH
T
TRÊN
VÀ M T S
Y UT
A BÀN PH
THÁI NGUYÊN - T NH THÁI NGUYÊN”
ào t o
IH C
: Chính quy
Chuyên ngành
:
Khoa
: Qu n lý tài nguyên
L p
: K43 - CMT - N01
Khóa h c
: 2011 - 2015
Gi ng viên h
a chính Môi tr
ng d n : ThS. V
NG
NG TH NH ÁN -
KHÓA LU N T T NGHI P
H
NH H
ng
ng Vân Huy n
THÁI NGUYÊN – 2015
i
L IC M
N
Trên th c t không có s thành công nào mà không g n li n v i nh ng
s h tr , giúp
dù ít hay nhi u, dù tr c ti p hay gián ti p c a ng i khác.
Trong su t th i gian t khi b t u h c t p gi ng
ng i h c n nay,
em ã nh n
c r t nhi u s quan tâm, giúp
c a quý th y cô, gia ình và
b n bè. V i lòng bi t n sâu s c nh t, em xin g i n quý th y cô Khoa
Qu n lý tài nguyên – Tr ng i H c Nông Lâm Thái Nguyên ã cùng v i
tri th c và tâm huy t c a mình truy n t v n ki n th c quý báu cho chúng
em trong su t th i gian h c t p t i tr ng. Và c bi t, Em xin chân thành
c m n cô giáo ThS. V ng Vân Huy n, ã t n tâm, t n l c h ng d n và
giúp
em trong quá trình th c t p và hoàn thành bài báo cáo t t nghi p.
T áy lòng em xin g i l i c m n t i các cô, chú, anh, ch trong UBND
ph ng Th nh án - TP Thái Nguyên ã giúp , ch b o em trong quá trình
th c t p t i c quan giúp em tích l y
c nhi u kinh nghi m quý báo trong
công vi c c ng nh cu c s ng.
N u không có nh ng l i h ng d n, d y b o c a th y, s giúp
c a
các cán b trong UBND ph ng Th nh án em ngh bài thu ho ch này c a
em r t khó có th hoàn thi n
c. M t l n n a, em xin chân thành c m n
th y, c m n các cô, chú, anh, ch ã giúp
em hoàn thành khóa lu n t t
nghi p. Bài khóa lu n
c th c hi n trong kho ng th i gian g n 4 tháng.
B c u i vào th c t , gi i quy t
cm ts v n
v công tác nh giá
t t i a ph ng. Tuy nhiên do trình
lý lu n, c ng nh kinh nghi m th c
ti n còn h n ch vì th không tránh kh i nh ng thi u sót là i u ch c ch n,
em r t mong nh n
c nh ng ý ki n óng góp quý báu c a quý th y cô và
các b n khóa lu n và ki n th c c a em
c hoàn thi n h n.
Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 5 n m 2015
Sinh Viên
Nguy n
c Trung
ii
DANH M C CÁC B NG
B ng 4.1: Khung giá
B ng 4.2: Bi n
t
t i ô th thành ph Thái Nguyên ........................ 44
ng v giá
B ng 4.3: Giá
t
B ng 4.4: K t qu
trên
t
t i
a bàn trong nh ng n m g n ây ........ 47
theo v trí c a các
i u tra m c
a bàn ph
nh h
nh h
B ng 4.6: Các y u t chính nh h
ng
nh h
ng t i ph
B ng 4.8: M c
B ng 4.10: M c
tuy n
giá
t
B ng 4.12: M c
t
t i ph
t ..... 58
ng Th nh án. 61
n giá
t
trên các tuy n
n giá
t
trên các
ng Th nh án ................................................ 64
t
trên các tuy n
ng Th nh án .......................................................... 66
nh h
nh h
ng c a y u t hình dáng
nh h
n giá
t
trên các
ng Th nh án ................................................ 68
ng c a y u t tình tr ng pháp lý c a th a
trên các tuy n
trên các tuy n
t
n giá
ng c a an ninh xã h i ên giá
ng t i ph
B ng 4.11: M c
n giá
ng c a y u t c s h t ng
nh h
ng t i ph
ng c a các y u t
ng c a y u t v trí
ng t i ph
B ng 4.9: M c
n giá
ng Th nh án .......................................................... 63
nh h
tuy n
ng c a các nhân t
ng Th nh án ...................................................... 56
B ng 4.5: K t qu kh o sát m c
B ng 4.7: M c
ng, ph ........................................ 50
ng t i ph
ng c a y u t ch t l
ng t i ph
t
n
ng Th nh án ................... 70
ng môi tr
ng
n giá
t
ng Th nh án .................................. 71
iii
DANH M C CÁC HÌNH
Hình 2.1:
th cung và c u
t ai............................................................... 10
Hình 2.2:
th cung c u v
t ai trong th i gian ng n ............................. 11
Hình 4.1. Bi u
th hi n m c
a bàn ph
tác
nh h
ng t i ph
Hình 4.4: M c
tuy n
Hình 4.6: M c
tuy n
Hình 4.7: M c
n giá
ng c a c s h t ng
trên
t
t i ph
ng Th nh án . 62
n giá
t
trên các tuy n
n giá
t
trên các tuy n
ng Th nh án .......................................................... 65
nh h
ng c a y u t an ninh xã h i
ng t i ph
nh h
nh h
t
trên các
n giá
t
trên các
ng Th nh án ................................................ 69
ng c a y u t tình tr ng pháp lý
ng t i ph
nh h
n giá
ng Th nh án ................................................ 67
ng c a y u t hình dáng
ng t i ph
trên các tuy n
ng
ng c a y u t v trí
nh h
các tuy n
Hình 4.8: M c
t
ng Th nh án .......................................................... 63
ng t i ph
Hình 4.5: M c
n giá
ng Th nh án ............................................................. 57
Hình 4.2: Các y u t chính nh h
Hình 4.3: M c
ng c a các nhân t
n giá
t
trên
ng Th nh án ......................................... 70
ng c a y u t ch t l
ng t i ph
ng môi tr
ng
n giá
t
ng Th nh án .................................. 72
iv
DANH M C B NG CH
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Tên vi t t t
B S
BNV
BTC
BTNMT
C
CP
CT
GCN QSD
GPMB
Gq
Gtt
H ND
KT - XH
N
NQ
Q
STC
STNMT
THCS
TN - MT
TNXP
TT
TTg
TTLT
TTr
TW
UBND
VT
VI T T T
Tên y
B t ng s n
B N iv
B Tài chính
B Tài nguyên Môi tr ng
Cao ng
Chính ph
Ch th
Gi y ch ng nh n quy n s d ng
Gi i phóng m t b ng
Giá quy nh
Giá th tr ng
H i ng nhân dân
Kinh t - xã h i
Ngh nh
Ngh quy t
Quy t nh
S Tài chính
S Tài nguyên Môi tr ng
Trung h c c s
Tài nguyên - Môi tr ng
Thanh Niên Xung Phong
Thông t
Th t ng Chính ph
Thông t liên t ch
T trình
Trung ng
y ban nhân dân
V trí
t
v
M CL C
Ph n 1. M
1.1.
U ............................................................................................ 1
tv n
............................................................................................... 1
1.2. M c ích c a
tài ................................................................................. 3
1.3. M c tiêu c a
tài .................................................................................. 3
1.4. Yêu c u c a
tài ................................................................................... 3
1.5. Ý ngh a c a
tài ................................................................................... 3
Ph n 2. T NG QUAN TÀI LI U ................................................................. 5
2.1. C s khoa h c hình thành giá
t ......................................................... 5
2.1.1. C s lý lu n .................................................................................... 5
2.1.2. C s pháp lý.................................................................................. 12
2.1.3. Khái quát v công tác
2.2. Các y u t
nh h
ng
2.2.1. Y u t thông th
nh giá
n giá
t ................................................. 13
t ........................................................ 14
ng....................................................................... 14
2.2.2. Y u t khu v c ............................................................................... 22
2.2.3. Y u t cá bi t.................................................................................. 24
2.3. Nh ng nghiên c u vè giá
t và các y u t
nh h
ng
n giá
t ..... 25
2.3.1.Trên th gi i .................................................................................... 25
2.3.2. T i Vi t Nam .................................................................................. 26
Ph n 3. N I DUNG VÀ PH
3.1.
it
3.1.1.
NG PHÁP NGHIÊN C U .................... 29
ng và ph m vi nghiên c u ........................................................ 29
it
ng nghiên c u..................................................................... 29
3.1.2. Ph m vi nghiên c u ........................................................................ 29
3.2.
a i m và th i gian nghiên c u......................................................... 29
3.3. N i dung nghiên c u ............................................................................ 29
3.3.1.
i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i ............................................... 29
vi
3.3.2. Tình hình qu n lý và s d ng
t trên
a bàn ph
ng Th nh
án
n m 2013 .................................................................................................. 30
3.3.3. Giá
ph
t
và m t s y u t
nh h
ng
n giá
t
trên
a bàn
ng Th nh án - thành ph Thái Nguyên .......................................... 30
3.3.4. Hi n tr ng giá
t
trên
a bàn ph
ng Th nh
án - thành ph
Thái Nguyên ............................................................................................. 30
3.3.5. Các y u t
nh h
ng
n s hình thành giá
t
t i ph
ng
Th nh án................................................................................................. 30
3.3.6.
3.4. Ph
xu t m t s gi i pháp ................................................................ 31
ng pháp nghiên c u ...................................................................... 31
3.4.1. Ph
ng pháp ch n i m nghiên c u .............................................. 31
3.4.2. Ph
ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p ............................... 31
3.4.3. Ph
ng pháp i u tra, ph ng v n................................................... 31
3.4.4. Ph
ng pháp x lý thông tin, s li u ............................................. 31
3.4.5. Ph
ng pháp chuyên gia ................................................................ 31
3.4.6. Ph
ng pháp b n
....................................................................... 31
Ph n 4. K T QU NGHIÊN C U ............................................................. 32
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i ...................................................... 32
4.1.1.
c i m i u ki n t nhiên .......................................................... 32
4.1.2.
c i m kinh t - xã h i ............................................................... 35
4.2. Tình hình qu n lý và s d ng
t trên a bàn ph ng Th nh án n m 2013 ... 39
4.2.1. Tình hình qu n lý
t ai ............................................................... 39
4.2.2. Hi n tr ng s d ng
t ................................................................... 42
4.3. Giá
t
và m t s y u t
nh h
ng
n giá
t
trên
a bàn ph
ng
Th nh án - thành ph Thái Nguyên ........................................................... 43
4.3.1. Giá
t
quy
nh c th cho thành ph Thái Nguyên và ph
ng
Th nh án ................................................................................................. 43
vii
4.3.2. Th c tr ng giá
t c a ph ng Th nh án - thành ph Thái Nguyên...... 46
4.3.3. Các y u t
nh h
Th nh
4.5.
ng
n s hình thành giá
t
t i ph
ng
án ................................................................................................ 52
xu t m t s gi i pháp ...................................................................... 73
Ph n 5. K T LU N VÀ KI N NGH ....................................................... 75
5.1. K t lu n ................................................................................................. 75
5.2. Ki n ngh ............................................................................................... 76
TÀI LI U THAM KH O ............................................................................ 78
1
Ph n 1
M
1.1.
U
tv n
t ai là nhu c u thi t y u c a các t ch c, h gia ình, cá nhân vì
ai là n i
nh t
sinh ho t, lao
ng và s n xu t,
ng th i là i u ki n c b n
phát tri n kinh t - xã h i. Có th nói không có
t i c a xã h i loài ng
i. Và khi con ng
i tác
s h t ng - k thu t s làm cho giá tr c a
mang l i ngu n l i to l n cho con ng
trong s d ng
nhiên,
b i nh ng
Mà
t càng khan hi m thì giá
thích t i sao khi i mua
Nhà n
khác, giá
t là m t công c kinh t
trong phân ph i
và Nhà n
ng,
t ai,
t ai - th tr
ng - s qu n lý c a
i qu n lý và ng
i s d ng ti p
ánh giá s công b ng
t th c hi n theo quy n c a mình
t ai theo quy ho ch, kinh t và pháp
ng
ng th i và t ng h p c a nhi u y u
ng ó làm cho giá
chênh l ch l n so v i m c giá mà Nhà n
nhi u v n
i
t ai thông qua giá, hay nói cách
i s d ng
t ch u tác
t . Chính các y u t tác
u c a t t c m i ng
ng th i c ng là c n c
ng
c nâng cao. Tuy
t.
ng
c i u ch nh các quan h
lu t. Trên th c t , giá
t ngày
i
i trà nh các lo i hàng hóa khác
t vi c quan tâm hàng
c i u ti t qu n lý
c n v i c ch th tr
ng c a con ng
t l i càng cao. S th c hi n nhiên ó ã gi i
t chính là c u n i gi a quan h
c. Nhà n
ut c
t ai càng ngày càng tr nên khan hi m.
không phân bi t giàu, nghèo chính là giá
Giá
t ai,
t t ng lên và khi s d ng s
i. Khi ho t
c s n xu t
c tr ng c a nó vì th
t thì không có s t n
ng vào
t ai ngày càng t ng thì giá tr
t ai l i không th
t
t luôn có s dao
c ban hành.
b t c p trong công tác qu n lý và s d ng
i u này d n
ng và
nr t
t. C th nh , công
tác gi i phóng m t b ng, nhi u d án b kéo dài do không th a thu n
c giá
2
b i th
ng v i ng
trí tái
nh c . Nh v y,
b ng giá
t th tr
i s d ng
t khi thu h i
kh c ph c
t, gi i phóng m t b ng và b
c nh ng h n ch này, vi c có m t
ng phù h p là h t s c c n thi t. Ngoài ra, b ng giá
còn h tr cho vi c tìm ki m c h i s d ng
nh c h i
trong ó vi c xác
n giá
nh
c v
ph
t phù h p v i th c t
y
òi h i r t nhi u các v n
các y u t và m c
im ic a
tn
nh h
,
ng c a các y u t
c hi n nay thì công tác qu n lý Nhà
t ai là r t quan tr ng. Thành ph Thái Nguyên nói chung và
ng Th nh án nói riêng ang t ng b
t c
u t . Tuy nhiên, vi c
t là vi c làm quan tr ng và c n thi t.
Trong s nghi p
n
t c a các cá nhân, t ch c c ng
u t phát tri n kinh t - xã h i c a các nhà
xây d ng m t b ng giá
t
c thay
i v i nhi u d án
ô th hoá di n ra nhanh và m nh m t o i u ki n
ut ,
phát huy các
ngu n l c, phát tri n kinh t , v n hoá, xã h i. Tuy nhiên trong giai o n hi n
nay công tác qu n lý s d ng
trong ó giá
t là m t trong nh ng nguyên nhân gây ra nh ng khó kh n v
m c trong công tác b i th
các d án
t ai v n còn nhi u m t h n ch và b t c p,
u t , khi ng
b t c p trên d n
ng thi t h i khi Nhà n
i s d ng
c thu h i
t th c hi n ngh a v tài chính… Nh ng
t ai và khó kh n cho các c p chính
quy n trong vi c th c thi các chính sách, pháp lu t v
Xu t phát t th c t trên và
tr
ng,
Nguyên Th.S V
t
th c hi n
n tình tr ng th c m c khi u ki n c a nhân dân trong vi c
ch p hành chính sách pháp lu t v
trong công tác
t
ng
nh giá
t ai t i ph
ng.
góp ph n làm sáng t c s khoa h c
t, giúp công tác
nh giá
t phù h p v i giá th
c s nh t trí và phân công c a Ban ch nhi m Khoa Qu n lý Tài
i h c Nông Lâm Thái Nguyên, d
is h
ng Vân Huy n, tôi ã ti n hành th c hi n
và m t s y u t
nh h
ng
n giá
t
trên
án - thành ph Thái Nguyên - t nh Thái Nguyên”.
ng d n c a Cô giáo
tài: “Nghiên c u giá
a bàn ph
ng Th nh
3
1.2. M c ích c a
tài
Tìm hi u giá
bàn ph
t
và xác
nh các y u t
nh h
ng Th nh án - thành ph Thái Nguyên.
nâng cao hi u qu công tác nh giá
1.3. M c tiêu c a
Th nh
t
ng quy n s d ng
t.
t
do Nhà n
c quy
nh trên
a
nh các y u t
nh h
ng
n giá
t
trên
a bàn ph
ng
nh h
ng rõ r t, sâu s c t i giá
t
trên
a
t
và
t th tr
ng
ng Th nh án - thành ph Thái Nguyên.
-
xu t các gi i pháp giúp nâng cao hi u qu công tác
a giá
t
do Nhà n
1.4. Yêu c u c a
c quy
nh sát v i giá
t
a bàn ph
ng
ng.
tài
t và giá
ng Th nh án - thành ph Thái Nguyên.
- Thu th p, t ng h p thông tin và khái quát
nh h
nh giá
trên th tr
- L p phi u i u tra thu th p thông tin v th a
n giá
- C p nh t
nguyên và Môi tr
m b o khách quan, trung th c, chính xác.
y
t ai; Ngh
c th c tr ng c a các y u
t .
- S li u i u tra
các v n b n có liên quan
n quy
nh c a Chính ph ; Thông t h
ng, B Tài chính h
thu c a c quan thu ,… Quy t
-
a
án - thành ph Thái Nguyên.
bàn ph
Lu t
trên
a ra m t s bi n pháp nh m
t và qu n lý th tr
th c t và giá
- Phân tích m t s y u t
t
t
ng Th nh án - thành ph Thái Nguyên.
- Xác
t i
n giá
tài
- Tìm hi u giá
bàn ph
ng
nh v giá
ng d n c a B Tài
ng d n v vi c áp d ng các chính sách
nh c a UBND t nh Thái Nguyên.
xu t nh ng gi i pháp h p lý và có tính kh thi cao,
phù h p tình hình th c t t a
1.5. Ý ngh a c a
t nh :
a ph
ng th i ph i
ng.
tài
- Ý ngh a khoa h c:
+ S d ng ki n th c ã h c áp d ng vào th c t nâng cao tính th c ti n,
chi u sâu c a ki n th c ngành h c cho b n thân.
4
+ Nghiên c u v n
thuy t t
còn t n t i trong th c ti n
ó quay tr l i áp d ng cho th c ti n.
+ K t qu nghiên c u c a
t
tìm ra cái m i cho lý
tài s làm rõ các y u t
t i ô th , giúp hoàn thi n c s lý lu n v
nh giá
nh h
ng
n giá
t.
- Ý ngh a th c ti n:
+ Giúp
Nhà n
a ph
ng n m
c giá
t
th c t chênh l ch so v i giá
t
c ban hành.
+ Xác
nh các y u t
nh h
ng
n giá
t
t i ph
ng Th nh
án -
thành ph Thái Nguyên.
+ Nêu b t công tác xác
qu n lí
nh giá
t
t ai c ng nh ban hành b ng giá
trong th c t .
t
ó có nh ng
nh h
ng
t h p lý mang tính hi u qu
5
Ph n 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. C s khoa h c hình thành giá
t
2.1.1. C s lý lu n
2.1.1.1. Khái ni m giá
t
t ai là s n ph m c a t nhiên. Con ng
i không th tr c ti p làm ra
nó và b n thân nó c ng không có giá tr . Giá c
t ai trong ho t
ng kinh t , nó là s thu l i trong quá trình trao
bán. Nói cách khác, giá c
l it
i u 4, Lu t
ây g i là giá
t
t ai cao hay th p quy t
i mua
nh b i kh n ng thu
t trong m t kho ng th i gian nào ó.
T i
quy
t ai ph n ánh tác d ng c a
t) là s ti n tính trên m t
nh ho c
n
c ta
t ai n m 2003 ghi rõ: “Giá quy n s d ng
n v di n tích
t do Nhà n
c hình thành trong giao d ch v quy n s d ng
c hình thành trong nh ng tr
t (sau
c
t”. Giá
ng h p sau ây ( i u 55, Lu t
t ai, 2003) [12].
1. Do U ban nhân dân (UBND) t nh, thành ph tr c thu c trung
qui
nh giá theo quy
2. Do
nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 Lu t này.
u giá quy n s d ng
3. Do ng
i s d ng
t ho c
t, góp v n b ng quy n s d ng
Thông th
c a Nhà n
ng thì
giá chung c a c n
t d a vào các y u t
nh
t
c và giá th tr
u th u d án có s d ng
t tho thu n v giá
quan khi th c hi n các quy n chuy n nh
d ng
ng
t v i nh ng ng
t.
ng. Giá do Nhà n
hai lo i giá: Giá theo quy
c quy
nh
nh n m trong khung
c, lo i giá này d a trên c s phân h ng
i u ki n c th c a t ng
i có liên
ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s
c hình thành
ã quy
t.
nh giá tr c a
nh và tùy thu c vào t ng vùng, khu v c c ng
a ph
ng mà hình thành. Còn giá th tr
ng
6
th
ng d a vào nhu c u và tâm lý c a ng
lo i giá không n
i mua bán hay sang nh
ng, là
nh, không có c s v ng ch c v m t phân h ng c ng nh
pháp lý mà ch y u d a vào s quy t oán, vào th hi u hay s thích và tâm
lý c a ng
giá quy
i s d ng, lo i giá này thông th
nh c a Nhà n
c mà hình thành, th
chênh l ch do nhu c u và tâm lý c a ng
2.1.1.2. Các
c tr ng c a giá
Tính ch t
c bi t c a
ng c ng d a trên c s khung
ng b ng giá Nhà n
i mua và ng
c c ng s
i bán [10].
t
t ai ã làm cho giá
t có m t s
c tr ng d
nh n th y nh sau:
- Giá
t không gi ng nhau v c s giá c :
i v i nh ng hàng hóa thông th
giá tr ho c l
tr . Còn giá
ng lao
ng xã h i c n thi t t o ra
t không có c s xác
tác
ng t i vi c xác
Ng
i mua và ng
nh giá
i bán
c s n ph m
tính giá
nh giá thu n nh t nh v y. Nhi u y u t
t, trong ó có y u t ch quan c a con ng
ng ý
i.
m t m c giá d a trên nh ng tính toán v
kinh t và t i m t tr ng thái tâm lý nh t
- Giá
ng, giá c hàng hoá có th d a vào
nh tác
ng.
t không gi ng nhau v th i gian hình thành:
Các hàng hóa thông th
ng có m t th tr
ng t
ng
i hoàn ch nh. Giá
c hàng hóa d dàng hình thành trong m t th i gian ng n. Ng
có tính cá bi t l n, th tr
ng
c hình thành trong
.
c l i,
t ai không hoàn ch nh cho nên giá c
t ai
t ai
7
t ai:
-
,n
.
-
:
Trong th tr
ng
. Th tr
ng
.
-
:
.
-
:
, trong th tr
.
ng
8
:
-
.
2.1.1.3. C s khoa h c c a vi c hình thành giá
Trong giai o n hi n nay, giá
t và
t và giá
nh giá
tâm, trú tr ng c a nhi u ngành. Vì v y, vi c xác
là m t nhân t c c k quan tr ng
thành giá tr c a
c a con ng
t là do quá trình lao
t là v n
c quan
nh c s hình thành giá
t
t c th và chính xác. S hình
ng, s n xu t,
u t c a c i v t ch t
i vào ngu n tài nguyên thiên nhiên. C s
là do các y u t chính nh :
*
nh giá
t
hình thành giá
t
a tô, lãi su t ngân hàng và quan h cung c u.
a tô
a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng
nghi p t o ra và n p cho ng
h u nô l ,
a tô do lao
i ch s h u ru ng
i s n xu t trong nông
t. Trong ch
ng c a nô l và nh ng ng
nh t do t o ra. Trong ch
phong ki n,
chi m
i chi m h u ru ng
t
a tô là s n ph m th ng d do
nông nô t o ra và b chúa phong ki n chi m o t. Trong ch ngh a t b n, do
còn ch
t h u v ru ng
t trong nông nghi p nên v n t n t i
Ch ngh a t b n có các lo i
tô
a tô:
a tô chênh l ch,
c quy n. Trong ch ngh a xã h i, khi ru ng
không còn là t h u c a
hình thành
a tô tuy t
a tô tuy t
i và
a
t thu c s h u toàn dân,
a ch hay nhà t b n thì nh ng c s kinh t
i và
a tô
c quy n b xoá b . Tuy v y,
chênh l ch v n t n t i nh ng nó thu c s h u c a Nhà n
khác v i
a tô.
a tô chênh l ch d
i ch ngh a t b n [14].
a tô
c và v b n ch t
9
a tô chênh l ch là lo i
a tô mà ch
t thu
c do có s h u nh ng
m nh ru ng có i u ki n s n xu t thu n l i h n ( t màu m h n, g n n i
tiêu th h n,...) làm cho t b n
chênh l ch, g m:
-
u t có hi u su t cao h n. Có hai lo i
a tô chênh l ch I và
a tô chênh l ch II.
a tô chênh l ch I là l i nhu n thu
và lao
a tô
c khi s d ng hai l
ng ngang nhau trên cùng m t di n tích
ng t b n
t nh ng k t qu thu
c
khác nhau.
-
a tô chênh l ch II là l i nhu n thu
canh em l i. S xu t hi n c a lo i
c do kh n ng
a tô này chính là s
b n không b ng nhau trên cùng m t m nh
u t thâm
u t c a nhà t
t nên k t qu thu
c khác nhau.
a tô chênh l ch th hi n m c sinh l i khác nhau gi a các lo i ru ng
t có hai y u t t nhiên và thâm canh t o nên.
Bên c nh
a tô chênh l ch còn có
a tô tuy t
i, ó là ph n l i nhu n
dôi ra ngoài giá c s n xu t chung, t c là ph n chênh l ch do giá c s n ph m
cao h n giá c s n xu t.
a tô trong
doanh trên
tc a
h
t
a ch
ng r t l n.
t xây d ng
c hình thành t vi c nhà t b n
u t kinh
thu l i nhu n, là kho n ti n mà nhà t b n ph i tr do thuê
xây d ng.
c i m c a lo i
a tô này là y u t v trí có nh
a tô t ng lên không ph i ch do tình hình nhân kh u t ng lên
mà còn là s phát tri n c a t b n sát nh p vào
t không ng ng t ng lên [14].
* Lãi su t ngân hàng (m c l i t c)
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá
có th thay
h
ng c a
i và ng
i, vì
a tô v n
a tô v i giá
ng
c l p v i giá
t nên có th tách s
t, lãi su t ngân hàng cao thì s ti n mua
c l i n u lãi su t ngân hàng gi m thì s ti n mua
Trong quá trình phát tri n kinh t c a xã h i thì lãi su t có xu h
do ó giá
t ngày càng t ng, vi c kinh doanh
t
nh
t gi m
t t ng lên.
ng gi m,
t ai luôn có lãi. Ng
i bán
10
t c n c vào lãi su t ngân hàng làm c s
xác
nh giá
t. Trong ph m
vi n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a m i ngân hàng là nh nhau,
không phân bi t
quy t
giá
nh giá
thành th hay nông thôn. Nh v y, lãi su t ngân hàng ch
t ai nói chung, ch không quy t
nh giá
t ô th cao h n
t nông nghi p [13].
* Quan h cung - c u trên th tr
ng
Gi a cung - c u luôn có tác
t và làm cho giá
t luôn bi n
ng l n nhau, nh h
ng tr c ti p
n giá
i.
P
ng c u
P0
ng cung
E
P1
E’
D0
D1
O
Q1
Hình 2.1:
Theo hình 2.1,
ng cung và c u
t ai
t ai c t nhau t i i m E là i m
i, d n
ng c u, i m cân b ng c ng thay
cho vay mua nhà t ng lên, thì
Q
th cung và c u
cân b ng. Khi các nhân t khác thay
cung và
Q0
n s chuy n d ch c a
ng
i theo. Ch ng h n, lãi su t
ng c u d ch sang trái t D0 sang D1, i m
11
cân b ng d ch chuy n t E sang E’, n u cung không
i thì giá gi m xu ng t
P0 xu ng P1 [23].
Quan h cung - c u trong th tr
ng
t ai trong th i gian ng n di n
bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong th tr
th
ng. V n
cung v
này có ý ngh a
t ai trên th tr
th di chuy n
không
c bi t trong
ng luôn c
a ph
nh giá
ng c u c ng có th gia t ng
s d ng công c tài chính nh t là giá c
hi n
n
i u ti t giá
ng, chúng ta c n ph i
i u ti t quan h cung c u c ng
t thông qua vi c i u ti t quan h cung c u vì
c xem nh hàm s c a giá [11]. Theo Lu t
c ta có hai lo i giá
là giá do Nhà n
nguyên t c, giá
c qui
m i quan h gi a Nhà n
áp d ng giá th tr
ng
t
c xác
nh và giá th tr
t do Nhà n
c qui
c v i ng
t ai n m 2003,
nh c n c vào c ch hình thành
ng do các bên tho thu n. V
nh ph i bám sát giá th tr
i s d ng
tính giá c a th a
Giá
ng. Trong
t, c ng có nh ng tr
t (công tác
S
G1
D
G
S l
th cung c u v
ng h p
u giá QSD ).
D1
Hình 2.2:
a
u t ...
phù h p v i nh ng quy lu t c a kinh t th tr
cung c u
t ai không
ng do các y u t : i u ki n phát tri n, v trí
lý, khí h u, tâm lý, s c thu hút
nh vi c có th
t b i vì kh n ng
nh v không gian, vì
c t n i này sang n i khác. L
u gi a các
ng hàng hoá thông
ng
t ai
t ai trong th i gian ng n
12
Hình 2.2 minh h a s t
th i gian ng n.
là c
ng tác c a cung và c u quy t
th cung S là m t
ng th ng
i theo nhu c u c a t ng
D lên D1, thì giá t ng t
a ph
t trong
ng ngh a là s l
nh, b t k giá c t ng c ng không th t o thêm ra
nó thay
nh giá
ng. Khi
ng
t
t. Do v y, giá c a
th c u t ng lên t
i m
i m G lên G1 [23].
M c dù t ng cung c a
t ai là c
nh, nh ng l
ng cung c a m t lo i
t c th hay cho m t m c ích s d ng c th thì có th t ng lên ho c gi m
xu ng thông qua vi c i u ch nh c c u gi a các lo i
t.
2.1.2. C s pháp lý
- Lu t
t ai ngày 26/11/2003.
- Ngh
nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph
nh giá
t và khung giá các lo i
- Ngh
ngh
t.
nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 b sung m t s
nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph
t và khung giá các lo i
ng pháp xác
v s a
nh giá
i, b sung m t s
- Thông t
i uc a
ng pháp xác
nh giá
t.
- Thông t s 145/TT-BTC h
ph
ng pháp xác
ng d n th c hi n Ngh
t và khung giá các lo i
i u c a Ngh
nh s 188 v
t và Ngh
nh s 123
nh s 188.
02/2010/TT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 c a B
nguyên Môi Tr
ng và B Tài chính h
hành b ng giá
t thu c th m quy n c a UBND c p t nh, thành ph tr c
thu c Trung
ng d n xây d ng, th m
Tài
nh, ban
ng.
- Thông t s 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/07/2008 v vi c
h
ng d n ch c n ng, nhi m v , quy n h n và c c u t ch c c a c quan
chuyên môn Tài nguyên và Môi tr
ng thu c UBND các c p.
13
2.1.3. Khái quát v công tác
2.1.3.1. Khái ni m
nh giá
nh giá
t là s
nh giá
t
t
c tính v giá tr c a
t b ng hình thái ti n t cho
m t m c ích s d ng ã
c xác
là m t tài s n
t ngoài các y u t v không gian, th i gian, kinh
c bi t. Giá
t , pháp lý, nó còn b tác
t ch có th là s
nh
d ng
il
ng
nh giá
t
ng quan tr ng ph n ánh tr ng thái c a th tr
t ai qua giá. Giá
t là công c kinh t
t ti p c n v i c ch th tr
s công b ng trong phân ph i
quan t i
ng
n bù cho di n tích
c. Nhà n
ng
t ai. D a vào giá
v y có th nói giá
t là ph
h quy n s d ng
t trong chuy n
i qu n lý và ng
ánh giá
t, các kho n thu liên
c s d ng còn là c s
tính
xây d ng các công trình công c ng. Vì
ng ti n th hi n n i dung kinh t c a các quan
i, chuy n nh
ng, cho thuê, cho thuê
l i, th a k , t ng cho, th ch p, b o lãnh, góp v n b ng quy n s d ng
c n c tính toán giá tr thu ti n khi giao
h i và khi tính thu
ng
t.
i mua ch p nh n.
.
is
c tính toán m t cách công b ng,
t mà Nhà n
t thu h i
ng và
c i u ti t qu n
ng th i c ng là c n c
t ai và các B S nói chung
h p lý. Không nh ng th giá
ti n
nh giá
ng.
có vai trò thi t y u trong vi c qu n lý c a Nhà n
lý
t ai
c tính v m t giá tr mà không th tính úng, tính
2.1.3.2. S c n thi t c a ho t
t” là
nh.
ng b i các y u t tâm lý, xã h i. Vì v y,
nh giá các tài s n thông th
“Giá
nh, t i m t th i i m xác
nh giá
t, b i th
t là xác
ng thi t h i v
nh giá c
c ng
t; là
t khi thu
i bán và
14
2.2. Các y u t
nh h
ng
2.2.1. Y u t thông th
ng
n giá
t
.
Y u t thông th
ng bao g m: y u t hành chính, y u t nhân kh u, y u
t xã h i, y u t qu c t , y u t kinh t
2.2.1.1. Y u t hành chính
ch y u
h u quan ho c thúc
h n ch vi c s d ng m t lo i
l n
v
n giá
y chuy n d ch
t ho c
t nào ó... S can thi p này có nh h
ng r t
t. Y u t
:
a. Ch
v
t
Ch
t bao g m ch
s h u
t và ch
s d ng
t... Ch
t kh ng ch tr c ti p s t n t i, t ng lên ho c gi m xu ng c a giá c
n
c ta trong m t th i gian dài th c hi n ch
vi c mua bán cho thuê, ph
th c ra không t n t i giá
thành hàng hóa
hi n giá c
c bi t b t
t và d
i tác
ng th c l u chuy n
t, nghiêm c m
t ch có c p phát, do ó
t. Theo à c i cách ch
s d ng
u h i nh p vào l nh v c l u thông, t
ng c a kinh t th tr
t càng phù h p v i quy lu t th tr
b. Ch
s d ng
t.
t,
t tr
ó xu t
ng, s t ng - gi m c a giá
ng.
nhà
T gi i phóng
n nay ch
phúc l i ti n thuê th p. V n
nhà
truy n th ng
u t vào tài s n nhà
n
c ta là ch
t không th thông qua
15
h at
ng kinh doanh c a b n thân nó
Nhà n
c c p phát
duy trì. Cho nên trong tình tr ng này, trong ti n thuê
nhà không bao hàm ti n thuê
là h y b vi c bù
tài s n nhà
p ó, t
t, thúc
Chính sách v giá
ó mà xúc ti n quay vòng
t có nh h
kh ng ch t ng giá c a
u t lành m nh vào
t h p lý.
ng l n
n giá c
t, t
u t vào nhà
t, t
t. Nói chung chính
i v i giá
t, thúc
t th p là Chính ph dùng nhi u bi n
ó làm cho m c giá
ng th i, chính sách qu n lý giá
u t c a nhà
nhà
t
t t ng lên; chính sách giá
ng ng tr l i.
lý
t. M c tiêu c a c i cách ch
t t ng cao t c là Chính ph n i l ng qu n lý
y giá
pháp
t, giá
y vi c th c hi n giá
c. Chính sách v giá
sách giá
thu h i, ch có th d a vào tài chính
t h xu ng ho c
t c ng nh h
ó mà nh h
ng
n
ng
n tâm
t cao hay th p.
d. Chính sách thu
M c thu ph i gánh ch u cao hay th p, b t k xí nghi p hay cá nhân, nó
u có quan h
nh h
gi m, nên giá c
ng r t l n. Thu t ng thì tích l y c a xí nghi p, dân c
t gi m, t
ó gi m
u t xã h i, m c t ng tr
h th p. Lúc này các xí nghi p không
t , khi n cho nhu c u
tích l y t ng, giá c
e. Thay
Thay
ng kinh t
s c ho c không mu n m r ng
t gi m, nên giá c
t gi m. Ng
u
c l i, gi m thu thì
t t ng lên.
i v hành chính
i hành chính th
m t thành ph
ng phân thành hai lo i, m t là nâng c p, ví nh
c nâng c p t
ô th lo i 2 lên ô th lo i 1, ho c n i nào
ó không ph i là th tr n nâng lên thành th tr n... m t lo i khác là tuy c p b c
không thay
i, nh ng quy n qu n lý chuy n t khu này sang khu khác
chính sách u ãi thu hút hàng lo t
nhanh chóng, t
ó kéo theo giá
u t n
t t ng lên.
c ngoài, phát tri n kinh t
c
16
2.2.1.2. Y u t nhân kh u
Tr ng thái nhân kh u là nhân t ch y u nh t c a kinh t , xã h i.
h
ng c a nhân t nhân kh u
n giá
nh
t có m i liên quan m t thi t v i m t
nhân kh u, t ch t nhân kh u và c u thành nhân kh u gia ình.
a. M t
M t
nhân kh u
nhân kh u t ng, nhu c u
Ví d nh
iv i
Nh t B n t l t ng giá
t c ng t ng, vì th giá
t
thành th n m 1956 - 1960 là
11 - 13%, n m 1960 - 1961 là 17 - 18%, còn
bi n
n
ng giá c
c có m t
t t ng.
M n m 1956 - 1966, t l
t ch là 5,5 - 6,9%. Nguyên nhân ch y u là Nh t B n là
nhân kh u thành th cao nh t, là qu c gia có t l t ng nhân
kh u cao nh t trong nh ng n
c có n n kinh t phát tri n. T c
kinh t thành th c a M c ng r t nhanh, nh ng do m t
l t ng nhân kh u so v i Nh t là th p, yêu c u
B n, do ó m c t ng giá
tt
ng
phát tri n
nhân kh u th p, t
t không c ng th ng nh Nh t
i nh .
b. T ch t nhân kh u
T ch t nhân kh u th
ng có t
ng quan v i trình
giáo d c, t ch t
v n hoá c a nhân kh u. Nhân t này nhìn chung có nh h
ng khá l n
c
ng là xã h i tr t t
t nhà . Khu nhà
n
ng
nh, môi tr
cho nhân kh u có t ch t cao th
ng t t
p, do ó v tâm lý t o
n giá
c nt
ng t t
p cho m i
i v i lo i này nên thúc
y giá
t t ng lên.
ng th c sinh ho t truy n th ng và nh h
ng c a ô
i, gián ti p làm t ng nhu c u
c. C u thành nhân kh u gia ình
Do s thay
i ph
th hoá làm cho k t c u gia ình ngày càng nh .
tam
i, t
i
ng
ng d n d n b thay th b ng gia ình nh l y ôi v
ch ng làm trung tâm. S thay
nhu c u
i v i nhà
i gia ình truy n th ng
m t cách t
i k t c u nhân kh u gia ình này s làm t ng
ng ng.
ng th i, nhu c u
iv ic nh
