Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (8.89 MB, 74 trang )
i
TR
I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM
NGUY N TR NG
Tên
T
tài:
NGHIÊN C U S BI N
NG VÀ M T S Y U T
NH H
NG T I GIÁ
T TRÊN A BÀN
PH
NG NGUY N TRÃI, THÀNH PH HÀ GIANG,
T NH HÀ GIANG GIAI O N 2012-2014
KHOÁ LU N T T
H
ào t o
: Chính quy
Chuyên ngành
:
L p
: K43C – CMT (N03)
Khoa
: Qu n lý Tài nguyên
Khóa h c
: 2011 – 2015
Giáo viên h
a chính môi tr
ng
ng d n : TS. Nguy n Thanh H i
Thái Nguyên - 2015
i
L IC M
N
Trong quá trình h c t p và nghiên c u t i tr
Nguyên, em luôn nh n
ng
i h c Nông Lâm Thái
c s ch b o t n tình c a các th y cô giáo trong tr
c bi t là các th y cô giáo trong khoa Qu n lý Tài nguyên và khoa Môi tr
ng,
ng ã
giúp em tích l y và trau d i nh ng ki n th c c b n v chuyên môn c ng nh
nh ng ki n th c v xã h i.
n nay em ã hoàn thành chuyên
Nhân d p này cho phép em
t t nghi p.
c bày t lòng c m n sâu s c nh t
th y cô giáo trong khoa Qu n lý Tài nguyên và khoa Môi tr
giáo TS. Nguy n Thanh H i ã t n tình giúp
ng.
n các
c bi t là th y
em hoàn thành chuyên
t t
nghi p này.
Em xin c m n
n Ban lãnh
o, các cán b S Tài nguyên và Môi tr
t nh Hà Giang, các c quan ban ngành có liên quan ã giúp
th c t p và vi t chuyên
em trong quá trình
.
Em xin bày t lòng bi t n t i gia ình, b n bè và ng
ng viên giúp
ng
i thân ã t o i u ki n và
em trong su t quá trình th c t p và hoàn thành chuyên
.
Em xin chân thành c m n !
Thái Nguyên, Ngày 10 tháng 05 n m 2015
Sinh viên
Nguy n Tr ng
t
ii
DANH M C CÁC B NG
B ng 4.1: Tình hình s d ng
B ng 4.2: Tình hình giao
t c a ph
t c a ph
ng Nguy n Trãi n m 2014 ...................... 39
ng Nguy n Trãi
n n m 2014 .................... 42
B ng 4.3: Giá
t
áp d ng cho
B ng 4.4: Giá
t
c a các lo i
ng ph VT1 giai o n 2012-2014.................. 48
B ng 4.5: Giá
t
c a các lo i
ng ph VT2 giai o n 2012-2014................... 49
B ng 4.6: Giá
t
c a các lo i
ng ph VT3 giai o n 2012-2014................... 49
B ng 4.7: Giá
t
c a các lo i
ng ph VT4 giai o n 2012-2014................... 50
B ng 4.8: Dân s và c c u lao
B ng 4.9: M c chênh l ch giá
B ng 4.10: M c chênh l ch giá
B ng 4.11: nh h
a bàn nghiên c u t n m 2012
ng ph
n 2014 .......... 47
ng Nguy n Trãi qua các n m ................ 51
t theo giá quy
nh c a Nhà n
c gi a các v trí . 55
t theo giá th c t gi a các v trí .......................... 56
ng c a v trí lô
t
n giá
t trên cùng m t tuy n
ng ph trung tâm (nhóm I) .................................................................... 56
B ng 4.12: nh h
ng c a chi u r ng m t ti n c a lô
t t i giá
t...................... 57
iii
DANH M C CÁC HÌNH
Hình 2.1:
th cung và c u
t ai................................................................................... 7
Hình 4.1: Bi u
c c u s d ng
Hình 4.2: Bi u
tình hình CGCN QSD giai o n 2012 – 2014 .......................... 45
Hình 4.3: Bi u
t c
Hình 4.4:
giá
ng c a thu nh p
t theo quy
nh thu c các
(nhóm I), 19/5 (nhóm II),
Hình 4.6: Bi u
m c
ng Nguy n Trãi, 2014 ...... 40
gia t ng dân s P. Nguyên Trãi giai o n 2012 – 2014.... 52
th th hi n nh h
Hình 4.5: Bi u
t c a UBND ph
nh h
nl
ng c u B S................... 54
ng ph Nguy n Trãi
i C n (nhóm III), Lê Hoàn (nhóm IV) ..... 55
ng c a kh n ng sinh l i t i giá
t................... 58
iv
M CL C
U ................................................................................................... 1
PH N 1.M
1.1.
tv n
.......................................................................................................... 1
1.2. M c tiêu và yêu c u c a
tài ........................................................................... 2
1.2.1. M c tiêu c a
tài .......................................................................................... 2
1.2.2. Yêu c u c a
tài ........................................................................................... 2
1.3. Ý ngh a c a
tài ............................................................................................... 3
PH N 2. T NG QUAN TÀI LI U ....................................................................... 4
2.1. C s khoa h c ................................................................................................... 4
2.1.1. Khái ni m,
c i m giá
2.1.1.1. Khái ni m giá
2.1.1.2.
c i m giá
t ............................................................................ 4
t ......................................................................................... 4
t........................................................................................... 4
2.1.2. C s khoa h c hình thành giá
2.1.2.1.
t .................................................................. 5
a tô ............................................................................................................ 5
2.1.2.2. Lãi su t ngân hàng ....................................................................................... 6
2.1.2.3. Quan h cung c u ......................................................................................... 7
2.1.3. Các y u t
nh h
ng t i giá
t .................................................................... 8
2.1.3.1. Nhân t nhân kh u ....................................................................................... 8
2.1.3.2. Nhân t xã h i .............................................................................................. 9
2.1.3.3. Nhân t kinh t ........................................................................................... 10
2.1.3.4. Nhân t khu v c ......................................................................................... 11
2.1.3.5. Nhân t qu c t .......................................................................................... 13
2.1.3.6. Nhân t cá bi t ........................................................................................... 13
2.1.4. Nguyên t c, ph
2.1.4.1. Nguyên t c
2.1.4.2. Ph
ng pháp
nh giá
ng pháp
nh giá
t ......................................................... 14
t.............................................................................. 14
nh giá
t........................................................................... 15
2.2. C s pháp lý ................................................................................................... 16
2.3. C s th c ti n ................................................................................................. 17
2.3.1. T ng quan v th tr
ng
2.3.1.1. Khái ni m v th tr
2.3.1.2.
c i m th tr
ng
t ai .................................................................... 17
ng
t ai ................................................................. 17
t ai........................................................................ 17
v
2.3.1.3. Th tr
ng
t ai trên th gi i .................................................................. 18
2.3.1.4. Th tr
ng
t ai Vi t Nam ...................................................................... 19
2.3.2. Công tác
nh giá
t trên th gi i và Vi t Nam........................................... 23
2.3.2.1. Công tác
nh giá
t trên th gi i ............................................................. 23
2.3.2.2. Công tác
nh giá
t t i Vi t Nam ............................................................ 25
2.3.3. Xu th bi n
ng giá
PH N 3.
NG, N I DUNG VÀ PH
3.1.
IT
it
3.1.1.
t t i ph
ng Nguy n Trãi, Thành ph Hà Giang. ... 29
NG PHÁP NGHIÊN C U ... 30
ng và ph m vi nghiên c u .................................................................... 30
it
ng nghiên c u.................................................................................... 30
3.1.2. Ph m vi nghiên c u ....................................................................................... 30
3.2.
a i m và th i gian ti n hành ....................................................................... 30
3.3. N i dung nghiên c u ........................................................................................ 30
3.3.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a ph
ng Nguy n Trãi, thành ph
Hà Giang....................................................................................................... 30
3.3.1.1. i u ki n t nhiên ...................................................................................... 30
3.3.1.2. i u ki n kinh t - xã h i ........................................................................... 30
3.3.2. Tình hình s d ng
t và qu n lý
t ai c a ph
ng Nguy n Trãi, thành
ph Hà Giang giai o n 2012 – 2014 ........................................................... 30
3.3.2.1. Tình hình s d ng
t ................................................................................ 30
3.3.2.2. Tình hình qu n lý Nhà n
cv
t ai ...................................................... 30
3.3.2.3. Tình hình c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
3.3.3. Giá
t ph ng Nguy n Trãi................30
t quy nh trên a bàn ph ng Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang ...............30
3.3.3.1. C n c xác
3.3.3.2. Giá
t
nh giá
quy
t
nh trên
3.3.4. Nghiên c u s bi n
trên
a bàn ....................................................... 30
a bàn ph
ng giá
t
ng Nguy n Trãi ............................... 30
t i ph
ng Nguy n Trãi, thành ph
Hà Giang giai o n 2012 – 2014 .................................................................. 30
3.3.4.1. Tình hình bi n
ng giá
3.3.4.2. Nguyên nhân bi n
t
c a ph
ng ................................................ 30
ng ............................................................................. 31
3.3.5. Nghiên c u m t s y u t
nh h
ng
n giá
t
trên
a bàn ph
ng
Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang giai o n 2012 – 2014 .......................... 31
3.3.5.1. Bi n
ng dân s ........................................................................................ 31
3.3.5.2. V trí lô
t ................................................................................................. 31
vi
3.3.5.3. Chi u r ng m t ti n .................................................................................... 31
3.3.5.4. Kh n ng sinh l i ....................................................................................... 31
3.3.5.5. Các y u t khác .......................................................................................... 31
3.3.6.
xu t m t s gi i pháp t ng c
ph
3.4. Ph
ng qu n lý giá
t
trên
a bàn
ng Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang .................................................. 31
ng pháp nghiên c u.................................................................................. 31
3.4.1. Ph
ng pháp thu th p tài li u, s li u ........................................................... 31
3.4.3. Ph
ng pháp i u tra d li u th tr
3.4.4. Ph
ng pháp th ng kê, t ng h p, phân tích s li u ...................................... 32
ng ....................................................... 32
PH N 4.K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N .................................... 33
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a ph
ng Nguy n Trãi, thành ph
Hà Giang....................................................................................................... 33
4.1.1. i u ki n t nhiên ......................................................................................... 33
4.1.1.1. V trí
4.1.1.2.
a lý ................................................................................................. 33
a hình,
a m o ....................................................................................... 33
4.1.1.3. Khí h u, th y v n ....................................................................................... 34
4.1.1.5. C nh quan môi tr
ng................................................................................ 35
4.1.2. i u ki n kinh t - xã h i .............................................................................. 36
4.1.2.1. i u ki n kinh t ........................................................................................ 36
4.1.2.2. Dân s , lao
ng, vi c làm và thu nh p ..................................................... 37
4.1.2.3. Th c tr ng phát tri n c s h t ng ............................................................ 38
4.2. Tình hình s d ng
t và qu n lý
t ai c a ph
ng Nguy n Trãi, thành
ph Hà Giang giai o n 2012 – 2014 ............................................................. 39
4.2.1. Tình hình s d ng
t ................................................................................... 39
4.2.2. Tình hình qu n lý nhà n
cv
t ai .......................................................... 40
4.2.3. Tình hình c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
4.3. Giá
t
quy
4.3.1. C n c xác
4.3.2. Giá
t
nh trên
nh giá
quy
a bàn ph
t
nh trên
4.4. Nghiên c u s bi n
trên
ng Nguy n Trãi .... 44
ng Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang .... 45
a bàn .......................................................... 45
a bàn ph
ng giá
t ph
t
ng Nguy n Trãi .................................. 46
t i ph
ng Nguy n Trãi, thành ph Hà
Giang giai o n 2012 – 2014 ......................................................................... 48
4.4.1. Tình hình bi n
ng giá
t
c a ph
ng ................................................... 48
vii
4.4.2. Nguyên nhân bi n
ng ................................................................................ 50
4.5. Nghiên c u m t s y u t
nh h
ng
n giá
t
trên
a bàn ph
ng
Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang giai o n 2012 – 2014.............................. 51
4.5.1. Bi n
ng dân s ........................................................................................... 51
4.5.2. V trí lô
t .................................................................................................... 54
4.5.3. Chi u r ng m t ti n ....................................................................................... 57
4.5.4. Kh n ng sinh l i .......................................................................................... 58
4.5.5. Các y u t khác ............................................................................................. 59
4.6.
xu t m t s gi i pháp t ng c
ng qu n lý giá
t
trên
a bàn ph
ng
Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang ............................................................... 60
PH N 5.K T LU N VÀ
NGH .................................................................... 62
5.1. K t lu n ............................................................................................................ 62
5.2.
ngh ............................................................................................................. 63
TÀI LI U THAM KH O .................................................................................... 64
viii
DANH M C CÁC T , C M T
VI T T T
B S
:B t
ng s n
BTNMT
: B Tài nguyên và Môi tr
CP
: Chính ph
CT
: Ch th
GCNQSD
: Gi y ch ng nh n quy n s d ng
H BT
:H i
ng B tr
N
: Ngh
nh
QSD
: Quy n s d ng
TT
:Thông t
TTg
: Th t
TW
: Trung
UBND
: y ban nhân dân
VT
: V trí
XHCN
: Xã h i ch ngh a
ng
ng
ng
t
ng
t
1
PH N 1
M
1.1.
U
tv n
t ai là s n ph m c a t nhiên, là ngu n tài nguyên vô cùng quan tr ng
c a con ng
i và m i s s ng trên trái
l c, ngu n v n to l n c a
tr
ng s ng, là
tn
t, là t li u s n xu t
c bi t, là ngu n n i
c, là thành ph n quan tr ng hàng
u c a môi
a bàn phân b các khu dân c , xây d ng các c s kinh t , v n
hóa, xã h i, an ninh và qu c phòng.
t ai có ý ngh a chính tr , kinh t , xã h i sâu
s c trong s nghi p xây d ng và b o v t qu c.
t ai là lo i hàng hóa
d ng
c bi t, lo i hàng hóa này bi u hi n b ng quy n s
t và có hai thu c tính c b n là giá tr và giá tr s d ng.
thi t y u c a các t ch c, h gia ình cá nhân vì
s n xu t,
ng th i là i u ki n c b n
xã h i càng phát tri n thì nhu c u v
t ai là n i
t ai là nhu c u
sinh ho t, lao
phát tri n kinh t - xã h i. Ngày nay, khi
t ai càng l n và tr nên b c thi t, trong khi
t ai không th sinh ra phát tri n ho c m r ng v di n tích nên giá tr
ngày càng l n và giá
“Giá
n
ng
c i u ti t qu n lý
i qu n lý và ng
c nc
t ai – th tr
ng – s qu n lý c a Nhà
t ai qua giá hay giá
i s d ng ti p c n v i c ch th tr
t chính là công c
ng,
ng th i c ng là
ng
i s d ng th c
c i u ch nh các quan h
t ai theo quy
ánh giá s công b ng trong phân ph i
hi n theo ngh a v c a mình và Nhà n
t ai,
ho ch và pháp lu t. C ng nh các lo i hàng hóa khác trong c ch th tr
t”
c hình thành và v n
nhi u b c xúc cho c c quan có th m quy n l n ng
nh kinh t – xã h i , giá
và s d ng
t c a Nhà n
ng. i u này d n
t c ng gây nên r t
i dân vì giá
l n, giá t ng cao và quá nhanh qua các n m. Trong khi ó
l ch r t l n so v i th tr
ng “giá
ng theo quy lu t s n xu t hàng hóa, quy lu t giá tr ,
quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh. Th c t hi n nay giá
n
t ai
t ngày càng t ng.
t” là c u n i gi a quan h
c. Nhà n
ng
t bi n
ng r t
m b o cho các v n
c l i không t ng gây nên s chênh
n nhi u b t c p trong công tác qu n lý
t. C th nh công tác gi i phóng m t b ng, nhi u d án kéo dài do
2
không th a thu n
nh ng v n
c giá
t, gi i phóng m t b ng và b trí tái
b t h p lý v giá
t hi n nay và các y u t
m i quan tâm r t l n. Vì v y vi c xác
giá
t và m c
quan t i giá
nh h
theo tr c
cs
nh h
t nh : Chuy n nh
ng quy n s d ng
n
liên
a bàn có i u ki n kinh t – xã h i phát
qu n lý
tình tr ng chênh l ch giá
t gi a các khu ph , tuy n
t ai còn nhi u b t c p, bên c nh ó di n ra
ng, khi n cho s qu n lý
ng g p nhi u khó kh n.
Xu t phát t th c t trên,
lý Tài nguyên, tr
ng c a các y u t
ng trung tâm c a thành ph Hà Giang, n m d c
ng qu c l 2. Do ó ây là
a ph
t là
t gi i phóng m t b ng...
ng Nguy n Trãi là ph
t ai c a
n giá
t, chuy n m c ích s d ng,
tri n c a thành ph , v n
v
ng
ng là h t s c c n thi t, s giúp gi i quy t các v n
ô th hóa, các d án có s d ng
Ph
nh
nh h
nh c . Nh v y,
ng
c s phân công c a ban ch nhi m khoa Qu n
i h c Nông lâm Thái Nguyên và s h
giáo TS. Nguy n Thanh H i em ti n hành nghiên c u
ng và m t s y u t
nh h
ng t i giá
t
trên
ng d n c a th y
tài: “Nghiên c u s bi n
a bàn ph
ng Nguy n Trãi,
thành ph Hà Giang, t nh Hà Giang giai o n 2012 – 2014”.
1.2. M c tiêu và yêu c u c a
1.2.1. M c tiêu c a
tài
- Tìm hi u giá
ph
tài
t
th c t và giá
t
do Nhà n
c quy
nh trên
abàn
ng Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang.
- Nghiên c u s bi n
ng giá
t
trên
a bàn ph
ng Nguy n Trãi, thành
ph Hà Giang.
- Nghiên c u m t s y u t
nh h
ng t i giá
Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang. Trên c s
vi c xác
nh giá
t
1.2.2. Yêu c u c a
-
C p nh t
ai; Ngh
y
ó
phù h p v i giá chuy n nh
t
trên
a bàn ph
ng
xu t m t s gi i pháp giúp cho
ng th c t trên th tr
ng.
tài
các v n b n liên quan
nh c a Chính Ph ; Thông t h
n quy
nh v giá
t nh : Lu t
t
ng d n c a B Tài nguyên và Môi
3
tr
ng, B Tài chính h
thu ,...Quy t
ng d n v vi c áp d ng các chính sách thu c a c quan
nh c a UBND t nh Hà Giang.
- Các s li u, tài li u ph n ánh chính xác các y u t
- Các
nh h
ng t i giá
t .
ngh , ki n ngh ph i có tính kh thi.
1.3. Ý ngh a c a
tài
- Giúp sinh viên n m ch c nh ng ki n th c ã h c trong nhà tr
kinh nghi m trong quá trình th c t p
a ph
ng và h c h i
ng. S d ng nh ng ki n th c ã h c
áp d ng vào th c t nâng cao tính th c ti n, chi u sâu c a ki n th c ng ng h c cho
b n thân.
-
tài có ý ngh a quan tr ng trong vi c
ng gi a giá
t do UBND t nh quy
- Giúp cho công tác qu n lý nhà n
a ph
a ra chênh l ch và kh n ng t
ng
nh.
cv
ng th c hi n m t cách hoàn thi n h n.
t ai, vi c
a các chính sách c a
4
PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. C s khoa h c
2.1.1. Khái ni m,
c i m giá
2.1.1.1. Khái ni m giá
t
t
t ai là s n ph m phi lao
t ai ph n ánh tác d ng c a
ng, b n thân nó không có giá tr . Do ó giá c
t ai trong ho t
quá trình mua bán, nói cách khác giá c
th có kh n ng thu l i cao hay th p
ai
t ai cao hay th p quy t
c có n n kinh t th tr
quy n s h u
t ai. Xét ph
n ó và c ng có giá c t
ng, giá
t
ng ng. H u
t là giá bán quy n s h u
t ó trong không gian, th i gian
nh (Nguy n Th Hu n và cs, 2008)[6].
2.1.1.2.
c i m giá
t
Không gi ng nhau v ph
c a
t ai trong ho t
ng th c bi u th : giá c
ng kinh t , quy n l i
n ó và c ng có giá c t
t ai
t ai ph n ánh tác d ng
n âu thì có kh n ng thu l i
ng ng nh giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng,
giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p... Nh v y, giá
nhi u ph
ng cho thuê. M i quan h giá c
l i t c v i t b n, ch c n xác
Giá
t ai t n t i th
t ai v i ti n thuê c ng gi ng m i quan h
t không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr
c a con ng
nh:
i khai phá
t ai không ph i s n ph m lao
t, chi phí là m t b ph n c a giá
h ch toán vào giá
u t vào
t.
t.
t ai, giá c cao hay th p
i, cho nên không có giá thành s n xu t. Th c t trong tr
c các chi phí tr c ti p
phân b
c bi u th
nh su t l i t c hoàn v n là có th tính ra giá
không ph i do giá thành s n xu t quy t
conng
t
ng th c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá c quy n s h u, giá c
quy n s d ng còn có th bi u th b ng ti n thuê. Có ngh a là
tr
t
c bi u hi n m t giá tr c a
ng di n t ng quát, giá
t, chính là m nh giá c a quy n s h u m nh
xác
nh b i nó có
m t kho ng th i gian nào ó. Quy n l i
n âu thì có th có kh n ng thu l i
h t nh ng n
ng kinh t , nó là s thu l i trong
t vì ng
ng
ng h p
i ta có th tính
t. Tuy nhiên các kho n chi phí khác khó
5
t ch y u do nhu c u
Giá
t c
t ng giá
t ai quy t
t cao h n so v i t c
t ng giá hàng hóa thông th
do nguyên nhân t hai m t t o thành:
tính co dãn trong cung nh ;
không ng ng nên yêu c u v
lên,
t ti p t c t ng theo, cho nên giá
ng thông th
ng c a cung c u. Nh ng nói chung cung c a
i có th s d ng
ó làm cho giá
ng, giá c hàng hóa ch u nh
t là do t nhiên cung c p,
t ai
c là h n ch , làm tính co dãn trong cung kinh t
c ng r t nh , nh ng do nhu c u
iv i
t l i thay
tính co dãn l i r t l n, ó là m t ch y u nh h
ng
i theo phát tri n kinh t nên
n giá
t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t:
, giá
ra, giá
t ngày càng t ng
c nâng cao khi n t su t
n xu th gi m l i nhu n t
t có tr ng thái t ng lên. Trong th tr
Giá
t ai nên
ng th i s phát tri n kinh t , xã h i, nhân kh u t ng
ng th i do c u t o h u c c a t b n toàn xã h i
mà con ng
ng. Ch y u
u tiên do tính khan hi m c a
l i nhu n bình quân xã h i gi m, d n
h
nh và có xu th t ng cao rõ ràng,
t.
t
t có tính cá bi t và r t rõ ràng; ngoài
t còn ph thu c vào s phát tri n c a kinh t , s gia t ng dân s c a t ng
vùng. Vì v y, th a
t khác nhau có giá c r t khác nhau (Nguy n Th Hu n và cs,
2008)[6].
2.1.2. C s khoa h c hình thành giá
2.1.2.1.
t
a tô
a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng
nghi p t o ra và n p cho ng
và t n t i c a ch
do lao
ch
i ch s h u ru ng
t h u v ru ng
ng c a nô l và nh ng ng
phong ki n,
t.
t. Trong ch
i s n xu t trong nông
a tô g n li n v i s ra
chi m h u nô l ,
i chi m h u ru ng
i
a tô là
t nh t do t o ra. Trong
a tô là ph n s n ph m th ng d do nông nôt o ra và b chúa
phong ki n chi m o t.Trong ch ngh a t b n, do còn ch
trong nông nghi p nên v n còn
a tô. V th c ch t,
t h u v ru ng
t
a tô t b n ch ngh a chính là
ph n giá tr th ng d th a ra ngoài l i nhu n bình quân và do nhà t b n kinh doanh
6
nông nghi p tr cho
c p:
a ch .
a tô t b n ch ngh a ph n ánh quan h gi a ba giai
a ch , t b n kinh doanh nông nghi p và công nhân nông nghi p làm thuê.
Trong ch ngh a t b n, có các lo i
tô
a tô:
a tô chênh l ch,
c quy n. Trong ch ngh a xã h i, khi ru ng
còn là t h u c a
tô tuy t
i và
a tô tuy t
c quy n b xóa b , nh ng v n t n t i
nó thu c s h u c a Nhà n
a
t thu c s h u toàn dân, không
a ch hay nhà t b n, thì nh ng c s kinh t
a tô
i và
c và khác v b n ch t v i
hình thành
a
a tô chênh l ch, song
a tô chênh l ch d
i ch
ngh a t b n
S khác nhau v giá
t ô th v i giá
qua s khác nhau c a y u t chi ph i
ô th và
nm c
a tô. i u khác bi t c b n gi a
t nông nghi p là s khác nhau v v trí và các
t ng trên
t. S khác bi t ó quy t
ích s d ng), do ó quy t
tô c a
t nông nghi p ch có th gi i thích
t ó. Hai y u t ch t
a tô, dù
t ó
xây d ng m c
và lo i
t
nghi p.
iv i
t và i u ki n
c
nh m c
a
u có nh h
ng l n
n
a hình
c p khi xem xét
a tô cho t ng th a
t ó vào vi c gì (m c
t, t c là quy t
ô th hay nông thôn h o lánh. Y u t
ki n khí h u ch y u
u t xây d ng c s h
nh kh n ng s d ng
nh kh n ng sinh l i c a
i u ki n t
a tô
i tiêu và i u
t nông nghi p.
t trong nông nghi p tr
nh ra m c giá chung c th
t
n các lo i
so sánh
c h t c n c vào vùng
t trong nhóm
t nông
t tr ng cây hàng n m, t ng h p c a 5 y u t sau s ph n ánh m c
a tô khác nhau gi a các th a
i u ki n khí h u; i u ki n
t:
phì nhiêu c a
a hình; v trí th a
t; i u ki n t
t.
i tiêu n
c;
nh giá
t
ó là c s
(Nguy n Th Hu n và cs, 2008)[6].
2.1.2.2. Lãi su t ngân hàng
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá
th thay
c a
i, vì
a tô v n
a tô v i giá
t
ng
xem giá
c l p v i giá
t cho nên có th tách s
t còn ch u nh h
lãi su t ngân hàng gi m thì s ti n mua
ng
ng b i nh ng y u t nào. Có
th th y ngay r ng lãi su t ngân hàng cao thì s ti n mua
em ti n g i vào ngân hàng s có l i h n là mua
nh h
tcó
t
t gi m i, n u không thì
có
t t ng lên do ng
a tô và ng
cl in u
i bán không mu n bán
7
v i giá th p, h
t thu
c
a tô c ng l n h n thu nh p do l
g i vào ngân hàng, lúc này giá
t ph i t ng lên thì ng
lãi su t ngân hàng làm c s
t ai luôn có lãi. Ng
xác
nh giá
ng gi m, do ó giá
i bán
t c n c vào
t. Trong ph m vi n n kinh t qu c
dân có th nói lãi su t c a m i ngân hàng là nh nhau, không phân bi t
hay nông thôn. Nh v y lãi su t ngân hàng ch quy t
không quy t
nh giá
t ô th cao h n giá
t
i bán m i ch p nh n.
Trong quá trình phát tri n kinh t - xã h i thì lãi su t có xu h
t ngày càng t ng, vi c kinh doanh
ng ti n bán
nh giá
thành th
t ai nói chung, ch
t nông nghi p.
2.1.2.3. Quan h cung c u
Gi a cung - c u luôn có tác
và làm cho giá
t luôn bi n
ng l n nhau, nh h
ng tr c ti p
n giá
t
ng.
P
ng Cung
ng C u
P0
E
E’
P1
D0
D1
O
Q1
Hình 2.1:
Theo hình 2.1,
Khi các y u t khác thay
i m cân b ng c ng thay
th cung và c u
ng cung và c u
i, d n
Q0
Q
t ai
t ai c t nhau t i i m E là i m cân b ng.
n s chuy n d ch c a
ng cung và
ng c u,
i theo. Ch ng h n lãi su t cho vay mua nhà t ng lên, thì
ng c u d ch sang trái t D0 sang D1, i m cân b ng d ch chuy n t E sang E', n u
cung không
i thì giá gi m xu ng t P0xu ng P1(Lê Ph
ng Th o, 2007)[10].
8
2.1.3. Cácy ut
nhh
ng t i giá
t
2.1.3.1. Nhân t nhân kh u
Tr ng thái nhân kh u là nhân t ch y u nh t c a kinht xã h i.
c a nhân t nhân kh u
n giá
t có m i liên quan m t thi t v i m t
nhh
ng
nhân kh u,
t ch t nhân kh u và c u thành nhân kh u gia ình.
a. M t
M t
nhân kh u
nhân kh u t ng cao, thì nhu c u v
lên. Ví d
Nh t B n t l t ng giá
t
13%, n m 1960 - 1961 là 17 - 18%, còn
giá c
t t ng vì th giá
t t ng
thành th n m 1956 - 1960 là 11 M n m 1956 - 1966, t l bi n
t ch là 5,5 - 6,9%. Nguyên nhân ch y u là
Nh t B n là n
ng
c có m t
nhân kh u thành th cao nh t, là qu c gia có t l t ng nhân kh u cao nh t trong
nh ng n
c có n n kinh t phát tri n, t c
c ng r t nhanh, nh ng do m t
là th p, yêu c u
phát tri n kinh t thành th c a M
nhân kh u th p, t l t ng nhân kh u so v i Nh t
t không c ng th ng nh Nh t B n, do ó m c t ng giá
tt
ng
i nh .
b. Y u t nhân kh u
Y u t nhân kh u th
ng có t
ng quan v i trình
c giáo d c và t
ch t v n hóa c a nhân kh u. Y u t này nhìn chung có nh h
c
t nhà . Khu nhà
nh môi tr
ng t t
cho nhân kh u có t ch t cao th
p, do ó v tâm lý t o
c nt
gián ti p làm t ng nhu c u v i lo i này nên thúc
y giá
ng khá l n
n giá
ng là xã h i tr t t
ng t t
n
p cho m i ng
i,
t t ng lên.
c. C u thành nhân kh u gia ình
Do s thay
i ph
ng th c sinh ho t truy n th ng và nh h
hóa, k t c u gia ình ngày càng nh .
i gia ình truy n th ng tam
ng c a ô th
i, t
i
ng
ng d n d n b thay th b ng gia ình nh l y ôi v ch ng làm trung tâm. S
thay
t
i k t c u nhân kh u gia ình này s làm t ng nhu c u
ng ng.
ng th i, nhu c u
thuê c ng t ng lên, t
ó giá
i v i nhà
m t cách
i v i c n h khép kín di n tích nh , và nhà
t dùng
xây nhà
cho
t ng lên và xu th t ng giá này
ngày càng rõ ràng (Nguy n Th Hu n và cs, 2008)[6].
9
2.1.3.2. Nhân t xã h i
Xã h i phát tri n và n
h i nh h
ng
ninh xã h i,
n giá
nh có nh h
ng r t l n
i v i giá
t có b n m t ch y u là tr ng thái n
u c vào nhà
a. Tr ng thái n
t. Nhânt xã
nh chính tr , an
t và ô th hóa.
nh chính tr
Tình tr ng n
nh chính tr là tình tr ng n
n
c. C c di n chính tr
th
ng, r i ro ít, v n b ra có th thu úng th i h n cùng l i nhu n, vì v y lòng tin c a
nhà
n
nh thì vi c
nh c a c c di n chính tr trong
u t l n kéo theo giá
u t vào tài s n
t t ng lên. Ng
c l i giá
ts
c v n hành bình
t s b r t xu ng.
b. An ninh xã h i
Nhân t này nh h
khu th
t rõ và d th y. B t lu n là khu nhà hay
i s c m th y an toàn, vì v y, h
u t , mua bán, c trú, do ó kéo theo giá
mà nói, ây c ng là m i t
c.
u c nhà
u c nhà
giá c nhà
m c giá
i
n giá
ng nghi p, tr t t xã h i t t thì m i ng
s n sàng
ng
ng
t
t,
ng quan v i tình tr ng n
nào ó
nh c c di n chính tr .
i
u c hy v ng và l i d ng s bi n
c siêu l i nhu n. Nhân t này có nh h
c bi t là m c giá
u c tranh mua mà
u c bán tháo làm
m c
t
t là hành vi ng
thu
t t ng lên.
t th tr
ng. Khi
i giá lên cao, khi
ng
ng c a
t xu t
t cung không
n
c u, do
t cung nhi u h n c u, do ng
i
t r t giá.
d. Ti n trình ô th hóa
M t trong nh ng k t qu c a phát tri n công nghi p hóa là thúc
ô th hóa. Nh ng khu v c có trình
mà t ng di n tích
ti n trình ô th hóa
thành ph có m t
công nghi p hóa ho c ô th hóa càng cao
t c a thành ph nói chung là không
i v i giá
t bi u hi n
i, cho nên nh h
hai m t sau ây: m t là
nhân kh u ông úc thì giá
nh p c cao và ti n trình ô th hóa có t c
t cao h n
y quátrình
ng c a
khu v c
t t ng cao; hai là t l nhân kh u
nhanh thì m c
t khu v c khác (Nguy n Th Hu n và cs, 2008)[6].
và t c
t ng giá
10
2.1.3.3. Nhân t kinh t
S di n bi n c a tình hình kinh t có tác d ng v i qu c t dân sinh và nh
h
ng
n
a v qu c t c a m i qu c gia. Trong quá trình Chính ph tích c c theo
u i s t ng tr
nh h
ng kinh t và n
nh kinh t , t t c v t t dân d ng
ng c a chính sách kinh t mà i
n n
u thông qua
nh.
a. Tình tr ng phát tri n kinh t
M t trong nh ng ch tiêu tr ng y u
ánh giá tr ng thái phát tri n kinht là
thu nh p qu c dân. Thu nh p qu c dân có ý ngh a là tr ng thái tài chính ti n t lành
m nh, kinh t ph n vinh, t ng c h i có vi c làm, v t giá ti n l
thái có l i cho phát tri n kinh t , t ng
ng ng m r ng khi n giá
v c và s bi n
ng n m trong tr ng
u t xã h i t ng, t ng yêu c u v
t t ng lên. T s phát tri n kinh t c a các n
ng v yêu c u
iv i
t, th y r ng xu th bi n
t không
c, các khu
ng v nhu c u
t ai th ng nh t v i xu th c a chu kì kinh t .
b. M c
M c
tr t ng tr
c am c
ut
d tr và m c
ng thì
gi a d tr và
d tr và
d tr và
u t là t
u t c ng t ng t
ng quan thu n v i nhau, ngh a làd
ng ng.
ây là nguyên lý "tính th ng nh t
u t " trong kinh t h c. Nh v y, phân tích s
ut
d tr
i v i giá
nh h
ng c a m c
t, có th khái quát b ng s phân tích nh h
i v i m c giá
ng
t. Tích l y ph i d a vào d tr , mà d tr
nhi u hay ít l i do n ng l c d tr và nguy n v ng d tr quy t
nh. Khi n ng l c
d tr càng l n mà nguy n v ng d tr càng cao, h n ng ch d tr càng nhi u thì tích
l y t b n càng nhanh. Nói chung m t lo t th i k có t l d tr cao th
tích l y d tr siêu ng ch; trong khi t l d tr
th p, ó là th i k nóng b ng v tài s n nhà
ang cao liên t c, n u
t, lúc ó giá
ng là th i k
t nhiên xu ng
t s t ng v t.
c. Tình tr ng thu chi tài chính và ti n t
Tình tr ng tài chính và ti n t là ph n ánh th c l c kinh t t ng h p qu c gia,
l
ng cung c p ti n m t là bi u hi n b ngoài c a tình tr ng tài chính ti n t , cho
nên
ây, chúng ta ch y u phân tích v
i v i th tr
ng
t ai, l
nh h
ng c a l
ng cung c p ti n m t
ng cung c p ti n m t gia t ng, là bi u th gia t ng v n
11
l u
ng trên th tr
th a s d n
n quá nhi u ti n m t, tranh mua s ít hàng hóa,
t có th b o t n
y giá
ng, t c là ti n nhàn r i c a xã h i t ng. V n l u thông quá
c bi t vi c mua nhà
c giá tr , nên nó t o thành nhu c u v nhà
t t ng lên, thúc
t t ng lên không ng ng.
d. Trình
thu nh p và tiêu dùng c a dân c
Theo à gia t ng thu nh p c a dân c , sau khi gi i quy t v n
m, con ng
v ch t l
i s có nhu c u tiêu dùng m i, bi u hi n v nhà
ng, di n tích nhà , d n
n t ng nhu c u v
n nom c
là yêu c u càng cao
t ai làm cho giá c
t
ai c a khu v c ó t ng.
e. Bi n
ng v t giá
S bi n
ng c a v t giá nh h
trong th i k v t giá bi n
bi n
ng v t giá là t l thu n v i nh h
i. Tài s n nhà
c tính b o
ng c a th tr
i u c n nói rõ là: giá nhà
ng nhà
t t ng v t ch phát sinh
ng t
ng
ngoài m t cách nghiêm tr ng thì giá
ng c a cung không
tcàng
m giá tr , cho nên
t, có ngh a là t
t c ng càng cao, chúng cùng xu th "n
v c nông thôn ch u nh h
nh h
n t ng ng
ng càng th hi n
l t ng giá càng cao thì giá
lên".
ng
c lên thuy n
khu v c thành th , khu
i ít, th m chí có n i nhân kh u b
t còn xu ng th p.
c u trên th tr
ng nhà
i ra
i u ó m t khác nói lên
t ô th
i v i giá
t.
f. M c lãi su t
M t trong nh ng
c i m ch y u c a giao d ch tài s nnhà
l u thông l n, cho nên vi c
u t ho c mua bán nhà
có th s d ng. Do thu nh p c a nhà
u t thông th
t là h nng ch
t có liên quan
n
ng không có kh n ng chi tr
ngay m t kho n l n, nên ph i tr c ti p vay ngân hàng ho c em tài s n nhà
ch p
có kho n vay. Do ó nhà
luôn n m
c tình hình v n
cho vay làm nhà ,
ng v n
u t ho c nhân viên
nh giá
t th
t ai ph i luôn
u t trong c c u ti n t hi n hành, chính sách v
c bi t là n m tình hình v bi n
ng m c lãi su t (Nguy n
Th Hu n và cs, 2008)[6].
2.1.3.4. Nhân t khu v c
Nhân t khu v c là ch
i u ki n t nhiên, i u ki n kinh t - xã h i c a n i
12
có
h
t, nh ng
c tính
ng quy t
nh
a ph
ng do s liên k t c a các nhân t này t o ra có nh
n m c giá c
t ai trong
a ph
ng ó.
a. V trí
Nhân t v trí nh h
v trí c th t ng
li
it
ng
ng
n giá
t ch y u là nói v v trí kinh t , lànói v
nh giá trong thành ph , bao g m
n trung tâm thành ph , trung tâm th
trung ông dân, c ng bao g m c m c
ng nghi p ho c
nh h
các khu v c khác c a thành ph ho c các lo i
t
cx p h ng, c
n các trung tâm t p
ng c a các lo i trung tâm
iv i
t.
b. i u ki n c s h t ng
i u ki n c s h t ng xã h i nh h
i n tho i, nhà tr , tr
m b o, m c
ki n c s h t ng k thu t có nh h
a ph
ng,
t ng th c a m ng l
Ch t l
ng môi tr
ng môi tr
nhân v n và môi tr
a ch t,
a th ,
i u ki n môi tr
ng
n giá
t ch y u có lo i
i u
ng giao
ng th c liên h v i bên ngoài, k t c u
i giao thông, tình hình
l
n
ng b và kho ng cách xa g n...
ti n l i và ph
thông công c ng và m t
c. Ch t l
t ch y u bao g m: i n,
ng h c, công viên, b nh vi n... Ngoài ra còn xem xét
c p h ng, k t c u, h s
thông c a
ng t i giá
ng sá và c p h ng, tình tr ng giao
i giao thông...
ng
ng nh h
ng
n giá
t ch y u bao g m: môitr
ng t nhiên, bao g m các i u ki n môi tr
d c, h
ng t nhiên nh :
ô nhi m ti ng n... cho
n các
ng nhân v n nh lo i hình ngh nghi p c a dân c , trình
giáo
d c và m c thu nh p...
ng gió, không khí,
ng
khu v c.
d. Nhân t quy ho ch
Nhân t quy ho ch nh h
ng t i giá
t, ch y u có tính ch t s d ng
ttrong khu v c, k t c u s d ng, nh ng i u ki n h n ch s d ng
nh h
ng
n giá
t khu v c có t
ch c n ng và tính ch t s d ng
nhà
thì
ng quan tr c ti p v i tính ch t c a phân khu
t ch c n ng khác nhau trong ô th .Ví d nh khu
c bi t chú tr ng s hoàn m c a môi tr
bi t chú tr ng
n môi tr
t...M c
ng; khu th
ng nghi p thì
c
ng kinh doanh và tình tr ng thu l i; khu công nghi p thì
13
c bi t chú tr ng
n giao thông v n t i và các i u ki n cung ng n
c i n...
(Nguy n Th Hu n và cs, 2008)[6].
2.1.3.5. Nhân t qu c t
a. Tình hình kinh t th gi i
S phát tri n kinh t c a m t qu c gia ngoài vi c không th cô l p vàtách r i
v i s phát tri n c a kinh t th gi i ra, nói chung ho c ít ho c nhi u
h v i s phát tri n kinh t c a qu c gia khác. Th tr
u có quan
ng th gi i càng m r ng thì
m i quan h này càng tr nên m t thi t. Cho nên, s th nhsuy kinh t c a m i qu c
gia
tr
u liên quan
ng,
n s phát tri n hay suy thoái c a kinh t th gi i, tình tr ng th
t ai c ng không ngo i l . Ví d , khi bùng phát nguy c kinh t có tính
toàn c u n m 1929 giá
th ng xu ng theo
t
M h th p nhanh chóng, t
ng th ng
ng,
nh cao n m 1925 r t
n n m 1933 thì r t xu ng
n sau khi kinh t th gi i ph c h i thì giá
n i m áy, cho
t m i t ng lên l i.
b. Nhân t chính tr qu c t
M i quan h chính tr gi a các qu c gia th
t . Cho nên, m i quan h t t
ngo i nh n nh p, môi tr
n
p gi a qu c gia này v i qu c gia khác, giao l u
ng ngo i giao c i m , hòa hoãn thì có l i cho nhà
c ngoài, khi n cho nhu c u
l i.
ng là t ng h p c a quan h kinh
t t ng, t
c bi t là khi x y ra xung
tr ng, k t qu là nhu c u v
ó
y nhanh giá
i
ut
t lên cao và ng
c
t quân s thì tình tr ng ó ngày càng nghiêm
t xu ng th p nên giá
t r t theo (Nguy n Th Hu n
và cs, 2008)[6].
2.1.3.6. Nhân t cá bi t
Nhân t cá bi t là nh ng nhân t ch
th a
t. nh h
t ng th a
ng c a nhân t cá bi t
n giá
c tr ng vào i u ki n c a b n thân
t t c là nh h
ng
n giá c c a
t.
a. Di n tích
Di n tích th a
hay nh quá
ng
i s d ng
t c n v a ph i phù h p v i m c ích s d ng
t, l nquá
u không d dàng trong quá trình s d ng và kh n ng tài chính c a
t, nên nh h
ng
n giá c c a th a
t.
14
b. Chi u r ng
Chi u r ng m t ti n c a th a
và thu l i c a ng
m i và ngay c
i s d ng
t
t quá h p nh h
t, n u
ng
n hi u qu tr ngbày
t ó dùng cho m c ích kinh doanh, th
do ó c ng nh h
ng
n giá
ng
t.
c. Chi u sâu
Trong m i tr
ng h p th a
không thu n l i cho ng
nh h
ng
n giá
t quá nông ho c quá sâu so v i m t
i s d ng
t c a th a
ng u
t v i b t c m c ích s d ng nào nên
u
t ó.
d. Hình dáng
Hình dáng c a th a
t
p nh t là vuông ho c ch nh t, còn các d ngnh
tam giác, hình thang, hình bình hành, hình b t quy t c...
vi c s d ng vào m c ích
n giá
u không thu n l i cho
xây d ng các công trình trên
t
nên nh h
ng
t.
e.
d c
d c quá l n thì khó phát tri n ho c giá thành phát tri n quá cao nên nh
h
ng
n giá
t.
f. H n ch c a quy ho ch ô th
Nhân t quy ho ch ô th
c a lo i
c xem là nhân t cá bi t bao g m t l dung tích
t, chi u cao v t ki n trúc, m t
xây d ng, lo i hình s d ng
t...
(Nguy n Th Hu n và cs, 2008)[6].
2.1.4. Nguyên t c, ph
2.1.4.1. Nguyên t c
ng pháp
nh giá
t
c hi u ó là s áp
nh ng th a
sánh
i m
t
t
- Nguyên t c thay th : Giá
giá
nh giá
t tuân th quy lu t thay th . Thay th trong
t v m t giá tr c a th a
nh
t ch th v i giá bán c a
t so sánh trong cùng m t vùng giá tr v i i u ki n nh ng th a
t so
c bán trong cùng m t vùng giá tr , trong kho ng th i gian g n v i th i
nh giá th a
t ch th .
- Nguyên t c s d ng hi u qu nh t: M t th a
hi u qu nh t và t t nh t n u t i th i i m
t
c ánh giá là s d ng
nh giá cho th y th a
t ó ang
c
15
s d ng h p pháp c ng nh
ang cho thu nh p ròng l n nh t ho c có kh n ng cho
giá tr hi n t i c a thu nh p ròng trong t
ng lai là l n nh t; s d ng hi u qu nh t
ó có th t n t i và kéo dài liên t c trong m t kho ng th i gian nh t
- Nguyên t c bi n
ng: Giá c
t ai bi n
t c u thành giá. Nó là k t qu tác
ng theo s thay
c hình thành trong quá trình tác
nh ng bi n
2.1.4.2. Ph
- Ph
ng, cho nên giá c
ng l n nhau c a nh ng nhân t này và
ng pháp
nh giá
t
ng pháp thu nh p: là ph
ng pháp xác
nh m c giá tính b ngth
c hàng n m trên m t
v i lãi su t ti n g i ti t ki m bình quân m t n m (tính
t) c a lo i ti n g i VN
- Ph
ng
ng m i
tt
ng t
ã
ng pháp xác
t c n xác
t
i chi u so sánh
ng di n ra trong th i
hi u ch nh giá c a th a
t ai
t c n xác
nh giá.
ng pháp th ng d :là ph
ng pháp xác
nh giá
tri n ra kh i t ng giá tr phát tri n gi
ng pháp chi phí: Trình t
c tính giá tr c a mi ng
nh c a b t
c tính
t tr ng
i m c ích s
t o ra s phát
ng s n.
nh giá theo ph
tc n
t c a th a
c phép chuy n
s d ng t t nh t b ng cách lo i tr ph n chi phí
+
c
ã bi t và tình hình khác nhau c a các giao d ch
có ti m n ng phát tri n theo quy ho ch ho c
- Ph
ng pháp
nh giá c a th a
nh
c giao d ch trên th tr
ó v th i gian, khu v c và các nhân t khác
d ng
a bàn. Là ph
c s d ng nh t.
gian g n. C n c vào giá c
- Ph
t so
k h n 01 n m (12 tháng) t i Ngân hàng Th
d a trên nguyên t c thay th . Giá c a th a
nh vào th i i m
n v di n tích
nh giá
ng pháp so sánh tr c ti p: Là ph
v i giá c a th a
ng
nth i i m xác
c có m c lãi su t ti n g i ti t ki m cao nh t trên
c b n th
t
ng chung c a chúng (Nguy n Th Hu n và cs, 2008)[6].
s gi a m c thu nh p thu n túy thu
Nhà n
i c a nhân
ng l n nhau gi a các nhân t hình thành giá
t, mà các nhân t hình thành giá luôn n m trong th bi n
ai
nh.
ng pháp chi phí:
nh giá, coi m nh
t ó là tr ng. Gi
nh r ng vi c s d ng hi n t i là s d ng cao nh t và t t nh t.
+
c tính chi phí hi n t i
xây d ng l i ho c thay th nh ng công trình
16
hi n ang có trên m nh
+ Quy t
t.
nh m c
thích h p c a gi m giá tích l y c a các công trình
xâyd ng hi n có trên m nh
t.
+ Kh u tr kho n gi m giá tích l y trên kh i chi phí hi n t i
ho c thay th nh ng công trình hi n ang có trên m nh
+ C ng chi phí hi n t i ã tr
m nh
t
có
- Ph
xây d ng l i
t.
i gi m giá tích l y này vào giá tr
c giá tr c a tài s n tính theo ph
ng pháp phân tích h i quy: Ph
c tính c a
ng pháp chi phí.
ng pháp này d a trên c s c abài
toán phân tích h i quy, trên c s c a các giao d ch thu th p trên th tr
th xác
nh m c
nh h
ó d báo cho các b t
ng c a các y u t liên quan lên giá b t
ng
có
ng s n
t
ng s n khác (Nguy n Th Hu n và cs, 2008)[6].
2.2. C s pháp lý
Lu t
- Lu t
t ai n m 2003.
- Lu t
t ai 2013.
- Ngh
- Ngh
nh s 44/2014/N -CP ngày 15/05/2014 v vi c quy nh v giá t.
nh 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 c a Chính ph v thihành
t ai.
- Ngh
nh 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph
pháp xác nh giá
- Ngh
t và khung giá các lo i
t.
nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph b sung m t s
i u c a Ngh
nh 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph
t và khung giá các lo i
ng pháp xác
th c hi n ngh
nh giá
t.
- Thông t 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 c a B Tài chính h
pháp xác
ng
ng d n
nh 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph
nh giá
t và khung giá các lo i
ngày 27/7/2007 c a Chính ph v s a
t và Ngh
ng
nh s 123/2007/N -CP
i, b sung m t s
i u c a Ngh
nh
188/2004/N -CP.
-Ngh
nh 84/2007/N -CP ngày 25/5/2007 c a Chính ph quy
v vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
t, thu h i
nh b sung
t, th c hi n quy n s
