Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng dất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2013 2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ HẢI ĐÔNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ HỒNG LĨNH,
TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ HẢI ĐÔNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ HỒNG LĨNH,
TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2013 – 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 62.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Văn Thơ

THÁI NGUYÊN - 2017


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi . Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kì công trình nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Hải Đông


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, bản thân đã nhận được
sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô
giáo trong Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông
lâm – Đại học Thái nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Lê Văn Thơ

là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê,
phòng Tài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, phường
của thị xã Hồng Lĩnh, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và
tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Hải Đông


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2

2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý và sử dụng đất của các tổ chức .......................... 4
1.1.1. Khái quát về đất đai................................................................................. 4
1.1.2. Khái quát về quỹ đất của tổ chức sử dụng đất ........................................ 5
1.1.3. Phân loại các tổ chức sử dụng đất, quản lý đất ....................................... 6
1.1.4. Khái niệm tổ chức kinh tế ....................................................................... 7
1.1.5. Quản lý và sử dụng đất đai ...................................................................... 7
1.1.6. Tầm quan trọng của quản lý đất đai đối với các tổ chức ........................ 9
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 10
1.2.1. Giai đoạn trước Luật Đất đai 2003 ....................................................... 10
1.2.2. Giai đoạn sau Luật Đất đai 2003 ........................................................... 10
1.2.2. Giai đoạn sau Luật Đất đai 2013 ........................................................... 12
1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của
các tổ chức tại một số nước trên Thế giới ....................................................... 12
1.3.1. Thụy Điển.............................................................................................. 12
1.3.2. Tại Ôxtrâylia ......................................................................................... 14
1.3.3. Hàn Quốc............................................................................................... 16


iv
1.3.4. Trung Quốc ........................................................................................... 18
1.3.5. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm quản lý, sử dụng đất của các nước
trên thế giới ..................................................................................................... 19
1.4. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam ................. 20
1.4.1. Tình hình chung .................................................................................... 20

1.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại một số địa phương 23
1.4.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại tỉnh Hà Tĩnh ....................... 25
1.5. Những nhận xét rút ra từ những nghiên cứu tổng quan ........................... 25
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh .......................... 27
2.2.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai đoạn 2013 - 2016 ....27
2.2.3. Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai
đoạn 2013 – 2016 ............................................................................................ 27
2.2.4. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với các tổ chức kinh
tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh. ........ 28
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 28
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu ................................................. 28
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu, thống kê và so sánh ................................... 29
2.3.3. Phương pháp đánh giá ........................................................................... 29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh ............................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 32
3.1.3. Đánh giá chung ..................................................................................... 34
3.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai ............................. 35
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2013-2016 .................................... 35
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ......................................................... 39
3.3. Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn
2013 – 2016 ..................................................................................................... 42

v
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế năm 2016 ..................................................................................................... 42
3.3.2. Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế thực hiện các
dự án đầu tư trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2013 - 2016 ................ 45
3.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2013 - 2016 ......................... 47
3.3.4. Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2013 - 2016.. 49
3.3.5. Những tồn tại, hạn chế trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế và các nguyên nhân hình thành ................................................................... 57
3.4. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với các tổ chức kinh tế
được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh. ................ 59
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ........................................................ 59
3.4.2. Giải pháp về quy hoạch ......................................................................... 60
3.4.3. Giải pháp về kinh tế .............................................................................. 61
3.4.4. Giải pháp về khoa học công nghệ ......................................................... 62
3.4.5. Các giải pháp khác ................................................................................ 62
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 64
1. Kết luận ....................................................................................................... 64
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

: Bộ Tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CN

: Công nghiệp

CNH

: Công nghiệp hoá

CP

: Cổ phần

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GTSX

: Giá trị sản xuất

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

HTX

: Hợp tác xã

MTV

: Một thành viên

NĐ - CP

: Nghị định – Chính phủ

QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý Nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TCKT

: Tổ chức kinh tế

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

UBND

: Ủy ban nhân dân

vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Hồng Lĩnh năm 2016 ...............40
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2013 - 2016 ................................41
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức đang quản lý và sử dụng
theo mục đích năm 2016 .................................................................43
Bảng 3.4. Số lượng các tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế ............44
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả giao đất, thuê đất của các tổ chức kinh tế giai
đoạn 2013 – 2016 ............................................................................46
Bảng 3.6. Phân loại các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất giai đoạn
2013 - 2016 .....................................................................................47
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức kinh tế giai đoạn 2013 - 2016 ......................................48
Bảng 3.8. Danh sách các tổ chức kinh tế chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giai đoạn 2013 - 2016 .......................................49
Bảng 3.9. Danh sách các tổ chức kinh tế sử dụng không đúng mục đích
giai đoạn 2013 - 2016 .....................................................................51
Bảng 3.10. Danh sách các tổ chức kinh tế cho thuê lại, cho mượn đất trái
pháp luật giai đoạn 2013 – 2016 .....................................................52
Bảng 3.11. Danh sách các tổ chức kinh tế chưa đưa đất vào sử dụng giai
đoạn 2013 – 2016 ............................................................................54


viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thị xã Hồng Lĩnh .......................................................... 30


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá và có hạn, mọi hoạt động của con người
đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Việc khai thác, quản lý, sử
dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà
còn đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương
Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển
nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế
giới (WTO), chính phủ đã chỉ rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần được triển
khai thực hiện, trong đó đối với lĩnh vực thị trường đất đai và bất động sản thì
công việc cần được triển khai thực hiện ngay từ năm 2007 là tổng kiểm kê
quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức
kinh tế - chính trị xã hội. Ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ
đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản
lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất [7]. Đây là
việc làm quan trọng trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai
nói chung và diện tích đất đã giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh được thành lập vào ngày 03 tháng 02
năm 1992, gồm 6 đơn vị hành chính cấp phường, xã (gồm 5 phường, 1 xã).
Trong những năm qua dưới sự chỉ đạo của Ban chấp hành Đảng bộ Thị xã,
HĐND và UBND Thị xã, được sự giúp đỡ của các ban ngành cấp tỉnh cùng với
sự phấn đấu nổ lực của thị xã Hồng Lĩnh đã đạt được những kết quả quan trọng
trên tất cả các lĩnh vực đó là: Nền kinh tế của Thị xã liên tục tăng trưởng khá,
đúng định hướng, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được phát huy tác dụng nhất
là trường học, giao thông, thuỷ lợi, điện, trạm y tế, trụ sở làm việc... tạo tiền đề
thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ không ngừng


2
phát triển, đến nay đã có gần 200 doanh nghiệp với nhiều loại hình khác nhau

kinh doanh đa dạng trên các lĩnh vực, hầu hết các doanh nghiệp khi mới thành
lập đều có liên quan đến việc giao đất, thuê đất để phát triển sản xuất.
Trên thực tế hiện nay việc vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử
dụng còn diễn ra nhiều đặc biệt là của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao
đất cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Hiện tượng sử dụng đất sai
mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật,
đất để hoang hóa không sử dụng, tình trạng chậm triển khai dự án chưa được
ngăn chặn kịp thời, vẫn còn xảy ra. Vì vậy, việc phải đánh giá được hiệu quả
sử dụng đất phi nông nghiệp nói chung và việc quản lý, sử dụng đất các tổ chức
kinh tế nói riêng phục vụ mục đích sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý bảo đảm thúc
đẩy kinh tế phát triển là việc làm hết sức cần thiết.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá tình hình quản lý, sử dụng dất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị
xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2013 - 2016”. nhằm góp phần nâng
cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của Nhà nước.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thị
xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2013 - 2016 để làm rõ những ưu điểm và tồn tại. Trên
cơ sở đó đề xuất các giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã
giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2013 - 2016.
- Đề xuất các giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã
giao, đã cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh.


3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận và cơ sở khoa học về
các quy định liên quan đến công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong
quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế đang sử dụng nói
riêng tại thị xã Hồng Lĩnh.
- Đây là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản lý và sử dụng đất,
đồng thời góp phần nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, thực hiện
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thị xã trong thời gian tới


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý và sử dụng đất của các tổ chức
1.1.1. Khái quát về đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên Trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với
loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản của nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có
đất đai thì thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không tiến
hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến
ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai
biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một
quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa

bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh và quốc phòng.Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,
xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” [11].
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
để phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại Điều 53 Chương
III Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư,
quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [14].


5
Có thể thấy việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích,
hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối
đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã
hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức
là có tham gia vào giao lưu dân sự)... Đồng thời, đất đai còn được coi là một
tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác
động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa
mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về
thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình
sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã
được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [18].
1.1.2. Khái quát về quỹ đất của tổ chức sử dụng đất

Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng.
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
Quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân
theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) [2].


6
Theo Luật đất đai năm 2013 [13] thì một số khái niệm liên quan đến
các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
1.1.3. Phân loại các tổ chức sử dụng đất, quản lý đất
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) [3] thì các tổ chức sử dụng
đất bao gồm:
- Tổ chức trong nước gồm: (i) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp
và các hợp tác xã; (ii) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước
(kể cả Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội;
đơn vị quốc phòng, an ninh; (iii) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị
sự nghiệp do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ


7
công theo quy định của pháp luật; (iv) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của
Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế).
- Tổ chức nước ngoài gồm: (i) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên
doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp
nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư; (ii) Tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan
lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ.
1.1.4. Khái niệm tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế: Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và

tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [13].
Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, “tổ chức kinh tế là tổ chức được
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh
nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt
động đầu tư kinh doanh. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức
kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông” (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2014) [15].
1.1.5. Quản lý và sử dụng đất đai
Quản lý đất đai là quá trình lưu trữ và cập nhật những thông tin về sở
hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất. Đó là quá
trình đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác
lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các
tranh chấp liên quan đến đất đai. Quản lý đất đai còn được định nghĩa là quá


8
trình phát triển và thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử
dụng đất và quản lý các tổ chức quản lý đất đai, liên quan đến việc xây dựng
cơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và
giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất
đai đạt hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản lý đất đai là một khái niệm đa nghĩa. Theo nghĩa rộng, quản lý
đất đai bao hàm cả việc bảo vệ lẫn việc kiểm soát sử dụng đất đai sao cho đất
đai phục vụ con người tốt nhất trong hiện tại và tương lai. Theo nghĩa này,
quản lý đất đai bao gồm nhiều việc như bảo vệ lãnh thổ chủ quyền quốc gia,
chống lại mọi sự xâm phạm; kiểm kê, đo vẽ, lập bản đồ địa chính; phân bổ đất
đai cho các ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau; sử dụng bền vững; tổ chức
không gian trên đất một cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, phù hợp với phong tục, tập quán từng vùng, miền; khuyến khích

đầu tư vào đất và bảo vệ đất… Quản lý đất đai theo nghĩa hẹp là công việc
của ngành quản lý đất đai trong phân hệ quản lý Nhà nước. Theo nghĩa này,
quản lý đất đai là quá trình thu thập, điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về
thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất;
lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất
cũng như các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản và
giao dịch có tính thị trường về đất đai (thế chấp đất, chuyển đổi đất…)
(Nguyễn Đình Bồng và cs, 2012) [5].
Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật
được sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát
triển. Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho
mục đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. Trước đây quản lý sử dụng đất tập
trung chủ yếu vào đất nông nghiệp. Ngày nay, quản lý đất đai còn phải đối
mặt với các vấn đề về công nghiệp hóa, đô thị hóa, bảo tồn, khai khoáng …
(dẫn theo Bùi Tuấn Anh, 2015) [1].


9
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý,
có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa
nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội
theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Ngày nay, quản lý sử dụng đất trên
thế giới được quán triệt thực hiện theo quan điểm phát triển bền vững. Xóa bỏ
nghèo khó, thay đổi các mẫu hình sản xuất và tiêu thụ, bảo vệ và quản lý tài
nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh tế, xã hội là những mục đích có
tính bao quát và là những yêu cầu thiết yếu để phát triển bền vững (Đỗ Hậu và
Nguyễn Đình Bồng, 2012) [9].
1.1.6. Tầm quan trọng của quản lý đất đai đối với các tổ chức
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên

của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát
triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu
của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Vì vậy để sử dụng đất
có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp
bách và cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều
kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt
khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các
nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát
triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng
tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong
những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước
nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.


10
1.2. Cơ sở pháp lý
Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế luôn được
Đảng và Nhà nước quan tâm thể hiện bằng hệ thống các chính sách trong
từng thời kỳ của đất nước. Có thể liệt kê một số chính sách theo từng giai
đoạn như sau:
1.2.1. Giai đoạn trước Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích
lợi nhuận [11]. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: Tổ chức kinh
tế trong nước; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án
xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng.
1.2.2. Giai đoạn sau Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như
sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả
tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền
sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định
07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất [12], trong
đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được
giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm
nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công
trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có
mục tiêu lợi nhuận. Một số văn bản hướng dẫn trong giai đoạn này như sau:


11
- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 182/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính

phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công
ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ về quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTCBTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Liên bộ Tài chính - Tài nguyên và
Môi trường, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính Phủ.
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về kiểm kê quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất.


12
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ qui định bổ sung về qui hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về
việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức
được nhà nước giao đất cho thuê đất.
1.2.2. Giai đoạn sau Luật Đất đai 2013
Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và
giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế được quy định tại Chương
V, từ Điều 52 – Điều 60 của Luật Đất đai năm 2013 [13]. Các văn bản hướng
dẫn trong giai đoạn này cụ thể như sau:
- Nghị định 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Thủ tướng Chính
phủ về thi hành Luật đất đai 2013.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Chính phủ về hướng
dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
- Thông tư 30/2014/BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài Nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, thu
hồi đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử dụng
đất của các tổ chức tại một số nước trên Thế giới
1.3.1. Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và
Phần Lan ở phía Đông Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Öresund ở phía Nam,
phần biên giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat. Thụy Điển có diện


13
tích tự nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với
dân số khoảng 9,4 triệu người. Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21
người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có
khoảng 85% dân số sống ở thành thị.
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử
dụng đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực
hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân.
Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện (Lê Gia Chinh
và cs, 2014) [8].
Pháp luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa
trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát
chung của xã hội. Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của
Thụy Điển gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất
động sản tư nhân bao gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động

sản, quy định việc mua bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền
thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch
sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký
(Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014) [6].
Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất
là việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy
Điển. Điều này có nghĩa là phát triển đô thị không thể diễn ra mà không có kế
hoạch đô thị được phê duyệt. Một chủ sở hữu đất không có quyền lập một kế
hoạch như vậy mà không có sự đồng ý của chính quyền thành phố. Nếu chủ
đất muốn phát triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển
theo chính quyền thành phố quy định thì chủ đất không có quyền được bồi
thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch. Một chủ
đất có quyền phát triển tài sản của mình như đầu tư vào cải tạo miễn là tiếp
tục sử dụng đất hiện có. Nếu một số quy định trong quy hoạch hoặc quy định


14
về sử dụng đất khác buộc các chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra của họ
hoặc phải trả lại đất thì chủ đất có quyền được bồi thường cho những thiệt hại
liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra. Giá trị liên quan đến việc thay
đổi mục đích sử dụng đất sẽ không được bồi thường. Thay đổi mục đích sử
dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định quy hoạch hoặc giấy
phép xây dựng. Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu đất không có
quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối thay đổi mục
đích sử dụng (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014) [6].
Hệ thống quản lý đất đai của Thụy Điển bao hàm trách nhiệm của cơ
quan Đo đạc bản đồ, cơ quan Đăng ký đất đai và cơ quan Địa chính
(Lantmateriet). Cơ quan Đăng ký có nhiệm vụ nạp các thông tin vào hệ thống;
cơ quan Địa chính (đo đạc) có nhiệm vụ xác định ranh giới, chia tách, đo đạc,
xác định tính pháp lí của thửa đất, chủ sở hữu; cơ quan Thông tin (nằm tại

Gavle) có nhiệm vụ cung cấp thông tin đất đai cho người sử dụng. Quản lý
hành chính đất đai của Thụy Điển được thực hiện theo 3 cấp gồm: cấp Trung
ương; cấp vùng (có 21 bang, giống như tỉnh); cấp quản lý hành chính địa
phương (có 290 đơn vị cấp huyện (hạt), mỗi hạt đều có một văn phòng địa
chính) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011) [17].
1.3.2. Tại Ôxtrâylia
Liên bang Ôxtrâylia (Commonwealth of Australia) là một quốc gia nằm
ở Nam bán cầu với diện tích tự nhiên là 7.692.024 km2 (đứng thứ sáu trên thế
giới). Ôxtrâylia là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước
lớn nhất trong khu vực châu Ôxtrâylia - châu Á - châu Đại Dương. Ôxtrâylia
có sáu tiểu bang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục. Ngoài ra, còn có
một vài lãnh thổ phụ khác nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang. Pháp
luật đất đai của Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh
(theo Luật Chung).


15
Chính quyền liên bang Ôxtrâylia phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai cho
chính quyền các bang. Hệ thống quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là của các
bang NSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được những thành tựu góp phần
để Ôxtrâylia được ghi nhận là một trong những quốc gia đi đầu trên thế giới
về công tác quản lý đất đai và khả năng cung cấp các dịch vụ có liên quan đến
đất đai cho xã hội. Công tác đăng ký đất, lập bản đồ địa chính đã được hoàn
thiện từ rất sớm, vì vậy rất thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệ thông tin
để xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu địa chính số, từ đó làm nền tảng cho
việc hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai tại từng
bang. Vì vậy, ngày nay, việc cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai và
bất động sản, như các giao dịch về quyền sở hữu, định giá, tính thuế, quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển nói chung và sử dụng thông tin cho
các ngành và lĩnh vực có liên quan đã trở thành một bộ phận không thể thiếu

về lớp thông tin cơ bản cho công tác quản lý nhà nước cũng như cung cấp
dịch vụ, tiện ích cho xã hội (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010) [16].
Liên bang Ôxtrâylia thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai
trên cơ sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi
quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng
Bang. Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang
thành lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng
kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công
ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các
công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là
việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu.
Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có
nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất
đai, Liên bang Ôxtrâylia có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng