NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING CHUNG CƯ TDHTRƯỜNG THỌ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
**********

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING CHUNG
CƯ TDH-TRƯỜNG THỌ CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 06/2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
**********

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING CHUNG
CƯ TDH-TRƯỜNG THỌ CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC

Ngành: Quản Trị Kinh Doanh Thương Mại

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Người hướng dẫn: MBA.NGUYỄN ANH NGỌC

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 06/2012


Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh tế, trường Đại
học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “Nghiên cứu chiến lược
Marketing chung cư TDH – Trường Thọ của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà
Thủ Đức” do Nguyễn Thị Thanh Loan, sinh viên khóa 34, ngành Quản Trị Kinh
Doanh

Thương

Mại,

đã

bảo

vệ

thành

công

trước

hội

đồng

ngày____________________.

NGUYỄN ANH NGỌC
Người hướng dẫn,

Ngày

tháng

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo

Ngày

tháng

năm

năm

Thư ký hội đồng chấm báo cáo

Ngày

tháng

năm

vào

LỜI CẢM TẠ
Để hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này, trước hết con xin bày tỏ lòng biết ơn
sâu sắc đến Cha, Mẹ, Chị em trong gia đình đã nuôi nấng, dạy dỗ và ủng hộ để con có
được như ngày hôm nay.
Em xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô giáo, đặc biệt là Quý thầy cô Khoa
Kinh Tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh đã tận tâm truyền đạt những
kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt quá trình học tập tại trường. Đó
sẽ là hành trang vững chắc cho em bước vào đời.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Nguyễn Anh Ngọc, người đã
tận tình giảng dạy, chỉ bảo và hướng dẫn cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Quý lãnh đạo công ty Cổ phần phát triển nhà
Thủ Đức, cùng tất cả các cô chú, anh chị tại các phòng ban công ty đã tận tình giúp đỡ
tôi trong suốt thời gian thực tập tại công ty.
Tôi xin cảm ơn tất cả bạn bè, những người luôn bên cạnh giúp đỡ khi tôi gặp
khó khăn, cũng như đóng góp những ý kiến quý báu để tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn tất cả mọi người, những người đã động viên, giúp đỡ
tôi hay thậm chí cho tôi những bài học để từ đó giúp tôi trưởng thành hơn trong cuộc
sống.
Tôi luôn ghi nhận những giá trị cao quý đó bằng lòng biết ơn vô hạn và kính
chúc mọi người được nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 06 năm 2012
Sinh viên

Nguyễn Thị Thanh Loan


NỘI DUNG TÓM TẮT
NGUYỄN THỊ THANH LOAN. Tháng 05 năm 2012. “Nghiên Cứu Chiến

Lược Marketing chung cư TDH – Trường Thọ của Công Ty Cổ Phần Phát Triển
Nhà Thủ Đức”.
NGUYEN THI THANH LOAN. May 2012. “Researching The Marketing
Strategies of TDH – Truong Tho Apartment of Thu Duc Housing Development
Corporation”.
Mục đích của khóa luận là nghiên cứu chiến lược Marketing chung cư TDH –
Trường Thọ của Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức bao gồm chiến lược sản
phẩm, giá cả, phân phối, xúc tiến thương mại, con người, quy trình và bằng chứng vật
thể. Qua việc phân tích, ta có thể thấy được những khó khăn và thuận lợi của Công ty.
Trên cơ sở đó đề ra một số giải pháp nhằm đẩy mạnh hiệu quả hoạt động Marketing.
Khóa luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu như:
- Thu thập số liệu từ sổ sách và báo cáo về hoạt động Marketing của Công ty
qua ba năm 2010 - 2011 (số liệu thứ cấp).
- Sử dụng phương pháp so sánh chênh lệch giữa các năm và các chỉ tiêu kinh tế
để phân tích, từ đó tìm ra xu hướng phát triển nhằm đề ra giải pháp thích hợp.
- Tham khảo sách báo, tạp chí, Internet và luận văn tốt nghiệp khóa trước.
Qua khóa luận có thể thấy là Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức đã và
đang nỗ lực không ngừng để đáp ứng tối đa nhu cầu mua sắm căn hộ của người tiêu
dùng thành phố. Chiến lược Marketing thực hiện tại TDH – Trường Thọ là khá tốt và
mang lại hiệu quả cao. Tuy nhiên, cũng còn một số hạn chế trong hoạt động Marketing
và khóa luận cũng đã đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện hơn nữa hoạt động này
dưới góc độ một sinh viên thực tập.


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

viii 

DANH MỤC CÁC BẢNG

ix 

DANH MỤC CÁC HÌNH

x 

CHƯƠNG 1

1 

MỞ ĐẦU

1 

1.1.Lý do chọn đề tài

1 

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

2 

1.3. Phạm vi nghiên cứu.

2 

1.4. Cấu trúc khóa luận:

2 

CHƯƠNG 2

4 

TỔNG QUAN

4 

2.1. Tổng quan về thị trường bất động sản TP HCM

4 

2.1.1. Thị trường BDS TP.HCM các năm gần đây

4 

2.1.2. Đặc thù thị trường BĐS của TP.HCM

5 

2.1.3. Quy luật phát triển tại TP.HCM

7 

2.2. Điều kiện địa lý và nhân khẩu

12 

2.2.1 Vị trí địa lý

12 

2.2.2 Dân số

12 

2.3 Tình hình kinh tế xã hội của thành phố

13 

2.3.1 Tình hình kinh tế năm 2011

13 

2.3.2. Dự báo phát triển bất động sản của TP.HCM năm 2012

15 

2.4. Tổng quan về công ty Cổ phần phát triển nhà Thủ Đức

16 

2.4.1. Giới thiệu khái quát về công ty

16 

2.4.2. Ngành nghề kinh doanh

17 

2.4.3. Quá trình thành lập và bộ máy tổ chức

17 

2.4.4. Tầm nhìn và sứ mệnh

18 

2.5. Tổng quan khu vực xung quanh dự án chung cư Trường Thọ
2.5.1. Đặc điểm khu đất và bản đồ vị trí tổng thể
v

19 
19 


2.5.2. Tiếp cận giao thông

19 

2.5.3. Tiện ích lân cận

19 

CHƯƠNG 3

21 

CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

21 

3.1. Cơ sở lí luận

21 

3.1.1. Sự ra đời của Marketing

21 

3.1.2. Định nghĩa, vai trò, chức năng của Marketing

22 

3.1.3. Marketing truyền thống và Marketing hiện đại

24 

3.1.4. Marketing – mix

25 

3.1.5. Các nhân tố quyết định thành công của một dự án bất động sản

25 

3.1.6. Các công cụ xây dựng chiến lược

27 

3.2. Phương pháp nghiên cứu

31 

3.2.1. Phương pháp nghiên cứu tại bàn

31 

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu hiện trường

31 

CHƯƠNG 4

32 

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

32 

4.1. Mục tiêu Marketing của công ty cho sản phẩm TDH- Trường Thọ

32 

4.2. Phân tích thị trường mục tiêu

33 

4.3. Mô tả dự án chung cư TDH- Trường Thọ

34 

4.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động Marketing của TDH- Trường Thọ

38 

4.4.1 Môi trường vĩ mô bên ngoài

38 

4.4.2. Môi trường cạnh tranh

41 

4.4.3. Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài

48 

4.4.4.Môi trường bên trong

49 

4.4.5. Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong

53 

4.5. Các hoạt động marketing của TDH – Trường Thọ

54 

4.5.1 Chiến lược sản phẩm

55 

4.5.2 Chiến lược giá

59 

4.5.3 Chiến lược phân phối

61 

4.5.4 Chiến lược xúc tiến

63 

4.5.5. Hoạt động PR

67 
vi


4.5.6. Con người

68 

4.5.7. Quy trình

70 

4.5.8. Bằng chứng vật thể

72 

4.7. Một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động Marketing

76 

4.7.1. Giải pháp nghiên cứu thị trường

76 

4.7.2. Giải pháp về con người

76 

4.7.3. Giải pháp hoàn thiện chiến lược sản phẩm

77 

4.7.4. Giải pháp hoàn thiện chiến lược giá

77 

4.7.5. Giải pháp về xúc tiến thương mại

78 

CHƯƠNG 5

80 

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

80 

5.1. Kết luận

80 

5.2. Kiến nghị

80 

5.2.1. Kiến nghị đối với ban lãnh đạo công ty

80 

5.2.2. Kiến nghị đối với Nhà Nước

81 

TÀI LIỆU THAM KHẢO

82 

PHỤ LỤC

 

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TP.HCM

Thành Phố Hồ Chí Minh

BĐS

Bất động sản

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

CB – CNV

Cán bộ công nhân viên

HĐMB

Hợp đồng mua bán

HĐ

Hợp đồng

NV

Nhân viên

ĐKKD

Đăng ký kinh doanh

PTTT

Phương tiện truyền thông

KH

Khách hàng

TDTT

Thể dục thể thao

UBND

Ủy ban nhân dân

NTD

Người tiêu dùng

DN

Doanh nghiệp

ĐVT

Đơn vị tính

Ma trận IFE

Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong
Internal Factor Evaluation Matrix

Ma trận EFE

Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài
External Factor Evaluation Matrix

Ma trận SWOT

Ma trận điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, đe dọa
Strenghts - Weaknesses, Opportunities - Threats Matrix

viii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Ma Trận SWOT

28 

Bảng 3.2. Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Trong (IFE)

29 

Bảng 3.3. Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Ngoài (EFE)

30 

Bảng 4.1. Các Đợt Chào Bán Căn Hộ TDH – Trường Thọ

32 

Bảng 4.2. Tỷ Lệ Phần Trăm Theo Sức Mua Của Từng Nhóm Đối Tượng

34 

Bảng 4.3. Danh Sách Và Sức Mua Của Khách Hàng

45 

Bảng 4.4. Trích Lược Báo Cáo Tài Chính Hợp Nhất Năm 2011

47 

Bảng 4.5. Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Ngoài

49 

Bảng 4.6. Bảng Thống Kê Tổng Hợp Tình Hình Nhân Sự Thuduc House

49 

Bảng 4.7. Bảng Danh Sách Thành Viên Hội Đồng Quản Trị Thuduc House

51 

Bảng 4.8. Bảng Danh Sách Thành Viên Ban Giám Đốc Của Thuduc House

52 

Bảng 4.9. Bảng Danh Sách Thành Viên Ban Kiểm Soát Của Thuduc House

52 

Bảng 4.10. Bảng Tóm Tắt Cân Đối Kế Toán Hợp Nhất Ngày 31/12/2011

53 

Bảng 4.11. Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Trong Của TDH – Trường Thọ

54 

Bảng 4.12. Các Loại Chi Phí Sinh Hoạt Tại Chung Cư

58 

Bảng 4.13. Đánh Giá Của KH Về Giá Của TDH – Trường Thọ So Với Các Đối Thủ
60 
Bảng 4.14. Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Qua Các Kênh Phân Phối

62 

Bảng 4.15. Thống Kê Thông Tin Giúp Khách Hàng Nhận Biết TDH – Trường Thọ64 
Bảng 4.16. Thống Kê Các Hình Thức Khuyến Mãi Được Khách Hàng Ưa Thích

66 

Bảng 4.17. Tình Hình Biến Động Về Số Lượng Nhân Sự

69 

Bảng 4.18. Tình Hình Biến Động Về Trình Độ Nhân Sự

69 

Bảng 4.19. Lịch Trình Thanh Toán Đối Với Khách Hàng Chưa Có Nhu Cầu Nhận Nhà
71 
Bảng 4.20. Lịch Trình Thanh Toán Đối Với Khách Hàng Nhận Nhà Ngay

72 

Bảng 4.21. Những Danh Hiệu Uy Tín Mà Công Ty Đã Đạt Được

74 

Bảng 4.22. Ma Trận SWOT của TDH – Trường Thọ

75 

Bảng 4.23. Chi Phí Phủ Xanh Dự Án

77 

ix


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Chỉ số CPI Cả Nước Qua Các Tháng Năm 2011 và 3 Tháng Đầu Năm 20126 
Hình 2.2. Giá Chào Bán và Nguồn Cung Căn Hộ Năm 2011

7 

Hình 2.3. Giá Thuê Mặt Bằng Bán Lẻ

8 

Hình 2.4. Nguồn Cung Dự Án Đất Nền Quý 3/2011 tại Các Quận TP.HCM

9 

Hình 2.5. Giá Đất Nền Khu Vực Thành Phố Hồ Chí Minh

10 

Hình 2.6. Nguồn Cung Văn Phòng Cho Thuê tại TP.HCM 3 Quý Đầu Năm 2011

11 

Hình 2.7. Bảng Giá Chào Thuê Theo Hạng tại TP.HCM

11 

Hình 2.8. Dự Báo Dân Số TPHCM Qua Các Năm 1950 - 2100

13 

Hình 2.9. Lạm Phát Kinh Tế Việt Nam 2011

14 

Hình 2.10. Tăng Trưởng GDP Việt Nam Năm 2011

14 

Hình 2.11. CPI và Lãi Suất

15 

Hình 2.12. Nguồn Cung Căn Hộ trong Tương Lai

16 

Hình 2.13. Sơ Đồ Bộ Máy Tổ Chức của Thuduc House

18 

Hình 4.1. Phân Khúc Thị Trường

33 

Hình 4.2. Vị Trí Chung Cư TDH – Trường Thọ

35 

Hình 4.3. Sơ Đồ Mặt Bằng Tổng Thể Toàn Khu Chung Cư TDH-Trường Thọ

37 

Hình 4.4. Cơ Cấu Nguồn Vốn Thuduc House Năm 2011

47 

Hình 4.5. Hình Ảnh Chung Cư TDH – Trường Thọ

55 

Hình 4.6. Căn Hộ Loại B2a của Chung Cư TDH – Trường Thọ

57 

Hình 4.7. Biểu Đồ Đánh Giá của KH Về Giá của TDH – Trường Thọ So Với Các Đối
Thủ

60 

Hình 4.8. Sơ Đồ Hệ Thống Phân Phối của Sản Phẩm TDH – Trường Thọ

61 

Hình 4.9. Biểu Đồ Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Qua Các Kênh Phân Phối

62 

Hình 4.10. Biểu Đồ Kênh Thông Tin Giúp Khách Hàng Tiếp Cận TDH – Trường Thọ
65 
Hình 4.11. Biểu Đồ Các Hình Thức Khuyến Mãi Được Ưa Thích

66 

Hình 4.12. Hình ảnh về Cơ Sở Vật Chất của Thuduc House

73 

x


CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU

1.1. Lý do chọn đề tài
Năm 2011 vừa qua là một năm khó khăn cho thị trường bất động sản Việt Nam
với hàng loạt những “cơn bão” về lãi suất quá cao, lạm phát 2 con số, thanh khoản
trong ngành bất động sản và chứng khoán ngày càng giảm sút, sản phẩm tồn đọng…
Doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại trong tình hình thị trường biến động không
ngừng như trên thật không phải dễ. Theo Tổng cục Thống kê ngày 28/4/2012 công bố
kết quả điều tra thực trạng khó khăn của doanh nghiệp hiện nay, trong số hơn 10.000
doanh nghiệp được điều tra có 8,4% phá sản và giải thể, trong đó đã hoàn thành thủ
tục là 4,1%. Phần lớn các doanh nghiệp phá sản là do kinh doanh thua lỗ và không tiêu
thụ được sản phẩm.
Từ số liệu thống kê trên cho thấy muốn tồn tại và phát triển trong môi trường
kinh doanh khắc nghiệt hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản phải có chiến lược
phù hợp với tình hình thực tiễn. Thị trường là vấn đề quan trọng và có ý nghĩa quyết

định sự sống còn đối với mỗi doanh nghiệp mà Marketing là làm việc với thị trường.
Đặc biệt, trong ngành bất động sản marketing đóng vai trò vô cùng quan trọng, đây là
một công cụ có tính chất nghiệp vụ và kỹ thuật để dự báo nhu cầu của thị trường, thâm
nhập thị trường và góp phần quan trọng trong việc mang lại doanh số cho doanh
nghiệp từ các sản phẩm bất động sản.
Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức là công ty đầu tư xây dựng và kinh
doanh bất động sản ra đời năm 1990, hiện đang hoạt động chủ yếu trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Từ khi thành lập đến nay công ty đã có những
bước chuyển mình đáng kể, từ một doanh nghiệp không tên tuổi trên thị trường đến
nay công ty đã là 1 trong top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam. Mặc dù là một
doanh nghiệp lớn trên thị trường, song công ty cũng gặp một số khó khăn nhất định
1


trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là ở phân khúc sản phẩm căn hộ chung cư khi mà
các đối thủ cạnh tranh ngày một tăng trong phân khúc này. Để cạnh tranh và giữ vững
doanh số đòi hỏi công ty phải xây dựng một chiến lược marketing hợp lý sao cho tận
dụng được những thế mạnh của mình, khai thác sức mạnh của toàn công ty và tận
dụng những cơ hội cũng như né tránh những rủi ro do môi trường mang lại, từ đó công
ty có thể vững bước tiến tới mục tiêu đã đặt ra.
Được sự khuyến khích của Ban lãnh đạo Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ
Đức, giáo viên hướng dẫn, tôi chọn đề tài “Nghiên cứu chiến lược marketing chung cư
TDH – Trường Thọ của công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức” cho khóa luận tốt
nghiệp của mình với mong muốn có thể vận dụng những kiến thức đã học vào thực
tiễn, đồng thời đề tài cũng đề xuất một số chiến lược làm cơ sở tham khảo cho Ban
lãnh đạo công ty trong thời gian tới.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích vị thế của công ty trên thị trường và các chiến lược marketing mà
công ty đã áp dụng chung cư TDH – Trường Thọ nhằm phát hiện những điểm mạnh,
điểm yếu, cũng như cơ hội, thách thức. Từ đó đề ra các chiến lược marketing thích

hợp, hiệu quả và các giải pháp để thực hiện chiến lược marketing TDH – Trường Thọ,
giúp TDH – Trường Thọ đạt được doanh số như kế hoạch, đồng thời tăng cường vị thế
thương hiệu của công ty trên thị trường bất động sản ngày càng khó khăn như hiện
nay.
1.3. Phạm vi nghiên cứu.
 Thời gian nghiên cứu: Từ 03/02/2012 đến 05/05/2012.
 Không gian nghiên cứu: Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, địa chỉ Số
13-15 -17 Trương Định, Phường 6, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
 Đối tượng nghiên cứu: Chiến lược marketing của công ty Cổ phần phát triển
nhà Thủ Đức đối với chung cư TDH – Trường Thọ.
1.4. Cấu trúc khóa luận:
Gồm 5 chương
Chương 1: Mở đầu
Chương này nêu lên các vấn đề: Lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm
vi nghiên cứu (thời gian, địa bàn và đối tượng nghiên cứu), cấu trúc của khóa luận.
2


Chương 2: Tổng quan
Chương này bao gồm phần tổng quan về tài liệu nghiên cứu, tổng quan thị
trường nghiên cứu, tổng quan về công ty nghiên cứu bao gồm việc giới thiệu chung về
công ty, lịch sử hình thành và phát triển của công ty, tầm nhìn, sứ mệnh và tổng quan
về chung cư TDH – Trường Thọ.
Chương 3: Cơ sơ lý luận và phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu bao gồm những lý thuyết có liên quan đến đề tài: các khái
niệm cơ bản về chiến lược marketing, quản trị chiến lược marketing, quy trình xây
dựng chiến lược marketing, các công cụ cần thiết để phân tích và lựa chọn chiến lược.
Các phương pháp nghiên cứu của đề tài cũng được trình bày trong chương này.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương này trình bày kết quả nghiên cứu được bao gồm: Phân tích môi trường

bên trong, phân tích môi trường bên ngoài và các hoạt động marketing của công ty cho
sản phẩm TDH – Trường Thọ, từ đó làm căn cứ để đề ra các mục tiêu chiến lược, sử
dụng các công cụ như: Ma trận SWOT, ma trận các yếu tố bên ngoài, ma trận các yếu
tố bên trong để lựa chọn các chiến lược đề xuất. Các giải pháp cũng được đề xuất để
thực hiện các chiến lược được lựa chọn nhằm hỗ trợ cho chiến lược đã đề ra.

3


CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN

2.1. Tổng quan về thị trường bất động sản TP HCM
2.1.1. Thị trường BDS TP.HCM các năm gần đây
Cuối năm 2008, thị trường bất động sản ảm đạm, nhà đất rớt giá mạnh, có nơi
xuống đến 30 - 50%, đặc biệt là khu vực phía Nam. Trước bối cảnh đó, đầu năm 2009,
Chính phủ đưa ra gói kích cầu làm ổn định thị trường, giúp thị trường đứng vững. Trên
cơ sở đó, các chủ đầu tư có đủ năng lực trụ lại đã phát triển hình thức mua bán nhà
trên giấy, động viên tiền nhàn rỗi từ dân, từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhờ vậy, thị trường
phát triển ổn định đến năm 2010.
Đến năm 2011 biểu hiện sự lạm phát không khác gì năm 2008. Lãi suất tín dụng
khống chế ở mức 14-16%/năm. Để đạt chỉ tiêu dự trữ, các Ngân hàng phải áp dụng lãi
suất cao hơn mức đó mới thu được tiền. Hiện tại, lãi suất tín dụng ở khoảng 17 - 19%,
thấp hơn mức 20% vào năm 2008. Song, dòng tiền chảy vào bất động sản vẫn chưa có
dấu hiệu ngưng, doanh nghiệp vẫn thiếu vốn. Họ trông chờ vào gói kích cầu của Chính
phủ, tăng chi tiêu làm nền kinh tế nóng hơn sau khi các giải pháp kiềm chế lạm phát
được áp dụng. Tuy nhiên, thời điểm này chưa phải là lúc đưa ra gói kích cầu.
Từ những điểm nói trên, bất động sản năm 2011 còn biểu hiện mặt khó khăn
hơn, thậm chí khó khăn gấp nhiều lần. Ngoài các yếu tố bất lợi như giá vật liệu xây
dựng và USD tăng, thị trường ảm đạm kéo dài, việc huy động vốn từ trong dân cũng

hạn chế do tác động của Nghị định 71.
Xét về mặt lý thuyết có sự chuyển dịch dòng tiền vào bất động sản nhưng thực
tế điều này rất khó xảy ra. Năm 2011, bất động sản không còn là kênh đầu tư hấp dẫn
do nguồn cung nhiều, sức cầu hạn chế và thanh khoản chậm. Trong khi các kênh đầu
tư truyền thống là vàng và USD vẫn được các nhà đầu tư lựa chọn. Trên thực tế, lượng

4


tiền nằm trong hai thị trường này rất lớn và chưa thấy có dòng tiền chảy ngược trở lại.
Đặc biệt gần đây, người dân còn gia tăng gửi tiết kiệm vì lãi suất rất hấp dẫn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, nhiều
doanh nghiệp bất động sản chấp nhận bán lỗ nhưng vẫn không có người mua. Do đó,
“Năm 2011 sẽ là năm khó khăn nhất của thị trường bất động sản, thậm chí gấp nhiều
lần năm 2008”, ông Châu nói.
Theo ông Vũ Đình Ánh - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị
trường giá cả (Bộ Tài chính), thị trường bất động sản sẽ mất khoảng 5 tỷ USD tín dụng
bởi mục tiêu Nhà nước đặt ra giảm tín dụng bất động sản từ 23%/tổng tín dụng xuống
22% vào cuối tháng 6/2011 và còn 16% vào cuối tháng 12/2011. Như vậy trong vòng
2 năm, Ngân hàng Nhà nước sẽ rút khoảng 400.000 tỷ đồng ra khỏi thị trường bất
động sản.
2.1.2. Đặc thù thị trường BĐS của TP.HCM
Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh phát triển một cách nhanh chóng.
Tham gia vào thị trường là các chủ thể: doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài
nước, đóng vai trò là nhà phát triển bất động sản; các ngân hàng và các định chế tài
chính với vai trò là nhà tài trợ vốn hay là kênh truyền dẫn vốn đến các nhà đầu tư bất
động sản; người dân và các doanh nghiệp khác đóng vai trò là người sử dụng cuối
cùng của sản phẩm bất động sản; riêng các cơ quan quản lý nhà nước đóng vai trò là
người tạo lập chính sách và điều tiết thị trường. Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp
bất động sản thì mối quan hệ giữa các chủ thể nêu trên là mối quan hệ tương hỗ, không

thể thiếu, đặc biệt liên quan đến dòng chảy của vốn – tín dụng - sản phẩm, sự phát
triển của doanh nghiệp và thị trường.
Cung thị trường bất động sản TPHCM hiện nay mất cân đối về cơ cấu sản
phẩm, có quá nhiều dự án nhà ở cao cấp đang ế ẩm, trong khi nguồn cung nhà giá rẻ
quá thiếu. Giá nhà đất quá cao so với thu nhập của người dân. Đặc điểm thị trường bất
động sản những năm gần đây có nhiều dự án chung cư cao tầng bị ế ẩm, thiếu đầu ra
với những căn hộ bỏ không, trong khi một số lượng lớn người lao động không có nhà
để ở. Theo kết quả khảo sát thực tế, giá bất động sản nói chung, giá nhà ở nói riêng tại
các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân.
5


Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với thực tế mất cân đối cơ cấu hàng
hóa, hệ thống tài chính đi kèm chưa hoàn thiện thì thị trường này còn phụ thuộc nhiều
vào các động thái chính sách tiền tệ, tín dụng nhất là khi nguồn vốn trung và dài hạn bị
hạn chế.
Chỉ số CPI biến động lớn so với nhiều nước trong khu vực đã gây khó khăn cho
nền kinh tế Việt Nam, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường. Các yếu tố có thể đo
lường được dòng tiền đổ vào bất động sản đó là tiền của nhà đầu tư, tiền vay mượn
ngân hàng, tiền tư nhân hay FDI. Một số ngân hàng trong hệ thống ngân hàng đang có
nhiều khoản nợ xấu, nhiều khi phải tiếp tục cho vay đáo hạn, hy vọng thị trường phục
hồi. Các thị trường tại TP.HCM có tính tương hỗ nhau. Và trong các ngành có ảnh
hưởng đến bất động sản nhất đó là ngành tài chính, các ngân hàng bị suy yếu nên bất
động sản suy yếu.
Hình 2.1. Chỉ số CPI Cả Nước Qua Các Tháng Năm 2011 và 3 Tháng Đầu Năm
2012

Nguồn: Phân tích tổng hợp
Thị trường căn hộ để bán tiếp tục đà giảm giá, việc này đồng nghĩa với việc giá
bất động sản đang tiến về gần hơn nữa giá trị thật của tài sản, cũng là mức giá nằm

trong khả năng chi trả của đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà để ở tại
TP.HCM xấp xỉ khoảng 45.000 căn cho các phân khúc cao cấp, trung bình và thấp.

6


Giá bán ở mức từ 700 – 1.600 USD/ m2 , nhiều căn hộ vẫn chưa được bán ra và chưa
đáp ứng được nhu cầu, mức giá giảm nhưng vẫn chưa hợp lý với người mua.
Cầu thị trường về nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là một tiềm năng rất
lớn, nó được thể hiện từ năm 2010 và cho đến bây giờ, hàng loạt các dự án nhà giá
thấp và trung bình đã được khởi công. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển
hướng đầu tư vào đây. Tại TP.HCM phân khúc nhà ở bình dân vẫn phát triển mạnh với
mức giá nằm trong khoảng từ 500 – 900 USD/ m2 .
2.1.3. Quy luật phát triển tại TP.HCM
a. Thị trường căn hộ
Thị trường căn hộ TP.HCM trong năm 2011 không có phần khả quan hơn năm
2010. Nguồn cung mới ước tính đạt khoảng 11.300 căn hộ được chào bán, tăng 32,9%
so với năm 2010 và chủ yếu là phân khúc trung bình.
Hình 2.2. Giá Chào Bán và Nguồn Cung Căn Hộ Năm 2011

Nguồn: www.cbrevietnam.com
Theo biến động như hình 2.2, ta thấy trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ giảm ở
tất cả các phân khúc so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước thời điểm năm
2008. Thời điểm năm 2007 – 2008 với hàng loạt thông tin hỗ trợ tốt và thị trường bất
động sản đang ở thời kỳ “nóng”, “sốt” thì giá căn hộ cũng như nền đất đã được đẩy lên
đến mức bỏng tay. Khi ấy, những căn hộ dạng bình dân cũng phải ở mức 1.000 –
2.000 USD/ m2, các dự án căn hộ hạng sang có giá tới gần 6.000 USD/m2 hơn gấp đôi
7

so với giá gốc chủ đầu tư bán ra. Giá cao như vậy nhưng khi ấy người mua vẫn rồng
rắn xếp hàng cả mấy giờ đồng hồ hòng chỉ được đăng ký suất…
Lượng căn hộ chào bán trên thị trường đang rất lớn nhưng lượng căn hộ đã
hoàn thành xong có rất ít so với lượng chào bán. Nguyên nhân chủ yếu của vấn đề nay
là do chính sách thắt chặt tín dụng của chính phủ cộng thêm tới thời kỳ đáo hạn vay
ngân hàng đã khiến hàng loạt dự án rơi vào cảnh thiếu vốn trầm trọng, giãn nợ, nhiều
dự án bi đát hơn chủ đầu tư phải chấp nhận chuyển đổi, bán lỗ dự án để tránh phá
sản…
b. Thị trường mặt bằng bán lẻ
Theo số liệu thống kê sơ bộ, TP.HCM hiện có khoảng 679.000 m2 mặt bằng
bán lẻ, bao gồm 96 trung tâm thương mại, khối bán lẻ tập trung chủ yếu tại các quận
trung tâm.
Hình 2.3. Giá Thuê Mặt Bằng Bán Lẻ

Nguồn: Data CafeLand
Qua hình 2.3 tổng quan ta có thể thấy giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM
đang có xu hướng giảm: Quý 4/2010 giá cho thuê ở trung tâm thành phố vào khoảng
từ 60 – 70 USD/m2, khu vực ngoại thành là từ 30 – 40USD/m2 nhưng đến quý 3/2011
thì giá đã giảm ở khu trung tâm thành phố ổn định ở mức 50 - 60 USD/m2 với công
suất thuê đạt hơn 90%. Giá chào thuê ở khu vực ngoài trung tâm trung bình từ 30 - 33
USD/m2 và tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ so với quý trước. Nguyên nhân của tình trạng này là
8


do lạm phát ở Việt Nam đang ở mức rất cao 18%/năm, điều này đã làm giảm nhu cầu
mua sắm của người tiêu dùng dẫn đến nhu cầu thuê mặt bằng của các đơn vị kinh
doanh cũng giảm theo. Và như vậy, sự cạnh tranh trên thị trường sẽ khốc liệt hơn, các
chủ đầu tư phải đua nhau giảm giá để tồn tại.
Theo số liệu của tổng cục Thống kê, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa dịch vụ
ước tính cả năm 2011 tăng 23,5% và lượng khách quốc tế đến Tp.HCM tăng hơn

12,9% so với năm 2010. Điều này cho thấy triển vọng của lĩnh vực bán lẻ và xu hướng
mở rộng mặt bằng kinh doanh khi nền kinh tế ổn định. Đặc biệt khu vực trung tâm
thành phố.
c. Thị trường đất nền
Cùng với sự biến động của thị trường, phân khúc đất nền cũng đang ảm đạm
không kém gì các phân khúc khác.
Hình 2.4. Nguồn Cung Dự Án Đất Nền Quý 3/2011 tại Các Quận TP.HCM

Nguồn: Data CafeLand
Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung tại khu vực phía đông, bao gồm quận 2 và
quận 9, trong khi nguồn cung thứ cấp phân phối chủ yếu ở khu vực phía nam, bao gồm
quận 7 và huyện Nhà Bè. Hai khu vực này cũng cung cấp một lượng lớn nguồn cung
cho phân khúc đất nền.

9


Hình 2.5. Giá Đất Nền Khu Vực Thành Phố Hồ Chí Minh

Nguồn: Data CafeLand
Trên thị trường sơ cấp, giá bán của đất nền quý 3/2011 hầu như không thay đổi
so với Q2/2011. Giá trung bình tại quận 2, huyện Bình Chánh và huyện Nhà Bè tiếp
tục tăng nhẹ từ 2% đến 4%, trong khi giá đất nền của các quận khác giảm từ -2% đến 15% so với quý trước.
Theo hình 2.5 ta cũng có thể thấy giá đất quận 7 cao nhất khoảng 50 triệu
đồng/m2 dù đã giảm nhưng thực tế vẫn đang bị “treo” ở mức cao, người có nhu cầu
thực khó tiếp cận được, nhà đầu tư thì dè dặt mua vào.
d. Thị trường văn phòng cho thuê
Mặc dù giảm nhẹ nhưng thị trường văn phòng cho thuê vẫn được ghi nhận có
phần khả quan hơn các phân khúc thị trường khác trong quý cuối năm 2011.
Thị trường văn phòng giảm cả về công suất thuê và giá thuê trung bình so với

Q2/2011. Công suất thuê giảm -2 điểm phần trăm còn 80% so với quý trước, nguyên
nhân chính là do lượng lớn nguồn cung mới gia nhập vào thị trường.

10


Hình 2.6. Nguồn Cung Văn Phòng Cho Thuê tại TP.HCM 3 Quý Đầu Năm 2011

Nguồn: Data CafeLand
Trong quý 3, tổng diện tích văn phòng cho thuê đạt gần 1,2 triệu m2 tăng gần
6,9% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm ngoái
Giá thuê văn phòng có chiều hướng đi xuống và trung bình giảm 10% so với
cùng kỳ năm ngoái.
Hình 2.7. Bảng Giá Chào Thuê Theo Hạng tại TP.HCM

Nguồn: Data CafeLand

11


Giá chào thuê văn phòng hạng A ở mức 34 – 39 USD/m2 với tỷ lệ lấp đầy
khoảng 74%. Hiện nay đang giữ kỷ lục về giá cho thuê văn phòng trên địa bàn thành
phố là tòa tháp Bitexco Financial với giá chào thuê trung bình 52 USD/m2.
Thị trường văn phòng hạng B hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy trên 80% bởi lợi
thế về giá thuê hợp lý trung bình từ 20 – 22 USD/m2 vị trí tốt và thời hạn thuê linh
động. Bên cạnh đó, văn phòng hạng C hoạt động tương đối tốt với giá thuê trung bình
trên 15 USD/m2.
Trong những năm tới, nguồn cung tiếp tục tăng mạnh tập trung chủ yếu ở trung
tâm thành phố và sẽ gây áp lực lên giá thuê đối với tất cả các phân khúc.
Như vậy, sau nhiều năm liền tăng giá liên tục, lên tới vài trăm phần trăm, hiện

giá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố lớn đang ở mức quá cao, có thể
nói là “hoàn toàn ảo”. Mức giá này vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân,
quá khả năng chi trả của đại đa số những người có nhu cầu thực về nhà ở.
Năm 2012, thị trường BĐS còn gặp nhiều khó khăn do sự suy giảm của nền
kinh tế và chính sách tiền tệ thắt chặt tín dụng cho bất động sản bị kiểm soát. Ngoài ra,
sự khó khăn này còn do việc cơ cấu kém bền vững và mất cân đối của thị trường trong
thời gian qua.
2.2. Điều kiện địa lý và nhân khẩu
2.2.1 Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54'
Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông
Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam
giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam Việt Nam, trung tâm thành phố
cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay. Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông
Nam Á, Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường
bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ
quốc tế.
2.2.2 Dân số
Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2009 Thành phố Hồ Chí Minh có dân
số 7.162.864 người và hiện nay tương đương khoảng 8 triệu người, trong đó:
1.509.930 hộ tại thành thị và 314.892 hộ tại nông thôn, bình quân 3,93 người/hộ. Phân
12


theo giới tính: Nam có 3.435.734 người chiếm 47,97%, nữ có 3.727.130 người chiếm
52,03%. Những năm gần đây dân số thành phố tăng nhanh; trong 10 năm từ 19992009 dân số thành phố tăng thêm 2.125.709 người, bính quân tăng hơn 212.000
người/năm, tốc độ tăng 3,54%/năm, chiếm 22,32% số dân tăng thêm của cả nước trong
vòng 10 năm.
Hình 2.8. Dự Báo Dân Số TPHCM Qua Các Năm 1950 - 2100

Nguồn:
2.3 Tình hình kinh tế xã hội của thành phố
2.3.1 Tình hình kinh tế năm 2011
Lạm phát Việt Nam 2011 tăng cao so với 2 năm 2009 – 2010 và gây ảnh hưởng
đến các thành phần kinh tế khác nhau trong đó sự ảnh hưởng mạnh mẽ nhất bao gồm
những người có thu thấp và có lương cố định, đối với doanh nghiệp và các tổ chức tín
dụng thì điều này là dấu hiệu không tốt, ảnh hưởng xấu đến hoạt động huy động vốn,
cho vay, đầu tư và thực hiện các dịch vụ ngân hàng.

13


Hình 2.9. Lạm Phát Kinh Tế Việt Nam 2011

Nguồn: IMF, WEOD 11- 2011
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2011 ước tính tăng 5,89% so với năm
2010 và tăng đều trong cả ba khu vực, trong đó quý I tăng 5,57%; quý II tăng 5,68%;
quý III tăng 6,07% và quý IV tăng 6,10%. Trong 5,89% tăng chung của nền kinh tế,
khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 4%, đóng góp 0,66 điểm phần trăm; khu
vực công nghiệp và xây dựng tăng 5,53%, đóng góp 2,32 điểm phần trăm và khu vực
dịch vụ tăng 6,99%, đóng góp 2,91%.
Hình 2.10. Tăng Trưởng GDP Việt Nam Năm 2011

Nguồn: IMF, WEOD 11- 2011
14