ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG 2,5 ĐOẠN ĐẦM HỒNG ĐẾN QUỐC LỘ 1A, QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Bùi Hương Giang

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY
DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG 2,5 ĐOẠN ĐẦM HỒNG ĐẾN QUỐC LỘ
1A,
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC


Hà Nội – Năm 2018
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Bùi Hương Giang

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY
DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG 2,5 ĐOẠN ĐẦM HỒNG ĐẾN QUỐC LỘ
1A,
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS.Phạm Thị Phin


Hà Nội – Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Bùi Hương Giang


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô
giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của các cán bộ chuyên môn và nhân dân địa
phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS.
Phạm Thị Phin đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành
luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Địa
Lý - Trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhiệt tình
giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.

Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong quá trình thực hiện nhưng luận văn không
tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong được sự chỉ dẫn và góp ý thêm của các quý
thầy cô, bạn vè và tập thể lớp để tôi rút kinh nghiệm và hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Bùi Hương Giang


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết đề tài............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu..........................................................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................3
5. Bố cục luận văn:.................................................................................................5
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...............................6
1.1.

Cơ sở lý luận về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư......6

1.1.1.

Các khái niệm cơ bản................................................................................6

1.1.2. Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.................................................................................13
1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất …………………………………………………………………………..14
1.1.4. Ý nghĩa của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với sự phát triển

kinh tế xã hội........................................................................................................15
1.1.5. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất............................................................................................16
1.2. Cơ sở pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất..............................................................................................................20
1.2.1. Khái quát hệ thống chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trước Luật đất đai 2013...........................................20
1.2.2. Nội dung pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất theo Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành............................22
1.3. Quan điểm của một số nước trên thế giới về vấn đề bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam...32
1.3.1.

Thụy Điển...............................................................................................32

1.3.2.

Autralia...................................................................................................33


1.3.3.

Trung Quốc.............................................................................................36

1.4. Tổng quan thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất để thực hiện dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội................38
CHƯƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG 2,5
ĐOẠN ĐẦM HỒNG ĐẾN QUỐC LỘ 1A, QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI.........................................................................................................41

2.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai.......41

2.1.1.

Điều kiện tự nhiên của quận Hoàng Mai.................................................41

2.1.2.

Tình hình phát triển kinh tế, xã hội, môi trường.....................................43

2.1.3.

Nhận xét về thuận lợi và khó khăn của quận Hoàng Mai........................47

2.2.

Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai........48

2.2.1.

Quy hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở.......................48

2.2.2. Công tác giao đất, cho thuê đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở........................................49
2.2.3. Công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất............................................................................................................50
2.2.4.
2.3.

Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo.......................50

Hiện trạng sử dụng đất của quận Hoàng Mai...........................................52

2.4. Thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại
dự án xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn Đầm Hồng đến Quốc lộ 1A, quận Hoàng
Mai…...................................................................................................................... 56
2.4.1.

Giới thiệu về dự án.................................................................................56

2.4.2.

Thực trạng thu hồi đất phục vụ cho dự án...............................................59

2.4.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ
dự án……….........................................................................................................61
2.4.4.

Thực trạng công tác tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án
…………………………………………………………………………..71


2.4.5. Tình hình thực hiện công tác tư tưởng trong quá trình bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất....................................................................74
2.5. Đánh giá thực trạng bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất tại dự án nghiên cứu từ kết quả các phiếu điều tra......................................76
2.5.1. Những thuận lợi trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất phục vụ dự án............................................................................76

2.5.2. Những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án..........................................................81
2.5.3.

Nguyên nhân...........................................................................................97

CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU................................................................99
3.1.

Nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách......................................................99

3.2.

Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện.......................................................101

3.2.1. Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng và sự tham gia tích cực của
các tổ chức chính trị - xã hội, đoàn thể nhân dân...............................................101
3.2.2.

Phối hợp đa ngành, đa chức năng trong công tác bồi thường, GPMB...102

3.2.3. Đẩy mạnh thực hiện công khai thông tin, công tác tư tưởng trong quá
trình GPMB........................................................................................................102
3.2.4. Tăng cường năng lực, khả năng đáp ứng của chủ đầu tư và lựa chọn quỹ
nhà tái định cư phù hợp......................................................................................103
3.2.5.

Chú trọng thực hiện các hình thức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.....104

3.2.6.

Tăng cường năng lực cán bộ, công chức...............................................104

3.2.7.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra xuyên suốt quá trình triển khai dự án. .105

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................106
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................108


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1.Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển và Việt Nam...............................33
Bảng 2.1.Các công trình chưa thực hiện theo kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất của
Quận Hoàng Mai tính đến năm 2016.......................................................................53
Bảng 2.2.Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất..... năm 2020 Quận Hoàng Mai
................................................................................................................................. 55
Bảng 2.3. Tổng mức đầu tư khái toán của dự án......................................................57
Bảng 2.4.Diện tích đất cần thu hồi trên địa bàn phường Định Công và Thịnh Liệt
quận Hoàng Mai để phục vụ cho dự án...................................................................60
Bảng 2.5.Hệ số, đơn giá đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ GPMB......................62
Bảng 2.6. Tình hình thực hiện trên địa bàn phường Thịnh Liệt...............................63
Bảng 2.7. Tình hình thực hiện trên địa bàn phường Định Công..............................65
Bảng 2.8.Tháo gỡ về chính sách của UBND Thành phố.........................................68
Bảng 2.9.Đề xuất tháo gỡ về chính sách của Liên ngành........................................69
Bảng 2.10.Số lượng và diện tích các loại căn hộ tái định cư của dự án...................72
Bảng 2.11. Tình hình thực hiện công tác tái định cư...............................................73
Bảng 2.12.Kết quả điều tra về lợi ích dự án mang lại..............................................76

Bảng 2.13. Kết quả điều tra về tầm quan trọng của các chủ thể liên quan...............77
Bảng 2.14.Kết quả điều tra về các nguồn công khai thông tin liên quan đến GPMB
................................................................................................................................. 80
Bảng 2.15. Kết quả điều tra về nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình GPMB.........81
Bảng 2.16.Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác GPMB của dự án..............83
Bảng 2.17. Kết quả điều tra liên quan đến mức bồi thường, hỗ trợ.........................88
Bảng 2.17.Kết quả điều tra về nội dung khiếu nại tố cáo........................................91
Bảng 2.18.Kết quả điều tra về công tác tái định cư.................................................94
PHỤ LỤC 01.Diện tích, cơ cấu các loại đất quy hoạch tại Quận Hoàng Mai, thành
phố Hà Nội tính đến năm 2020
PHỤ LỤC 02.Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của Quận Hoàng
Mai


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1.Sơ đồ cơ cấu mô hình hoạt động định giá bất động sản tại Australia 34
Hình 2.1.Dân số Quận Hoàng Mai, giai đoạn 2004 – 2015.....................................43
Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế quận Hoàng Mai cuối năm 2016.........................44
Hình 2.3. Ảnh thiết kế mặt cắt ngang đường vành đai 2,5.......................................58
Hình 2.4.Trình tự thực hiện công tác tái định cư cho các hộ gia đình......................73
Hình 2.5.Hồ sơ tuyên truyền dự án..........................................................................74
Hình 2.6. Kết quả điều tra về tầm quan trọng của các chủ thể trong công tác GPMB
................................................................................................................................. 78
Hình 2.7.Biểu đồ kết quả điều tra về nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình GPMB
................................................................................................................................. 82
Hình 2.8.Kết quả điều tra về mức bồi thường..........................................................84
Hình 2.9.Kết quả điều tra về nội dung cần công khai..............................................85
Hình 2.10. Kết quả điều tra về biện pháp áp dụng với đối tượng không chịu di dời87
Hình 2.11.Kết quả điều tra về mức độ công bằng trong bồi thường hỗ trợ..............89
Hình 2.12.Kết quả điều tra mức độ thường xuyên của công tác thanh tra, kiểm tra 91

Hình 2.13.Kết quả điều tra về công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo........................93
Hình 2.16.Kết quả điều tra về cán bộ GPMB..........................................................96


BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1

GPMB

Giải phóng mặt bằng

2

UBND

Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã
khẳng định tại Khoản 1 Điều 54: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”
[27]. Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư

liệu sản xuất quan trọng và đặc biệt, là nguồn nội lực to lớn của đất nước;
đồng thời đất đai là thành phần vô cùng quan trọng tạo nên môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư và là không gian để xây dựng, mở rộng
các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Sau 30 năm đổi mới, nước ta đã đạt được những thành quả nhất định
trong phát triển kinh tế - xã hội, tuy nhiên vẫn còn những hạn chế, tồn tại gây
trở ngại cho chúng ta. Vì vậy, Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ
XII ngày 28 tháng 01 năm 2016 đã nhấn mạnh: “…cần đẩy mạnh toàn diện,
đồng bộ công cuộc đổi mới, phát huy mọi nguồn lực và động lực để phát
triển đất nước nhanh, bền vững…” [11].
Trong đó, đất đai – nguồn lực quan trọng của quốc gia càng cần phải
được chú trọng quan tâm, được quản lý và sử dụng hiệu quả dài lâu. Cụ thể
trong lĩnh vực quản lý đất đai, Dự thảo Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện
nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2011 - 2015 và phương hướng,
nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2016 – 2020 đã nêu nhiệm vụ
trọng tâm như sau: “Đẩy mạnh thực hiện đột phá chiến lược về xây dựng hệ
thống kết cấu hạ tầng đồng bộ với một số công trình hiện đại…Từng bước
hình thành hệ thống đô thị có kết cấu hạ tầng đồng bộ, hiện đại, thân thiện
với môi trường, nhất là các đô thị lớn. Nâng cao chất lượng và quản lý tốt
quy hoạch đô thị, bảo đảm phát triển bền vững” [12]. Sự phát triển của một
quốc gia luôn đi kèm với sự xuất hiện của các đô thị với kết cấu hạ tầng và
công trình xây dựng hiện đại, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng trong khi
đất đai có hạn. Một trong những bước tiên quyết để giải quyết “bài toán” này

1


đó là công tác thu hồi đất để lấy quỹ đất thực hiện dự án và công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư sau khi thu hồi đất.
Tuy nhiên, vấn đề ở đây là công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khá nhạy cảm và phát sinh nhiều vấn đề tiêu cực bởi nó ảnh hưởng
đến các lĩnh vực khác trong đời sống xã hội; nó liên quan đến lợi ích của
người dân, của Nhà nước và của chủ đầu tư. Cần phải có những giải pháp
mới, những hướng giải quyết hợp tình hợp lý các vấn đề tồn đọng của công
tác này để tăng hiệu quả sử dụng và quản lý đất đai mà vẫn đảm bảo hài hòa
mối quan hệ giữa các lợi ích.
Quận Hoàng Mai là một quận nội thành của Thủ đô Hà Nội, là quận
đang trên đà phát triển, quy hoạch đô thị mạnh mẽ, thực hiện nhiều dự án lớn
phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống dân
cư. Dự án xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn Đầm Hồng đến Quốc lộ 1A, quận
Hoàng Mai là một trong số những dự án trọng điểm của quận nhưng dự án
đang gặp phải những khó khăn chưa thể tháo gỡ trong công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã kéo dài nhiều năm nay. Thực
trạng này đã đặt ra yêu cầu cần phải có giải pháp đúng đắn để xử lý kịp thời
các vướng mắc, hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực
hiện dự án kịp tiến độ. Vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh
giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại dự
án xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn Đầm Hồng đến Quốc lộ 1A, Quận
Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất của dự án xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn Đầm Hồng đến
Quốc lộ 1A, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. Tìm ra những thuận lợi và
tồn tại, khó khăn, vướng mắc. Phân tích nguyên nhân của những tồn tại, khó
khăn đó. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công
tác này trên địa bàn nghiên cứu.

2

3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu các chính sách, quy định pháp lý về thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư của Nhà nước ta
- Thu thập tài liệu, số liệu và khảo sát thực địa: Thu thập, tổng hợp tài liệu, số
liệu về các đặc điểm tự nhiên, xã hội,… của địa bàn nghiên cứu; về công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án. Điều tra, khảo sát
thực địa, phỏng vấn các hộ dân thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư
và xin ý kiến các cán bộ chuyên môn về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất, tìm ra những nguyên nhân, khó khăn vướng mắc trong công
tác này. Rút ra những bài học kinh nghiệm và đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra,thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: thu thập thông tin, tư
liệu có liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án
phục vụ cho mục đích đánh giá từ các cơ quan chức năng, sách báo, mạng Internet,
…
+ Thông tin, số liệu thứ cấp thu thập từ các nguồn tin cậy qua Internet như các
công trình nghiên cứu, sách, bài báo khoa học điện tử và website của các cơ quan
chính quyền.
+ Tài liệu, số liệu thứ cấp thu thập từ các công trình nghiên cứu, sách, bài báo
khoa học tại thư viện trường, thư viện Quốc Gia Việt Nam.
+ Ngoài ra, tài liệu, số liệu thứ cấp còn được thu thập từ các cán bộ chuyên
môn, các cơ quan nhà nước gồm Ban bồi thường GPMB Quận Hoàng Mai, Phòng
Tài nguyên Môi trường Quận Hoàng Mai,…
- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Xử lý số liệu thô để loại bỏ những số
liệu không chính xác. Sau đó dùng phần mềm chuyên dụng như Excel để tổng hợp
số liệu thành các bảng biểu theo các tiêu chí thống kê đặt ra phục vụ cho mục đích

nghiên cứu.

3


- Phương pháp điều tra xã hội học:
Tiến hành điều tra các hộ gia đình có đất bị thu hồi để đánh giá về giá
bồi thường, mức hỗ trợ, điều kiện được tái định cư, chất lượng nhà tái định
cư bằng phiếu điều tra.
+ Phương pháp điều tra chọn mẫu: Số lượng mẫu điều tra được xác định theo
công thức [45] như sau:
N

n=

1 + N(e)2

Trong đó:
n : Số phiếu điều tra
N: Tổng số hộ, cá nhân bị thu hồi đất
e : Sai số cho phép (lấy e = 10%, với độ tin
cậy là 90%, sai số là 10%) [10]

Xét dự án luận văn nghiên cứu, tổng số hộ có đất bị thu hồi là 922 hộ, ta có
công thức tính như sau:
922
n=

1 + 922 x 0,01

= 90,22

Vậy số phiếu điều tra các hộ gia đình có đất bị thu hồi là 90 phiếu mới đảm
bảo độ chính xác.
+ Mẫu được chọn điều tra: Điều tra ngẫu nhiên được lấy từ danh sách các hộ
được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án nghiên cứu.
Đồng thời, điều tra 25 cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất về những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân trong quá
trình thực hiện bằng mẫu phiếu điều tra thiết kế riêng cho cán bộ chuyên môn.
- Phương pháp phân tích và đánh giá tổng hợp: Từ các bảng biểu số liệu và
thông tin thu thập, tiến hành phân tích và đánh giá để tìm ra những khó khăn, tồn tại

4


và nguyên nhân dẫn đến những tồn tại này, làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại địa bàn nghiên cứu.
5. Bố cục luận văn:
Ngoài các phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo ra thì luận văn gồm có 3
chương:
Chương 1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chương 2. Đánh giá thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự
án xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn Đầm Hồng đến Quốc lộ 1A, quận Hoàng Mai,
thành phố Hà Nội
Chương 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

5


1.1.

Cơ sở lý luận về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Khái niệm khoa học đầy đủ và phổ biến hiện nay về đất đai: “Đất đai là một
diện tích cụ thể của bề mặt Trái Đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường
sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa
hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản
trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa) (Hội nghị Quốc tế về môi trường ở Rio de
Janerio, Brazil, 1993)” [22]. Khái niệm này đề cập đến đất đai gồm bề mặt không
gian trên đất, mặt đất và phần dưới mặt đất theo chiều thẳng xuống.
Bên cạnh đó, về mặt sở hữu thì đất đai của một quốc gia chính là lãnh thổ
của quốc gia đó. Trong lĩnh vực quản lý đất đai, đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt
trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản.
Qua nhiều thời kỳ đều đã khẳng định vị trí, vai trò quan trọng của đất đai.
Thật vậy, lời mở đầu của Luật đất đai năm 1987 đã nêu rõ “Đất đai là tài nguyên
quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của
nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương
máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay” [28] và
đến Luật đất đai 1993, 2003 và 2013 vẫn giữ vững khẳng định đó. Có thể nói, “Đất
đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con

người” [22]. Không có đất đai, con người sẽ không thể tồn tại và phát triển được.
Hiến pháp Việt Nam năm 2013 đã khẳng định rằng “Đất đai là tài nguyên đặc biệt
của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,…” [27]. Như vậy, đất đai
được coi là nguồn lực vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia, nhất là đối với Việt

6


Nam - một nước xuất phát từ nền nông nghiệp lúa nước vươn lên trở thành một
nước đang phát triển trên thế giới.
1.1.1.2. Khái niệm thu hồi đất
Theo Luật Đất Đai 2003, “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành
chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” [30].
Tuy nhiên, Luật Đất Đai 2013 đã sửa đổi, bổ sung khái niệm một cách rõ
ràng hơn, đây cũng chính là một trong những điểm mới của Luật Đất Đai 2013 so
với Luật Đất Đai 2003. Khoản 11 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 giải thích như sau :
“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất
vi phạm pháp luật về đất đai” [31].
Như vậy, nội hàm khái niệm thu hồi đất gồm các vấn đề sau:
- Quyết định thu hồi đất là một quyết định hành chính của người có thẩm
quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất của người sử dụng đất.
- Quyết định hành chính này thể hiện quyền lực Nhà nước trong việc thực thi
quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước và xã hội hoặc là
biện pháp chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Từ đó có thể định nghĩa thu hồi đất theo nhiều giáo trình như sau: “Thu hồi
đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một
quan hệ pháp luật đối với đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc

xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”.
Nhà nước thực hiện giao đất cho các đối tượng, đồng thời cũng có thể thực
hiện thu hồi đất với các đối tượng đó theo quy định của pháp luật. Nếu giao đất là
hình thức pháp lý làm hình thành một quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi đất lại
làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giao

7


đất, cho thuê đất sẽ ra quyết định thu hồi đất. Việc Nhà nước thu hồi đất đã thể hiện
quyền lực Nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Mục đích thu hồi đất là để đảm bảo mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp
lý, hợp pháp nhằm mang lại hiệu quả cao và khắc phục tình trạng tùy tiện trong
quản lý sử dụng đất. Đặc biệt, thu hồi đất để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ
cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đất đai được
sử dụng vào mục đích nhất định nhưng trong những trường hợp cần thiết thì cần
phải thay đổi mục đích sử dụng một cách linh hoạt để phát triển kinh tế - xã hội và
đảm bảo an ninh quốc gia.
1.1.1.3. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp 2013 khẳng định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ
chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích
quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc
thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp
luật.” [27]
Thật vậy, việc thu hồi đất vì mục đích phục vụ lợi ích quốc gia lợi ích công
cộng dù là cần thiết cho sự phát triển của đất nước nhưng đồng thời phải đảm bảo
được những quyền lợi, lợi ích chính đáng cho người có đất bị thu hồi. Đề thực hiện
được điều đó, Nhà nước ta đã có các quy định bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu
hồi đất. Mức bồi thường phải tương xứng với giá trị sử dụng đất của diện tích đất
thu hồi và có thể bồi thường bằng vật chất hoặc tiền tùy theo từng đối tượng. Ngoài

việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi, Nhà nước còn có thêm các quy định về
hỗ trợ như hỗ trợ sản xuất, hỗ trợ về nghề nghiệp để người có đất bị thu hồi có thể
nhanh chóng khôi phục được kinh tế gia đình, có được thu nhập ổn định. Việc hỗ trợ
này được thực hiện chủ yếu khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia
đình, cá nhân bởi đất đai là nguồn sinh lợi duy nhất của họ. Tuy nhiên, trên thực tế,
công tác hỗ trợ vẫn còn mang tính hình thức, chưa thật sự mang lại lợi ích cho
người có đất bị thu hồi.

8


Theo Điều 3 Luật Đất Đai 2013, giải thích về bồi thường và hỗ trợ như sau:
“Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất” [31]. “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và
phát triển” [31].
Theo một nghiên cứu, “Bồi thường là việc thanh toán đầy đủ cho giá trị đất
bị thu hồi và tài sản bị tổn thất của người bị ảnh hưởng bao gồm cả việc giao đất và
nhà có giá trị tương đương cùng với khoản thanh toán bằng tiền mặt cho bất kỳ
phần chênh lệch nào thuộc về người bị ảnh hưởng. Hỗ trợ là việc cung cấp dịch vụ,
vật liệu, nhà cửa, đào tạo cho các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức bị ảnh hưởng
không được hưởng đền bù thiệt hại về đất hoặc trả họ đủ tiền để họ có thể khôi phục
tất cả các ảnh hưởng bất lợi khi bị thu hồi đất” [34].
“Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn” [19]. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi
khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Tái
định cư được hiểu là việc người có đất bị thu hồi phải di chuyển đến nơi ở mới sau
khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật, họ phải xây dựng lại cuộc sống
mới của mình tại một nơi mới. Nói cách khác, “tái định cư là hình thức thay đổi về
chỗ ở, tổ chức lại cuộc sống và kinh tế của cá nhân, hộ gia đình hay nhóm cộng

đồng tại chỗ ở mới” [34].
1.1.1.4.

Khái niệm Giải phóng mặt bằng

Cho đến nay, Việt Nam chưa có một khái niệm thống nhất nào về cụm từ
“giải phóng mặt bằng”. Luật đất đai 2013 cũng không đề cập đến khái niệm này
mặc dù khái niệm xuất hiện nhiều lần trong các văn bản pháp lý xây dựng.
Các nhà nghiên cứu thường tiếp cận theo hai cách chủ yếu sau:
- Một là, “Muốn có mặt bằng “sạch” để thực hiện dự án, cần phải tiến hành
việc bồi thường và các việc khác nhằm thu hồi đất và di chuyển ra khỏi vùng dự án”
[20].

9


- Hai là, theo cách nhìn toàn diện: “ GPMB được hiểu là công tác tổ chức thu
hồi đất (gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác) trong vùng quy hoạch,
nhằm tạo ra mặt bằng hay “quỹ đất sạch” cho các dự án phát triển hạ tầng, đô thị và
công nghiệp – thương mại – dịch vụ. Từ đó, phải thực hiện bồi thường giải tỏa, di
dời nhiều hộ gia đình cùng với nhà cửa, tài sản và các phương tiện sinh hoạt của các
hộ dân ra khỏi vùng dự án, chuyển họ sang định cư tại nơi ở mới (nếu là thu hồi
GPMB đất ở); hoặc phải bố trí đào tạo nghề, giải quyết việc làm, ổn định đời sống
thu nhập cho các hộ dân (nếu là thu hồi GPMB đất nông nghiệp)” [39].
Nói một cách khác, “GPMB là quá trình tổ chức thực hiện thu hồi đất (gồm
có đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng); bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư cho người có đất bị thu hồi trong vùng quy hoạch; giải tỏa tài sản, công
trình trên đất nhằm tạo ra mặt bằng hay “quỹ đất sạch” để triển khai các dự án phục
vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích
phát triển kinh tế” [9].

Như vậy, khái niệm GPMB có nội hàm rất phong phú, trong đó bao gồm các
vấn đề cơ bản về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
1.1.1.5.

Khái niệm giá đất và định giá đất

 Giá đất
Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân nên các quy định về quyền sử
dụng đất có sự khác biệt nhất định với quyền sở hữu đất đai. Giá đất là giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là giá phải trả để có quyền sử dụng đất với từng loại đất
có thời hạn sử dụng đất khác nhau. Điều 3 Luật đất đai 2013 giải thích “Giá đất là
giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [31].
Luận văn đề cập đến ba vai trò to lớn của giá đất trong công tác bồi thường,
GPMB như sau:
- Thứ nhất, đối với Nhà nước: giá đất giữ vai trò điều tiết quan hệ lợi ích giữa
lợi ích của nhà nước, quốc gia, công cộng với lợi ích của người dân có đất bị thu

10


hồi; xác định giá đất hợp lý sẽ giúp giảm bớt khiếu kiện, dự án kịp tiến độ; giá đất
như một công cụ tài chính có tác dụng định hướng thị trường bất động sản, giá đất
thị trường tăng thì công tác bồi thường gặp nhiều khó khăn hơn do yêu cầu giá bồi
thường phải sát giá thị trường của người có đất bị thu hồi.
- Thứ hai, đối với người có đất bị thu hồi: giá đất chính là cơ sở xác định mức
bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để họ có thể tìm được chỗ ở
mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ
hội chuyển đổi nghề nghiệp. Quy định về giá đất sẽ giúp người dân nắm được mức
bồi thường mà mình được hưởng, từ đó họ an tâm hơn, tránh được việc cán bộ hoặc
cơ quan có thẩm quyền lạm quyền và không minh bạch.

- Thứ ba, đối với chủ đầu tư: giá đất hợp lý sẽ giúp giải quyết nhanh chóng các
vấn đề về bồi thường, đẩy nhanh tiến độ dự án.
 Định giá đất
Về công tác định giá, các nhà định giá trên thế giới quan tâm đến hai khái
niệm như sau:
“ 1.

Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái tiền tệ

cho mục đích đã được xác định (W.Sealrooke – Viện Đại học Portsmouth – Vương
Quốc Anh)
2.

Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một

mục đích cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của
tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm
các loại đầu tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan – Đại học Quốc gia Singapore)” [17].
Theo đó, “Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ
thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật” [17]. Định giá đất hình thành,
tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường bất
động sản, nói một cách cụ thể thì nó xác định giá trị của những lợi ích cụ thể mà bất
động sản đem lại. Hiện nay ở Việt Nam nhiều tài liệu, sách, giáo trình dùng khái

11


niệm định giá đất như sau : “Định giá đất là sự ước tính giá trị quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng nhất định trên một diện tích đã
được xác định, tại thời điểm xác định” [17]. Như vậy, khái niệm định giá đất đề cập

đến là sự ước tính bằng tiền cho các loại hình sử dụng đất khác nhau có vị trí và
diện tích khác nhau tại thời điểm xác định nào đó.
“Định giá đất chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính
đủ như định giá các tài sản thông thường” [17]. Đất đai là một tài sản và định giá
đất có điểm giống như định giá các tài sản thông thường khác. Tuy nhiên, đất đai lại
là một tài sản đặc biệt nên ngoài các yếu tố như không gian, thời gian, kinh tế, pháp
lý thì đất đai còn chịu tác động của các yếu tố như tâm lý, xã hội, tâm linh,…Do đó,
việc xác định giá đất chỉ mang tính tương đối, không thể tuyệt đối chính xác được.
Định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất thì mới
có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai. Khi định giá đất, cần nắm chắc thông tin
thị trường bất động sản như tình hình giao dịch, cán cân cung cầu, xu thế phát triển,
… nhằm xác định được giá đất một cách công bằng, chính xác, khách quan. Đồng
thời, định giá đất cũng cần phải căn cứ vào các thuộc tính kinh tế, tự nhiên và khả
năng mang lại nguồn lợi của thửa đất; xem xét một cách toàn diện sự tác động của
các yếu tố kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất, chính
sách pháp luật đất đai,…sau đó tiến hành tổng hợp, phân tích để định ra giá cả cho
một hoặc nhiều thửa đất với mục đích sử dụng nhất định tại một thời điểm nào đó.
Hiện nay, định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác
sau:
- Định giá đất hàng loạt để xây dựng bảng giá đất nhằm tính thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
- Định giá đất cá biệt tức là định giá đất cụ thể để làm cơ sở bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất; tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước ; tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao

12


đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất; giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Định giá đất là một công cụ quan trọng giúp giải quyết nhiều vấn đề chứ
không phải chỉ trong lĩnh vực quản lý đất đai. Thứ nhất, đối với chủ sử dụng và
người tham gia giao dịch trong thị trường, định giá đất giữ vai trò trung gian đảm
bảo tính minh bạch của thị trường và giúp cho các đối tượng không bị thiệt thòi
trong các quan hệ đất đai. Thứ hai, đối với Nhà nước, định giá đất đảm bảo nguồn
thu ngân sách, đảm bảo công bằng xã hội và tạo động lực phân bố đất đai hợp lý
hiệu quả.
1.1.2. Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất
Qua mỗi giai đoạn lịch sử, vấn đề sở hữu đất đai lại có những quy định khác
nhau để từ đó xác lập chế độ quản lý và sử dụng đất phù hợp. Sự thay đổi đó thể
hiện qua các Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980, 1992 và 2013.
Nếu như Hiến pháp năm 1946 xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai, sau
đó qua cải cách ruộng đất năm 1953 còn lại hai hình thức chủ yếu là sở hữu nhà
nước và sở hữu của người nông dân, thì Hiến pháp năm 1959 khẳng định ba hình
thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân về đất
đai. Các hình thức sở hữu này tạo nên đặc trưng trong quản lý và sử dụng đất thời
kỳ quan liêu bao cấp.
Đến Hiến pháp năm 1980, 1992 và đặc biệt là năm 2013, chế độ sở hữu đất
đai được quy định là chế độ sở hữu toàn dân. Theo Điều 53 Hiến pháp nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [27]. Hình thức sở hữu đất đai này là
duy nhất ở Việt Nam, thể hiện đặc trưng quản lý và sử dụng đất trong điều kiện nền
kinh tế thị trường.

13

Theo đó, Luật đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
ra đời năm 1987 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống
nhất quản lý” [28]. Luật đất đai 1993 đã khẳng định lại điều đó một lần nữa. Từ
Luật đất đai 2003 có một điều luật riêng cho vấn đề sở hữu đất đai, Khoản 1 Điều 5
của Luật quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu” [30]. Cuối cùng, Điều 4 Luật đất đai 2013 đã khẳng định rõ: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” [31].
Quan hệ đất đai ở Việt Nam trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà
Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu có sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền
sử dụng đất. Sử dụng đất là một khái niệm được hình thành từ rất sớm. Có thể hiểu,
đó là những hoạt động kinh tế xã hội của con người tác động vào đất để phục vụ
cho lợi ích của con người trong suốt quá trình tồn tại và phát triển. Ngày nay, Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất để họ khai thác những nguồn
lợi từ đất đai nhưng phải giới hạn trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất luôn gắn
với dự án đầu tư xây dựng mà phải thực hiện quyết định thu hồi đất của nhà nước.
Nó mang tính nhạy cảm, phức tạp do nhiều nguyên nhân như sự chi phối của hệ
thống chính sách pháp luật, kinh phí thực hiện, quỹ tái định cư và thời gian triển
khai thực hiện, đặc biệt là liên quan đến mối quan hệ lợi ích giữa người dân, chủ
đầu tư, nhà nước.
- Tính đa dạng thể hiện ở chỗ mỗi dự án được tiến hành ở những khu vực khác
nhau với điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội có nhiều khác biệt, quy mô và mục
đích sử dụng của các dự án cũng không giống nhau. Ví dụ: GPMB cho một dự án ở
nội thành sẽ khác biệt hoàn toàn với dự án ở ngoại thành.

14