Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ VĂN HÀO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH,
GIAI ĐOẠN 2015 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ VĂN HÀO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH,
GIAI ĐOẠN 2015 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ

THÁI NGUYÊN - 2017

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân
tôi, công trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên
cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ
một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn. Các thông
tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Văn Hào

năm 2017


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể. Do vậy tôi muốn bày tỏ
lòng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực
hiện luận văn.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Thanh Thủy
đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thành phố Vinh, Phòng
Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh, đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi

trong suốt quá trình thu thập số liệu và thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô dã truyền đạt kiến thức cho tôi
trong suốt quá trình thực tập. Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa
Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ.
Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh
khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, cô để
Luận văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Văn Hào

năm 2017


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC .......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................viii

MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ....................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ................................................. 4
1.1.1. Địa tô ............................................................................................... 5
1.1.2. Lãi suất ngân hàng ........................................................................... 6
1.1.3. Quan hệ cung cầu ............................................................................ 7
1.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu .................................................... 8
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam ........................................... 9
1.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai ...................................................... 9
1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất .. 11
1.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở ......................................... 23
1.3.4. Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài ............... 26
1.4. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu .......................................... 27
1.4.1. Đánh giá chung về tổng quan thị trường đất đai ........................... 27
1.4.2. Đánh giá chung về giá đất và một số phương pháp định giá đất .. 28
1.4.3. Đánh giá chung về một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............. 28


iv
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu .................................... 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 29
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 29
2.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội .................................................. 29
2.2.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý và đất trên địa bàn thành phố Vinh . 29
2.2.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

thành phố Vinh giai đoạn 2015 – 2016` .................................................. 29
2.2.4. Nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất .......... 29
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp trong công tác quản lý và định giá đất
trên địa bàn thành phố Vinh .................................................................... 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 30
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp .......................... 30
2.3.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ......................................... 30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 37
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội......................................................... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................. 41
3.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý và giá đất trên địa bàn thành phố Vinh .. 43
3.2.1. Tình hình sử dụng đất .................................................................... 43
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai .............................................................. 50
3.2.3. Tình hình giá đất ........................................................................... 52
3.3. Nghiên cứu một sô yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phô ...... 60
3.3.1. Yếu tố vị trí ................................................................................... 60
3.3.2. Yếu tố quy hoạch ........................................................................... 62
3.3.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất ........................................................... 64


v

3.3.4. Yếu tố cá biệt................................................................................. 65
3.3.5. Yếu tố chính sách .......................................................................... 67
3.4. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất ..................... 68
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lưc quản lý Nhà nước về
giá đất trên địa bàn thành phồ Vinh ............................................................ 69
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................... 72
1. Kết luận ................................................................................................... 72

2. Đề nghị .................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 75


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Diễn giải

UBND

: Ủy ban nhân dân

HĐND

: Hội đồng nhân dân

BĐS

: Bất động sản

QSD

: Quyền sử dụng

GCSQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Gqd

: Giá đất theo quy định của nhà nước

Gtt

: Giá đất trên thị trường

KV

: Khu vực

QH

: Quy hoạch

PTTH

: Phổ thông trung học


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 ...................... 43
Bảng 3.2: Biến động đất đai năm 2016 so với năm 2015 .............................. 47
Bảng 3.3: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2015 - 2016 ...... 53
Bảng 3.4: Giá đất ở trên thị trường năm 2015 - 2016 ..................................... 49

Bảng 3.5. Tình hình biến động giữa Gqđ và Gtt năm 2015 - 2016 ............... 57
Bảng 3.6: Giá đất trên địa bàn nghiên cứu theo các khu vực ........................ 60
Bảng 3.7: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.I ........................................ 61
Bảng 3.6: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.II ...................................... 62
Bảng 3.7: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất ...................................... 63
Bảng 3.8: Bảng giá đất trên thị trường năm 2015 - 2016 .............................. 63
Bảng 3.9: Giá đất tại KV.IV chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ ................... 64
Bảng 3.10: Giá đất tại KV.IV đã cấp GCN .................................................... 64
Bảng 3.11: Chênh lệch giá bời yếu tố pháp lý của thửa đất KV.IV .............. 65
Bảng 3.12: Yếu tố cá biệt về độ rộng mặt tiền............................................... 66
Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng cửa các yếu tố đến giá đất ............................ 69


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai ................................................................ 7
Hình 3.1. Biến động giá đất KV.I trên thị trường năm 2015 -2016 ............... 56
Hình 3.2: So sánh giá đất quy định với giá đất trên thị trường năm 2015 .......... 58
Hình 3.3: So sánh mức chênh lệch giá cao nhất giữa các tuyến và khu vực ....... 59
Hình 3.4: So sánh giá quy định và trên thị trường ở mức cao nhất trên
các khu vực nghiên cứu .................................................................... 59
Hình 3.5: So sánh giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi độ rộng mặt tiền ............... 67
Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất............................... 69


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá lá xu hướng phát triển của
mọi quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2016) đổi mới
nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ
phát triển mới, thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Với chính sách “mở
cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế
hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng
được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường với
sự quản lý của Nhà nước.
Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
Kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế
giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an
ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng cải
thiện. Mặt khác để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô
thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường
nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố
chủ chốt không thể thiếu.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất
đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định
giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như
tài sản thông thường khác.


2
Thành phố Vinh với 25 đơn vị hành chính cấp phường xã, là Đô thị loại
1 thuộc tỉnh Nghệ An, là đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc
độ công nghiệp hoá vùng Bắc Trung bộ. Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế

Thành phố Vinh chuyển dịch tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế
nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông,
cảnh quan đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố
đẹp, nhiều công trình tầm cỡ như sân bay Quốc tế Vinh, cầu vượt đường sắt,
Quảng trường Hồ Chí Minh, các trung tâm thương mại, dịch vụ... Bên cạnh
đó, trong 10 năm qua (2006 - 2016), thành phố Vinh cũng có rất nhiều công
trình xây dựng khu đô thị, khu nhà ở cao cấp, thu nhập thấp, các khu tái định
cư, kéo theo đó là việc giá đất luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã
làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác thực hiện thu
hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến các hộ gia đình cá nhân, gây
ra nhiều bức xúc trong xã hội.
Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do
Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó
việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những
yêu cầu cấp bách.
Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân công
của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và
dưới sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy, chúng tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Vinh, giai đoạn 2015 - 2016”
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Vinh giai
đoạn 2015 – 2016 từ đó làm cơ sở cho công tác tư vấn định giá đất trên địa
bàn thành phố


3
2.2. Mục tiêu cụ thể
Thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Vinh có lien quan đến

định giá đất
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên
địa bàn thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Nhằm làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn và qua
đó xác định được phương pháp định giá đất phù hợp hơn.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp luận
và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn, trong
đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức đã học để tiến hành
hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải quyết
những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016.
Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến
đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn
thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016.
Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố
vinh - tỉnh Nghệ An là những thông tin quan trọng giúp lãnh đạo địa phương
tham khảo trong quản lý sử dụng đất.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: sự khác

nhau về giá đất đo thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự
khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất
đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào
việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất,
tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa
hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn
hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập
khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp
trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các
loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng
hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ
phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa
hình; và vị trí của thửa đất.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009) [11], thì giá đất
hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá
đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực


5
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất
đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do

đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa
địa tô.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm:
Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.1. Địa tô
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: Địa tô là phần sản

phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của
nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất


6
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II:
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất

có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất
đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô
chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là
phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do
giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân
(2006) [21].

1.1.2. Lãi suất ngân hàng
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: Trong kinh doanh

nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người
ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng số tiền gửi
vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ
biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng
để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng
giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với
giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi
vào ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất
hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng
lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được


7

giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại
lợi nhuận.
1.1.3. Quan hệ cung cầu
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], giữa cung - cầu luôn
có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn
biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai
Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai


8
Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung
và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất
đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển
được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều
giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu,
tâm lý, sức thu hút đầu tư....
Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục
bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương

khác tới để điều hoà.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003
- Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của
Chính phủ quy định về khung giá đất;
- Luật đất đai 2013;


9
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định Số: 111/2012/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2012 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013
- Quyết định Số: 108/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2014 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng giá các loại đất giai
đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 trên địa bàn thành phố Vinh
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam
1.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên trái đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá tr.nh sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu th. có thể có khả
năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...


10
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định.
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: “Đất đai là
một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa
và mặt nước trên bề mặt trái đất. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan
đến định giá đất phải hiểu đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng”.
Theo Luật Đất đai năm 1993, “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,

văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn
bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Theo Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài (2007) [14], “trong tiến trình lịch sử
của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với
nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa
vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là nguồn của cải, là một
tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia.
Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự
chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục
đích tiêu dùng”.
Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể vật
chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể
vật chất đó”. The đó, đất đai là một phạm vi không gian như một vật mang
những giá trị theo ý niệm của con người.


11
1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất
1.3.2.1. Giá đất và định giá đất
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn
thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật
đất đai 2003 [18], ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan
hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 [18], đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều
4 Luật đất đai năm 2013 [18], nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
nhà nước về đất đai.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá
cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi


12
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê ... giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai trong kinh tế.
Luật đất đai 2013 [18] quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định".
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], “Định giá đất
đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá trên cơ sở
nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự
nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng

của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến
thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để
định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa đất hoặc nhiều thửa đất
với một quyền đất đai nào đó”.
Lê Tấn Lợi (2009) [16] cho rằng: “Giá đất được hình thành là kết quả
của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số
luật lệ nhất định”.
Như vậy, có thể thấy rằng: Giá đất nó phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán,
hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian và vị trí nhất định.
1.3.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:


13

- Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá
đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Công việc định giá đất đưa ra
mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo
cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực

trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng
và suất lợi tức hoàn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và
phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét về
mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu
nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa
hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian
xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử
dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.
- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia tăng
số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng
theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu


14
tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn
giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm ngoặt
tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toán
thu nhập, chi phí…
- Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung
cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ
cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có
nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có
tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp

Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công
tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến
trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.
Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi
trường xung quanh. - Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con
người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất.


15
1.3.2.3. Các phương pháp định giá đất
Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính
sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc
vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia
* Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển
Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo
chu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:
- Phân loại nhà và đất.
- Cách tính giá trị khi định giá.
Những căn cứ khi định giá:
+ Các đơn vị tính thuế.
+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường.
Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở.

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định
giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi
tức thu được trong điều kiện bình thường. Nếu phương pháp thu nhập không
đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành. Giá
xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá
thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá.
* Phương pháp định giá đất ở Thái Lan
- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được
bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so
với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất
động sản đó.
- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản
đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp. Từ đó
tính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất.