Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện ninh giang, tỉnh hải dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC
TIỄN HUYỆN NINH GIANG, TỈNH HẢI DƯƠNG

HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ LUẬN VĂN
TRƯƠNG VĂN TUẤN
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS NGUYỄN TRUNG TÍN

HÀ NỘI - 2016


PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 quy định: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng
phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật"[6. Điều 54]. Trong bất kỳ xã hội
nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng đối với con người, góp phần quyết
định sự ổn định và phát triển của mỗi quốc gia. Cùng với sự phát triển của sản xuất
và đời sống xã hội, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng phong phú và
phức tạp hơn. Trong thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa như hiện nay cùng với
sự tác động của nền kinh tế thị trường thì các vấn đề liên quan đến đất đai trở thành
vấn đề xã hội nóng bỏng và phức tạp đặc biệt khi đất đai đang ngày càng có giá trị
và tham gia mạnh vào các hoạt động giao dịch mang tính dân sự và thương mại.

Xuất phát từ tầm quan trọng của đất đai, nên vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất
xảy ra ngày càng nhiều về số lượng, quy mô, tính chất phức tạp.
Tranh chấp quyền sử dụng đất là một trong những tranh chấp diễn ra thường
xuyên, phức tạp và có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình kinh tế, chính trị, trật tự
an toàn xã hội của mỗi địa phương. Nhiều vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất và
các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất kéo dài nhiều năm, mặc dù
đã được giải quyết hết thẩm quyền nhưng các bên tranh chấp vẫn tiếp tục khiếu nại.
Tình trạng khiếu kiện kéo dài ảnh hưởng đến đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của
đất nước và làm bất ổn đến đời sống của người dân và một khi việc giải quyết tranh
chấp không kịp thời, không thỏa đáng sẽ là cơ hội cho các phần tử xấu lợi dụng
chống đối nhà nước, gây rối xã hội. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất là vô cùng cần thiết. Đó là một trong những biện pháp quan trọng để pháp
luật về đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù

2


hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội đồng thời giáo dục ý thức pháp luật cho
mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra.
Nhà nước đã ban hành hệ thống chính sách pháp luật về đất đai theo hướng
ngày càng được bổ sung và hoàn thiện tạo tiền đề pháp lý cho việc giải quyết tranh
chấp đất đai. Luật Đất đai năm 2013 với nhiều nội dung đã được sửa đổi, bổ sung
các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó, Ủy ban nhân dân và Tòa án
nhân dân là hai cơ quan có trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai. Bằng những
kiến thức đã được học và trải nghiệm thực tế công tác, việc nghiên cứu một cách
toàn diện và có hệ thống tình hình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và các
tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất tại địa phương, đánh giá thực trạng
giải quyết tranh chấp của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và từ đó đề xuất về
các biện pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong thời

gian tới là cần thiết. Vì lý do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương”.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong những năm gần đây cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học
về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, phải kể đến các công trình nghiên cứu
như:
- Khóa luận tốt nghiệp: "Một số vấn đề khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai" của
tác giả Vũ Thị Phương Thúy - Đại học Luật Hà Nội năm 2008;
- Luận văn thạc sỹ Luật học: “Giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở
Hà Nội)” của tác giả Hồ Xuân Hương - Đại học Luật Hà Nội năm 2004;
- Luận văn thạc sỹ luật học: “Chức năng giải quyết tranh chấp đất đai của
Ủy ban nhân dân trên địa bàn tỉnh Nghệ An” của tác giả Cao Thị Vân Anh - Đại
học Luật Hà Nội năm 2013;

3


- Luận văn thạc sỹ luật học: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
thông qua Tòa án nhân dân” của tác giả Trần Nguyệt Ánh - Đại học Luật Hà Nội
năm 2015;
- Luận văn thạc sỹ luật học: “Thủ tục giải quyết các tranh chấp quyền sử
dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương” của tác giả Đỗ
Trường Giang - Viện Đại học Mở Hà Nội năm 2015;
- Công trình nghiên cứu khoa học cấp bộ của Tòa án nhân dân Tối cao về
“Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân” năm 2002;
Bên cạnh đó còn có bài viết như:
- "Một vài suy nghĩ về tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến chính
sách cải tạo của Nhà nước" trên Tạp chí Tòa án nhân dân số 9 năm 2008;
- “Về hòa giải tranh chấp đất đai” của tác giả Phạm Quý Thái đăng trên tạp

chí Dân chủ và pháp luật, số 11/2009...
Trong các công trình trên các tác giả đã nghiên cứu và làm sáng tỏ những
vấn đề liên quan đến hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai và các dạng tranh chấp
có liên quan đến đất đai của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và đưa ra các giải
pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên các
công trình nghiên cứu thường chỉ tập trung vào một vấn đề nhất định như tranh
chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp đất đai tại
Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban nhân dân mà chưa đi vào nghiên cứu sâu rộng về việc
giải quyết tranh chấp trên cả địa bàn. Trên cơ sở kế thừa những thành quả nghiên
cứu của các công trình khoa học về vấn đề giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất,
luận văn sẽ phân tích ở góc nhìn tổng thể, sâu sắc, toàn diện về lý luận và thực tiễn
nhằm nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại địa phương .
Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực
tiễn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương” mang tính cấp thiết.

4


3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu tình hình tranh chấp
quyền sử dụng đất và các tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất, thực trạng
giải quyết tranh chấp và biện pháp nâng cao hiệu quả thực hiện giải quyết tranh
chấp.
- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu dưới góc độ quy định của pháp
luật về chức năng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân và
Tòa án nhân dân trên địa bàn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương giai đoạn từ 2010
đến 2015.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích của luận văn là đề xuất các biện pháp hoàn thiện hệ thống văn
bản pháp luật liên quan đến việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất cũng như

các tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất; nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp trên địa bàn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương.
- Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ cơ bản của luận văn cần phải giải
quyết là:
+ Phân tích cơ sở lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Ủy
ban nhân dân và Tòa án nhân dân huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương.
+ Đánh giá thực trạng thực hiện việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
của Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương giai
đoạn 2010 - 2015.
+ Dự báo tình hình tranh chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ninh
Giang, tỉnh Hải Dương trong thời gian tới.
+ Đề xuất các biện pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn, có tính khả thi nhằm
nâng cao hiệu quả thực hiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Ủy ban
nhân dân và Tòa án nhân dân trên địa bàn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương.

5


5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận: sử dụng lý luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và
chủ nghĩa duy vật lịch sử.
- Phương pháp nghiên cứu: sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu cụ
thể như phương pháp tiếp cận tổng thể, phương pháp tiếp cận bộ phận, phương pháp
tiếp cận định lượng, phương pháp phân tích thứ cấp dữ liệu, phương pháp chọn
mẫu, phương pháp chứng minh trực tiếp, phương pháp phân tích, phương pháp tổng
hợp và phương pháp so sánh.
6. Đóng góp mới của luận văn
Luận văn đưa ra những đánh giá mới nhất về thực trạng tranh chấp đất đai và
giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải
Dương giai đoạn 2010 - 2015. Đồng thời luận văn cũng đưa ra dự báo tình hình diễn

biến tranh chấp quyền sử dụng đất trong thời gian tới và đề xuất các biện pháp nâng
cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp trên địa bàn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải
Dương.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, phần danh mục tài liệu tham khảo và
phần phụ lục, cơ cấu của luận văn gồm ba chương:
- Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai.
- Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương.
- Chương 3: Các biện pháp nâng cao hiệu quả thực hiện giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương.

6


CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm tranh chấp đất đai
1.1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội tồn tại và phát triển ở mọi hình
thái kinh tế xã hội. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì đất đai luôn là
đối tượng tranh chấp giữa kẻ áp bức và những người bị áp bức. Trong xã hội không
tồn tại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai thường là mâu
thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ mỗi bên [11].
Trên phương diện thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu theo nghĩa rộng là
biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp quản lý và sử

dụng đất đai và theo nghĩa hẹp là các mâu thuẫn, bất đồng về lợi ích kinh tế, về
quyền, nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai khi họ
cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm hại [11].
Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: "Tranh chấp đất đai là tranh
chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan
hệ đất đai"[8. Khoản 24 Điều 3]. Theo đó, đối tượng tranh chấp đất đai được hiểu là
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất; chủ thể tranh chấp là hai hay nhiều bên
trong quan hệ đất đai. Các nhà làm luật đưa ra cách giải thích này có nội hàm tương
đối rộng và khá chung, chưa cụ thể; cách dùng thuật ngữ để giải thích chưa giúp
người đọc hiểu được bản chất của tranh chấp là gì. Trong quan hệ đất đai, tranh
chấp chính là những mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể về các vấn đề lợi ích,
quyền và nghĩa vụ của mỗi bên chủ thể trong quan hệ đất đai [3]. Đối tượng của

7


tranh chấp đất đai được hiểu là quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất thì đó là
tranh chấp tổng thể các quyền, nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định hay gồm cả những tranh
chấp mà quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phát sinh khi tham gia vào các quan
hệ pháp luật khác? Chủ thể của tranh chấp được xác định là hai hoặc nhiều bên
trong quan hệ đất đai nhưng chưa quy định cụ thể loại chủ thể. Có thể hiểu, chủ thể
trong tranh chấp đất đai là giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa người
sử dụng đất với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có liên quan đến quyền, nghĩa
vụ của người sử dụng đất [3]. Như vậy, có thể xác định một bên chủ thể trong tranh
chấp đất đai phải là người sử dụng đất; chủ thể còn lại có thể là người sử dụng đất
khác hoặc cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong Luật đất đai là một
khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính.

Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp
pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa
những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử
dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về
quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất… Đất đang có tranh chấp
cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người
sử dụng đất hợp pháp [3].
Theo quan điểm cá nhân, tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, xung đột về
lợi ích, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong
quan hệ đất đai; phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Ngoài những đặc điểm chung của tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai cũng
có những đặc điểm riêng sau:

8


Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
nên tranh chấp đất đai ở nước ta chỉ là tranh chấp diễn ra giữa người sử dụng đất
với nhau hoặc giữa người sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Các
chủ thể tranh chấp là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đất đai
[11].
Thứ hai, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quá trình sử dụng đất mà không phải là quyền
sở hữu đất đai[11].
Thứ ba, tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các
chủ thể nên khi xảy ra tranh chấp không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các
bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng gián tiếp đến các bất động sản liền kề và ảnh
hưởng đến lợi ích của Nhà nước dẫn đến những chính sách, quy định pháp luật về
đất đai của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để[3].

Thứ tư, tranh chấp làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất:
- Tranh chấp giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân trong việc ra quyết định giao đất, cho thuê đất... là tranh chấp thuộc lĩnh
vực hành chính.
- Tranh chấp về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa
những người sử dụng đất với nhau hoặc với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác
là tranh chấp thuộc lĩnh vực dân sự.
1.1.2. Các dạng tranh chấp đất đai
Các dạng tranh chấp đất đai hiện nay rất đa dạng, phong phú, nhiều khi đan
xen và tồn tại dưới những hình thức khác nhau. Căn cứ vào bản chất pháp lý, có thể
chia tranh chấp đất đai thành các dạng sau:
1.1.2.1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất
Tranh chấp về quyền sử dụng đất là những tranh chấp giữa các bên với nhau
về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó [3]. Trong dạng

9


tranh chấp này, các bên chủ thể đều có quyền sử dụng đất; có sự chiếm hữu, sử
dụng thực tế đất đai có tranh chấp; luôn luôn có sự tranh chấp giữa các bên về
quyền quản lý, quyền sử dụng một diện tích nào đó hoặc một phần trong diện tích
đó. Dạng tranh chấp này có thể chia thành một số tranh chấp cụ thể sau:
* Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa
những vùng đất được phép sử dụng và quản lý: Loại tranh chấp này nảy sinh do
một bên tự ý thay đổi mốc giới sử dụng hoặc các bên không xác định được với nhau
về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác. Những
trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữa những người sử
dụng đất liền kề không rõ ràng, đất này thường sang nhượng nhiều lần, bàn giao
không rõ ràng. Ngoài ra, việc tranh chấp ranh giới xảy ra nhiều khi do lỗi của các cơ
quan nhà nước, đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có ghi diện tích, nhưng không đo

đạc cụ thể khi giao đất chỉ căn cứ vào giấy cấp đất và đơn kê khai diện tích của
đương sự.
* Tranh chấp về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong
quan hệ hôn nhân: Đối với dạng tranh chấp này, quyền sử dụng đất, nhà ở và tài
sản gắn liền với đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Theo đó, khi ly hôn,
vợ chồng không tự thỏa thuận được việc phân chia khối tài sản chung này nên yêu
cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phân chia theo công sức đóng góp của vợ
chồng.
* Tranh chấp về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong
quan hệ thừa kế: Dạng tranh chấp này phát sinh khi các chủ thể có quyền thừa kế
theo quy định của pháp luật đối với phần di sản thừa kế là quyền sử dụng đất hoặc
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người có quyền sử dụng đất chết không để
lại di chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc đó không hợp pháp một phần hay
toàn bộ mà các bên được hưởng thừa kế không tự thỏa thuận phân chia được với
nhau.

10


* Tranh chấp về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong
quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất không có hợp đồng: Dạng tranh chấp này,
giữa các bên tặng cho và bên nhận thường có quan hệ thân thiết, gần gũi nhau nên
khi tặng cho các bên chỉ thỏa thuận bằng miệng, không làm hợp đồng, văn bản tặng
cho. Do đó, tranh chấp xảy ra khi bên tặng cho muốn đòi lại quyền sử dụng đất đã
cho trước đây.
* Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất:
Thực chất đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có
nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ mà do
nhiều nguyên nhân khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa, nay những người
này đòi lại người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp. Trong dạng tranh chấp

này có các loại sau:
- Đòi lại đất, tài sản của họ, của người thân trong các giai đoạn khác nhau
trước đây qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã chia, cấp cho người khác: Sau cải
cách ruộng đất, nông nghiệp, nông thôn bước vào thời kỳ hợp tác hóa nông nghiệp.
Đặc biệt từ năm 1958, phong trào hợp tác hóa nông nghiệp theo mô hình sản xuất
tập thể, quản lý tập trung. Ruộng đất và các tư liệu sản xuất của nông dân được tập
trung vào hợp tác xã. Đến khi thực hiện Nghị quyết T.Ư 10/TW năm 1988, đất đai
được phân chia đến hộ gia đình, cá nhân để sản xuất. Do việc phân chia đất đai
không hợp lý một số cán bộ xã, huyện đã làm sai như chia đất sản xuất cho những
người không phải là nông dân để rồi những người này đem bán, cho thuê, trong khi
đó nông dân không có đất sản xuất, một số hộ trước khi vào hợp tác xã có đất, đến
khi giải thể họ không có đất để canh tác nên đòi lại.
- Tranh chấp giữa những người làm nghề thủ công, nay thất nghiệp trở về
đòi lại ruộng của những người làm nông nghiệp: Những người làm nghề thủ công
trước đây đã được phân ruộng để sản xuất, để ở, sau đó họ không sản xuất nông
nghiệp nữa hoặc chuyển đi nơi khác để làm nghề, đến nay họ trở về đòi lại đất để
sản xuất, để ở.

11


- Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất của nhà thờ,
các dòng tu, chùa chiền, nhà thờ họ: Dạng tranh chấp này thường xảy ra như sau:
Trước đây do hoàn cảnh lịch sử, chính quyền địa phương đã mượn, trưng dụng vào
các mục đích khác nhau, đến nay các cơ sở đó đòi lại nhưng Nhà nước không trả lại
được nên dẫn đến khiếu kiện của các cơ sở đó.
- Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ: Dạng tranh
chấp này phát sinh do việc một bên cho bên kia mượn đất, thuê đất, cho ở nhờ
nhưng họ không trả lại.
- Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài nhờ người thân đứng tên mua hộ nhà đất nhưng họ không
làm thủ tục sang tên và không trả lại nhà.
1.1.2.2. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình thực hiện
hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Dạng tranh chấp này, các bên bị ràng buộc về quyền, nghĩa vụ với nhau trên
cơ sở hợp đồng. Theo đó, một bên trong quan hệ đất đai vi phạm, làm cản trở tới
việc thực hiện quyền của bên kia hoặc bên không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa
vụ của mình. Các dạng tranh chấp cụ thể được phân chia theo từng loại hợp đồng là
tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
* Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này
thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đất đai
hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội dung rất
sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi
nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí
về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.
* Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp
này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên thực
hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường
12


hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy quyền lợi trong điều khoản
thỏa thuận về giá cả không phù hợp nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều
trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng,
không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa vụ đóng thuế chuyển quyền sử
dụng đất, làm thủ tục... đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.
* Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất: Việc phát sinh dạng
tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng
như: Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê; Không trả

tiền thuê đất; Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê; Đòi lại đất trước thời hạn
hợp đồng...
* Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này
thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng bên vay đã
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
1.1.2.3. Tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý đất đai của Nhà nước
Chủ thể của dạng tranh chấp này đặc biệt hơn so với các dạng tranh chấp đất
đai khác đó là một hoặc các bên chủ thể là cơ quan được Nhà nước giao quyền quản
lý đất đai, có thể phát sinh một số dạng tranh chấp như sau:
* Tranh chấp về việc bồi thường, giải phòng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia và mức đền bù khi thực
hiện giải tỏa: Đây là tranh chấp giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với người
sử dụng đất khi họ cho rằng mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không thỏa đáng.
Trong tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá đất đền bù, diện tích đất
được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không đúng người, giải tỏa quá mức
quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng khác.
* Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới
hành chính: Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa hai tỉnh, hai huyện, hai xã với
nhau, tập trung ớ những nơi có vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn
hóa, ở những vị trí dọc theo triền sông lớn, những vùng có địa giới không rõ ràng,
13


không có mốc giới nhưng là vị trí quan trọng, ở những nơi có nguồn lâm, thổ sản
quý. Đây là dạng tranh chấp mà cả hai bên đều là các cơ quan được Nhà nước giao
quản lý đất đai ở địa phương.
* Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Nhà nước đã có sự phân bổ và quy
hoạch sử dụng đất. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà đất đai được chia thành
nhiều loại khác nhau như đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng
thủy sản, đất thổ cư... Trong quá trình sử dụng đất thường phát sinh tranh chấp khi

các bên sử dụng đất sử dụng không đúng mục đích theo quy hoạch. Các chủ thể
trong dạng tranh chấp này là người được Nhà nước giao đất và cơ quan, tổ chức
được Nhà nước trao quyền quản lý đất đai.
* Tranh chấp hành chính về đất đai: Các tranh chấp thuộc nhóm này thường
nảy sinh khi các đương sự cho rằng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính
của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc cán bộ quản lý nhà nước về đất đai áp
dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Ví dụ: Các quyết
định về giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyết định về giải quyết tranh chấp
đất đai.
1.1.3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra với tính chất, mức độ, tần
suất ngày càng nhiều và phức tạp, gây ra những hậu quả làm ảnh hưởng đến trật tự,
an toàn xã hội. Bất cứ tranh chấp đất đai nào xảy ra đều có nguyên nhân. Việc tìm
ra nguyên nhân, đề xuất các biện pháp hiệu quả nhằm giải quyết triệt để những
tranh chấp đất đai là cần thiết. Thực tế, tranh chấp đất đai ở nước ta xảy ra do một
số nguyên nhân chủ yếu sau:
1.1.3.1. Nguyên nhân khách quan:
*Yếu tố lịch sử:

14


Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại.
Chiến tranh kéo dài đã để lại những hậu quả nặng nề ở cả hai miền đất nước. Nhiều
chính sách, pháp luật về đất đai đã thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo vừa phục
vụ công cuộc kháng chiến cứu nước, vừa duy trì và phát triển kinh tế đất nước.
Trước năm 1945, Việt Nam nằm dưới ách đo hộ của thực dân Pháp, dân tộc
ta phải chịu cảnh một cổ hai tròng: phong kiến - thực dân, phần lớn ruộng đất nằm
trong tay địa chủ phong kiến và thực dân tư bản.

Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ
đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân,
phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Năm 1960, chính
sách đất đai có sự chuyển biến mạnh mẽ khi Hiến Pháp 1959 xác lập hình thức sở
hữu tập thể về đất đai. Thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất
của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập
thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định. Hiện nay, rất nhiều tranh
chấp đòi lại đất do đã đưa vào Hợp tác xã có nguyên nhân từ thời kỳ này [4].
Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng
đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến, Chính phủ đã
tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 và
năm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thực hiện cải cách điền địa,
thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo
trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân [4].
Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa
nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại.
Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu
quả. Qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm 1982- 1983,
với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân đã dẫn tới những xáo trộn lớn về
ruộng đất, về ranh giới, diện tích và mục đích sử dụng đất. Những chính sách về đất
đai trong giai đoạn này là nguyên nhân nảy sinh nhiều dạng tranh chấp đất đai [4].

15


* Ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường
Do chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện chính sách
mới về quản lý đất đai. Đất đai trở thành một tư liệu sản xuất quan trọng và là một
tài sản có giá đối với mọi người dân; làm cho đất đai từ chỗ không được thừa nhận
là có giá trở thành một loại hàng hóa có giá trị đặc biệt, tham gia mạnh mẽ vào các

giao dịch dân sự, thương mại... Đứng trước công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại
hóa, đất nước ta đã có diện mạo mới với nhiều khu đô thị, khu công nghiệp được
xây dựng. Cùng với đó là sự thu hẹp diện tích đất nông nghiệp, sự gia tăng dân số,
vấn đề lao động và việc làm. Cũng do tác động của kinh tế thị trường mà tình trạng
giá đất leo thang, sốt đất cục bộ diễn ra liên tục đã và đang trở thành những nguyên
nhân gây nên tình trạng tranh chấp đất đai.
1.1.3.2. Nguyên nhân chủ quan
* Cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai
Công tác quản lý đất đai của Nhà nước còn bộc lộ nhiều yếu kém thể hiện
trong tổ chức bộ máy, công tác quản lý hành chính... Nhà nước phân công, phân cấp
quản lý đất đai chưa phù hợp dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ. Có thời kỳ
mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến tình trạng có loại đất không được cơ
quan nào quản lý (đất chưa sử dụng). Bên cạnh đó, tổ chức cơ quan quản lý đất đai
từ trung ương đến địa phương không ổn định, có nhiều thay đổi là một trong những
nguyên nhân dẫn đến sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Công tác phân vùng quy hoạch đất đai còn chậm, thiếu đồng bộ. Việc phân
chia địa giới hành chính có nhiều thay đổi nhưng việc xác định ranh giới không rõ
ràng làm cho tình trạng tranh chấp đất đai phức tạp thêm. Cơ sở vật chất phục vụ
cho công tác quản lý đất đai còn thiếu. Công tác quản lý hồ sơ, giấy tờ liên quan
đến quản lý đất đai còn kém hiệu quả, chưa có đầy đủ những cơ sở khoa học và
phương pháp quản lý cần thiết để xác định quyền sử dụng đất cho các chủ thể nên
đã làm giảm hiệu lực của Nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Việc
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... ở nhiều địa phương vẫn thể hiện sự tùy tiện.

16


Việc lơi lỏng trong thanh - kiểm tra về đất đai; chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là lý do nảy sinh nhiều tranh chấp đất đai.
Việc điều tra, xem xét giải quyết tranh chấp đất đai còn yếu kém, hiệu lực

thấp, giải quyết tùy tiền và thiếu hiệu quả; chưa thật sự quan tâm đến những giải
pháp mang tính quần chúng.
Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi,
nhiều lúc còn hữu khuynh, mất cảnh giác. Chẳng những hồ sơ đất đai không đầy đủ,
mà việc đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ.
* Chính sách, pháp luật đất đai còn nhiều bất cập
Chính sách, pháp luật đất đai chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, chậm được ban
hành, liên tục phải sửa đổi, bổ sung và đang còn nhiều biến động. Nội dung của các
văn bản pháp luật về đất đai còn nhiều sơ hở, chồng chéo về thẩm quyền quản lý
giữa các cơ quan Nhà nước. Bên cạnh đó, các văn bản hướng dẫn thi hành chậm
được ban hành làm cho việc áp dụng pháp luật được thực hiện một cách cầm chừng,
thiếu hiệu quả. Khi có văn bản hướng dẫn thì các địa phương có sự áp dụng pháp
luật tùy tiền, không thống nhất.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn
vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành chính
không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp và
gay gắt hơn.
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa thật sự được coi
trọng, vì thế trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong nhân
dân còn hạn chế. Nhiều văn bản pháp luật về đất đai chưa được phổ biến, tuyên
truyền rộng rãi. Điều này dẫn đến tình trạng người dân không biết sự thay đổi, biến
động trên chính thửa đất mình đang sử dụng.
* Trình độ cán bộ công chức trong lĩnh vực quản lý đất đai

17


Cán bộ quản lý đất đai chưa được bồi dưỡng thường xuyên về nghiệp vụ nên
vừa yếu về công tác chuyên môn lại vừa thiếu về số lượng. Một bộ phận cán bộ
công chức được giao nhiệm vụ còn thiếu gương mẫu, tuỳ tiện trong quản lý, vi

phạm chế độ quán lý và sử dụng đất đai. Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất,
tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới, một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong
các chế độ, chính sách đất đai của Nhà nước và dựa vào chức quyền để chiếm dụng
đất đai trái phép, gây bất bình trong nhân dân; gây mất ổn định về tình hình chính
trị- xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính quyền.
Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những
nguyên nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế
sử dụng đất, và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những
giải pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp. Song trên thực tế
khía cạnh này chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng, xem xét.
1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là
giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục
hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối
với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai"[13].
Trong quan hệ pháp luật đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai là một trong
những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời
sống xã hội. Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các
quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội. Đồng thời,
giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những
vi phạm pháp luật có thể xảy ra.
Giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước
đối với đất đai, đó là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm
ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu
18


thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử lý đối
với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai; giáo dục ý thức pháp luật cho công dân

để ngăn ngừa những vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra [12].
Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan có thẩm quyền không
chỉ áp dụng các quy định của pháp luật, chính sách đất đai của Nhà nước qua các
thời kỳ mà còn phải lưu ý đến phong tục, tập quán ở từng địa phương và quá trình
sử dụng đất của người dân để đạt được kết quả giải quyết tranh chấp đất đai hợp lý,
các bên đều tâm phục, tự nguyện tuân theo và nhận được sự đồng thuận của cộng
đồng dân cư.
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy
định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
1.2.2. Mục đích, ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai xảy ra có tác động rất lớn không chỉ ảnh hưởng đối với
các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến bất động sản khác liền kề và ảnh hưởng
đến lợi ích của Nhà nước; gây tác động tiêu cực đến dư luận xã hội. Việc xem xét
giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý
nhà nước đối với đất đai và là những biện pháp để pháp luật đất đai phát huy được
vai trò trong đời sống xã hội. Theo đó, các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù
hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất. Vì vậy, việc giải
quyết tranh chấp đất đai có ý nghĩa rất quan trọng.
Giải quyết tranh chấp đất đai nhằm mục đích hóa giải những mâu thuẫn, bất
đồng, xung đột về lợi ích, về quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ quản lý
và sử dụng đất; chấm dứt và ngăn ngừa những hành vi vi phạm pháp luật của bên vi
phạm, thông qua đó giáo dục ý thức chấp hành pháp luật cho công dân. Đây cũng là
một trong những biện pháp có ý nghĩa quan trọng để tăng cường pháp chế xã hội
chủ nghĩa trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai [12].

19


Giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những nhiệm vụ của các cơ quan

nhà nước có thẩm quyền đặc biệt là Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân. Giải
quyết tốt các tranh chấp đất đai không chỉ giúp các cơ quan Nhà nước hoàn thành
nhiệm vụ mà Đảng và Nhà nước giao mà còn giúp nâng cao vị thế, vai trò, uy tín,
tạo được sự tín nhiệm cao đối với nhân dân.
Thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai giúp cho các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền thấy rõ những vấn đề nào của pháp luật còn bộc lộ những điểm
chưa phù hợp với thực tiễn cần phải sửa đổi. Giải quyết tranh chấp đất đai là một
nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, là một trong
những biện pháp giúp các chính sách, pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong
đời sống xã hội. Giải quyết tranh chấp đất đai còn mang lại niềm tin cho nhân dân
vào chính sách, pháp luật của Nhà nước; tình hình trật tự, an toàn xã hội cũng từ đó
được đảm bảo hơn [1].
1.3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng,
phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp. Vì vậy,
việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà
thực tế đã đặt ra và tuân thủ các nguyên tắc sau:
1.3.1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
Đây là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Cơ sở
của nguyên tắc này được xây dựng dựa trên vị trí, vai trò quan trọng của đất đai. Sở
hữu đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn bao hàm ý nghĩa chính trị - pháp
lý. Toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người
được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai.
Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và
quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi giải
quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với

20

đất đai mà Nhà nước là người đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của
Nhà nước; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã giành được.
Cần quán triệt đường lối Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho
người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước qua
các thời kỳ.
1.3.2. Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân, phát
huy tinh thần đoàn kết, tương trợ trong nội bộ nhân dân
Đây là nguyên tắc thể hiện tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều
hành các quan hệ xã hội về đất đai. Lợi ích luôn là điều cốt lõi trong hầu hết các
quan hệ xã hội. Nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo, thì việc sử
dụng đất không thể mang lại hiệu quả. Nguyên tắc này đòi hỏi khi giải quyết tranh
chấp đất đai, cơ quan có thẩm quyền phải luôn coi trọng và đảm bảo lợi ích của
người sử dụng đất nhất là lợi ích kinh tế. Việc Nhà nước đảm bảo lợi ích của người
sử dụng đất trong việc giải quyết tranh chấp sẽ tạo điều kiện cho người sử dụng đất
yên tâm hơn trong quá trình sử dụng đất. Sử dụng đất có hiệu quả sẽ góp phần làm
dân giàu, nước mạnh.
Nguyên tắc này đòi hỏi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất
đai tức tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy
định của pháp luật. Để bảo vệ lợi ích của chính những người sử dụng đất, trước hết
các bên phải gặp nhau để thương lượng, bàn bạc, tự hòa giải với nhau. Do vậy, hòa
giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quan
trọng và đạt hiệu quả nhất, giảm áp lực lên các cơ quan giải quyết tranh chấp đất
đai. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ can thiệp, giải quyết khi các bên đã hòa
giải với nhau mà không đạt được sự nhất trí, không đưa ra được biện pháp giải
quyết.

21

1.3.3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định
tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với
việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm
phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo
hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa
Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến mọi mặt của đời sống
chính trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm vào
mục đích bình ổn các quan hệ xã hội. Giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục
đích phát triển sản xuất, ổn định và từng bước cải thiện đời sống nhân dân. Khi giải
quyết tranh chấp đất đai cần căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi
cho người sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi giải quyết tranh chấp đất đai cần chú ý
gắn liền với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có
việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế vì
thế cũng cần chú ý đến đặc điểm của từng vùng để có hướng giải quyết phù hợp.
1.3.4. Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa
Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình
tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định. Phát hiện và giải quyết kịp thời
các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm
ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích của người dân.
1.4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai có ba hình thức giải quyết, đó là: Hòa giải tranh
chấp đất đai; Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính; Giải quyết tranh
chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự.
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai giữa các bên với sự
hiện diện của Ủy ban nhân dân cấp xã và các tổ chức xã hội. Sự hiện diện này nhằm
mục đích vận động, giáo dục, thuyết phục các bên tranh chấp tự nguyện thỏa thuận
để giải quyết tranh chấp đất đai. Hòa giải tranh chấp đất đai là một phương pháp
giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả và cũng là một thủ tục bắt buộc thực hiện, là

22


điều kiện để được thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai ở cơ quan hành chính nhà
nước và Tòa án [5].
Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính là hình thức giải quyết
tranh chấp với sự tham gia của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tình - cơ quan
đại diện cho quyền lực nhà nước. Khi tranh chấp đất đai đã được hòa giải ở Ủy ban
nhân dân cấp xã mà một trong các bên không thống nhất thì có thể gửi đơn đến Ủy
ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
mình. Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh căn cứ vào pháp luật đất đai và pháp
luật có liên quan để ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai cho các bên.
Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự là hình thức giải
quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân. Khi tranh chấp đất đai đã được hòa giải ở Ủy
ban nhân dân cấp xã mà một trong các bên không thống nhất thì có thể gửi đơn khởi
kiện đến Tòa án nhân dân. Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ
tục tố tụng dân sự được quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự hoặc thủ tục tố tụng
hành chính theo Luật tố tụng hành chính [12].
Do vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp đất đai
gồm Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân.
1.4.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân
Khoản 1 Điều 8 Luật tổ chức chính quyền địa phương 2015 quy định: "Ủy
ban nhân dân do Hội đồng nhân dân cùng cấp bầu, là cơ quan chấp hành của Hội
đồng nhân dân, cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương, chịu trách nhiệm trước
Nhân dân địa phương, Hội đồng nhân dân cùng cấp và cơ quan hành chính nhà
nước cấp trên" [9. Khoản 1 Điều 8]. Ủy ban nhân dân thực hiện chức năng, nhiệm
vụ của mình thông qua hoạt động chấp hành và điều hành tức vừa chấp hành các
đường lối, chính sách, quyết định của các cơ quan Nhà nước cấp trên, vừa thực hiện
chức năng điều hành các hoạt động của các cơ quan chuyên môn trực thuộc và
chính quyền địa phương cấp dưới. Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy

ban nhân dân là một nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai; là hoạt

23


động giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể sử dụng đất phát sinh
trong quá trình quản lý của Ủy ban nhân dân. Luật đất đai 2013 đã quy định thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân. theo đó, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân các cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh trên địa bàn.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai bằng
phương pháp hòa giải; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết
tranh chấp đất đai bằng phương pháp mệnh lệnh hành chính.
1.4.1.1. Thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân cấp xã
Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, hòa giải là một trong những
hoạt động được Nhà nước khuyến khích thực hiện. Theo Điều 202 Luật Đất đai
2013 và Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như
sau:
- Về yêu cầu hòa giải giữa các bên: Các bên tranh chấp có quyền tự hòa giải,
thông qua hòa giải ở cở sở hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải tranh
chấp.
- Về thời hạn hòa giải: Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện trong thời hạn
không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã khi nhận được đơn yêu cầu
hòa giải tranh chấp đất đai:
+ Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập
giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử
dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
+ Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ

tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ
dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện

24


của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và
quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ Địa chính, cán bộ Tư pháp xã,
phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân,
Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành
viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp
một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 thì được coi là việc hòa giải
không thành.
+ Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có
các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa
giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất
đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm
hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các
bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp
có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy
ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu
tại Ủy ban nhân dân cấp xã [2. Điều 88].
- Về phát sinh ý kiến khác của các bên: Sau thời hạn 10 ngày, kể từ ngày lập
biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung
khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, thì Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối
với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành [2. Điều

88].
- Về trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành, mà có ít
nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải: Ủy ban nhân dân cấp xã

25