Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận long biên thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN QUẬN LONG BIÊN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ QUỲNH TRANG

HÀ NỘI - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC
TIỄN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ QUỲNH TRANG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN MINH HẰNG

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi, các kết quả
nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu,
ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi
đã hồn thành tất cả các mơn học chuyên ngành Luật Kinh tế theo quy định của
Khoa sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội.
Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa sau đại học - Viện Đại học Mở Hà
Nội xem xét phê duyệt để tôi được bảo vệ luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Người viết cam đoan

Nguyễn Thị Quỳnh Trang


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện luận văn, tơi đã nhận được sự giúp đỡ và chỉ bảo tận
tình của các thầy, cô giáo trong khoa Luật kinh tế, khoa Sau đại học - Viện Đại học
Mở Hà Nội; các cơ quan, đơn vị đã tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành tốt luận
văn tốt nghiệp này.
Xin chân thành cảm ơn cô giáo TS Nguyễn Minh Hằng đã tận tình giúp đỡ và
trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian thực hiện và hoàn thành luận văn. Xin chân

thành cảm ơn sự dạy dỗ, chỉ bảo ân cần của các thầy, cô giáo trong khoa Luật kinh
tế, khoa Sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội trong suốt thời gian học tập và hoàn
thành luận văn. Xin chân thành cảm ơn UBND quận Long Biên, văn phòng đăng ký
đất đai Hà Nội chi nhánh Long Biên đã tạo điều kiện để tôi thu thập thông tin, tài
liệu.
Mặc dù đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo nhiệt tình của cơ giáo - TS.
Nguyễn Minh Hằng cùng với sự giúp đỡ của các đơn vị, song do còn nhiều hạn chế
về kinh nghiệm, kiến thức của bản thân, nên chuyên đề của tôi không tránh khỏi
những thiếu xót. Rất mong nhận được sự góp ý của thầy, cơ giáo để bài viết của tơi
được hồn chỉnh hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Học viên

Nguyễn Thị Quỳnh Trang


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................4
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.......................................................................9
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu ............................................................................................2
3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu .........................................................................3

4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................4
5. Cấu trúc của đề tài ................................................................................................5
Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ..........................................................6
1.1. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ................................................................6
1.1.1. Khái niệm GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .....6
1.1.2. Khái niệm cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
.................................................................................................................................8
1.1.3. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất .................................................9
1.1.4. Vai trị của việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất .............................................................................................10
1.2. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ..............................................................15
1.2.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ..15
1.2.2. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ......................18


1.2.2.1. Khái niệm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ................................................................18
1.2.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ................................19
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ......................23
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP
LUẬT VỀ CẤP GCN QSDĐ, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG

BIÊN. TP. HÀ NỘI .................................................................................................32
2.1. Thực trạng pháp luật về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân .....................................................................32
2.1.1. Nguyên tắc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất ..........................................................................................................................32
2.1.2. Nội dung và hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất: ...........................................................................36
2.1.3. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .....................................37
2.1.3.1. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất .................................................................................................................37
2.1.3.2. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở ...............................................................................................................44
2.1.3.3. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng khơng phải là nhà ở.......................................................47
2.1.3.4. Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất .............................48
2.1.4. Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất ..........................................................................................................................48
2.1.5. Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất ....................................................................................................................50


2.1.5.1. Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất ....................................................................................................................50
2.1.5.2. Nộp hồ sơ, trả kết quả, thời gian thực hiện ..............................................53
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai thì nộp tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận
hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam...53
2.1.6. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ......................56
2.1.6.1. Tiền sử dụng đất ...................................................................................56
2.1.6.2. Lệ phí trước bạ .....................................................................................57
2.1.6.3. Lệ phí địa chính....................................................................................58
2.1.7. Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất ......................................................................................60
2.1.7.1. Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất ......................................................................................60
2.1.7.2. Cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất ......................................................................................61
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Long Biên,
TP. Hà Nội................................................................................................................61
2.2.1. Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Long Biên ...................62
2.2.2. Thực hiện nghĩa vụ tài chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ........................................................64
2.2.3. Trình tự, thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .....................................................65
2.2.4. Những kết quả đã đạt được trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Long
Biên, thành phố Hà Nội .........................................................................................68


2.2.5. Những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .....................................71
2.2.5.1. Thuận lợi trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ................................................71
2.2.5.2. Khó khăn, bất cập trong thực tiễn tiến hành cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:................73

Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GCN
QSDĐ, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, TP. HÀ NỘI ......................................................78
3.1. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ..................................78
3.2. Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất trên địa bàn quận Long Biên ...........................................................................81
KẾT LUẬN ..............................................................................................................86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................88
PHỤ LỤC .................................................................................................................93


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết đầy đủ

Chữ viết tắt
BĐĐC
BTNMT
CP
GCN QSDĐ
GCN

Bản đồ địa chính
Bộ tài ngun mơi trường
Chính phủ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

TNMT

Tài nguyên mơi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VP ĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất, đây là một
yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là một nhiệm vụ hàng đầu của Nhà nước ta nói riêng và tất cả các
nước trên thế giới nói chung, qua đó sẽ góp phần giúp cho người sử dụng đất, người
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu
quả, đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng, người sở hữu.
Trong những năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm
pháp luật quan trọng về đất đai nhằm thể chế hóa đường lối chủ trương của Đảng về
đất đai trong thời kỳ cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Luật đất đai 2013 ra
đời nhằm giải quyết căn bản những vấn đề từ trước đến nay chúng ta chưa thực hiện
đầy đủ. Bên cạnh đó, việc phân định thẩm quyền hành chính và thẩm quyền tư pháp
trong giải quyết tranh chấp về đất đai, chính sách tài chính về đất đai, việc bồi
thường giải tỏa khi thực hiện việc thu hồi đất luôn là vấn đề hệ trọng liên quan
nhiều đến lợi ích của Nhà nước và nhân dân, rất cần có sự điều chỉnh phù hợp trong
thời đại mới.
Trong quá trình thực hiện những văn bản này, bên cạnh những kết quả nhất
định đã thu được thì cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt
khó khăn khi mà pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong pháp luật đất đai,

1


pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng… còn
nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo…Nhiều quy định thể hiện nhiều sự gị bó,
khiên cưỡng và thiếu tính khả thi. Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa

đáp ứng kịp với yêu cầu và nhu cầu của thực tế.
Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã chọn đề tài : “Pháp luật về cấp giấy chứng
nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân từ thực tiễn quận Long Biên, thành phố Hà Nội” nhằm đánh giá thực trạng
của các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân theo quy định hiện
hành của pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng. Qua đó đánh giá
được những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị những biện pháp cụ thể
nhằm khắc phục những điểm bất cập, bổ sung những quy định còn thiếu để nâng
cao tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác quản lý nhà
nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân.
2. Tình hình nghiên cứu
Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân được giới nghiên
cứu khoa học pháp lí nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau.
Có thể kể đến một số cơng trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và
đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như:
- TS Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ
góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí luật học, số 8/2009
- Th.S Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí luật học, số 3/2005
- Báo cáo số 93/ BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của chính phủ về tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất …

2


Những cơng trình đã cơng bố mà tác giả thu thập được chủ yếu vào thời điểm
chưa thi hành Luật Đất đai 2013 và chưa nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong một
chỉnh thể thống nhất, tồn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên
cứu sâu.
Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng
góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và
đang là rào cản, làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay. Qua đó, góp phần tiếp
tục hồn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới.
3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu:
Mục đích của luận văn nhằm nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề chung về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; cơ sở pháp lí của cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để làm cơ sở cho
việc nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân.
Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật thực định để làm sáng tỏ:
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất đã đạt được những thành tựu đáng kể: góp phần quản lý nhà nước
về đất đai có hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người sử dụng đất được đảm bảo
hơn. Tuy nhiên, qua sự phân tích, đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ
thể trên thực tế, tác giả cũng tập trung chỉ rõ những tồn tại, bất cập của pháp luật về
vấn đề này, cùng những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng pháp luật
trong thực tế.

3


Trên cơ sở phân tích, tìm ra những ngun nhân của những tồn tại, bất cập

vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn
thiện pháp luật về vấn đề này nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên
thực tế.
Phạm vi nghiên cứu:
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất có phạm vi rất rộng, được áp dụng đối với nhiều chủ thể sử
dụng đất khác nhau, với nguồn gốc sử dụng đất không giống nhau. Mặt khác, hoạt
động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất không chỉ thuần tuý là xem xét các yếu tố, các điều kiện, các quy trình,
thủ tục đối với đất, mà còn phải xem xét bao gồm quyền sử dụng đất đó có tài sản là
nhà ở, các cơng trình và các tài sản trên đất hay khơng. Từ đó để xác định cách thức
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất được thực hiện như thế nào. Vì vậy, trong phạm vi là một luận văn thạc sĩ, với
thời gian hạn hẹp nên tác giả chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề cấp mới giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với chủ
thể là hộ gia đình, cá nhân.
Theo đó, luận văn sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như:
các nguyên tắc, điều kiện, nội dung và thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục và các
xử lí phát sinh trong q trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận. Trong quá trình
nghiên cứu, chúng tơi có đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên
thực tế, những ưu và nhược điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; nêu những giải pháp và
phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu và vận dụng Luật và các văn bản dưới luật; các vấn đề

4

nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ không tách rời với các yếu tố kinh tế, xã
hội, hội nhập quốc tế. Bên cạnh đó, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên
cứu sau:
- Phương pháp thống kê: Thu thập số liệu về tình hình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thống kê diện tích đất đai trên địa bàn quận Long Biên, thành
phố Hà Nội.
- Phương pháp so sánh: Thông qua số liệu thu thập được, so sánh giữa các
vùng, khu vực; so sánh giữa từng giai đoạn, thời điểm khác nhau; so sánh việc áp
dụng, thực thi pháp luật về vấn đề nghiên cứu với các địa bàn khác, từ đó đưa ra
nhận xét phục vụ cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Tổng hợp chi tiết biến động đất đai theo
từng giai đoạn; dựa trên các tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành phân tích vấn
đề, tổng hợp vấn đề nhằm đưa ra những khái quát, nhận xét, kết luận có độ tin cậy,
thuyết phục.
5. Cấu trúc của đề tài
Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Khái quát về Pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn quận Long Biên, TP. Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại địa bàn quận Long
Biên, TP. Hà Nội.

5

Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN
1.1. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
1.1.1. Khái niệm GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý, theo đó, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí tồn bộ đất đai trong phạm vi cả nước. Là chủ
sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử
dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được
coi là một trong những công cụ pháp lí quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền
quản lí, kiểm sốt các quan hệ đất đai, nhà ở, các cơng trình xây dựng và tài sản gắn
liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó.
Theo khoản 16, Điều 3 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất”. [40]
Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

6


“ 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy
chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
theo quy định của Luật này”. [40]
Có thể nhận thấy rõ bản chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất
trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu
nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp (trong đó có hộ gia đình, cá
nhân) khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơng cụ để
Nhà nước quản lí đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng,
điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai. Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước
nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất,

7

nắm bắt được các thơng tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi tồn
quốc.
Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để
xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan
nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình sử dụng.
1.1.2. Khái niệm cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất
Pháp luật đất đai hiện hành không đưa ra khái niệm về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà chỉ ra biểu
hiện cụ thể của một số hoạt động có liên quan và gắn bó mật thiết với hoạt động cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Cụ thể:
Theo khoản 09 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “ Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn
định mà khơng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất lần đầu đối với thửa đất xác định”. [40]
Cấp Giấy chứng nhận là một quá trình bao gồm các công việc như: kiểm tra,
đo đạc thực địa, thẩm tra và xác minh hồ sơ, đối chiếu hồ sơ xin cấp Giấy chứng
nhận với hiện trạng thực tế mà cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và
quản lí các tài sản thực hiện; xem xét, quyết định và phê duyệt cấp Giấy chứng nhận
của cơ quan hành chính nhà nước; cuối cùng là thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho
những trường hợp đủ điều kiện theo luật định. Vì vậy, có thể hiểu việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chính
là q trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các cơng việc cụ thể có liên
quan tới hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và các điều kiện
khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài
sản trên đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lí xác nhận

8

quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với các tài sản đó. Hoạt động nêu trên được
tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định.
1.1.3. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Tại Điều 106 của Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành
viên có tài sản chung, cùng đóng góp cơng sức để hoạt động kinh tế chung trong sản
xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp
luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. [34]
Điều 108 của Bộ luật Dân sự 2005 có quy định: “Tài sản chung của hộ gia
đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài
sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung,
được thừa kế chung và các tài sản mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của
hộ”. [34]
Cụ thể hoá các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ
như thế nào là “Hộ gia đình sử dụng đất” tại khoản 29 Điều 3, đó là: “Hộ gia đình
sử dụng đất là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy
định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng
đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. [40]
Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” (sau đây gọi tắt là
hộ gia đình) có 02 dấu hiệu nhận biết là:
Dấu hiệu 1: Thành viên gồm những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống,
ni dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình;
Dấu hiệu 2: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển
quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Luật Đất đai 2013 không quy đinh cụ thể về khái niệm cá nhân sử dụng đất,
mà chỉ quy định về hộ gia đình sử dụng đất, Do vậy, qua khái niệm hộ gia đình sử

9


dụng đất có thể định nghĩa cá nhân sử dụng đất là cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cơng nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó, người sử dụng đất sẽ được
nhà nước đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình hay cá nhân là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối
quan hệ về đất đai, giúp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm sử dụng, đầu tư
trên mảnh đất của mình.
1.1.4. Vai trị của việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước
giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và phải đăng ký
quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất đóng vai trị quan trọng khơng những với sự quản lý
của Nhà nước mà còn đối với chủ thể sử dụng đất.
* Đối với Nhà nước:
Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Người sử
dụng đất khi được Nhà nước giao đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm
thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Theo đó, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với
người sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất cùng các hồ sơ đất đai liên quan sẽ cung cấp thông tin một
cách đầy đủ và là cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất, sở
hữu tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ họ khi có tranh chấp xảy ra. Đồng thời đưa
ra những nghĩa vụ mà họ phải tuân thủ như bảo vệ và sử dụng đất một cách hiệu
quả, người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất và các tài sản

10


trên đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình khai thác và
sử dụng.
Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu quả. Nhà
nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ các thơng tin về tình hình sử dụng đất.
Thông thường, các thông tin này sẽ được ghi nhận trong giấy chứng nhận cùng hệ
thống hồ sơ địa chính.
Mặt khác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân nói
riêng cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý
đất đai.
Thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng liên quan đến các khía cạnh
khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Cụ thể như: xây dựng và hoàn thiện pháp
luật về đất đai, cơ sở để Nhà nước xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ
hành chính bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn, quản lí tình hình
hình đất đai, cập nhật thường xun và liên tục những diễn biến và sự biến động của
q trình khai thác và sử dụng đất,…
Thứ tư, thơng qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước từng bước cải cách theo hướng ngày
càng hiện đại, hợp lí trong cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai. Theo đó, trên cơ
sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì khác nhau, với nhiều
tên gọi khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống
nhất “Bìa đỏ” để dễ dàng trong cơng tác quản lý đất đai và các tài sản gắn liền với
đất đai. Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, sẽ tạo điều kiện đơn giản, thuận lợi, dễ

dàng và giúp cho việc quản lí đất đai cùng các tài sản trên đất được chặt chẽ và
thống nhất.

11


Thứ năm, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất là cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết các tranh chấp
đất đai. Trong thực tế, việc sử dụng đất xảy ra tranh chấp là điều không tránh khỏi.
Các tranh chấp đất đai thường khá phức tạp và mất nhiều thời gian để giải quyết.
Nếu khơng có đủ giấy tờ thì việc chứng minh tư cách sử dụng đất và các tài sản trên
đất sẽ gặp nhiều khó khăn. Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ góp phần giải quyết nhanh chóng
và chính xác các tranh chấp đất đai; đảm bảo. bảo vệ lợi ích chung của tồn xã hội.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc
tòa án hay ủy ban nhân dân các cấp. Theo quy định tại khoản 1, khoản 2, Điều 203,
Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
“ Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng
thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các
loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với
đất thì do Tịa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được
lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau
đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

về tố tụng dân sự” [40]

12


* Đối với chủ thể sử dụng đất:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là một đảm bảo của Nhà nước dành cho các đối tượng sử dụng đất,
sở hữu nhà ở và các tài sản trên đất, xác định rõ địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trong
quá trình sử dụng đất và các tài sảngắn liền với đất. Theo đó, người sử dụng đất chỉ
có thể sử dụng loại đất trong các mục đích đã được xác định, phù hợp với mục đích
sử dụng đất của loại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng với đó,
các tài sản cũng phải được tạo lập một cách hợp pháp và sử dụng phù hợp với mục
đích đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lí để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
giữa chủ thể này với chủ thể khác. Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ giúp xác định
rõ người chủ đích thực đối với đối với quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc về
ai. Xác định rõ quyền hạn của người đại diện trên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất để tránh tình trạng lợi dụng danh nghĩa để trục lợi
bất hợp pháp của người giữ giấy chứng nhận, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai
dễ dàng hơn và sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả cao hơn.
Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với người sử dụng đất. Đồng thời, là cơ sở để người sử dụng đất được thực
hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định, đặc biệt là các quyền chuyển quyền
sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho,
góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh... Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì mọi giao dịch nêu trên

đều khơng có giá trị pháp lý. Khẳng định như vậy bởi, tại Điều 693 Bộ luật dân sự
2005 quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:“Hợp đồng chuyển đổi
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất

13


và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của bộ luật này và pháp luật
về đất đai”. Như vậy, hộ gia đình và cá nhân có quyền thực hiện các quyền chuyển
quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Đây cũng là
điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được tham gia thiết lập các giao dịch bất
động sản trên thị trường và cũng là cơ sở để giao dịch đó đảm bảo an toàn về mặt
pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao
dịch.
Thứ tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ các
quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cùng với
tài sản gắn liền trên đất của người sở hữu và sử dụng khi có tranh chấp, mâu
thuẫn, bất đồng xảy ra. Cụ thể: được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất đai và
tài sản trên đất xảy ra; được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền
và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu
và sử dụng hợp pháp của mình; là cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu
hồi đất. Bên cạnh đó, khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đó là cơ sở để người được cấp giấy đưa các
tài sản bất động sản hợp pháp của mình tham gia vào thị trường bất động sản, làm
tăng giá trị và nâng cao hệ số và giá trị sử dụng của các tài sản của mình.
Thứ năm, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất một mặt Nhà nước chính thức ghi nhận tư cách
pháp lý của những chủ thể có quyền sử dụng đất. Khi đó, người sử dụng đất có thể

yên tâm thực hiện các biện pháp cải tạo đất, sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy,
hiệu quả sử dụng đất sẽ được phát huy một cách tốt nhất. Mặt khác, đây cũng là cơ
sở quan trọng để phân biệt giữa các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với từng loại đất có mục
đích sử dụng khác nhau. Do nguồn gốc lịch sử để lại một số loại đất như: đất cơ sở
tơn giáo, đất cộng đồng dân cư khơng hình thành từ việc giao đất mà chủ yếu do

14


nhà nước công nhận trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất nên việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ là cơ sở pháp
lý để xác định rõ ràng, minh bạch việc sử dụng đất. Từ đó, tránh tình trạng lợi dụng
sử dụng đất vào mục đích khác và chiếm dụng đất một cách bất hợp pháp.
1.2. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
1.2.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất
Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực
tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã
hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó
theo ý chí của Nhà nước. Trong lĩnh vực đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nói
riêng cũng khơng phải là ngoại lệ. Có thể nhận thấy tính tất yếu và khơng thể thiếu
trong sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua các lí do sau đây:
Thứ nhất, quản lí nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nội
dung mang tính Hiến định, theo đó, khoản 2,3 Điều 54 Hiến pháp 2013 chỉ rõ: “Đất
đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,

được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng
đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất
được pháp luật bảo hộ” [29]. Điều này cũng đã trở thành một trong năm nguyên tắc
chủ đạo của ngành Luật Đất đai. Cùng với đó, tại Điều 22 Luật Đất đai hiện hành
ghi nhận 15 nội dung cơ bản của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai thì trong đó
hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất là một trong 15 nội dung đó. Như vậy, với ý nghĩa là một

15


nội dung của quản lí nhà nước về đất đai, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng phải cần đến sự điều
chỉnh của pháp luật và hoạt động trên cơ sở của pháp luật.
Thứ hai, từ thực tiễn hoạt động quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian qua
cho thấy không thể thiếu vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh đối với hoạt
động này. Khẳng định như vậy bởi lẽ, các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống
xã hội khá phong phú, đa dạng và có chiều hướng ngày càng phức tạp, đặc biệt, các
quan hệ đất đai ngày càng trở nên khó kiểm sốt hơn qua những biến đổi thất
thường của thị trường bất động sản. Tình trạng mua bán trao tay, không thông qua
cơ quan nhà nước có thẩm quyền trở nên phổ biến và chiếm ưu thế hơn là các giao
dịch chính thức. Các mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng cũng theo đó mà phát sinh
nhiều hơn. Trước thực trạng nêu trên, như một tất yếu khách quan, với ưu thế vượt
trội của pháp luật (tính quy phạm, tính bắt buộc và tính cưỡng chế), Nhà nước sử
dụng để điều chỉnh các quan hệ đất đai, đưa các quan hệ đất đai vận động và phát
triển theo quỹ đạo chung của Nhà nước. Và pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một
trong những biểu hiện quan trọng trong chủ đích của Nhà nước về quản lý đất đai và
điều tiết thị trường bất động sản. Cùng với việc quy định điều kiện bắt buộc của

hàng hoá bất động sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các bất động sản khác khi
tham gia thị trường phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng thì sự
cần thiết khách quan pháp luật cần phải có những thiết chế, những quy định cụ thể
để các tài sản bất động sản của các doanh nghiệp và người dân có điều kiện và cơ
hội có được giấy chứng nhận đó, như vậy thì họ mới có điều kiện để đưa hàng hố
đó tham gia thị trường. Ở một khía cạnh khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được đẩy mạnh sẽ
là cơ sở góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển chính quy, lành mạnh
và cơng khai hố, từ đó có thểạn chế các giao dịch ngầm, hạn chế rủi ro cho các chủ
thể tham gia thị trường.

16