Pháp luật về quyền của tổ chức trong nước sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất và thực tiễn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA TỔ CHỨC TRONG NƯỚC
SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT
VÀ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LẠI DUY ĐỨC

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu
trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.
Xác nhận của giảng viên hướng dẫn

Tác giả luận văn tốt nghiệp
(Ký và ghi rõ họ tên)


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Thị Nga đã hướng
dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình.

Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo, người đã đem
lại cho tôi những kiến thức bổ trợ, vô cùng có ích trong những năm học vừa qua.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, những người đã luôn
bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016


MỤC LỤC
A. Lời nói đầu ............................................................................................. 1
I.

Tính cấp thiết của đề tài: ....................................................................... 1

II. Tình hình nghiên cứu ............................................................................ 2
III. Mục đích nghiên cứu ........................................................................... 4
IV. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 5
V. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 5
VI. Những đóng góp của luận văn ............................................................ 6
B. Nội dung chính ....................................................................................... 7
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quyền của tổ chức trong nước được
Nhà nước cho thuê đất ................................................................................. 7
1.1. Những khái niệm cơ bản tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê
đất.................................................................................................................. 7
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của tổ chức trong nước được Nhà nước cho
thuê đất .......................................................................................................... 7

1.1.2. Khái niệm quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê
đất ................................................................................................................ 10
1.2. Cơ sở của việc xây dựng các quy định pháp luật về quyền của tổ chức
trong nước sử dụng đất tại Việt Nam. ....................................................... 12
1.2.1. Cơ sở pháp lý\ .................................................................................... 12
1.2.1.1. Lý luận về quyền của chủ sở hữu tài sản .......................................... 12
1.2.1.2. Tuân theo cơ chế thị trường ............................................................. 15
1.2.2. Cơ sở thực tiễn ................................................................................... 16
1.2.3. Sự phát triển của pháp luật về quyền của tổ chức trong nước được
Nhà nước cho thuê đất tại Việt Nam ........................................................... 18


1.3. Các quy định về quyền của tổ chức sử dụng đất tại một số quốc gia
trên thế giới và những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và
hoàn thiện pháp luật về quyền cho tổ chức trong nước được Nhà nước
cho thuê đất ................................................................................................ 19
1.3.1. Quy định của một số quốc gia trên thế giới về quyền của tổ chức sử
dụng đất ....................................................................................................... 19
1.3.1.1 . Pháp luật về cho thuê đất của Trung Quốc ..................................... 19
1.3.3.2. Pháp luật về đất đai của Đài Loan .................................................. 21
1.3.2. Một số gợi mở cho Việt nam .............................................................. 23
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................... 25
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền của tổ chức sử dụng đất trong
nước được Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn tại thành phố Hà Nội .... 27
2.1. Tổng quan về Tp Hà Nội ..................................................................... 27
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa xã hội ...................................... 27
2.1.2. Điều kiện về chính sách, tổ chức quản lý đất đai .............................. 32
2.1.3. Mức độ ảnh hưởng tác động của các yếu tố trên tới việc thực hiện
các quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước .......................................... 35
2.1.3.1. Ảnh hưởng từ yếu tố tự nhiên ........................................................... 35

2.1.3.2. Ảnh hưởng của yếu tố quản lý.......................................................... 43
2.2. Thực trạng pháp luật về quyền của tổ chức trong nước được Nhà
nước cho thuê đất ....................................................................................... 44
2.2.1. Các văn bản hiện hành quy định về quyền của tổ chức được Nhà
nước cho thuê đất ........................................................................................ 44
2.2.2. Nội dung các quy định của pháp luật về quyền của tổ chức trong
nước được Nhà nước cho thuê đất.............................................................. 46
2.2.2.1. Quyền lựa chọn hình thức thuê đất .................................................. 46
2.2.2.2. Quyền chung của người sử dụng đất................................................ 48


2.2.2.3. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề............................... 48
2.2.2.4. Quyền được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản
trên đất ......................................................................................................... 49
2.3.1. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước
cho thuê đất trong thời gian qua ................................................................. 54
Kết luận chương 2 ...................................................................................... 58
Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền của tổ
chức sử dụng đất trong nước được Nhà nước cho thuê đất ..................... 59
3.1. Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật ............................................ 59
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung các quy định của pháp
luật quyền của tổ chức sử dụng đất trong nước được Nhà nước cho thuê
đất................................................................................................................ 62
3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
quyền của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn Hà Nội ..... 64
Kết luận chương 3 ...................................................................................... 67
Kết luận....................................................................................................... 68
Danh mục tài liệu tham khảo..................................................................... 70

A. Lời nói đầu
I. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và
là nguồn lực quan trọng của đất nước. Tài nguyên đất có hạn nhưng nhu cầu
sử dụng của con người thì ngày càng tăng lên, nhất là trong giai đoạn phát
triển kinh tế - xã hội nhanh chóng như hiện nay. Trên thực tế, quá trình
chuyển dịch cơ cấu kinh tế đã có tác động không nhỏ đến việc sử dụng quỹ
đất của nước ta. Cụ thể, chủ trương chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp
sang công nghiệp đã đẩy nhanh xu hướng chuyển quỹ đất từ đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và
dịch vụ, thông qua hình thức chủ yếu là Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất. Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ đất này đã và đang đặt
ra nhiều vấn đề bất cập trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất, cho thuê
đất ở nước ta.
Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính
sách, pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực đất
đai cho quá trình đầu tư, phát triển của mọi doanh nghiệp. Với các điều khoản
cụ thể và ngày càng hoàn thiện đã giúp quy định cụ thể những quyền và nghĩa
vụ của chủ thể được giao đất, cho thuê đất, góp phần quan trọng vào quá trình
phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của
đất đai trong phát triển của đất nước.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt được thì quá trình thực hiện giao đất,
cho thuê đất ở nước ta vẫn còn những hạn chế nhất định, đặc biệt là việc sử
dụng đất thuê của các tổ chức như: Tình trạng đất được giao cho thuê nhưng
sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, còn tình trạng găm giữ đất,
chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án, dẫn đến lãng phí đất đai và
gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc

1

chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao
đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Nhiều doanh
nghiệp được thuê đất nhưng sử dụng chưa đúng mục đích, dẫn đến lãng phí tài
nguyên đất1…. Những bất cập trên đã đặt ra yêu cầu cần phải hoàn thiện hệ
thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói
riêng trong giai đoạn hiện nay.
Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế của cả nước. Với vị thế đó, Hà Nội
đã và đang thu hút một số lượng lớn các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi phải sử
dụng một diện tích đất lớn. Tuy nhiên, theo đánh giá tiến độ sử dụng các diện
tích đất của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất còn rất hạn chế, phát
hiện rất nhiều sai phạm gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới bộ mặt và kế hoạch phát
triển của thủ đô. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này trong đó có
một phần xuất phát từ việc các quy định của pháp luật hiện hành trong đó có các
quy định về quyền của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất còn có
những bất cập. Từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu vấn đề "Pháp luật về quyền
của tổ chức sử dụng đất trong nước được Nhà nước cho thuê đất từ thực
tiễn tại thành phố Hà Nội" là hoàn toàn phù hợp, đáp ứng nhu cầu hoàn
thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về cho thuê đất của
Nhà nước ta nói riêng, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng
như bảm đảm sự điều chỉnh hợp lý các chính sách pháp luật về đất đai trong
thực tiễn hiện nay.
II. Tình hình nghiên cứu
Nghiên cứu pháp luật về vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp đã thu
1

Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ năm 2005 đến năm 2009, có 48/55 tỉnh, thành
phố báo cáo kết quả kiểm tra, xử lý vi phạm về sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, tổng số trường hợp vi phạm pháp luật trong sử dụng đất
là 1.213 trường hợp với tổng diện tích đã giao, cho thuê là 38.622 ha, trong đó tổng diện tích vi phạm là

24.529 ha (chiếm 63,5%), bao gồm các hình thức vi phạm như sau: được giao, được thuê đất nhưng đã quá
12 tháng chưa đưa vào sử dụng đất là 15.949 ha, chiếm 70,64%; sử dụng không đúng mục đích được giao,
được thuê là 1.525 ha, chiếm 6,76%; thực hiện dự án chậm tiến độ được duyệt là 6.449 ha.

2


hút được sự quan tâm nghiên cứu của nhiều tác giả dưới nhiều góc độ khác
nhau tiêu biểu là một số công trình nghiên cứu như:
- Đề tài độc lập cấp Nhà nước “Cơ sở khoa học cho việc hoạch địch các
chính sách quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất đai” của Tổng cục quản lý địa
chính năm 2006
- “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp nào cần đấu giá” của Luật sư Vũ
Văn Đài
- “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phùng
Hương – Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 15/2011;
- “Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phan Văn Thọ Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 5/2009;
- Đề tài cấp bộ về “Điều tra khảo sát, đánh giá thực trạng việc thực
hiện chính sách giao đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế
xuất” cấp bộ do Ths. Vũ Đình Chuyên làm chủ nhiệm. Thông qua kết quả
khảo sát ở các khu công nghiệp tại 5 tỉnh: Bắc Giang, Bắc Ninh, Phú Thọ,
Vĩnh Phúc, Hưng Yên do Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức năm 2011 (mà tác
giả đề tài này đã trực tiếp tham gia đoàn công tác), đề tài đã làm rõ thực trạng
vướng mắc trong việc tổ chức thực hiện giao đất, cho thuê đất trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, từ đó đề xuất các nội dung cần hoàn thiện.
- Đề tài cấp cơ sở “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa” do Ths.
Phùng Ngọc Phương làm chủ nhiệm;
Về công trình nghiên cứu nước ngoài về cho thuê đất qua nghiên cứu
một số báo cáo ở nước ngoài như: Báo cáo của đoàn nghiên cứu khảo sát về

chính sách, pháp luật đất đai của Trung Quốc của Ban Kinh tế Trung ương;
Báo cáo của đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của
Đài Loan của Ban chỉ đạo Trung ương; Tài liệu Hội thảo “Kinh nghiệm quốc

3


tế về một số nội dung sửa đổi Luật Đất đai năm 2003” do Tổng cục Quản lý
đất đai, Cơ quan Phát triển Quốc tế Australia (AUSAID), Bộ Phát triển Quốc
tế Anh (DFID) phối hợp tổ chức ngày 13/12/2012 tại Hà Nội. Bên cạnh đó, đề
tài cũng nghiên cứu pháp luật đất đai của một số nước được dịch ra tiếng Việt
như Luật quản lý đất đai của Trung Quốc (2004); Luật về thu hồi đất cho các
công trình công cộng (2009) của Hàn Quốc; đạo luật thu hồi đất đai của Ấn
Độ; Đạo luật quản lý đất đai của Úc,….Đây là nguồn tài liệu quý giá về nét
đặc thù trong pháp luật về đất đai của một số nước trên thế giới, trong đó có
những quy định về ho thuê đất. Trên cơ sở đó, đề tài đánh giá và rút ra những
kinh nghiệm cho Việt Nam có thể tiếp thu một số quy định về vấn đề này.
Có thể thấy, cho đến nay chưa có dự án, đề tài, công trình khoa học nào
tập trung nghiên cứu, đánh giá sâu độc lập về các quy định quyền của tổ chức
trong nước được Nhà nước cho thuê đất gắn với tình hình thực tế thực hiện tại
địa phương, chưa làm rõ những vướng mắc, khó khăn, tác động, ảnh hưởng
của các quy định này tới việc sử dụng đất của các doanh nghiệp. Vì vậy, việc
nghiên cứu vấn đề này ở cấp độ thạc sĩ là cần thiết và sẽ góp phần hoàn thiện
pháp luật về đất đai, đảm bảo sự ổn định, phát triển lành mạnh và bền vững
của nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản trước những biến động của
nền kinh tế hiện nay.
III.

Mục đích nghiên cứu

Đề tài đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận chung pháp luật về quyền của
tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất, tìm hiểu thực trạng áp dụng
các quy định pháp luật trong thực tiễn cho thuê đất ở Hà Nội. Qua đó, đề xuất
các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật về quyền của tổ chức
trong nước được Nhà nước cho thuê đất theo hướng đảm bảo quyền của tổ
chức được cho thuê đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, điều

4


chỉnh nguồn cung hàng hóa cho thị trường bất động sản, góp phần làm lành
mạnh việc sử dụng đất tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.
IV.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu, phân tích hệ thống pháp luật về quyền của tổ chức
trong nước thuê đất từ khi có Luật Đất đai năm 2013 và các quy định của
pháp luật hiện hành về vấn đề này.
Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác về cho thuê đất ở nước ta hiện nay
trong phạm vi thành phố Hà Nội. Trên cơ sở đó, nhóm tác giả đề xuất giải
pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, trong đó có các quy định
về quyền của tổ chức trong nước thuê đất.
V. Phương pháp nghiên cứu
Khi thực hiện nghiên cứu này, tác giả dự kiến sử dụng các phương pháp
nghiên cứu cơ bản sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin;
- Ngoài ra, luận văn dự định sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể
sau:

i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu,
so sánh … được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận
về pháp luật về quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất;
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê,
phương pháp tổng hợp được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng
pháp luật về quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất tại
thành phố Hà Nội;
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải
được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hoàn thiện

5


pháp luật về quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất từ
thực tiễn thi hành tại Thành phố Hà Nội.
VI.

Những đóng góp của luận văn

- Về mặt lý luận, luận văn góp phần bổ sung, hoàn thiện hệ thống cơ sở lý
luận về pháp luật về quyền của tổ chức trong nước thuê đất và những bài học
kinh nghiệm rút ra khi so sánh với một số nước trên thế giới
- Về mặt thực tiễn, từ việc nghiên cứu thực trạng pháp luật về quyền
của tổ chức trong nước thuê đất và đánh giá thực tiễn thi hành tại thành phố
Hà Nội, luận văn đưa ra những phương hướng góp phần hoàn thiện chế định
pháp luật này và đề xuất những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật trong lĩnh vực này, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.
Luận văn cũng có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo trong
nghiên cứu khoa học pháp luật đất đai.
VII. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, nội dung
đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quyền của tổ chức sử dụng đất
trong nước được Nhà nước cho thuê đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền của tổ chức trong nước được
Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn tại thành phố Hà Nội
Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền của tổ
chức sử dụng đất trong nước được Nhà nước cho thuê đất

6


B. Nội dung chính
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quyền của tổ chức trong nước
được Nhà nước cho thuê đất
1.1. Những khái niệm cơ bản tổ chức trong nước được Nhà nước
cho thuê đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của tổ chức trong nước được Nhà nước
cho thuê đất
Trong khoa học nghiên cứu Luật Đất đai, các học giả xác định người sử
dụng đất dựa trên hai tiêu chí cơ bản là căn cứ vào cơ sơ pháp lý làm phát
sinh quyền sử dụng đất (tiêu chí pháp lý) và căn cứ vào thực tế sử dụng đất
(tiêu chí thực tế)2. Tiêu chí pháp lý cho phép xác định một tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân là người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất
thông qua một trong những hình thức giao đất; cho thuê đất; được nhận
chuyển quyền sử dụng đất hay được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Trong khi, tiêu chí thứ hai xác định người sử dụng đất là những người đang
sử dụng đất trên thực tế nhưng phải xét đến một số những dấu hiệu cơ bản để
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của họ như: sử dụng đất ổn định,
không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không thuộc diện lấn, chiếm vào các

loại đất được Nhà nước bảo vệ nghiêm ngặt…Đây là vấn đề hết sức nhạy cảm
và phức tạp nhưng thể hiện được sự “thấu tình đạt lý” của Nhà nước ta khi tạo
điều kiện cho các đối tượng sử dụng đất mà chưa được công nhận về mặt
pháp lý được tiếp tục khai thác sử dụng ổn định đất khi không xâm phạm đến
quyền lợi của những đối tượng khác và Nhà nước. Thực tế, việc chỉ dựa đơn
thuần vào một trong hai tiêu chí trên để xác định thế nào là người sử dụng đất
sẽ nẩy sinh các bất cập gây khó khăn cho cả Nhà nước và người sử dung đất.
Bởi nếu chỉ dựa vào một tiêu chí pháp lý để xác định người sử dụng đất sẽ
2

Giáo trình Luật Đất đai 2010 – Trường đại học Luật Hà Nội, trang 180

7


dẫn tới có trường hợp người sử dụng trên thực tế không phải là người sử dụng
đất dựa trên các căn cứ được pháp luật quy định (như trường hợp đối tượng
thuê lại đất của người sử dụng), khi đó quyền và nghĩa vụ của họ có được giải
quyết như đối với người sử dụng đất hay không? Khi chưa trả lời được câu
hỏi này sẽ dẫn tới những khó khăn trong quản lý việc sử dụng đất của Nhà
nước và chính bản thân họ cũng gặp trở ngại khi sử dụng đất trên thực tế khi
không nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Ngược lại, nếu chỉ dựa trên
tiêu chí sử dụng đất thực tế sẽ dẫn đến việc vô hình chung đã đồng nhất
những người sử dụng đất hợp pháp (dựa trên các căn cứ pháp lý) với người sử
dụng đất bất hợp pháp (lấn chiếm đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất bất
hợp pháp; sử dụng đất sai mục đích…) cho họ được hưởng quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất. Điều này sẽ làm mất ổn định xã hội nói chung và quan
hệ đất đai nói riêng, bản thân Luật Đất đai cũng sẽ không còn giá trị. Do vậy
nhằm bảo đảm quyền lợi của cả hai đối tượng kể trên cần áp dụng kết hợp cả
hai tiêu chí một cách hợp lý phù hợp với thực tế sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2013, khái niệm người sử dụng đất được định nghĩa
theo phương pháp liệt kê các đối tượng có quyền sử dụng đất (Điều 5 Luật
Đất đai 2013) có thể được tóm tắt như sau: “Người sử dụng đất là các tổ
chức; hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức, cá
nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; người Việt Nam định cự ở nước ngoài
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất hay cho phép được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”. Theo đó, khái niệm người sử dụng đất
trong Luật Đất đai 2013 tuy đã liệt kê được đầy đủ các loại đối tượng được sử
dụng đất cùng với hình thức sử dụng đất tương ứng nhưng cách định nghĩa
này mới chỉ dừng lại ở việc liệt kê đơn thuần và khiến điều luật trở nên dài

8


dòng rắc rối mà không thể hiện rõ ràng và trực tiếp các dấu hiệu để được công
nhận là người sử dụng đất.
Do vậy, theo quan điểm của tác giả, khái niệm người sử dụng đất có thể
được hiểu ngắn gọn như sau : “Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân được nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức
giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong
thời hạn sử dụng đất”.
Qua khái niệm này có thể khái quát khái niệm tổ chức trong nước được
Nhà nước cho thuê đất được hiểu là một hình thức sử dụng đất của tổ chức
trong nước dưới hình thức nhà nước cho thuê đất và có các quyền và nghĩa vụ
tương ứng theo quy định pháp luật trong thời hạn sử dụng đất"
* Đặc điểm của tổ chức trong nước được nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất
Để phân biệt với các chủ thể sử dụng đất khác việc tổ chức trong nước

được nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau đây:
- Thứ nhất, căn cứ theo khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì việc cho
thuê đất được thực hiện dưới hình thức "là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng
cho thuê quyền sử dụng đất", thì tổ chức trong nước được nhà nước cho thuê
đất được xác lập quyền sử dụng đất theo hợp đồng cho thuê quyền sử dụng
đất. Đây là đặc điểm giúp phân biệt với tổ chức trong nước được nhà nước
giao đất thì căn cứ xác lập là quyết định giao đất.
- Thứ hai, căn cứ theo Luật đất đai năm 2013 thì tổ chức trong nước được
định nghĩa bao gồm "cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp

9


công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự"3. Qua quy
định này có thể thấy, tổ chức trong nước theo quy định của pháp luật đất đai
có phạm vi rất rộng bao gồm từ các tổ chức hành chính, lực lượng vũ trang
đến các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực dân sự; từ các tổ chức hoạt động
theo hình thức xã hội hoạt động phi lợi nhuận đến các tổ chức hoạt động vì
mục đích lợi nhuận. Việc quy định theo hình thức liệt kê như trên giúp phân
biệt và nhận diện việc sử dụng đất của tổ chức trong nước với các tổ chức
khác cũng sử dụng đất (hộ gia đình, tổ chức nước ngoài…)
- Thứ ba, Luật đất đai 2013 quy định tổ chức trong nước chỉ được thuê đất
trong các trường hợp: (i) sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; và sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp. Như vậy, có thể thấy, mục đích sử dụng đất của các tổ
chức trong nước thuê đất chỉ nhằm đáp ứng các hoạt động thực hiện dự án

đầu tư sản xuất trừ mục đích kinh doanh xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán
kết hợp cho thuê; và xây dựng các công trình sự nghiệp. 4
1.1.2. Khái niệm quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê
đất
Trước khi tìm hiểu khái niệm quyền của người sử dụng đất, chúng ta cần
phải hiểu rõ khái niệm quyền của một chủ thể nói chung.
Theo cuốn Từ điển luật học thì quyền công dân “là khả năng tự do lựa
chọn hành vi của công dân mà Nhà nước phải bảo đảm khi công dân yêu
cầu”5, còn nghĩa vụ công dân“là việc Nhà nước đòi hỏi công dân phải thực
hiện những hành vi cần thiết khi Nhà nước yêu cầu, nếu không thực hiện thì
3

Khoản 1 Điều 5 Luật đất đai 2013
Điểm đ, e khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013
5
Từ điển luật học của Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp, 2006, tr 649.
4

10


Nhà nước buộc phải áp dụng bằng mọi biện pháp từ giáo dục, thuyết phục
đến cưỡng chế”6.
Theo cuốn giáo trình lý luận nhà nước và pháp luật, quyền của chủ thể
được hiểu như sau: Quyền chủ thể “là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ
thể được tiến hành. Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử
sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Nói là khả năng có
nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được
phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy” 7
Trong quan hệ đất đai, quyền của người sử dụng đất có thể được hiểu như

sau : “Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép
người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử
dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế
cao”8 . Cũng cần lưu ý trong quan hệ đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất một mặt do pháp luật quy định sẵn, mặt khác, các quyền và nghĩa vụ
có thể do chính người sử dụng đất tạo ra (như khi khai thác sử dụng đất phát
hiện được tài nguyên, khoáng sản…) hoặc lựa chọn khi bắt đầu tham gia quan
hệ pháp luật đất đai, trong suốt quá trình sử dụng đất và cho đến khi kết thúc
quan hệ pháp luật đất đai (thông qua việc lựa chọn hình thức sử dụng đất).
Ngoài ra, chủ thể khi tham gia bất kỳ quan hệ pháp luật nào ngoài được
hưởng các quyền do pháp luật quy định và được Nhà nước bảo hộ; thì đồng
thời, họ cũng phải gánh vác các nghĩa vụ trách nhiệm nhằm đáp ứng các
quyền của chủ thể khác và Nhà nước cũng có trách nhiệm đảm bảo việc thực
hiện các nghĩa vụ trên thực tế. Không thể có chuyện một chủ thể chỉ được
hưởng quyền mà không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ pháp lý nào và ngược

6

Từ điển luật học của Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp, 2006, tr 561.
Giáo trình lý luận Nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2000, tr 448.
8
Giáo trình Luật Đất đai 2010 – Trường đại học Luật Hà Nội, trang 191
7

11


lại khi tham gia vào một quan hệ pháp luật cụ thể nói chung và quan hệ pháp
luật đất đai nói riêng.
Qua khái niệm trên, có thể rút ra khái niệm về quyền của tổ chức trong

nước được Nhà nước cho thuê đất là khả năng mà pháp luật cho phép tổ chức
trong nước thuê đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình
sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh
tế cao.
1.2. Cơ sở của việc xây dựng các quy định pháp luật về quyền của tổ
chức trong nước sử dụng đất tại Việt Nam.
1.2.1. Cơ sở pháp lý9
1.2.1.1. Lý luận về quyền của chủ sở hữu tài sản
Việc xây dựng các quy định pháp luật về quyền của tổ chức trong nước sử
dụng đất tại Việt Nam xuất phát từ lý luận về quyền của chủ sở hữu đối với
tài sản là đất đai. Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân
luật được các nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3
nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm
quyền định đoạt. Như vậy, nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những
quyền năng của chủ sở hữu tài sản. Vậy tại sao lại là quyền sử dụng đất mà
không phải là quyền sở hữu đất. Nguyên nhân của thuật ngữ này là do ở Việt
Nam, từ tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không
chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài nên các chủ thể khi sử dụng đất có các quyền của chủ thể trong sử dụng
đất mà không phải là quyền của chủ sở hữu.

9

Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất - TS. Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng

12

Như ở trên đã phân tích, tổ chức trong nước cũng thuộc nhóm chủ thể sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Căn cứ
để hình thành và phát triển lý luận về quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng
đất nói riêng hay của toàn bộ người sử dụng đất nói chung ở nước ta hình
thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định và bảo đảm quyền lợi của
chính người lao động là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong
lĩnh vực đất đai; theo đó, bản thân mỗi người lao động dù lao động theo hình
thức cá thể, tập thể trong tổ chức đều là những đơn vị kinh tế tự chủ trong sản
xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định
lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất. Việc công nhận quyền sở hữu tài
sản quyền sử dụng đất của nhóm đối tượng này đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ
rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực
và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới. Như vậy, quyền sử
dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc
Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận
quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định.
Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu
hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do
pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao
gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển
nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng
đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng

13

đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một
loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch
chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và
quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa
hai loại quyền này, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý
nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất
đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền
sử dụng đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ; Tính không
trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau:
Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với
tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Hai là, không phải bất cứ
người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng
cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; Ví dụ: theo Điều 113 Luật đất đai năm 2003 thì
chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị
trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không
được pháp luật cho hưởng quyền năng này. Hay Điều 111 Luật Đất đai năm
2003 quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức
trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê mà không được thực hiện các
quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

14

thuê. Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy
đủ quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định.
Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền
sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được pháp
luật cho hưởng đầy đủ các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất. Ba là,
quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất
lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể
hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát
sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn
cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người
đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao. Ví dụ: Sau khi làm xong các thủ
tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất… thì
người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích
ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy tiện thay đổi mục đích sử
dụng. Nếu làm trái quy định này được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm
trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất.
1.2.1.2. Tuân theo cơ chế thị trường
Xuất phát từ vị trí, vai trò và bản chất của đất đai có tính chất thương mại
với tư cách là một loại tài sản có giá trị lớn, bên cạnh đó là tính chất xã hội,
chính trị với tư cách là một loại tài nguyên quan trọng của quốc gia, có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng về mặt xã hội, an ninh,quốc phòng, việc chuyển
giao đất từ Nhà nước tới người sử dụng đất đã hình thành nên 02 con đường
là giao đất và cho thuê đất. Như đã phân tích trong phần khái niệm, tổ chức
trong nước được Nhà nước cho thuê đất chỉ được sử dụng đất vì mục đích đầu
tư dự án sản xuất kinh doanh và xây dựng công trình sự nghiệp. Việc Nhà
nước chuyển giao quyền sử dụng đất dưới hình thức cho thuê đất chính là một

15

biểu hiện của cơ chế thị trường. Nếu như trong hình thức giao đất căn cứ xác
nhận là một quyết định hành chính, mang tính chất xin, cho, cấp phép thì việc
thực hiện hình thức thuê đất mang bản chất của hoạt động thương mại, theo
cơ chế thương lượng. Tuy nhiên, tại Việt Nam hiện nay, bản chất này còn khá
mờ nhạt.
Chính từ cơ sở này, nên việc quy định các chủ sử dụng đất được Nhà nước
cho thuê đất trong đó có tổ chức trong nước trở thành tất yếu nhằm bảo đảm
việc khai thác, sử dụng tối đa tiềm năng của đất đai phục vụ cho các hoạt
động phát triển kinh tế, kinh doanh, thương mại… Các quy định của pháp luật
đất đai hiện hành cũng đã quy định các chủ thể giao đất có thu tiền sử dụng
đất và chủ thể thuê đất trả tiền một lần trong cả thời gian thuê có những quyền
bình đẳng khi sử dụng đất
1.2.2. Cơ sở thực tiễn
Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong
phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của
đất đai trong phát triển của đất nước. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước
giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là
24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước; cụ thể như
sau:10
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52%
tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp 13.915
nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao, cho
thuê cho các đối tượng sử dụng;
- Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95 % tổng
diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021
nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho
10

Bộ Tài nguyên môi trường, Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 Tổng kết thi hành Luật đất đai
2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai

16


các đối tượng sử dụng;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ
chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 30
nghìn ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (46,43%);
- Cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (chiếm 1,30% tổng diện
tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), đất
phi nông nghiệp 6 nghìn ha (0,20%).
Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã
được thực hiện theo đúng quy định; đã từng bước khắc phục tình trạng giao
đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất được giao, cho
thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao
động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.
Bên cạnh việc giúp tăng cường hiệu quả sử dụng đất phục vụ cho các
mục tiêu pháp triển kinh tế, việc quy định các quyền của tổ chức trong nước
thuê đất còn giúp huy động được nguồn kinh phí lớn cho ngân sách nhà nước
từ tiền thuê đất của các chủ thể sử dụng đất trả cho Nhà nước. Tiền thuê đất
có một vai trò quan trọng trong các chính sách thu tài chính từ đất đai, giúp
đóng góp cho ngân sách nhà nước ngày một tăng qua các năm (năm 2002 là
5,5 nghìn tỷ đồng, năm 2005 đạt gần 18 nghìn tỷ đồng, năm 2006 đạt gần 21
nghìn tỷ đồng, năm 2007 đạt gần 37 nghìn tỷ đồng, năm 2008 đạt trên 40
nghìn tỷ đồng, năm 2009 đạt gần 47 nghìn tỷ đồng và năm 2010 đạt 67 nghìn
tỷ đồng). Đây là nguồn thu cân đối quan trọng cho ngân sách các địa phương
để đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho nông

nghiệp, nông thôn11. Tuy nhiên, các nguồn thu từ các tỉnh và thành phố đều
11

Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Báo cáo số 193/BC-BTNMT về tổng kết tình hình
thi hành Luật đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai
17


tập trung chủ yếu từ việc cấp quyền sử dụng đất. Đây là một thực tế không
bền vững cho mục tiêu phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta.
1.2.3. Sự phát triển của pháp luật về quyền của tổ chức trong nước được
Nhà nước cho thuê đất tại Việt Nam
Pháp luật về quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất tại
Việt Nam chính thức được quy định từ Luật đất đai năm 1993. Trước thời kỳ
này việc cho thuê đất không phải là nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Từ
Quyết định số 2011/CP năm 1980, trong các nội dung quản lý nhà nước về
đất đai đã có nội dung "Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng đất"; đến Luật Đất
đai 1987, nội dung này được quy định là "Giao đất, thu hồi đất". Bởi lẽ, lúc đó
Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị nên Nhà nước chỉ giao
đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng hoặc
phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đất hoặc
có thể trưng dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất
hoặc cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, việc giao
đất cũng chỉ thực hiện dưới hình thức "cấp đất", tức là giao đất nhưng có thể
không tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất.
Chỉ đến khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành, quyền sử dụng đất
được Nhà nước thừa nhận có giá trị và người sử dụng đất được chuyển quyền
sử dụng dưới các hình thức khác nhau, khi đó nội dung về quản lý nhà nước
về đất đai mới được bổ sung ý "cho thuê đất" thành "Giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất". Cũng từ đó các quyền của tổ chức được Nhà nước bắt đầu được

quy định, tuy nhiên vẫn còn chung chung và chưa có sự phân biệt cụ thể với
các đối tượng được giao đất.
Mãi đến khi Luật đất đai 2003 ra đời nội dung này mới được hoàn thiện
được cụ thể hóa thành từng nhóm quyền cụ thể, trong đó có quyền của tổ
chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất. Tuy nhiên, Luật đất đai năm

18


2003 vẫn tồn tại một số hạn chế trong việc quy định hình thức tổ chức trong
nước thuê đất, tiêu biểu là việc quy định hình thức trả tiền thuê đất nhiều năm.
Việc tồn tại hình thức này đã khiến hoạt động quản lý đất đai và thực hiện các
quyền năng của chủ sử dụng đất có những mâu thuẫn, chồng chéo.
Hạn chế này đã được sửa đổi, hoàn thiện theo quy định tại Luật đất đai
năm 2013, cùng với đó là những sửa đổi, bổ sung mở rộng quyền năng cho
người sử dụng đất trong đó có tổ chức trong nước được nhà nước cho thuê
đất. Sự thay đổi này là phù hợp với định hướng quản lý đất đai của Đảng và
Nhà nước trong tình hình phát triển mới của đất nước, đòi hỏi sự thông thoáng
mở rộng trong quản lý đất đai, tạo tiền đề thuận lợi và tối đa cho các chủ thể
sử dụng đất thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh.
1.3. Các quy định về quyền của tổ chức sử dụng đất tại một số quốc
gia trên thế giới và những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây
dựng và hoàn thiện pháp luật về quyền cho tổ chức trong nước được Nhà
nước cho thuê đất
1.3.1. Quy định của một số quốc gia trên thế giới về quyền của tổ chức
sử dụng đất
1.3.1.1. Pháp luật về cho thuê đất của Trung Quốc
Giai đoạn từ năm 1949 đến 1954, Trung Quốc triển khai cuộc “cải cách
ruộng đất” xoá bỏ quan hệ đất đai phong kiến trên quy mô toàn quốc. Toàn bộ
quỹ đất đai quốc gia chuyển từ sở hữu của vua thành sở hữu của Nhà nước.

Nhà nước chia ruộng đất cho nông dân được sở hữu. Sau khi tiến hành hợp
tác hoá thì Trung Quốc có 3 hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể và sở hữu tư nhân (có thể so sánh với giai đoạn 1945-1980 của Việt
Nam)12.

12

Báo cáo của Đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Trung Quốc, 8/2002 phục vụ
sửa đổi Luật Đất đai 1993 (sau đó đựoc Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2003)

19