Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất từ thực tiễn hiện tại địa bàn huyện bắc yên, tỉnh sơn la

LƯỜNG THẾ QUẢNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
LUẬT KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN
THUẾ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI ĐỊA
BÀN HUYỆN BẮC YÊN, TỈNH SƠN LA

LƯỜNG THẾ QUẢNG

2014 - 2016
HÀ NỘI – 10/ 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN
THUẾ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI ĐỊA
BÀN HUYỆN BẮC YÊN, TỈNH SƠN LA
LƯỜNG THẾ QUẢNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ ĐÌNH VINH

HÀ NỘI - 10/ 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu
trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa Sau Đại học xem xét để tôi được bảo
vệ luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Lường Thế Quảng


LỜI CẢM ƠN
Trong hơn hai năm học tập, nghiên cứu chương trình cao học Luật kinh tế tại
Viện Đại học Mở, chúng tôi đã tiếp thu được nhiều kiến thức mới, những kinh
nghiệm quý báu, là hành trang cho chúng tôi tiếp tục thực hiện tốt hơn nhiệm vụ
của mình.
Luận văn này là một phần kết quả quan trọng trong quá trình đào tạo cao học.
Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban Giám hiệu Viện
Đại học Mở, các thầy, cô giáo trong và ngoài Viện Đại học Mở đã tận tình giảng dạy,
giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin cảm ơn thầy giáo, TS. Lê Đình Vinh – người hướng dẫn khoa học đã
giúp đỡ tôi rất nhiều trong suốt quá trình làm Luận văn. Thầy đã cho tôi thêm nhiều
kiến thức về khoa học, cách tiếp cận và nghiên cứu về Luật đất đai, tiền sử dụng đất,

tiền thuế đất cũng như giúp tôi rèn luyện kỹ năng nghiên cứu khoa học.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn bè
đã luôn quan tâm, động viên, giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ học tập
trong suốt thời gian qua.
Mặc dù, tôi đã cố gắng rất nhiều trong quá trình làm luận văn, song do bước
đầu nghiên cứu khoa học, tiếp cận vấn đề nghiên cứu cụ thể, chuyên sâu nên không thể
tránh khỏi những hạn chế nhất định. Vì vậy, tôi mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý và
giúp đỡ quý báu của các quý thầy, cô giáo, các nhà khoa học và các bạn đồng nghiệp
để luận văn được hoàn thiện hơn.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lường Thế Quảng


MỤC LỤC
Trang
Mở đầu

1

Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về thu tiền sử dụng

7

đất, tiền thuế đất
1.1. Khái niệm tiền sử dụng đất, tiền thuế đất

7

1.2. Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất

8

1.3. Căn cứ, cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuế đất

20

1.4. Thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất

35

Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế

39

đất trên địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La
2.1. Tổng quan về huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La

39

2.2. Thực trạng thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trên địa bàn

48

huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La
2.3. Đánh giá, nhận xét
Chương 3: Định hướng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi

54
61

hành pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trên
địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi

61

hành pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trên địa
bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La thời gian tới
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật

62

về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trên địa bàn huyện Bắc
Yên, tỉnh Sơn La
Kết luận

68

Danh mục tài liệu tham khảo

70

Phụ lục


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời,

tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý”, “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền
và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” [30,
tr.11]. Khi được giao đất, cho thuê đất, tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất
(gọi chung là người sử đụng đất) được Nhà nước công nhận và bảo đảm các quyền
của người sử dụng đất, đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với Nhà
nước, tổ chức, cá nhân khác. Trong các nghĩa vụ của người sử dụng đất, có nghĩa vụ
nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất theo quy định của pháp luật. Đây là một nghĩa vụ
có ý nghĩa quan trọng nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách từ nguồn tài nguyên lớn
nhất của quốc gia, đồng thời đảm bảo sự bình đẳng giữa các tổ chức, cá nhân sử
dụng đất và nhắc nhở mọi người về ý thức sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả.
Thể chế hoá các quy định của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013
đã quy định cụ thể về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà
nước trong việc đại diện chủ sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý về đất đai, chế
độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nghĩa vụ
tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất, nộp phạt vi phạm pháp luật về đất đai…) của người sử dụng đất
đã được quy định chi tiết trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn
thi hành của Chính phủ, các bộ, ngành.
Thực tiễn hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trong phạm vi cả nước
nói chung, trên địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La nói riêng trong thời gian qua cơ
1


bản thuận lợi, tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình thực
hiện cũng không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc như: thu tiền sử dụng đất,
tiền thuế đất nợ đọng từ những năm trước hiệu quả thấp; tiền thuế chuyển quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất quá cao… Khó khăn trên một phần do đặc

điểm huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La là huyện vùng cao, diện tích đất đồi, núi nhiều,
thành phần dân cư đa dạng (07 dân tộc sinh sống), tỷ lệ hộ nghèo chiếm tỷ lệ cao,
trình độ dân trí thấp. Bên cạnh đó cũng có nguyên nhân từ quy định của pháp luật
về thu tiền thuế đất, tiền sử dụng đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế của từng
địa phương. Do vậy, cần nghiên cứu một cách kịp thời những vấn đề lý luận và thực
tiễn áp dụng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất tại địa bàn huyện Bắc
Yên, tỉnh Sơn La để đúc rút ra những bài học kinh nghiệm và những vấn đề cần xử
lý, từ đó đề xuất những giải pháp kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn, góp phần hoàn
thiện, nâng cao hiệu lực thi hành của pháp luật về công tác thu tiền sử dụng đất, tiền
thuế đất trên địa bàn huyện Bắc Yên nói riêng, tỉnh Sơn La nói chung.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về thu tiền
sử dụng đất, tiền thuế đất từ thực tiễn thực hiện tại địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh
Sơn La” làm Đề tài Luận văn thạc sỹ của mình.
2. Tổng quan nghiên cứu
Liên quan đến các quy định của pháp luật về nghĩa vụ của người sử dụng đất
nói chung, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước nói riêng, đặc biệt trong quá trình
giao đất, thu hồi đất đã được nghiên cứu dưới nhiều đề tài, bởi nhiều tác giả khác
nhau. Một số đề tài đã được công bố như:
Tác giả Bùi Phan Anh với đề tài “Hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất”. Đề tài nghiên cứu
chuyên sâu về quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.
Tác giả Lê Thị Bích Loan với đề tài “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn thi hành trên địa
bàn huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng”. Đây là đề tài nghiên cứu chuyên
2


sâu về vấn đề bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ở phạm vi địa bàn
huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng.
Tác giả Trần Hữu Quân với đề tài “Pháp luật về tài chính đất đai theo quy

định của Luật Đất đai năm 2013”. Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định chung
của pháp luật đất đai năm 2013 đối với nghĩa vụ tài chính đối với đất được giao, đất
thuê, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền phạt vi
phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong
quản lý và sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Tác giả Trần văn Quân với đề tài “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và
chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013”. Tác giả tiếp cận vấn đề
nghiên cứu dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai 2013 về giao đất, cho thuê
đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Qua tìm hiểu cho thấy, chỉ có đề tài của tác giả Trần Hữu Quân là gần với
vấn đề nghiên cứu của Luận văn mà tác giả lựa chọn. Nhưng góc độ tiếp cận, phạm
vi không gian của 02 đề tài này là hoàn toàn khác nhau. Đề tài của tác giả đi sâu vào
nghiên cứu quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất và thực tiễn
thi hành trên phạm vi địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La. Vì vậy, Đề tài Luận văn
của tác giả là đề tài hoàn toàn mới, không trùng với đề tài, công trình khoa học nào
đã công bố.
3. Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu Đề tài nhằm thực hiện các mục đích sau:
- Nghiên cứu, hệ thống hoá và làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành
về thu tiền sử dụng đất và tiền thuế đất.
- Phân tích thực trạng việc áp dụng quy định của pháp luật về thu tiền sử
dụng đất, tiền thuế đất trên địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu tiền sử
dụng đất, tiền thuế đất trên địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La.

3


4. Câu hỏi nghiên cứu
- Tiền sử dụng đất, tiền thuế đất là gì? Căn cứ nào để thu tiền sử dụng đất,

tiền thuế đất? Đối tượng nào phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất? Khi nào người
sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất? Cách tính tiền sử dụng đất, tiền
thuế đất?...
- Thực trạng áp dụng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trên địa
bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La.
- Giải pháp nào để nâng cao hiệu quả việc áp dụng pháp luật về thu tiền sử
dụng đất, tiền thuế đất trên địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La thời gian tới.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Vấn đề áp dụng pháp luật về thu tiền sử dụng đất,
tiền thuế đất
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng
pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trên địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn
La nhằm chỉ ra những điểm hợp lý và những mặt còn tồn tại, bất cập, từ đó kiến
nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu lực thi hành của chế định pháp
luật này.
+ Về địa bàn nghiên cứu: Huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La.
+ Thời gian nghiên cứu: Chỉ nghiên cứu trong quá trình áp dụng Luật Đất đai
năm 2013, cụ thể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến năm 2016.
6. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận: Đề tài nghiên cứu dựa trên quan điểm duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường
lối, chủ trương của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai nói chung, thu tiền sử
dụng đất và tiền thuế đất nói riêng. Đề tài được thực hiện trên cơ sở tiếp cận từ góc

4


độ lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trên
địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La.

- Phương pháp nghiên cứu cụ thể:
+ Nghiên cứu tài liệu: đề tài chủ yếu nghiên cứu các quy định của Luật Đất
đai, Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài chính và các văn bản của chính
quyền, sở, ban, ngành tỉnh Sơn La, huyện Bắc Yên có quy định, hướng dẫn áp dụng
pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất để làm rõ các quy định của pháp luật
điều chỉnh về vấn đề thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất; nghiên cứu báo cáo hàng
năm về công tác thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất của Chi Cục thuế huyện Bắc
Yên, tỉnh Sơn La để làm rõ thực trạng việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trên
địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La.
+ Phương pháp chuyên gia, phỏng vấn sâu: Tác giả tiến hành khảo sát thực
tế, phỏng vấn trực tiếp các cán bộ Chi Cục thuế huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La về việc
thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trên địa bàn huyện để phát hiện những thuận lợi,
khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn.
+ Phương pháp tổng kết kinh nghiệm: Trên cơ sở quy định của pháp luật về
thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, tác giả tiến hành khảo sát thực tiễn, phân tích, đánh
giá để phát hiện những ưu điểm, hạn chế của việc áp dụng pháp luật trong thu tiền sử
dụng đất, thuế đất trên địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La. Từ đó, có cơ sở đề xuất
các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật về thu tiền
sử dụng đất, thu thuế đất trên địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La thời gian tới.
7. Nội dung của Luận văn
Ngoài Phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được
bố cục thành 3 chương, gồm:
Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền
thuế đất

5


Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuế
đất trên địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu tiền
sử dụng đất, tiền thuế đất trên địa bàn huyện Bắc Yên, tỉnh Sơn La

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, TIỀN THUẾ ĐẤT
1.1.

Khái niệm tiền sử dụng đất, tiền thuế đất
Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đây là

một nghĩa vụ có ý nghĩa quan trọng nhằm góp phần tăng nguồn thu thường xuyên
cho ngân sách Nhà nước để phục vụ yêu cầu quản lý, điều tiết vĩ mô nền kinh tế,
trong đó có việc tái đầu tư vào lĩnh vực quản lý đất đai. Bên cạnh đó, việc thu tiền
sử dụng đất, tiền thuế đất còn có ý nghĩa trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho việc
chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất, góp phần đảm bảo
việc sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Khoản 21, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Tiền sử dụng đất là số
tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử
dụng đất” [31, tr.1]. Theo quy định trên thì tiền sử dụng đất chính là khoản tiền mà
người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất,
khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai.
Bên cạnh việc nộp tiền sử dụng đất, hàng năm người sử dụng đất phải nộp
tiền thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; khi
chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá

nhân từ hoạt động chuyển nhượng đất. Thuế sử dụng đất được hiểu là khoản tiền mà
người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp phải nộp hàng năm theo thời
hạn nộp thuế sử dụng đất do cơ quan thuế ấn định. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo qui định của pháp luật về đất đai.

7


Qua phân tích trên, tiền sử dụng đất, tiền thuế đất có thể được hiểu một cách
khái quát như sau: Tiền sử dụng đất, tiền thuế đất là khoản tiền mà người sử dụng
đất phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
chuyển quyền sử dụng đất và tiền thu hàng năm đối với đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp theo quy định của pháp luật.
1.2.

Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất
Từ cách hiểu về tiền sử dụng đất, tiền thuế đất như trên, đối tượng nộp tiền

sử dụng đất, tiền thuế đất đó là người sử dụng đất. Người sử dụng đất có nghĩa vụ
nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất
đai và thuế, phí, lệ phí. Vậy theo quy định của pháp luật về đất đai, người sử dụng
đất là ai? Ai phải nộp tiền sử dụng đất, thuế đất và trong trường hợp cụ thể nào?
1.2.1. Đối tượng sử dụng đất
Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về người sử dụng đất. Căn cứ
quy định tại điều này, người sử dụng đất được hiểu gồm: tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Tổ chức sử dụng đất bao gồm tổ chức trong nước như cơ quan nhà nước, đơn

vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế…;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ
quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được
Chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp quốc… và
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài
mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử
dụng đất.

8


Cá nhân sử dụng đất là người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung
và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Cộng đồng dân cư là một cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất
Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
1.2.2. Đối tượng nộp tiền sử dụng đất
Đối tượng nộp tiền sử dụng đất

Theo phân tích trên, đối tượng sử dụng đất rất đa dạng, nhưng không phải tất
cả những đối tượng sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất mà chỉ những chủ thể
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được phép chuyển mục đích sử
dụng đất mới phải nộp tiền sử dụng đất. Theo quy định tại điều 55, Luật Đất đai
năm 2013 và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất thì những đối tượng cụ thể phải nộp tiền sử dụng đất gồm:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở. Đất ở là một loại
đất phi nông nghiệp, được Nhà nước cho phép xây dựng nhà ở, xây dựng các công
trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư.

9


Thứ hai, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê là đất được Nhà nước giao với mục đích
xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu để ở và nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Thứ ba, tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao
tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Đây là đất
được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế với mục đích sử dụng để xây dựng công
trình hỗn hợp cao tầng, trong đó bắt buộc phải có phần diện tích phục vụ nhu cầu để
ở, sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Thứ tư, tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Đất dự án
đầu tư hạ tầng nghĩa trạng, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với
hạ tầng là đất có mục đích sử dụng làm nơi táng người chết tập trung được Nhà
nước giao cho các tổ chức kinh tế xây dựng, quản lý, chuyển nhượng.
Thứ năm, người đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có

nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển
sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất nông nghiệp có nguồn
gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở
hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất; đất phi nông nghiệp (không
phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển
sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất; đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển
sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Thứ sáu, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông
nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi

10


được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Đối tượng được miễn nộp tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được
phép chuyển mục đích sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nhưng trong
một số trường hợp nhất định thì người sử dụng đất được miễn nộp tiền sử dụng đất.
Cụ thể, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc thực hiện miễn nộp tiền sử dụng
đất được áp dụng đối với các trường hợp cụ thể đó là:
Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện
chính sách nhà ở, đất ở đối với người sử dụng đất là người có công với cách mạng,
gồm: Bà mẹ Việt Nam Anh hùng; Anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân, Anh
hùng Lao động; Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương
binh loại B, bệnh binh có tỷ lệ suy giảm khả năng lao động do thương tật, bệnh tật
từ 81% trở lên; thân nhân của liệt sĩ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hàng tháng.
Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện

chính sách nhà ở, đất ở hoặc khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển
mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ nghèo,
hộ đồng bào dân tộc thiểu số có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo. Vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo được tính theo đơn
vị hành chính cấp xã căn cứ theo Quyết định số 2405/QĐ-TTg ngày 10/12/2013 của
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt danh sách xã đặc biệt khó khăn, xã biên giới, xã an
toàn khu vào diện đầu tư của Chương trình 135 năm 2014 và năm 2015. Hộ nghèo
có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo là những hộ tại thời điểm giao đất có hộ khẩu
thường trú thuộc các xã theo Quyết định số 2405/QĐ-TTg ngày 10/12/2013 của
Thủ tướng Chính phủ và mức thu nhập bình quân từ 400.000 đồng/người/tháng (từ
4.800.000 đồng/người/năm) trở xuống. Hộ đồng bào dân tộc thiểu số là hộ có thành

11


phần dân tộc thuộc những dân tộc có số dân ít hơn 50% tổng dân số của cả nước
theo điều tra dân số quốc gia.
Miễn tiền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với phạm vi đất trong dự án
xây dựng nhà ở xã hội bao gồm cả quỹ đất để xây dựng công trình kinh doanh
thương mại đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở đối với người được giao đất
ở mới theo dự án di dời do thiên tai khi không được bồi thường về đất tại nơi phải di
dời; hộ làng chài, dân sống trên sông, nước, đầm phá, hộ gia đình, cá nhân trong các
cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ khi di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái
định cư.
Đối tượng được giảm nộp tiền sử dụng đất
Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử

dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu hoặc cho phép
chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là
đất ở) sang đất ở thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.
Tức là những hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số có hộ khẩu thường trú không
thuộc những xã theo Quyết định số 2405/QĐ-TTg ngày 10/12/2013 của Thủ tướng
Chính phủ.
Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng
đất) đối với người có công với cách mạng. Người có công với cách mạng thuộc diện
được giảm tiền sử dụng đất và mức được giảm cụ thể như sau:
Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hoá học; thương binh, người
hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B, bệnh binh, có tỷ lệ suy
giảm khả năng lao động do thương tật, bệnh tật từ 61% đến 80% được giảm 90%
tiền sử dụng đất.

12


Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B,
bệnh binh có tỷ lệ suy giảm khả năng lao đông do thương tật, bệnh tật từ 41% đến
60% được giảm 80% tiền sử dụng đất.
Thân nhân của liệt sĩ; thương binh, người hưởng chính sách như thương
binh, thương binh loại B có tỷ lệ suy giảm khả năng lao động do thương tật từ 21%
đến 40%; người có công giúp đỡ cách mạng đang hưởng trợ cấp hàng tháng; người
có công giúp đỡ cách mạng được tặng Kỷ niệm chương "Tổ quốc ghi công" hoặc
Bằng "Có công với nước", người có công giúp đỡ cách mạng trong gia đình được
tặng Kỷ niệm chương "Tổ quốc ghi công" hoặc Bằng "Có công với nước" được
giảm 70% tiền sử dụng đất.
Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị bắt tù đày; người hoạt
động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế được

tặng Huân chương Kháng chiến hạng I hoặc Huân chương Chiến thắng hạng I được
giảm 65% tiền sử dụng đất.
Trường hợp khi mua nhà ở đang thuê thuộc sở hữu nhà nước thì được miễn
tiền sử dụng đất đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở hoặc được giảm 80% tiền sử
dụng đất đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng một hộ ở, nhưng diện tích để
tính số tiền được giảm không vượt quá định mức đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
Trong trường hợp hộ gia đình có người thuộc đối tượng được giảm tiền sử
dụng đất như trên đã mất thì vợ hoặc chồng còn sống được hưởng tiêu chuẩn theo
mức như của người thuộc đối tượng được giảm. Trong trường hợp cả vợ và chồng
thuộc đối tượng được giảm thì được miễn tiền sử dụng đất.
1.2.3. Đối tượng nộp tiền thuế đất
Đối tượng nộp tiền thuế đất
Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp quy khác quy định người sử dụng đất
phải có nghĩa vụ nộp thuế đất đối với đất được Nhà nước giao sử dụng; khi chuyển

13


quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, có thể phân loại đối tượng nộp thuế đất thành 03 loại như sau:
Thứ nhất, đối tượng là tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng
đất phi nông nghiệp, hàng năm phải có nghĩa vụ nộp thuế đất tương ứng với diện
tích được giao quyền sử dụng. Các loại đất phi nông nghiệp mà tổ chức, cá nhân khi
được giao quyền sử dụng phải có nghĩa vụ nộp thuế đó là:
Một là, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Hai là, đất xây dựng khu công nghiệp. Đây là đất được Nhà nước giao với
mục đích để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu
sản xuất, kinh doanh tập trung khác.
Ba là, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Đây là đất

được giao để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thu công nghiệp; xây dựng
cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất,
kinh doanh, kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu
công nghệ cao, khu kinh tế.
Bốn là, đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản.
Đối với trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc
mặt đất thì tổ chức, cá nhân được giao quyền sử dụng đất không phải nộp thuế đất
hàng năm.
Năm là, đất để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, gồm: đất để khai thác
nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Sáu là, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích công cộng (đất giao thông,
thuỷ lợi, đất xây dựng công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao
phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử…); đất do cơ sở tôn giáo sử dụng
(đất thuộc nhà chùa, nhà thờ, thánh thất…); đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông,
ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất có công trình là đình, đến,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình

14


sự nghiệp (đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị…); đất sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất để xây dựng các công trình của hợp tác xã
phục vụ trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối, đất để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt…
Các loại đất trên được Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng nếu người sử
dụng vào mục đích kinh doanh thì phải nộp thuế đất còn nếu sử dụng không vào
mục đích kinh doanh thì không phải nộp thuế đất.
Thứ hai, đối tượng là tổ chức (gọi chung là doanh nghiệp), cá nhân khi
chuyển quyền sử dụng đất thì có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, cá nhân.
Người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất khi đáp ứng các yêu cầu

đó là: đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền
sử dụng đất không bị kê biên để bảm đảm thi hành án và đất đang trong thời hạn sử
dụng. Người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có nghĩa vụ nộp thuế đối với thu nhập có được
cho Nhà nước.
Đối tượng là tổ chức phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp khi đăng ký
chuyển quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của Luật Thuế thu nhập
doanh nghiệp năm 2008, Nghị định số 128/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh
nghiệp và Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, tổ chức phải
thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển quyền sử dụng đất
đó là: doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ
hoạt động chuyển nhượng bất động sản; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có
thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất [6 , tr.40].
Đối tượng là cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất được xác định căn cứ theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá
nhân năm 2007, Luật sửa đổi đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá

15


nhân năm 2012, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/11/2013
của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Nghị định số
65/2013/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân
khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là cá nhân (người cụ thể) có quốc tịch Việt
Nam hoặc không có quốc tịch Việt Nam có thu nhập phát sinh từ việc thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất trên lãnh thổ Việt Nam.

Thứ ba, đối tượng là tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng đất
vào mục đích sản xuất nông nghiệp, hàng năm phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Đối tượng được miễn nộp tiền thuế đất
Bên cạnh nghĩa vụ nộp tiền thuế đất, Nhà nước cũng có quy định cụ thể về
những trường hợp khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, cho phép chuyển
quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Đối tượng được miễn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp khi được Nhà
nước giao để sử dụng đó là: đất thực hiện dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt
khuyến khích đầu tư, dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt
khó khăn, dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn, đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là
thương binh, bệnh binh; đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với hoạt động trong
lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, ý tế, văn hoá, thể thao, môi trường; đất xây dựng nhà
tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật,
trẻ mồ côi; cơ sở chữa bệnh xã hội; đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách
mạng trước ngày 19/8/1945, thương binh và người hưởng chế chính sách như
thương binh hạng 1/4, 2/4, bệnh binh hạng 1/3, anh hùng lực lượng vũ trang nhân
dân, mẹ Việt Nam anh hùng, cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ khi
còn nhỏ, vợ, chồng của liệt sỹ, con của liệt sỹ được hưởng trợ cấp hàng tháng,

16


người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam, người bị nhiễm chất độc da
cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn; đất ở trong hạn mức của hộ nghèo; đất được
giao quyền sử dụng đất đối với trường hợp bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế
hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất có nhà vườn được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử - văn hoá; người nộp thuế
gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất

trên 50% giá tính thuế.
Đối tượng được miễn thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, chuyển
quyền sử dụng đất: chỉ những cá nhân cụ thể khi thực hiện chuyển nhượng, chuyển
quyền sử dụng đất mới được miễn thuế thu nhập còn doanh nghiệp có thu nhập từ
hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cho thuê lại đất không được áp dụng chính
sách ưu đãi miễn thuế. Theo quy định của pháp luật hiện hành việc miễn thuế thu
nhập cá nhân khi chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất được xác định gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, kể cả nhà ở hình thành trong
tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai giữa: vợ với chồng; cha,
mẹ đẻ với con đẻ; cha, mẹ nuôi với con nuôi; cha, mẹ chồng với con dâu; cha, mẹ
vợ với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em
ruột với nhau. Bên cạnh đó, bất động sản được xác định là tài sản chung của vợ
chồng, khi ly hôn được phân chia theo thoả thuận hoặc theo phán quyết của toà án
thì việc phân chia bất động sản này cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền
với đất ở của cá nhân khi người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất
không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất.
Thu nhập từ thừa kế, quà tặng là bất động sản bao gồm cả nhà ở, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai giữa: vợ với chồng; cha, mẹ đẻ với con đẻ; cha,

17


mẹ nuôi với con nuôi; cha, mẹ chồng với con dâu; cha, mẹ vợ với con rể; ông, bà
nội với cháu nội; ông, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hoá sản xuất nông nghiệp
nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất để sản xuất.

Đối tượng được miễn nộp tiền thuế đất nông nghiệp: căn cứ Nghị quyết số
55/2010/QH12 được Quốc hội khoá XII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 24/11/2010
về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp và Nghị định số 20/2011/NĐ-CP ngày
23/3/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dân thi hành Nghị quyết số
55/2010/QH12 thì đối tượng được miễn nộp tiền thuế đất nông nghiệp gồm: người
sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử
nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất 01 vụ lúa trong năm; diện tích
đất làm muối; người sử dụng đất nông nghiệp là hộ nghèo; đất nông nghiệp trong
hạn mức được giao để sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao hoặc công nhân đất để sản xuất nông nghiệp hoặc hộ gia đình, cá nhân là
xã viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp đã nhận đất giao khoán ổn định của hợp tác
xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh để sản xuất nông nghiệp hoặc
hộ gia đình cá nhân là nông trường viên, lâm trường viên đã nhận đất giao khoán ổn
định của công trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh để sản xuất nông nghiệp
hoặc hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp có quyền sử dụng đất nông nghiệp
góp đất của mình để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp.
Đối tượng được giảm nộp tiền thuế đất
Đối tượng được giảm nộp tiền thuế đất phi nông nghiệp: người sử dụng đất
được giảm 50% số thuế phải nộp trong các trường hợp đó là: đất của dự án đầu tư
thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư, dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng thường xuyên bình quân năm từ 20% đến
50% số lao động là thương binh, bệnh binh; đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất ở trong hạn mức của thương binh và người

18


hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; đất ở trong hạn mức của bệnh
binh hạng 2/3, 3/3 và con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng; người
nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng khi giá trị thiệt hại về đất, nhà trên

đất từ 20% đến 50% giá tính thuế và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đất bị
thiệt hại xác nhận.
Đối tượng được giảm tiền thuế thu nhập khi thực hiện chuyển nhượng,
chuyển quyền sử dụng đất: theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc xét giảm
thuế thu nhập đối với thu nhập có được từ hoạt động chuyển nhượng, chuyển quyền
bất động sản chỉ áp dụng đối với cá nhân. Những cá nhân nộp thuế gặp khó khăn do
thiên tai, hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì
được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế
phải nộp.
Đối tượng được giảm nộp tiền thuế đất nông nghiệp: giảm 50% số thuế sử
dụng đất nông nghiệp phải nộp hàng năm đối với diện tích đất nông nghiệp vượt
hạn mức giao đất nông nghiệp nhưng không quá hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao hoặc công
nhân đất để sản xuất nông nghiệp, bao gồm cả đất được thừa kế, cho tặng, nhận
chuyển quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân là xã viên hợp tác xã sản xuất nông
nghiệp đã nhận đất giao khoán ổn định của hợp tác xã, nông trường quốc doanh,
lâm trường quốc doanh để sản xuất nông nghiệp; hộ gia đình cá nhân là nông
trường viên, lâm trường viên đã nhận đất giao khoán ổn định của công trường quốc
doanh, lâm trường quốc doanh để sản xuất nông nghiệp; hộ gia đình, cá nhân sản
xuất nông nghiệp có quyền sử dụng đất nông nghiệp góp đất của mình để thành lập
hợp tác xã sản xuất nông nghiệp; giảm 50% số thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi
thu hàng năm đối với diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước giao cho tổ chức
kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp
và các đơn vị khác đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp; giảm 50%
số thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu hàng năm đối với diện tích đất nông
nghiệp mà Nhà nước giao cho đơn vị vũ trang nhân dân quản lý sử dụng.
19


1.3.

Căn cứ, cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuế đất

1.3.1. Căn cứ, cách tính tiền sử dụng đất
- Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất mà
người sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất được xác định dựa trên các căn cứ gồm: diện tích
đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận
quyền sử dụng đất đó là diện tích đất được ghi tại Quyết định giao đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất.
Mục đích sử dụng đất là việc Nhà nước quy định đất giao cho người sử dụng
nhằm để làm gì. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất đai được phân loại theo
các mục đích đó là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất
tính trên một đơn vị diện tích đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định căn cứ:
Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công
nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong
hạn mức. Diện tích đất ở trong hạn mức được xác định theo nguyên tắc đó là mỗi hộ
gia đình, cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức đất ở hoặc hạn mức
công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương. Hộ gia đinh, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương thì được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định

20