Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chũ Huyện Lục Ngạn tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (9.66 MB, 87 trang )
TR
I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM
L CV NB O
Tên
tài:
“NGHIÊN C U M T S
TRÊN
Y UT
NH H
NG
N GIÁ
A BÀN TH TR N CH - HUY N L C NG N
T NH B C GIANG GIAI O N 2012 - 2013”
H ào t o
Chuyên ngành
Khoa
Khoá h c
: Chính quy
: Qu n lý t ai
: Qu n lý Tài nguyên
: 2010 - 2014
Thái Nguyên, 2014
T
TR
I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM
L CV NB O
Tên
tài:
“NGHIÊN C U M T S
TRÊN
Y UT
NH H
NG
N GIÁ
A BÀN TH TR N CH - HUY N L C NG N
T NH B C GIANG GIAI O N 2012 - 2013”
H ào t o
Chuyên ngành
L p
Khoa
Khoá h c
Gi ng viên h
: Chính quy
: Qu n lý t ai
: K42A - Qu n lý t ai
: Qu n lý Tài nguyên
: 2010 - 2014
ng d n: TS. V Th Thanh Th y
Thái Nguyên, 2014
T
L IC M
N
c t p và rèn luy n t i Tr ng i H c Nông –
Lâm
em ã
c s d y d , ch b o t n tình c a các th y giáo,
cô giáo trong k
guyên, c ng nh các th y, cô giáo trong
ban giám hi u nhà tr ng, các phòng ban và phòng ào t o i u ó giúp em
ti p thu và tích l y ki n th c và ph c v cho cu c s ng.
ây là m t kho ng th i gian r t quý báu, b ích và có ý ngh a vô cùng
l n i v i b n thân em. T i n i ây em ã
c trang b m t l ng ki n th c
v chuyên môn , nghi p v và m t l ng ki n th c v xã h i sau này khi ra
tr ng em không còn ph i b ng và có th óng góp m t ph n s c l c nh
bé c a mình ph c v cho s nghi p công nghi p hóa, hi n i hóa t n c
và tr thành ng i có ích cho xã h i.
hoàn thành t t báo cáo t t nghi p này, ngoài s ph n u và l l c
c a b n thân, em ã nh n
c s giúp
t n tình và r t tâm huy t c a các
th y giáo, cô giáo trong k
guyên c bi t là s h ng d n
ch
o t n tình c a cô giáo
.
ng th i v th c t p
t i a ph ng em ã nh n
c s quan tâm h ng d n giúp
c a các anh
ch trong phòng Tài Nguyên và Môi Tr ng Huy n L c Ng n.
V i tình c m chân thành và lòng bi t n vô h n, em xin
c bày t
lòng c m n sâu s c t i các th y, cô giáo trong khoa, trong ban giám hi u nhà
tr ng, em xin c m n n các anh ch trong phòng Tài Nguyên và Môi
Tr ng H
.
Cu i cùng em xin g i l i kính chúc s c kh e n t t c m i ng i.
Em xin chân thành c m n!
B c Giang, ngày…tháng…n m 2014
Sinh viên
DANH M C CÁC CH
VI T T T
B S
B t
CSHT
C s h t ng
GCNQSD
Gi y ch ng nh n quy n s d ng
QL
Qu c l
QSD
Quy n s d ng
TN&MT
Tài nguyên và Môi tr
UBND
ng s n
t
t
ng
y ban nhân dân
VP KQSD
V n phòng
VT
V trí
ng kí quy n s d ng
t
DANH M C B NG BI U
Trang
B ng 4.1: T c
t ng tr ng giá tr s n xu t giai o n 2009 – 2013 ................... 39
B ng 4.2: C c u giá tr s n xu t các nhóm ngành (giá hi n hành) ............... 40
B ng 4.3: Hi n tr ng s d ng
t n m 2013.................................................. 46
B ng 4.4. Tình hình c p gi y CNQSD
t n m 2012-2013 .......................... 49
B ng 4.5. Gi
2013 ................ 52
B ng 4.6. S chênh l ch gi a giá
t Nhà n
c và giá
t th tr
ng
2012-2013 ................................................................................ 55
DANH M C CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Bi u
h
Hình 4.2: Bi u
m c
d ng
t n m 2013 c a th tr
........... 47
nh h
................................................................................................................... 58
Hình 4.3: Bi u
m c
các ph c a th tr
Hình 4.4: Bi u
các ph c a th tr
i u ki n sinh l i
n giá
t
nh h
ng c a y u t c s h t ng
n giá
t
.................................................................................. 63
m c
các ph c a th tr
Hình 4.6: Bi u
ng c a y u t
............................................................................... 61
m c
Hình 4.5: Bi u
nh h
nh h
ng c a y u t hình th lô
t
n giá
t
.................................................................................. 64
m c
nh h
ng c a y u t dân s
n giá
. ................................................................................................................. 66
Hình 4.7: Bi u
c a th tr
m c
nh h
ng c a các y u t
n giá
t
các ph
............................................................................................... 68
M CL C
Trang
Ph n 1
TV N
....................................................................................................................... 1
1.1.
Tính c p thi t c a
1.2.
M c ích, yêu c
tài .......................................................................... 1
................................................................... 3
................................................................................................... 3
1.2.2. Yêu c u.................................................................................................... 3
Ph n 2 T NG QUAN CÁC V N
NGHIÊN C U ................................ 5
2.1. C s khoa h
............................................................. 5
2.1.1. Khái ni
t ............................................................................... 5
2.1.2.
t ............................................................................... 5
c i m c a giá
nh h
ng giá
t ................................................................ 7
............................................................. 8
2.2.1. Khái ni m
nh giá
2.2.2. Nguyên t c xác
t ............................................................................ 8
nh giá
t .................................................................... 9
nh giá
t
............................................. 9
2.2.4. Ph
ng pháp so sánh tr c ti p .............................................................. 10
2.2.5. Ph
ng pháp xác
2.2.6. Ph
ng pháp chi t tr . .......................................................................... 12
2.2.7 Ph
ng pháp th ng d ........................................................................... 14
nh m c giá b ng th
ng s . .................................. 11
2.3. C s pháp lý ........................................................................................... 14
................................................................................... 14
2.3.2 i u ki n áp d ng các ph
2.3.3. Ph
ng pháp xác
nh giá
ng pháp xác
t
nh giá
t ........................... 15
ô th .................................................. 16
..................................................................... 16
2.4. T ng qua
2.4.1. Khái ni m v th tr
..................... 17
ng
t ai và
c i m th tr
ng
t ai ........... 17
2.4.2 Th tr
ng
t ai Vi t Nam .................................................................. 19
2.4.3. Th tr
ng
t ai trên th gi i ............................................................. 22
2.4.4. Công tác
nh giá
t trên th gi i và Vi t Nam .................................. 24
nh giá
t trên th gi i ................................... 24
nh giá
2.4.4.3.
c i m c a th tr
t Nam......................................... 27
ng
t ai Vi t Nam trong nh ng n m v a qua
......................................................................................................................... 29
Ph n 3 N I DUNG VÀ PH
3.1.
it
NG PHÁP NGHIÊN C U...................... 32
ng và ph m vi nghiên c u............................................................ 32
3.2. Th i gian và
a i m th c t p t t nghi p ............................................... 32
3.3. N i dung nghiên c u ................................................................................ 32
3.3.1. i u ki n t
ai và
–
nh h
nh giá
ng t i công tác qu n lý
t
. .................................................. 32
tr
n
2012 - 2013...................................................................................................... 32
............................................. 32
3.3.2.2. Tình hình qu n lý, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
....................................................................................................... 32
3.3.3. Giá
t quy
nh trên
xác
3.3.3.2. Giá
t
quy
a bàn th tr
nh giá
nh trên
3.3.4. Th c tr ng s d ng
t trên
............................... 32
a bàn th tr
t và s bi n
3.3.4.1. Tình hình chuy n nh
............................................ 32
ng giá
..................................... 32
t th tr
ng quy n s d ng
................... 32
t và s bi n
ng giá
t
c a th tr n n m 2012 -2013 ........................................................................ 33
3.3.4.2.
ánh giá s bi n
th c t trên th tr
ng gi a giá
ng chuy n nh
t do nhà n
c quy
nh và giá
t
ng trong n m 2012-2013 ........................ 33
ut
nh h
ng
n giá
t
trên
a bàn th tr
n 2012 – 2013 ............................................................................ 33
trí ........................................................................................ 33
...................................................................................... 33
i .............................................................................. 33
3.3.5.4. C s h t
........................................................................ 33
lô
t .................................................................... 33
3.3.5.6. Các y u t khác .................................................................................. 33
........................................................................................................... 33
3.3.7.
trên
xu t m t s gi i pháp nh m th c hi n hi u qu công tác
a bàn th tr
nh giá
t
............................................................................... 33
3.4. Ph
ng pháp nghiên c u.......................................................................... 33
3.4.1 Ph
ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p ....................................... 33
3.4.2. Ph
ng pháp i u tra, ph ng v n. ........................................................ 33
3.4.3 Phân tích, ánh giá s li u ..................................................................... 34
3.4.4 N i dung th c hi n ................................................................................. 34
Ph n 4 K T QU NGHIÊN C U .............................................................. 36
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i nh h
và
nh giá
ng t i công tác qu n lý
t ai
................................................................. 36
n nhiên ....................................... 36
.............................................................................. 36
4.1.1.2. Tài nguyên thiên nhiên ....................................................................... 38
4.1.2. i u ki n kinh t - xã h
4.1.2.1. T ng tr
........................................... 38
ng kinh t ............................................................................ 38
4.1.2.2. Chuy n d ch c c u kinh t ................................................................ 40
4.1.2.3 Th c tr ng phát tri n các ngành kinh t -
................................ 41
ánh giá chung v
4.1.3.
i u ki n t nhiên, kinh t xã h i .......................... 43
4.2 Tình hình s d
n lý
t ai c a th tr
n 2012 -
2013 ................................................................................................................. 44
4.2.1 Tình hình s d ng
t ai....................................................................... 44
4.2.2 Tình hình c p GCNQSD
4.3. Giá
t quy
nh trên
4.3.1. C n c xác
4.3.2. Giá
t
t trên
nh trên
4.4. Th c tr ng s d ng
......................................... 49
a bàn th tr
nh giá
quy
t t i th tr
a bàn ..................................................... 50
a bàn th tr
t và s bi n
4.4.1. Tình hình chuy n nh
............................................... 50
ng giá
........................................ 51
t th tr
ng quy n s d ng
.................... 53
t và s bi n
ng giá
t
c a th tr n n m 2012-2013............................................................................. 53
4.4.2.
ánh giá s bi n
th c t trên th tr
ng gi a giá
ng chuy n nh
4.5. Nghiên c u m t s y u t
t do nhà n
c quy
nh và giá
t
ng trong n m 2013 .................................... 54
nh h
ng
n giá
t trên
a bàn Th tr
n 2012 – 2013 ............................................................................. 57
4.5.1. V trí ...................................................................................................... 57
4.5.2. i u ki n sinh l i .................................................................................. 61
4.5.3. C s h t ng ......................................................................................... 62
4.5.4. Hình th lô
t ....................................................................................... 63
4.5.5. Dân s .................................................................................................... 64
4.5.6. Các y u t khác ..................................................................................... 66
4.6.
4.7.
trên
ánh giá m c
nh h ng c a các y u t
n giá
tr
xu t m t s gi i pháp nh m th c hi n hi u qu công tác
a bàn Th tr
...... 67
nh giá
t
................................................................................ 69
Ph n 5 K T LU N VÀ KI N NGH ......................................................... 71
5.1. K t lu n .................................................................................................... 71
5.2. Ki n ngh .................................................................................................. 72
TÀI LI U THAM KH O ............................................................................ 73
1
Ph n 1
TV N
1.1. Tính c p thi t c a
tài
Trong m i th i gian
t ai luôn là v n
c ông
o m i t ng l p
nhân dân xã h i quan tâm, vì nó luôn g n li n v i l i ích và nh ng nhu c u
thi t th c c a con ng
li u s n xu t
i.
t ai là tài nguyên qu c gia vô cùng quý giá, là t
c bi t, là thành ph n quan tr ng c a môi tr
ng s ng, là
a
bàn phân b khu dân c , xây d ng các c s kinh t v n hóa, xã h i, an ninh
qu c phòng. Chính vì v y mà
t ai có t m quan tr ng r t l n, là v n
còn c a m i dân t c, m i qu c gia. H n n a
nhiên có h n v s l
ng c
s ng
t ai là ngu n tài nguyên thiên
nh v v trí do v y vi c s d ng
t ph i tuân
theo quy ho ch c th và có s qu n lý h p lý.
Hi n nay Vi t Nam là m t qu c gia
t , thi u th n v c s v t ch t trình
d ng
t có hi u qu
ang là v n
hành nh ng chính sách
t ch t ng
i ông, nghèo v kinh
dân trí ch a cao thì vi c qu n lý và s
c n thi t nhà n
c và chính ph
a vi c qu n lý và s d ng
t vào quy ch ch t ch ,
nâng cao ý th c trách nhi m c a m i c quan và c a m i ng
vi c s d ng h p lý ti t ki m và
Lu t
ghi: “
t hi u qu cao quy
t ai n m 2003 c a n
ang thi
i dân trong
t.
c c ng hòa xã h i ch ngh aVi t Nam có
t ai là ngu n tà
giá, là t li u s n xu t
c bi t, là thành ph n quan tr ng hàng
u c a môi tr
ng s ng, là
a bàn
phân b dân c , xây d ng c s kinh t , v n hoá xã h i, an ninh qu c phòng”.
Tr i qua nhi u th h nhân dân ta ã t n bao nhiêu công s c, x
t o l p, b o v
cv n
ng máu m i
t nh ngày nay.
Xu t phát t vai trò và t m quan tr ng c a
d ng h th ng chính sách v
t ai nh m t ng c
t ai. Nhà n
c ta ã xây
ng công tác qu n lý
t ai
2
trên ph m vi c n
c nh lu t
và ngh a v c a ng
“Giá
i s d ng
c. Nhà N
chính là công c kinh t
ph i
N
t.
t” là c u n i gi a m i quan h v
lý c a Nhà N
ch th tr
t ai n m 2003, các pháp l nh v quy n
ng
t ai,
t ai qua giá hay giá
ng
i s d ng ti p c n v i c
i qu n lý và ng
ánh giá s công b ng trong phân
t ai theo quy ho ch và pháp lu t. C ng nh
các lo i hàng hóa khác trong c ch th tr
ng “Giá
t”
c hình thành và
ng theo các quy lu t s n xu t hàng hóa, quy lu t giá tr (trao
i ngang
giá), quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh. Th c t hi n nay giá
gây r t nhi u b c xúc cho c c quan có th m quy n và ng
t quá cao. Nh ng b t h p lý v giá
n giá
quan t i
d ng
n giá
t và m c
t nh chuy n nh
nh h
cs
nh h
nh h
ng s giúp gi i quy t các v n
ng quy n s d ng
t, ô th hóa, các d án s
nh
ng
t, chuy n
t c n có b i th
t c ng
i dân b i vì giá
t hi n nay và các y u t
t là m i quan tâm r t l n. Vì v y xác
các y u t
t
i s d ng th c hi n theo ngh a v c a mình và Nhà
c i u ch nh các quan h
v n
ng - s qu n
c i u ti t qu n lý
ng th i c ng là c n c
ng
t ai - th tr
ng
ng c a
liên
i m c ích s
ng và gi i phóng
m t b ng ...
Th tr n
là
a bàn trung tâm
h
,
giao th
,t
ng c a 29 xã trong huy n và các
a ph
c ng là
ng khác. Do ó, ây là
bàn có i u ki n kinh t - xã h i phát tri n c a huy n, t c
càng di n ra nhanh, v n
qu n lý v
tâm lý ng
i dân hoang mang
ô th hoá ngày
t gi a các khu ph , tuy n
t cao h n so v i khung giá chu n mà t nh
hành, khi n cho s qu n lý v
a
t ai còn có m t s b t c p, bên c nh
ó còn di n ra tình tr ng chênh l ch giá
ôi khi giá các lô
um i
t ai c a
a ph
i v i các giao d ch v
ng.
ban
ng g p nhi u khó kh n,
t ai.
3
Xu t phát t th c t trên,
, tr
c a
ng
,cô giáo
m ts y ut
c s phân công c a ban ch nhi m k
i h c Nông lâm Thái Nguyên, và s giúp
, em ti n hành th c hi n chuyên
nh h
ng
n giá
t
trên
: “Nghiên c u
a bàn th tr n
-
giai o n 2012 - 2013” .
- t nh
1.2. M c ích, yêu c u
Nghiên c u th c tr ng giá
giá
t
t i
t
a bàn th tr n
t
th c t và giá
-
-
- Nghiên c u m t s y u t
-
-
giúp cho vi c xác
trên th tr
n
nh giá
t
nh h
ng
.Trên c s
t
do Nhà n
c quy
nh trên
n giá
ó
t
trên
a bàn th
xu t m t s gi i pháp
phù h p v i giá chuy n nh
ng th c t
ng.
nh giá
trên th tr
ng
giai o n 2012 - 2013.
- Phân tích m t s y u t chi ph i
chu n
nh m t s y u t tác
a bàn nghiên c u.
- Tìm hi u giá
tr n
và xác
n giá
t
nh m xây d ng các tiêu
t phù h p v i kh n ng sinh l i c a
t và m t b ng giá c
ng, nh m mang l i hi u qu c a công tác nh giá
t.
1.2.2. Yêu c u
-
ánh giá i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i nh h
ng t i giá
t
.
- Tìm hi u cô
- Khái quát
c th c tr ng c a các y u t
nh h
ng
- Thu th p và t ng h p các thông tin có liên quan
h
ng
n giá
t
.
n giá
tt i
n các y u t
nh
4
t i giá
ánh giá úng th c tr ng bi n
tt i
ng giá
t và các y u t
nh h
ng
.
- Trên c s các ph
ng pháp, cùng nh ng s li u i u tra, ti n hành
phân tích và th ng kê s li u.
- Các s li u, tài li u ph n ánh chính xác các y u t
nh h
t .
-
xu t nh ng gi i pháp h p lý và có tính kh thi cao.
ng
n giá
5
Ph n 2
T NG QUAN CÁC V N
NGHIÊN C U
2.1. C s khoa h c
2.1.1. Khái ni m
T i
(giá
xác
giá
t
t ai n m 2003 ghi rõ: “Giá tr quy n s d ng
i u 4, Lu t
t) là giá tr b ng ti n c a quy n s d ng
nh trong th i h n s d ng
thành trong nh ng tr
t xác
t
i v i m t di n tích
nh”. Giá
t
ng h p sau ây ( i u 55, Lu t
n
c ta
nh giá theo quy
2. Do
t ai, 2003):
i s d ng
t ho c
t, góp v n b ng quy n s d ng
Giá
t - giá tr
u th u d án có s d ng
t tho thu n v giá
quan khi th c hi n các quy n chuy n nh
d ng
ng
nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 Lu t này.
u giá quy n s d ng
3. Do ng
t
c hình
1. Do U ban nhân dân (UBND) t nh, thành ph tr c thu c trung
qui
t
t v i nh ng ng
t.
ai
c bi u hi n b ng ti n t i m t th tr
nh t
nh, cho m t m c ích s d ng nh t
t ai ph n ánh tác d ng c a
ng nh t
ct
t
nh, trong m t th i i m
nh.
ng, b n thân nó không có giá tr . Giá c
t ai trong ho t
trong quá trình mua bán, có ý ngh a là t b n hoá
t ai cao hay th p quy t
i có liên
ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s
t là giá tr c a các quy n và l i ích thu
t ai là s n ph m phi lao
t.
ng kinh t , nó là s thu l i
a tô. Nói cách khác, giá c
nh b i kh n ng thu l i t
t trong m t kho ng
th i gian nào ó.
2.1.2.
c i m c a giá
t
- Không gi ng nhau v ph
tác d ng c a
n ng thu l i
t ai trong ho t
ng th c bi u th : Giá c
ng kinh t , quy n l i
n ó và c ng có giá c t
t ai
t ai ph n ánh
n âu thì có kh
ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c
6
quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p… Nh v y, giá
c bi u th
nhi u ph
t
khá cao. Do ó t l ph n tr m gia
t Nhà n
c quy ra ti n thì th p h n r t nhi u so v i t l
ph n tr m gia t ng giá c a giá
trình mua bán
t do Nhà n
t th c t trên th tr
t s có m t b ph n ng
ng. Khi ó, trong quá
i dân kê khai m c giá giao d ch
t
57
th p h n so v i giá th c t , t c là g n sát giá nhà n
thu khi chuy n nh
ngân sách Nhà n
ng quy n s d ng
gi m
c kho n
ó làm th t thoát ngu n thu
c.
4.5. Nghiên c u m t s y u t
tr n
tt
c
nh h
ng
n giá
t trên
a bàn Th
giai o n 2012 – 2013
4.5.1. V trí
Trong i u ki n n
giá
h
c ta hi n nay
i v i các y u t
t , y u t v trí r t quan tr ng nh t là
ng r t l n
n ngu n thu nh p t khu
t
nh h
ng
n
ô th .Vì y u t này nh
t mang l i, khu
t o i u ki n thu n l i cho ch nhân trong vi c th
t có v trí t t s
ng m i, kinh doanh, cho
thuê…
ch n m t n i
u t kinh doanh hi u qu thì tiêu chí
u tiên là v trí
t c s vì th m t trong nh ng y u t quan trong nh t quy t
t thì ph i k
nh
n giá
nv
trên tuy n QL 31 thu n l i cho giao thông gi a các ph trong th tr n và gi a
th tr n v i các xã khác, huy n khác. Còn là n i t p trung nhi u tr s c quan
công trình s nghi p, các c s kinh doanh.
là ph trung tâm nên v
trí c a nó luôn
c ánh giá cao nh t trong vi c th
ng l
ng giá
i u tra thì n i ây t p trung m i thành ph n kinh t nh th
v ,…thì y u t v trí s là t o nên giá tr c a th a
t.
t. Theo
ng m i, d ch
58
(%)
58.33
60
50
37.5
40
30
25
22.22
20
16.66
16.66
10
12.5
12.5
0
Minh
Khai
Lê
Lê
Chinh
Chúng ta d dàng nh n th y giá
luôn có giá cao nh t trên t t c các
Phong
t c a nh ng th a ât thu c VT 1
ng ph và cao h n nhi u l n giá
t
các v trí 2, 3, 4 c a
ng ph
ó. Giá c a th a
vào y u t v trí, th a
t càng
g n khu trung tâm, các khu buôn bán thì giá
càng cao.
ng th i
h t ng, ... ã quy t
trí, thì giá
cùng m t lo i v trí, nh ng do kh n ng sinh l i, s s
nh lo i
ng ph do ó giá
t c a cùng m t lo i v
t c ng khác nhau. Tuy nhiên y u t v trí ch quy t
hay th p c a th a
tr
t cao hay th p ph thu c
t ch không ph i là y u t làm bi n
ng. S t ng gi m giá
tham gia mua bán
c bi t s ra
t trên th tr
ng
t sôi
ng ho c óng b ng.
* Nhóm
ng ph lo i I
Nh ng tuy n ph này có
ng giá
t ai có th do s l
t nhi u hay ít ho c do s ra
i c a các chính sách v
nh giá cao
t trên th
ng ng
i các chính sách nhà n
t ai có th làm cho th tr
i
c,
ng nhà
c i m là các tuy n ph trung tâm, có i u
ki n c s h t ng t t, t p trung nhi u công ty, nhà hàng, ch , c a hàng kinh
doanh, công trình ph c v công c ng, tr
ng h c... M t
và m c s ng c a
59
ng
i dân t i khu v c này là khá cao. Vi c giá
cao do vi c k t h p m c ích gi a
kh n ng sinh l i c a các th a
giá
t
và
t
t i các
ng, ph này
t s n xu t kinh doanh làm t ng
t. Nh v y, t i các tr c
ng khác nhau thì
t t i VT 1 c ng khác nhau.
Nguyên nhân làm cho giá
t
ng này t ng do ây là
v trí t p trung nhi u nh t các trung tâm th
và các ho t
ng sinh ho t c a ng
ng m i, d ch v , vui ch i gi i trí
i dân trong th
.
ó là i u ki n r t
thu n l i cho vi c giao l u buôn bán kinh doanh hàng hóa và d ch v . Dân c
c a th tr n t p trung khá ông trên khu ph này và ho t
ng ch y u c a h
ó là kinh doanh các lo i hàng hóa và nhà hàng n u ng
. T i khu v c này m c
doanh tiêu th g p n
tiêu th hàng hóa m nh, kh n ng n ng kinh
l n các v trí khác. Chính vì v y, nhi u ng i ch p nh n
b m t kho n ti n l n
mua
t t i ó v i giá cao mà không ng n ng i. Tuy
nhiên, hi n trên khu v c này nhu c u bán
t h u nh r t ít.
Qua i u tra cho th y s v chuy n nh
ng B S t i các
ng ph lo i
I di n ra ch y u t i các VT 2, VT 3 còn VT 1 là r t ít. T i các VT 1, B S
c s d ng
chuy n nh
u t kinh doanh mang l i l i nhu n cao. Ta th y giá
ng t i khu v c di n ra không
u, giá
t
t c a VT 1 cao h n h n
so v i giá các v trí ti p sau, do v trí này mang l i kh n ng sinh l i cao. Tuy
nhiên, s v chuy n nh
ng
các tuy n ph này ít do giá
h p v i i u ki n kinh t c a ph n l n ng
d ng không có nhu c u chuy n
* Nhóm
i ch
t cao không phù
i dân, c ng nh tâm lý c a ch s
.
ng ph lo i II
Nh ng o n này có h th ng c s h t ng t t, t p trung m t s ít c
quan, và các nhà hàng, c a hàng kinh doanh,…, mang l i s thu n ti n cho
ng
i s d ng
t trong
i s ng sinh ho t và phát tri n s n xu t kinh doanh.
60
Qua nghiên c u giá th tr
t th tr
ng nhìn chung
ng nhóm II cho th y: giá
u t ng, tuy nhiên m c
2013 di n ra ch m. Các o n
nhóm I có t c
ng c a tuy n
t ng trong n m 2012-
ng ph này giáp v i các o n
ng ph
phát tri n cao, có kh n ng sinh l i, nh ng có ph n h n ch ,
ch y u là buôn bán kinh doanh quy mô nh h n. B S ã có s chuy n
nh
ng
VT 1, cùng v i các v trí còn l i. Nh ng giá
t t i VT 1 v n còn s
chênh l ch khá l n v i các VT 3, 4. Nhìn chung các o n
ng ph nhóm II
này thu n l i cho c vi c kinh doanh, l n , dân c thì d chuy n
i hình
th c kinh doanh, phát tri n cu c s ng. Và chúng v n gi m t v trí quan
tr ng, sát v i tr c
ng chính c a th tr n, và giá
t c ng luôn bi n
ng
t ng lên.
* Nhóm
ng ph lo i III
ây là hai o n
ng ph m i hoàn thành quy ho ch không lâu, c s
h t ng t t, tuy nhiên ch a
ng b và ang ti p t c
t t h n n a. Là o n k sát giáp v i tr c
ng chính c a huy n, có i u ki n
phát tri n thu n l i, nh t là kinh doanh, buôn bán, trao
Giá
tr
t
lô
c v i giá c a nhà n
c quy ho ch
thành c m dân c l n, trung tâm th
c quy
nh,D
ng b , k t h p v i t c
t giao trong quy ho ch ti p t c
t s còn bi n
i hàng hóa…
VT 1 v n luôn chênh l ch l n so v i VT 4. Và giá c a th
ng ch a th sát
gian t i, sau khi
c b sung, hoàn thi n
oán trong th i
ô th hóa, các
c xây d ng thành khu dân sinh, t o
ng m i c a trung tâm huy n l , thì giá
ng nhi u h n, òi h i s qu n lí và
nh giá
t m t cách sát
sao h n c a c p chính quy n
* Nhóm
ng ph lo i IV
Giá t trên th tr ng c a các tuy n
ng ph nhóm IV d n d n
không còn chênh l ch nhi u v i giá t theo quy nh c a nhà n c n a, tuy
r ng s chênh l ch gi a các v trí v n còn di n ra. Các tuy n
ng ph nhóm
61
ng
c a s dân c s d ng vào m c ích .
IV này ph n l n là o n
Là n i t p trung nhi u nhà c a các h gia ình
, i u
ki n môi tr ng t t, tuy nhiên nh p s ng tr m, không thu n l i cho kinh
doanh buôn bán, nên giá t các o n
ng ph này th ng th p h n các
tuy n
ng ph nhóm I, II, III trên.
4.5.2. i u ki n sinh l i
Có th nói vi c ánh giá m c
nh h ng c a các y u t thì kh n ng sinh
l i c a lô t c ng là ph n quan tr ng có nh h ng l n n m c giá giao d ch.
thì a ph n các c s kinh doanh nh , v a, l n u n m trên tr c
ng giao
là n i có i u ki n sinh l i t t
. ó là nh giao
thông thu n l i, h th ng i n, tr ng,
. Chính vì th dù giá t nh ng n i này có khá cao thì ng i dân
v n ch p nh n u t vào vì h bi t v i i u ki n thu n l i nh th thì kh
n ng hoàn l i v n s r t nhanh chóng. H n n a v i m t chính sách quy
ho ch, u t khu trung tâm th tr n trong t ng lai thì ti m n ng phát tri n
s còn cao h n n a. Qua i u tra tâm lí ng i dân cho
c k t qu th
4.3.
(%)
60 55.55
50
40
30
20
10
0
50
33.33
16.66
Lê
Minh
Khai
Chinh
Hình 4.3: Bi u
16.66
m c
nh h
t
ng c a y u t
các ph c a th tr n
12.5
12.5
12.5
Lê
Phong
i u ki n sinh l i
n giá
62
a bàn th tr n
Trên
t i th i i m này thì
c coi là ph n i b t nh t v kh n ng sinh l i t p trung ti m l c kinh t
- xã h i
d ch v th
hàng, h th ng nhà hàng và ch
tr
), CSHT xã h i
ng h c, b nh vi n, ch , các tr s c quan Nhà n
l n giá
t trên các tuy n
ng
ph
y
có h th ng
c, …. h u nh ph n
u có giá cao h n so
ph là r t n i b t, và
v i các v trí khác i u ó ch ng t kh n ng sinh l i
c ng
ng m i ( có ngân
i dân ánh giá r t cao so v i các ph còn l i.
4.5.3. C s h t ng
là th tr n trung tâm
huy n, 2 tr m y t ph
ng, 3 tr
, có 1 b nh viên trung tâm
ng c p 2, 1 tr
ng c p 3, 1 tr
ng ào t o
ngh và khu công viên gi i trí cho tr em nên nói chung là c s h t ng th p
ch a áp ng
quy t
nh
c nhu c u ng
n giá
i dân.Vì th y u t này c ng khá quan tr ng
t. Nh
CSHT còn th p nên s
là m t ph thu c vùng nông nghi p
u t vào còn h n ch nh ng y u t xã h i khác ch a
c khai thác m t cách t t nh t. N u
ti m n ng phát tri n và giá
mu n c a ng
c
u t nhi u h n n a thì r t có
t s theo ó mà t ng lên, ó c ng là mong
i dân. Khác v i
,
CSHT
khá nhi u nên giá
nhi u l n so v i tr
trên tuy n QL31, ph
c ây. Ph
t
n m
ngay trung tâm huy n nên CSHT xã h i
.
Trong l nh v c
CSHT k thu t ph i
,
c
m b o nh
i n,
m c giá
t ng cao thì n i ó
ng,
là ph trung tâm c a huy n CSHT k thu t ã hoàn ch nh t lâu
nên hi n t i y u t này không nh h
nh h
ng nhi u nh nh ng ph
ng khác mà
ng ch y u c a nó là v trí và i u ki n sinh l i. CSHT k thu t
63
t
i hoàn thi n nên nhìn nh n c a ng
ng
i dân không
t n ng y u t
này cho l m. Tùy theo CSHT c a t ng ph mà tâm lí c a ng
giá m c nh h
ng c a giá
i dân ánh
t khác nhau.
(%)
37.5
33.33
35
30
25
20
16.66
15
10
11.11
8.33
12.5
12.5
12.5
5
0
Minh
Khai
a
Lê
Chinh
Hình 4.4: Bi u
Lê
Phong
m c
nh h
ng c a y u t c s h t ng
n giá
t
các ph c a th tr n
4.5.4. Hình th lô
t
, nó
chi u r ng và chi u sâu c a th a
t. Tùy m c ích khác nhau mà hình th th a
t s góp ph n sinh l i khác nhau. Thông th
ngang r ng h n chi u sâu th
ng,
v trí m t ti n có chi u
ng có l i th h n. Cùng m t di n tích
nhau nh ng gi a chi u sâu và chi u r ng c a 2 th a
c
c th hi n
a ra c ng khác nhau. Có th t
.
t nh
t khác nhau thì m c giá
64
Qua i u tra th c t cho th y, v i cùng m t di n tích t
nh ng ô
ô
ng nhau
t có chi u r ng m t ti n càng bé thì giá bán trên 1m2 th p h n các
t có chi u r ng m t ti n l n h n. V i các lô
giá
ng
t có di n tích càng l n thì
t càng t ng cao. Di n tích m t ti n l n có l i th v kinh doanh, và
mang l i l i nhu n cao h n.
(%)
50
50
40
30
20
12.5
12.5
10
0
Minh
Khai
Lê
Phong
Hình 4.5: Bi u
m c
t
nh h
Lê
Chinh
ng c a y u t hình th lô
t
n giá
các ph c a th tr n
.
4.5.5. Dân s
iv i
y ut
nh h
ng
n giá
t
, dân s t ng, nhu c u v n i
lên cao, giá
t
.
t ng
65
Dân s Th tr n
n m 2013 là 9278 ng
i v i t ng di n tích là
263.10 ha.,
tr n
. Dân s c a Th
qua các n m có gi m ph n nào t l sinh, phù h p v i chi n l
phát tri n dân s chung c a huy n, c a t nh và c a c n
luôn t ng v s l
h
ng
ng, kéo theo m t
n vi c s d ng
d ng chuy n d n sang
l n nh t; nhu c u
t c a ng
gây ra nh ng nh h
ng
Gia ình hi n
c. Tuy nhiên l i
nhân kh u c ng t ng cao h n, nh
i dân,
t nông nghi p và
t phi nông nghi p trong ó
iv i
c
t t ng. Vì th giá
n s bi n
ng giá
t
t
t ch a s
chi m t l gia t ng
không ng ng t ng lên,
tc a
qua các n m.
i ngày nay là gia ình l y ôi v ch ng làm trung tâm,
a s là hai th h . S tách h ngày càng di n ra nhi u,
c bi t là tâm lý c a
các gia ình có nhi u con trai, khi n nhu c u v nhà , c n h khép kín nh ,
nhà
cho thuê ngày càng t ng cao. Mà di n tích
không áp ng
l
ng nhu c u, d n
càng bi u hi n rõ ràng, và giá
t
t ai là c
nh, càng ngày
n giá c t ng lên. Xu th này ngày
c ng t
ó t ng lên.
Theo xu th chung c a xã h i, kinh t ngày càng phát tri n, thu nh p c a
ng
i dân ngày càng t ng,
quy t v n
n no m c m, con ng
yêu c u càng cao v ch t l
làm cho giá c
i s ng
c c i thi n và nâng cao, sau khi gi i
i s có nhu c u m i, bi u hi n v nhà
ng, di n tích nhà , d n
t ai c a th tr n
.
n t ng nhu c u v
là
t ai
