đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố vinh tỉnh nghệ an

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên, vừa là sản phẩm của lao động.
Đất đai là tài nguyên không tái tạo, nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của
mỗi quốc gia nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình
phát triển. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên này
không chỉ sẽ quyết định đến tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự
bảo đảm cho mục tiêu ổn định và phát triển xã hội.
Có thể nói đất đai là vấn đề xuyên suốt của vấn đề thời đại. Xã hội ngày
càng phát triển, dân số ngày càng tăng càng làm nảy sinh nhiều vấn đề về đất
đai, như: Nhu cầu về đất ở, nhu cầu về đất sản xuất, nhu cầu về đất phát triển
cơ sở hạ tầng,...
Đánh giá về vai trò của đất đai, Nghị quyết VII của Ban chấp hành
Trung ương Đảng khóa IX đã nêu rõ “Đất đai là nguồn nội lực và nguồn vốn
to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt”.
Để phát huy vai trò nguồn lực của đất đai, công tác quản lý nhà nước
về đất đai phải được tăng cường trên cả phương diện xây dựng chính sách
pháp luật và tổ chức thực hiện chính sách pháp luật đó. Chính sách đất đai
phù hợp và tổ chức thực hiện quản lý đất đai tốt, khoa học sẽ có tác động tích
cực đối với việc thu hút các nguồn đầu tư để phát triển kinh tế, thúc đẩy sự
nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Ở Nghệ An nói chung, thành phố Vinh nói riêng, từ khi ngành Địa
chính được thành lập đến nay, công tác quản lý đất đai đã từng bước chuyển
biến tích cực và ngày càng đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử
dụng đất phát huy hiệu quả sử dụng đất, góp phần quan trọng vào việc phát
triển kinh tế xã hội của địa phương.
Tuy nhiên, do tình trạng buông lỏng quản lý đất đai ở các cấp chính
quyền tại thành phố Vinh đã diễn ra trong thời gian dài, việc xác lập hệ thống
hồ sơ phục vụ công tác quản lý đất đai còn thiếu, trong những năm gần đây
tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, nhu cầu sử dụng đất ở tăng lên, thị trường bất

1


động sản diễn biến phức tạp, tình trạng vi phạm chính sách pháp luật đất đai
còn khá phổ biến, cán bộ làm công tác quản lý đất đai còn thiếu về số lượng
và yếu về trình độ chuyên môn, thiếu kiến thức quản lý dẫn đến việc quản lý
và sử dụng đất hiện nay vẫn còn nhiều vấn đề bất cập.
Với những suy nghĩ và nhận thức đó, được sự đồng ý của Khoa Tài
nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường Đại học Nông Lâm Huế, sự
giúp đỡ của Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An và hướng dẫn của thầy
giáo Thạc sĩ Lê Minh Khôi, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình
hình quản lý và sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ
An giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009”
1.2. Mục đích của đề tài
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về đất đai.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố
Vinh để đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
về đất đai.
- Làm cơ sở cho những nghiên cứu tiếp theo.
1.3 Yêu cầu của đề tài
- Thu thập đầy đủ và nắm vững hệ thống các văn bản pháp lý của Trung
ương và địa phương (như nghị định, thông tư, quyết định, ...) có liên quan đến
việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Điều tra, thu thập đầy đủ các loại tài liệu, số liệu, hồ sơ có liên quan
đến việc quản lý và sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn từ
năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá đúng thực trạng tình hình quản lý và sử dụng đất ở trên địa
bàn thành phố Vinh giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009.
- Số liệu, tài liệu điều tra phải khách quan, chính xác, đáng tin cậy,

phản ánh đúng thực trạng.
- Chỉ rõ những thuận lợi, khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao hiệu quả quản
lý nhà nước về đất ở trên địa bàn thành phố Vinh.
2


Phần 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận chung của vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Khái niệm chung về đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt
cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật,
trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại như hồ chứa nước, đường sá nhà cửa, ….”
Như vậy đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,
động vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất)
theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy
văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn
đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
2.1.2. Khái niệm về đất ở
Theo luật đất đai 2003 quy định: Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và
đất ở tại đô thị. Tại khoản 1 điều 83 và khoản 1 điều 84 của Luật này quy định
như sau:
2.1.2.1. Đất ở tại nông thôn

Đất ở tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công
trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư
nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
2.1.2.2. Đất ở tại đô thị
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công
trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù
hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt.
2.1.3. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý là hoạt động nhằm tác động một cách có tổ chức và định
hướng của chủ thể quản lý vào một đối tượng nhất định để điều chỉnh các quá

3


trình xã hội và hành vi của con người nhằm duy trì tính ổn định và phát triển
của đối tượng theo những mục tiêu đã định.
Quản lý nhà nước là một dạng quản lý xã hội đặc biệt, mang tính quyền
lực nhà nước và sử dụng pháp luật nhà nước để điều chỉnh hành vi hoạt động
của con người trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội do các cơ quan
trong bộ máy nhà nước thực hiện, nhằm thoả mãn nhu cầu hợp pháp của con
người, duy trì sự ổn định và phát triển của xã hội.
Đối với đất đai, Nhà nước thay mặt nhân dân quản lý toàn bộ đất đai
trong phạm vi cả nước thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như:
Quốc hội, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, hội đồng nhân dân và uỷ
ban nhân dân các cấp, cơ quan quản lý đất đai các cấp.
Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu ở hai khía cạnh:
Thứ nhất, quản lý nhà nước về đất đai là quản lý hành chính đối với đất
đai thông qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật đất đai, quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất và bằng các quyết định hành chính của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền (như quyết định giao đất, quyết định thu hồi đất,
quyết định xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai, ...).
Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đai là quản lý kinh tế đối với đất đai
thông qua các công cụ tài chính của Nhà nước (như xác định khung giá đất,
thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, …).
Như vậy, quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực của quản lý nhà nước.
Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan
quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các
công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi, hoạt động của người sử
dụng đất nhằm đạt được mục đích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả trên
phạm vi cả nước và trên từng địa phương.
Khái niệm trên cho thấy quản lý nhà nước về đất đai bao hàm các yếu
tố cơ bản sau:
- Chủ thể của quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư
cách là chủ sở hữu của toàn bộ đất đai thực hiện quyền quản lý nhà nước của
mình thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Quốc hội, hội đồng
nhân dân các cấp, Chính phủ, uỷ ban nhân dân các cấp và hệ thống cơ quan
quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ Trung ương đến địa phương.
4


- Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là hành vi, hoạt động của
các cơ quan, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình quản lý và sử
dụng đất đai, bao gồm:
+ Các chủ thể sử dụng đất: Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước và
nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, có quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Dưới góc độ quản lý nhà nước, các cơ quan quản lý nhà nước về đất
đai cấp dưới cũng là đối tượng chịu sự quản lý của cơ quan quản lý nhà nước

về đất đai cấp trên.
+ Quản lý nhà nước về đất đai còn được hiểu là việc Nhà nước quản
lý toàn bộ diện tích đất đai nằm trong đường biên giới quốc gia, kể cả đất
đang sử dụng và đất chưa sử dụng.
2.1.4. Đặc điểm của quản lý nhà nước về đất đai
2.1.4.1. Quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực của quản lý nhà
nước cho nên có những đặc điểm chung của công tác quản lý nhà nước
- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính chính trị:
Khi Nhà nước ra đời, Nhà nước đã thực hiện quản lý đất đai nhằm phục
vụ cho lợi ích của giai cấp thống trị. Trong điều kiện cách mạng nước ta hiện
nay, Đảng cộng sản Việt Nam là lực lượng duy nhất lãnh đạo Nhà nước và xã
hội, do đó việc quản lý nhà nước về đất đai phải phục vụ cho những mục tiêu
chính trị của Đảng. Vì vậy, mọi hoạt động quản lý nhà nước về đất đai phải được
đặt dưới sự lãnh đạo của Đảng. phương hướng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về
đất đai phải được xây dựng trên cơ sở các chỉ thị, nghị quyết của Đảng.
- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính quyền lực nhà nước:
Ở nước ta hiện nay, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu quản lý toàn bộ đất
đai. Giữa Nhà nước và các đối tượng sử dụng đất không bình đẳng về địa vị
pháp lý trong quan hệ đất đai. Trong thẩm quyền của mình, Nhà nước ra các
quyết định mang tính mệnh lệnh, còn người sử dụng đất có nghĩa vụ thi hành.
- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính tổ chức:
Có tổ chức thì mới phân định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn
và mối quan hệ giữa các cấp, các ngành, giữa chủ thể quản lý và đối tượng
quản lý. Tính tổ chức là tính năng quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai;
vì xét về nội dung, tổ chức là phối hợp, liên kết hoạt động của nhiều người để
thực hiện mục tiêu đề ra, là yếu tố quyết định hiệu quả quản lý.
5


- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính khoa học:

Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích
và có hiệu quả”. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hoạt động chủ quan
của con người nhưng lại dựa trên những yếu tố khách quan (như trình độ phát
triển kinh tế - xã hội, nhu cầu của các đối tượng sử dụng đất,...). Điều đó đòi
hỏi cơ quan quản lý đất đai phải có cách nhìn nhận khoa học, nắm bắt những
quy luật phát triển kinh tế - xã hội mới xây dựng được quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất phù hợp. Mặt khác, chỉ có cách làm việc khoa học mới giúp cơ quan
quản lý đất đai quản lý được toàn diện, tổng thể, cập nhật kịp thời những biến
động để đưa ra những thông tin chính xác.
- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính sáng tạo:
Xã hội ngày càng phát triển, các mối quan hệ đất đai ngày càng đa dạng,
phức tạp, trong đó có những mối quan hệ chưa từng phát sinh trong tiền lệ. Để
giải quyết các mối quan hệ này đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
phải có những sáng tạo. Tuy nhiên, mọi trường hợp không thể chủ động sáng
tạo ra ngoài phạm vi khuôn khổ, thẩm quyền mà pháp luật quy định.
2.1.4.2. Những đặc điểm riêng của quản lý nhà nước về đất đai
- Quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở
hữu toàn dân.
Hiến pháp năm 1980; Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp sửa đổi, bổ sung
năm 2001, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998,
năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đều khẳng định toàn bộ đất đai ở nước ta
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Việc Nhà nước ta đưa ra quy định này hoàn toàn dựa trên các luận
cứ khoa học:
+ Xét về mặt lịch sử, “Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao
công sức, xương máu mới tạo lập được vốn đất đai như ngày nay” nên đất đai
phải là tài sản chung.
+ Xét về mặt xu thế, xã hội ngày càng phát triển, sức sản xuất ngày
càng tăng đòi hỏi phải tập trung hoá tư liệu sản xuất, do đó sở hữu toàn dân về

đất đai là một quy luật tất yếu khách quan.
- Quản lý nhà nước về đất đai diễn ra trên phạm vi rộng:
+ Về mặt không gian, Nhà nước quản lý toàn bộ diện tích đất đai nằm
trong biên giới

6


quốc gia, bao gồm tất cả các loại đất, trên tất cả các vùng lãnh thổ: Đất
liền, đất có mặt nước, hải đảo, thềm lục địa, ...
+ Về mặt xã hội, quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến mọi cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức trong toàn xã hội. Theo quy định của pháp luật đất
đai hiện hành, người sử dụng đất không chỉ có quyền sử dụng đất mà còn có
các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và
góp vốn bằng giá trị sử dụng đất để liên doanh, liên kết.
- Quản lý nhà nước về đất đai 1à một hoạt động rất khó khăn, phức tạp:
Trước đây do điều kiện chiến tranh và nhận thức chưa đúng về vai trò
của đất đai cho nên chúng ta đã coi nhẹ công tác quản lý đất đai dẫn đến việc
sử dụng đất rất tuỳ tiện. Bên cạnh đó, do diện quản lý rộng, tài liệu còn thiếu
nhiều, hệ thống pháp luật mới hình thành và luôn phải điều chỉnh, bổ sung
trong khi tình hình sử dụng đất luôn luôn biến động, các mối quan hệ đất đai
ngày càng đa dạng, phức tạp đã làm cho công tác quản lý nhà nước về đất đai
gặp nhiều khó khăn.
2.1.5. Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai là vật báu thiên nhiên ban tặng cho con người. Con người sử dụng
sức lao động của mình tác động lên đất đai tạo nên những thành quả phục vụ cho
xã hội nhằm nuôi sống con người, tạo nên nơi ăn, chốn ở, nơi làm việc, chỗ vui
chơi giải trí. Vì thế, đất đai luôn gắn bó với con người trong mọi lĩnh vực.
Trong quá trình phát triển của lịch sử nhân loại, đất đai luôn xuất hiện như
một vấn đề kinh tế - xã hội sống còn, nó là nguyên nhân của nhiều cuộc đấu tranh

quyết liệt giữa con người với thiên nhiên, giữa con người với con người. Đất đai
của một lãnh thổ quốc gia là một trong những dấu hiệu để xác định sự tồn tại của
một quốc gia, dân tộc.
Từ khi có Đảng lãnh đạo, ngay từ ngày đầu, vấn đề ruộng đất đã
được Đảng ta quan tâm. Trong cương lĩnh đầu tiên, Đảng đã đề cập:
''Cách mạng Việt Nam là tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách
mạng để tiến tới xã hội cộng sản” và ''Cách mạng thổ địa đánh đổ các di
tích phong kiến”.
Trong giai đoạn hiện nay, để đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa,
công tác quản lý nhà nước về đất đai có vai trò và ý nghĩa hết sức quan trọng, thể
hiện trên các mặt sau đây:

7


Thứ nhất, quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động cơ bản để bảo vệ sở
hữu toàn dân về đất đai.
Trong báo cáo chính trị Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII
đã khẳng định: ''Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Văn kiện Hội nghị lần thứ
VII Ban chấp hành Trung ương khoá IX một lần nữa khẳng định: ''Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý''. Trong công cuộc đổi mới hiện nay, Đảng ta vẫn kiên trì giữ vững quan
điểm này.
Sở hữu toàn dân về đất đai là nguyên tắc bao trùm lên toàn bộ hoạt động
của cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai, nghĩa là: Trong xây dựng quy phạm
pháp luật đất đai, thiết lập và tổ chức thực hiện các quan hệ pháp luật đất đai
đều phải dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hoạt động của các
cơ quan quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo cho Luật Đất đai được thực
hiện trên thực tế, cũng là bảo đảm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đai có vai trò quan trọng trong việc
khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá nhưng số lượng lại hạn chế cho
nên việc bảo vệ và sử dụng tiết kiệm đất đai là vô cùng cần thiết. Đảng ta
khẳng định: ''Sử dụng hợp lý và tiết kiệm tài nguyên, bảo vệ và cải thiện môi
trường, bảo tồn đa dạng sinh học là một nội dung quan trọng của chiến lược,
quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển kinh tế - xã hội''.
Việc quản lý sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên cơ sở
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý sẽ đem lại hiệu quả sử dụng đất cao
nhất, đáp ứng các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng,
đảm bảo môi trường sinh thái bền vững.
Thứ ba, quản lý nhà nước về đất đai góp phần đảm bảo sự ổn định và
công bằng xã hội.
Do điều kiện kinh tế - xã hội, trình độ dân trí của một bộ phận nhân dân
ta còn thấp, trong lúc đó vấn đề đất đai mang tính nhạy cảm, dễ xảy ra tranh
chấp nên lĩnh vực đất đai đã phức tạp lại càng thêm phức tạp. Trong thực tế ở
nhiều nơi, nhiều địa phương đã phát sinh những tranh chấp phức tạp, thậm chí
dẫn đến thành điểm nóng xã hội xung quanh việc tranh chấp đất đai.
Tất cả những hiện tượng đó đều xuất phát từ sơ hở của chính sách đất
đai, sự quản lý thiếu chặt chẽ của Nhà nước. Một chính sách đất đai hợp lý,

8


phù hợp với thực tiễn, một sự quản lý thống nhất, chặt chẽ của Nhà nước sẽ
góp phần đảm bảo cho một xã hội ổn định, công bằng.
2.1.6. Nguyên tắc trong quản lý nhà nước về đất đai
Nguyên tắc cơ bản của quản lý nhà nước về đất đai là những tư tưởng
chủ đạo có tính chất bắt buộc mà các cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể
sử dụng đất phải tuân theo trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai. Những

nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai không những là ý chí chủ quan của
Nhà nước mà còn phải xuất phát từ các quy luật kinh tế khách quan, do các
quy luật kinh tế khách quan chi phối. Để đạt được mục tiêu mà Nhà nước đặt
ra, hoạt động quản lý nhà nước về đất đai phải được tiến hành dựa trên các
nguyên tắc cơ bản sau:
2.1.6.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 5
Luật Đất đai năm 2003; cụ thể như sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: Quyết định
mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết
phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
2.1.6.2. Nguyên tắc đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý, có sự
phân cấp từ Trung ương đến địa phương
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 7 Luật Đất đai năm 2003; cụ
thể như sau:
- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cả nước, thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc
quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
9

- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh, quốc
phòng, thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong
việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành
pháp luật về đất đai tại địa phương.
- Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định
tại Luật Đất đai.
2.1.6.3. Nguyên tắc quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 18 của Hiến pháp năm 1992, cụ
thể như sau: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả”.
Nguyên tắc này trước hết phải được thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và quá trình tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đó, cụ thể là: phải thực hiện đúng mục đích sử dụng đất được xác định trong
quy hoạch. Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, chuyển quyền sử dụng đất phải dựa trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải quán
triệt tinh thần: Tận dụng đất đai để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp một cách có hiệu quả (nâng cao công năng của đất), giữ vững và phát
triển vốn đất sản xuất nông nghiệp và vốn đất có rừng, đồng thời đảm bảo
được những yêu cầu về sử dụng đất trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước.
2.1.6.4. Nguyên tắc đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích
Đất đai không chỉ là tài sản chung của quốc gia, của cộng đồng mà còn
là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của người sử dụng

đất. Do đó trong quản lý nhà nước về đất đai, việc kết hợp hài hòa giữa lợi ích
của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng với lợi ích của người sử dụng đất cần
phải chú trọng. Xử lý tốt mối quan hệ giữa các lợi ích sẽ là động lực thúc đẩy
sự phát triển kinh tế, đồng thời làm giảm bớt các xung đột giữa người quản lý
và người sử dụng đất, loại trừ dần những nguyên nhân làm nảy sinh tiêu cực
trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
10


Kết hợp hài hòa các lợi ích phải xem xét đầy đủ trên các mặt chính trị,
kinh tế, xã hội và cần đề cập ngay từ khi xây dựng chính sách đất đai, lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất, đặc biệt chú trọng sử dụng các
đòn bẩy kinh tế để kích thích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tìm kiếm lợi
ích một cách chính đáng không làm phương hại đến lợi ích quốc gia và lợi ích
xã hội. Giải quyết tốt quan hệ lợi ích trong quản lý nhà nước về đất đai sẽ bảo
đảm công tác quản lý được thuận lợi, có hiệu quả; ngược lại sẽ là nguyên
nhân phá vỡ hệ thống quản lý, gây mất ổn định chính trị, kinh tế, xã hội.
2.1.6.5. Nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả
Sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả vừa là nguyên tắc, vừa là mục
đích của quản lý nhà nước về đất đai.
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá nhưng hạn chế về mặt số lượng,
trong khi sức ép về dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, dẫn đến
một yêu cầu khách quan phải sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Sử dụng đất tiết kiệm là cơ sở, nguồn gốc của hiệu quả vì hiệu quả là
thực hiện có kết quả cao nhất các mục tiêu, nhiệm vụ đặt ra với chi phí thấp
nhất, tiết kiệm nhất.
Muốn sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả đòi hỏi cơ quan quản lý phải
có chính sách phân phối đất đai hợp lý trên cơ sở tổng quỹ đất của quốc gia và
quỹ đất của từng địa phương, bảo đảm cho đất đai được sử dụng đúng mục
đích, phát huy tối đa các thế mạnh về kinh tế, xã hội với chi phí thấp nhất để

đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao nhất.
2.1.6.6. Nguyên tắc bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp
Pháp luật đất đai đã thể hiện nguyên tắc này bằng các chế định như:
Giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì mở rộng quyền cho cấp
dưới, giao đất để sử dụng vào mục đích khác thì khống chế một cách nghiêm
ngặt hơn, không được tự tiện mở rộng đất khu dân cư trên đất nông nghiệp và
không được tự tiện lập vườn trên đất lúa; sử dụng đất nông nghiệp vào mục
đích khác thì phải có biện pháp bù đắp vốn đất nông nghiệp bị giảm, có chính
sách miễn, giảm tiền đất, thuế sử dụng đất khi khai hoang vỡ hoá để sử dụng
vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.
2.1.6.7. Nguyên tắc cải tạo đất đai
Pháp luật đất đai có những chế định nhằm khuyến khích người sử dụng
đất đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng khoa học kỹ thuật để cùng nhà
nước bảo vệ, cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất đai, đồng thời cũng nghiêm
11


cấm việc làm huỷ hoại đất đai. Việc thực hiện các biện pháp để bảo vệ và làm
tăng khả năng sinh lợi của đất đai vừa là trách nhiệm của Nhà nước, đồng thời
là một trong những nghĩa vụ quan trọng của người sử dụng đất.
2.1.6.8. Nguyên tắc bảo vệ môi trường
Đất đai vốn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
mọi hoạt động của con người trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai đều
tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến môi trường. Vì vậy, khi hoạch định chính
sách đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, phân bố đất đai vào các
mục đích sử dụng phải tính toán đầy đủ đến các yếu tố kinh tế - xã hội có
quan hệ đến môi trường, kể cả tầm vĩ mô và vi mô.
2.1.7. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được ghi nhận tại Điều 6 Luật
Đất đai năm 2003, bao gồm:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai.
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
12


- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
2.1.8. Phương pháp quản lý
Phương pháp quản lý là cách mà cơ quan quản lý sử dụng để tác động đến
đối tượng quản lý (chủ sử dụng đất) nhằm thực hiện các quyết định của Nhà nước.
- Phương pháp hành chính:
Cơ sở của phương pháp này là dùng mệnh lệnh, chỉ thị của cấp trên để

cấp dưới phục tùng, tuân theo những nội dung quy phạm, pháp lệnh, pháp luật.
Phương pháp này tác động nhanh chóng, cụ thể, rõ ràng. Để đạt được
hiệu quả thì phải nắm bắt được thông tin nhất định với những diễn biến của
xã hội, của từng khu vực để có những quyết định chính xác và kịp thời.
Cơ quan quản lý nhà nước ở mỗi cấp phải nắm bắt kịp thời những diễn
biến ở cấp mình quản lý thì mới có những biện pháp phù hợp.
- Phương pháp đòn bẩy kinh tế:
Thông qua tác động đến lợi ích kinh tế của người lao động, của chủ sử
dụng đất, như: thưởng phạt công minh, đấu thầu, khoán cho thuê, … Lợi ích
kinh tế có vai trò vô cùng to lớn, nó tác động trực tiếp, giảm khâu kiểm tra
đôn đốc, phát huy được tính chủ động nhưng cũng chú ý đến mặt trái của nó.
- Phương pháp tuyên truyền giáo dục.
Phương pháp này khơi dựng tư tưởng ý thức tự giác và tinh thần trách
nhiệm của mỗi con người trong cộng đồng dân tộc. Thấy rõ được trách nhiệm
đóng góp công sức, trí tuệ của mình vào sự nghiệp chung để thực hiện tốt mọi
chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước đối với công tác quản lý đất đai.
2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
2.2.1. Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất ở Việt nam qua
các thời kỳ
- Thời kỳ phong kiến
Ở nước ta, công tác địa chính được hình thành từ thế kỷ VI, lúc đó đã
tiến hành kiểm tra điền địa. Đến thời Gia Long (1806) nhà nước phong kiến
đã tiến hành đo đạc, lập sổ địa bạ cho từng xã với nội dung phân rõ: Công, tự
điền, thổ, diện tích sở hữu và định hạng thuế. Các bản địa bạ được lập để quản
lý, nhưng nhược điểm của địa bạ này là đơn vị đo lường không thống nhất
13


cho từng địa phương, địa bạ không có bản đồ đính theo vì vậy mỗi khi sử
dụng địa bạ tra cứu thì phải đo lại thực địa, nên việc nhận biết từng thửa đất

gặp khó khăn. Năm thứ 17, triều Minh Mạng lập nên “Bộ điền” sau đó đổi
thành “Địa bộ”. Việc đạc điền được thi hành, lập sổ “mô tả” các thửa ruộng có
ghi loại đất và diện tích, sổ này chỉ cấp có một lần vào triều Minh Mạng. Từ
thời Thiệu trị mỗi năm có tiểu tu, 5 năm có đại tu địa bộ một lần, ở thời điểm
này cũng xuất hiện việc trao đổi, thừa kế, cho, bán hoặc tuyệt tự từ bỏ chủ
quyền để quy hoàn vào nhà nước.
- Thời kỳ Pháp thuộc
Dưới thời pháp đô hộ, nước ta chia làm 3 kỳ ( Bắc, Trung, Nam). Mỗi kỳ
thực dân pháp thực hiện một chế độ cai trị khác nhau: Chế độ địa bộ ở Nam Kỳ,
chế độ quản thúc địa chính ở Trung kỳ và Bắc kỳ. Để phục vụ cho mục đích thuế
khóa và chế độ điền thổ, cơ quan địa chính được giao cho trách nhiệm đo đạc,
lập bản đồ địa chính, bản đồ bao đạc toàn xã, trên bản đồ có chu vi toàn xã, chu
vi các loại đất khác nhau. Lập bản đồ giải thửa: Vẽ tất cả các thửa trong cùng
một địa bạ với những chi tiết như bờ thửa, hàng rào, nhà cửa, đường,…
- Thời kỳ Mỹ ngụy
Để thống nhất và có cơ sở pháp lý chính quyền việt nam dân chủ
cộng hòa ban hành sắc lệnh về công tác kiến điền và bảo thủ điền địa, công
tác kiến điền nhằm mục đích thành lập những lược đồ giải thửa hoặc hiện
cải bản đồ hiện có, điều tra quyền sở hữu và các quyền khác về đất đai, về
diện tích, loại đất, sản lượng để tổ chức quản thủ điền địa. Sau khi kết thúc
kiến điền trong điền địa sẽ lập sổ điền bộ, sổ điền chủ, sổ mục lục điền chủ
để thực hiện việc quản thủ điền địa và những trích lục địa bộ. Nha địa
chính được thành lập,tại mỗi tỉnh có các ty địa chính.
- Thời kỳ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến nay
Ngành địa chính từ trung ương đến cơ sở được duy trì và cũng cố để
bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ. Đảng và Nhà nước ta
đã tiến hành trưng thu, mua ruộng đất để chia cho dân nghèo. Đất không được
bán hoặc cho thuê mà chỉ được cấp. Thời điểm đó, nền kinh tế nước ta là nền
kinh tế tập trung như mô hình hợp tác xã, không phát huy được tính sáng tạo
của mỗi cá nhân. Chính vì vậy mà việc sử dụng đất không mang lại hiệu quả,

làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực, như: Lấn, chiếm và bỏ hoang ruộng
đất, sử dụng đất không đúng mục đích làm cho đất đai ngày càng bạc màu,
nghèo kiệt dinh dưỡng.
14


Ở thời điểm này, mặc dù pháp luật cấm việc mua bán đất nhưng trên
thực tế đất đai vẫn được chuyển nhượng, mua bán trao tay tạo nên thị trường
ngầm về đất đai.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm 1988
với mục tiêu đặt ra là hoàn thành cơ bản việc đo đạc và phân hạng đất trong
cả nước, tổ chức lập và xét duyệt quy hoạch sử dụng đất nhằm điều chỉnh và
tăng cường công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy nhiên sau năm năm
thực hiện, Luật Đất đai năm 1988 bộc lộ một số hạn chế, chưa đáp ứng được
yêu cầu của một nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Để đáp ứng được yêu cầu phát triển, Luật Đất đai 1993 ra đời, trong đó
nhấn mạnh “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý”, đồng thời thừa nhận 5 quyền của người sử dụng đất là: Chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Cũng chính từ đây đất đai có giá, đây
là dấu mốc quan trọng trong quá trình phát triển.
Tuy nhiên, do trình độ của cơ quan quản lý đất đai còn nhiều hạn chế,
các văn bản pháp luật thay đổi thường xuyên nên việc cập nhật không kịp thời
đã gây khó khăn cho việc chấp hành pháp luật đất đai của người dân.
Một số vấn đề tồn tại là giá thị trường đất đai trên thực tế và giá đất do
Nhà nước quy định chênh lệch nhau quá lớn, thêm vào đó tình trạng buông
lỏng quản lý trong thời gian dài đã dẫn đến tình trạng đất đai không có giấy
tờ, không có cơ sở pháp lý đã tạo nên thị trường ngầm mua bán đất đai gây
thất thu cho Nhà nước.
Theo thống kê của Tổng cục Địa chính từ năm 1997 đến năm 2001,
Nhà nước chỉ kiểm soát được 30% số trường hợp mua bán, chuyển nhượng,

… Do thuế chuyển quyền sử dụng đất 20% là rất cao nên người dân không
đăng ký với cơ quan nhà nước mà chỉ mua bán trao tay. Điều đó đã dẫn tới
nhiều thiệt hại như:
Đối với Nhà nước do không kiểm soát được thị trường đất đai nên
không hạn chế được những vi phạm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
nhiều trường hợp phải đền bù giải tỏa, giải quyết khiếu nại, tranh chấp rất tốn
kém và mất thời gian; đồng thời cũng không thu được thuế chuyển quyền sử
dụng đất, không thu được lệ phí trước bạ,... Đối với người dân cũng bị thiệt
hại, nhiều trường hợp bị lừa đảo, chiếm đoạt quyền sử dụng đất gây tranh
chấp, kiện tụng kéo dài làm lãng phí tiền bạc và thời gian.
15


Theo số liệu thống kê của Viện Điều tra Quy hoạch đất đai, hàng năm
nước ta chuyển 25 - 30 nghìn ha đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng và đất
ở, phần lớn là đất ở (dưới dạng khu đô thị mới và khu dân cư mới theo các dự
án quy hoạch). Song song với việc chuyển đổi mục đích sử dụng, công tác
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cũng được triển khai.
Trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn,
quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh, dân số tăng lên đã gây áp lực lớn đối
với đất đai. Vấn đề đặt ra là làm sao có thể sử dụng nguồn lực khan hiếm này
một cách hợp lý và hiệu quả vừa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất vừa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế.
Đứng trước những thách thức đó đảng và nhà nước ta đã đổi mới pháp
luật về đất đai. Luật đất đai 2003 đã được quốc hội thông qua ngày
26/11/2003 và ban hành cùng nó hàng loạt văn bản hướng dẫn liên quan công
tác quản lý đất đai đã được tăng cường về nhiều mặt.
Như vậy công tác quản lý và sử dụng đất trong thời gian qua đã có
nhiều tiến bộ và đổi mới. Nhưng để đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất

nước trong giai đoạn hiện nay thì cần bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp
luật phù hợp và thiết thực để giải quyết những vấn đề còn tồn tại và định
hướng phát triển cho tương lai.
2.2.2. Căn cứ pháp lý để đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất ở
Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, trước những nhu cầu không ngừng
tăng lên của con người và sự phát triển của đất nước. Vì vậy, nếu không có
biện pháp quản lý và sử dụng hợp lý sẽ dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai,
tình trạng tranh chấp,lấn chiếm, đầu cơ đất đai tăng làm ảnh hưởng đến trật tự
kỹ cương của xã hội. Đây chính là lý do cần phải có một hệ thống văn bản
pháp luật thống nhất từ trung ương đến địa phương để chủ thể sử dụng đất
thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời đảm bảo trật tự, kỹ
cương trong công tác quản lý, sử dụng đất đai nói chung và đất ở nói riêng.
Một số văn bản pháp luật liên quan đến đất ở bao gồm:
- Hiến pháp năm 1992
- Luật đất đai năm 1988
- Luật đất đai năm 1993
Nghị định 04/CP của Chính phủ ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị
16


- Quyết định số 62/2003/QĐ-UB ngày 15/7/2003 về việc ban hành quy
chế đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998.
- Quyết định số 39/2005/QĐ-UB ngày 21/3/2005 về việc ban hành quy
định giao đất gắn với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

- Quyết định số 48/2005/QĐ-UB ngày 31/3/2005 về việc ban hành quy
định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa
đất với đất ở.
- Quyết định số 69/2005/QĐ-UB ngày 26/7/2005 về việc quy định đơn
giá chi cho công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 17/2006/CT.UBND ngày 12/5/2006 về việc đẩy nhanh công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cộng đồng dân
cư trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 157/2006/QĐ-UBND ngày 28/12/2006 về việc ban
hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong
cùng thửa đất với đất ở (thay thế Quyết định số 48/2005/QĐ-UB).
- Quyết định số 156/2006/QĐ-UB ngày 28/12/2006 về việc sửa đổi bổ
sung Quyết định số 39/2005/QĐ-UB về giao đất gắn với cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
Nhờ những văn bản pháp quy về quản lý đất đai của Trung ương và địa
phương ban hành kịp thời đã từng bước đáp ứng tốt nhu cầu quản lý và sử
dụng đất, tạo cơ sở pháp lý để củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trên
địa bàn thành phố Vinh.

17


Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu tình hình quản lý và sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố
Vinh giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009.
3.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi địa điểm: Toàn bộ diện tích đất đai theo địa giới hành chính
của thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An.
- Phạm vi thời gian: Từ ngày 06/01/2010 đến ngày 09/05/ 2010.
3.3. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến công
tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Vinh.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố
Vinh giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009.
- Hệ thống các văn bản chính sách của Nhà nước có liên quan đến công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý
nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Vinh.
3.4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu liên quan, số liệu về điều
kiện kinh tế - xã hội, các số liệu về đất đai, các văn bản pháp quy, bản đồ….
- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: Là việc tổng hợp các số liệu
thu thập được sau đó tiến hành phân tích đưa ra đánh giá, nhận xét.
- Phương pháp điều tra thực địa: Để làm rõ nội dung nghiên cứu hơn
- Phương pháp so sánh: Cùng một chỉ tiêu nhưng tại thời điểm khác
nhau thì kết quả đạt được sẽ khác nhau, vì vậy cần phải so sánh số liệu giữa
các năm để từ đó rút ra được nhận xét, đánh giá được tính hiệu quả của việc
thực hiện đó.
- Phương pháp chuyên khảo
Sử dụng mạng internet để thu thập thông tin liên quan
18


Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội của thành phố Vinh

4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của
tỉnh Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện
tích tự nhiên là 104,97 km 2. Hiện nay, đất xây dựng đô thị đạt 2.074 ha,
dự kiến nhu cầu sử dụng đất đô thị của thành phố đến năm 2010 là 7.307
ha, và đến năm 2025 dự kiến nhu cầu sử dụng đất đô thị mở rộng khoảng
15.009 ha, trong đó đất tại thành phố Vinh là 8.633 ha và khu mở rộng là
6.376 ha, bao gồm 16 phường và 9 xã.
Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội 295 km (về phía Bắc) và
cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí Minh 1.447 km
(về phía Nam).
+ Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc;
+ Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên;
+ Phía Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh.
Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục giao thông quan
trọng xuyên Bắc - Nam, giữa hai Thành phố: Hà Nội và Hồ Chí Minh là hai
trung tâm lớn của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước.
Vị trí địa lý của Thành phố và hệ thống giao thông đối nội, đối ngoại
cũng như các hạng mục hạ tầng kinh tế và xã hội khác ngày càng được hoàn
thiện đang và sẽ là những điều kiện thuận lợi để thành phố Vinh có thể tiếp
thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài
nước để phát triển một nền sản xuất hàng hoá có sức cạnh tranh cao với
những ngành mũi nhọn đặc thù, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội,
mở rộng liên kết kinh tế trong nước và thế giới, đưa nền kinh tế của Thành
phố nhanh chóng hòa nhập theo xu thế phát triển chung.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thành phố Vinh nằm ở vùng đồng bằng ven biển nên địa hình tương
đối bằng phẳng do được kiến tạo bởi hai nguồn phù sa, đó là phù sa sông Lam
và phù sa của biển. Địa hình dốc đều về hai hướng Nam và Đông - Nam, độ

19


cao trung bình từ 3 - 5 m so với mực nước biển. Vinh còn có núi Quyết nằm
ven bờ sông Lam ở phía Đông Nam Thành phố. Núi dài trên 2 km, đỉnh cao
nhất 101,5 m; đây là địa danh gắn liền với Phượng Hoàng Trung Đô, với sự
nghiệp lẫy lừng của thiên tài quân sự Nguyễn Huệ - Hoàng đế Quang Trung.
4.1.1.3. Khí hậu
Khí hậu của thành phố Vinh đặc trưng của miền khí hậu nhiệt đới gió
mùa. Nhiệt độ trung bình hằng năm của thành phố 24 0C. Mùa nóng từ tháng 5
đến tháng 9, tháng nóng nhất là tháng 7. Lượng mưa trung bình hằng năm
toàn thành phố khoảng 2.000 mm, lượng mưa chia làm 2 mùa rõ rệt:
+ Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10.
+ Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
Nhìn chung, khí hậu thành phố Vinh thất thường, chịu ảnh hưởng
của nhiều hiện tượng thời tiết khắc nghiệt như nắng nóng, bão lụt, gây nhiều
hậu quả đến sản xuất và đời sống nhân dân trong Thành phố.
4.1.1.4. Thủy văn
Trên địa bàn Thành phố có các sông chính như: sông Lam, sông Cửa
Tiền, trong đó Sông Lam (sông Cả) là con sông lớn nhất tỉnh Nghệ An bắt
nguồn từ thượng Lào, đoạn chảy qua Thành phố có chiều dài trên 5 km thuộc
phần hạ lưu, lòng sông rộng, tốc độ dòng chảy hiền hòa hơn so với vùng
thượng lưu.
Sông Cửa Tiền (sông Vinh) và sông Đừng là hai sông nhỏ, lòng sông
hẹp, lượng nước không lớn và chịu ảnh hưởng trực tiếp thủy chế của sông Lam.
Do nằm ở vùng hạ lưu nên sông ở Vinh chịu ảnh hưởng của mưa lũ ở
thượng nguồn và chế độ thuỷ triều. Vào mùa mưa nước từ thượng nguồn dồn
về làm mực nước sông lên cao, dòng sông chảy xiết, đôi khi gặp phải bão, áp
thấp nhiệt đới gây nên tình trạng lụt lội.
Ngoài ra, Thành phố có hệ thống ao, hồ tự nhiên và nhân tạo khá phong

phú, như hồ Cửa Nam và các ao, hồ xen kẽ trong các khu dân cư.
4.1.1.5. Cảnh quan môi trường
Trong những năm qua, vấn đề môi trường đã được các cấp, các ngành
của Thành phố quan tâm thông qua việc xây dựng và triển khai các chương
trình dự án về bảo vệ môi trường, tăng cường công tác quản lý và xây dựng
nếp sống văn minh đô thị, quản lý tốt vỉa hè, hành lang an toàn giao thông,
20


trật tự an toàn giao thông, quy hoạch và trật tự xây dựng đô thị,... Qua đó đó
đã góp phần cải thiện chất lượng môi trường của Thành phố.
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội
4.1.2.1. Khái quát về sự phát triển kinh tế xã hội
* Tăng trưởng kinh tế
Thành phố Vinh với chức năng là đầu tàu tăng trưởng kinh tế của tỉnh
Nghệ An, trong những năm qua kinh tế của thành phố đã có bước phát triển
tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với tốc độ khá nhanh.
Quy mô kinh tế thành phố Vinh đã tăng lên nhanh chóng trong những
năm gần đây. Năm 2009, GDP đạt 3401 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2007.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 3 năm đầu kế hoạch 5 năm 2006 - 2010
tăng 15,4%/năm.
Nhìn lại toàn bộ quá trình phát triển kinh tế của thành phố Vinh, khu vực
công nghiệp và dịch vụ luôn luôn đóng vai trò chủ đạo, đặc biệt là công
nghiệp. So với năm 2000, GDP công nghiệp và xây dựng năm 2005 tăng 1,9
lần và năm 2009 tăng 3,8 lần. Về tỷ lệ đóng góp cho tăng trưởng trong 9 năm
2001 - 2009 của khu vực dịch vụ luôn luôn duy trì ở mức cao 55 -56%, công
nghiệp - xây dựng 43 - 44%, còn lại trên dưới 1% do khu vực nông lâm ngư
nghiệp.
* Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế của thành phố trong những năm qua đã chuyển dịch theo

hướng tích cực, tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp - xây dựng và giảm
tỷ trọng dịch vụ, nông - lâm - ngư nghiệp.(Được thể hiện ở Bảng 1)
+ Công nghiệp - xây dựng từ 39,89% năm 2008 lên 40,37% năm 2009.
+ Dịch vụ từ 58,07% năm 2008 giảm xuống còn 57,91% năm 2009.
+ Ngành nông nghiệp từ 2,4% năm 2007 giảm xuống 2,04% năm 2008
và tỷ trọng đó là 1,72% năm 2009.
Bên cạnh sự chuyển dịch về cơ cấu về kinh tế thì thành phần kinh tế
cũng có sự chuyển dịch đáng kể. Cùng với sự hoàn thiện của cơ chế thị

21


trường tỷ trọng kinh tế nhà nước và tập thể giảm, tăng dần tỷ trọng kinh tế tư
nhân và kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Bảng 1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Vinh
Đơn vị:%
Năm

2007

2008

2009

Các chỉ tiêu kinh tế
Cơ cấu kinh tế GTTT (giá thực tế)

100,0

100,0

100,0

- Công nghiệp - xây dựng

36,5

39,89

40,37

- Dịch vụ

61,1

58,07

57,91

- Nông - lâm - ngư nghiệp

2,4

2,04

1,72

(Nguồn: Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch kinh tế - xã hội năm 2009)
4.1.2.2. Thực trạng phát triển của các ngành sản xuất
* Nông nghiệp

Trong những năm qua, nông nghiệp của thành phố phát triển theo
hướng chuyển từ độc canh trồng cây lương thực sang sản xuất nông nghiệp
hàng hóa, đồng thời đẩy mạnh áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật về giống
cây con, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ, hình thành vùng rau an toàn, hoa cây
cảnh, phát triển mạnh nuôi trồng thủy sản.
Giá trị sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp năm 2009 đạt 116 tỷ đồng
(theo giá so sánh 1994), tăng 6 tỷ đồng so với năm 2008 và gần 37 tỷ đồng so
với năm 2005.
* Công nghiệp
Sản xuất công nghiệp giai đoạn vừa qua có bước khôi phục và phát
triển mạnh mẽ cả về tốc độ tăng trưởng và năng lực sản xuất. Giá trị sản xuất
công nghiệp, xây dựng năm 2009 là 3.970 tỷ đồng (giá so sánh 1994), tăng
bình quân 15-16%/năm trong những năm 2001-2009 và 20% so với năm
2008. Tỷ trọng trong cơ cấu nền kinh tế năm 2009 công nghiệp - xây dựng
chiếm 40,37%.
* Dịch vụ
Hoạt động thương mại đã có những bước phát triển đáng kể, hàng hoá
lưu thông ngày càng thuận lợi, đáp ứng được nhu cầu phát triển đáng kể, cơ
22


bản đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng của dân cư cũng như yêu cầu phát triển
sản xuất của các ngành kinh tế. Dịch vụ du lịch của thành phố phát triển khá
nhanh, một số khu du lịch chất lượng cao được xây dựng, nhiều nhà khách,
khách sạn được nâng cấp, công tác tuyên truyền quảng bá du lịch được chú
trọng, là tiền đề để trở thành trung tâm dịch vụ của vùng Bắc Trung Bộ.
4.1.2.3. Thực trạng phát triển của cơ sở hạ tầng
* Mạng lưới cấp điện
Thành phố được cấp điện từ lưới điện quốc gia 220 KV theo tuyến Hoà
Bình - Thanh Hoá - Vinh. Mạng lưới điện được xây dựng đồng bộ, cải tạo mở

rộng đến khắp các khu vực, tổng các tuyến đường chính đều được chiếu sáng
đạt 145,5 km. Mức tiêu thụ điện năng trung bình toàn thành phố là
167.422.244 kw/h, đạt 828,69 kw/ng/năm.
* Bưu chính, viễn thông
Mạng lưới bưu chính - viễn thông đang từng bước phát triển mạnh, chất
lượng thông tin được nâng cao. Hệ thống bưu chính được củng cố và hiện đại
hoá đáp ứng yêu cầu dịch vụ thông tin liên lạc nhanh chóng, chính xác với độ
tin cậy cao.
Hệ thống bưu chính được cải thiện, trung tâm bưu chính ở ngã 5
(trung tâm Thành phố) rất thuận lợi và đảm bảo chuyển phát thư báo, bưu
kiện kịp thời đến khách hàng trong ngày. Năm 2005, thành phố đã có mạng
thông tin viễn thông kỹ thuật số, 100% số xã, phường trong thành phố có
điện thoại và dịch vụ bưu chính. Có khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng và
phục vụ tốt yêu cầu phát triển kinh tế.
* Mạng lưới giao thông
Thành phố Vinh là đầu mối giao thông của cả tỉnh Nghệ An và vùng
Bắc Trung Bộ, có nhiều tuyến giao thông quan trọng của tỉnh, vùng và cả
nước. Nằm trên trục đường giao thông huyết mạch Bắc - Nam về cả đường bộ
- đường sắt - đường thuỷ và đường hàng không. Nhìn chung hệ thống giao
thông của thành phố khá hoàn chỉnh và ngày càng được đầu tư nâng cấp, góp
phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá và hiện
đại hoá.
* Tình hình cấp thoát nước

23


- Hệ thống cấp nước: Hệ thống cung cấp nước sinh hoạt của Thành phố
hiện nay bao gồm có nước máy, nước giếng khơi, giếng khoan và nước mưa
trong đó tỷ lệ số hộ dân nội thành được cấp nước máy đạt 80%.

- Hệ thống thoát nước thành phố: Đã được đầu tư xây dựng tương đối
hoàn chỉnh với tổng cộng mương thoát nước chính đã được xây dựng là
262,8km; 3 trạm tiêu úng phối hợp: Trạm Tây Nam, Trạm phía Nam (Cầu Đen)
và Trạm Vinh Tân với tổng công suất 87.000 m3/h để tiêu úng cho đô thị. Khu
vực nội thành cơ bản đã giải quyết tốt vấn đề thoát nước, tránh ngập úng.
4.1.2.4. Thực trạng phát triển của xã hội
* Dân số
Dân số trung bình của thành phố Vinh năm 2009 khoảng 300,716
nghìn người trong đó nam khoảng 147,948 nghìn người, chiếm 49,2% và nữ
khoảng 152,768 nghìn người, chiếm 50,8% tổng dân số. (sự phân bố được thể
hiện ở Bảng 2).
Bảng 2: Diện tích, mật độ dân số, số hộ năm 2009
T
Phường, xã
T
Phường
1 Đội Cung
2 Trung Đô
3 Quang Trung
4 Trường Thi
5 Bến Thủy
6 Hồng Sơn
7 Lê Mao
8 Cửa Nam
9 Lê Lợi
10 Hưng Bình
11 Hà huy Tập
12 Hưng Dũng
13 Đông Vĩnh
14 Hưng Phúc

15 Quán Bàu
16 Vinh Tân
Xã
17 Hưng Đông
18 Hưng Lộc
19 Hưng Hòa
20 Nghi Phú
21 Nghi Ân

Diện tích tự
nhiên (km2)
35,29
0,67
2,93
0,58
1,94
2,91
0,50
0,87
1,97
1,39
1,62
2,17
5,24
3,93
1,14
2,30
5,12
69,68
6,33

6,64
14,54
6,47
8,67

Dân số trung
bình(người)
212.223
8.273
15.666
7.986
15.890
20.793
6.697
9.364
14.039
12.349
18.077
20.980
21.401
11.674
8.539
8.533
11.962
85.609
9.890
16.862
6.915
15.298
6.866

24

Mật độ dân
Số hộ
số(người/km2)
10.609
53.678
12.347
2.328
5.346
3.905
23.739
2.289
8.190
4.210
7.145
4.793
13.394
1.879
10.763
2.395
7.126
3.440
8.884
3.171
11.158
4.566
9.668
5.375

4.084
4.840
2.970
3.285
7.490
2.161
3.710
2.283
2.336
2.758
1.228
20.443
1.562
2.340
2.539
3.800
0.475
1.835
2.364
3.178
0.791
1.853


22
23
24
25

Nghi Đức

Nghi Liên
Nghi Kim
Hưng Chính
Tổng số

5,65
9,47
7,38
4,53
104,97

5.538
8.279
9.557
6.404
300.716

0.980
0.874
1.294
1.413
2.864

1.347
1.980
2.434
1.676
74.121

(Nguồn: phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh)

Tỷ lệ tăng dân số bình quân trong 9 năm 2001-2009 là 1,8%/năm. Tuy
hàng năm biến động thất thường, song tỷ lệ tăng dân số đang có xu thế tăng
(chủ yếu tăng cơ học từ khu vực nông thôn vào thành thị), phù hợp với tỷ lệ đô
thị hóa của một đô thị đang phát triển. Dân số khu vực nội thành (16 phường)
khoảng 212,223 nghìn người; dân số nông thôn là 85,609 nghìn người.
* Lao động và nguồn nhân lực
Số người trong độ tuổi lao động (tính từ 15 tuổi đến 60 tuổi) khoảng
164,1 nghìn người, chiếm khoảng 54,56% dân số của thành phố. Số lao động
làm việc trong các ngành kinh tế khoảng 125,1 nghìn lao động, chiếm 76,23%
số lao động trong độ tuổi, trong đó: Lao động trong ngành nông - lâm - ngư
nghiệp khoảng 24,3 nghìn người; ngành công nghiệp xây dựng khoảng 35,2
nghìn người; dịch vụ khoảng 65,6 nghìn người.
Hàng năm có khoảng 3 nghìn người trong độ tuổi lao động được bố trí
việc làm. Nhìn chung, lực lượng lao động của thành phố khá dồi dào và có
trình độ tay nghề cao hơn các huyện thị xã trong tỉnh, theo đánh giá năm 2009
có khoảng 37% tổng số lao động, trong đó công nhân kỹ thuật chiếm 68%.
* Thu nhập và mức sống
Cùng với sự phát triển về kinh tế, đời sống của người dân tăng lên rõ
rệt thu nhập bình quân đầu người của thành phố tăng nhanh qua các năm (năm
2009 thành phố Vinh mở rộng đạt 21,5 triệu đồng, bình quân cả tỉnh năm
2009 là 9,9 triệu đồng). Nhiều chỉ tiêu về xã hội ngày càng được hoàn thiện,
tỷ lệ hộ nghèo trên địa bàn thành phố giảm từ 7,56% năm 2005 xuống còn
4,3% năm 2009 (theo chuẩn mới). Thành phố đã hoàn thành việc xoá nhà tạm
cho hộ nghèo, đời sống của nhân dân được nâng lên rõ rệt.
* Giáo dục
Trong những năm qua giáo dục đào tạo có bước phát triển toàn diện cả
về xây dựng mạng lưới, phổ cập giáo dục và chất lượng.
Công tác xây dựng kiên cố hoá trường học và kế hoạch xây dựng
trường chuẩn quốc gia được triển khai tích cực và có hiệu quả. Đội ngũ cán
25