Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM

TR

LÊ L

Tên

NG T T THÀNH

tài:

TH C TR NG GIÁ
T VÀ M T S Y U T
NH H
NG
N GIÁ
T T I A BÀN
HUY N TAM
O – T NH V NH PHÚC N M 2013

KHÓA LU N T T NGHI P

H ào t o
Chuyên ngành
Khoa
L p
Khóa h c

IH C

: Chính quy
: a chính môi tr ng
: Qu n lý tài nguyên
: K42A - CMT
: 2010 - 2014

Thái Nguyên, n m 2014


TR

I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM

LÊ L

Tên

NG T T THÀNH

tài:

TH C TR NG GIÁ
T VÀ M T S Y U T
NH H
NG
N GIÁ

T T I A BÀN
HUY N TAM
O – T NH V NH PHÚC N M 2013

KHÓA LU N T T NGHI P

IH C

H ào t o
: Chính quy
Chuyên ngành
: a chính môi tr ng
Khoa
: Qu n lý tài nguyên
L p
: K42A - CMT
Khóa h c
: 2010 - 2014
Gi ng viên h ng d n
: ThS. Nguy n Th Y n
Khoa: Qu n lí tài nguyên – Tr ng HNL Thái Nguyên

Thái Nguyên, n m 2014


i

L IC M

N

c s gi i thi u c a Ban giám hi u nhà tr ng, Ban ch nhi m khoa
Qu n Lý Tài Nguyên, em ã v th c t p t i phòng Tài nguyên và Môi tr ng
huy n Tam o - t nh V nh Phúc. n nay em ã hoàn thành quá trình th c
t p t t nghi p và khoá lu n t t nghi p c a mình.
L i u tiên em xin bày t lòng bi t n sâu s c t i:
Ban giám hi u tr ng i h c Nông lâm Thái Nguyên
Ban ch nhi m khoa và t p th th y cô giáo trong khoa Qu n Lý Tài
Nguyên ã t n tình gi ng d y và giúp
em trong su t quá trình h c t p.
Ban lãnh o và toàn th các cán b công nhân viên c a phòng Tài
nguyên và Môi tr ng huy n Tam o ã ti p nh n và t o i u ki n giúp
em trong th i gian th c t p t i c s .
c bi t em xin chân thành c m n s quan tâm, ch
o t n tình c a cô
giáo h ng d n: Th.s Nguy n Th Y n ã giúp
em trong quá trình th c
hi n tài và hoàn thành khoá lu n t t nghi p.
Nhân d p này em c ng bày t lòng bi t n sâu s c t i gia ình, b n bè ã
ng h , ng viên giúp
em trong su t quá trình h c t p.
Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày ... tháng ... n m 2014
SINH VIÊN

Lê L

ng T t Thành

ii

DANH M C CÁC B NG BI U

B
B
B
B
B
B
B
B

ng 4.1: Hi n tr ng s d ng t c a huy n Tam o n m 2013 ................. 36
ng 4.2: S li u i u tra theo VT c a các
ng, ph trung tâm ................. 42
ng 4.3: S li u i u tra theo VT c a các
ng, ph c n trung tâm .......... 44
ng 4.4: S li u i u tra theo VT c a các
ng, ph xa trung tâm ............ 45
ng 4.5: Dân s huy n Tam o qua các n m 2011-2013........................... 51
ng 4.6: ánh giá hi u bi t c a ng i dân v giá t và qu n lý giá t . 53
ng 4.7: Các y u t liên quan n th a t ................................................. 54
ng 4.8: Y u t pháp lý c a th a t ........................................................... 55


iii

DANH M C CÁC

th
th
Bi u
th
th
th
th
th
th

TH VÀ BI U

1.1: Cung và c u t ai ......................................................................... 7
1.2: Cung c u v
t ai - th i gian ng n .............................................. 8
4.1: C c u s d ng t c a huy n Tam o n m 2013................... 37
4.2: nh h ng gi a các v trí trên 3 tuy n
ng ph ....................... 46
4.3: nh h ng c a y u t di n tích t i giá t ................................... 47
4.4: nh h ng c a y u t di n tích t i giá t ................................... 48
4.5: nh h ng c a y u t môi tr ng t i giá t............................... 49
4.6: nh h ng c a y u t kinh t t i giá t...................................... 50
4.7: nh h ng c a y u t pháp lý t i giá t ..................................... 52


iv

DANH M C CÁC T , C M T
STT
1

2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26

Vi t t t
UBND
HDND
B S

QSD
GCNQSD
N -CP
TT-BTC
TTLT-BTNMT-BTC
Q -BTC
TT-BTN&MT
Q -BTN&MT
KH-UBND
TTr-STNMT
THPT
PRA
THCS
KK
KH – STNMT
VT
CB
GCN
Q – BXD
BTNMT-TCQL
Gq
HU
BCH

VI T T T

Gi i thích
y ban nhân dân
H i ng nhân dân
B t ng s n

Quy n s d ng t
Gi y ch ng nh n quy n s d ng t
Ngh nh – Chính ph
Thông t – B tài chính
Thông t liên t ch- B tài nguyên môi
tr ng – B tài chính
Quy t nh – B tài chính
Thông t - B tài nguyên và môi tr ng
Quy t nh – B tài nguyên và môi tr ng
K ho ch - y ban nhân dân
T trình – S tài nguyên môi tr ng
Trung h c ph thông
Ph ng pháp i u tra có ý ki n c a ng i
dân
Trung h c c s
Khuy n khích
K ho ch – S tài nguyên môi tr ng
V trí
Cán b
Gi y ch ng nh n
Quy t nh – B xây d ng
B tài nguyên môi tr ng - T ng c c
qu n lý t ai
Giá quy nh
Huy n y
Ban ch p hành


v

M CL C
L I C M N ......................................................................................................................... i
DANH M C CÁC B NG BI U .......................................................................................... ii
DANH M C CÁC

TH VÀ BI U

DANH M C CÁC T , C M T

.........................................................................iii

VI T T T .................................................................... iv

M C L C ............................................................................................................................. v
PH N 1 M

U................................................................................................................ 1

1.1. Tính c p thi t c a

tài .............................................................................................. 1

1.2. M c ích, yêu c u c a

tài....................................................................................... 2

1.2.1. M c ích .............................................................................................................. 2
1.2.2. Yêu c u ................................................................................................................ 2
1.2.3. Ý ngh a c a

tài ................................................................................................ 3

PH N 2 T NG QUAN TÀI LI U..................................................................................... 4
2.1. Khái quát v giá

t .................................................................................................... 4

2.1.1. Khái ni m và các

c i m v giá

2.1.2. C s c a vi c hình thành giá
2.1.3. C s pháp lý xác
2.2. Các y u t

nh h

ng

nh giá
n giá

2.2.1. Y u t t nhiên nh h
2.2.3. Y u t pháp lý nh h
2.2.4. Các y u t khác nh h
2.3. Công tác qu n lý giá

ng
ng
ng

t ................................................................. 4

t ........................................................................ 5
t ............................................................................. 9

t huy n Tam
n giá
n giá
n giá

tc am tn

o n m 2013 ................................. 10

t t i huy n Tam
t t i huy n Tam
t huy n Tam

o n m 2013 ............. 10
o n m 2013............... 12
o n m 2013.................. 13

c trên th gi i và bài h c kinh nghi m cho

Vi t Nam .......................................................................................................................... 14
2.3.1. Công tác qu n lý giá

t t i Trung Qu c ........................................................... 14

2.3.2. Công tác qu n lý giá

t t i Thái Lan ................................................................ 14

2.3.3. Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam................................................................... 15
2.4. Công tác qu n lý giá

t t i Vi t Nam ...................................................................... 17

2.5. Công tác qu n lý giá

t t i huy n Tam

3.1.

it

3.1.1.

o n m 2013 ........................................... 19

ng và ph m vi nghiên c u ............................................................................ 20
it

ng nghiên c u ........................................................................................ 20

3.1.2. Ph m vi nghiên c u ........................................................................................... 20
3.2. N i dung nghiên c u ................................................................................................. 20

vi

3.2.1. i u ki n t nhiên, kinh t xã h i và qu n lý s d ng
qu n lý giá

t và

nh giá

t huy n Tam

3.2.2. ánh giá th c tr ng giá
3.2.3. Các y u t

nh h

t

trên

ng

n giá

t

3.2.4. ánh giá m t s y u t

nh h

ng

t tác

ng t i công tác

o n m 2013 ........................................ 20

a bàn huy n Tam
trên

o n m 2013 ............. 21

a bàn huy n Tam

n giá

t

o n m 2013 ... 21

huy n Tam

o n m 2013 qua

phi u i u tra ............................................................................................................... 22
3.2.5.

xu t m t s gi i pháp ................................................................................... 23

3.3. Ph

ng pháp nghiên c u .......................................................................................... 23

3.3.1. Ph

ng pháp ch n i m nghiên c u.................................................................. 23

3.3.2. Ph

ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p ................................................... 23

3.3.3. Ph

ng pháp i u tra, ph ng v n ...................................................................... 23

3.3.4. Ph

ng pháp x lý thông tin, s li u ................................................................. 23

3.3.5. Ph

ng pháp chuyên gia .................................................................................... 24

L y ý ki n tham kh o t nh ng nhà khoa h c, các chuyên gia trong l nh v c có liên
quan. 3.3.6. Ph
PH N 4 D

ng pháp b n

................................................................................. 24

KI N K T QU NGHIÊN C U .............................................................. 25

4.1. i u ki n t nhiên, kinh t xã h i và qu n lý s d ng
lý giá

t và

nh giá

t huy n Tam

4.1.1. i u ki n t nhiên tác
Tam

ng t i công tác qu n

o n m 2013 ...................................................... 25

ng t i công tác qu n lý

t ai và

nh giá

t huy n

o n m 2013...................................................................................................... 25

4.1.2. Tình hình phát tri n kinh t - xã h i tác
nh giá

t huy n Tam

4.1.3. Tình hình s d ng
huy n Tam

4.2. ánh giá th c tr ng giá
4.3. Các y u t

t và

o n m 2013 ....................................................................... 27
t tác

ng t i công tác qu n lý giá

t và

nh giá

t

i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i và qu n lý s d ng

ng t i công tác qu n lý giá

4.2.1. Giá

ng t i công tác qu n lý giá

o n m 2013 ........................................................................................... 35

4.1.4. Nh n xét chung v
tác

t tác

t

qui
nh h

t

nh trên
ng

trên

nh giá

t huy n Tam

a bàn huy n Tam

a bàn huy n Tam

n giá

4.3.1. Y u t t nhiên nh h ng

t và

t

trên

n giá

4.3.2. Y u t kinh t - xã h i nh h

ng

o n m 2013 ....... 38

o n m 2013 .................... 39

o n m 2013 ............................... 39

a bàn huy n Tam

o n m 2013 .......... 46

t trên a bàn huy n Tam
n giá

t

t

trên

o n m 2013 ... 46

a bàn huy n Tam

o

n m 2013...................................................................................................................... 49


vii

4.3.3.Y u t kinh pháp lý nh h

ng

n giá

t

trên

a bàn huy n Tam

on m

2013 ............................................................................................................................. 51

4.3.4. Các y u t khác nh h ng

n giá

t trên a bàn huy n Tam

o n m 2013 ........ 52

4.4. T ng h p phi u i u tra và ánh giá m i quan h c a m t s y u t
giá

t

ô th c a huy n Tam

4.5.

i dân v giá

n th a

4.4.3.Y u t pháp lý c a th a

ng

n

o n m 2013 ............................................................... 53

4.4.1. ánh giá hi u bi t c a ng

4.4.2.Các y u t liên quan

nh h

t nh h ng

t nh h

ng

t

và qu n lý giá

n giá
n giá

t ..................... 53

t thông qua phi u i u tra ... 54
t ............................................ 55

xu t m t s gi i pháp .......................................................................................... 55

PH N 5 K T LU N ......................................................................................................... 57
5.1. K t lu n ..................................................................................................................... 57
5.2.

ngh ...................................................................................................................... 58

TÀI LI U THAM KH O ................................................................................................. 59


1

PH N 1
M
U
1.1. Tính c p thi t c a
tài
t n c ta ang trong th i kì i m i m nh m v m i m t nh nh ng
b c ti n dài trên ti n trình h i nh p. Không n m ngoài quy lu t chung:
“Càng phát tri n con ng i càng ph i t ng c ng khai thác, t n d ng tri t
các ngu n l c”, dân t c Vi t Nam c ng ang ph i gi i quy t nh ng mâu
thu n gay g t gi a yêu c u v òi h i và phát tri n b n v ng. Ngu n l c quan
tr ng
c u tiên hàng u là ngu n nhân l c. Con ng i v i kh n ng sáng
t o vô h n là ch t k t dính t t nh t k t h p t t c các y u t còn l i
v n
hành có hi u qu . Ngu n l c quan tr ng ti p theo là t ai. V n
t ra i
v i t ai khá ph c t p và khó gi i quy t.
Lu t t ai n m 2003 c a n c C ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam
có ghi: “ t ai là tài nguyên qu c gia vô cùng quý giá, là t li u s n xu t c
bi t, là thành ph n quan tr ng hàng u c a môi tr ng s ng, là a bàn phân
b dân c , xây d ng c s kinh t , v n hóa xã h i, an ninh qu c phòng”. Tr i
qua nhi u th h nhân dân ta ã t n bao nhiêu công s c, x ng máu m i t o
l p, b o v
c v n t nh ngày nay.
Vi t Nam các quan h v giao d ch t ai ã xu t hi n t r t s m.

Khi Hi n pháp n m 1980 ra i, l n u tiên kh ng nh t ai thu c s h u
toàn dân và nghiêm c m hoàn toàn vi c mua bán t ai, tuy nhiên giao d ch
mua bán v n di n ra ng m ch y u là hình th c mua bán trao tay t cam k t
gi a ng i mua và ng i bán. Hi n pháp 1992 ra i là s c i trói v m t
pháp lý v i quy nh “t ch c, h gia ình, cá nhân
c Nhà n c giao t
có quy n chuy n nh ng quy n s d ng t theo quy nh c a pháp lu t”.
L n u tiên giá t
c s d ng “Nhà n c xác nh giá các lo i t tính
thu
t, tính giá tr tài s n khi giao t, b i th ng thi t h i v
t khi thu
h i”. ây là m c ánh d u s bùng n và phát tri n công khai c a th tr ng
b t ng s n g n v i nó là các hình th c mua bán, chuy n nh ng t ai
ngày càng di n ra m nh m .
áp ng nhu c u ngày càng cao Lu t t ai
1993 ra i, ti p theo nó là Lu t t ai 1998, Lu t t ai 1998, Lu t t


2

ai 2001 và Lu t
t ai 2003. Lu t
t ai 2003 ra i th hi n cách ti p
c n m i c a Nhà n c ta v v trí và vai trò c a t ai trong n n kinh t th
tr ng, coi t ai là tài s n quý giá, ngu n l c quan tr ng nh t c a t n c.
Cho nên t ai tr thành m t th hàng hoá có giá.
Trong s nghi p i m i c a t n c hi n nay thì công tác qu n lý
Nhà n c v
t ai là r t quan tr ng. T nh V nh Phúc nói chung và huy n

Tam o nói riêng ang t ng b c thay i v i nhi u d án u t . Nh ng
tác ng c a quá trình phát tri n kinh t - xã h i ã có nh h ng n s phát
tri n c a huy n. Vì v y
góp ph n giúp c quan Nhà n c n m ch c, qu n
lí ch t qu
t, ng th i t o i u ki n khuy n khích ng i dân s d ng t
hi u qu h n, m t yêu c u c p thi t t ra là là c n ti n hành tìm hi u v giá
t và xác nh các y u t nh h ng t i giá t
a bàn huy n Tam o.
Xu t phát t nh ng v n trên tôi ti n hành l a ch n tài: “Th c tr ng giá
t và các y u t nh h ng n giá t t i a bàn huy n Tam
o,
t nh V nh Phúc n m 2013”.
1.2. M c ích, yêu c u c a
tài
1.2.1. M c ích
ánh giá hi n tr ng bi n ng giá t t i các khu v c c tr ng c a
huy n Tam
o - t nh V nh Phúc. Xác nh và phân tích các y u t nh
h ng t i công tác nh giá t trên a bàn huy n Tam
o - t nh V nh
Phúc. Xác nh thu n l i, khó kh n c a công tác nh giá t trên a bàn
huy n Tam o - t nh V nh Phúc.
xu t các gi i pháp nâng cao hi u qu
công tác nh giá t t i huy n Tam o - t nh V nh Phúc.
1.2.2. Yêu c u
- ánh giá i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i tác ng t i giá t t i
khu v c huy n Tam o.
- Tìm hi u công tác nh giá t t i khu v c huy n Tam o.
- Khái quát

c th c tr ng c a y u t giá t t i khu v c huy n Tam o.
- Thu th p và t ng h p các thông tin có liên quan n y u t giá t .
- ánh giá úng th c tr ng bi n ng giá t và các y u t nh h ng
t i giá t huy n Tam o - t nh V nh Phúc.
- Trên c s các ph ng pháp, cùng nh ng s li u i u tra, phân tích và
th ng kê s li u.
xu t nh ng gi i pháp h p lý và có tính kh thi cao.


3

1.2.3. Ý ngh a c a tài
- Ý ngh a khoa h c
+ S d ng ki n th c ã h c áp d ng vào th c t nâng cao tính th c ti n,
chi u sâu c a ki n th c ngành h c cho b n thân.
+ Nghiên c u v n còn t n t i trong th c ti n tìm ra cái m i cho lý
thuy t t ó quay tr l i áp d ng cho th c ti n
- Ý ngh a th c ti n
Giúp a ph ng n m
c giá t th c t , nêu b t các y u t trong
công tác xác nh giá t
t ó có nh ng nh h ng qu n lí t ai c ng
nh ban hành b ng giá t h p lý mang tính hi u qu trong th c t .


4

PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. Khái quát v giá t

2.1.1. Khái ni m và các c i m v giá t
2.1.1.1. Khái ni m giá t
t ai là s n ph m phi lao ng, b n thân nó không có giá tr . Giá c
t ai ph n ánh tác d ng c a t ai trong ho t ng kinh t , nó là s thu l i
trong quá trình mua bán, có ý ngh a là t b n hoá a tô. Nói cách khác giá c
t ai cao hay th p quy t nh b i nó có th thu l i cao hay th p m t
kho ng th i gian nào ó.
H u h t nh ng n c có n n kinh t th tr ng, giá t
c hi u là bi u
hi n m t giá tr c a quy n s h u t ai. n c ta t ai thu c s h u toàn
dân, giá c
t ai là d a trên giá chuy n nh ng quy n s d ng t, là t ng
hoà giá tr hi n hành c a a tô nhi u n m
c chi tr m t l n, là hình th c
th c hi n quy n s h u t ai trong kinh t . T i i u 4 Lu t
t ai n m
2003 ghi rõ: “Giá tr quy n s d ng t (giá t) là giá tr b ng ti n c a
quy n s d ng t i v i m t di n tích t xác nh trong th i h n s
d ng t xác nh”. Giá t n c ta
c hình thành trong nh ng tr ng
h p sau ây.
1. Do UBND t nh, thành ph tr c thu c trung ng qui nh giá theo
quy nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 Lu t này.
2. Do u giá quy n s d ng t ho c u th u d án có s d ng t.
3. Do ng i s d ng t tho thu n v giá t v i nh ng ng i có liên
quan khi th c hi n các quy n chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s
d ng t, góp v n b ng quy n s d ng t.
2.1.1.2. Các c i m v giá t
- Không gi ng nhau v ph ng th c bi u th : Giá c
t ai ph n ánh tác

d ng c a t ai trong ho t ng kinh t , quy n l i t ai n âu thì có kh
n ng thu l i n ó và c ng có giá c t ng ng, nh giá c quy n s h u, giá
c quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p… Nh v y,


5

c bi u th nhi u ph ng th c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá
giá t
c quy n s h u, giá c quy n s d ng còn có th bi u th b ng ti n thuê.
- Không gi ng nhau v th i gian hình thành: Do t ai có tính khác bi t
cá th l n, l i thi u m t th tr ng hoàn ch nh, giá c
c hình thành d i s
nh h ng lâu dài t quá kh
n t ng lai, th i gian hình thành giá c dài, khó
so sánh v i nhau. Khi nh giá c n c n c
c i m c a b n thân lo i t và tình
tr ng th tr ng, ti n hành phân tích c th
a ra giá t phù h p v i t ng
th i i m nh t nh.
- Giá t ai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr
t ai, giá c
cao hay th p không ph i do giá thành s n xu t quy t nh:
t ai không
ph i là s n ph m lao ng c a con ng i cho nên không có giá thành s n
xu t. Th c t trong tr ng h p con ng i khai phá t ai, thì chi phí là m t
b ph n c a giá t vì ng i ta có th tính
c các chi phí tr c ti p t
u
t vào t. Tuy nhiên các kho n chi phí khác thì khó phân b

mà h ch
toán vào giá t. Ví d
i v i t khu v c ô th các kho n chi phí tr c
ti p nh xây d ng h th ng
ng giao thông i n, c p và thoát n c… có
th tính toán
c và phân b m t ph n vào giá t. Nh ng các chi phí khác
có th k
n là xây d ng h th ng c s h t ng xã h i (tr ng h c, b nh
viên, ch …), góp ph n làm cho khu dân c ó thu n l i h n trong cu c
s ng, ph n nào y giá t c a khu v c ó lên nh ng khó tính toán
a
vào giá t ó
c.
- Giá t ch y u là do nhu c u v
t ai quy t nh và có xu th t ng
cao rõ ràng, t c
t ng giá t cao h n so v i t c
t ng giá hàng hóa thông
th ng.
- Giá t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t.
2.1.2. C s c a vi c hình thành giá t
Trong giai o n hi n nay, giá t và nh giá t là v n
c quan
tâm và trú tr ng c a nhi u ngành, vi c xác nh c s hình thành giá t là
m t y u t c c k quan tr ng
nh giá t c th và chính xác. S hình
thành giá tr c a t là do quá trình lao ng, s n xu t, u t c a c i v t ch t
c a con ng i vào ngu n tài nguyên thiên nhiên, còn c s
hình thành giá

t là do các y u t chính nh : a tô, lãi su t ngân hàng và quan h cung c u.


6

2.1.2.1. a tô
a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng i s n xu t trong nông
nghi p t o ra và n p cho ng i ch s h u ru ng t. Trong ch
chi m
h u nô l , a tô là do lao ng c a nô l và nh ng ng i chi m h u ru ng
t nh t do t o ra. Trong ch
phong ki n, a tô là s n ph m th ng d do
nông nô t o ra và b chúa phong ki n chi m o t. Trong ch ngh a t b n, do
còn ch
t h u v ru ng t trong nông nghi p nên v n t n t i a tô. Ch
ngh a t b n có các lo i a tô: a tô chênh l ch, a tô tuy t i và a tô c
quy n. Trong ch ngh a xã h i, khi ru ng t thu c s h u toàn dân, không
còn là t h u c a a ch hay nhà t b n thì nh ng c s kinh t
hình
thành a tô tuy t i và a tô c quy n b xoá b , nh ng v n t n t i a tô
chênh l ch, xong nó thu c s h u c a nhà n c và khác v b n ch t v i a tô
chênh l ch d i ch ngh a t b n.
a tô chênh l ch là lo i a tô mà ch
t thu
c do có s h u nh ng
m nh ru ng có i u ki n s n xu t thu n l i h n ( t màu m h n, g n n i
tiêu th h n …) làm cho t b n u t có hi u su t cao h n. Có hai lo i a tô
chênh l ch, g m: a tô chênh l ch I và a tô chênh l ch II.
a tô chênh l ch I là l i nhu n thu
c khi s d ng hai l ng t b n và lao

ng ngang nhau trên cùng m t di n tích t nh ng k t qu thu
c khác nhau.
a tô chênh l ch II là l i nhu n thu
c do kh n ng u t thâm canh
em l i. S xu t hi n c a lo i a tô này chính là s
u t c a nhà t b n
không b ng nhau trên cùng m t m nh t nên k t qu thu
c khác nhau.
a tô chênh l ch th hi n m c sinh l i khác nhau gi a các lo i ru ng
t có hai y u t t nhiên và thâm canh t o nên.
Bên c nh a tô chênh l ch còn có a tô tuy t i, ó là ph n l i nhu n
dôi ra ngoài giá c s n xu t chung, t c là ph n chênh l ch do giá c s n ph m
cao h n giá c s n xu t.
a tô trong t xây d ng
c hình thành t vi c nhà t b n u t kinh
doanh trên t
thu l i nhu n, là kho n ti n mà nhà t b n ph i tr do thuê
t c a a ch
xây d ng. c i m c a lo i a tô này là y u t v trí có
nh h ng r t l n. a tô t ng lên không ph i ch do tình hình nhân kh u t ng
lên mà còn là s phát tri n c a t b n sát nh p vào t không ng ng t ng lên.


7

2.1.2.2. Lãi su t ngân hàng
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá t
có th thay i, vì a tô v n ng c l p v i giá t nên có th tách s nh
h ng c a a tô v i giá t, lãi su t ngân hàng cao thì s ti n mua t gi m
i và ng c l i n u lãi su t ngân hàng gi m thì s ti n mua t t ng lên.

Trong quá trình phát tri n kinh t c a xã h i thì lãi su t có xu h ng gi m, do
ó giá t ngày càng t ng, vi c kinh doanh t ai luôn có lãi. Ng i bán t
c n c vào lãi su t ngân hàng làm c s
xác nh giá t. Trong ph m vi
n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a m i ngân hàng là nh nhau,
không phân bi t thành th hay nông thôn. Nh v y, lãi su t ngân hàng ch
quy t nh giá t ai nói chung, ch không quy t nh giá t ô th cao h n
giá t nông nghi p.
D a trên k t qu c a nh ng công trình nghiên c u lý thuy t v giá t
v i m i t ng quan gi a a tô và lãi su t ngân hàng, các nhà kinh t h c ã
t ng k t và a ra công th c xác nh giá t:
2.1.2.3. Quan h cung c u
Gi a cung - c u luôn có tác ng l n nhau, nh h ng tr c ti p n giá
t và làm cho giá t luôn bi n ng.
P
d

ng c u

P0

ng cung

E

P1

E’

D0

D1
Q

O

Q1

Q0

th 1.1: Cung và c u

t ai


8

ng cung và c u t ai c t nhau t i i m E là i m cân
Theo th 1.1,
b ng. Khi các n u t khác thay i, d n n s chuy n d ch c a
ng cung và
ng c u, i m cân b ng c ng thay i theo. Ch ng h n lãi su t cho vay mua
nhà t ng lên, thì
ng c u d ch sang trái t D0 sang D1, i m cân b ng d ch
chuy n t E sang E’, n u cung không i thì giá gi m xu ng t P0 xu ng P1.
Quan h cung - c u trong th tr ng t ai trong th i gian ng n di n
bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong th tr ng hàng hoá thông
th ng. V n
này có ý ngh a c bi t trong nh giá t b i vì kh n ng
cung v
t ai trên th tr ng luôn c

nh v không gian, vì t ai không
th di chuy n
c t n i này sang n i khác. L ng c u c ng có th gia t ng
không u gi a các a ph ng do các y u t : i u ki n phát tri n, v trí a
lý, khí h u, tâm lý, s c thu hút u t …
phù h p v i nh ng quy lu t c a kinh t th tr ng, chúng ta c n ph i
s d ng công c tài chính nh t là giá c
i u ti t quan h cung c u c ng
nh vi c có th i u ti t giá t thông qua vi c i u ti t quan h cung c u vì
cung c u
c xem nh hàm s c a giá. Theo Lu t t ai n m 2003, hi n
n c ta có hai lo i giá t
c xác nh c n c vào c ch hình thành là: giá
do Nhà n c qui nh và giá th tr ng do các bên tho thu n. V nguyên t c,
giá t do Nhà n c qui nh ph i bám sát giá th tr ng. Trong m i quan h
gi a Nhà n c v i ng i s d ng t, c ng có nh ng tr ng h p áp d ng giá
th tr ng tính giá c a th a t (công tác u giá QSD ).
Giá

S
D1
G1

D

G

S l
th 1.2: Cung c u v

t ai - th i gian ng n

ng

t ai


9

th 1.2 minh ho s t ng tác c a cung và c u quy t nh giá c a t
trong th i gian ng n.
th cung S là m t
ng th ng ng ngh a là s
l ng t là c
nh, b t k giá c t ng c ng không th t o thêm ra t. Do
v y, giá c a nó thay i theo nhu c u c a t ng a ph ng. Khi
th c u
t ng lên t i m D lên D1, thì giá t ng t i m G lên G1.
M c dù t ng cung c a t ai là c
nh, nh ng l ng cung c a m t lo i
t c th hay cho m t s d ng c th thì có th t ng lên ho c gi m xu ng
thông qua vi c i u ch nh c c u gi a các lo i t.
2.1.3. C s pháp lý xác nh giá t
- Lu t t ai n m 2003.
- Ngh
nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính Ph v
ph ng pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t.
- Ngh nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 b sung m t s i u c a
ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph ng pháp xác nh giá
t và khung giá các lo i t.

- Ngh nh 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 c a Chính ph v thi
hành Lu t t ai.
- Thông t s 145/TT-BTC h ng d n th c hi n Ngh nh s 188 v
ph ng pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t và Ngh nh s 123
v s a i, b sung m t s i u c a Ngh nh s 188.
- i u 22, M c 3 Ch ng II Ngh nh 100/2008/N -CP c a Chính ph
ngày 8/9/2008 quy nh chi ti t m t s i u c a Lu t Thu thu nh p cá nhân,
thu su t i v i thu nh p t chuy n nh ng b t ng s n.
- Ngh nh 84/2007/N -CP quy nh b sung v vi c c p Gi y ch ng
nh n quy n s d ng t, thu h i t, th c hi n quy n s d ng t, trình t ,
th t c b i th ng, h tr , tái nh c khi Nhà n c thu h i t và gi i quy t
khi u n i v
t ai.
- Thông t 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 h ng d n v thu th p cá nhân
i v i m t s tr ng h p chuy n nh ng, nh n th a k , nh n quà t ng là
b t ng s n.
- Thông t liên t ch s 02/2010/TTLT- BTNMT- BTC ngày 08/01/2010
c a liên b Tài Nguyên và Môi Tr ng- Tài chính k ho ch “ H ng d n xây


10

d ng, th m nh ban hành b ng giá t và i u ch nh b ng giá t thu c th m
quy n c a UBND t nh, thành ph tr c thu c Trung
ng.
- Công V n s 1929/ BTNMT-TCQL
ngày 08/6/2012 c a B Tài
Nguyên và Môi Tr ng “ v/v tri n khai xây d ng b ng giá t n m 2013”.
- Công V n s 1743/ UBND-NN ngày 03/02/2012 c a UBND t nh “ v/v
tri n khai xây d ng b ng giá t n m 2013”.

- K ho ch s 08/KH-STNMT ngày 17/7/2012 c a S Tài Nguyên và
Môi Tr ng tri n khai công tác xác nh giá các lo i t n m 2013 trên a
bàn t nh Thái Bình.
2.2. Các y u t nh h ng n giá t huy n Tam o n m 2013
2.2.1. Y u t t nhiên nh h ng n giá t t i huy n Tam o n m 2013
2.2.1.1. Y u t v trí
Y u t v trí nh h ng n giá t ch y u là nói v v trí kinh t , là nói
v v trí c th t ng i t ng nh giá trong thành ph . M i B S luôn ng
th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t i và v trí t ng i. Xét trên ph ng
di n t ng quát, c hai lo i v trí nói trên u có vai trò quan tr ng trong vi c
xác l p giá tr c a t. Nh ng khu v c t n m t i trung tâm ô th hay m t
vùng nào ó s có giá tr l n h n nh ng khu t cùng lo i n m các vùng
ven trung tâm (v trí t ng i). Nh ng khu t n m t i các ngã 4 hay ngã 3,
trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n nh ng khu t
n m v trí khác (v trí tuy t i). Qua ó có th th y kh n ng sinh l i do
y u t v trí mang l i càng cao thì giá tr c a t càng l n. Vì v y, xem xét
ánh giá u th v v trí là c c k quan tr ng trong vi c xác nh giá t.
2.2.1.2. Y u t hình th , kích th c, di n tích
Hình dáng c a th a t p nh t là vuông ho c ch nh t, còn các hình d ng
nh tam giá, hình thang, hình b t quy t c.... u không thu n l i cho vi c s
d ng vào m c ích
nên y u t hình th nh h ng l n n giá t.
Hình th lô t c ng góp ph n quan tr ng trong vi c sinh l i cho ch s
h u, nó
c th hi n chi u r ng và chi u sâu c a th a t.Tùy vào m c
ích khác nhau mà hình th th a t s góp ph n sinh l i khác nhau. Thông
th ng t
ô th , v trí m t ti n có chi u ngang r ng h n chi u sâu thì
có l i th h n.

11

Di n tích c a th a t c n v a ph i phù h p v i m c ích s d ng t,
l n quá hay nh quá u không d dàng trong quá trình s d ng và kh n ng
tài chính c a ng i s d ng ât, nên nh h ng n giá c c a th a t.
2.2.1.3. Y u t chi u r ng m t ti n c a th a t( di n tích, chi u r ng, m t
ti n, kích th c…)
Chi u r ng m t ti n c a th a t quá h p nh h ng n hi u qu tr ng
bày và thu l i c a ng i s d ng t, n u t ó dùng cho m c ích kinh
doanh, th ng m i và ngay c
t do ó c ng nh h ng n giá t.
2.2.1.4. nh h ng c a a hình
a hình n i lô t t a l c cao hay th p h n so v i lô t khác trong
vùng lân c n có tác ng n giá tr c a lô t, a hình c a lô t b ng ph ng
c ng có giá cao h n so v i a hình c a lô t không b ng ph ng. a hình
tr ng, ng p n c vào mùa m a, a hình quá cao không thu n l i cho quá
trình i l i, buôn bán v n chuy n hàng hóa thì có giá tr th p.
2.2.1.5. Các y u t môi tr ng xung quanh
Y u t môi tr ng óng vai trò quan tr ng trong c nh quan và cu c
s ng. Tuy nhiên, trong i u ki n n c ta hi n c ng nh các n c ang phát
tri n thì môi tr ng ch a
c quan tâm úng m c, vì th y u t này ít nh
h ng n giá t và trong phân h ng nh giá t c ng không
c xem
tr ng.
2.2.2. Y u t kinh t xã h i nh h ng n giá t t i huy n Tam o n m 2013
2.2.2.1. Y u t kinh t
S di n bi n c a tình hình kinh t có tác d ng quan tr ng i v i qu c t
dân sinh và nh h ng n a v qu c t c a m i qu c gia. Trong quá trình

chính ph tích c c theo u i s t ng tr ng kinh t và n nh kinh t , v t t
dân d ng u thông qua nh h ng c a chính sách kinh t mà i n n nh.
nh h ng c a nhân t kinh t
n giá t bi u hi n qua các y u t sau:
+ Tình tr ng phát tri n kinh t .
+ M c d tr và u t .
+ Tình tr ng thu chi tài chính và ti n t .
+ Trình thu nh p và tiêu dùng c a dân c .
+ Bi n ng v t giá.


12

+ M c lãi su t.
2.2.2.2. Y u t xã h i
Xã h i n nh và phát tri n có nh h ng r t l n i v i giá t. Y u t
xã h i nh h ng n giá t có b n m t ch y u là:
+ Tr ng thái n nh chính tr : là tình tr ng n nh c c di n chính tr
trong c n c.
+ An ninh xã h i: Y u t này nh h ng n giá t r t rõ, m t khu v c
có tr t t xã h i t t thì m i ng i s c m th y an toàn.
+ u c vào nhà t: là hành vi ng i u c hy v ng và l i d ng s
bi n ng c a giá c nhà t
thu
c siêu l i nh n. Khi t cung không
c u, do ng i u c tranh mua mà i giá lên cao, khi cung nhi u h n c u
ng i u c bán tháo làm t r t giá.
+ Ti n trình ô th hoá: nh h ng c a ti n trình ô th hoá i v i giá t
bi u hi n hai m t sau ây: m t là khu v c thành ph có m t
nhân kh u

ông úc thì giá t t ng cao, hai là t l nhân kh u nh p c cao và ti n trình ô
th hoá có t c nhanh, m c t ng giá t u cao h n t khu v c khác.
2.2.3. Y u t pháp lý nh h ng n giá t t i huy n Tam o n m 2013
2.2.3.1. Tình tr ng pháp lý
Tình trang pháp lý c a lô t, th a t là quan tâm n các gi y t h p
pháp có liên quan nh : gi y ch ng nh n quy n s d ng t và tài s n g n li n
trên t, h p ng cho t ng, chuy n nh ng, chuy n i, th a k , b o lãnh,
th ch p... t không có gi y t h p pháp nh h ng l n n giá tr c a lô t.
Các quy nh v xây d ng và ki n trúc g n v i B S, các h n ch v
quy n s d ng t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i B S:
tình tr ng cho thuê, th ch p B S, tình tr ng tranh ch p quy n s d ng t,
s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung (ví d nhà xây d ng các khu
v c là
ng b ng lên xu ng c a máy bay không
c cao quá 3 t ng…).
2.2.3.2. Nhân t hành chính
Nhân t hành chính ch y u là ch s can thi p c a Nhà n c n giá t
b ng các chính sách pháp lu t và quy ho ch t ai nh m m c ích nâng cao
hi u qu s d ng t t ng th . Nhà n c xu t phát t l i ích toàn xã h i và t
góc
phát tri n kinh t v mô nh ra chính sách h u quan ho c thúc y


13

c
chuy n d ch t ho c h n ch s d ng m t lo i t nào ó… T ó t
m c ích nâng cao hi u qu s d ng t t ng th . S can thi p này có nh h ng
l n n giá t. Nhân t hành chính nh h ng t i giá t bao g m các m t:
Ch

v
t: Bao g m ch
s h u t và ch
s d ng t, ch
v
t kh ng ch tr c ti p s t n t i, t ng lên ho c gi m xu ng c a giá c
t.
Ch
nhà , ki n trúc: Nhà và ki n trúc nhà b ph n quan tr ng
trong B S do v y cách th c qu n lý nhà , ki n trúc có nh h ng nhi u t i
giá t.
Quy ho ch ô th : Trong quy ho ch ô th , các quy nh v công d ng,
t l dung tích và m t
ki n trúc u có nh h ng r t l n n giá t. Vi c
quy nh m c ích s d ng t có ý ngh a vô cùng to l n i v i s duy trì
tính hoàn ch nh c a phân khu ch c n ng ô th , tính t i u c a hi u qu s
d ng t ng th và tính h p lý t i a trong vi c k t h p gi a hi u qu xã h i và
hi u qu kinh t trong s d ng t.
Chính sách v giá t: Chính sách v giá t có nh h ng l n n xu
th c a giá t. Nói chung chính sách giá t t ng cao t c là chính ph n i
l ng qu n lý n giá t, thúc y giá t t ng lên, chính sách giá t th p là
Chính ph dùng nhi u bi n pháp
kh ng ch t ng giá t, t ó làm cho
m c giá h xu ng ho c ng ng tr l i.
ng th i, chính sách qu n lý giá t
c ng nh h ng n tâm lý u t c a nhà u t vào nhà t, t ó mà nh
h ng n t.
Chính sách thu : nh h ng rõ r t n giá t c a B S vì thu t ng thì tích
l y trong xã h i gi m, t ó gi m u t xã h i, m c t ng tr ng kinh t h th p.
Lúc này các ngu n u t b thu h p khi n cho nhu c u t gi m, nên giá c

t
gi m. Ng c l i, gi m thu thì tích l y t ng, giá c
t t ng lên.
Ngoài ra các chính sách v giá t, nh ng thay i v hành chính c ng
có nh ng tác ng t i giá t.
2.2.4. Các y u t khác nh h ng n giá t huy n Tam o n m 2013
2.2.4.1. Y u t tâm lý
ây c ng là y u t có nh h ng không nh
n giá t chuy n nh ng
trên a bàn nói riêng và c a ng i dân Vi t Nam nói chung. Th ng nóng
v i và ám ông. Khi giá t lên cao th ng
xô i mua do lo s nh ng


14

th a t có kh n ng sinh l i cao s b ng i khác mua, vì v y càng y giá
lên cao h n, gây lên hi n t ng s t t. Nh ng khi giá t m c th p l i
ch n ch ch
i mua
c th a t khác v i giá r h n i u ó d n t i th
tr ng b t ng s n b óng b ng.
M t y u t tâm lý quan tr ng c a ng i Vi t Nam là thích nhà có h ng
ông, ông Nam h n là h ng Tây, Tây B c. Do ó, nh ng th a t có
h ng Tây th ng có giá chuy n nh ng th p h n. Nh ng quy t nh v m c
giá
c a ra d a trên s ánh giá các thông tin t i m t tr ng thái tâm lý
nh t nh. ó còn là quan ni m suy ngh cá nhân c n
c xác nh c th .
2.2.4.2. M c ích s d ng

Tùy vào m c ích s d ng h ch n nh ng n i phù h p . t ai có giá tr
v m t t nhiên, kinh t xã h i và giá tr c a nó s l n h n khi con ng i g n
nó vào m t m c ích s d ng cho kinh t hay cho xã h i và s d ng m t cách
h p lý.
2.2.4.3. Y u t môi gi i
ây là y u tác ng không nh t i giá t, kéo theo giá t t ng cao
ho c h th p.
2.3. Công tác qu n lý giá t c a m t n c trên th gi i và bài h c kinh
nghi m cho Vi t Nam
2.3.1. Công tác qu n lý giá t t i Trung Qu c
V n
nh giá b t ng s n
c Nhà n c Trung Qu c quan tâm t
u th p k 90 c a th k 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm t v n và nh giá
b t ng s n" g i t t ti ng Anh là CRECAC
c thành l p. CRECAC có 8
phòng, 1 v n phòng và 3 vi n v i 44 cán b chuyên môn, ngoài ra CERCAC
còn có 30 chi nhánh trong n c và n c ngoài v i kho ng 300 cán b
chuyên môn
2.3.2. Công tác qu n lý giá t t i Thái Lan
H th ng c quan nh giá c a Nhà n c Thái Lan v b t ng s n
c
t ch c t i m t c p trung ng g i là: "C quan nh giá Trung ng" vi t t t
là CVA, c p t nh và c p huy n không có c quan nh giá. CVA
c thành
l p t n m 1978. hi n có 201 cán b , g m 5 phòng: phòng Hành chính; phòng
nh giá; phòng B n
ph c v công tác nh giá; phòng Truy c p s li u và

15

l u gi giá t; phòng tích t (thu h i, mua, khai thác t ai) và i u ph i
qu
t công ( a s d ng t vào các m c ích công c ng, bán, c p không
thu ti n cho nh ng ng i không có t ho c ít t
2.3.3. Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam
T kinh nghi m c a các n c trong vi c nh giá t nêu trên, có
th th y:
Th nh t, hi n nay n c ta c ng ang áp d ng 5 ph ng pháp xác nh
giá t nh các n c, tuy nhiên ph ng pháp nh giá t c a m t s n c
trên th gi i
c g n li n v i các ph ng pháp nh giá b t ng s n nh ng
Vi t Nam, công tác nh giá t
c Chính ph quy nh thông qua vi c
ban hành Ngh nh 188/2004/N -CP v ph ng pháp xác nh giá t và
khung giá các lo i t và Thông t h ng d n c a các B , ngành có liên quan.
Trên c s các v n b n này, y ban nhân dân các t nh, thành ph tr c thu c
trung ng ã có quy nh v giá các lo i t t ng a ph ng. Tuy nhiên,
trên th c t Vi t Nam hi n nay thì vi c mua bán, trao i t ai di n ra trên
th tr ng mà Nhà n c không th ki m soát
c, ch y u là mua bán trao
tay. Chính vì v y, công tác nh giá còn th c s m i m vì vi c thu th p
thông tin th tr ng th ng có
chính xác không cao vì th tr ng thông tin
v
t ai ch a ph i là th tr ng m . Do v y, t kinh nghi m c a n c Úc
trong vi c xây d ng c s d li u v giá t, Vi t Nam h c t p
u t , xây
d ng, hoàn thi n h th ng c s d li u v giá t

áp ng nhu c u thông
tin v giá t c a Nhà n c, các t ch c và ng i dân.
Th hai, v giá t n bù, Vi t Nam nên áp d ng theo kinh nghi m c a
m t s n c nh Thái Lan, Hàn Qu c và nhi u n c khác khu v c châu Á trong
vi c tính giá n bù. C th , v i nh ng d án do Chính ph qu n lý, vi c n bù
c ti n hành theo trình t : t ch c nghe ý ki n ng i dân; nh giá n bù. Giá
n bù ph thu c vào t ng khu v c, t ng d án. N u m t d án mang tính chi n
l c qu c gia thì nhà n c n bù v i giá cao so v i giá th tr ng. Nhìn chung,
các n c này, khi ti n hành thu h i t c a dân vì các m c ích khác nhau, nhà
n c ho c cá nhân u t
u n bù v i m c cao h n giá th tr ng.
Th ba, v c quan th m nh giá, ki m soát giá t, m t s n c nh
Úc, vi c th c hi n các giao d ch dân s v
t ai và gi i quy t khi u ki n v


16

c th c hi n m t cách bài b n qua các b c c th . ây c ng là m t
giá t
trong nh ng kinh nghi m mà chúng ta c n ph i h c t p
gi i quy t nhanh
các tr ng h p khi u ki n v giá t. Mu n v y, Nhà n c ph i ki m soát
c nh ng ho t ng v
t ai ch t ch qua vi c c i cách th t c hành
chính trong vi c th c hi n các giao d ch dân s v
t ai tránh ph c t p, các
chính sách c a Nhà n c ph i phù h p v i tình hình th c t .
Th t , v các lo i giá t và m c ích s d ng c a các lo i giá t, t
kinh nghi m các n c cho th y, a s các n c có nhi u lo i giá t, h u h t

có 2 lo i c b n sau:
- Giá t
Nhà n c làm c n c tính ngh a v n p thu s d ng t
hàng n m, tr c b sang tên: không ph i là giá th tr ng mà do Nhà n c n
nh n nh trong m t th i gian (t 3-5 n m) th p h n r t nhi u so v i giá th
tr ng, do các c quan nhà n c xây d ng thành b ng giá.
- Giá t
Nhà n c thu thu
i v i ng i th c hi n giao d ch t
ai, b t ng s n (mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, th a k , t ng cho, th
ch p…gi i quy t tranh ch p phát sinh t các giao d ch): giá này do th tr ng
quy t nh, có vai trò ch y u c a t ch c, cá nhân hành ngh nh giá t.
- Ngoài ra, m t s n c ch a th c hi n xong quá trình phát tri n
chuy n d ch t n c nông nghi p sang công nghi p v n ang ph i chuy n t
nông nghi p sang t phi nông nghi p (Hàn Qu c, ài Loan…) thì còn có
m t lo i giá t khi Nhà n c l y t (thông qua hình th c theo t ng n c
nh bán b t bu c, tr ng mua…) thì giá t theo nguyên t c th a thu n trên c
s giá th tr ng m b o nguyên t c ng thu n c a c ng ng ng i s
d ng t.
Do v y, Vi t Nam, c n làm rõ
c các lo i giá và m c ích s d ng
c a t ng lo i giá t, làm rõ Khung giá, B ng giá, giá c th có ph i là t t c
là giá th tr ng không? Hay giá do Nhà n c n nh? Hay giá th a thu n?
Th n m, v th tr ng quy n s d ng t, giá t hình thành và phát
tri n trong các n c có n n kinh t th tr ng và theo các quy lu t kinh t th
tr ng nh quy lu t giá tr , quy lu t c nh tranh…Tuy nhiên, hi n nay, Vi t
Nam ang trong giai o n phát tri n
c công nh n là n c có n n kinh
t th tr ng y
(Vi t Nam ang àm phán v i EU và M

EU và M