Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành một số vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ LAN

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
HIỆN HÀNH – MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Thị Huệ

HÀ NỘI - 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện một
cách trung thực, không sử dụng bất hợp pháp công trình của một tác giả nào.


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BLDS

: Bộ luật dân sự

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSH

: Giấy chứng nhận quyền sở hữu

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

LKDBĐS

: Luật kinh doanh bất động sản

HĐTPTANDTC

: Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

NLHVDS

: Năng lực hành vi dân sự

NLPLDS

: Năng lực pháp luật dân sự

Nghị định số

: Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm

71/2010/NĐ-CP

2010 về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở

Nghị quyết số

: Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng

01/2003/NQ-HĐTP

dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại
tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình

QHPLDS

: Quan hệ pháp luật dân sự

QSH

: Quyền sở hữu

QSD

: Quyền sử dụng

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

VKSNDTC

: Viện kiểm sát nhân dân tối cao


MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở...5
1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở ............................................................................................................. 5
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về nhà ở............................................................... 5
1.1.1.1 Khái niệm nhà ở ................................................................................ 5
1.1.1.2 Đặc điểm nhà ở ................................................................................. 6
1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở ..................................................... 7
1.1.3 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở .................................... 8
1.1.4 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở .............. 10
1.2 KHÁI LƯỢC TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở............................................ 12
1.2.1 Giai đoạn trước năm 1991 .................................................................. 12
1.2.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 1995 ................................................ 15
1.2.3 Giai đoạn từ năm 1995 đến 2005 ........................................................ 16
1.2.4 Giai đoạn từ 2005 đến nay .................................................................. 18
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP

ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở........................................................................... 20
2.1 CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .................................. 20
2.1.1 Bên bán nhà ở ..................................................................................... 24
2.1.2 Bên mua nhà ở .................................................................................... 26
2.2 ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ............................. 31
2.2.1 Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ............................................................ 33
2.2.2 Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân ................................................................ 36
2.2.3 Nhà ở đang cho thuê ........................................................................... 37
2.2.4 Nhà ở chung cư .................................................................................. 37
2.2.5 Nhà ở xã hội ....................................................................................... 39
2.2.6 Nhà ở hình thành trong tương lai ........................................................ 41


2.3 NỘI DUNG VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở .................................................................................................. 43
2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán .......................................................... 43
2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua ......................................................... 47
2.4 HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ............................. 50
2.5 Thủ tục hợp đồng mua bán nhà ở .............................................................. 53
CHƯƠNG 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG – KIẾN NGHỊ VÀ CÁC GIẢI
PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở ...................................................................................... 56
3.1 NHẬN XÉT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở ........................................................................................................... 56
3.2 TRANH CHẤP VÀ NHỮNG NGUYÊN NHÂN ..................................... 57
3.2.1 Những nguyên nhân cơ bản dẫn đến tranh chấp .................................. 57
3.2.2 Một số tranh chấp phổ biến................................................................. 59
3.3 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN ................................................................ 64
3.3.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật ...................................... 64
3.3.2 Giải pháp ............................................................................................ 69

KẾT LUẬN ................................................................................................... 71
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 73


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Thống kê về Điều tra biến động dân số và kế
hoạch hóa gia đình thì tính tới thời điểm ngày 1/4/2012 dân số Việt Nam là
88.526.8831 người, xếp thứ 2 khu vực Đông Nam Á, thứ 7 của Châu Á và thứ 13 của
thế giới. Với số dân như trên, Tổng cục Thống kê cho biết, mật độ dân số của Việt
Nam đạt 267 người/km2 - mật độ cao trong khu vực và thế giới. Tại Đông Nam Á,
Việt Nam có mật độ dân số cao chỉ sau Philippines và Singapore. Chính vì vậy mà tại
Việt Nam, nhu cầu về nhà ngày càng tăng theo nhịp độ dân số, tăng theo sự biến động
của quan hệ kinh tế mới và vấn đề hội nhập quốc tế. Hoạt động tạo lập nhà ở của cá
nhân, của các tổ chức ngày càng sôi động, khẩn thiết hơn thông qua nhiều phương
thức. Trong đó, mua bán nhà là căn cứ phổ biến nhất để xác lập quyền sở hữu nhà cho
cá nhân và các chủ thể khác.
Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là quá trình hội nhập
khu vực và quốc tế đã tạo ra những điều kiện thuận lợi, thúc đẩy sự phát triển kinh tế,
chính trị, xã hội ở nước ta. Thực tế này đã đem đến sự chuyển biến nhất định trên tất
cả các lĩnh vực của đời sống xã hội nói chung và “đời sống dân sự” nói riêng. Song,
bên cạnh những thành tựu đã đạt được thì vẫn còn tồn tại những vấn đề liên quan đến
đời sống dân sự trong đó có vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở. Để đáp ứng được
những nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo căn cứ đầy đủ và vững
chắc về mặt pháp lý cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp
về lĩnh vực này, Nhà nước đã rất chú trọng và quan tâm xây dựng một hệ thống văn
bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này. Đó là các văn bản: Pháp lệnh về nhà ở 1991,
Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005, Luật nhà ở 2005 sửa đổi, bổ

sung năm 2009, Luật kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) năm 2006... và những văn
bản hướng dẫn thi hành. Các văn bản pháp luật này đã tạo ra khuôn mẫu và cơ sở
pháp lý cho chính các chủ thể ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên,
các văn bản pháp luật về nhà ở hiện nay có tính ổn định không cao, chưa đáp ứng
được sự đa dạng, phong phú của thực tế về hợp đồng mua bán nhà ở, còn có sự chồng
chéo, trùng lặp, mâu thuẫn nhau ở rất nhiều các nội dung. Một số nội dung liên quan
1

Cầm Văn Kỉnh (2013). “Dân số Việt Nam đang già hóa nhanh”, truy cập ngày 21/5/2013 tại địa chỉ:
/>

2

tới hợp đồng mua bán nhà ở như: thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm xác lập
quyền sở hữu nhà, về năng lực chủ thể khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng...
vẫn còn bất cập, thiếu sót dẫn đến tình trạng khi có tranh chấp về hợp đồng mua bán
nhà xảy ra, nhiều trường hợp Tòa án thiếu cơ sơ pháp lý khi giải quyết vụ việc dẫn
đến tình trạng vụ án bị kéo dài hoặc đưa ra các phán quyết không bảo đảm quyền và
lợi ích hợp pháp cho các đương sự được thỏa đáng.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu và tìm hiểu các quy định pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở thông qua đề tài: ‘‘Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của
pháp luật hiện hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn’’ là hết sức cần thiết.
2. Mục đích, nhiệm vụ của đề tài
Mục đích : Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là tìm hiểu các quy định của
BLDS năm 2005 ; Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và các văn bản
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. Thông qua việc phân tích, đối chiếu, so sánh
với thực tiễn mua bán nhà ở tại Việt Nam, từ đó tìm ra những điểm hạn chế của pháp
luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, chỉ ra những nguyên nhân của những hạn
chế trên và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.
Nhiệm vụ : Làm rõ một số vấn đề lý luận, thực tiễn và nội dung của pháp luật về

hợp đồng mua bán nhà ở.
Phân tích, đánh giá một số quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua
bán nhà ở, có sự so sánh với pháp luật một số nước để chỉ ra những hạn chế trong quy
định của pháp luật Việt Nam.
Đánh giá thực trạng của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, từ đó đưa ra kiến
nghị hoàn thiện và giải pháp.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài: ‘‘ Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành –
Một số vấn đề lý luận và thực tiễn’’ có phạm vi khá rộng, trong giới hạn của một luận
văn thạc sỹ thì không thể trình bày được hết tất cả các nội dung của hợp đồng này, mà
chỉ tập trung vào một số nội dung chính như: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua
bán nhà ở ; một số nội dung chính của hợp đồng mua bán nhà ở như : chủ thể, đối
tượng, nội dung, hình thức ...của hợp đồng mua bán nhà ở; đồng thời chỉ ra những bất
cập trong các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.


3

4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận: Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và nhà nước về
chính sách nhà ở của nhà nước ta trong giai đoạn hiện này
Nội dung các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nhà nước
ta trong giai đoạn hiện nay.
Phương pháp nghiên cứu: Trong luận văn này, tác giả đã sử dụng các phương
pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội
học để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà ở.
5. Tình hình nghiên cứu
Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, lại có giá trị lớn, có vai trò quan trọng
trong đời sống của con người nên đã có khá nhiều công trình nghiên cứu về hợp đồng

mua bán nhà ở dưới dạng các bài báo hoặc khóa luận, luận văn như: ‘‘Một số bất cập
trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Trần Thị Huệ
và Nguyễn Văn Hợi đăng trên Tạp chí Luật học, số 12/2012; ‘‘Những vướng mắc khi
giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Đoàn Đức Lương đăng
trên Tạp chí kiểm sát số 1/2008 ; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2005 của tác giả
Nguyễn Văn Tùng, Trường đại học Luật Hà Nội với đề tài: ‘‘Hợp đồng mua bán nhà
ở trên địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định của BLDS năm 1995’’; Luận văn thạc
sỹ luật học năm 2010 của tác giả Hoàng Thị Thùy, Trường Đại học Luật Hà Nội với
đề tài: ‘‘Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và giải pháp’’ ;
Luận văn thạc sỹ luật học năm 2006 của tác giả Hà Thị Thanh, Trường đại học Luật
Hà Nội với đề tài: ‘‘Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận và
thực tiễn’’...
Tuy nhiên các công trình trên hoặc là phân tích hợp đồng mua bán nhà ở theo
quy định của BLDS năm 1995, hoặc là chỉ đánh giá được một phần quy định của hợp
đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành. Vì vậy mà đề tài ‘‘Hợp
đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành – Một số vấn đề lý
luận và thực tiễn’’ được nghiên cứu một cách cụ thể trên cơ sở quy định của BLDS
năm 2005; Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và các văn bản pháp luật
có liên quan là một đề tài mới và hoàn toàn độc lập với các công trình nghiên cứu
khoa học khác.


4

6. Điểm mới của đề tài
- Đây là luận văn đầu tiên ở bậc cao học của Trường Đại học Luật Hà Nội
nghiên cứu một cách cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của BLDS
năm 2005, Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và các văn bản pháp luật
có liên quan về nhà ở.
- Phân tích, đánh giá được các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, từ đó chỉ

ra những hạn chế còn tồn tại, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn các quy định của
pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm
nâng cao cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
- So sánh được một số quy định của pháp luật Việt Nam và pháp luật một số
nước trên thế giới từ đó phân tích những điểm phù hợp và chưa phù hợp của pháp luật
Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở với sự phát triển của xã hội Việt Nam nói riêng
và thế giới nói chung.
- Đề xuất được một số quan điểm nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở
7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
- Đề tài đã đưa ra được một cái nhìn tổng quát về hợp đồng mua bán nhà ở theo
quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời phân tích, đánh giá các quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đưa ra được một số kiến nghị nhằm hoàn thiện
các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
- Đề tài còn có giá trị là tài liệu tham khảo cho những bạn đọc có nhu cầu quan
tâm tới vấn đề này
8. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn gồm 3 chương :
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở
Chương 2: Thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Chương 3: Thực tiễn áp dụng – Kiến nghị và các giải pháp nhằm hoàn thiện quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.


5

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về nhà ở
1.1.1.1 Khái niệm nhà ở
Trong xã hội hiện nay, muốn tồn tại, con người phải có thức ăn, áo mặc, nhà ở,
phương tiện đi lại và các thứ cần thiết khác. Trong đó nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là
nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Nhà ở không chỉ là một vật thể kiến
trúc thông thường bảo đảm nhu cầu ở của con người mà nó còn là vật thể biểu thị các
giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia. Cũng chính vì vậy mà ở bất kỳ
quốc gia nào, nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể
hiện thông qua việc ban hành các chính sách pháp luật của nhà nước, tạo khung pháp
lý an toàn cho người dân thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch về
mua bán nhà ở nói riêng. Ở nước ta, các quy định về nhà ở được nhà nước ghi nhận
trong Hiến Pháp 1992 ; BLDS năm 2005, Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm
2009 …và các văn bản pháp luật có liên quan.
Vậy khái niệm nhà ở được hiểu như thế nào ?
Thực tế, hiện nay cũng đã có khá nhiều ngành khoa học nghiên cứu về nhà ở
dưới những góc độ khác nhau:
Dưới góc độ triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và
mang tính văn hóa. Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu
cầu ở của con người; còn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản thường có giá
trị lớn trong tổng tài sản quốc gia.
Theo Từ điển tiếng Việt thì nhà ở là “Chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”2
Còn dưới góc độ pháp luật thì theo Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì: Nhà ở là công
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân.
Như vậy, có thể thấy, dưới góc độ pháp lý hay góc độ xã hội thì nhà ở đều là nơi
phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu của
con người. Không những vậy, nhà ở còn là một tài sản, một bất động sản có giá trị
2

Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà nội, năm 2001, trang 514.

6

đặc biệt lớn đối với cá nhân và là đối tượng đặc biệt luôn gắn với đất đai, một loại tài
sản luôn gắn với quyền sở hữu nhà nước mà cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất.
Theo Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở (Nghị định 71/2010/NĐ-CP), nhà ở có thể được phân thành các loại
sau đây:
1. Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;
2. Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của
Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do
Nhà nước quy định;
3. Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy
định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian
đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này;
4. Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang
được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số
tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng
hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt
quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch
đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
5. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và
phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
1.1.1.2 Đặc điểm nhà ở
Thứ nhất: Nhà được lập ra với mục đích là để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt

của con người. Đó chính là không gian cư trú, sinh sống của cá nhân hoặc của các
thành viên trong gia đình. Nó không chỉ có giá trị vật chất mà còn mang giá trị tinh
thần đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy.
Thứ hai: Nhà ở được cố định với một vị trí địa lý và không thể dịch chuyển
được. Nhà ở luôn gắn với đất đai – một loại tài sản đặc biệt nên về cơ bản là không
thể dịch chuyển được, vì vậy mà nhà ở cũng được coi là một loại bất động sản (BĐS).


7

Bên cạnh đó, nhà ở còn là một loại tài sản có giá trị lớn nên khi tham gia vào giao
dịch dân sự nó phải chịu những chế tài đặc biệt hơn so với những tài sản thông
thường khác. Ngoài mục đích chính là để ở, con người có thể sử dụng nhà ở vào
những mục đích khác nhau như dùng để tặng cho, dùng là tài sản bảo đảm, hay dùng
để đầu tư dài hạn….
Thứ ba: Khác với đất đai không thể tạo ra, nhà ở được tạo ra trong quá trình lao
động của con người và nó có thể thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tập thể hay của nhà
nước.

1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản. Vì
vậy, mà nó phải tuân thủ các nguyên tắc mà BLDS năm 2005 đã quy định đối với hợp
đồng dân sự nói chung lại vừa phải phải tuân theo những quy định riêng của Luật nhà
ở về hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và
mang tính học thuật như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan
trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu (QSH) nhà ở từ người bán sang
người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà
nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển QSH nhà ở đã bán,
bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký chuyển QSH đối với

nhà ở theo đúng trình tự thủ tục do luật định.
Còn dưới góc độ luật học thì có thể hiểu: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa
thuận bẳng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển
giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên
bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán nhà ở.
Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng trên
cơ sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung đó không trái với các quy định của pháp
luật, không trái với đạo đức xã hội. Việc thỏa thuận này phải được lập thành văn bản,
công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục
luật định.
Hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là nhà ở, một loại tài sản có vai trò quan
trọng trong đời sống và được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành, nên nó mang những


8

đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và đặc điểm riêng của hợp đồng mua
bán nhà ở
1.1.3 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các
đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản.
* Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ
Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở thể hiện ở chỗ các bên đều có quyền
và nghĩa vụ đối nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và
ngược lại và quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua
và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Khi bên có nghĩa vụ
đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa
thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ
những cam kết đã thỏa thuận. Ví dụ, đến thời hạn giao tiền theo thỏa thuận mà bên

mua chưa giao tiền, thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải giao tiền đúng thời
hạn như thỏa thuận. Bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán giao đúng nhà đã bán,
đúng thời điểm như thỏa thuận.
Xác định hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ có ý nghĩa thực tiễn
trong việc xác định trách nhiệm khi các bên không thực hiện, thực hiện không đúng
hợp đồng. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đó song hành không bên nào có quyền
buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ.
* Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng ưng thuận
Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản
nói chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các
bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp
đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua
bán nhà ở là thời điểm mà hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm phát sinh
quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào
việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận về QSH nhà ở
chỉ là một thủ tục hành chính nhằm xác nhận về mặt pháp lý về QSH của người mua
đã có trên thực tế.


9

* Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù
Trong hợp đồng mua bán nhà, khi một bên đã thực hiện cho bên kia một lợi ích
thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Ví dụ, trong hợp đồng mua
bán nhà, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền tương ứng với giá trị ngôi nhà, còn
bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu ngôi nhà đó. Điều này khác với chuyển dịch QSH
nhà trong quan hệ thừa kế hay tặng cho nhà ở. Trong hai trường hợp này, bên chuyển
QSH sẽ không nhận được một lợi ích vật chất tương ứng từ bên nhận QSH, và người
được thừa kế, tặng cho sẽ không phải thực hiện một nghĩa vụ tài sản nào khác đối với
người thừa kế, tặng cho nhà ở đó. Đây chính là sự cụ thể hóa của nguyên tắc đền bù

ngang giá trong giao lưu dân sự để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
khi tham gia giao dịch.
* Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu
tài sản từ người bán sang người mua
Trong quan hệ mua bán nhà, người bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và QSH
tài sản là ngôi nhà về phương diện pháp lý cho người mua. Bản chất của việc mua
bán tài sản là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán của chủ sở hữu
đồng thời làm phát sinh QSH đối với tài sản của người mua. Người mua muốn được
sở hữu ngôi nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán với giá trị tương đương với
giá trị ngôi nhà đó. Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở
với hợp đồng cho mượn nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở. Đây là căn cứ làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể, đồng thời là một căn cứ kế tục QSH tài sản.
Trong các giao dịch về nhà ở thì mua bán nhà ở có vai trò hết sức quan trọng, là
phương tiện pháp lý phổ biến làm phát sinh QSH nhà ở.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở còn có những đặc điểm riêng biệt:
* Hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh mang tính chất chế ước giữa
ngành luật này với ngành luật khác
Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, vừa có giá trị lớn, chịu sự quản lý đặc biệt của
nhà nước, lại gắn liền với đất đai vì vậy bên cạnh sự điều chỉnh của Luật nhà ở thì
hợp đồng mua bán nhà ở còn chịu sự điều chỉnh mang tính chất chế ước của nhiều
ngành luật khác như: BLDS điều chỉnh những quy định mang tính chất chung về hợp
đồng mua bán nhà ở; Luật đất đai điều chỉnh những vấn đề liên quan đến việc chuyển
QSD đất. Nhà ở gắn liền với đất ở phải là đối tượng sử dụng ổn định, lâu dài; nếu đất


10

được giao có thời hạn để sử dụng làm nhà ở để kinh doanh thì nhà ở cũng có thời hạn
sử dụng như đất ở; LKDBĐS điều chỉnh những vấn đề liên quan đến hợp đồng mua
bán nhà ở có một bên chủ thể là người nước ngoài; Luật công chứng điều chỉnh các

vấn đề liên quan đến hiệu lực đối với hình thức của hợp đồng.
* Đối với một số loại nhà ở nhất định, chỉ những chủ thể nhất định, đáp ứng
được các điều kiện của pháp luật mới có thể trở thành bên mua trong hợp đồng
mua bán nhà ở
Hiện nay, căn cứ vào tình hình thực tế của đất nước, nhà nước ta đã có những
chính sách tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có thể mua được nhà ở. Chính
sách này đã được cụ thể hóa trong quy định tại Điều 53 Luật nhà ở. Theo quy định tại
Điều 53 Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 thì các đối tượng được
thuê mua nhà xã hội bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân
chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại khu kinh tế,
khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy
định của chính phủ. Các đối tượng này phải là người có thu nhập thấp và đáp ứng
được các điều kiện luật định thì mới trở thành đối tượng của hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội. Quy định như vậy, giúp những đối tượng có thu nhập thấp có thể có quyền
sở hữu nhà, giúp giải quyết các vấn đề xã hội.
* Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện dưới hình thức văn bản, có công chứng,
chứng thực, chịu sự quản lý đặc thù của nhà nước.
Như chúng ta đã trình bày, nhà ở là loại tài sản đặc biệt, có vai trò quan trọng
trong đời sống xã hội, lại có giá trị lớn, nên pháp luật quy định nó phải được thực
hiện dưới hình thức văn bản, có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Đây là một trong những điều kiện để có hiệu lực về hình thức của hợp đồng mua bán
nhà ở.
Khi tham gia hợp đồng mua bán nhà, các chủ thể phải tuân theo các quy định về
mặt hình thức, nội dung, thủ tục, đây là những quy định đặc thù của nhà nước chỉ áp
dụng riêng đối với hợp đồng mua bán nhà ở, để thuận tiện cho việc quản lý các giao
dịch về nhà ở và hạn chế tới mức thấp nhất các tranh chấp về nhà ở.
1.1.4 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là một vấn đề xã hội bởi nó là nhu cầu thiết yếu của con người. Tuy
nhiên, do giá của nhà ở ngày càng tăng, thu nhập của nhiều cá nhân không đảm bảo

11

có thể tạo lập được nhà ở. Đặc biệt, điều này càng thêm khó khăn hơn trong việc mua
nhà đối với những người có mức thu nhập thấp tại khác khu đô thị, các thành phố lớn.
Khi mà hiện nay tốc độ đô thị hóa đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ, kéo theo sự gia
tăng về dân số là sự gia tăng nhu cầu về nhà ở. Do vậy nhà nước cần phải có những
chính sách phù hợp về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng để tạo
điều kiện cho người dân giải quyết nhu cầu về nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở chính
là công cụ, phương tiện pháp lý trong việc chuyển dịch quyền sở hữu và tạo dựng nhà
ở, là bằng chứng ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên một cách cụ thể nhất.
Hiện nay, trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, những nhu cầu
về vật chất, văn hóa, tinh thần của con người được đáp ứng thông qua hình thức mua
bán giữa cá nhân với các tổ chức của các thành phần kinh tế khác nhau thì hợp đồng
mua bán nhà ở cũng là phương tiện pháp lý quan trọng có tác dụng thúc đẩy sự phát
triển của nền kinh tế và ổn định các giao dịch dân sự.
Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở giúp các chủ thể khi tham gia
xác lập cũng như thực hiện hiểu đúng về quyền và nghĩa vụ của mình, hiểu đúng về
hình thức của hợp đồng mà họ xác lập. Hạn chế được những tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ của họ, điều đó đồng nghĩa với việc các giao dịch dân sự về mua bán nhà ở
được ổn định và phát triển.
Tại Việt Nam, trong một thời gian dài, các chính sách về nhà ở, đất đai có những
biến động theo các khuynh hướng khác nhau, có khi mâu thuẫn nhau làm cho các
tranh chấp về nhà ở diễn ra ngày càng gia tăng và phức tạp. Vì vậy pháp luật kịp thời
có những quy định thống nhất về hợp đồng mua bán nhà ở đã giúp cho các vấn đề
pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở theo kịp được với tình hình phát triển
của thực tế, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, và giúp cho các giao
dịch về nhà ở được diễn ra một cách ổn định.
Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện giúp nhà nước kiểm soát
việc chuyển dịch nhà ở, từ đó có những chính sách quản lý và điều chỉnh cho phù hợp

với điều kiện thực tế của đất nước.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở còn là cơ sở pháp lý vững chắc trong việc
giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có sự xung đột về lợi
ích của các bên trong loại hợp đồng này.


12

1.2 KHÁI LƯỢC TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.2.1 Giai đoạn trước năm 1991
1.2.1.1 Trước năm 1945
* Thời kỳ phong kiến
Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được đề cập khá sớm, cụ thể trong
Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy định:
- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm chứng.
Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba hàng trước.
- Văn khế được lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản.
- Nếu ruộng đất bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại.
Dưới thời nhà Lê, Bộ Quốc triều hình luật – bộ luật được đánh giá là tiến bộ
nhất trong thời kỳ phong kiến được ban hành, trong đó các quy định về hợp đồng đã
được hoàn thiện và phát triển hơn so với trước đây, cụ thể, pháp luật đã ghi nhận
được những nguyên tắc cơ bản nhất trong giao kết hợp đồng là: nguyên tắc bình
đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất. Mọi giao kết hợp đồng do bị ức hiếp thì
không có giá trị, Điều 355 quy định: “Người nào ức hiếp để mua ruộng đất của
người khác phải biếm hai tư và cho lấy lại tiền mua”. Đồng thời Điều 366 cũng quy
định việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng
kiến: “Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan trưởng trong làng viết
thật và chứng kiến thì phạt 80 trượng, phạt tiền theo tội nặng nhẹ. Chúc thư văn khế

ấy không có giá trị ”
Những quy định này đã đặt nền móng sơ khai cho sự phát triển của chế định về
hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta trong những giai đoạn sau này.
* Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam
Trong khoảng thời gian thực dân Pháp đô hộ nước ta, với chính sách “chia để
trị”, chính quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật áp dụng cho ba miền khác
nhau. Tuy nhiên, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong ba bộ dân Luật này chịu
ảnh hưởng khá lớn từ BLDS Pháp. Các quy định về sở hữu đất đai, nguồn gốc, mua
bán đều được quy định khá chặt chẽ, rõ ràng, chính xác, bảo vệ quyền lợi của các
bên. Cụ thể: các chủ thể khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở phải xuất trình
cả các tài liệu về bản thân lẫn các tài liệu về ngôi nhà tại văn phòng trưởng kế và cho


13

tới hiện nay các hợp đồng mua bán nhà ở lập từ thời Pháp thuộc vẫn có giá trị sử
dụng để chứng minh QSH đối với tài sản để mua bán, thừa kế.
1.2.1.2 Từ năm 1945 đến 1/7/1991
Sau thắng lợi của cách mạng tháng tám năm 1945, nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hòa được thành lập. Do nhà nước mới thành lập, còn non trẻ, lại phải tập trung
chống thù trong giặc ngoài, chưa tập trung xây dựng hệ thống pháp luật XHCN nên
ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định
giữ tạm thời các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc, Trung, Nam cho đến khi ban hành
các bộ luật thì mới áp dụng trên phạm vi cả nước. Như vậy, về cơ bản, các quy định
trong Bộ dân luật Nam kỳ giản yếu, Bộ dân luật Bắc kỳ 1931, Bộ dân luật Trung kỳ
1936 vẫn được áp dụng cho đến khi nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ban hành
được bộ dân luật mới. Theo nội dung của ba bộ dân luật này thì tất cả các hợp đồng
mua bán nhà ở đều được lập thành văn bản, phải được công chứng tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và phải làm thủ tục trước bạ sang tên. Cụ thể, trong Bộ Dân luật
Bắc kỳ 1931 quy định: “Văn tự bán bất động sản phải lập trước Công chứng hoặc có

chức dịch thị thực, nếu không thì vô hiệu”. Đây là những quy định hết sức cơ bản, thể
hiện trình độ lập pháp tiên tiến do được xây dựng trên tình thần của BLDS Pháp.
Ngày 22/5/1952, nhà nước ta ban hành Sắc lệnh số 85-SL về thể lệ trước bạ đối
với việc mua bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất, đánh dấu sự phát triển mới trong các
quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, nhà cửa.
Điều 1 Sắc lệnh quy định: “ Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất
bắt buộc phải trước bạ rồi mới được sang tên trong địa bộ và thuế. Việc chuyển dịch
tài sản khác được miễn trước bạ”.
Các thủ tục mua bán nhà ở cũng được quy định tại Điều 3 của sắc lệnh này, cụ
thể: “Trước khi đem trước bạ, văn tự phải đưa Ủy ban kháng chiến hành chính xã
hay thích xã nhận thực chữ ký của các ngưởi mua, bán, cho, nhận đổi và nhận thực
những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay
đổi”.
Cũng theo đó, người mua là người phải nộp thuế trước bạ với mức trước bạ là
8% tính vào thời điểm nhà cửa được bán. Đồng thời văn tự phải đem trước bạ trong
thời hạn là 4 tháng kể từ ngày văn tự được lập.


14

Ngày 10/7/1959 TANDTC đã ban hành chỉ thị số 772-CT/TANDTC về việc
đình chỉ áp dụng luật lệ đế quốc và phong kiến.
Ngày 29/6/1961 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 19/CP về chính sách đối
với việc cho thuê nhà ở của tư nhân các tỉnh, thành phố và thị xã. Nhà nước trực tiếp
quản lý nhà cho thuê ở các thành phố, thị xã của những chủ nhà là tư sản, phú nông,
chủ nhà được giữ lại diện tích nhà đang dùng để ở, nhưng không được quá 200m2,
phần diện tích này thuộc QSH của chủ nhà, chủ nhà có quyền bán. Tuy nhiện việc
mua bán nhà phải tuân theo quy định của thông tư 110/BCT ngày 26/5/1961, tại mục
3 của thông tư này có hướng dẫn: “Đối với chủ nhà ngoài diện tích sau cải tạo, nếu
muốn bán diện tích có người đang thuê ở, thì người bán cũng như người mua đều

phải đảm bảo lợi ích cư trú của người thuê nhà, không được gây khó khăn nào cho
người đang thuê nhà và việc mua bán đó đều được đăng ký của cơ quan quản lý nhà
đất khu, thành phố, tỉnh mới có giá trị”
Ngày 29/7/1961 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 114/CP về việc thống
nhất quản lý nhà, đất ở các thành phố, thị xã. Mục đích của việc ban hành Nghị định
này nhằm tăng cường việc quản lý nhà, đất ở các thành phố, thị xã để việc sử dụng
nhà, đất hợp lý, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của công nhân viên chức và nhân dân.
Theo đó, tất cả nhà, đất ở các thành phố, thị xã đều được Nhà nước thống nhất quản
lý 3. Việc mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu đều phải đăng lý và chịu sự giám sát
của Nhà nước4.
Sau ngày 30/4/1975, đất nước hoàn toàn thống nhất, để quản lý nhà ở trên phạm
vi cả nước, ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 02/NĐ-HĐCP
ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã. Trong nghị định
này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở: Điều 16 của nghị định này quy định:
Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của các cơ quan, xí
nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định. Việc nhân dân mua
bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được ủy ban nhân dân huyện (UBND), thị xã,
quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý
nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợp pháp. Đối với nhà cửa chưa đủ hồ sơ,
3

Điều 1, Nghị định 114/CP của Chính phủ ngày 29/7/1961 về việc thống nhất quản lý nhà, đất ở các thành phố,
thị xã
4
Điều 5, Nghị định 114/CP của Chính phủ ngày 29/7/1961 về việc thống nhất quản lý nhà, đất ở các thành phố,
thị xã


15

chứng từ hợp pháp về QSH và những nhà cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển
dịch QSH.
Đồng thời, nhà nước nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng
trong việc thuê nhà, mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợi dụng nhà cửa làm
phương hại đến trật tự trị an. Người vi phạm sẽ bị phạt tiền và xử lý theo pháp luật.5
Nhìn chung, trong giai đoạn này, do ảnh hưởng của hoàn cảnh lịch sử nên các
quy định về hợp đồng mua bán nhà ở chưa hoàn chỉnh và cũng chưa được ghi nhận
trong các văn bản có hiệu lực pháp lý cao như Luật, Bộ luật mà còn nằm rải rác trong
các thông tư, nghị định.
1.2.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 1995
Năm 1986, nước ta bước vào thời kỳ đổi mới, chuyển đổi từ cơ chế nền kinh tế
bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tại đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ VII, năm 1991, Đảng ta tiếp tục đề ra định hướng phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước trong giai đoạn mới, xây dựng một nhà nước thực sự của dân, do
dân và vì dân. Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật. Thực hiện theo tinh thần Nghị
quyết đại hội Đảng lần thứ VII, nhà nước ta dần từng bước hoàn thiện hệ thống pháp
luật. Ngày 26/3/1991, Pháp lệnh về nhà ở được ban hành đã đánh dấu bước quan
trọng trong việc bảo vệ QSH về nhà ở cho người dân, trong đó tại Chương V của
pháp lệnh đã có những quy định chi tiết về mua bán nhà ở. Có thể nói đây là văn bản
pháp quy có hiệu lực pháp lý cao nhất về hợp đồng mua bán nhà ở tại thời điểm bấy
giờ. Ngay tại Điều 1 của pháp lệnh đã quy định về việc nhà nước công nhận và bảo
vệ QSH nhà ở hợp pháp của cá nhân và các chủ sở hữu khác để tạo tiền đề, cơ sở
pháp lý cho các quy định khác về hợp đồng mua bán nhà ở, cũng tại Điều 15 của
Pháp lệnh quy định: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở
hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận
thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”
Điều 31 của pháp luật cũng quy định: “Mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở
hữu đều phải thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở”. Hợp đồng mua bán nhà
ở phải được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, chỉ có chủ sở hữu mới có
quyền bán nhà ở. Cá nhân, cơ quan, tổ chức mua bán nhà ở phải có hợp đồng được

5
Điều 18, Nghị định số 02/NĐ-HĐCP ngày 4/1/1979 của Hội đồng chính phủ về điều lệ thống nhất quản lý
nhà ở các thành phố, thị xã.


16

công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc UBND cấp có thẩm quyền, đồng
thời phải làm thủ tục đăng ký, trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được
ủy quyền. Để cụ thể hóa các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, ngày 7/5/1994,
chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP về QSH nhà và quyền sử dụng (QSD) đất tại
đô thị. Các quy định trong nghị định này đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động mua bán
nhà ở phát triển. Trong nghị định này, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng đã
được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu, tạo điều kiện thuận lợi cho việc
áp dụng các quy định của pháp luật. Cụ thể tại Điều 3, Điều 5, Điều 6, Điều 7 của
nghị định đã đưa ra cách phân loại nhà ở dưới 3 hình thức sở hữu: Nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước; nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế và
nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Việc phân chia này cũng đảm bảo cho việc thực hiện các
thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, đăng ký trước bạ được thực hiện dễ dàng hơn.
Một điểm mới trong nghị định 60 là đã công nhận QSH của cá nhân nước ngoài
định cư tại Việt Nam. Tại Điều 18 quy định: Cá nhân nước ngoài định cư tại Việt
Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình họ trên đất
thuê của nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư tại Việt Nam, trừ trường hợp trái
với điều ước quốc tế mà Việt Nam đã tham gia hoặc ký kết.
1.2.3 Giai đoạn từ năm 1995 đến 2005
Ngày 28/10/1995, tại kỳ họp thứ VIII, Quốc hội khóa IX đã thông qua BLDS
năm 1995 và Bộ luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/1996. Bộ luật được xây
dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định của pháp luật dân sự Việt
Nam từ trước đến nay, nó đánh dấu một bước phát triển mới, quan trọng trong việc
xây dựng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của nước ta. Các quy định về hợp

đồng mua bán nhà ở cũng đã được ghi nhận trong BLDS năm 1995 từ Điều 443 đến
Điều 550, quy định những nội dung cơ bản nhất, quan trọng nhất của hợp đồng mua
bán nhà ở như: nội dung, hình thức của hợp đồng; điều kiện chủ thể; quyền và nghĩa
vụ cụ thể các bên; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán nhà thuộc các
hình thức sở hữu, bán nhà đang cho thuê. Nhìn chung, khi BLDS năm 1995 có hiệu
lực, các quan hệ dân sự nói chung và mua bán nhà ở nói riêng đều được điều chỉnh
theo các quy định của bộ luật này. Tuy nhiên, để giải quyết triệt để các giao dịch nhà
ở phát sinh trước ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực (ngày 1/7/1991), ngày 24/8/1998,
UBTV Quốc hội đã ban hành nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 quy định về


17

giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 (có hiệu lực thi hành từ
01/01/1999). Tiếp đó, ngày 25/1/2999 thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTCVKSNDTC của Toà án nhân dân tối cao (TANDTC) và Viện kiểm sát nhân dân tối
cao (VKSNDTC) hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị quyết 58/1998/NQUBTVQH10 cũng được ban hành. Các giao dịch liên quan đến nhà ở nói chung và
mua bán nhà ở nói riêng phải được giải quyết dựa trên các nguyên tắc cơ bản như tôn
trọng sự thỏa thuận của các bên; bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của nhà
nước, lợi ích của cộng đồng; quan tâm tới người có công với cách mạng, người
hưởng chinh sách xã hội, người nghèo đang phải thuê, mượn nhà ở; giữ vững ổn định
xã hội.
Cũng trong giai đoạn này, nhà nước tiến hành đẩy nhanh việc bán nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước cho các cá nhân, tạo điều kiện cho người dân có nhiều cơ hội hơn
trong việc sở hữu nhà ở. Vì vậy mà ngày 3/3/1996, Thủ tướng chính phủ đã ban hành
chỉ thị số 191/CT-TTg quy định về việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước đang cho
thuê, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất tại đô thị.
Bên cạnh các chính sách về nhà ở đối với cá nhân, tổ chức trong nước, nhà nước
ta cũng bắt đầu quan tâm tới đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Ngày 5/10/2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP quy định về
người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tại điều 4 của Nghị định quy

định rõ: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy
định tại nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Đây là điểm khác biệt giữa
người sở hữu nhà ở là người nước ngoài và người sở hữu nhà ở là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, quy định này nhằm khuyến khích những người Việt Nam định
cư ở nước ngoài đầu tư về trong nước để xây dựng đất nước.
Trong giai đoạn này, do đã có những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở khá
cụ thể, bên cạnh đó, đất nước ta bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển, nên các vụ
tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng nhiều. Vì vậy, ngày 16/4/2003,
HĐTPTANDTC đã ban hành Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng
pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.
Tại mục 2 của Nghị quyết có hướng dẫn về điều kiện hợp đồng mua bán nhà ở; giải
quyết một số trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu….


18

Như vậy, có thể thấy trong giai đoạn này, các quy định về hợp đồng mua bán
nhà ở đã dần được hoàn thiện. Tuy nhiên,do hoàn cảnh thay đổi nên một số quy định
trong BLDS năm 1995 không còn phù hợp nữa, vì vậy nên khi BLDS năm 2005 và
Luật nhà ở năm 2005 được ban hành đã giải quyết được nhiều vấn đề mà trước đây
BLDS năm 1995 và các văn bản có liên quan chưa giải quyết được
1.2.4 Giai đoạn từ 2005 đến nay
BLDS năm 2005 ra đời đã cụ thể hóa các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở
từ Điều 450 đến 455 của BLDS năm 2005. Nội dung chính quy định về hình thức của
hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, còn các quy định khác, cụ thể hơn được
quy định trong Luật nhà ở năm 2005.
Cùng với sự ra đời của BLDS năm 2005 thì Luật nhà ở năm 2005 cũng được
ban hành để thay thế Pháp lệnh về nhà ở năm 1991. Luật nhà ở cũng đã quy định
những nguyên tắc chung cũng như quy định cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở như:

điều kiện, đối tượng của hợp đồng, điều kiện của các bên tham gia, trình tự, thủ tục,
các điều khoản cần có trong hợp đồng. Luật nhà ở 2005 quy định các hình thức mua
bán nhà ở đều phải tuân theo hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong BLDS.
Các hình thức mua bán nhà ở rất đa dạng, phù hợp với nhiều loại chủ thể khác nhau
như mua nhà trả chậm, trả dần; mua trước nhà ở; thuê mua nhà xã hội. Nhằm mục
đích cụ thể hóa các quy định trong Luật nhà ở năm 2005, ngày 6/9/2006, chính phủ
đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật nhà ở năm 2005. Nghị định này quy đinh nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở
phải phù hợp với BLDS năm 2005 và Luật nhà ở. Các quy định về thời hạn bảo hành,
trách nhiệm của bên bán trong việc bảo hành nhà ở, mẫu hợp đồng, thời điểm chuyển
quyền sở hữu nhà cũng được quy định rõ ràng, cụ thể. Sau hơn bốn năm đưa vào thực
hiện trong thực tế, Nghị định 90/2006/NĐ-CP đã sớm bộc lộ những thiếu sót nhất
định, không còn phù hợp với tình hình thực tế, vì vậy mà ngày 23/6/2010, Chính phù
đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế cho Nghị định 90/2006/NĐ-CP.
Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về sở hữu nhà ở,
phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước
về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở
Bên cạnh đó, nhằm đáp ứng yêu cầu của đất nước, ngày 3/6/2008 quốc hội đã
ban hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước


19

ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ngày 3/6/2009, Chính phủ cũng đã ban
hành Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số
19/2008/QH12. Sự ra đời của hai văn bản pháp luật trên cho thấy sự quan tâm của
Nhà nước ta về vấn đề mua bán và sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam,
tạo điều kiện thuận lợi để họ đầu tư, làm ăn, sinh sống và học tập tại Việt Nam, đồng
thời cho thấy sự thay đổi trong chính sách về nhà ở của nhà nước ta, nhằm khuyến
khích đầu tư, phát triển đất nước. Tiếp đó, ngày 18/6/2009, Quốc hội đã thông qua

Luật sửa đổi bổ sung điều 126 của Luật nhà ở, từ đó cho thấy sự quan tâm của nhà
nước đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài
muốn mua nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.


20

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.1 CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự (QHPLDS) là những người tham gia
vào các QHPLDS, có quyền và nghĩa vụ trong các QHPLDS đó.
Theo quy định tại Điều 2 Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 thì
đối tượng áp dụng của Luật này bao gồm “tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu
nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước
về nhà ở.”
Tại Khoản 2 Điều 9 Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 cũng quy
định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong
nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này; Tổ chức,
cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này. Có thể nói rằng,
mặc dù pháp luật đã quy định mở rộng hơn các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam, tuy nhiên vẫn không đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở đối với các
tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đang sinh sống, làm việc và học tập tại Việt
Nam. Pháp luật nên quy định theo hướng giảm các điều kiện để được sở hữu nhà tại
Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể này có thể đầu tư, sinh sống và làm
việc tại Việt Nam lâu dài, đây cũng là cách để thúc đẩy nền kinh tế phát triển, thu hút
nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài đổ vào Việt Nam, nhất là trong tình trạng thị trường

bất động sản (BĐS) nước ta hiện nay đang rất ảm đạm.
Chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở được chia thành hai nhóm chính là cá
nhân và tổ chức và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của BLDS năm
2005 về chủ thể nói chung và quy định Điều 92 Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ
sung năm 2009 nói riêng.
* Đối với chủ thể là cá nhân: Đây là chủ thể chủ yếu, thường xuyên tham gia
vào hợp đồng mua bán nhà ở. Để tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở với tư cách
là một chủ thể độc lập, cá nhân phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự (NLPLDS)
và năng lực hành vi dân sự (NLHVDS).