Quy định pháp luật về định giá đất kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐOÀN THỊ HUYỀN

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT –
KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
VÀ VẬN DỤNG VÀO VIỆT NAM

Chuyên ngành
Mã số

: Luật kinh tế
: 60.38.05

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI -2013


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của gia
đình và bạn bè trong suốt khóa học cũng như trogn thời gian nghiên cứu, hoàn
thiện Luận văn.
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới

Ban giám hiệu, toàn thể quý thầy, cô, cán bộ, nhân viên trong phòng Đào tạo,
Khoa sau Đại học, Khoa Pháp luật Kinh tế và cán bộ, nhân viên Thư viện
Trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi trong suốt quá trình
học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn thạc sỹ.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến Tiến sỹ Trần Quang Huy,
người đã tận tình hướng dẫn tôi thực hiện Luận văn của mình.
Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đã luôn động
viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập vag thực hiện Luận văn thạc sỹ này.
Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2013

Tác giả

Đoàn Thị Huyền


MỤC LỤC
Nội dung

Trang

LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ
KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT...................................... 6
1.1. Tổng quan về định giá đất ........................................................................ 6
1.1.1. Sự cần thiết phải định giá đất ................................................................ 6
1.1.2. Các khái niệm liên quan đến định giá đất ............................................ 6
1.1.3. Mục đích của định giá đất .................................................................... 9
1.1.4. Vai trò của định giá đất ...................................................................... 10
1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất .............................................. 12
1.2. Tổng quan pháp luật về định giá đất ..................................................... 13

1.2.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động định giá đất bằng pháp
luật................... .............................................................................................. 13
1.2.2. Đặc trưng của pháp luật về định giá đất ............................................. 14
1.2.3. Điều chỉnh pháp luật về định giá đất .................................................. 15
1.2.4. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về định giá
đất ở Việt Nam...............................................................................................15
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐỊNH GIÁ
ĐẤT ............................................................................................................... 20
2.1. Nguồn hình thành giá đất ....................................................................... 20
2.1.1. Quy định pháp luật .............................................................................. 20
2.1.2. Thực trạng pháp luật về nguồn hình thành giá đất ............................. 22
2.2. Nguyên tắc xác định giá đất.................................................................... 26
2.2.1. Quy định pháp luật ............................................................................. 26
2.2.2. Thực trạng pháp luật về nguyên tắc xác định giá đất ........................ 27
2.3. Thẩm quyền định giá đất ....................................................................... 31
2.3.1. Quy định pháp luật .............................................................................. 31
2.3.2. Thực trạng pháp luật về thẩm quyền định giá đất............................... 33


2.4. Phƣơng pháp xác định giá đất ................................................................ 35
2.4.1. Quy định pháp luật .............................................................................. 35
2.4.2. Thực trạng pháp luật về phương pháp xác định giá đất.....................43
CHƢƠNG 3. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ
GIỚI VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ VẬN DỤNG HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VIỆT NAM ....................................................................................... 45
3.1. Kinh nghiệm của một số nƣớc trên thế giới về định giá đất ................ 45
3.1.1. Kinh nghiệm của Úc ........................................................................... 45
3.1.2. Kinh nghiệm của Đài Loan ................................................................. 47
3.1.3. Kinh nghiệm của Thái Lan .................................................................. 48
3.1.4. Kinh nghiệm của các nước chuyển đổi Đông Âu ................................ 50

3.1.5. Kinh nghiệm của Hàn Quốc ............................................................... 52
3.2. Vận dụng kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới hoàn thiện pháp
luật Việt Nam về định giá đất ........................................................................ 53
3.2.1. Sửa đổi nội dung liên quan đến khung giá đất do Nhà nước ban
hành......... ...................................................................................................... 54
3.2.2. Sửa đổi nguyên tắc định giá đất .......................................................... 55
3.2.3. Mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất .... 57
3.2.4. Quy định rõ ràng về dịch vụ định giá và tổ chức định giá đất ............ 58
3.2.5. Bổ sung cho người sử dụng đất quyền thỏa thuận về giá đất và thuê tổ
chức định giá đất xác định giá đất. ............................................................... 60
3.2.6. Hoàn thiện quy định về phương pháp định giá đất ............................. 61
KẾT LUẬN .................................................................................................. 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................... 63
PHỤ LỤC ..................................................................................................... 68


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

NSDĐ : Người sử dụng đất
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
UBND : Ủy ban nhân dân


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm
2003 và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 được xem
là một bước tiến lớn của hệ thống pháp luật đất đai nước ta. Luật Đất đai năm
2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành tạo thành một hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng
phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Sau gần 10 năm thi hành, nhìn chung các quy
định của Luật Đất đai năm 2003 đã được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và
phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất và
đồng bộ; chính sách, pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, quỹ đất được
phân bổ khá hợp lý cho các mục đích sử dụng, đóng góp tích cực cho phát triển
kinh tế - xã hội, góp phần giữ vững ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội.
Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 ta thấy
vẫn còn một số tồn tại, bất cập, nhất là trong hệ thống pháp luật về tài chính đất
đai. Nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường giải phóng mặt
bằng tại Việt Nam của Ngân hàng thế giới mới đây chỉ ra điểm yếu nhất của hệ
thống tài chính đất đai hiện nay là chưa có cơ chế hợp lý để xác định giá đất phù
hợp với giá thị trường [20, tr. 68]. Ngoài ra, Việt Nam cũng chưa có tiêu chuẩn
khách quan để định giá đất mà cả cơ quan nhà nước lẫn người dân cùng chấp
nhận được. Chính vì vậy, tình trạng khiếu kiện về đất đai vẫn xảy ra hết sức
phức tạp và kéo dài, nhất là trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Để
có thể đưa ra một cơ chế định giá đất phù hợp, việc tham khảo kinh nghiệm thế
giới là điều cần thiết trong giai đoạn hiện nay.


2

Để làm rõ những nội dung trên, người viết mạnh dạn chọn vấn đề “Quy
định pháp luật về định giá đất - Kinh nghiệm của một số nƣớc trên thế giới
và vận dụng vào Việt Nam” làm đề tài Luận văn thạc sĩ của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Định giá đất là vấn đề thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân cũng
như sự quan tâm của giới nghiên cứu khoa học. Năm 2005, trường Đại học Nông
nghiệp Hà Nội đã xuất bản “Giáo trình định giá đất” do TS. Hồ Thị Lam Trà
(chủ biên) và Th.S. GV Nguyễn Văn Quân biên soạn. Giáo trình này đã trình
bày, phân tích khá tổng hợp các vấn đề lý luận về định giá đất, nhưng không tập
trung vào góc độ pháp lý của vấn đề.
Dưới góc độ pháp lý, qua tìm hiểu và rà soát các nguồn tài liệu có liên quan
đến đề tài nghiên cứu, người viết nhận thấy các công trình nghiên cứu trước đây
chủ yếu tập trung phân tích, trình bày các quy định pháp luật về định giá bất
động sản (BĐS) nói chung mà không nghiên cứu chuyên sâu về định giá đất. Có
thể kể đến một số công trình như: “Những vấn đề pháp lý về định giá bất động
sản”, Nguyễn Thị Lan Anh, Khóa luận tốt nghiệp năm 2011, Đại học Luật Hà
Nội; “Tìm hiểu pháp luật về định giá bất động sản”, Nguyễn Thị Thương, Khóa
luận tốt nghiệp năm 2012, Đại học Luật Hà Nội. Một số công trình nghiên cứu
có đề cập đến định giá đất nhưng chỉ trình bày như một phần nội dung trong đề
tài về giá đất nói chung. Có thể kể đến một số Khóa luận tốt nghiệp như: “Các
vấn đề pháp lý về giá đất theo quy định của pháp luật đất đai”, Nguyễn Thu
Trang, Khóa luận tốt nghiệp năm 2003, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Giá đất
và các vấn đề tài chính về đất đai theo quy định pháp luật đất đai 2003”, Hoàng
Thị Nương, Khóa luận tốt nghiệp năm 2005, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Giá
đất và thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài
chính của người sử đụng đất”, Phan Thanh Minh, Khóa luận tốt nghiệp năm
2006, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Tìm hiểu các bất cập hiện nay trong quy
định về giá đất áp dụng cho các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và bồi


3

thường khi thu hồi đất”, Lê Xuân Quỳnh, Khóa luận tốt nghiệp năm 2008,

Trường Đại học Luật Hà Nội; “Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giá đất”,
Nguyễn Thị Hương Mai, Khóa luận tốt nghiệp năm 2012, Trường Đại học Luật
Hà Nội.
Bên cạnh đó, liên quan đến đề tài nghiên cứu cũng có một số bài viết đáng
chú ý như: “Bàn về giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2003” của tác giả
Phạm Xuân Hoàng đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp Số 7/2004 (tr.21-27),
“Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành” của tác giả
Lưu Quốc Thái đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý Số 3/2011 (tr. 39 - 44) và
nổi bật nhất là bài viết của tác giả Phạm Văn Bằng đăng trên Tạp chí Dân chủ và
pháp luật, số chuyên đề tháng 7 năm 2012 với tiêu đề: “Hoàn thiện pháp luật về
xác định giá đất trong cơ chế thị trường” (tr. 22 -27)...
Có thể nói, các công trình nêu trên đã đề cập đến một số khía cạnh liên quan
đến định giá đất nhưng chưa nghiên cứu về định giá đất dưới góc độ pháp lý một
cách chuyên sâu và tổng hợp. Trên cơ sở tiếp tục kế thừa thành quả nghiên cứu
của các công trình này, Luận văn sẽ tập trung tìm hiểu, phân tích một cách có hệ
thống, toàn diện về pháp luật định giá đất, góp thêm một số ý kiến thiết thực
trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay.
3. Mục đích nghiên cứu
Với đề tài này, Luận văn hướng đến một số mục đích sau:
- Trình bày những vấn đề lý luận chung nhất về định giá đất; sự hình thành
và phát triển của pháp luật về định giá đất.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về định giá đất ở nước ta hiện nay.
- Trình bày các quy định về định giá đất của một số nước trên thế giới để có
cơ sở đề xuất những giải pháp thích hợp cho việc xây dựng pháp luật định giá
đất ở nước ta hiện nay.


4

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
Trong khuôn khổ của Luận văn này, người viết giới hạn đối tượng nghiên
cứu ở những nội dung cụ thể sau đây:
- Các vấn đề lý luận về định giá đất;
- Các quy phạm pháp luật thực định về định giá đất;
- Các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật về định giá đất;
- Quy định của một số nước trên thế giới về định giá đất để vận dụng hoàn
thiện pháp luật Việt Nam.
* Phạm vi nghiên cứu:
Với đề tài này, Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu chủ yếu trong các
vấn đề lý luận về định giá đất và những nét khái quát pháp luật Việt Nam về định
giá đất, đồng thời phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam về vấn đề này. Đặc
biệt, Luận văn sẽ trình bày quy định pháp luật về định giá đất của một số nước
trên thế giới làm cơ sở để đưa ra những đề xuất hoàn thiện pháp luật Việt Nam
về định giá đất.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, Luận
văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin;
- Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử...
được sử dụng trong Chương I khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận chung về
định giá đất và khái quát về pháp luật định giá đất ở Việt Nam;


5

- Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp bình luận,
đối chiếu… được sử dụng trong Chương II khi nghiên cứu thực trạng pháp luật
về định giá đất ở Việt Nam;

- Phương pháp so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy
nạp… được sử dụng trong Chương III khi nghiên cứu quy định của một số nước
trên thế giới về định giá đất và vận dụng hoàn thiện pháp luật Việt Nam.
6. Đóng góp của Luận văn
Luận văn là một trong những công trình nghiên cứu mang tính chuyên sâu
về định giá đất dưới góc độ pháp lý. Đặc biệt, với việc viện dẫn quy định của
pháp luật nước ngoài, Luận văn sẽ đưa ra những phân tích, đề xuất có tính thực
tiễn và ứng dụng cao để hoàn thiện pháp luật về định giá đất ở Việt Nam.
Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu nghiên cứu,
giảng dạy ở bậc Đại học và là tư liệu tốt để các nhà làm luật nghiên cứu tham
khảo trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai ở nước ta mà trước mắt là hoàn
thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
7. Kết cấu của Luận văn
Với đề tài này, người viết triển khai Luận văn với ba phần chính như sau:
Chƣơng I: Những vấn đề lý luận về định giá đất và khái quát về pháp luật
định giá đất.
Chƣơng II: Thực trạng pháp luật Việt Nam về định giá đất.
Chƣơng III: Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về định giá đất và
vận dụng hoàn thiện pháp luật Việt Nam.


6

CHƢƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHÁI
QUÁT PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Tổng quan về định giá đất
1.1.1. Sự cần thiết phải định giá đất
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành

phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Với tầm quan trọng
như vậy, đất đai được xem là tài sản của quốc gia. Vì vậy, định giá đất là điều
cần thiết để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (NSDĐ) đối với
Nhà nước.
Thêm nữa, mặc dù đất đai không do con người tạo ra mà do thiên nhiên tạo
ra song trong quá trình sử dụng, con người đã đầu tư vào đất như quy hoạch
phân định mục đích sử dụng cụ thể của từng loại đất, xây dựng hệ thống hạ tầng
cơ sở kỹ thuật (làm đường sá, cầu cống, vỉa hè, cây xanh, cấp, thoát nước…), hệ
thống hạ tầng xã hội (khu dân cư, trường học, nơi vui chơi, giải trí công cộng…)
làm tăng giá trị của đất đai. Phần giá trị tăng thêm này do con người tạo ra là kết
quả của quá trình lao động. Với ý nghĩa này, quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã trở
thành hàng hóa để trao đổi trên thị trường và được trị giá bằng tiền. Để có thể
trao đổi ngang giá trên thị trường người ta phải xác định được giá đất.
1.1.2. Các khái niệm liên quan đến định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Hiểu một cách chung nhất, định giá BĐS là việc ước tính giá trị của quyền
sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương
pháp phù hợp.


7

Theo quy định tại khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006,
“định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản
cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Theo đó, việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất,
vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc
định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

1.1.2.2. Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Khoản 5 Điều 4 Luật Giá năm 2012 quy định: “Định giá là việc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá
cho hàng hóa, dịch vụ.”
Về định giá đất, “Giáo trình định giá đất” năm 2005 của Trường Đại
học Nông nghiệp Hà Nội đưa ra khái niệm: “Ðịnh giá đất đai là việc người
định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm
chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên
của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt
động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về
phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và
chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả
tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất
đai nào đó.” [25, tr.29]
Pháp luật đất đai hiện hành không đưa ra một khái niệm cụ thể về định giá
đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại khoản 23 Điều 4 của Luật
Đất đai năm 2003:“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính


8

trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất.”
Từ sự trình bày trên đây, ta có thể đưa ra khái niệm về định giá đất một
cách khái quát như sau: “Định giá đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoặc các cá nhân, tổ chức khác xác định số tiền tính trên một đơn vị diện tích

đất tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích cụ thể, theo
những nguyên tắc và phương pháp nhất định.”
Như vậy, nội dung của định giá đất bao gồm:
+ Định giá đất là việc ước tính số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
cụ thể;
+ Tại một địa điểm nhất định;
+ Tại một thời điểm nhất định;
+ Cho mục đích xác định;
+ Theo những nguyên tắc, phương pháp nhất định.
1.1.2.3. Phân biệt định giá đất và định giá bất động sản
Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, đất đai là một loại
BĐS. Như vậy, về nguyên tắc, định giá đất cũng nằm trong nội dung định giá
BĐS nói chung. Tuy nhiên, do đất đai có tính chất đặc biệt hơn các loại BĐS
khác nên định giá đất được tách riêng ra trở thành một hoạt động độc lập. Có thể
thấy sự khác biệt giữa định giá BĐS và định giá đất trên những khía cạnh sau:
- Về đối tượng định giá:
+ Định giá BĐS có đối tượng rộng hơn bao gồm: đất đai; những công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp
luật quy định.
+ Đối tượng của định giá đất chỉ là đất đai.


9

- Về chủ thể định giá: Trong khi định giá BĐS thường do các tổ chức dịch
vụ chuyên nghiệp thực hiện thì do đặc thù của đất đai (vừa là tài nguyên, vừa là
tài sản) nên việc định giá đất lại chủ yếu do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
thực hiện.
- Phương pháp định giá:

+ Định giá BĐS sử dụng 5 phương pháp chủ yếu là: phương pháp so sánh/
so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hóa), phương pháp
chi phí (phương pháp giá thành), phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch
toán), phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh/ phát
triển giả định).
+ Định giá đất sử dụng 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
- Mục đích định giá:
+ Định giá BĐS chủ yếu phục vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS.
+ Định giá đất chủ yếu phục vụ mục đích quản lý đất đai của Nhà nước.
- Pháp luật điều chỉnh:
+ Định giá BĐS chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006, Pháp lệnh giá năm 2002 (hiện nay được thay thế bằng Luật Giá năm 2012)
và các văn bản hướng dẫn thi hành.
+ Định giá đất chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2003 và các văn
bản hướng dẫn thi hành.
1.1.3. Mục đích của định giá đất
Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng có thể phân
thành rất nhiều loại: Mục đích xác định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ; tính giá bồi
thường giải toả; chuyển nhượng, chuyển đổi QSDĐ; thế chấp; công tác kế toán,
kiểm toán, …
- Định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ: Do đất đai là tài
sản có tính chất đặc biệt nên các chủ thể chỉ có quyền sử dụng mà không có


10

quyền sở hữu. Vì thế, việc định giá đất sẽ là cơ sở xác định được nghĩa vụ tài
chính của NSDĐ đối với Nhà nước.
- Định giá đất làm cơ sở cho việc bồi thường trong việc bồi thường giải

phóng mặt bằng khi thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các
công trình công cộng….
- Định giá cho mục đích chuyển nhượng QSDĐ: Định giá đất làm cơ sở để
người có QSDĐ đặt mức giá bán khi đưa QSDĐ vào thị trường. Người nhận
chuyển nhượng QSDĐ cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định
giá đất làm cơ sở cho việc quyết định nhận chuyển nhượng QSDĐ đó với giá
như thế nào là phù hợp.
- Định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi QSDĐ trong các trường hợp sau:
+ Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
+ Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh;
+ Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể;
+ Bán doanh nghiệp;
+ Cho thuê QSDĐ.
- Định giá đất phục vụ việc thế chấp vay vốn: Do quy định của ngân hàng
khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp
phải được định giá để làm cơ sở xem xét cho vay. Mục đích của việc định giá
này là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng
không đủ khả năng trả nợ. Do đó việc định giá đất là cần thiết.
- Định giá cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán: Trong
báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh
nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần phải định
giá tài sản trong đó có giá trị QSDĐ.
1.1.4. Vai trò của định giá đất


11

1.1.4.1. Vai trò của định giá đất đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của QSDĐ nói
riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan,

và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại đất ở một thời điểm, nhưng
ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại đất, cùng
thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có
giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các mảnh đất ở những vị trí khác nhau
nên giá thị trường cũng rất khác nhau. Trong khi đó, giá đất phụ thuộc rất lớn
vào các yếu tố này. Cá nhân người chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng
QSDĐ không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và sự am hiểu cần thiết nên
không đánh giá đúng giá trị thị trường của đất đai. Điều này, có thể gây thiệt hại
cho các cá nhân tham gia thị trường BĐS, nếu các quyết định của họ thiếu thông
tin, không phản ánh đúng giá trị QSDĐ.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ
phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường
BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch chuyển nhượng hoặc trao đổi,
thừa kế, thế chấp, v.v. Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên
trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường BĐS.
1.1.4.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước
Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai sẽ bị ảnh hưởng rất lớn
(bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác)
nếu định giá đất không đúng.
Có thể nói, xác định giá đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất
đai của Nhà nước. “Bởi quản lý hành chính vể thửa đất chỉ là quản lý “phần
xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn”
của đất đai” [39]. Việc định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác
dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo công bằng xã
hội. Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo


12

động lực cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội - một cách hợp

lý và hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo
giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử
dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất.
Ngoài ra, Nhà nước thường phát sinh nhu cầu sử dụng đất cho các dự án
đầu tư phát triển kinh tế, xã hội nên việc thu hồi đất thường diễn ra. Trong
trường hợp này, việc định giá đất là vô cùng cần thiết để xác định tiền bồi
thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. Định giá đất chính xác, minh bạch sẽ
nhận được sự đồng thuận trong nhân dân và ngược lại, nếu thiếu chính xác sẽ
dẫn đến tình trạng phản đối, khiếu kiện kéo dài của người dân. Vì thế có thể nói,
định giá đất ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định chính trị, xã hội của quốc gia.
1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất
Đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo được, không chỉ là nguồn đầu
vào của quá trình sản xuất hàng hóa và dịch vụ mà còn là nơi cư trú, sinh hoạt
văn hóa, xã hội của con người. Đất đai có hai đặc tính rất cơ bản. Một là tính độc
nhất vô nhị thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai được chia thành lô, thửa hay
các lô, khu đất, tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc
cơ bản tạo nên địa tô chênh lệch, là yếu tố quan trọng quyết định tới giá đất. Hai
là tính chất không di dời của đất đai chính là đặc điểm để phân biệt sự khác biệt
cơ bản với các tài sản thông thường khác. Do đó, để có thể định giá đất chính
xác, cần phải thấy hết và phân tích kỹ các yếu tố ảnh hưởng giá đất (bao gồm các
yếu tố kinh tế và phi kinh tế [38], cụ thể như sau:
- Môi trường pháp lý và chính sách của Nhà nước: Các chính sách liên quan
bao gồm chính sách về đất đai, chính sách về thị trường BĐS, các chính sách về
tiền tệ, chính sách tiền lương, chính sách phát triển thị trường...Các chính sách này
hoặc là trực tiếp, hoặc là gián tiếp tác động đến cung và cầu BĐS trên thị trường,
làm ảnh hưởng đến giá cả BĐS nói chung và giá QSDĐ nói riêng.


13

- Môi trường tự nhiên bao gồm các yếu tố như: địa điểm, vị trí địa lý (như
gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề,
tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình). Những đặc
trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là
có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất không.
- Môi trường xã hội (dân số, xu hướng dân cư, tình hình trật tự và an ninh
xã hội, trình độ dân trí...): Cùng một diện tích, một môi trường pháp lý như nhau
nhưng ở những khu vực đông dân cư, trình độ dân trí cao, giá đất thường có xu
hướng cao hơn ở những vùng dân cư thưa thớt, trình độ dân trí thấp.
- Các yếu tố kinh tế (quan hệ cung cầu, khả năng kinh tế, sức mua...): khi
nền kinh tế phát triển sẽ tăng khả năng thanh khoản của thị trường. Vì thế, thị
trường BĐS sẽ phát triển hơn làm cho giá BĐS (trong đó có giá đất) cũng cao
hơn khi nền kinh tế “ảm đạm”.
- Hiện trạng sử dụng đất bao gồm các yếu tố như: loại đất, qui mô diện tích
và kích thước các cạnh, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích
sử dụng đất theo quy hoạch…
- Các yếu tố thuộc về đất đai (tình trạng pháp lý của đất, đặc tính vật lý,
quan hệ lịch sử...): Mảnh đất có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao
thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần xem xét về giấy tờ, quy hoạch, việc
hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng đất…
1.2. Tổng quan pháp luật về định giá đất
1.2.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động định giá đất bằng pháp luật
Đất đai có vị trí vô cùng quan trọng đối với mỗi quốc gia, đặc biệt ở nước
ta, khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5
Luật Đất đai năm 2003). Việc xác định giá đất ảnh hưởng không nhỏ đến ổn định
chính trị xã hội và tâm lý, đời sống nhân dân. Vì vậy, việc định giá đất phải được
quy định chặt chẽ, cụ thể và chi tiết để tránh việc thực hiện định giá đất một cách

14

tùy tiện, thiếu công khai, minh bạch của các cơ quan nhà nước, gây thiệt hại cho
người dân.
Thêm nữa, so với thị trường BĐS trên thế giới, Việt Nam là quốc gia có thị
trường BĐS hình thành muộn hơn song lại có sự phát triển “thăng trầm” và phức
tạp. Chỉ trong vòng 10 năm trở lại đây, Việt Nam đã chứng kiến tới 3 lần “sốt”
đất, làm “điêu đứng” biết bao doanh nghiệp và các nhà đầu tư. Chưa kịp “trở
tay” để đối phó với tình trạng “sốt” đất, thị trường đã nhanh chóng chuyển sang
trạng thái “lạnh”, trạng thái mà giới kinh doanh BĐS thường gọi là “đóng băng”
hay “suy giảm sức mua”. Thực trạng này không những khiến các chủ thể kinh
doanh mất đi cơ hội trong việc tiếp cận thông tin về BĐS trước khi tham gia giao
dịch, mà còn làm cho thị trường BĐS phi chính quy phát triển ồ ạt và chiếm ưu
thế. Theo đó, đòi hỏi hoạt động định giá đất phải được quy định cụ thể trong
pháp luật nước ta dường như là tất yếu, nhằm tạo ra một hành lang pháp lý an
toàn cho các chủ thể khi tham gia thị trường. Hoạt động định giá đất được điều
chỉnh bởi pháp luật sẽ góp phần làm cho cho thị trường BĐS hoạt động ngày
càng lành mạnh, công khai và minh bạch.
1.2.2. Đặc trưng của pháp luật về định giá đất
Pháp luật về định giá đất mang những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, pháp luật về định giá đất chịu sự tác động mạnh mẽ của tính đặc
thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. Hiến pháp năm 1992 quy
định đất đai là của Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17). Luật Đất đai năm
2003 ra đời đã cụ thể hóa quy định này tại Điều 5: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Do đó, các quy định về định giá đất
hướng tới mục đích trước hết và quan trọng nhất là đảm bảo sự quản lý của Nhà
nước về đất đai.
Thứ hai, pháp luật về định giá đất bao gồm các quy định về giá đất do Nhà
nước xác định và các quy định về giá đất do NSDĐ thỏa thuận khi thực hiện các
giao dịch về chuyển QSDĐ. Bởi lẽ, thị trường BĐS Việt Nam bao gồm: thị

trường sơ cấp: là thị trường xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là


15

đại diện chủ sở hữu đất đai với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm phát sinh
QSDĐ và thị trường thứ cấp là thị trường xác lập mối quan hệ giữa những
NSDĐ với nhau hoặc giữa NSDĐ với người khác khi thực hiện các giao dịch
về QSDĐ.
Thứ ba, do đất đai chịu sự quản lý nhà nước của nhiều bộ, ngành khác nhau
nên các quy định về định giá đất được ban hành bởi nhiều cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Điều này không tránh khỏi một số quy định về định giá đất có sự
mâu thuẫn hoặc chồng chéo.
1.2.3. Điều chỉnh pháp luật về định giá đất
Giá đất là yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính đất đai và là một yếu tố quan
trọng của thị trường QSDĐ. Vì vậy, định giá đất là một vấn đề phức tạp và ảnh
hưởng đến nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội và tình hình chính trị của một
quốc gia. Do đó, hoạt động này được pháp luật điều chỉnh một cách cụ thể. Theo
quy định pháp luật hiện hành, liên quan đến định giá đất phải xác định rõ:
- Nguồn hình thành giá đất;
- Nguyên tắc xác định giá đất;
- Thẩm quyền xác định giá đất;
- Phương pháp xác định giá đất.
Trên cơ sở quy định rõ các khía cạnh nêu trên, việc định giá đất mới có thể
diễn ra trong khuôn khổ pháp lý rõ ràng, đảm bảo sự minh bạch trong quá trình
thực hiện.
1.2.4. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về định giá đất
ở Việt Nam
Sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động định giá đất có thể chia thành
các giai đoạn sau đây:

16

1.2.4.1. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993
Trong thời gian này, thị trường BĐS bắt đầu nhen nhóm ra đời trên cơ sở là
Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI (1986) về phát triển kinh tế hàng hóa nhiều
thành phần. Tuy nhiên, các văn bản của Nhà nước ta liên quan đến đất đai thời
kỳ này như: Luật Đất đai năm 1987 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/1988), Nghị
định 30/HĐBT/1989 ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính
phủ) về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1987 vẫn mang nặng dấu ấn của
cơ chế cũ, cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Các quan hệ nhà,
đất nặng về cơ chế cấp phát, xin cho. Luật Đất đai năm 1987 không thừa nhận
giá trị của QSDĐ, không cho phép tự do chuyển QSDĐ theo nhu cầu thị trường.
Việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong trường hợp khi: (i) hộ gia đình
tham gia hoặc rút khỏi hợp tác xã nông nghiệp; (ii) chuyển đổi đất đai để tổ chức
lại sản xuất; (iii) người sử dụng chuyển đi nơi khác hoặc bị chết và phải được
phép của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã tại nông thôn và UBND cấp quận tại
đô thị (Điều 16); (iv) Nhà nước quyết định thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã
giao sử dụng trong những trường hợp có nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước hoặc
của xã hội (Điều 14).
Chính vì thế, trong 57 điều của Luật Đất đai năm 1987 không có điều luật
nào quy định cụ thể về việc định giá đất. Thực trạng pháp luật trong giai đoạn này
cho thấy sự thiếu vắng rất nhiều các nền tảng pháp lý cần thiết cho việc về định
giá đất tạo môi trường và hành lang pháp lý để thị trường BĐS nói chung và thị
trường QSDĐ nói riêng được hoạt động. Vì vậy có thể nói, pháp luật về định giá
đất trong giai đoạn này kém phát triển.
1.2.4.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003
Trong giai đoạn này thị trường BĐS thực sự có bước chuyển mình và được
định hướng trong một trật tự pháp lý kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời. Trên

cơ sở Hiến pháp ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai (Điều 17) và thừa
nhận QSDĐ là tài sản được phép chuyển dịch (Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy
định: “Các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu


17

dài và được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho nhau”). Theo đó,
Luật Đất đai năm 1993 ra đời (có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993) cũng
quy định tại khoản 2 Điều 3: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất”. Với quy định này cho thấy đất đai bắt đầu được xác định là tài sản có giá
và giá đó được xác định thông qua các giao dịch về chuyển QSDĐ. Đây chính là
cơ sở pháp lý quan trọng, tạo tiền đề cho thị trường QSDĐ nói riêng và thị
trường BĐS nói chung vận động trong hành lang pháp lý của Nhà nước.
Theo Điều 12 - Luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi bổ sung vào các năm
1998, 2001), Chính phủ quy định khung giá các loại đất theo từng vùng lãnh thổ,
từng thời kỳ. Tuy nhiên, quy định mới này chỉ dừng lại một cách khái quát, chưa
đề cập đến các mục đích sử dụng đất như thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ,
chưa quy định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc xác định giá đất.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80-CP ngày 6 tháng 11 năm 1993 của Chính
phủ quy định về khung giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi
giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất
khi thu hồi mà không áp dụng cho các giao dịch về QSDĐ.
Do không phù hợp với thực tiễn nên Nghị định này đã nhanh chóng bị thay
thế bằng Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về khung giá các loại đất
(được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của
Chính phủ). Tuy nhiên, phuơng pháp xác định giá đất theo Nghị định số 87/CP
của Chính phủ chưa rõ ràng, cụ thể; việc phân loại đất để xác định khung giá còn
ít, không phù hợp với thực tế sử dụng đất cả về không gian (thành thị, nông thôn)

và mục đích sử dụng; nguyên tắc quy định giá đất vùng giáp ranh giữa các tỉnh,
thành phố chưa được quy định cụ thể dẫn đến giá đất do các địa phương quy
định ở các vùng giáp ranh có sự chênh lệch lớn. Nghị định số 87/CP cũng chưa
nêu rõ quyền, thời gian, các điều kiện phải điều chỉnh khung giá đất. Do đó,
khung giá đất theo Nghị định số 87/CP ngày càng trở nên không còn phù hợp,


18

không phản ánh được giá trị của đất đai sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực
tế trên thị trường.
Như vậy, có thể nói pháp luật về định giá đất trong giai đoạn này tuy đã
được hình thành và có sự tiến bộ nhất định nhưng còn chậm được sửa đổi bổ
sung sát phù hợp với yêu cầu thực tế.
1.2.4.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 ra đời được xem là bước tiến vượt bậc trong quá
trình xây dựng pháp luật đất đai ở nước ta. Với 146 điều và hàng loạt các văn
bản hướng dẫn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định khá đầy đủ, chi tiết
các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Lần đầu tiên, các quy định về
định giá đất được ghi nhận cụ thể trong luật và được hướng dẫn cụ thể, chi tiết
bằng nhiều Nghị định, Thông tư dưới luật. Hệ thống hóa quy định của pháp luật
về định giá đất được thể hiện trong các văn bản sau:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp

xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ Tài nguyên và
Môi trường và Bộ Tài chính ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định,


19

ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Một số văn bản có liên quan khác.
Đây thực sự là những cơ sở pháp lý quan trọng, có tác động trực tiếp đến
hoạt động định giá đất, đặc biệt có ý nghĩa to lớn trong việc kiềm chế những cơn
sốt nhà đất, đầu cơ đất đai diễn ra sôi động trong thời gian qua. Ông Bùi Ngọc
Tuân - Cục trưởng Cục kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai
(Bộ Tài nguyên và Môi trường) nhận định: “Chưa bao giờ hệ thống văn bản quy
phạm pháp luật hướng dẫn về quy trình, phương pháp, cách thức định giá đất
đầy đủ và đồng bộ như hiện tại”[40].
Nhờ đó, thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng có những
bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng góp phần tích cực
vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội cả nước phát triển, phát huy các nguồn vốn
trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút
ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu
kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước…
Tuy nhiên, quy định về định giá đất vẫn còn nhiều bất cập, mà tiêu biểu là
khung giá đất không sát với thực tế, quá chênh lệch với giá đất thực tế trên thị
trường. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về định giá đất đang đặt ra

một cách cấp thiết.


20

CHƢƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.1. Nguồn hình thành giá đất
2.1.1. Quy định pháp luật
Theo quy định tại Điều 55, Điều 57 Luật Đất đai năm 2003, giá đất được
hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định;
- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do NSDĐ thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng
QSDĐ.
- Giá đất hình thành do các tổ chức định giá chuyên nghiệp tư vấn.
Từ quy định trên có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng.
Quy định này là hợp lý bởi giá đất không chỉ chịu sự quản lý của Nhà nước, mà
còn chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế. Tuy vậy, do xuất phát từ mục đích
quản lý Nhà nước đối với đất đai nên pháp luật quy định giá đất cơ bản xuất phát
từ việc công bố bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
được thực hiện vào ngày 01/01 hàng năm và được sử dụng làm căn cứ để tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất,
lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

(khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003). Điều này được cụ thể hóa tại Điều 16,
17 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 hướng dẫn về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.