Quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các quận bắc từ liêm và nam từ liêm, thành phố hà nội (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
---------------------------------

TRẦN SƠN TÙNG

QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN CÁC QUẬN BẮC TỪ LIÊM
VÀ NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội – Năm 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
---------------------------------

TRẦN SƠN TÙNG
KHÓA 2012 – 2014

QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN CÁC QUẬN BẮC TỪ LIÊM
VÀ NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị & công trình
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS.NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

Hà Nội - Năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Nhân dịp hoàn thành luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình, với
lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành bày tỏ lời cảm ơn tới
TS. Nguyễn Đình Bồng là người hướng dẫn khoa học, đã hướng dẫn tôi tận
tình, trách nhiệm, khoa học và hiệu quả.
Cảm ơn các thầy, giáo, cô giáo Khoa Sau đại học, Khoa Quản lý Đô thị
và các khoa khác thuộc trường đại học Kiến trúc Hà Nội đã cho tôi những
kiến thức quý báu chuyên ngành Quản lý đô thị trong thời gian học tập tại
Trường cũng như đã hướng dẫn giúp đỡ, tạo điều kiện để tôi hoàn thành tốt
khóa học và luận văn Thạc sỹ.
Tôi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc UBND và Các phòng, ban chuyên
môn hai quân Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi
trong quá trình nghiên cứu khảo sát thực tế tại địa phương
Tôi cũng xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc gia đình, bạn bè đồng nghiệp,
đã động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn
Thạc sĩ QL đô thị và công trình.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà nội, ngày tháng năm 201
Tác giả luận văn:

TRẦN SƠN TÙNG

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan về toàn bộ nội dung và kết quả nghiên cứu là của bản
thân tự tìm tòi nghiên cứu dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Đình Bồng,
trên cơ sở nhận thức về khoa học kỹ thuật và xã hội, kết hợp kinh nghiệm
trong thực tiễn quản lý, hoạt động nghề nghiệp để nghiên cứu với phương
pháp luận phù hợp, nội dung , cấu trúc luận văn đồng bộ, toàn diện và sâu
sắc. Không sao chép từ bất kỳ luận văn, kết quả nghiên cứu nào đã được công
bố
Sản phẩm nghiên cứu ứng dụng tạo ra kết quả mới mang tính khả thi,có
thể áp dụng thực tiễn, đóng góp cho việc quản lý phát triển nhà ở xã hội của
địa bàn nghiên cứu
Hà nội, ngày tháng năm 201
Tác giả luận văn:

Trần Sơn Tùng


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục bảng, biểu
Danh mục các hình, sơ đồ, đồ thị
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
Lý do chọn đề tài: .......................................................................................... 1
Mục đích nghiên cứu ..................................................................................... 3
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 3
Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3

Phương pháp nghiên cứu: .............................................................................. 3
Một số khái niệm, thuật ngữ liên quan đến đề tài nghiên cứu....................... 4
Cấu trúc luận văn ........................................................................................... 6
NỘI DUNG ....................................................................................................... 7
Chương 1. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN CÁC QUẬN BẮC TỪ LIÊM VÀ NAM TỪ LIÊM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI. .................................................................................... 7
1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ
Liêm ............................................................................................................... 7
1.1.1. Điều kiện tự nhiên. ............................................................................. 7
1.1.2. Các nguồn tài nguyên ........................................................................ 11
1.1.3. Thực trạng môi trường ....................................................................... 15
1.1.4. Điều kiện kinh tế, xã hội .................................................................... 16
1.2. Tình hình phát triểnnhà ở xã hội trên địa bàn các quận Bắc Từ Liêm và
Nam Từ Liêm............................................................................................... 18
1.2.1. Nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn các quận Bắc Từ Liêm và Nam
Từ Liêm ....................................................................................................... 18
1.2.2.Tình hình nhà ở xã hội của các đối tượng khó khăn về nhà ở trên địa
bàncác quận Bắc, Nam Từ Liêm. ................................................................ 19
1.2.3.Tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các Quận Bắc Từ Liêm
và Nam Từ Liêm (giai đoạn 2005-2013) ..................................................... 21


1.2.4. Một số dự án phát triển nhà ở xã hội tiêu biểu trên địa bàn cácQuận
Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm (giai đoạn 2005-2013). ............................. 24
1.2.5. Nguyên nhân của hạn chế trong việc Phát triển nhà ở xã hội trên địa
bàn. ............................................................................................................... 34
1.3. Thực trạng quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các quận Bắc
Từ Liêm và Nam Từ Liêm........................................................................... 36
1.3.1. Chính sách quản lý,phát triển Nhà ở xã hội. .................................... 36

1.3.2. Về quy hoạch – Kế hoạch phát triển nhà ở........................................ 40
1.3.3. Một số chính sách đặc thù đối với việc phát triển nhà ở ................... 41
1.3.4. Quản lý thị trường nhà ở xã hội ........................................................ 42
1.3.5. Quản lýchất lượng của nhà ở xã hội: ................................................. 42
1.4. Đánh giá thực trạng quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các
quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. ........................... 44
1.4.1. Các thành tựu chủ yếu ....................................................................... 44
1.4.2. Các hạn chế chủ yếu và tồn tại: ......................................................... 45
1.4.3. Nguyên nhân của các hạn chế: .......................................................... 46
Chương 2. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ
HỘI .................................................................................................................. 48
2.1. Cơ sở lý luận về quản lý phát triển nhà ở xã hội .................................. 48
2.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội ...................................................................... 48
2.1.2. Vai trò của nhà ở xã hội(NƠXH): ..................................................... 50
2.1.3. Các yếu tố tác động đến quản lý phát triển nhà ở xã hội................... 52
2.2. Cơ sở pháp lý về quản lý phát triển nhà ở xã hội ................................. 52
2.2.1. Quy định của Hiến pháp .................................................................... 52
2.2.2. Pháp luật nhà ở .................................................................................. 53
2.3. Quản lý phát triển nhà ở xã hội ở một số nước trên thế giới ............... 61
2.3.1. Quản lý Phát triển Nhà ở xã hội ở Hàn Quốc ................................... 61
2.3.2.Quản lý Phát triển Nhà ở xã hội ở Trung Quốc................................. 63
2.3.3.Quản lý Phát triển Nhà ở xã hội ở Indonesia..................................... 64
2.4. Quản lý Phát triển nhà ở xã hội ở một số địa phương Việt Nam ......... 65
2.4.1. Quản lý Phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà nẵng....................... 65
2.4.2. Quản lý Phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Hồ Chí Minh............... 68


2.4.3. Quản lý phát triển nhà ở xã hội ở Tỉnh Vĩnh Phúc............................ 70
2.5.Bài học kinh nghiệm rút ra từ việc nghiên cứu mô hình quản lý phát
triển nhà ở xã hội của các Quốc gia trên thế giới và các địa phương trong cả

nước ............................................................................................................. 72
2.5.1.Nhà nước hỗ trợ trực tiếp.................................................................... 72
2.5.2. Nhà nước hỗ trợ gián tiếp .................................................................. 72
2.5.3. Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quỹ nhà ở ......................... 73
Chương 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN CÁC QUẬN BẮC TỪ
LIÊM VÀ NAM TỪ LIÊM THÀNH PHỐ HÀ NỘI. .................................... 74
3.1. Quan điểm quản lý phát triển nhà ở xã hội........................................... 74
3.1.1. Quan điểm .......................................................................................... 74
3.1.2. Mục tiêu: ............................................................................................ 75
3.2. Phương hướng, mục tiêu quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn
các quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm giai đoạn từ nay đến 2020 ......... 76
3.3.Đề xuất giải pháp quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàncác quận
Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm ................................................................... 77
3.3.1. Giải pháp tạo quỹ đất ......................................................................... 77
3.3.2. Nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, xây dựng .......................... 77
3.3.3. Nhóm giải pháp tổ chức thực hiện..................................................... 84
3.3.4. Giải pháp về tài chính ........................................................................ 87
3.4.5. Giải pháp huy động sự tham gia của cộng đồng dân cư và các các
doanh nghiệp. ............................................................................................... 90
3.4.6. Giải pháp quản lý nhà ở xã hội trong quá trình khai thác, sử dụng... 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................... 96
Kết luận: ....................................................................................................... 96
Kiến nghị: .................................................................................................... 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................................


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

BQLDA

Ban Quản lý dự án

BĐS

Bất động sản

CĐT

Chủ đầu tư

CNH

Công nghiệp hóa

CP

Chính phủ

CTXD

Công trình xây dựng

CTCP

Công ty Cổ phần

DA

Dự án

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

ĐTH

Đô thị hóa

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

HĐH

Hiện đại hóa

KĐT

Khu đô thị

KCN

Khu công nghiệp

KCX

Khu chế xuất

KTXH

Kinh tế xã hội

NĐ

Nghị định

NN

Nhà nước

NƠXH

Nhà ở xã hội

NƠTNT

Nhà ở thu nhập thấp

NSNN

Ngân sách nhà nước

NS

Ngân sách

NQ

Nghị quyết

LMHTX

Liên minh hợp tác xã


QLDA

Quản lý dự án

QHC

Quy hoạch chung

QHCT

Quy hoạch chi tiết

TCT

Tổng công ty

TT

Thông tư

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban Nhân dân

XD

Xây dựng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Số hiệu bảng,
biểu
Bảng 1.1.
Bảng 1.2.
Bảng 1.3.

Bảng 1.4.

Tên bảng, biểu
Giá trị sản xuất các ngành giai đoạn 2006 – 2010 huyện
Từ Liêm
Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2006 – 2010, huyện Từ Liêm
Tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các Quận

Bắc và Nam Từ Liêm giai đoạn 2005-2013.
Tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các Quận
Bắc và Nam Từ Liêm giai đoạn 2005-2013.

Bảng 2.1.

Bảng phân nhóm thu nhập tại Hàn Quốc

Bảng 2.2.

Bảng phân nhóm hỗ trợ về nhà ở tại Hàn Quốc
Mô hình thực hiện việc đầu tư xây dựng và quản lý, khai

Bảng 3.

thác, vận hành đối với các dự án nhà ở xã hội được đầu tư
từ nguồn vốn Nhà nước tại TP Hà Nội


DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Số hiệu hình

Tên hình

Hình 1.1

Sơ đồ vị trí các quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm

Hình 1.2

Khu đô thị Tây Mỗ

Hình 1.2a.

Vị trí Khu chức năng đô thị Tây Mỗ

Hình 1.2b.

Mặt bằng tổng thể Khu chức năng đô thị Tây Mỗ

Hình 1.2c.

Phối cảnh tổng thể Khu chức năng Đô thị Tây Mỗ

Hình 1.2d.

Khu nhà ở cho người có thu nhập thấp Khu đô thị Tây Mỗ

Hình 1.2e.

Hình 1.3.

Mặt bằng tầng điển hình – Khu nhà ở cho người có thu nhập
thấp Khu chức năng đô thị Tây Mỗ
Dự án Nhà ở xã hội KĐT Cổ Nhuế - Chèm, Đông Ngạc, Từ
Liêm, Hà Nội

Hình 1.3a.

Vị trí của dự án Dự án NOXH KĐT Cổ Nhuế - Chèm.

Hình 1.3b.

Phối cảnh tổng thể NOXH KĐT Cổ Nhuế , Chèm, Đông Ngạc.

Hình 1.3c.

Thi công 4 tòa nhà quy mô 930 căn

Hình 1.3d.

Phòng khách căn hộ mẫu 70m2

Hình 1.4.

Dự án Nhà ở xã hội B5-Cầu Diễn

Hình 1.5.

Huyện Từ Liêm thay đổi từng ngày.

Hình 2.1.

Trình tự thủ tục mua NOXH tại Hàn Quốc

Hình 2.2.

Công trình nhà ở xã hội tại phường Nại Hiên Ðông (Ðà Nẵng)
chuẩn bị đưa vào sử dụng.

Hình 2.3.

Khu nhà ở xã hội phường An Phú-Bình Khánh, quận 2.

Hình 3.1.

Công nghệ thi công sàn bóng không dầm

Hình 3.2.

Ứng dụng của tấm ghép 3D

Hình 3.3.

Mô hình Ban Điều phối chương trình xây dựng NƠXH
Theo PA 2


1

MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài:
Nhà ở là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao
động và là môi trường văn hoá, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình,
là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội [1]. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở
không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm
năng kinh tế và góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Có nhà
ở thích hợp và an toàn là nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của
mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội.
Việt Nam đang, đẩy mạnh thực hiện CNH-HĐH đất nước với mục tiêu

trở thành nước công nghiệp vào năm 2020. Trong quá trình phát triển đô thị ,
nhiều chủ trương chính sách phát triển nhà ở đã được ban hành, trong đó có
chính sách tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã
hội(nhà ở xã hội), nhằm khuyến khích các cá nhân các tổ chức thuộc các
thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết
của các đối tượng trong xã hội.
Gần đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày
07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất
kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu ( đưa ra gói tín dụng 30.000
tỷ nhằm “cứu trợ: thị trường bất động sản); Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông
tư số:07/2013/TT-BXD hướng dẫn xác định các đối tượng được vay vốn theo
Nghị quyết 02 của Chính phủ. Tuy nhiên việc thực hiện nghị quyết 02 cũng
như giải ngân gói 30.000 tỷ còn gặp một số vấn đề; các doanh nghiệp còn gặp
nhiều khó khăn trong việc xin chuyển đổi mục tiêu dự án sang nhà ở xã hội.
Hà Nội là Thủ đô, trung tâm chính trị kinh tế văn hóa của cả nước;
Trong những năm qua Hà Nội luôn đi đầu trong việc giải quyết những bức
xúc về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở


2

ngày càng tăng của các tầng lớp nhân dân. Tuy nhiên do những hạn chế về
nguồn tài chính, đất đai để thực hiện hỗ trợ về nhà ở trực tiếp cho các đối
tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi các doanh
nghiệp chỉ trú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối
tượng có thu nhập cao vì vậy các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực
đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được hưởng lương từ ngân sách; người lao
động thuộc các thành phần kinh tế…) vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc cải
thiện chỗ ở.

Trong những năm gần đấy, do thị trường bất động sản đóng băng và hồi
phục chậm; các chủ đầu tư xây dựng lâm vào tình trạng dư thừa các sản phẩm
nhà ở thương mại phổ thông, chưa kể đến các loại hình nhà ở cao cấp (chung
cư cao cấp, biệt thự…).
Mặt khác thực hiện chỉ đạo của Chính Phủ và hướng dẫn của Bộ Xây
Dựng, Quyết định số 34/2010/QĐ-UB UBND của UBND TP Hà Nội quy
định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có
thu nhập thấp tại khu vực đô thị một số chủ đầu tư bắt đầu chuyển hướng
kinh doanh để giảm giá thành căn hộ (điều chỉnh mục tiêu dự án thành nhà ở
xã hội hoặc điều chỉnh cơ cấu căn hộ) nhắm đến tầng lớp khách hàng bình dân
hoặc những người có thu nhập thấp để nhanh chóng thu hồi vốn. Tuy nhiên,
các dự án nhà ở xã hội thường ở các vị trí xa trung tâm, không thuận lợi cho
việc sinh hoạt của đại đa số những người muốn mua nhà.
Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm là 2 quận nội thành thuộc thành phố Hà
Nội (được tách ra từ Huyện Từ Liêm, theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày
27-12-2013 củaThủ tướng Chính Phủ)có tốc độ đô thị hóa nhanh, là địa điểm
thích hợp để các chủ đầu tư triển khai hàng loạt cácdự án nhà ở xã hội, không
quá xa khu vực trung tâm, thuận lợi cho những người muốn mua nhà.


3

Trong 2 năm (2012-2013), hàng loạt các dự án nhà ở xã hội đã triển khai
trên địa bàn huyện, tiêu biểu như: Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp
của CTCP đầu tư và thương mại Thủ Đô thuộc khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm
hoặc dự án nhà ở xã hội của Công ty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera tại
khu đô thị Tây Mỗ (thuộc địa phận xã Đại Mỗ) mang lại niềm hi vọng cho
những người muốn mua nhà nhưng gặp khó khăn về tài chính.
Từ tình hình thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài nghiên cứu“Quản lý
phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ

Liêm, Thành phố Hà Nội ”
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các
Quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm –Thành phố Hà Nội.
Đề xuất giải pháp tăng cường quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn
nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu
- Nhà ở xã hội và chính sách phát triển nhà ở xã hội
- Quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các quận bắc Từ Liêm và
Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu
- Không gian: Trong phạm vi địa giới hành chính các quận Bắc Từ Liêm
và Nam từ Liêm (huyện Từ Liêm trước đây);
- Thời gian: 2005-2013 (Từ khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực đến
12.2013)
Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu số liệu
- Điều tra thu thập số liệu thứ cấp: các tài liệu điều tra cơ bản, số liệu


4

thống kê, báo cáo, kết quả nghiên cứu có liên quan của các cơ quan đơn vị, tổ
chức và chủ đầu tư trên địa bàn và thành phố Hà Nội nói chung và huyện Từ
Liêm nói riêng.
- Điều tra sơ cấp: ý kiến của người dân , các chuyên gia và các chủ đầu
tư dự án nhà ở xã hội
Phương pháp thống kê, tổng hợp.
- Thống kê, tổng hợp, các số liệu thứ cấp.

- Thống kê, tổng hợp, các số liệu sơ cấp.
Phương pháp phân tích và so sánh
- Phân tích và so sánh các số liệu thứ cấp, sơ cấp.
- Phân tích và so sánh giữa các cơ chế, chính sách nhà ở xã hội và hoạt
động thực tiễn.
Phương pháp xử lý số liêu
Ứng dụng các phần mềm chuyên dụng để phân tích số liệu và xây dựng
bản đồ, biểu đồ, bảng tính trên máy tính cá nhân.
Một số khái niệm, thuật ngữ liên quan đến đề tài nghiên cứu
- “Quỹ nhà ở xã hội” Nhà nước có cơ chế, chính sách phát triển quỹ
nhà ở xã hội để các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này
thuê, thuê mua”. [Luật Nhà Ở, 2005, Điều 45]
- Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội
1. Bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng.
2. Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có
mức thu nhập thấp.
3. Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được
thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội. [Luật Nhà Ở, 2005, Điều 46]
- Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội


5

1. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm
những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy
định sau đây:a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;b) Tại
các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng.
2. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo
cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn.

3. Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội theo quy định của từng loại đô thị.
4. Ngoài các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này, khu vực khác có
điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc
nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà
cấp ba trở lên và các quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này [Luật Nhà Ở,
2005, Điều 47].
- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội
1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở
xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn.
2. Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định
tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các
dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư. [Luật Nhà Ở, 2005, Điều50]
- Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội
1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ
quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân
làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc
một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua


6

nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ
gia đình dưới 5m2 sàn/người;
c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc
dột nát. [Luật Nhà Ở, 2005, Điều53]

- Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội
Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp
quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải
thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. [Luật Nhà Ở, 2005, Điều
54]
Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Thực trạng quản lý phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn các
Quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý phát triển nhà ở xã hội.
Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý phát triển nhà ở
xã hội trên địa bàn các Quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, Thành phố Hà
Nội.


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


96

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Kết luận:
Trong những năm vừa qua, hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
được triển khai trên địa bàn các Quận Bắc và Nam Từ Liêm mang lại diện
mạo thay đổi cho cho địa bàn, tốc độ đô thị hóa luôn ở mức nhanh nhất trong
các Quận, huyện của Thủ đô Hà Nội. Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội
(NƠXH) chưađược quan tâm đúng mức và chưa được triển khai nhiều. Các
dự án NƠXH chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ so với các dự án nhà ở thương mại thông
thường, và chủ yếu là các dự án nhà ở thương mại xin phép chuyển đổi sang.
Mặc dù Chính phủ, Thành phố và UBND các Quận có chính sách ưu tiên phát
triển NƠXH nhưng việc thực hiện còn nhiều khó khăn.
- Về thực trạng quản lý phát triển NƠXH trên địa bàncác Quận Bắc và
Nam Từ Liêm, chính quyền địa phương và các doanh nghiệp đã có những cố
gắng nhất định để đáp ứng về nhu cầu bức thiết của thị trường nhà ở xã hội.
tuy nhiên còn một số vấn đề còn tồn tại về chính sách phát triển, quy hoạchkế hoạch phát triển nhà ở nói chung, chính sách đặc thù đối với việc nhà ở xã
hội nói riêng , việc quản lý quỹ NƠXHcũ (đã xây dựng từ 30 - 40năm trước)
còn bị bỏ ngỏ; việc quỹ nhà ở mới xây dựng còn chưa được quan tâm đúng
mức.
- Căn cứ cơ sở lý luận, thực tiễn, cơ sở pháp lý (Hiến pháp, Luật nhà ở,
các Nghị định, thông tư có liên quan của Chính phủ và các Bộ, Ban ngành)
chính sách quản lý phát triển Nhà ở xã hội và kinh nghiệm quản lý phát triển
NƠXH của một sốnước và một số địa phương trong nước, để xác định mục
tiêu, phương hướng và các giải pháp quản lý phát triển NƠXHcủa địa bàn
nghiên cứu.
- Các giải pháp quản lý phát triển NƠXH đề xuất bao gồmcác nhóm giải
pháp: về tạo quỹ đất, về xây dựng, quy hoạch kiến trúc, tổ chức thực hiện, tài


97

chính mang tính khoa học, thực tiễn và khả thi, giúp các doanh nghiệp chủ

động xây dựng nhà ở xã hội trong khi chờ thêm những chính sách ưu đãi của
nhà nước.
Kiến nghị:
- UBND Thành phố Hà Nội cần có chính sách ưu tiên dành quỹ đất sạch
cho các dự án NƠXH để giảm bớt thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng thực
hiện cải cách các thủ tục hành chính trong việc xem xét các dự án chuyển đổi
mục đích sang NƠXH, để các doanh nghiệp có thêm động lực, nhanh chóng
đưa thêm sản phẩm ra thị trường.
- UBND Các Quận Bắc và Nam Từ Liêm :
+ Đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm các các khu đất
xen, kẹt trên địa bàn, tổ chức đấu giá để thực hiệnđầu tư xây dựng phát triển
quỹ NƠXH;
Chỉ đạo thực hiện chính sách, bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất , giúp các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bàng, xây
dựng NƠXH;
+Thành lập các quỹ tín dụng để người dân đăng ký và được hỗ trợ mua
nhà.
+ Đẩy mạnh công tác điều chỉnh quy hoạch xây dựng các quận Bắc và
Nam Từ Liêm cho phù hợp với sự thay đổi địa giới hành chính, đảm bảo phát
triển kinh tế xã hội; quy hoạch đô thị đã được UBND thành phố phê duyệt
- Các cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn cần lập bộ phận chuyên
trách giải quyết các vấn đề về quản lý NƠXH, thực hiệnviệc kiểm tra chất
lượng công trình đối với các nhà tập thể cũ trên địa bàn, qua đó phân loại và
lập kế hoạch di dời, phá dỡ hoặc xây dựng lại đối với từng công trình cụ thể,
giải quyết nhanh chóng các thủ tục hành chính để các doanh nghiệp đầu tư
xây dựng NƠXH.


98

- Các doanh nghiệp xây dựng thuộc các thành phần kinh tế:
+ Chú trọng hơn đến hình thức thuê mua NƠXH thay vì mua nhà ở xã
hội, vì trên địa bàn nghiên cứu còn nhiều hộ gia đình không đủ khả năng tài
chính để mua nhà trong thời gian thực hiện dự án
+ Tích cực, mạnh dạn và chủ động sử dụng các công nghệ xây dựng
mới đã được sử dụng ở Việt Nam để giảm bớt giá thành sản phẩm và đẩy
nhanh tiến độ dự án đưa sản phẩm ra thụ trường.
+ Áp dụng các phương thức thanh toán linh hoạt cho khách hàng,
trong đó chú ý phương thức trả chậm làm nhiều đợt và trong thời gian dài.
Các DN cần chủ động phối hợp với các bên ngân hàng trong việc thực hiện
phương thức trả chậm với lãi suất ưu đãi của Chính phủ, tạo mọi điều kiện để
người dân có cơ hội vay vốn mua nhà.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt:
1. Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012, “Quản lý đất đai và bất động sản
đô thị”, Nhà xuất bản Xây Dựng.
2. Nguyễn Thế Bá (2004), “Quy hoạch hoạch xây dựng và phát triển đô
thị”, Nhà xuất bản Xây dựng Hà Nội.
3. Đỗ Hậu (chủ biên), 2014, “Quản lý Nhà nước về đô thị trên địa bàn
thành phố Hà Nội” , KOIKA- Gachon University.
4. Ashui – Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam (2010), Báo cáo
chuyên đề nhà ở xã hội năm 2009-2010, Hà Nội.
5. Nguyễn Đăng Sơn (2012), Sáu giải pháp phát triển nhà ở xã hội, Tạp
chí Kiến trúc Việt Nam, số 4/2012.
6. Phan Sỹ Liên (2012), Bài toán tài chính về NOXH, Tạp chí Kiến trúc
Việt Nam, số 4/2012.
7. Lê Anh Ba (2009), Phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua, Tạp chí Xây
dựng (số 5/2009)

8. Bộ Xây dựng, 2009, Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15/6/2009 của
Bộ xây dựng về việc hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở
sinh viên, nhà ở công nhân KCN và nhà ở thu nhập thấp.
9. Bộ Xây dựng, 2009, Thông tư số 14/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của
Bộ xây dựng về việc hướng dẫn áp dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu
nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở cho người thu nhập thấp.
10. Bộ Xây dựng, 2009, Thông tư 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của
Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê
nhà ở SV, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá
bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp.


11. Bộ Xây dựng, 2009, Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009
của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua
và quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
12. Bộ Xây dựng, 2009, Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của
Bộ Xây dựng Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung
của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
13. Bộ Xây dựng, 2013, Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013
của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn
hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013
của Chính phủ.
14. Bộ Xây dựng, 2013, Thông tư số 18/2013/TT-BXDngày 31/10/2013 để
sửa đổi, bổ sung một số Điều tại Thông tư số 07/2013/TT-BXD về
hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo
Nghị quyết 02.
15. Bộ Xây dựng, 2013, Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 của
Bộ Xây dựng V/v Hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án
nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà

ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
16. Bộ Xây dựng, 2013, Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của
Ngân hàng nhà nước Việt Nam Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo
Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/1/2013 của Chính phủ.
17. Bộ Xây dựng, 2013, Công văn 1550/BXD-QLN ngày 26/7/2013 V/v
đẩy nhanh việc triển khai thực hiện Nghị quyết số 02/NQ-CP của
Chính phủ về vay vốn hỗ trợ nhà ở.
18. Bộ Xây dựng, 2013, Văn bản số 1250/BXD-QLN ngày 25/6/2013 của
Bộ Xây dựng V/v hướng dẫn xác định đối tượng cho vay theo Thông tư


số 11/2013/TT-NHNN và Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày
15/5/2013.
19. Chính Phủ, 2013,Nghị quyết số 132/NQ-CP về việc điều chỉnh địa giới
hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 2 quận và 23 phường thuộc TP
Hà Nội.
20. Chính phủ, 2006, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm
2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
21. Chính phủ, 2013, Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 về các giải
pháp cứu thị trường bất động sản,
22. Chính Phủ, 2014, Nghị định 188 của Chính phủ ban hành ngày
20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
23. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1992, Hiến
Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia
24.Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013, Hiến Pháp
, Nxb Chính trị Quốc gia
25. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003, Luật Đất
đai, Nxb Chính trị Quốc gia
26. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013, LuậtĐất
đai, Nxb Chính trị Quốc gia

27. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003, LuậtXây
Dựng, Nxb Chính trị Quốc gia
28.Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005, Luật Nhà
ở, Nxb Chính trị Quốc gia
29.Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005, LuậtĐầu
tư, Nxb Chính trị Quốc gia
30. UBND thành phố Hà Nội , Quyết định số 123/QĐ-UB
31. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, 2004,Quyết định số 87/2004/QĐ-


UB Ngày 19 tháng 5 năm 2004 ban hành bản Quy định tạm thời thí
điểm giải quyết nhà ở cho một số đối tượng chính sách xã hội trên địa
bàn;
32. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, 2010,Quyết định số 34/2010/QĐUBND, ngày 16/8/2010 về việc ban hành quy định về việc bán, cho
thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập
thấp tại khu vực đô thị.
33. UBND TP Hà Nội , 2014, Quyết định 17/2014/QĐ-UBND công bố
bảng giá đất các loại trên địa bàn hai quận: Bắc Từ Liêm và Nam Từ
Liêm.
34. UBND Huyện Từ Liêm, 2011, Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội huyện Từ Liêm đến năm 2020.
35. UBND Huyện Từ Liêm, 2013, báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến
2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011-2015.
36. Hội đồng nhân dân Huyện Từ Liêm, 2013, Nghị quyết 01/2013/NQHĐND về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng
đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015)
37. Hội đồng nhân dân Huyện Từ Liêm, 2013,Nghị quyết 03/2013/NQHĐND về và phát triển kinh tế xã hội năm 2013
38. Phòng Thống kê huyện Từ Liêm, Niên giám thống kê huyện Từ Liêm
2006-2011.
39. UBND Quận Bắc, Nam Từ Liêm, Cổng thông tin điện tử
40. Sở Xây dựng Hà Nội, Phòng Quản lý phát triển nhà.
41. Báo Xây Dựng – Bộ Xây dựng, các chuyên mục.

42. Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phòng thông tin Quy hoạch Kiến trúc
43. Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch Kiến trúc TP Hồ Chí Minh.
44. Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, Phòng Quản lý phát triển nhà