Đánh giá tình hình công tác đấu giá bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện nghi lộc, tỉnh nghệ an giai đoạn 2012 đến 2014

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
Đánh giá tình hình công tác đấu giá bằng quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012-2014

SV thực hiện

: Nguyễn Thị Linh

Lớp

: QLĐ 45.B

GVHD

: PGS.TS.Hồ Kiệt

Địa điểm thực tập

: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện
Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An

Thời gian thực tập

: 5/1-8/5/2015

Bộ môn

: Công nghệ quản lý đất đai

Năm 2015


MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1.1.Tính cấp thiết đề tài......................................................................................................................1
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài....................................................................................................2
1.2.1. Mục đích...............................................................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể.....................................................................................................................2
1.2.2. Yêu cầu..................................................................................................................................2

PHẦN 2.................................................................................................................3
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................3
2.1. Đất đai và thị trường bất động sản..............................................................................................3
2.1.1. Bất động sản.........................................................................................................................3
2.1.2. Đặc điểm của bất động sản:..................................................................................................3
2.1.3. Thị trường bất động sản.......................................................................................................5
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất..................................................................................5
2.2.1. Khái niệm giá đất..................................................................................................................5
2.2.2. Cơ sở xác định giá đất...........................................................................................................6
2.2.2.1. Địa tô.............................................................................................................................6
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng.........................................................................................................6
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu..........................................................................................................7
2.2.3.Một số thuật ngữ có liên quan...............................................................................................8
2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất..........................................................................................................9

2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất..............................................................................9
2.3.2. Những yếu tố cơ bản để xác định giá trong đấu giá quyền sử dụng đất.............................10
2.3.2.1. Vị trí của khu đất..........................................................................................................10
2.3.2.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng...................................................10
2.3.2.3.Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ.....................10
2.3.2.4.Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau..........................11
2.3.3. Các phương pháp xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.................................11


2.4. Ý nghĩa của việc đấu giá.............................................................................................................12
2.5. Công tác đấu giá quyền sử đụng đất ở một số nước trên Thế giới và Việt Nam........................12
2.5.1. Trung Quốc.........................................................................................................................12
2.5.2. Đài Loan..............................................................................................................................14
2.5.3. Hà Nội.................................................................................................................................15
2.5.4. Đà Nẵng..............................................................................................................................17
2.5.5. Thành phố Hồ Chí Minh......................................................................................................18

PHẦN 3...............................................................................................................19
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..............19
3.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................19
3.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................................................19
3.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................19
3.4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................................................19
3.4.1. Phương pháp điều tra số liệu..............................................................................................19
3.4.2. Phương pháp phân tích, đánh giá, so sánh và tổng hợp số liệu..........................................19
3.4.3. Phương pháp xử lí số liệu...................................................................................................20

PHẦN 4...............................................................................................................21
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................................................................21
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An......................21

4.1.1. Điều kiện tự nhiên..............................................................................................................21
4.1.1.1. Vị trí địa lý....................................................................................................................21
4.1.1.2. Địa hình địa mạo..........................................................................................................22
4.1.1.3. Khí hậu.........................................................................................................................22
4.1.1.4. Thủy văn.......................................................................................................................23
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên...................................................................................................23
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.....................................................................................................26
4.1.2.1. Tình hình phát triển các ngành kinh tế.........................................................................26
4.1.2.2. Tình hình phát triển cơ sở hạ tầng...............................................................................29
4.1.2.3. Tình hình phát triển văn hóa – xã hội...........................................................................31


4.1.2.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Nghi Lộc,
Tỉnh Nghệ An............................................................................................................................32
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc.................................................33
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An................................33
4.2.1.1. Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức chỉ
đạo thực hiện các văn bản đã được ban hành..........................................................................33
4.2.1.2. Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc và lập bản đồ địa chính........................................34
4.2.1.3. Công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng.....................................34
4.2.1.4. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý các
vi phạm pháp luật về đất đai....................................................................................................35
4.2.1.5. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất..............................................................................................................35
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An..............................36
4.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc trong giai đoạn 2012-2014 38
4.3.1.Các văn bản về đấu giá qsdd trên địa bàn huyện Nghi Lộc..................................................38
4.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng..........................................................................................40
4.3.2.1. Đối tượng tham gia......................................................................................................40
4.3.2.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia...........................................................................40

4.3.2.3.Đăng kí tham giá đấu giá...............................................................................................41
4.3.2.4.Giá khởi điểm đấu giá...................................................................................................43
4.3.2.5.Hình thức và trình tự đấu giá........................................................................................43
4.2.3.6.Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá.......................................................43
4.2.3.7.Các vấn đề khác:...........................................................................................................44
4.2.3.8. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:.........................................................45
4.2.3.9.Căn cứ để xác định giá sàn............................................................................................48
4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn 2012-2014......................................48
4.4.1. Kết quả đấu giá năm 2012..................................................................................................49
4.4.2.Kết quả đấu giá năm 2013...................................................................................................52
4.4.3. Kết quả đấu giá năm 2014..............................................................................................54
4.5. Đánh giá tình hình thực tế đấu giá trên địa bàn giai đoạn 2012-2014.......................................57


4.6.Những hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất..........................................................59
4.6.1.Hiệu quả Kinh tế..................................................................................................................59
4.6.2. Hiệu quả xã hội...................................................................................................................62
4.7. Những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.............................................................62

PHẦN 5...............................................................................................................65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................65
5.1. Kết luận......................................................................................................................................65
5.2. Kiến nghị....................................................................................................................................66

TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................66


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Bảng cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc năm 2014.............................26
Bảng 4.2. Bảng hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc năm

2014.....................................................................................................................36
Bảng 4.3. Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng trên địa
bàn.......................................................................................................................39
Bảng 4.4. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Nghi Trung đợt 1,
đợt 2 năm 2012...................................................................................................50
Bảng 4.5. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Nghi Khánh đợt 2
năm 2013............................................................................................................53
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Thị trấn Quán Hành đợt 1
năm 2014............................................................................................................55
Bảng 4.7. Bảng tổng hợp kết quả đấu giá qua 3 năm 2012-2014 trên địa bàn
huyện...................................................................................................................57
Bảng 4.8. Tổng hợp ý kiến của người tham gia đấu giá.................................60


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1. Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc năm 2014....................27
Biểu đồ 4.2. Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc năm 2014...38
Biểu đồ 4.3. Các lô đấu giá trên địa bàn năm 2012........................................49
Biểu đồ 4.4. Số lô trúng đấu trên địa bàn xã Nghi Trung cả đợt năm 2012.51
Biểu đồ 4.5. Mức giá chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu tại dự
án bán đấu giá tại xã Nghi Trung năm 2012...................................................51
Biểu đồ 4.6. Các lô đất đấu giá trên địa bàn năm 2013..................................52
Biểu đồ 4.7. Mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu tại dự án
đấu giá ở xá Nghi Khánh năm 2013.................................................................54
Biểu đồ 4.8. Các lô tham gia đấu giá trên địa bàn năm 2014........................54
Biểu đồ 4.9. Mức giá chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu của
các lô đất của dự án đấu giá tại thị trấn Quán Hành năm 2014...................56

DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ
Hình 4.1. Bản đồ hành chính Huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An.....................21

Sơ đồ 4.1. Quy trình và mối liên hệ của cac bên liên quan trong công tác
đấu giá trên địa bàn...........................................................................................46


PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng, là điều kiện
sống tất yếu cho con người, động thực vật trên Trái đất. Đất đai là nguồn của
cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của một
quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,như
là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các
mục đích tiêu dùng. Đất đai là địa bàn tạo lập bất động sản và tài chính là nguồn
lực cơ bản để tạo lập tài sản gắn liền với đất. Theo Các Mác ông cũng thừa nhận
trong đời sống thực tiễn đất đai được sử dụng tạo ra lợi nhuận và có thể mua bán
được nên có giá cả. Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đang trên đà tăng trưởng
và phát triển mạnh thì kéo theo các vấn đề liên quan tới đất đai cũng phát triển.
Điển hình là hình thức đấu giá bằng quyền sử dụng đất đã và đang là một vấn đề
nổi bật được Nhà nước đưa ra đã đem lại hiệu quả bước đầu phát huy được
nguồn lực tiềm năng từ đất đai và bước đầu khai thác hợp lí hiệu quả quỹ đất. Sự
ra đời của hình thức này góp phần làm sôi động cho thị trường bất động sản và
thúc đẩy cho sự phát triển cho thị trường bất động sản ở nước ta. Và hiện nay
Nhà nước đã có nhiều chính sách bổ sung sửa đổi cơ chế điển hình là Luật đất
đai 2003, Luật đất đai 2013 về quy chế, chính sách, khung giá cho từng loại đất
cụ thể để có thể quản lí chặt chẽ được thị trường BĐS ngày càng phức tạp và có
phần đóng băng trong vài năm trở lại đây. Tuy nhiên dưới những hình thức
chính sách được đưa ra thì đấu giá đang vẫn không có nhiều chuyển biến mới và
vẫn giậm chân tại chỗ. Vì vậy cần có các phương pháp tổ chức và cơ chế làm cơ
sở giúp cho quá trình đấu giá hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao nhất.
Trong tương lai hình thức này phát triển thì sẽ là công cụ hữu hiệu đem lại nhiều
lợi ích và sẽ có nhiều cơ hội để phát triển mạnh hơn nữa góp phần thúc đẩy phát

triển KT-XH, đem lại nhiều lợi ích không chỉ cho Nhà nước mà còn cho người
sử dụng đất và các chủ đầu tư tham gia. Xuất phát từ vấn đề trên cùng với sự
nhất trí của Khoa TNĐ&MTNN và thầy giáo hướng dẫn TS.Hồ Kiệt tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình công tác đấu giá bằng quyền sử
dụng đất trên đại bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012-2014.”

1


1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá đất, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Đánh giá đúng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc,
tỉnh Nghệ An. Qua đó tìm ra được nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của vấn
đề đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương
- Đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công
tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội trên địa bàn
- Đánh giá được tình hình và hiện trạng sử dụng và quản lí đất trên địa bàn
- Đánh giá việc tổ chức và triển khai thực hiện các văn bản quy phạm pháp
luật về việc quản lí và sử dụng đất trên địa bàn
- Đánh giá được tình hình và kết quả của công tác đấu giá trên địa bàn
huyện trong giai đoạn 2012-2014
- Đánh giá được những hiệu quả và lợi ích của công tác đấu giá bằng quyền
sử dụng đất đem lại cho Nhà nước và người sử dụng đất
- Đưa ra được một số tồn tại hạn chế trong công tác đấu giá bằng quyền sử
dụng đất trên địa bàn và đề xuất các giải pháp thích hợp.
1.2.2. Yêu cầu

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và
thực tiễn.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Đất đai và thị trường bất động sản
2.1.1. Bất động sản
- Hiện nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân chia tài sản quốc giá
thành 2 loại là bất động sản và động sản nhưng còn có sự khác nhau về khái
niệm cụ thể về Bất động sản. Nhưng có chung quan điểm tương đồng đó là bất
động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được.
- Ở nước ta theo quy định điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được
bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
- Theo Từ điển thuật ngữ tài chính thì bất động sản là một miếng đất và tất
cả các tài sản vật chất gắn liền với đất. Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản
nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được, nó bao gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời đất đai và được xác định bởi vị
trí địa lý của đất.
2.1.2. Đặc điểm của bất động sản:
BĐS có những đặc điểm chủ yếu sau đây: ( cục quản lí nhà – bộ xây dựng)

- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất,
khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định
và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng
một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống
nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng
có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo
một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu
tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm
3


đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở
thích cá nhân v.v..
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn
nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình
xây dựng. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái
hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu
được từ BĐS đó.
– Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng
các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cai giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS mày sẽ làm tôn thêm

vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.
BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được
những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người
tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các
hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và
chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây
dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có
khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia
là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại
đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh
v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

4


2.1.3. Thị trường bất động sản
- Khi các giao dịch bất động sản xuất hiện thì kèm theo các khái niệm về
thị trường bất động sản ra đời nghĩa là khi bất động sản trở thành hàng hóa.
- Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị hàng
hóa bất động sản
- Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lí của nhà nước đối với thị
trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.

- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
- Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó
không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch
vụ, tư vấn phát triển bất động sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra
các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng,...)
( giáo trình định giá đất TS Hồ thị Lam Trà, nguyễn thanh trà( 2004)
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá
với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
2.2.1. Khái niệm giá đất
- Xét về phương diện tổng quát giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định
hay nói cách khác giá đất chính là giá quyền sử dụng đất.
- Giá đất cũng như giá của các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường
được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị,
quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
- Giá đất được xác dịnh là cầu nối các mối quan hệ về đất đai – thị trường –
sự quản lí của Nhà nước.[tr.9 giáo trình định giá đất- thầy nguyễn]
5


2.2.2. Cơ sở xác định giá đất
- Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá

trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu
2.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù nên ra dùng để chỉ khoản tiền mà người thuê đất
phải trả cho chủ đất để có được quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian
nhất định(giao trình địnhgiadat th,s đặng thúy hiền-đh tây nuyên tr16)
- Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể
thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
xã hội và giá cả sản xuất cá biệt . Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều
kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu
nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một
phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
- Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất
đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô
chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
- Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì lãi suất ngân hàng là sự kết nối giá trị của địa tô ở các
thời điểm khác nhau. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Ngược lại, nếu lãi suất ngân hàng thấp thì số tiền mua đất phải

6


tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất để thu địa tô cũng
lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
- Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán
quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng
thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông
thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất
ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô
thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
- Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là
có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc
cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng .
- Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không
sinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang
tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung- cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hoá thông thường.
- Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật
độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của
người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay
thế chấp - Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một

loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất
- Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích
đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự
phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu
cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất
7


ngày một cao hơn . Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và
thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.
- Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát
triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
- Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các
vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong
cùng một đô thị.
- Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng
hoá thông thường khác. Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ
cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất
cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai.
- Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương
mại, du lịch,...cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông
nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ
làm dư thừa lao động .
- Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai,
đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép
các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ.
Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết
để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có

nhà để ở
2.2.3.Một số thuật ngữ có liên quan
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai trả
giá cao nhất thì được.
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
8


- Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan
mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:
+ Giá cả là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền thỏa
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả của nó có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau:
- Giá chuẩn: Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong
cơ chế thị trường. Trong quy định giá chuẩn có: Khung giá đất chính phủ quy
định giá tối thiểu và giá tối đa; Bảng giá của tỉnh/Thành phố.
Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ cho các mục đích sau: Tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, cho thuê đất; tính giá trị tài
sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.
Đặc điểm của giá chuẩn: Không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang
tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá

đất càng thấp.
- Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp
phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác
định được giá thị trường. Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận nhất trí.
+ Phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất.
+ Nhu cầu đất đai của người mua và thị trường.
+ Tác động của môi trường sống và xã hội.
+Một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt.
- Giá chứng khoán: Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài
sản trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo
ra giá chứng khoán.
- Giá bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường
của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị
bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm
giữa người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm.
9


-Giá thế chấp: Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị
trường của thửa đất. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế
chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó
thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
-Giá cho thuê: Giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả cho
chủ đất trong suốt thời gian thuê đất. Chính là một phần lợi nhuận do sử dụng
đất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất.
Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi
cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian
thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
2.3.2. Những yếu tố cơ bản để xác định giá trong đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.2.1. Vị trí của khu đất
- Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng và ảnh hưởng nhiều nhất
trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô
thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Hay ở quỹ đất phân lô bán đấu giá theo quy hoạch thì những lô đất “góc”
có 2 mặt tiền sẽ có giá cao hơn những lô đất chỉ có 1 mặt tiền. Mặt khác, các vị
trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại…sẽ có giá cao hơn ở
các vị trí xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố,
nhưng ví trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị
trí tương tự nhưng xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan
trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến
giá đất.
2.3.2.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
- Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm,
mặt tiền…nhưng chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ có những hạn
chế nhất định và ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng
bộ như hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc,
điện sinh hoạt, điện sản xuất…(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối
với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp) sẽ làm
tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
2.3.2.3.Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
- Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều
10


kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu
vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư
trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp…

2.3.2.4.Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về ví trí,
có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng
cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa
là sự đầu tư không hoàn toàn biến mất.
2.3.3. Các phương pháp xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập. Ủy ban nhân dân các cấp lựa chọn
phương pháp xác định giá đất cho phù hợp; trong nhiều trường hợp cần thiết có
thể sử dụng kết hợp một lúc nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so
sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định giá cho cụ thể. Dựa trên 4
phương pháp định giá đất chủ yếu sau: phương pháp so sánh trực tiếp; phương
pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ; phương pháp thặng dư
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương
pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực
tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của các loại đất tương
tự( về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và
vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. (Điều 4
Nghị định 188 - 2004/NĐ-CP)
- Phương pháp thu nhập : là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hành năm trên một đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
-Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất)

11


- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản
2.4. Ý nghĩa của việc đấu giá
- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết được các vấn đề trong bồi
thường, giải phóng mặt bằng. Đất đai sẽ được khai thác triệt để tiềm năng của nó
để tạo ra nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế, kỹ
thuật của địa phương. Từ những kết quả đạt được từ đấu giá quyền sử dụng đất
thì chúng ta không thể phủ nhận vai trò quan trọng của nó đối với sự phát triển
của kinh tế.
- Đất giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai,
minh bạch. Được thực hiện bằng nhiều phương thức, thủ tục đơn giản, nhanh
gọn dưới sự thực hiện và tổ chức của các doanh nghiệp, công ty định giá, đấu
giá đáng tin cậy và chuyên nghiệp giúp người dân an tâm tin tưởng hơn về hình
thức đấu giá. Công tác thẩm định giá xác định giá khởi điểm, giá trúng đấu
quyền sử dụng đất sẽ chính xác hơn giúp Nhà nước căn cứ vào để hình thành
việc giao đất, cho thuê đất tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản, hạn chế
thất thu cho nguồn ngân sách của Nhà nước.
- Đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra sự cạnh tranh công bằng, bình đẳng giữa
những người cùng tham gia đấu giá, hạn chế được tình trạng “ xin-cho” trong
việc giao đất, cho thuê đất.
- Đấu giá quyền sử dụng đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản,
nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà,
gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và của nhân dân. Và công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành nhanh chóng sau khi kết
thúc đấu giá vừa giúp cơ quan quản lý đất tốt vừa giúp người dân tin tưởng hơn

vào cơ quan Nhà nước
2.5. Công tác đấu giá quyền sử đụng đất ở một số nước trên Thế giới và
Việt Nam
2.5.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Luật quản lý
BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua.
12


Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ
01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước
(sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp
tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất
nhượng QSDĐ.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm.
Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là
phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm
của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn
theo quy định của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực
hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa
đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ
quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành
phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện.
UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền
quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá,
đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình

thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải
thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá,
đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để
dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định
cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời
hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây
dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử
dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử
dụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc
do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác
chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
13


Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp
đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối
với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án
phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn
và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS
chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường
BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy

phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo trực tiếp
của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong
nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp
những dịch vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn
phòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS,...
2.5.2. Đài Loan
TheoT.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được
tiến hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương
trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ
đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình
“bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp
tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị
do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình
này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị
đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê
khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng
của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng
đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương
trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử
dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề
án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù
hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo
14


thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng
cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở
thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được

ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng"
còn đạt được các thành tựu sau:
(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia
đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm
các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới,
đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng
nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có
hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng
những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với
một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi
ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.
2.5.3. Hà Nội
Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành
phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các VBQPPL có liên
quan, UBND TP Hà Nội ban hành QĐ số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về
việc ban hành Quy trình về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng, bản qui trình này qui định chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui định
chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất [8].
Bước 1 : qui trình được qui định thực hiện trong 32 ngày, trong đó: Chủ dự
án liên hệ với Sở Qui hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự
án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc
Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự án
15

liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng,
trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày).
Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được
duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất
tạm thời để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở
Tài nguyên - Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận,
huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết giá
đền bù (10 ngày) ; liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí
ứng trước của Ngân sách mà Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở
Kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày).
Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn : Chủ dự án lập
dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình UBND
thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình thẩm định và
phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở
Giao thông - Công chính giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây
dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính - Vật giá là đầu
mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đất
chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án
để tổ chức thực hiện.
Bước 4 : Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND quận,
huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác. Nếu
các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên
quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật.
Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả
thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự
án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu
giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3

ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện
30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính
khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực
hiện mới 12 dự án.

16


2.5.4. Đà Nẵng
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vực
miền Trung, có vị trí địa lý: phía Đông giáp Biển Đông, phía Tây, Nam giáp tỉnh
Quảng Nam, phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế.
Thực hiện đấu giá đất tại Thành phố Đà Nẵng :
+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để
nhận QSD đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và
thông báo trên các thông tin đại chúng 03 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá,
Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.
+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng
đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài
phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000đồng/m2, mỗi người tham gia
đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá
cao hơn. Thời gian quy định mỗi lần hô giá cách nhau 03 phút (Hội đồng sẽ
nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao
nhất là người trúng đấu giá.
- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc, Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi
người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:
- Giá sàn do UBND Thành phố quy định giao động từ 3.900.000 5.330.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.900.000 đồng/m2 và giá đất
trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000đ/m2, cao hơn 1,24 - 2,42 lần so với giá sàn

quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn như
vậy là phù hợp và đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu
giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125/130 trường
hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường.
- Giá đất do UBND thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực này trước
khi có dự án là 560.000đồng/m2 và giá đất đền bù khi GPMB để xây dựng cơ sở
hạ tầng 780.000đồng/m2.
- Phương thức thanh toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa
không quá 45 ngày phải thanh toán xong.
17


2.5.5. Thành phố Hồ Chí Minh
Là một Thành phố trực thuộc TW và là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính
trị, xã hội của khu vực phía Nam, công tác đấu giá QSDĐ ở TP. HCM được
thực hiện từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh
là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ đồng. Để
sử dụng nguồn thu đó Thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được
từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác
giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại cho địa phương (quận, huyện có dự án đấu
giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ưng với
những khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng.
Các quận huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 - 1.000m 2
(nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành).

18