LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sở hữu NHÀ ở

TR

NG
I H C C N TH
KHOA LU T
B MÔN HÀNH CHÍNH


LU N V N T T NGHI P

Trung tâm HọcGI
liệu ĐH
Cần Thơ
@ Tài
liệu học
tập và nghiên
Y CH
NG
NH
N QUY
N cứu

S

Giáo viên h

H U NHÀ

ng d n:

Sinh viên th c hi n:

NGUY N V N H U

TH M N

NG

Mã s SV: 5043988
L p: Lu t hành chính-khóa 30

C n Th - 2008


Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

IM
Nhà

U

là m t th c th v t ch t bi u tr ng cho ch t l

xã h i. Ngay t xa x a, ng

i Vi t Nam luôn chú tr ng

ng cu c s ng c a

nv n

n i nn p ,

có an c thì m i l c nghi p. Tr i qua bao th ng tr m c a l ch s ,
nay ang d n d n thay da
v i xu h

i th t, ang chuy n minh v

ng phát tri n chung c a th gi i. Nhà

b ng lá, b ng

t, tre n a

tn

c ta hi n

n lên phát tri n cùng

không còn là nh ng mái tranh

n s , mà thay vào ó là nh ng ngôi nhà

c bê tông

v ng ch c, khang trang, a d ng v ki n trúc, phong phú v th m m . M i
ng

i, m i gia ình theo nhu c u, kh n ng kinh t xây d ng cho mình m t ngôi

nhà phù h p. Cùng v i s phát tri n c a xã h i ch t l
lên, kinh t khá gi , thì nhu c u v nhà
c xây d ng có khi lên

ng cu c s ng

c t ng

c ng tr nên quan tr ng, nhi u ngôi nhà

n hàng t

ng, v i

ki u thi t k , m u mã khác

nhau.
Nhà

là tài s n c a ch s h u và nhu c u v nhà

thi t y u c a m i con ng

i trong xã h i nên nhà n

là nhu c u c n có

c luôn có nh ng chính sách,

Trung tâmquy
Họcnh liệu
ĐHi vCần
Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
c th
i tài s n này. T sau n m 1986, n c ta th a nh n n n kinh
t nhi u thành ph n, chuy n sang kinh t th tr
Vi t Nam phát tri n kinh t nh ng
th tr

u ki n

ng th i c ng n ch a nhi u r i ro. Kinh t

ng ã s n sinh ra nhi u m m móng tiêu c c, nh t là trong giai o n này

chính v nhà

t r t l ng l o, y u kém trong qu n lý nên vi c ng

s n nhanh chóng i
nh n s t o

ng ký

c nhà n

i nhi u hình th c khác nhau,

5/7/1994 qui

không c p

ây là quy

i dân. Lu t Nhà

sung nh ng thi u sót c a Ngh
nh n quy n s d ng nhà
iv i

it

ra

ng nên t nhu c u

i. Gi y ch ng nh n

u tiên là c p theo Ngh
và

t

t i ô th , nh ng Ngh

nh làm h n ch quy n
ra

nh 60/N -CP quy

khu v c ô th . Lu t Nhà

1

t i ô th ,

c công nh n s

i và có hi u l c ngày 1/7/2006 b
nh vi c c p Gi y ch ng
không ch quy

ng ch th là t ch c cá nhân trong n

GVHD: Nguy n V n H u

c

nh 60 ngày

nh ch c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

nông thôn.

h u tài s n c a ng

c p gi y

i v i nhà

nh vi c c p gi y ch ng nh n nhà

nh 60/N -CP qui

i dân có tài

c b o h là c n thi t. Gi y ch ng

u ki n thu n l i h n trong các giao d ch th tr

ó Gi y ch ng nh n quy n s d ng
c p d

ng, ó c ng là m t

SVTH:

nh vi c

c mà con m r ng

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p
it

ng nhà

và ng

in

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

là nhóm

it

ng có y u t n

c ngoài.

ây là m t b

vi c th a nh n quy n s d ng nhà
c c p gi y ch ng nh n c a ng

c ngoài là ng

i Vi t Nam

nh

c ti n quan tr ng c a Vi t Nam trong

c ng nh vi c th a nh n thêm

in

c ngoài, ng

i Vi t Nam

it

ng

nh c

c ngoài.
C p Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

s t o

u ki n cho nhà n

c

thu n l i h n trong công tác qu n lý, giám sát c ng nh b o h tài s n c a nhân
dân

h yên tâm v tài s n mà mình s h u

t o
N

u ki n cho ki u bào

in

c nhà n

nu c ngoài tr v quê h

cb ov .
ng xây d ng

c ngoài có th yên tâm công tác t i Vi t Nam. Lu t Nhà

vào th c t cu c s ng, nh ng bên c nh nh ng thành tích ã óng góp
Nhà

v n ch a là m t lu t hoàn ch nh, t n t i nhi u

ra

ng th i,
tn

c.

i và i
c. Lu t

m b t h p lý c n có s

i u ch nh cho phù h p v i tình hình th c t c a xã h i,

th c s có ý ngh a

ng d ng trong cu c s ng xã h i Vi t Nam và phù h p v i nguy n v ng c a
ng

i dân. Do ph m vi

tài nghiên c u có gi i h n, ng

i vi t ch

c p

n

ng v liệu
n liên
vi c gi @
y chTài
ng nh
n quy
n s tập
h uvà
nhà nghiên
. Trong quá
Trung tâmnhHọc
ĐHquan
Cầnn Thơ
liệu

học
cứu
trình làm bài không tránh kh i nh ng thi u sót, r t mong s chân thành óng góp
ý ki n c a quí Th y cô!

2

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

Ch

ng I

KHÁI QUÁT CHUNG V GI Y CH NG NH N
QUY N S

H U NHÀ

1.1. Khái ni m
Ø Nhà
Nhà

là công trình xây d ng v i m c ích

sinh ho t c a h gia ình, cá nhân ( Lu t nhà

và ph c v các nhu c u

)

Ø Gi y ch ng nh n
Gi y do c quan có th m quy n c p cho

xác nh n m t s vi c. (T

i n ti ng Vi t - V n Tân ch biên - Nguy n Lân ch nh lý và b sung, nxb Khoa
h c xã h i Hà N i -1997)
Ø Ch s h u nhà
Là ng
qu ên

i có quy n s h u bao g m quy n chi m h u, quy n s d ng và

nh

t

i v i nhà

( Ngh Quy t 58 v giao d ch dân s v nhà

c a

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
UBTVQH )
Ø Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
Là gi y ch ng nh n do c quan nhà n
s h u nhà

c có th m quy n c p cho ng

b o h quy n và l i ích h p pháp c a ng

Ø Nhà

i

i s h u nhà .

t o l p h p pháp

Là nhà

có gi y t ch ng minh vi c t o l p nhà

theo qui

nh c a

pháp lu t.
1.2. L ch s hình thành gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

Nhi u n m nay chúng ta b n kho n v vi c c p gi y ch ng nh n
tài s n trên

iv i

t, c th là gi y ch ng nh n quy n s h u nhà . S không có gì

áng bàn n u vi c làm này
chóng th ng nh t

c chính quy n và c quan h u quan các c p nhanh

a ra gi i pháp. Vì v y c quan nhà n

ã ti n hành c p gi y ch ng nh n tài s n trên
c p khác nhau, vi c c p gi y ch ng nh n

3

c có th m quy n c ng

t cho dân, v i nhi u hình th c

i v i tài s n trên

SVTH:

t ã

c ti n

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

hành nhi u n m nay và c ng qua nhi u l n thay
ch a th ng nh t
s n

i gi y ch ng nh n. Nh ng v n

c nên c p gi y ch ng nh n cho tài s n trên

t là m t lo i tài

c l p hay là c p chung v i gi y ch ng nh n quy n s d ng

ích này xem ra chúng ta khó mà có th v i t i
nh n quy n s h u

i v i nhà

c thay

c khi vi c c p gi y ch ng

i xoành xo ch. Có th nói t khi có

chính sách m c a, kinh t phát tri n m nh, t c
càng ông, nhu c u v nhà
xúc h n. Nh t là
nh ng

ô th hoá t ng, dân s ngày

ngày càng nhi u h n, v n

nhà

càng tr nên b c

các trung tâm ô th l n, chính sách m c a v i nhi u l i th

ng th i c ng kéo theo nhi u v n

b t c p, nó òi h i m i ng

có ý th c c nh giác v i tài s n c a mình chính vì v y nhà n
nhi u bi n pháp

ã

ng th i thu n

c. Hi n nay qua nhi u l n thay

i, thì vi c c p gi y ch ng nh n cho tài s n trên
quy n s h u nhà

i luôn

c ã ti n hành

u ch nh cho phù h p vói nhu c u c a xã h i

l i cho công vi c qu n lý, giám sát c a nhà n

qui

t. Nh ng cái

t c th là gi y ch ng nh n

c c th hoá thành Lu t, c th là Lu t nhà

nh vi c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà ,

trình t th t c, h s ... M t b

u ki n,

ra
it

i,

ng,

c ti n quan tr ng h n n a trong l nh v c c p

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

mà hi n nay chúng ta ang ti n hành ó là

c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
ngoài tr v Vi t Nam và ng

in

cho ng

i Vi t Nam

nh c

n

c

c ngoài và c ng nh th a nh n quy n s h u

h p pháp c a h .
1.2.1. Các giai o n c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
1.2.1.1. Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

t n m 1991-1994

là gi y ch ng nh n do c quan nhà

c có th m quy n c p, ch ng nh n cho ch s có tài s n g n li n v i
c p gi y ch ng nh n t o
tài s n cho ng
quy n

u ki n thu n l i cho vi c giám sát c ng nh b o h

i dân, thông qua gi y ch ng nh n ng

i v i tài s n c a mình. T tr

hành c p gi y xác l p tài s n

iv i

c p m t lo i gi y là b ng khoán
là tài s n

i dân có th th c hi n các

c n m 1991 chúng ta ch a qui

c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

tài s n sau này, và nhà

t. Vi c

cho ng

i dân mà nhà n

t ai, nhà c a… C th là

nh vi c
c ch ti n

iv i

n th , và gi y này là c s pháp lý

ts

xác l p

c ghi nh n trong b ng khoán. Sau m t th i

4

SVTH:

Th M N

ng

Lu n v n t t nghi p
gian b t

u c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

m 1991
ng c

m b o quy n có nhà

t (hay còn g i là s tr ng).

c a công dân, b o v quy n s h u nhà ,

ng vai trò c a pháp lu t trong l nh v c qu n lý nhà , Pháp l nh nhà

i c ng qui
qui

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

ra

nh vi c c p gi y chúng nh n quy n s h u nhà . Pháp l nh ã

nh rõ t t c nhà

u ph i

c

ng kí và ch s h u

c c p gi y

ch ng nh n quy n s h u nhà . Ngày 5/7/1994 Chính ph ban hành Ngh

nh

60/CP v s h u nhà

t

và s d ng

và s h u nhà

t i ô th

quy n s d ng

t . Ngh

t

t i ô th , qui

nh ng

i s d ng

c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
nh này qui

nh ch c p gi y

và

i v i các khu v c t i

ô th . M u gi y này do B Xây D ng phát hành và có bìa màu h ng nh t nên
th

ng

c g i là gi y h ng. Theo ó

iv i

t nông nghi p, lâm nghi p và

t t i nông thôn v n ti p t c c p gi y ch ng nh n quy n s dung
gi y có màu

nên

c g i là gi y

), còn

t

t (do m u

có nhà t i ô th s

cc p

gi y h ng. C ng kho n th i gian này ã n y sinh th c tr ng ph bi n v phía c
quan nhà n

c là buông l ng v qu n lý nhà

t ã gây nhi u v n

b t h p lý,

lãng phí. B Tài Chính l i ti p t c ban hành qui ch qu n lý và s d ng nhà làm

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
vi c c a các c quan hành chính s nghi p, nhà và công trình khác g n li n v i
t, sau khi d ng kí thì các c quan t ch c này
qu n lý s d ng nhà

c c p gi y ch ng nh n quy n

t tr s làm vi c thu c s h u nhà n

c. Gi y ch ng nh n

này do B Tài Chính phát hành và do có màu tím nên th

ng g i là gi y tím.

Th c ch t lo i gi y này khi tri n khai c p thì c p

c r t ít vì th c t ng

không có nhu c u, có nh ng n i khi tri n khai c p thì m t n m c p

i ta

c ch có 5

- 6 gi y, i n hình nh B c Liêu. Ngành qu n lý nhà cho r ng ch có nhà m i có
c quy n s h u, còn ngành qu n lý

t lý gi i :

tt

ng

riêng nhà có th nay còn mai m t. Vì v y k t n m 1993
ch c n ng

a ra ít nh t 5 lo i gi y

nh n quy n s h u nhà

M t n m sau Ngh

qu n lý nhà

t (S tr ng), gi y

nh 60/CP ra

i, theo qui

c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
và s d ng

t

t,

t

i n

nh h n,

n nay, các c quan
u tiên là gi y ch ng

c p theo lu t
nh t i Ngh

t ai n m 1993.

nh này

t tr ng

t có nhà c p quy n s h u nhà

(g i chung là gi y h ng c ).

Nh v y tr

c n m 2004 cùng lúc t n t i 3 m u gi y : gi y

ch ng nh n quy n s d ng

t do ngành Tài nguyên - Môi tr

5

SVTH:

là gi y

ng c p, gi y

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

ch ng nh n quy n s d ng nhà

và quy n s d ng

t

c g i là gi y h ng

do ngành Xây d ng c p, gi y ch ng nh n quy n qu n lý s d ng nhà
làm vi c thu c s h u nhà n
nh ng gi y t t n t i tr
nh ng quy

nh ó

c là gi y tím thu c nghành Tài chính c p, ch a k

c ó ã

c c p tr

c và sau khi gi i phóng. V i

m i n i, m i m t lo i gi y ch ng nh n

trình t th t c khác nhau, quy n và ngh a v c a ng
h u tài s n trên

lý

t, tr s

c c p theo m t

i s d ng

t, ng

t có liên quan v i nhau c ng tr nên khác bi t. Ho t

t ai c a nhà n

c

i v i t ng lo i

ng qu n

t và tài s n g n li n trên

t c ng b

tách r i thu c nhi u c quan khác nhau c p, gây khó kh n không ch
phía c quan qu n lý nhà n
s

a ph

S

a chính nhà

c mà còn gây khó kh n cho ng

ng ã linh ho t có sáng ki n sáp nh p hai S
t và c quan này ch c p cho ng

(nh Hà N i, TP H Chí Minh,

iv i

i dân, do ó

a chính - nhà

m t

t thành

i dân m t lo i gi y h ng

à N ng ã làm). Tuy nhiên vi c c p gi y ch a

d ng l i

ó, 10 n m tri n khai c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

theo ngh

nh 60/CP v quy n s h u nhà

b c l nhi u v n

is

và quy n s d ng

t

b t c p so v i yêu c u c a n n kinh t th tr

c p

t i ô th

ã

ng.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Lu t
d ng
s a

t ai 2003 ch

u ch nh các n i dung liên quan

t ai, mà không i u ch nh v n
i thay th ngh

s h u nhà . Chính vì v y c n ph i

nh 60/CP nh m

gi y ch ng quy n s h u nhà . Ngh
trong nhà
v i nhà
v it c
nhi u

t i ô th , ch a có quy

n qu n lý s

u ch nh m r ng

it

ng

cc p

nh 60/CP có ph m vi áp d ng gi i h n

nh làm

nc

c p gi y ch ng nh n

i

t i khu v c nông thôn, khi n cho vi c c p gi y t i khu v c này di n ra
r t ch m. M t khác do công tác qu n lý nhà
m và h th ng pháp lu t nhà

t thay

t b buông l ng trong

i nhi u d n

ns l

ng nhà

t

không có gi y t h p l chi m t l r t l n t i 80 - 90%. Trong khi ó thì Ngh
nh 60/CP l i quy

nh ng

i xin c p gi y ch ng nh n ph i n p ti n s d ng

t, thu chuy n quy n, l phí tr
c gi y ch ng nh n ng

cb ,

c p gi y ch ng nh n nên

i dân không ch tr i qua m t lo t các th t c nhiêu

khê mà còn ph i t n m t kho n ti n khá l n
th Ngh
gi y cho ng

nh 60/CP và c n ph i thay th s m
i dân

xin c p

óng thu .

ã

n lúc ph i thay

m b o th c hi n vi c c p

c thu n l i h n.

6

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

1.2.1.2. C p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
Theo qui
quy n s d ng
nh n. Ng

nh c a pháp lu t
t, còn

i v i tài s n trên

i s d ng

t t ch

h u tài s n g n li n trên
gi y

m i theo Lu t

c a pháp lu t

t ai 2003 qui
ts

t n m 1994

nh c p gi y ch ng nh n

c ghi nh n trên gi y ch ng

c th a nh n quy n s d ng

t thì nay ch còn quy n s d ng

t sau khi

nh c a pháp lu t v

ng kí b t

t theo qui

t c th là nhà

ch

c “ghi nh n”

quy n s h u hay không? i u này d n

nh

ng kí s h u tài s n

ng s n. Lu t qui

nh nh v y làm

cho c quan ch c n ng l n ch th xin c p gi y không th xác
trên

cc p

t ch không công nh n quy n

s h u, mu n xác l p quy n s h u thì ch s h u ph i
theo qui

t và quy n s

t ai .Gi y ch ng nh n quy n s d ng

t ai ch “ghi nh n” tài s n trên

n nay

nh

c tài s n

bi t thông tin hay là có công nh n

n s tranh ch p gi a các c quan qu n

lý có th m quy n liên quan, c th là gi a B Tài Nguyên Môi Tr

ng và B

Xây D ng v vi c th a nh n quy n s h u tài s n, B nào c ng mu n th hi n v
trí c a mình, m i B làm m i ki u, m i n i c p m i gi y. Nhà

t ã b tách

ch ra làm
m ng
khác Thơ
nhau và
qu cliệu
a cuhọc
c “phân
n l c” cứu
là
Trung tâmb Học
liệuhaiĐH
Cần
@h Tài
tậptranh
và quy
nghiên
m t s n ph m m i l i ti p t c ra

i, ó là gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

do B Xây D ng ban hành theo Ngh
ch ng nh n quy n s h u nhà
i m ban

nh 95/2005/N /CP qui

nh v c p gi y

và công trình xây d ng. S vi c l i quay l i th i

u v i vi c t n t i song song hai m u gi y h ng và gi y

nh ng n u gi y h ng c th a nh n chung cho c quy n s d ng
h u nhà

thì gi y h ng m i l i b

i quy n s d ng

. Th

t và quy n s

t mà ch công nh n quy n

s h u nhà , quy n s h u công trình xây d ng. Ngh a là cùng m t di n tích
g n li n n u t

c ây ch c n m t gi y h ng c thì nay

t

công nh n c n ph i có

hai gi y ch ng nh n: m t gi y h ng m i ch ng nh n quy n s h u tài s n và m t
gi y

m í ch ng nh n quy n s d ng

t. M c dù có nhi u

m không phù

h p nh ng B Xây D ng v n ti n hành c p gi y, ã có nh ng n i c ng phát hi n
ra tính b t h p lý ó và công khai không th c hi n,
c m t qui

à N ng. B t

nh nào khi ban hành không nh m m c ích ph c v cho l i ích c a

i a s nhân dân thì qui

nh ó s không t n t i. Lu t nhà

l c vào ngày 01/07/2006 qui
t,

n hình nh

i v i tr

ra

i và có hi u

nh ch c n m t gi y ch ng nh n cho c nhà và

ng h p nhà không thì ch c n c p m t lo i gi y là gi y ch ng

7

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

nh n quy n s h u nhà , Lu t nhà
h u nhà , quy n s d ng
ai n m 1993, Lu t

t

tr

nh t t c gi y ch ng nh n quy n s

c ây (bao g m c gi y

c p theo Lu t

t ai 2003, gi y h ng theo Ngh

nh 95 và các lo i gi y t nhà
Lu t nhà

qui

t

nh 60/N -CP, Ngh

t h p l khác v n có giá tr s d ng. Vì theo

c p gi y ch ng nh n là c p theo nhu c u c a ch th xin c p. B Tài

Nguyên l i v a hoàn t t d th o trình Chính Ph Ngh
v i gi y h ng thành m t gi y, theo ó nhà n
chung v s d ng
trình th c hi n vi c

nh v vi c g p gi y

c s th ng nh t m t lo i gi y

t l n quy n s h u tài s n g n li n v i
ng kí

t, th ng nh t qui

t ai,

ng kí tài s n. Vi c g p chung hai gi y có

thu n l i h n trong qu n lý và v n

quan tr ng h n c là ít gây t n kém ti n

c a và công s c c a dân không vì th c ch t ng
nhi u gi y mà ch s th t c hành chính r
t c

chóng m t. M i lo i gi y ra

hà cho dân, th t c

m rà, nhiêu khê, gi y t thay

iv i

u có s qu ng cáo r m r là b t phi n

n gi n. Nh ng chính s không ph i h p gi a các B ,

ch ng th nào che d u
quy n l i nh t

i

i dân không s vi c s h u quá

ã

c s tranh ch p ng m công vi c g n li n v i nh ng

nh gi a h v i nhau. Tính t n m 1993

n nay ã có

n 4 lo i

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
gi y h ng, hai lo i gi y h ng m i, (m t gi y cho nhà và

nh n s h u nhà) theo Lu t nhà , gi y h ng c (Ngh
n a c p theo Ngh

nh 95/

thi t,

ng s n c

t là lo i b t

có th

d ng

t s ph i là ng

nh 60) và m t gi y h ng

-CP. Vi c g p chung m t lo i gi y là i u c n
nh không có s di chuy n dù quy n

a vào giao d ch. Thi t ngh ch s d ng

quy n khai thác s d ng

t, m t gi y ch ch ng

t m c nhiên ã là ng

t thu c ch quy n c a mình và
i ch u trách nhi m tr

s n hi n có và k c nh ng gì x y ra trên

iv i

c nhà n

t

i có

ng nhiên ch s

c, chính quy n v tài

t thu c ch quy n c a mình. Kh ng

d nh trên cho phép chúng ta hi u r ng n u không có m t tho thu n b ng v n b n
c th nào khác thì m c nhiên tài s n có trên
d ng

t thu c ch quy n c a ch s

t. Chúng ta không c n quá nhi u gi y ch ng nh n ch cho hai lo i tài s n

là nhà và

t, ch vi c th t c xin c p gi y không thì c ng ã có hai c quan khác

nhau c p. Thi t ngh ch c n c p gi y ch ng nh n cho quy n s d ng
quy n s h u nhà n u nhà
ch ng nh n quy n s nhà

trên

t thu c s h u c a ch s d ng

t và

t, c p gi y

i vói ch s h u không ph i là ch s d ng

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà -

t (còn g i là s tr ng) c p tr

8

SVTH:

t.

c gi i

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

phóng hay trong b ng khoán
b n v , thay

i,

nh n r t chi ti t và

n th c ng v y các n i dung c n thi t nh s

u ch nh gi y ch ng nh n
y

.

u

,

c th hi n trên gi y ch ng

ây là m t s n ph m ng

i vi t nh n th y th hi n

c r t nhi u m t u vi t c a gi y ch ng nh n, ch c n ch nh s a cho phù h p
v i tình hình th c t là có th

áp ng

c nhu c u c a ng

nào c ng ph i k th a nh ng giá tr tích c c tr

nhi u l n thay
Nhà n
m i ra

i dân. S c i cách

c ó, chúng ta tr i qua bi t bao

i gi y ch ng nh n r i cu i cùng l i quay v cái m c ban

c l i ph i b ra m t ngu n kinh phí khá l n
i. S thay

chu n b cho m t lu t

i nào c ng v n r t t n kém, nh ng chúng ta v n ch p nh n

s t n kém n u s thay

i ó có hi u qu và mang l i l i ích thi t th c lâu dài.

Vì v y chúng ta c n có m t ph
ngành, và c n xác

u.

ng án c th , òi h i s th ng nh t gi a các B ,

nh r ng vi c c i ti n này nh m thu n l i h n cho công tác

qu n lý ch không ph i là v n

tranh ch p quy n qu n lý, b t quy n c a c

quan này, t ng quy n cho c quan khác
c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

t n m 1994

n nay

y ch Cần
ng nh Thơ
n quy @
n s Tài
h u nhà
Trung tâm Học liệuGiĐH
liệu học tập và nghiên cứu

1994
(BXD)

Gi y h ng

1994
(BTC)

Gi y tím

1.3. Nh ng qui

Tr
ng

2003
(L

)

(BXD)

Gi y

2005
(LNO)

Gi y h ng Gi y h ng

nh chung v gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

c nhu c u c a v nhà

i dân ý th c v tài s n mà h

nh c th

2005

c a xã h i ngày càng tr nên c p thi t,
ang s h u h n. Nhà n

d dàng qu n lý, ki m soát c ng nh t o

xác l p quy n s h u. Ngh
quá trình th c hi n, Ngh

inh 60/

c c n có nh ng qui
u ki n cho ng òi dân

-CP ã b c l nh ng m t h n ch trong

nh 60 ch c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

t i khu v c ô th , không c p

khu v c nông thôn. Vì v y, Lu t nhà

9

SVTH:

ra

Th M N

i

ng

Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

c ng ã b sung nh ng thi u sót trong Ngh

nh 60/N -CP. Lu t nhà

vi c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
h u, áp d ng

nh

là c p theo nhu c u c a ch s

i v i t ch c, cá nhân có liên quan

qu n lý vi c s d ng nhà . Theo ó, qui

qui

n s h u nhà , phát tri n,

nh m t s n i dung v vi c c p gi y

ch ng nh n quy n s h u nhà .
1.3.1. Nh ng

it

ng

c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
hi n vi c b o h tài s n c a ch s h u,
ngh a v c a mình theo qui
c s h u nhà
còn t o

t i Vi t Nam, không ch

c s h u nhà

c u c a xã h i, phù h p v i

c ngoài tr v quê h

c th c

qui

nh rõ

it

i v i các ch th trong n

c ngoài, ng

t i Vi t Nam.

i Vi t Nam

ut ,t o

ng xây d ng

n

c

u ó c ng phù h p v i nhu

u ki n cho ng
tn

ng
c mà

nh c

u ki n phát tri n c a kinh t , và qui

nh m m c ích thu hút ngu n v n
n

nhà n

ch s h u th c hi n các quy n và

nh c a pháp lu t. Lu t nhà

u ki n cho các ch th n

ngoài có c h i

là c s pháp lý

nh c ng

i Vi t Nam

c. Lu t nhà

qui

nh

nh

i

ng s liệu
h u nhà
i Vi t Nam
m: liệu học tập và nghiên cứu
Trung tâm Học
ĐHt Cần

Thơbao
@g Tài
- T ch c cá nhân trong n
doanh, n i
m t qui

ng kí h kh u th

c không ph thu c vào n i

ng trú thì

ng kí kinh

c s h u nhà . Có th nói ây là

nh m i c a Lu t, theo s phát tri n c a xã h i, l c l

ng lao

ng

ngày càng b thu hút v các trung tâm ô th , thành ph l n và vi c t o l p và xây
d ng

c nhà

v n là nguy n v ng c a nh ng ng

ch m d t các phi n toái, b c xúc c a ng

ch ng nh n nhà

t : Mu n

i dân t tr

i lao
c

ng. Qui

nh này s

n nay khi xin c p gi y

c c p gi y ch ng nh n nhà thì c quan c p gi y

òi ph i xu t trình h kh u, còn mu n

ng kí h kh u th

òi gi y t nhà. Nhi u ch nhà không

ng trú thì công an l i

u ki n h kh u ã không

cc p

gi y ch ng nh n, ây là m t òi h i r t là vô lý và vi ph m hi n pháp v quy n

công dân “công dân có quy n t do c trú”. Lu t qui

nh r t c th nh ng

nhi u n i các c quan v n th c hi n m t cách máy móc, c ng nh c, làm khó
ng

i dân, gây phi n hà sách nhi u, c làm sao cho th t c hành chính càng tr

nên ph c t p, r i ren
2003 không qui

mong tìm c h i “ki m chác”. Ví d nh Lu t

nh ng

i s

d ng

t ph i có h kh u th

10

SVTH:

t ai

ng trú t i

Th M N

a

ng


Lu n v n t t nghi p
ph

ng n i có

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

t nh ng th c t nhi u n i v n òi h kh u.

u này h u nh

ã

tr thành c n b nh “c a mi ng” c a các c quan ch c n ng.
Nam

it

nh c

ng th hai

n

c s h u nhà

c ngoài, g m có: ng

u t lâu dài t i Vi t Nam, ng

i Vi t Nam

i có công óng góp v i

n hoá, nhà khoa h c có nhu c u v ho t
v i ng

i Vi t Nam

nh c

n

ng th

nhân n

nh c

n

tn

i Vi t

c ngoài s

c, nhà ho t

ng

ng xuyên t i Vi t Nam.

c ngoài không thu c di n qui

ng trên ã v Vi t Nam c trú v i th i h n
s h u m t nhà

t i Vi t Nam là ng

i

nh nhóm

i

c phép t 6 tháng tr lên

c

riêng l ho c m t c n h .

it

ng cu i cùng

c ngoài,

c s h u nhà

u t xây d ng nhà

t i Vi t Nam là t ch c, cá

cho thuê t i Vi t Nam

nhà n

c có th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s h u

h n

c s h u nhà

là th i h n qui

c c quan

i v i nhà . Th i

nh trong gi y ch ng nh n

u t và

ghi rõ trong gi y ch ng nh n quy n s h u nhà . T ch c cá nhân n
u t xây d ng nhà

c

c ngoài

bán, sau khi hoàn thành vi c xây d ng theo d án, ch

ut
c quy
n bán
nhà Thơ
cho các
i t liệu
ng thuhọc
c di tập
n s hvà
u nhà
t i Vicứu
t
Trung tâm Học
liệu
ĐH
Cần
@ Tài
nghiên
Nam và ng

i mua nhà trong tr

ng h p này v n

c c p gi y ch ng nh n

quy n s h u nhà .
t i Lu t nhà

it

ng

c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

là t ch c, cá nhân trong n

ngoài, t ch c, cá nhân n

c, ng

i Vi t Nam

c ngoài. Nh ng không có

c p

qui

nh c

n

it

nh
n

c

ng

c

s h u nhà

là h gia ình, dù ây là m t trong nh ng ch th s d ng

th a nh n

ng th i c ng là ch s h u tài s n mà các thành viên trong h cùng

t o l p trên

t. Nh v y quy n s h u nhà

c a h gia ình có

hay không, hay là xem vi c s h u nhà thu c tr
s h u chung theo ph n. Trong tr

c

td

c

mb o

ng h p s h u c a nhi u ch

ng h p nh th thì m i thành viên s

c

c p riêng m t gi y h ng hay ch c n chung m t gi y và gi y này có th hi n
c nhà
nh m phân
mà qui

ó là tài s n chung h p nh t hay theo ph n. Xác
nh rõ quy n

nh

nh

c

u này

t tài s n c a m i thành viên? ây c ng là v n

nh v gi y h ng ch a gi i quy t

c

i v i tr

nhi u ch s h u và c ng là m t thi u sót c a Lu t. Ng

11

ng h p s h u c a

i vi t ki n ngh nên b

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

sung ch th là h gia ình vào trong
và ng

i

it

ng

ng tên trong gi y ch ng nh n là ng

ình tho thu n cho
nh n th

ng tên.

Vi t Nam ng

c s h u nhà

t i Vi t Nam

i

c các thành viên trong gia

i

ng tên trong gi y t ch ng

ng là các ch h trong gia ình. N u không tho thu n

c thì ghi tên

t t c các thành viên trong cùng m t h vào gi y ch ng nh n n u thành viên ó
có s

óng góp

nhà

t o l p nên kh i tài s n chung . Khi có th c hi n giao d ch v

thì s d a trên s th ng nh t

ng thu n c a các thành viên.

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

là gi y ch ng nh n quy n s h u

c a các ch th s h u tài s n ch ng minh tài s n ó thu c s h u c a mình do
quan nhà n

c có th m quy n c p. Gi y này s

c c p khi cá nhân, t ch c

có yêu c u, nó không mang tính ch t b t bu c, tuy nhiên khi

ngh c p gi y

ch ng nh n ch th xin c p gi y c ng ph i thõa mãn các i u ki n do lu t qui
nh.
1.3.2. i u ki n
v

i u ki n

c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
- T ch c, cá nhân trong n

doanh, n i
vi c

ng kí h kh u th

c không ph thu c vào n i

ng trú, có nhà

ng kí kinh

c t o l p h p pháp thông qua

u t xây d ng mua bán, t ng cho, th a k ,

i nhà , theo qui

nh c a

pháp lu t.
- Ch th xin c p gi y ch ng nh n ph i thu c
nhà

theo qui

cs h u

ngh c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

Vi c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
rút kinh ngi m t th c ti n th c hi n Ngh
ch ng nh n quy n s h u nhà

c qui

ng

nh c a pháp lu t.

1.3.3. H s

thôn. Và h s

it

c qui

nh 60/CP qui

nh c th

b o

nh vi c c p gi y

t i khu v c ô th , không c p

ngh c p gi y ch ng nh n theo qui
m th t c

nh trên c s

khu v c nông

nh c a Lu t nhà

c ng

n gi n, ít ru m rà thu n l i cho ng

i

dân khi có yêu c u c p gi y ch ng nh n.

12

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p
v H s

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

ngh c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
n

-

bao g m :

ngh c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

( Theo m u

có s n do B xây d ng ban hành1
- B n sao m t trong các lo i gi y t : Gi y phép xây d ng, quy t
phê duy t d án phát tri n2, gi y ch ng nh n
d ng

u t , gi y ch ng nh n quy n s

t ho c m t trong các lo i gi y t h p l

d nh c a pháp lu t v

t

i v i các tr

mà nhà

3

v quy n s d ng

t ai, gi y t v quy n s h u nhà

th m quy n c p qua các th i kì, th a thu n

nh

t theo qui

do c quan c p có

ng ý b ng v n b n c a ch s d ng

ng h p ch s h u nhà

không ph i là ch s d ng

t

c xây d ng t i các khu v c không thu c ph i có gi y phép xây

d ng, gi y t mua bán, t ng cho, thanh lý hoá giá nhà , h p
xã h i, quy t

nh trao t ng nhà tình ngh a, nhà tình th

nhà , b n án, quy t

nh c a Toà án, ho c quy t

ng thuê mua nhà

ng, gi y t v th a k

nh c a c quan có th m

quy n ã có hi u l c pháp lu t v s h u nhà , gi y t xác nh n c a UBND xã,
Ph

ng, Th tr n ( sau ây g i chung là UBND c p xã).

Trung tâm Học -liệu
Cần
Thơ
học
H ĐH
p ng
mua bán

( b@
ng vTài
n b liệu
n, thuê
mua,tập
t ngvà
cho,nghiên
i, th a kcứu
nhà

theo qui

h u nhà

nh c a Lu t nhà

c a bên chuy n nh

kèm theo b n sao gi y ch ng nh n quy n s
ng.

i v i ng

i Vi t Nam

nh c

n

c

ngoài

ngh c p gi y ch ng nh n thì ph i có thêm b n sao gi y t ch ng minh

thu c

it

ng

m t ph n nhà ,

c s h u nhà

trong gi y ch ng nh n ã
nhà , d t ,

gi n h n so v i tr

iv is

u ki n v s

nhà

ng h p chuy n nh

c c p thì ph i có v s

c, n u trong các gi y t c

không c n ph i o v l i.
viên

t i Vi t Nam. Tr

nhà ,

ng h p nhà

nhà .

c ng

ã có th hi n s

ph i th hi n

t, hình dáng m t b ng nhà . Trong tr

t

ng

c

nhà

n

t thì

c v trí trên khuôn
có nhi u t ng thì v

hình dáng m t b ng các t ng và ghi di n tích sàn xây d ng c a t ng t ng.
i v i c n h trong nhà chung c thì ch v s
nh

m t b ng c a c n h , t ng có

ngh c p gi y và ghi rõ v trí, di n tích c a c n h

ó. S

nhà

c a

cá nhân t v ho c thuê t ch c có t cách pháp nhân chuyên kinh doanh thi t k
1

Qui nh t i Thông t s 05/ 2006/TT-BXD ngày 1-11-2006 c a B xây d ng
D án
c thông qua b i c quan có th m quy n cho phép th c hi n
3
Là gi y t ch ng minh vi c s d ng t c a ch s h u
2

13

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p
k thu t o v .
ng

i

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

i v i nhà

thu c các d án nhà

ho c d án khu ô th m i thì

ngh c p gi y ch ng nh n s d ng b n v do các ch

N u nhà

không thu c các d án trong tr

ch ng nh n th c hi n o v , nhà

u t cung c p.

ng h p này thì do c quan c p gi y

t i khu v c nông thôn thì do ch nhà t

và có xác nh n c a UBND Xã vào b n v

ov

ó. Sau khi n p h s t i c quan

chuyên môn có th m quy n c p gi y ch ng nh n c p T nh n u là t ch c, cá
nhân thì n p t i Huy n, Th xã ( n p t i v n phòng m t c a), cán b ph trách k
thu t c a c quan ch c

ng s th c hi n công vi c ki m tra s

b ng v trên th c t . C ng nh ng

i vi t ã trình bày thì do s

n gi n nên ây ch là b ng v mang tính ch t t
khi ng

i dân em gi y i giao d ch ngoài th tr

ngân hàng r t khó xác
th c s hi n h u trên

nh

, xác minh
b ng v khá

ng tr ng và i u này r t khó
ng, ví d nh các

i tác, hay

c hình dáng th t, giá tr th t c a c n nhà. Nó có

t và giá tr tài s n ra sao thì r t không th xác

ây khi c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
khoán i n th thì b n v s

nhà

toàn b c n nhà, c u t o c n nhà d

nh. Tr

c

(Gi y h ng c ) và c b ng

c th hi n r t chi ti t, ngoài hình dáng
c xây d ng b ng ch t li u gì, m t c t, m t

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
b ng tr t, m t

ng, m t b ng l u, m t b ng l ng

chi ti t, c n nhà to l c

âu c ng

nay thì gây khó kh n cho các
d ch trên th tr

ud

c ghi nh n m t cách

c ghi rõ. Còn theo nh s

b n v hi n

i tác giao d ch khi em gi y ch ng nh n ra giao

ng.

1.3.4 Trình t và th i h n c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
v Trình t c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
Ø Khu v c ô th :
T i khu v c ô th , vi c n p h s

ngh c p gi y ch ng nh n

c

th c hi n nh sau : T ch c n p h s t i c quan chuyên môn có th m quy n
c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
n p h s t i c quan qu n lý nhà

c p t nh c th là B xây d ng, cá nhân

c p Huy n, Th xã.

Ø Khu v c nông thôn:
T ch c n p h s t i c quan qu n lý nhà

c p T nh, cá nhân n p h s

t i U ban nhân dân xã ho c n p tr c ti p t i c quan qu n lý nhà

14

SVTH:

c p Huy n.

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Tr

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

ng h p cá nhân n p h s t i U ban nhân dân xã thì trong th i h n n m

ngày làm vi c, k t ngày nh n

h s h p l , U ban nhân dân xã có trách

nhi m chuy n h s cho c quan qu n lý nhà
ngày, k t ngày nh n
cho ng

i

quan c p gi y có th m quy n thông báo

ngh c p gi y th c hi n các ngh a v tài chính trong tr

ngh c p

u ki n

nh n theo Lu t nhà
tr

h s h pl

c p huy n. Trong th i h n 30

c c p gi y ch ng nh n. Th i gian c p gi y ch ng

c ng

c rút ng n l i so v i tr

c ây, ch còn 30 ngày,

c ây c p gi y h ng là 60 ngày). Nh ng th c t thì có khi ng

c u c p gi y ch ng nh n ph i ch

ng h p này thì thông th

không dám khi u n i v i c quan c p gi y, và cu i cùng
không bi t ch t i bao gi . Chúng ta nên có m t ch

cho ng

ng h p nh v y thì nhà n

i dân, qui

nh c th

có

ng là h

c gi y h ng

nh c th

c c n ph i làm gì

nh các ch tài c n thi t

quan ã c tình sách nhi u dân chúng
qui

i dân có nhu

i r t lâu, có khi là vài tháng, n m này qua

m khác mà v n ch a xong, trong nh ng tr

trong nh ng tr

ng ch th

h

ng d n

h tr

cl c

i v i cán b , viên ch c ho c c

tr c l i.

m m i c a Lu t nhà

là có

i v i t ng tr òng h p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

và

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
quy n s d ng

t

c c p theo ngh

nát ho c do thiên tai ho ho n s

nh 60/CP ã b m t ho c h h ng, rách

c c p l i, c p

i trong gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
v vi c c p
tr

( Ngh

i, c p l i gi y ch ng nh n ). Nh ng

ng h p ch s h u l i d ng s h c a pháp lu t

ph m nh báo m t gi y
l i, Lu t c ng qui
ch ng nh n,

i và xác nh n n i dung thay
nh 60 ch a có qui

m b o tính ch t ch , tránh
th c hi n các hành vi vi

xin c p l i gi y m i, nh m m c ích l a

nh rõ c th t ng tr

u ki n c ng nh

nh

ng h p

o ho c tr c

c c p l i, c p

i gi y

trình t , th t c xin c p.

v C p l i gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
Trong tr
h u nhà

ng h p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

ph i làm h s

qu n lý nhà

ngh c p l i gi y ch ng nh n và n p cho c quan

c a c p có th m quy n c p gi y ch ng nh n. H s

gi y ch ng nh n trong tr
+

b m t thì ch s

n

ngh c p

ng h p này bao g m :

ngh c p l i gi y ch ng nh n, trong ó nêu rõ lí do m t gi y

ch ng nh n và cam k t tr

c pháp lu t v l i khai c a mình.

15

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

+ Gi y t xác nh n vi c m t gi y ch ng nh n c a c quan có th m
quy n. Trong th i h n 30 ngày k t ngày ch s h u không tìm l i
ch ng nh n thì c quan nhà n

c gi y

c có th m quy n c p l i gi y ch ng nh n cho ch

s h u nhà .
v C p

i gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

h t trang xác nh n thay
Ch s h u nhà

có

i thì ch s h u nhà
n

nh n quy n s h u nhà
quy n

b h h ng, rách nát ho c ã ghi

ngh c p

cc p

i gi y ch ng nh n kèm theo gi y ch ng

c và n p cho c quan qu n lý nhà

c p gi y. Trong th i h n 15 ngày nh n

quy n ph i c p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

c p có th m

h s h p l c quan có th m

i gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

d ng trong c n

i gi y ch ng nh n.

cho ch s h u nhà .

do B xây d ng c p và

cs

c, do s có màu h ng nh t nên g i là s h ng, v hình dáng

bên ngoài c ng không có gì thay

i nhi u so v i gi y ch ng nh n c . Tuy nhiên

các trang trong c a gi y ch ng nh n, do

n gi n hoá các thông tin không c n

Trung tâmthiHọc
ĐH
Cần
Thơ
liệur ng
học
t hay liệu

sao mà
nh ng
thông
tin ng@ iTài
vi t cho
là r tập
t h uvà
ích nghiên
thì b l t bcứu
i r t nhi u các tính n ng u vi t c a nhi u lo i gi y tr
thông tin v tài s n. Lu t nhà
c u, tr

ng h p c p l n

h ng làm thay

m i qui

nh ch c p gi y ch ng nh n khi có yêu

u là c p m i, n u x y ra tình tr ng m t, ho c rách nát,

i hi n tr ng ban

l i. Và khi có s thay

c ây, nh t là v m t

u c a gi y ch ng nh n thì s c p

i, ho c có s bi n

ng thay

i v k t c u, t ng cao,

di n tích, hình dáng c a nhà thì ch th s xin xác nh n thay

i sau khi c p gi y

ch ng nh n. V y có th th y ch th xin c p gi y có th xin c p
nh n thay

i, v y khi ch th xin c p gi y mu n

tích, k t c u nhà, khu
quy n s h u nhà
ch nh

t ã thay

i

i v i ch th

và quy n s d ng

âu? Lu t nhà

không có qui

t

i, c p

i, c p l i, xác

u ch nh l i hi n tr ng di n
ã xin c p gi y ch ng nh n

thì gi i quy t nh th nào?

i u

nh.

16

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p
v

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

trình t c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà :
i v i cá nhân:

Th c hi n ngh a v tài chính trong
60 ngày, n p biên lai thu các
kho n l phí và gi y t g c v nhà

i v i nhà

Cá nhân ngh c p gi y
ch ng nh n: g i n ngh
c p gi y ch ng nh n quy n s
h u nhà (theo m u)

t i khu v c ô th

i v i nhà

UBND huy n n i có nhà : thông
báo c th th i gian th c hi n o
v , h ng d n hoàn t t h s

Trung tâm

T o v cùng h gia ình i
chi u các b n sao trong h s v i
gi y t g c v nhà . Vi t gi y
Học
ĐH

Thơ
biên liệu
nh n và
h nCần
th i gian
giao@
tr gi y ch ng nh n

t i nông thôn

UBND xã n i có nhà : i chi u
các b n sao trong h s v i gi y
g c v nhà xác nh n vào b n
s
nhà . Chuy n h s cho
UBND huy n trong 5 ngày k t
ngày nh n h s .

UB huy
vi c): cứu
Tài liệu
họcn (30
tậpngày
vàlàm
nghiên
ki m tra h s th hi n các n i
dung trong gi y ch ng nh n
vào s
ng kí

UBND huy n (30 ngày làm
vi c): ki m tra h s , th hi n
các n i dung trong gi y ch ng
nh n.

Trong 5 ngày ph i thông báo
ngh a v n p tài chính cho
ng i ngh c p gi y b ng
n b n.

17

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

i v i t ch c:

S Xây D ng:
Ki m tra h s , n u
gi y t thì
ghi biên nh n h n th i gian giao tr
GCN, n u o v thì trong 10 ngày

làm vi c, SXD ti n hành o v nhà
ho c ki m tra k t qu o v .Trong
30 ngày, hoàn t t vi c o v ho c
ki m tra o v và ki m tra h s ,
th hi n các n i dung trên GCN.

ch c trong n c, t ch c n c
ngoài
ngh c p gi y ch ng
nh n quy n s h u nhà n p h
t i S Xây D ng

Th c hi n ngh a v tài chính
trong 60 ngày k t ngày nh n
thông báo.

HS
u
ki n: Kí
GCN n u
cu
quy n, n u
không
c
quy n thì
UBND T nh
p

Tr c khi nh n GCN : N p
biên lai các kho n l phí, các

gi y t g c v nhà .

Không
u ki n:
Tr l i HS
và
thông
báo b ng
n b n
bi t rõ lí
do.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

UBND c p T nh
Xem xét, kí gi y trong 10
ngày nh n h s .

S Xây D ng (5 ngày làm vi c)
Vào s
ng kí, và thông báo
ngh a v tài chính.

18

SVTH:

Th M N

ng

Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

1.3.5. Th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
+ U ban nhân dân T nh, Thành ph tr c thu c trung

ng (g i chung

là U ban nhân dân c p t nh) c p gi y ch ng nh n ch ng nh n quy n s h u nhà
cho t ch c. Tr

ng h p ch s h u chung là t ch c và cá nhân thì u ban

nhân dân c p t nh c p gi y ch ng nh n. U ban c p t nh có th u quy n cho S
xây d ng c p gi y ch ng nh n cho t ch c.
+

U ban nhân dân Huy n, Qu n, Th xã, thành ph , thu c t nh ( sau

ây g i chung là U ban nhân dân huy n ) c p gi y ch ng nh n cho cá nhân, bao
g m cá nhân trong n

c và cá nhân n

c ngoài.

1.3.6. L phí xin c p gi y ch ng nhân quy n s h u nhà

ây là v n
ch u s

luôn

c ng

i dân quan tâm, vì h là ng

u ch nh c a các kho n thu phí. T ch c, cá nhân

nh n thay

i gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

gi y, xác nh n thay

i tr c ti p

ngh c p gi y, xác

có trách nhi m n p l phí c p

i gi y ch ng nh n, m c phí c th là :

Không
100000
ngàn@ Tài
ng/ 1liệu
gi y học

i v tập
i cá và
nhân,nghiên
không quá
Trung tâm Học +liệu
ĐHquáCần
Thơ
cứu
500000 ngàn

ng /1 gi y

nh n quy n s h u nhà
nh

ng m t ph n c a nhà

i v i t ch c
l n

u

ngh c p
ã

ng h p nh n chuy n

ng /1 gi y

i v i các tr

.

ng h p sau ây :

i trên gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

c c p.

t

s d ng
Ngh

và tr

ã có gi y ch ng nh n quy n s h u nhà , nay ch s h u

i, c p l i, xác nh n thay

+ Nhà
d ng

i v i nhà

ngh c p gi y ch ng

ã có gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

+ Không quá 50000 ngàn

Nhà

i v i t ch c

ã

theo Ngh
t

c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

và quy n s

nh 60/CP c a chính ph v quy n s h u nhà

t i ô th , gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

và quy n

theo qui

nh t i

nh 95/2005/N -CP v vi c c p giâý ch ng nh n quy n s h u nhà

công trình xây d ng ho c gi y ch ng nh n quy n s d ng

và

t mà trên gi y ch ng

nh n có ghi nh n tài s n là nhà , nay ch s h u có nhu c u mu n c p

i, c p

l i gi y ch ng nh n quy n s h u nhà .

19

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

+ Nh n chuy n nh

ng toàn b nhà

mà nhà này ã

ch ng nh n quy n s h u nhà . T ch c, cá nhân t o l p nhà
nh

ng t t ch c, cá nhân khác có trách nhi m n p l phí tr

gi y ch ng nh n quy n s h u nhà . Ngh
Lu t nhà

qui

nh mi n phí tr

hình th c phát tri n nhà

cb

c c p gi y

do nh n chuy n
cb

nh 90/N -CP, h

cc p

ng d n thi hành

i v i cá nhân t o l p nhà

riêng l c a h gia ình ( nhà xây trên

t thu c quy n

s h u c a cá nhân ), trong khi ó cá nhân mua bán, chuy n nh

ph i óng l phí tr

ng nhà v n

c b , không bi t có s khác bi t gì gi a hai ch th này. Vì

cá nhân t o l p nhà
ch t l

thông qua hình th c phát tri n nhà

riêng l v a có nhà

ng, giá th p, mà l i không phài n p thu , trong khi ng

chuy n nh

ng nhà

thu , lãi c a các
quan nhà n

thông qua

i mua bán,

còn t n kém h n c nhà t t o vì còn ph i óng các kho n
n v xây d ng…L phí tr

c b là kho n thu tr

c khi c

c có th m quy n ghi vào s sách ch p nh n quy n s h u h p pháp

tài s n ó. Tính ch t l phí là kho n thu khi ch s h u nhà
nh n quy n s h u nhà , th c t h u h t m i ng
còn nhà mua bán chuy n nh

i

c c p gi y ch ng

u có nhà t t o là chính

ng r t ít. B ng ch ng là t l nhà chung c hay nhà

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
chuy n nh

ng chi m t tr ng r t nh so v i t ng s nhà

xây d ng c ng không
chuy n nh
nhà

c a ng

i dân. B

nh ngh a th nào là nhà t t o, th nào là nhà mua bán,

ng, ó là nh ng t xem ra r t

i d hi u trong th tr òng giao d ch

t, nh ng Lu t l i không qui

nh. Và m t v n

có th y là l phí xin c p

gi y ch ng nh n quá cao khi n ng

i dân thay vì i

i gi y m i thì h l i ngán

l phí c p gi y, không th c hi n th t c chuy n nh

ng qua c quan nhà n

c

mà ch y u th c hi n b ng hình th c trao tay, nh t là

các khu v nông thôn. Vì

nhi u tr

tv

ng h p

t ru ng nay

th

ang

tr

c ây có th là

n,

t nông nghi p,

làm gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

thì ph i óng ti n lên

t th c . Ngoài ra còn ph i óng các kho n thu , phí

làm gi y h ng trong

khi n u ng
tài s n
ra ng

i dân không có tranh ch p và c ng không em nhà

i giao d ch thì

ng nhiên là c a h .. Ch a k ngoài gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
i dân còn ph i làm bao nhiêu là gi y t khác, và gi y t nhà

i, b sung, ch nh s a liên l c. Nên nhi u tr

ng h p ng

ch quy n nhà vì ph n l n h ngán th t c gi y t nhà
phí bao gi c ng nhi u h n lu t qui

nh. Nh tr

20

t thì thay

i dân không làm gi y
t và nh ng kho n kinh

ng h p ng

SVTH:

i vi t ã có i u

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

ki n tr c ti p g p ng
s h u nhà, a s

i dân khi h

n làm th t c c p gi y ch ng nh n quy n

u có chung nh n xét “v a lâu mà t n kém d l m”. Vì v y

vi c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
thành ph l n và

ch y u là

khu v c ô th , các

i v i nh ng nhà là tài s n có giá tr .

1.3.7. Trách nhi m c a c quan nhà n

c có liên quan trong vi c c p

gi y ch ng nh n.
T lúc nào nh
qu n lý nhà n

ã n sâu vào t t

c là h có quy n, còn ng

i

ng c a nhi u ng
n là ng

i làm công tác

i có ngh a v , nên trong

suy ngh còn n ng v c ch xin cho, t duy qu n lý l i th i, c tình t o ra nhi u
“ch

ng ng i v t”

làm khó dân, m c dù m t

c có trách nhi m t o

u ki n

cách nhanh chóng, nh ng ng
nhà n

ng

u ai c ng bi t là c quan nhà

i dân có th hoàn thành công vi c m t

i dân luôn g p khó kh n khi h

c, nh t là các công vi c liên quan

n các c quan

n trình t , th t c gi y t . Trong vi c

c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

thì Lu t nhà

c ng qui

nh trách

nhi m c a c quan có liên quan trong vi c c p gi y ch ng nh n c th :

Trung tâm Học liệu
ĐH
@ Tài
học
quan

ti pCần
nh n hThơ
s xin
nghliệu
c p gi
y chtập
ng và
nh nnghiên
c a ch thcứu
không

c yêu c u ng

ngoài các gi y t

i n p h s n p thêm b t kì m t lo i gi y t nào khác

ã qui

nh, tr

nh n h s có trách nhi m h

ng h p h s không

gi y t thì c quan ti p

ng d n c th ngay cho ng

i n p h s bi t

b

sung h s . Th i gian b sung h s không tính vào th i gian c p gi y ch ng
nh n. Khi h s h p l thì c quan ti p nh n h s ph i có gi y biên nh n v vi c
t ch c, cá nhân ã n p

h s , trong ó ghi rõ ngày giao gi y ch ng nh n

quy n s h u nhà . Trong tr

ng h p không c p gi y ch ng nh n thì ph i có

n b n thông báo rõ lý do và tr l i h s cho ng

i

ngh c p gi y ch ng

nh n. M t công vi c n a mà c quan c p gi y ph i làm là l p và qu n lý s theo
dõi s h u nhà .
1.4. Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

trong các giao d ch nhà

D th o v vi c g p gi y h ng và gi y
chính ph , theo ó ph

v m tm i ã

ng án g p hai gi y l i v i nhau ã

th ng nh t v i nhau và ng òi dân c ng s p

t

c trình lên

c nhi u b , ngành

c s h u thêm m t gi y ch ng

nh n n a, ch a bi t gi y m i s th hi n nh ng tính u vi t ra sao, nh ng hi n

21

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

nay tình tr ng này ã làm cho ng òi dân không kh i hoang mang. Hi n nay ã có
t i hai h th ng qu n lý c p s
là

, s h ng mà l ra ch c n m t h th ng qu n lý

, nhi u gi y, nhi u c quan qu n lý vô tình t o ra s ph c t p, d có gian l n

trong l nh v c nhà

t,

c bi t là mua bán, sang nh

ng, th ch p. Hi n nay có

tình tr ng ch ng chéo gi a gi a vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
) và gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
Lu t nhà

qui

và quy n s d ng

nh ch c p gi y ch ng nh n nhà

t

t (s

(s h ng ).

khi có yêu c u và không

mang tính b t bu c. Hình th c này c p theo d ng ch ng th nh ng không th
hi n rõ lý l ch, ngu n g c nhà

t trên gi y ch ng nh n do v y không

toàn v pháp lý c a h s giao d ch cho ng
ch ng nh n quy n s h u nhà
th t

ng d

c nhà n

m b o an

i mua, m c dù các lo i gi y t
c th a nh n có th giao d ch trên

i b t kì hình th c nào. Nh ng gi s khi ch s h u em gi y này

n th ch p t i ngân hàng thì nhìn vào gi y ch ng nh n ngân hàng không th
bi t

c tình tr ng tài s n nh th nào, vì các thông tin trên gi y ch ng nh n

quá

n gi n, trong tr

ng h p này ngân hàng c ng không

chuyên môn

th m

nh nó, và h không có trách nhi m ph i làm i u ó, và t t nhiên

tránh

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
r i ro thì ngân hàng s không ch p nh n cho vay, lúc này có cho vay, th ch p

hay không l i là ý mu n ch quan c a ngân hàng, nh t là trong th i
b ng c a th tr òng nhà
nh ng bán
nhà

t hi n nay, nhi u tình tr ng gian l n, m t c n nhà

nhi u n i, m t lo i gi y th ch p

là nh ng b t

hai, ba ngân hàng.

c h t ã t làm khó cho ho t

hi n nay, vi c cung c p, trao

c có th m quy n

ng qu n lý c a mình khi mà trong i u ki n

i thông tin gi a các c quan ch a có c ch ràng

bu c, m nh ai n y c p. M t ng

i có c gi y

ch p nhà b ng gi y h ng v a chuy n nh
ho c th ch p hai gi y ch ng nh n

l n gi y h ng h v a

ng quy n s d ng

tr

c

i s xu t hi n c a b t kì m t lo i gi y m i nào thì v n

ng. Nh ng y u

i v i nhà

tv n

,

hai t ch c tín d ng khác nhau. Thì c quan

ch c tín d ng khi tài s n b phát m i ch n ch n s không

gi y ch ng nh n

n th

t b ng gi y

qu n lý gi i quy t th nào? Quy n l i c a ng òi nh n chuy n nh

khi ch

t ai và

ng s n không th tách r i nhau nh ng th c t l i b tách r i

b i ý chí c a nhà qu n lý. Khác nào chính c quan nhà n
tr

m nóng

ng ho c t

m b o. Tr

c

m t hay hai

c ch s h u tham gia giao d ch trên th

m ó mong r ng các B , c quan ban ngành s s m

22

SVTH:

Th M N

a ra

ng


Lu n v n t t nghi p
gi i pháp

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

u ch nh t o

ti n l i và nhà n

u ki n cho ng

c c ng có th ki m soát

h i l i d ng s l ng l o c a pháp lu t
bán, trao

i, chuy n nh

không vì nh ng

i dân tham gia giao d ch m t cách
c,

ng

cho m t s ng

i có c

t o ra c h i “giao d ch en”. Vi c mua

ng, gi y t nhà

t v n ang di n ra h t s c nh n nh p,

u ó mà làm gi m

c

ngu i c a lo i th tr

ng v n d

r t nóng b ng này.
1.5. Ý ngh a c a vi c c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà
Nhà n
dân

c

c qui

nh c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

cho ng

i

u ã mang l i nh ng l i ích thi t th c. Th nh t là t o i u ki n

thu n l i cho công vi c qu n lý v nhà

c a nhà nu c và

nhà n

c có

u

ki n b o h tài s n c a nhân dân, nh t khi x y ra tình tr ng tranh ch p, gi y
ch ng nh n quy n s h u nhà

là c s pháp lý

s n ó là c a mình. Tài s n c a công dân
lu t, trên c s
tr ng v nhà

ó nhà n

c nhà n

c có th n m b t

và theo

ng

i dân ch ng minh tài

c b o h thông qua pháp

c nh ng thông tin, s li u, hi n

nh kì các c quan có th m quy n c p gi y ch ng nh n

n s liệu
h u nhà
báo cáo
lên @
c quan
môn là

các và
S , nghiên
B xây d ng
Trung tâmquy
Học
ĐH sCần
Thơ
Tài chuyên
liệu học
tập
cứu
t ng h p các v n
h u nhà

trình lên chính ph , trên c s

chung trong v n
ng

có liên quan trong vi c c p gi y ch ng nh n quy n s

xu t,

ó chính ph có th n m

c tình hình

c p gi y ch ng nh n, các thông s c th . Và s có nh ng
u ch nh cho phù h p v i nhu c u c a xã h i. Th hai t o

ki n thu n l i, d dàng cho nhà n

c trong vi c giám sát

u

c trách nhi m c a

ch s h u tài s n trong quá trình s d ng tài s n hi n có c a mình thông qua
vi c c p gi y ch ng nh n. C th là Lu t qui
l i, c p

nh gi y ch ng nh n s

i, n u b m t ho c h h ng, xác nh n thay

i hi n tr ng, k t c u nhà

, t i c quan có th m quy n c p gi y ch ng nh n, nh ng qui
cho nhà n

cn mb t

nh n thay

i v nhà

nh ó s giúp

c thông tin v hi n tr ng tài s n c a ch s h u và xác

s

c th hi n tr c ti p trên gi y ch ng nh n và

u vào s qu n lý c a n i c p gi y ch ng nh n. Th ba là nhà n
c giao d ch trên th tr

ng, khuy n khích m i ng

gi y t ch ng nh n h p pháp theo qui
i u ki n

i v i nhà

cc p

c

c ki m soát

i tham gia giao d ch có

nh c a pháp lu t. Lu t nhà

có qui

nh

tham gia giao d ch là ph i có gi y ch ng nh n quy n s

23

SVTH:

Th M N

ng


Lu n v n t t nghi p
h u nhà , qui

Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

nh này có u i m là khuy n khích m i ng

i giao d ch b ng

các lo i gi y t có giá tr pháp lý, có s xác nh n c a c quan nhà n

c có th m

quy n, h n ch các tình tr ng giao d ch không có gi y t ch ng nh n
cho nhi u ng

i l i d ng pháp lu t

l a

o, gian l n trong mua bán nhà .

N u có gi y ch ng nh n thì ti n hành l p h p
nhà n

c,

ng và công ch ng t i c quan

ng kí ch s h u t i phòng tài nguyên môi tr

ch s h u trong gi y ch ng nh n thì lúc này giao d ch
và ki m soát c a nhà n
dân c , thúc

c. Th t là t ng b

ng khi có thay
c

td

c c i thi n ch

y hình thành và phát tri n th tr

phát tri n ô th nông thôn theo h

ng s n nhà , góp ph n

ng v n minh hi n

i. Thông qua vi c c p

trong xã h i. Lu t nhà

có qui

h i,

nh các v n

xã h i cho ng

is b oh

ng b t

c s n m b t thông tin v tình hình nhà

c, nhà

iv

cho các t ng l p

gi y ch ng nh n, nhà n

ch c nhà n

tránh

c a ng

i dân

v nhà công v cho cán b viên

i dân c n c trên nhu c u nhà

c a xã

xây d ng b trí nh ng c n h chung c nh nh ng phù h p v i

u ki n

kinh t c a nh ng ng
m phát tri n nhà ,

i lao

ng, công nhân, giúp h c i thi n v ch

c bi t cho công dân có ch

.B o

phù h p v i kh n ng thu

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
nh p thu c nhi u

it

ng khác nhau. Lu t nhà

Vi t Nam

n

c ngoài, ng

Nam d

nh c

c ngoài

i nhi u hình th c s h u khác nhau,

ch ng nh n quy n s h u cho nhóm
này s góp ph n làm gia t ng
b t

in

ng s n s thêm sôi

it

c ng có qui

nh cho ng

c s h u nhà

ng th i qui

i

t i Vi t

nh vi c c p gi y

ng này nh ch th trong n

c.

i u

u t vào Vi t Nam, góp ph n làm cho th tr

ng

ng.

24

SVTH:

Th M N

ng