LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại NGHIÊN cứu VIỆC áp DỤNG LUẬT THUẾ sử DỤNG đất PHI NÔNG NGHIỆP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT KINH DOANH & THƯƠNG MẠI



LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA 2008 – 2012

Đề tài:

NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG
LUẬT THUẾ
SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Giảng viên hướng dẫn:
TS. Lê Thị Nguyệt Châu

Sinh viên thực hiện:
Võ Trung Hậu
MSSV: 5085878
Lớp: Luật Thương mại 2

Cần Thơ, tháng 5 năm 2012


LỜI CẢM ƠN
Trải qua gần bốn năm Đại học học tập tại Khoa Luật – Trường Đại học Cần
Thơ em đã có được những kiến thức vô cùng quý báu mà thầy cô đã truyền đạt lại
cho em. Đầu tiên, em xin cảm ơn tất cả thầy cô Khoa Luật – Trường Đại học Cần
Thơ đã tận tình chỉ dạy em qua từng môn học và nhờ đó mà em có được những chuỗi

kiến thức làm hành trang cho em trong quá trình nghiên cứu, và tương lai sau này,
những kiến thức ấy sẽ là nền tảng cho em bước vào đời và vững vàng trên con đường
sự nghiệp của mình. Đặt biệt, em chân thành cảm ơn cô Lê Thị Nguyệt Châu, cô đã
tận tình hướng dẫn em ngay từ đầu môn học Tài chính 2 (Thuế) cho đến khi hoàn
thành Luận văn tốt nghiệp Đại học của em. Ngoài ra, em xin cảm ơn chú Đoàn Thanh
Hà – Cán bộ Chi cục Thuế quận Ninh Kiều đã hướng dẫn cho em phần số liệu trong
Luận văn tốt nghiệp. Cuối cùng, em xin cảm ơn các anh chị, bạn các khóa học đã chia
sẻ những kiến thức học được và giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập tại trường.
Một lần nữa em xin cảm ơn quý thầy cô, cô chú, anh chị em đã giúp đỡ em trong suốt
thời gian qua.
Do thời gian tìm hiểu và nghiên cứu đề tài có giới hạn, luận văn của người viết
không tránh khỏi thiếu sót. Nhưng với sự cố gắng và tinh thần nỗ lực phấn đấu, người
viết hoàn thành luận văn với hi vọng góp phần tích cực cho thực tiễn áp dụng pháp
luật. Người viết mong nhận được sự đóng góp ý kiến từ phía các thầy cô và các bạn
để người viết hoàn thành đề tài hơn.
Xin chân thành cảm ơn!


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................

...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
Cần Thơ, ngày .... tháng .... năm 2012
Giảng viên hướng dẫn

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................

...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
Cần Thơ, ngày .... tháng .... năm 2012
Giảng viên phản biện

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

SVTH: VÕ TRUNG HẬU

NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI
NÔNG NGHIỆP........................................................................................................4
1.1 Thực trạng về đất phi nông nghiệp ở nước ta hiện nay ..................................4
1.1.1 Khái niệm đất phi nông nghiệp....................................................................4
1.1.2 Vị trí, vai trò đất phi nông nghiệp................................................................6
1.1.3 Thực trạng đất phi nông nghiệp và việc sử dụng đất phi nông nghiệp ở
nước ta hiện nay..........................................................................................................7
1.2 Thuế đối với đất đai ở Việt Nam .......................................................................9
1.2.1 Vai trò của luật thuế đối với đất đai.............................................................9
1.2.2 Phân loại thuế đối với đất đai .....................................................................10
1.2.2.1 Thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản .................................10
1.2.2.2 Thuế đối với đất đai không mang tính chất thuế tài sản......................11
1.3 Chính sách về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Việt Nam...................11
1.3.1 Khái niệm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp .............................................11
1.3.2 Đặc điểm chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ............................12
1.3.3 Vai trò của chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ..........................13
1.3.4 Hệ thống pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp qua các thời kỳ 14
1.3.4.1 Trước khi ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất 1992 ..............................15
1.3.4.2 Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 .......................................................16
1.4 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp...........................................................18
1.4.1 Những tồn tại và hạn chế của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 ..............18
1.4.2 Sự cần thiết ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp...................19
1.4.3 Sơ lược nội dung Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp..........................21

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1.5 Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của một số quốc gia trên
thế giới ......................................................................................................................25
1.5.1 Lịch sử chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên thế giới ...........25
1.5.2 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở một số quốc gia trên thế giới ...........26
CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 29
2.1 Đối tượng chịu thuế và đối tượng không chịu thuế ........................................29
2.1.1 Đối tượng chịu thuế ....................................................................................29
2.1.1.1 Khái niệm............................................................................................29
2.1.1.2 Quy định về đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ..........29
2.1.2 Đối tượng không chịu thuế .........................................................................32
2.1.2.1 Khái niệm............................................................................................32
2.1.2.2 Quy định về đối tượng không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 32
2.2 Người nộp thuế...................................................................................................36
2.2.1 Khái niệm....................................................................................................36
2.2.2 Nội dung cụ thể về người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp..............36
2.2.2.1 Trường hợp thuê đất ............................................................................37
2.2.2.2 Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp 39
2.2.2.3 Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất ..........39
2.2.2.4 Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng
quyền sử dụng đất hình thành pháp nhân mới ...........................................................40
2.3 Căn cứ tính thuế.................................................................................................40
2.3.1 Giá tính thuế................................................................................................41
2.3.1.1 Diện tích đất tính thuế..........................................................................41
2.3.1.2 Giá đất tính thuế...................................................................................46

2.3.2 Thuế suất.....................................................................................................49
2.3.2.1 Khái niệm.............................................................................................49
2.3.2.2 Đất ở hộ gia đình, cá nhân ...................................................................49

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

2.3.2.3 Thuế suất đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ..............51
2.3.2.4 Thuế suất đối với đất lấn, chiếm..........................................................51
2.3.3 Phương pháp tính thuế ...............................................................................52
2.3.3.1 Nguyên tắc tính thuế ............................................................................52
2.3.3.2 Xác định số thuế phải nộp đối với mỗi thửa đất..................................52
2.4 Đăng ký, khai thuế và nộp thuế ........................................................................55
2.4.1 Đăng ký, khai thuế .....................................................................................56
2.4.2 Nộp thuế......................................................................................................56
2.5 Miễn thuế và giảm thuế .....................................................................................57
2.5.1 Miễn thuế ....................................................................................................57
2.5.2 Giảm thuế....................................................................................................58
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THÍ ĐIỂM VÀ ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ
DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI, TỈNH BẮC
NINH VÀ THÀNH PHỐ CẦN THƠ .....................................................................60
3.1 Việc áp dụng thí điểm Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại thành
phố Hà Nội, tỉnh Bắc Ninh và thành phố Cần Thơ ..............................................61
3.1.1 Thí điểm tại thành phố Hà Nội ...................................................................61
3.1.1.1 Công tác chuẩn bị, kết quả thực hiện...................................................61
3.1.1.2 Những khó khăn, vướng mắc gặp phải trong quá trình triển khai thí

điểm và hướng đề xuất hoàn thiện.............................................................................63
3.1.2 Thí điểm tại tỉnh Bắc Ninh .........................................................................66
3.1.2.1 Công tác chuẩn bị, kết quả thực hiện...................................................66
3.1.2.2 Một số vướng mắc, khó khăn trong quá trình thí điểm triển khai thực
hiện Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp..............................................................68
3.1.2.3 Kiến nghị, đề xuất ...............................................................................70
3.1.3 Thí điểm tại thành phố Cần Thơ.................................................................71
3.1.3.1 Kết quả đạt được trong thí điểm ..........................................................71
3.1.3.2 Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng thí điểm..........72
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

3.2 Đánh giá và tổng kết tình hình triển khai thí điểm chính sách Thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp........................................................................................73
3.2.1 Việc triển khai tại xã, phường ....................................................................74
3.2.2 Kết quả cụ thể của việc triển khai thí điểm Luật Thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp.........................................................................................................................75
3.2.3 Đánh giá nhận xét chung khi áp dụng thí điểm Luật..................................78
3.3 Phương hướng hoàn thiện chính sách và đề xuất để Luật Thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp được áp dụng có hiệu quả ....................................................79
3.3.1 Giải pháp triển khai diện rộng ...................................................................80
3.3.2 Giải pháp về giá đất tính thuế và hạn mức .................................................81
3.3.2.1 Về giá đất tính thuế..............................................................................81
3.3.2.1 Về hạn mức đất ....................................................................................83
3.3.3 Phối hợp giữa cơ quan, đoàn thể các cấp....................................................83
3.3.4 Một số giải pháp khác................................................................................84

KẾT LUẬN...............................................................................................................87

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý cho chọn đề tài
Việt Nam là thành viên thứ 148 của tổ chức Liên Hiệp quốc, ngoài ra còn là
thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại thế giới WTO. Chính vì lẽ đó mà Việt
Nam ngày càng khẳng định vai trò lớn mạnh tại các diễn đàn đối thoại và hợp tác
quốc tế. Nhờ những hoạt động trên, uy tín đất nước ngày càng được nâng cao. Việt
Nam nhận được sự đồng tình, ủng hộ của nhiều quốc gia trên thế giới và khu vực điều này thể hiện rất rõ qua quyết định chọn Việt Nam làm ứng cử viên duy nhất vào
Hội đồng bảo an Liên Hiệp Quốc nhiệm kỳ 2008-2009 của nhóm các nước Châu Á.
Xuất phát từ những kết quả đạt được, Đảng cộng sản Việt Nam và Nhà nước Việt
Nam đặt ra mục tiên đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công
nghiệp theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, để thực hiện thắng lợi mục tiêu
này trước tiên phải thực hiện các tiền đề huy động vốn và sử dụng có hiệu quả, đào
tạo nguồn nhân lực, phát triển khoa học công nghệ, tăng cường sự lãnh đạo của
Đảng và quản lý của Nhà nước, mở rộng quan hệ kinh tế đối ngoại.
Gia nhập tổ chức Thương mại thế giới theo lộ trình thì Việt Nam phải cắt
giảm thuế quan điều này dẫn đến nguồn thu ngân sách từ hoạt động thuế xuất khẩu,
thuế nhập khẩu giảm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Vì thế một
trong những biện pháp tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước bắt buộc Nhà nước
tăng cường cải cách hệ thống chính sách thuế nội địa. Thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp được thông qua và bàn hành là một trong số những giải pháp.

“Thuế là nguồn thu chủ yếu của Nhà nước” và điều tiết kinh tế vĩ mô. Nhận
thức được tầm quan trọng mà chính sách thuế mang lại cho Ngân sách Nhà nước
ngày 17 tháng 6 năm 2010, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XII thông qua Luật thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp, có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2012 thay thế cho
Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của
Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có nhiều
quy định mới so với Pháp lệnh thuế nhà, đất 1992. Do bản chất là nguồn thu của
ngân sách nhà nước, là loại thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản, chính vì
vậy quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải đảm bảo các nguyên
tắc cơ bản trong xây dựng chính sách thuế, đồng thời phải đảm bảo được các mục
tiêu, yêu cầu riêng đặt ra đối với một luật thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 1

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

sản. Do có nhiều quy định mới so với chính sách thuế nhà đất cũ, nên chắc chắn việc
áp dụng sẽ gặp một số khó khăn trở ngại. Vì vậy, người viết nghiên cứu quy định
của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, cũng như đánh giá việc áp dụng thí
điểm luật này tại một số địa phương. Từ đó, đưa ra một số giải pháp nhằm áp dụng
thành công Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp – một luật thuế mới, áp dụng hầu
hết mọi người dân. Đó là lý do mà người viết chọn đề tài “Nghiên cứu về việc áp
dụng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp” để nghiên cứu làm luận văn hoàn
thành khóa học của mình.

2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài

Mục tiêu nghiên cứu đề tài nhầm giúp người viết hiểu rõ hơn những quy định
của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Ngoài ra thông qua đợt áp dụng thí điểm
ở các địa phương mà người viết tổng hợp, nhận xét và đưa ra các đề xuất để hoàn
thiện và góp ý để Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng rộng một
cách thông suốt ở Việt Nam.

3. Phạm vi nghiên cứu
Người viết không nghiên cứu quy định của Luật Đất đai 2003 đối với việc sử
dụng các loại đất cũng như những quy định của pháp luật về thuế đối với đất đai mà
chỉ tập trung nghiên cứu quy định của Luật Đất đai đối với việc sử dụng đất phi
nông nghiệp trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ thể có quyền sử dụng
đất phi nông nghiệp trong Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu những quy định của Luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp người viết đã chọn nhiều phương thức để tìm hiểu, nghiên cứu những
vấn đề trong luận văn như phương pháp sưu tầm thông tin, nghiên cứu lý luận dựa
trên quy định của Luật, Nghị định, Thông tư, giáo trình, sách, cập nhật các thông tin
trên sách, báo, internet liên quan đến nội dung đề tài.
Ngoài ra, người viết sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, bình luận các
quy định của pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và pháp luật khác liên
quan đến đề tài mà người viết nghiên cứu. Bên cạnh đó, người viết đưa ra một số
giải pháp góp phần thành công trong việc áp dụng Luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp.

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 2

SVTH: VÕ TRUNG HẬU

NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

5. Kết cấu đề tài
Đề tài mà người viết chọn làm đề tài luận văn của mình có kết cấu ba chương
và kết cấu chính của đề tài được chia thành ba phần: phần mở đầu, phần nội dung và
phần kết luận.
Chương 1: Tổng quan về chính sách Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Với
phần này người viết trình bày các khái niệm, thực trạng, vị trí và vai trò của đất phi
nông nghiệp của nước ta trong giai đoạn hiện nay. Ngoài ra, người viết còn nghiên
cứu những đặc điểm của thuế đối với đất đai mang tính tài sản. Từ việc tìm hiểu
những vấn đề nêu trên làm cơ sở để người viết khái quát nội dung trước và sau khi
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thông qua và có hiệu lực đến thời điểm
hiện tại. Trong chương 1, người viết chú trọng phân tích sự cần thiết cũng như yêu
cầu đặt ra đối với việc xây dựng Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đồng thời
khái quát hệ thống pháp luật của Việt Nam đối với thuế về nhà, đất. Phần cuối của
chương người viết liên hệ và giới thiệu chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
trên thế giới và tại một số quốc gia để từ đó so sánh và rút ra kinh nghiệm trong việc
áp dụng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vào xã hội Việt Nam.
Chương 2: Pháp luật về việc sử dụng đất phi nông nghiệp. Trên cơ sở nghiên
cứu từ chương 1, người viết đi sâu vào nghiên cứu nội dung cụ thể của luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp. Chương 2 với nội dung, giới thiệu quy định chung nhất
của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, về người nộp thuế, đối tượng chịu thuế,
đối tượng không chịu thuế, căn cứ tính thuế, việc đăng ký, khai, tính nộp thuế và
chính sách miễn thuế, giảm thuế đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Từ đó
người viết tìm hiểu, phân tích những vấn đề vừa nêu của Luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp, đồng thời chỉ ra những điểm hợp lý, chưa hợp lý của từng vấn đề khi
triển khai trên thực tế.
Chương 3: Thực tiễn thí điểm và áp dụng Luật Thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp tại thành phố Hà Nội, tỉnh Bắc Ninh và thành phố Cần Thơ. Ở chương này
người viết trình bày những mô hình áp dụng thí đểm Luật Thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp ở 08 phường, xã thuộc 03 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Từ đó
người viết rút ra những khó khăn, vướng mắc của mỗi địa phương khi áp dụng thí
điểm và kiến nghị, đề xuất để hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp góp phần quan trọng trong việc đưa Luật vào đời sống người dân.

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 3

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI
NÔNG NGHIỆP
1.1 Thực trạng về đất phi nông nghiệp ở nước ta hiện nay
Đất hay còn gọi là thổ nhưỡng là lớp ngoài cùng của Trái đất, đất được hình
thành từ rất lâu đời do biến đổi của các yếu tố tự nhiên: đá gốc, động thực vật, khí
hậu, địa hình và thời gian. Các thành phần chủ yếu của đất là chất khoáng, nước,
không khí và các loại sinh vật. Các thành phần trong đất được hình thành và biến
động phụ thuộc vào quá trình hình thành đất, sự phát triển của đất, các quá trình hoá
- lý, sinh học trong đất và tác động của con người.
Đất là một dạng tài nguyên của con người, giá trị tài nguyên đất được đo bằng
số lượng diện tích (ha, km2) và độ phì nhiêu (độ mầu mỡ của đất), do vậy đất được
coi là một loại tài sản của con người. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, người ta
chia đất thành hai loại chính: Đất nông nghiệp (đất để trồng cây lương thực, thực

phẩm, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản) và đất phi nông nghiệp (đất để ở, đất sản xuất,
kinh doanh, đất xây dựng cơ sở hạ tầng…).
1.1.1 Khái niệm đất phi nông nghiệp
Theo Điều 13 của Luật đất đai năm 2003 – được sửa đổi, bổ sung năm 2009,
nhóm đất phi nông nghịêp bao gồm các loại đất1:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây
dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi
ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng
các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
1

Khoản 2 Điều 13 Luật đất đai năm 2003, được sửa đổi, bổ sung năm 2009.

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 4

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng
công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô

tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát
nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống
mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường
học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường,
sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó
khăn, cơ sở tập luyện thể dục - thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện văn hoá
xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm,
rạp chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy
nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di
tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ; đất để chất thải,
bãi rác, khu xử lý chất thải2.
+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
+ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Đất phi nông nghiệp khác là đất có các công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà
bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hoá nghệ thuật và các
công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh mà các
công trình đó không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động; đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục
đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng
chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho
phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản,
xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá
nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất
nông nghiệp.

2

Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, Đặc san tuyên truyền pháp luật về
“Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”, Số 11/2010.

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 5

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1.1.2 Vị trí, vai trò đất phi nông nghiệp
Đất đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người,
là điều kiện tiên quyết cho sự sống của con người và các loài động thực vật trên Trái
đất. Đất là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đối với mỗi
quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực, và là yếu tố hàng đầu rất quan
trọng không thể thiếu.
Ngoài vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp, đất giữ vai
trò chiến lược trong phát triển kinh tế của mỗi quốc gia và toàn thế giới. Nếu không
có đất thì con người không có nơi sinh sống và sẽ không có bất kỳ một ngành sản
xuất nào, một quá trình lao động nào và không thể có sự tồn tại của loài người.
Trong đời sống con người, đất phi nông nghiệp có những vai trò sau:
- Là nơi cư trú của con người. Trên mặt đất, con người xây dựng nhà ở, thành
phố, làng mạc, khu dân cư và sinh sống trên đó.
- Là nơi con người xây dựng các công trình trên mặt đất, trong lòng đất để
phục vụ cho cuộc sống của con người. Như: xây dựng khu quân sự, doanh trại quân

đội, kho lương, đạn dược…sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh; xây
dựng trụ sở cơ quan, tổ chức sự nghiệp để phục vụ mục đích quản lý hành chính; xây
dựng các công trình giao thông, đường xá, trạm, bến để phục vụ nhu cầu đi lại; xây
dựng nhà máy, xưởng sản xuất, khu công nghiệp để sử dụng vào sản xuất hàng hoá,
cung cấp đồ dùng, vật dụng; xây dựng trung tâm thương mại, chợ, siêu thị để phục
vụ hoạt động trao đổi hàng hoá, giao thương; xây dựng công viên, khu vui chơi, giải
trí, khu luyện tập thể dục, thể thao để đáp ứng nhu cầu thư giãn, vui chơi, rèn luyện
sức khoẻ; đất để xây dựng trường học, bệnh viện, nghĩa trang, …
Hiện nay, mọi hoạt động của con người đều dựa vào đất và đều tiến hành trên
mặt đất. Nếu không có đất, chúng ta không có chỗ để xây nhà, không có chỗ để thực
hiện các sinh hoạt thiết yếu của con người, không có chỗ để sản xuất, kinh doanh…
và con người sẽ không thể tồn tại.
- Là nguồn tài nguyên khoáng sản quý giá đối với cho con người, cung cấp
các loại quặng, than, kim loại và phi kim, đất để sản xuất vật liệu xây dựng (cát, sỏi,
đá, gạch, làm đồ gốm)…

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 6

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Như vậy, đất phi nông nghiệp tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật
chất của đời sống kinh tế, phục vụ xã hội loài người. Đất phi nông nghiệp và cùng
với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình
thành các vùng kinh tế trọng điểm của đất nước, là nguồn lực cơ bản để tiến hành
công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, đưa nước ta trở thành nước có nền công

nghiệp phát triển3.
1.1.3 Thực trạng đất phi nông nghiệp và việc sử dụng đất phi nông nghiệp ở nước
ta hiện nay
Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành theo quyết
định số 2097b/QĐ-BTNMT ngày 29 tháng 10 năm 2009 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường về phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích năm 2008
tính đến ngày 01 tháng 01 năm 2009 tổng diện tích nước ta là 33.105,1 nghìn ha,
trong đó đất phi nông nghiệp chiếm 3.469,2 nghìn ha (trong đó có 1640,4 nghìn ha
đã được giao và cho thuê).
Việc sử dụng đất phi nông nghiệp như sau4:
Đơn vị tính: nghìn ha
Loại đất

Diện tích

Đất phi nông nghiệp

Trong đó: đất đã
giao và cho thuê

3.469,2

1640,4

633,9

627,6

- Đất ở đô thị

118,8

115,7

- Đất ở nông thôn

515,1

511,9

1.629,5

791,3

- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

22,9

22,1

- Đất quốc phòng, an ninh

303,5

252,9

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

222,5

201,8

1.080,6

314,5

Đất ở:

Đất chuyên dùng:

- Đất có mục đích công cộng

3

Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, Đặc san tuyên truyền pháp luật Số
11/2010 về “Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”
4
Trang điện tử Tổng cục thống kê: Đơn vị hành chính, Đất đai và khí hậu
truy cập ngày 10/01/2012

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 7

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Đất tôn giáo, tín ngưỡng

13,4

13,2

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

97,8

83,3

1.090,5

121,9

Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng
Đất phi nông nghiệp khác

4,1

3,1

Nhìn chung việc sử dụng đất phi nông nghiệp đảm bảo đúng mục đích, đạt
hiệu quả, trên 90% doanh nghiệp và tổng số đất thực hiện đúng theo Luật đất đai, và
được sử dụng nghiêm túc, còn lại gần 10% là vi phạm5.
Ở một số nơi việc sử dụng đất phi nông nghiệp còn lãng phí hoặc sử dụng đất
sai mục đích, vi phạm quy định của Luật đất đai. Một số tập đoàn, tổng công ty,
doanh nghiệp sau khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đã cho thuê lại, cho
mượn, đầu tư chậm tiến độ, bỏ hoang hoặc bị lấn chiếm thậm chí có nơi còn “bán”
đất dưới hình thức liên kết kinh doanh với tổ chức, doanh nghiệp khác. Tình trạng sử

dụng đất lãng phí còn thể hiện rõ rệt qua việc cấp phép các dự án sân golf. Quyết
định số 1946/QĐ-TTg ngày ngày 26 tháng 11 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ
về việc phê duyệt Quy hoạch sân golf Việt Nam đến năm 2020, theo quy hoạch được
phê duyệt dự kiến đến năm 2020 cả nước có 89 sân gofl, trong đó có 19 sân đã hoạt
động, 70 sân dự kiến quy hoạch6. Do đó các địa phương đã ồ ạt cấp phép các dự án
sân golf. Tuy nhiên, sau khi được cấp phép nhiều dự án đã bỏ hoang để cỏ mọc, nhà
đầu tư không tiến hành xây dựng, một số dự án xin chuyển mục đích sử dụng đất làm
sân golf sang xây dựng nhà ở để bán, kinh doanh bất động sản… Do vậy, Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã chỉ đạo và trực tiếp thanh tra, kiểm tra các dự án sân golf
tại các tỉnh, thành phố. Kết quả rà soát đã loại bỏ 51 dự án (thu hồi Giấy chứng nhận
đầu tư, bãi bỏ chủ trương xây dựng, kiên quyết không cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất làm sân golf sang xây dựng nhà ở để bán hoặc kinh doanh bất động sản).
Tình trạng vi phạm này xuất phát từ nguyên nhân giá thuê đất thấp, việc xử lý
hành vi vi phạm không triệt để, thời gian xử lý kéo dài, việc thu hồi đất theo quy
định tại Điều 38 của Luật đất đai7 chưa được thực hiện nghiêm túc, việc thanh tra,
kiểm tra việc sử dụng đất của các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp chưa tốt…

5

Xem Thời báo Kinh tế và Đô thị: />Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, Đặc san tuyên truyền pháp luật về
“Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”, Số 11/2010.
7
Điều 38, Các trường hợp thu hồi đất, Luật Luật đất đai năm 2003, được sửa đổi, bổ sung năm 2009.
6

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 8

SVTH: VÕ TRUNG HẬU

NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1.2 Thuế đối với đất đai ở Việt Nam
1.2.1 Vai trò của luật thuế đối với đất đai
Vai trò của pháp luật thuế đối với đất đai là những ảnh hưởng tích cực của
mảng pháp luật này tới hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động
sử dụng đất cũng như đối với thị trường giao dịch quyền sử dụng đất.Vai trò cơ bản
của thuế đối với đất đai thể hiện ở các điểm sau:
Thứ nhất, pháp luật thuế đối với đất đai là công cụ quan trọng giúp Nhà nước
quản lý hoạt động sử dụng đất, khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Vai trò này pháp luật thuế sử dụng đất nông nghiệp đảm nhiệm bằng cách Nhà nước
nắm được quỹ đất nông nghiệp, kiểm soát được sự biến động về số lượng diện tích
đất và chất lượng đất một các kịp thời từ đó có biện pháp đối phó để nâng cao hiệu
quả quản lý sử dụng đất. Nhà nước còn khuyến khích nông dân khai hoang, phục
hóa, khai thác diện tích đất trống, đồi trọc, đầm lầy, bãi biển vào sản xuất nông
nghiệp. Ngoài ta thông qua công tác quản lý việc chấp hành pháp luật thuế nhà, đất.
Nhà nước nắm bắt được thực trạng sử dụng đất đai vào mục đích xây dựng nhà và
công trình; phát hiện kịp thời nhựng trường hợp gian dối trong việc sử dụng đất đồng
thời hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp và các
mục đích khác.
Thứ hai, pháp luật thuế đối với đất đai là công cụ giúp Nhà nước quản lý một
cách hữu hiệu thị trường giao dịch quyền sử dụng đất8. Vai trò này thể hiện trong
pháp luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Trong quá trình áp dụng pháp luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước có thể phát hiện những vấn đề mới nảy sinh từ
đó kịp thời sửa đổi mảng pháp luật thuế này thích ứng với những đòi hỏi của thực
tiễn.
Ngoài ra, Thuế còn là khoản thu bắt buộc, thuế có thể do chính quyền trung
ương trực tiếp thu hay ủy nhiệm cho các cơ quan địa phương thu. Thông thường thì

tiền thuế thu được phải được chi xài cho các mục tiêu công cộng và mục tiêu của
thuế không chỉ là thu tiền cho ngân sách nhà nước mà nó cũng nhầm thực hiện công
bằng xã hội hoặc khuyến khích phát triển kinh tế9.
Chính những vai trò trên chúng ta thấy thuế đối với đất đai có vai trò rất lớn
trong quản lý hoạt động sử dụng đất của Nhà nước, quản lý một cách hữu hiệu thị

8
9

Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế Việt Nam, NXB Tư pháp, 2005, trang 256.
TS. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình luật tài chính 2 (Thuế), Trường Đại học Cần Thơ, 2009, trang 5.

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 9

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

trường giao dịch quyền sử dụng đất. Ngoài ra thuế đối với đất đai là nguồn thu quan
trọng của ngân sách nhà Nhà nước, góp phần phát triển kinh tế nước nhà.
1.2.2 Phân loại thuế đối với đất đai:
1.2.2.1 Thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản
Ở Việt Nam tuy chưa có luật riêng về thuế tài sản và cũng chưa có đạo luật thuế
nào mang tên thuế tài sản, nhưng đối chiếu với cơ sở lý luận về tài sản và về thuế tài
sản thì các loại thuế đối với đất đai của Việt Nam có mang tính chất của thuế tài sản.
“Thuế tài sản là tên gọi để chỉ đạo luật thuế lấy tài sản làm đối tượng đánh
thuế, là đạo luật thuế đánh vào bản thân tài sản mà không đánh vào phần thu nhập

phát sinh từ tài sản đó, hay nói cách khác là đánh vào thu nhập tích lũy đã được vật
hóa dưới dạng tài sản.” Đây là một trong ba loại thuế theo cách phân loại dựa vào
đối tượng tính thuế. Theo cách phân loại dựa vào các yếu tố kinh tế làm đối tượng
tính thuế, thuế được chia thành ba loại thuế đánh vào thu nhập, thuế đánh vào tiêu
dùng và thuế đánh vào tài sản.10
Các khoản thuế đối với đất đai mang bản chất là loại thuế tài sản như thuế sử
dụng đất nông nghiệp, thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình, thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp. Do cùng có đối tượng tính thuế là bất động sản, cụ thể là đất đai, kế
đến là mục đích đánh thuế dựa vào loại đất cụ thể mà không đánh vào phần thu nhập
phát sinh từ loại đất đó. Ví dụ như thuế sử dụng đất nông nghiệp là thuế đánh vào
người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp. Hay thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình là thuế đánh vào người
được nhà nước giao quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích ở, xây dựng công
trình. Hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế đánh vào chủ thể có quyền
sử dụng đất phi nông nghiệp để sử dụng vào mục đích ở, sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp. Trong cả ba loại thuế vừa nêu, quyền sử dụng đất được xem là tài sản
độc lập và thuế đánh vào chủ sở hữu của quyền sử dụng tài sản đó hoặc chủ thể có
quyền sử dụng tài sản đó.
1.2.2.2 Thuế đối với đất đai không mang tính chất thuế tài sản
Khoản thuế khác hiện hành liên quan đến đất đai nhưng không mang tính chất
của thuế tài sản, đó là thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh vào chủ thể có
quyền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền đó cho người khác. Đây
10

Bộ Tài chính-Vụ Chính sách tài chính, Thuế tài sản-Kinh nghiệm thế giới và hướng vận dụng tại Việt Nam,
NXB Chính trị quốc gia, 2003, trang 29.

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 10

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

là một loại thuế phát sinh không thường xuyên phụ thuộc vào hoạt động sử dụng đất
trên thị trường bất động sản, chính vì vậy thuế chuyển quyền sử dụng đất phần nào
mang tính chất của thuế thu nhập đánh trên hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
1.3 Chính sách về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Việt Nam
1.3.1 Khái niệm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Mang tính chất là loại thuế về tài sản nhưng đối tượng chịu thuế của Pháp
lệnh nhà, đất năm 1992 được sửa đổi bổ sung năm 1994 là “Tổ chức, cá nhân có
quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình là đối tượng nộp thuế đất quy định tại
Pháp lệnh11”. Theo quy định trên chủ thể được đánh thuế là tổ chức hoặc cá nhân
được Nhà nước giao quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích ở và xây dựng
công trình. Nói cách khác, loại thuế này thu vào quyền sử dụng hoặc trực tiếp sử
dụng đất ở và đất xây dựng công trình12, không thu vào đất nông – lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản và đất làm muối.
Đất ở là đất dùng để ở không phân biệt là đất đã làm nhà ở hay chưa làm nhà
ở đều thuộc đối tượng chịu thuế. Đất chịu thuế bao gồm: đất đã xây cất nhà, đất làm
vườn, đào ao, làm đường đi, làm sân hay bỏ trống quanh nhà. Đất xây dựng công
trình là đất xây dựng văn phòng làm việc, công trình hoặc nhà xưởng dùng vào sản
xuất kinh doanh, công trình khoa học, kỹ thuật, giao thông thủy lợi ..., không phân
biệt công trình đã xây dựng xong đang sử dụng, đang xây dựng, chưa xây dựng hoặc
làm bãi chứa hàng hóa.
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 (có hiệu lực ngày
01/01/2012) đã mở rộng đối tượng chịu thuế dựa trên cách phân loại nhóm đất phi
nông nghiệp của Luật đất đai hiện hành nêu ra khái niệm dựa trên đối tượng chịu

thuế đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau: Thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp là loại thuế thu vào việc sử dụng đất phi nông nghiệp hoặc có quyền sử dụng
đất phi nông nghiệp. Cụ thể hơn, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế đánh
vào hành vi sử dụng trực tiếp đất phi nông nghiệp và hành vi không sử dụng đất phi
nông nghiệp.
Theo đó thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng đối với hành vi sử dụng
trực tiếp áp dụng đối với các loại chủ thể sau: Một là, chủ thể được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
11
12

Điều 2, Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 sửa đổi bổ sung một số điều Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994.
Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế Việt Nam, NXB Tư pháp, 2005, trang 275.

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 11

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Hai là, chủ thể
đang trực tiếp sử dụng thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng
chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ba là, chủ thể có quyền sử dụng diện
tích đất lấn, chiếm thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Trong
trường hợp hành vi không sử dụng đất phi nông nghiệp theo đó đối những chủ thể có
quyền sử dụng đất phi nông nghiệp mà chưa sử dụng đất theo đúng quy định vẫn là
chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế.

1.3.2 Đặc điểm chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế thu hàng năm (bằng tiền hay
hiện vật) mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho
Nhà nước theo quy định của pháp luật13.
Cũng như các sắc thuế khác, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có các đặc
điểm chung của thuế và một số đặc điểm đặc thù như sau:
Thứ nhất, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng hoặc trực tiếp sử dụng đất phi nông nghiệp để ở,
để xây dựng công trình, để sản xuất, kinh doanh; quyền sử dụng đất phải thể hiện
bằng văn bản, là bằng chứng chứng tỏ việc sử dụng đất hợp pháp;
Thứ hai, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là nghĩa vụ bắt buộc đối với tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất phi nông nghiệp. Hành vi trốn thuế, gian lận
thuế đều là hành vi vi phạm pháp luật và bị xử lý về hành chính hoặc bị truy cứu
trách nhiệm hình sự;
Thứ ba, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp đối với việc sử dụng đất phi nông nghiệp mà thuộc đối tượng chịu thuế theo
quy định của pháp luật; còn sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng đất đó không thuộc
đối tượng chịu thuế thì tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không phải nộp thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp (như đất do cơ sở tôn giáo sử dụng, đất xây dựng cơ sở y tế,
giáo dục, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,…);
Thứ tư, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một loại thuế trực thu, do các
chủ thể có quyền sử dụng hoặc trực tiếp sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp theo
quy định pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp có tính chất động viên chủ thể có quyền sử dụng hoặc trực tiếp sử dụng đất
13

Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, Đặc san tuyên truyền pháp luật về
“Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”, Số 11/2010.

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 12

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

phi nông nghiệp có hiệu quả. Thông qua việc thu thuế đã khuyến khích chủ thể có
quyền sử dụng đất phải sử dụng có hiệu quả bằng việc đầu tư sản xuất, kinh doanh,
thúc đẩy phát triển kinh tế.
Thuế được thu hàng năm với mức thuế suất thấp, tính bằng tỷ lệ phần trăm
(%) trên giá đất tính thuế của từng mảnh đất hoặc theo mức thu cố định cho mỗi đơn
vị diện tích sử dụng, có phân biệt theo vị trí, mục đích sử dụng đất. Chủ thể sử dụng
đất phi nông nghiệp ở những vị trí có khả năng sinh lợi lớn, mang lại lợi nhuận cao
cho người sử dụng thì phải đóng thuế cao hơn những chủ sử dụng đất ở những vị trí
kém sinh lợi.
1.3.3 Vai trò của chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế là công cụ chủ yếu để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và là công
cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với nền kinh tế, ngoài ra thuế còn là công cụ
điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội và thực hiện kiểm tra, kiểm soát các
hoạt động sản xuất, kinh doanh14. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có những vai
trò cơ bản sau:
Thứ nhất, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp góp vào nguồn thu ngân sách
Nhà nước, góp phần đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của Nhà nước như xây dựng cơ sở
hạ tầng, công trình công cộng, thực hiện chính sách an sinh xã hội, duy trì quân đội,
bộ máy hành chính nhà nước… Góp phần điều tiết cung cầu bất động sản và bình ổn
giá cả thị trường bất động sản. Trên thực tế cho thấy, để tránh tình trạng đầu cơ bất
động sản và tăng giá bất động sản để kiếm lời thì việc áp dụng chính sách thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp là biện pháp tối ưu. Bởi lẽ, nếu một chủ thể có quyền sử

dụng một diện tích lớn đất phi nông nghiệp thì gần như người đó có quyền ấn định
giá cả thị trường bất động sản trong vùng. Chính vì vậy, thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp sẽ làm hạn chế việc đầu cơ quá nhiều đất đai, bởi với người tích trữ càng
nhiều đất thì càng phải đóng nhiều thuế và nếu đất đó khó có thể sinh lợi như đầu tư
vào lĩnh vực khác thì chủ thể có quyền sử dụng đất sẽ không đầu cơ đất (vì phải
đóng thuế) và chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực khác có khả năng sinh lợi cao hơn,
nhanh hơn.
Thứ hai, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phần tăng cường quản lý Nhà
nước đối với việc sử dụng bất động sản. Việc đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
cũng là một cách điều tiết thu nhập, tránh tình trạng một người có quyền sử dụng
14

Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, Đặc san tuyên truyền pháp luật về
“Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”, Số 11/2010

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 13

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

nhiều đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả. Góp phần chống tham
nhũng. Cùng với các đạo luật khác, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp góp phần làm
minh bạch tài sản của người dân, làm cho Nhà nước có thể quản lý được đất đai, nhà
cửa của cán bộ công chức, tránh được các giao dịch bất động sản “ngầm” (tặng cho,
đưa hối lộ bằng quyền sử dụng đất ở những địa điểm đẹp...). Pháp luật về thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp quy định mức thuế mà chủ sử dụng đất phải nộp hàng

năm, nếu không nộp thì phải chịu chế tài hành chính hoặc hình sự.
Thứ ba, Giúp nhà nước kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm
bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
góp phần làm cho các giao dịch bất động sản cũng trở nên minh bạch hơn, hợp đồng
thực hiện nhanh hơn và hạn chế được các giao dịch ngầm. Bởi lẽ nếu không đăng ký
sang tên quyền sử dụng đất kịp thời thì người chuyển nhượng phải chịu thuế đối với
cả đất đã chuyển nhượng.
Cuối cùng, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là công cụ quan trọng để điều
hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động
sản. Do giá đất tính thuế được xây dựng trên cơ sở lý thuyết địa tô, nên giá đất tính
thuế ở những khu vực khác nhau, vị trí khác nhau, trục đường giao thông khác nhau
thì có số thuế phải nộp khác nhau. Tức là mức thuế phải nộp căn cứ vào khả năng
sinh lợi của đất, đất có vị trí sinh lợi cao, giao thông thuận tiện thì phải đóng thuế
cao hơn đất ở vị trí không có khả năng sinh lợi, mức độ tiện ích thấp. Đồng thời
pháp luật thuế nhà đất quy định người có quyền sử dụng diện tích đất phi nông
nghiệp lớn (vượt hạn mức quy định) thì phải đóng thuế nhiều hơn người có quyền sử
dụng diện tích nhỏ (trong hạn mức).
1.3.4 Hệ thống pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp qua các thời kỳ
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở nước ta đã hình thành và xuất hiện từ
thời phong kiến. Chính quyền Nhà nước phong kiến đã thực hiện thu thuế điền thổ
(đánh vào tất cả các ruộng đất ngoài những đất thuộc vào chu vi các thành phố, tỉnh
lỵ, thị xã)15. Đến thời kỳ thực dân Pháp đô hộ, chúng ta đã thực hiện chính sách thuế
thổ trạch thu vào nhà và đất ở (chủ đất ở, đất vườn phải nộp thuế đất hàng năm). Qua
nhiều thời kỳ dựng nước, chính sách thuế nói chung và thuế sử dụng đất nông nghiệp
nói riêng được cải cách nhiều lần. Cụ thể như sau:

15

Điều 1, Sắc lệnh số 49/SL ngày 18 tháng 6 năm 1949 của Chủ tịch nước.

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 14

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1.3.4.1 Trước khi ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất 1992
Sau Cách mạng tháng tám 1945, thuế thổ trạch đã bị bãi bỏ ở nông thôn bởi
Sắc lệnh số 15 ngày 30/01/1946 của Chủ tịch Chính phủ liên hiệp lâm thời Việt Nam
dân chủ công hòa về việc bãi bỏ thuế thổ trạch ở thôn quê. Theo đó, những nhà ở,
xưởng thợ, kho chứa, dù làm bằng gạch, bằng gỗ, bằng bê - tông, bằng kim khí, lợp
ngói hay lợp tôn,…ở ngoài phạm vi các thành phố và các tỉnh lỵ thì chỉ phải chịu
thuế đất ở. Đến ngày 28/02/1947, Chủ tịch Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hoà
đã ban hành Sắc lệnh số 27 về chế độ thuế trực thu áp dụng trong thời kỳ kháng
chiến. Điều thứ ba của Sắc lệnh quy định “Tạm đình chỉ việc thu thuế thổ trạch trong
toàn quốc”16. Sau khi Sắc lệnh 27 của Chủ tịch Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng
hoà thì hàng loạt các văn bản khác ra đời nhằm điều chỉnh các mối quan hệ về thuế
nhà và đất cho đến khi Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 ra đời thay đổi toàn diện
chính sách thuế. Người viết tổng hợp các giai đoạn ban hành các văn bản thông qua
bảng sau:
Thời gian
ban hành

Tên văn bản

Nội dung

12/01/1956

Nghị định số 661-TTg

Điều lệ tạm thời về thuế thổ trạch. Đối tượng nộp

của của Chính phủ thuế chia thành hai: Thứ nhất, người có nhà, đất;
phủ Việt Nam dân chủ người nhận cầm nhà, đất. Thứ hai, người quản lý
cộng hoà

hoặc sử dụng nhà, đất trong trường hợp người có
nhà, đất và quy định chi tiết về miễn thuế.

26/5/1961

Thông tư số 110/BCT
của Ban cải tạo công
thương nghiệp tư
doanh

Giải quyết một số vấn đề thuộc về chính sách cụ thể
trong cải tạo quản lý nhà đất hiện nay. Điểm 05 của
Thông tư quy định về thuế thổ trạch ban hành kèm
theo Nghị định số 661-TTg của của Chính phủ.

05/7/1961

Thông tư số 43/BCT Quy định đối với phần diện tích để lại cho chủ nhà
của Ban cải tạo công ở sau cải tạo là số diện tích hoàn toàn thuộc quyền
thương nghiệp tư sở hữu và sử dụng của họ không phải trả tiền thuê

thì thuế thổ trạch trên phần diện tích ấy của họ cũng
doanh
coi như đối với tư nhân có nhà đất khác.

29/6/1991

Pháp lệnh thuế nhà, Pháp lệnh này quy định thuế nhà đất được áp dụng
đối với nhà, đất ở và đất xây dựng công trình.

16

Điều thứ 3, Mục 2 Sắc lệnh số 27/SL ngày 28 tháng 02 năm 1947 của Chủ tịch nước.

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 15

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

đất nam 1991

Người nộp thuế là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu
nhà, quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình

Tuy nhiên sau khi triển khai thực hiện Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1991, việc
đánh thuế đối với nhà là chưa phù hợp chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở
khang trang sau thời kỳ chiến tranh bị tàn phá, chưa khuyến khích cán bộ, công nhân

viên chức nhà nước tự xây nhà, góp phần giải quyết khó khăn về nhà ở trong các khu
tập thể, đồng thời để tăng cường sự quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn đầu
thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Chính vì những điểm đó mà Pháp
lệnh thuế nhà đất năm 1991 hình như không còn áp dụng hiệu quả đối với nền kinh
tế mới cần có một đạo luật thuế mới phì hợp với tình hình kinh tế, thuận lợi cho việc
quản lý nhà nước về thuế.
1.3.4.2 Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992
Ngày 31 tháng 7 năm 1992 Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh thuế
nhà, đất có hiệu lực từ ngày 01 tháng 10 năm 1992 thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất
ban hành ngày 29 tháng 6 năm 1991. Trong Pháp lệnh chỉ quy định các nguyên tắc
tính thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình; còn thuế đối với nhà ở và vật kiến
trúc tạm thời chưa thu. Căn cứ tính thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình là
diện tích đất, hạng đất và mực thuế. Mức thuế đất ở, đất xây dựng công trình được
quy định căn cứ vào mức thuế đất nông nghiệp. Về hạng đất, đối với đất thuộc vùng
đô thị, hạng đất được xác định căn cứ vào loại đô thị, loại đường phố, khi phố và vị
trí đất . Xác định hạng đất để xác định mức thuế gấp bao nhiêu lần thuế sử dụng đất
nông nghiệp cao nhất trong vùng, đối với đất ven đô thị, ven trục giao thông chính
và đất thuộc cùng nông thôn. Cụ thể như sau17:
- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn:
+ Đô thị loại I:

Từ 9 đến 32 lần.

+ Đô thị loại II:

Từ 8 đến 30 lần.

+ Đô thị loại III:

Từ 7 đến 26 lần.

+ Đô thị loại IV:

Từ 5 đến 19 lần.

+ Đô thị loại V:

Từ 5 đến 13 lần.

+ Thị trấn:

Từ 3 đến 13 lần.

17

Phần II, Thông tư 83/TC-TCT ngày 07/10/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của
Chính phủ, quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 1994

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 16

SVTH: VÕ TRUNG HẬU


NGHIÊN CỨU VIỆC ÁP DỤNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven đầu mối
giao thông và ven trục giao thông chính:
+ Đô thị loại I:

2,5 lần.

+ Đô thị loại II, III, IV và V:

2 lần.

+ Ven các đầu mối giao thông, ven các trục giao thông chính; các khu công
nghiệp, khu du lịch, khu thương mại không nằm trong khu vực đất đô thị: 1,5 lần.
- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông thôn, đồng bằng,
trung du, miền núi: 1 lần.
- Thuế sử dụng đất đối với nhà có nhiều tầng, do nhiều tổ chức quản lư, sử
dụng ở các tầng khác nhau, từ tầng 5 (lầu 4) trở lên không phải nộp thuế. Từ tầng 4
(lầu 3) trở xuống việc phân bổ thuế đất đối với các tầng lầu như sau:

Hệ số các tầng
Nhà

Tầng 1

Tầng 2

Tầng 3

Tầng 4

(lầu trệt)

(lầu 1)

(lầu 2)

(lầu 3)

1 tầng (nhà trệt)

1

2 tầng (1 lầu)

0,7

0,3

3 tầng (2 lầu)

0,7

0,2

0,1

4 tầng (3 lầu)

0,7

0,2

0,07

0,03

Như vậy, thông qua cách xác định số thuế nhà, đất theo hướng quy định mức
thuế cụ thể đối với từng loại đất ở, đất xây dựng công trình, với mức thuế đối với đất
đô thị cao hơn đất nông thôn từ 3 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao
nhất trong vùng như đã nêu trên, Pháp lệnh thuế nhà, đất đã góp phần khuyến khích
các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả hơn. Ngoài ra, Để phù hợp
với các quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 và đáp ứng tình
hình phát triển đất nước, ngày 19 tháng 5 năm 1994 Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã
thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất
năm 1992. Mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã thay đổi theo hướng tăng hơn
so với quy định cũ. Theo đó, đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã,

GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU

Trang 17

SVTH: VÕ TRUNG HẬU