Nghiên cứu ảnh hưởng của đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp và đời sống của người dân giai đoạn 20112015 tại thành phố cao bằng

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG THUÝ AN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA
ĐẾN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ ĐỜI SỐNG
CỦA NGƯỜI DÂN GIAI ĐOẠN 2011-2015
TẠI THÀNH PHỐ CAO BẰNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG THUÝ AN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA
ĐẾN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ ĐỜI SỐNG
CỦA NGƯỜI DÂN GIAI ĐOẠN 2011-2015
TẠI THÀNH PHỐ CAO BẰNG
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa
từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 02 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nông Thúy An


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn TS. Nguyễn Đức Nhuận đã tận
tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong
suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng đào tạo, Khoa Quản lý
tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi

trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND
thành phố Cao Bằng, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố đã giúp đỡ
và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày 02 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nông Thúy An


iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ............................................................................................................... i
Lời cảm ơn ................................................................................................................. ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ......................................................................................... vi
Danh mục các bảng .................................................................................................. vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn .................................................................................4
1.2. Đất đô thị và quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa .................7

1.2.1. Quan điểm về đất đai đô thị ..............................................................................7
1.2.2. Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai trong
quá trình đô thị hóa ..................................................................................................11
1.1.1. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................12
1.3. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới và một số tỉnh,
thành phố trong nước ................................................................................................13
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ...........................13
1.3.2. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số thành phố trong quá trình đô thị hóa ..16
1.4. Thực tiễn đô thị hóa trên Thế giới và ở Việt Nam .............................................18
1.4.1. Tình hình đô thị hóa trên Thế giới ..................................................................18
1.4.2. Đô thị hóa ở một số nước trên thế giới ...........................................................20
1.4.3 Tình hình đô thị hóa ở Việt Nam .....................................................................23
1.4.4. Những nghiên cứu về đô thị hóa trên Thế giới và Việt Nam ..........................25
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...27


iv

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................27
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................27
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................27
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................28
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................28
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................28
2.4.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................28
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................29
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..............................................................30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên cứu .............................30

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................30
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ..................................................................................35
3.1.3. Đánh giá thuận lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến sự
phát triển và đô thị hóa của thành phố Cao Bằng .....................................................39
3.2. Thực trạng của quá trình đô thị hóa tại thành phố Cao Bằng ............................41
3.2.1. Sư tập trung dân số tại các khu vực ................................................................41
3.2.2. Sư phát triển kinh tế xã hội .............................................................................42
3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cao Bằng .............................................44
3.3. Tác động của đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố
Cao Bằng. ..................................................................................................................46
3.3.1. Sự biến động đất nông nghiệp .........................................................................46
3.3.2. Tình hình giao đất ...........................................................................................48
3.3.3. Tình hình thu hồi đất .......................................................................................49
3.4. Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế hộ nông dân tại thành phố
Cao Bằng ..................................................................................................................50
3.4.1. Tình hình cơ bản của các hộ điều tra ..............................................................50
3.4.2. Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống hộ nông dân ......................................55


v

3.4.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế – xã hội của các hộ
thông qua các câu hỏi định tính.................................................................................62
3.5. Đánh giá chung tác động của đô thị hóa tới sử dụng đất nông nghiệp và đời
sống của người dân trên địa bàn Thành phố Cao Bằng ............................................64
3.5.2. Tác động tiêu cực ............................................................................................65
3.5.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao đời sống kinh tế hộ, tăng cường vai trò quản
lý Nhà nước trong quá trình đô thị hóa tại thành phố Cao Bằng ..............................66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................72
1. Kết luận .................................................................................................................72

2. Đề nghị ..................................................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................74
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiến đại hóa

HTKT

: Hạ tầng kỹ thuật

QHSX và LLSX

: Quan hệ sản xuất và lực lượng sản xuất

QLNN

: Quản lý nhà nước

UBND

: Ủy ban nhân dân

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình biến động dân số của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2011 - 2015 .... 41
Bảng 3.2. Tốc độ tăng trưởng kinh tế Thành phố Cao Bằng ....................................42
Bảng 3.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2011 – 2015 Thành phố
Cao Bằng ...................................................................................... 43
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2015.........44
Bảng 3.5. Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2015 ..................47
Bảng 3.6. Kết quả giao đất ở thành phố Cao Bằng giai đoạn 2011 - 2015 ...............48
Bảng 3.7. Kết quả thu hồi đất tại Thành phố Cao Bằng giai đoạn 2011 - 2015 .......49
Bảng 3.8. Một số thông tin cơ bản về các chủ hộ .....................................................51
Bảng 3.9. Tình hình biến động đất đai của hộ trước và sau khi thu hồi ...................52
Bảng 3.10. Tình hình nghề nghiệp của hộ trong quá trình đô thị hóa .....................52
Bảng 3.11. Hình thức hỗ trợ cho người dân khi bị thu hồi đất ................................54
Bảng 3.12. Hình thức sử dụng tiền đền bù của các hộ điều tra tại địa bàn
điều tra .......................................................................................... 54
Bảng 3.13. Tình trạng nhà, cơ sở vật chất phục vụ đời sống người dân ..................55
Bảng 3.14. Thay đổi thu nhập của hộ qua quá trình đô thị hóa ...............................56
Bảng 3.15. Thu nhập của người dân trước và sau khi bị thu hồi đất ......................57
Bảng 3.16. Tình hình lao động và việc làm trên địa bàn nghiên cứu trước và sau
khi thu hồi đất ..........................................................................................58
Bảng 3.17. Chất lượng y tế tại thành phố Cao bằng năm 2015 so với thời điểm
năm 2011 .................................................................................................59
Bảng 3.18. Trình độ chuyên môn, văn hoá của người dân trước và sau khi thu
hồi đất ......................................................................................................60
Bảng 3.19. Ý kiến đánh giá của các hộ gia đình về tình hình ô nhiễm môi
trường trước và sau khi thu hồi đất ..........................................................61
Bảng 3.20. Ý kiến của các hộ điều tra về mức độ tác động của đô thị hóa .............63
Bảng 3.21. Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong thời gian tới ....................64

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đô thị hóa là quá trình tất yếu trong phát triển kinh tế - xã hội, là xu thế tích
cực tạo nên động lực mới cho nền kinh tế của mỗi quốc gia. Nền kinh tế càng phát
triển thì quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh.
Đối với thế giới cũng như đối với Việt Nam, vấn đề đô thị hoá ngày càng có
tầm quan trọng đặc biệt. Người ta thường cho rằng: sự thịnh vượng hay suy thoái
của một quốc gia thường phản ánh qua hình ảnh của các đô thị; nhất là các thành
phố lớn.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến đáng kể,
chất lượng cuộc sống của nhân dân ngày càng được nâng cao, tổng sản phẩm trong
nước GDP bình quân hàng năm đạt trên 7%. Nước ta đang trong quá trình hội nhập,
có quan hệ thương mại với hơn 140 quốc gia và vùng lãnh thổ, là thành viên của tổ
chức ASEAN, khu Mậu dịch Tự do AFTA, Tổ chức Thương mại Thế giới WTO,…
Bên cạnh sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế là sự bùng nổ dân số và tốc độ đô
thị hóa ngày càng gia tăng hình thành các khu đô thị dẫn đến nhu cầu sử dụng đất
cho các ngành, lĩnh vực ngày một lớn làm biến động hiện trạng sử dụng đất ở các
địa phương [8].
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được đối với các ngành sản xuất
nông lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền
tảng cho sự sống của con người và nhiều sinh vật khác.
Hiện nay, cùng với xu hướng phát triển của thế giới thì quá trình đô thị hoá đã
và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới vấn đề sử dụng đất nói chung và sử dụng đất nông
nghiệp nói riêng. Đô thị hoá là một quá trình tất yếu đối với mỗi quốc gia, đặc biệt
đối với Việt Nam là nước đang trong giai đoạn đầu của công cuộc công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước.

Một trong những chủ trương quan trọng trong phát triển công nghiệp của Đảng ta
là đẩy nhanh phát triển đô thị cùng với công nghiệp hóa nông nghiệp và kinh tế nông


2
thôn; quan tâm đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ và kết cấu hạ tầng, giải quyết
việc làm, tăng nhanh sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân để các đô thị làm hạt nhân
thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa trong vùng và trên cả nước.
Sự phát triển đô thị hóa tại Việt Nam trong giai đoạn vừa qua có nhiều chuyển
biến số lượng. Đến năm 2015 có 772 đô thị, theo quy hoạch phát triển đến năm
2010, tỷ lệ dân số đô thị là 56 - 60 % và năm 2020 là 80 % [12].
Có thể nói, đô thị hóa chính là con đường dẫn tới các mục tiêu về tăng trưởng
kinh tế, nâng cao đời sống người dân. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực,
đô thị hóa cũng phát sinh nhiều vấn đề cần giải quyết như vấn đề sử dụng đất, lao
động và việc làm của người dân. Điều gì sẽ xảy ra khi diện tích đất đai có hạn mà
dân số vẫn không ngừng tăng lên cũng như quỹ đất phục vụ cho quá trình đô thị hóa
ngày một cao? Vì vậy, vấn đề nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng cường quản lý
Nhà nước về đất đai nhằm hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội nhưng phải
đi đôi với phát triển bền vững của nước ta trong đó có thành phố Cao Bằng là vấn
đề mang tính cấp thiết hiện nay. Dựa trên những cơ sở lý luận và nhu cầu thực tiễn,
được sự đồng ý của Ban giám hiệu, khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của đô thị
hóa đến sử dụng đất nông nghiệp và đời sống của người dân giai đoạn 20112015 tại thành phố Cao Bằng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá tác động của quá trình đô thị hóa đến biến động sử dụng đất và sự
ảnh hưởng của đô thị hóa tới kinh tế hộ nông dân mất đất nông nghiệp trên địa bàn
thành phố Cao Bằng giai đoạn 2011-2015. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm sử
dụng đất hiệu quả góp phần cải thiện đời sống kinh tế của những hộ nông dân bị ảnh
hưởng của đô thị hóa .

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Thực trạng của quá trình đô thị hóa tại thành phố Cao Bằng giai đoạn 2011-2015.
- Đánh giá ảnh hưởng của đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp và đời sống
của người nông dân.


3
- Đề xuất các giải pháp nâng cao đời sống kinh tế hộ nông dân, tăng cường vai
trò quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa tại thành phố Cao Bằng.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trong
việc thực hiện đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp và đời sống của người dân.
- Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho phù
hợp trong việc thực hiện đô thị hóa .
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt
là việc thực hiện đô thị hóa theo đúng các qui định của pháp luật Đất đai, khắc phục
trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp;
phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh
tế - xã hội của thành phố Cao Bằng.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn
1.1.2.1. Khái niệm đô thị

Ở Việt Nam, theo nghị định 72/2001/NĐ/CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của
chính phủ, quyết định đô thị nước ta là các điểm dân cư có các tiêu chí, tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất: là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai: đặc điểm dân cư được coi là đô thị khi có dân số tối thiểu từ 4000
người trở lên.
Thứ ba: tỷ lệ lao động phi nông nghiệp của nội thành, của nội thành, nội thị từ
65% trở lên trong tổng số lao động nội thành, nội thị và là nơi có sản xuất và dịch
vụ thương mại phát triển.
Thứ tư: có cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt
70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị.
Thứ năm: có mật độ dân số nội thành, nội thị phù hợp với quy mô, tính chất và
đặc điểm của từng đô thị, tối thiểu là 2000 người/Km2 trở lên.
1.1.2.2. Đô thị hóa :
Quá trình đô thị hóa có lịch sử cùng với sự hình thành của đô thị, từ khoảng
6000 năm trước Công nguyên. Mỗi một giai đoạn phát triển của nền văn minh, đô
thị hóa lại có những đặc điểm mới, vừa mang tính quy luật chung vừa mang đặc thù
riêng của mỗi nước.
Khái niệm đô thị hóa :
+ Theo nghĩa rộng: Đô thị hóa được hiểu như một quá trình phát triển toàn
diện kinh tế xã hội, liên hệ mất thiết với sự phát triển của lực lượng sản xuất, các hệ
thống xã hội và tổ chức môi trường sống của cộng đồng.
+ Theo nghĩa hẹp: Đô thị hóa là quá trình chuyển cư từ lĩnh vực sản xuất nông
nghiệp sang lĩnh vực phi nông nghiệp với tất cả các hệ quả của nó như sự tăng


5
trưởng dân số đô thị, sự nâng cao mức độ trang bị kỹ thuật của thành phố, sự xuất
hiện của các thành phố mới…
+ Quá trình đô thị hóa mang tính phức tạp, địa phương, địa điểm, bối cảnh,…

+ Đô thị hóa và phát triển có mối liên hệ biện chứng rõ rệt. Đô thị hóa mang
tính quy luật tất yếu, là động lực của phát triển, tạo ra sự dịch chuyển cơ cấu lao
động, nâng cao chất lượng lao động và phát triển kinh tế. Ngược lại, đô thị hóa cũng
chính là hệ quả của sự phát triển, bản thân lại tạo ra sức ép cho phát triển trên mọi
mặt kinh tế, xã hội và môi trường [6].
Tóm lại, đô thị hóa là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất
trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và
điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu
trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật.
1.1.2.3. Ảnh hưởng của đô thị hóa :
Đô thị hóa có những tác động hai mặt đến sự phát triển của nền kinh tế - xã
hội, cụ thể:
a. Tác động tích cực:
- Quá trình đô thị hóa thu hút được một lượng lớn lao động trẻ, có trình độ. Tại
các thành phố lớn ở nước ta, nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong 20 năm , năm
2005 đóng góp 21% cơ cấu GDP và 30% tổng thu ngân sách nhà nước, 29% giá trị
sản xuất công nghiệp và 40% tổng kim ngạch xuất khẩu.
- Góp phần giải quyết việc làm, làm giảm bớt lao động dư thừa hiện nay. Quá
trình đô thị hóa đã thu hút một lực lượng lớn lao động nông nghiệp dư thừa ra thành
phố, mỗi năm có hàng trăm ngàn người. So với người thành phố, lao động nhập cư
thường linh hoạt và tích cực hơn trong việc tìm kiếm việc làm, chấp nhận nặng
nhọc, độc hại, công việc có thu nhập thất mà người thành phố không muốn làm. Lao
động nhập cư chiếm 70% lao động trong các khu công nghiệp, 44% lao động hoạt
động vận tải phương tiện xe 2, 3 bánh công cộng, 43% hoạt động trên vỉa hè, 55%
người buôn bán lưu động. Họ đã đóng góp cho sự phát triển kinh tế thành phố
khoảng 30% GDP.


6
- Đô thị hóa góp phần sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đai. Nguồn đất đai là

hữu hạn trong khi việc gia tăng dân cư tập trung tại trung tâm các nội thành hay các
vùng ven đã làm cho hệ số sử dụng đất cao nhất, tiết kiệm nhất. Giá đất ở vùng ven
đô khi chưa đô thị hóa thấp, nhưng sau khi đô thị hóa lại tăng vọt lên.
- Đô thị hóa tạo điều kiện thúc đẩy sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Nó kích
thích cầu và mở đường cho cung ứng.
- Đô thị hóa tạo điều kiện giao lưu và giữ gìn văn hóa các vùng miền, làm
phong phú hơn văn hóa dân tộc, tiếp thu văn hóa hiện đại thông qua việc di dân đến
các thành phố mang văn hóa riêng vốn có của các vùng quê.
- Đô thị hóa tạo điều kiện cải biến con người thuần nông sang người thành thị,
có tính công nghiệp cao hơn từ những người nông dân với nền sản xuất lúa nước,
phụ thuộc hoàn toàn vào thiên nhiên trở thành người dân thành phố với tính công
nghiệp, chuyên nghiệp cao.
- Số lượng lao động nông nghiệp giảm đi rõ rệt và có xu hướng chuyển sang
các ngành nghề khác. Đối với số lao động nông nghiệp đang duy trì sản xuất nông
nghiệp ở gần các khu đô thị hầu hết ít trồng lúa mà chuyển sang trồng các loại cây
có giá trị kinh tế cao hơn đáp ứng nhu cầu ngày càng cao ở thị như cây cảnh, hoa, rau,…
b. Tác động tiêu cực:
- Đô thị hóa tác động đến vấn đề lao động, việc làm. Người lao động nhập cư
chủ yếu chưa qua đào tạo, lao động vẫn là cơ bắp, giản đơn. Họ đi về thành phố
trong hoàn cảnh hụt hẫng không còn ruộng đất, thất nghiệp, lo lắng về tương lai.
Lao động trong các doanh nghiệp, tập thể nằm trong môi trường cạnh tranh của nền
kinh tế thị trường luôn bị đe dọa, cuộc cạnh tranh này ngày càng gay gắt , khi nền
kinh tế nước ta tiến sâu vào kinh tế khu vực và thế giới. Vốn trong các doanh
nghiệp Việt Nam nói chung là nhỏ, công nghệ lạc hậu và trình độ nhân lực chưa đáp
ứng được thực tế và trình độ quản lý còn nhiều hạn chế. Do đó việc các doanh
nghiệp bị thua lỗ, phá sản là rất có khả năng xảy ra, khi đó người lao động rất dễ
mất việc, trở thành thất nghiệp.
Trong những năm qua, số lượng người di cư từ nông thôn chuyển tới các
thành thị ngày một tăng, đặc biệt là các thành phố lớn. Dẫn tới dân số nông thôn có

7
xu hướng giảm. Trung bình mỗi ngày có hàng nghìn người từ các địa phương về Hà
Nội để tìm kiếm việc làm, sinh sống và thụ hưởng các dịch vụ đô thị. Quy mô dân
số mở rộng đã làm cho mật độ dân số tăng nhanh và mất cân đối.
Sự gia tăng dân số nhập cư ngày càng cao, nhưng 80% trong số đó chỉ có trình
độ phổ thông. Ngoài ra, nền giáo dục còn nhiều hạn chế của nước ta đào tạo ra đội
nhân lực vẫn chưa thỏa mãn được nhu cầu ngày càng cao về chất lượng của nền
kinh tế hội nhập.
- Kết cấu hạ tầng giao thông và môi trường sông luôn bị phá vỡ, không theo
kịp yêu cầu thực tiễn. Sự tăng lên đột biến của dân số trong quá trình đô thị hóa đã
làm cho kết cấu hạ tầng đã có bị lạc hậu nhanh chóng trong khi kết cấu hạ tầng mới
chưa kịp xây dựng hoặc xây dựng dở dang.
- Quá trình đô thị hóa đã góp phần quan trọng làm ô nhiễm môi trường hiện
nay. Không khí ô nhiễm đã trở thành “kẻ giết người thầm lặng”. Nồng độ một số
chất ô nhiễm đã vượt tiêu chuẩn cho phép đối với chất lượng không khí xung
quanh, cả khu dân cư và ven đường [14].
1.2. Đất đô thị và quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa
1.2.1. Quan điểm về đất đai đô thị
1.2.1.1. Khái niệm và phân loại đất đô thị
Theo Luật đất đai năm 1993 và Điều I Nghị định số 88/NĐ-CP ngày
17/8/1994 của chính phủ quản lý đất đai đô thị “Đất đô thị là đất nội thành, nội
Thành phố thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản
xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các
mục đích khác. Đất ngoại thành ngoại Thành phố đã được quy hoạch do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và
được sử dụng như đất đô thị”
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm nội
thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu không gian
quy hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đô thị hóa nằm trong phạm vi ranh giới quy

hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.


8
Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp
thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá…Theo hình
thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu vực đất cũ. Đất cuả
khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để gia tăng cung cấp kinh tế
của đất đô thị đô thị. Nội dung của nó gồm hai mặt: Một là tiến hành trưng dụng
đất, chuyển phương hướng sử dụng đất từ đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên
dùng để phát triển đô thị. Hai là, tiến hành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật
để chuyển đất nông lâm trở thành đất đô thị.
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đường chủ yếu khác để tăng cung cấp
kinh tế của đất đô thị. Nội dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá bỏ, di
chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất các khu vực cũ nhằm
nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị. Cơ sở đầu tiên
của dự án phát triển đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng mặt bằng đất đai nhất định
để phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới và mục đích sử dụng của mặt bằng
đất đai vạch mạng lưới đường xá, phân chia mặt bằng đất đai thành những lô đất đề
ra yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc đối với các công trình xây dựng trên đó [4].
Đất đô thị được phân loại như sau:
- Phân loại theo mục đích sử dụng:
+ Đất dành cho các công trình công cộng như đường giao thông, các công
trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, các đường
dây tải điện, thông tin liên lạc.
+ Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và
các khu vực hành chính đặc biệt.
+ Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công
trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở.
+ Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa,

vui chơi, giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại,
buôn bán, các cơ sở sản xuất kinh doanh.
+ Đất nông, lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thủy sản,
các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn,…


9
- Phân loại theo quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị:
+ Đất dân dụng: là đất ở, đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao thông
và đất các công trình hạ tầng kỹ thuật.
+ Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi, đất các trung tâm
chuyên ngành, đất cơ quan ngoài đô thị, đất quốc phòng an ninh, đất chuyên dùng
khác, đất chưa sử dụng.
- Phân loại theo nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tùy theo mục đích
sử dụng đất:
+ Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh và
giao đất sử dụng có thời hạn.
+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Xét về góc độ kinh tế chính trị, đất đô thị là loại đất chủ yếu được dùng để xây
dựng và phát trỉên các công trình đô thị, đó là loại đất đã chứa những khoản đầu tư
lớn trong quá trình khai thác đất đai thành thị, vì vậy có sức sản xuất cao, có giá trị
sử dụng rất lớn. Xu hướng phát triển và quy mô của đất đô thị liên quan chặt chẽ
đến mối quan hệ giữa QHSX và LLSX, mà cốt lõi là chế độ sở hữu nói chung, trong
đó có sở hữu đất đai được, quy định bởi chế độ kinh tế chính trị xã hội. Theo quan
điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, đất đô thị là loại đất mang lại địa tô chênh lệch
cao cho chủ sở hữu đất, trong khi phát triển đô thị là nhu cầu tất yếu của quá trình
CNH - HĐH đất nước. Khi nói về đất đô thị, C.Mác viết: “Thật ra người ta có thể
tập trung một nền sản xuất lớn trên một khoảng không gian nhỏ so với sự phân tán
của thủ công nghiệp, và chính đại công nghiệp đã làm như vậy” và khi nền sản xuất

đại công nghiệp đã đạt đến giới hạn của việc sử dụng chiều cao không gian thì “việc
mở rộng sản xuất cũng đòi hỏi mở rộng diện tích đất đai” .Trong các khu vực đô thị
cũ, quá trình Đô thị hóa (sắp xếp và cải tạo đô thị) nhằm hiện đại hoá đô thị, trên cơ
sở cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) đô thị kết hợp với phân bố lại quỹ đất
và bố trí hợp lý các công trình đô thị. Đồng thời với việc nâng cấp, HĐH các khu đô
thị cũ là quá trình xây dựng các khu đô thị mới, quá trình này đòi hỏi chuyển một
diện tích đất từ các loại đất khác thành đất đô thị để phát triển đô thị, đáp ứng yêu


10
cầu CNH-HĐH. Tuy nhiên quá trình Đô thị hóa không phải là quá trình chuyển mục
đích SDĐ của toàn bộ diện tích đất khác thành đất phi nông nghiệp, một phần diện
tích đất nông nghiệp vẫn được giữ lại nhằm đảm bảo môi trường sinh thái cho đô thị
và tạo ra không gian thẩm mỹ cho đô thị. Như vậy QLNN đối với đất đai trong quá
trình Đô thị hóa , không chỉ đơn thuần là quản lý đất đô thị, mà còn bao gồm diện
tích đất quy hoạch phát triển đô thị và diện tích đất nông nghiệp trong đô thị. Tuy
vậy đến thời điểm hiện nay, chưa có văn bản quy định nào đưa ra tiêu chuẩn về cơ
cấu giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp trong đô thị [15].
1.2.1.2. Đặc trưng cơ bản của đất đô thị:
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, tư liệu sản xuất gắn với hoạt động của con
người nhưng đất đô thị có những đặc trưng chủ yếu để phân biệt với các loại đất khác:
- Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được trang bị cơ sở hạ
tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng .
-Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu tư được phê duyệt.
- Khi người sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đang sử
dụng thì phải được UBND tỉnh thành phố cho phép.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng không
giống với bất kì vị trí nào.
- Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với các loại
đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất.

- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh (về cơ học) cầu
tăng nhanh nhưng cung bị hạn chế mất cân đối.
Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách khoa học
của nhà nước, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai nhằm phục vụ cho nhu
cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp phần giải quyết tốt các mối
quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng một cách có hiệu quả bảo vệ đất và
nâng cao hiệu quả.


11
1.2.2. Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai trong
quá trình đô thị hóa
Quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa không chỉ nhằm mục
tiêu phát triển đô thị mà còn phải đảm bảo đáp ứng nhu cầu đời sống của dân cư đô
thị. Mặc khác, trong quá trình đô thị hóa , quan hệ đất đai có nhiều biến động mạnh
về cả quyền chi phối, quyền quản lý và quyền sử dụng, do chức năng đặc biệt quan
trọng của đô thị là chức năng về kinh tế tác động. Vì vậy, trong quá trình đô thị hóa
vấn đề tăng cường vai trò quản lý nhà nước về đất đai là xuất phát từ nhân tố khách
quan do thực tiễn của đất nước đặt ra.
Dân số đô thị tăng lên cùng với quá trình công nghiệp hóa, làn sóng người
nhập cư ồ ạt đã khiến các thành phố trở nên quá tải, gây ô nhiễm môi trường sống
và làm cho việc xây dựng trong các đô thị trở nên lộn xộn, vô tổ chức, gây ra những
khó khăn bức xúc trong công tác quản lý của Nhà nước đối với đô thị.
Dân số đô thị là động lực chính thúc đấy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội
của đô thị. Quy mô của đô thị được đánh giá qua số lượng dân số đô thị chứ không
phải qua diện tích đất đai đô thị. Dân số đô thị là cơ sở để xác định số lượng diện
tích nhà ở cần xây dựng, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho đô thị cũng như việc
hoạch định các chính sách phát triển và kế hoạch đầu tư cho đô thị. Ở các nước phát
triển, tốc độ tăng trưởng dân số đô thị do nhập cư từ nông thôn vào là không lớn,

còn ở các nước đang phát triển thì tỉ lệ này lại là chủ yếu, mà lý do chính là sức hấp
dẫn từ sự chênh lệch mức sống giữa thành thị và nông thôn.
Ở nước ta, tăng trưởng không gian đô thị cũng đạt mức cao, diện tích đất đô
thị chiếm gần 1% diện tích đất tự nhiên vào năm 2005 và đang có chiều hướng gia
tăng để đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số và tăng trưởng kinh tế.
Để tránh tình trạng đất đai bị chuyển mục đích trái phép, sử dụng không đúng
quy hoạch, kế hoạch, nguồn tài nguyên đất đô thị bị lãng phí, cùng với nó là tình
trạng đô thị được xây dựng lộn xộn và tình trạng đói nghèo ở đô thị…đòi hỏi tăng
cường vai trò của Nhà nước trong hoạt động quản lý đối với đất đai trong quá trình
đô thị hóa .


12
1.2.3. Cơ sở pháp lý
1.2.3.1. Các văn bản của Trung ương
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
- Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về
phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Thông tư số 10/2008/TT-BXD ngày 22 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn về đánh giá, công nhận khu đô thị mới kiểu mẫu.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số Điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình
tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất.
1.2.3.2. Các văn bản của tỉnh Cao Bằng
- Quyết định số 891/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 05 năm 2011 của UBND
tỉnh Cao Bằng về Ban hành bảng giá bồi thường cây cối, hoa màu và thủy sản trên
địa bàn tỉnh Cao Bằng


13
- Quyết định số 3336/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 của UBND
tỉnh Cao Bằng quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh cao Bằng.
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh
Cao Bằng quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn tỉnh Cao Bằng.
- Quyết định số 2472/2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 của
UBND tỉnh Cao Bằng về Ban hành bảng giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh
Cao Bằng;
- Quyết định số 2768/2011/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2011 của
UBND tỉnh Cao Bằng về Ban hành bảng giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh
Cao Bằng;
- Quyết định số 2088/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2012 của
UBND tỉnh Cao Bằng về Ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh
Cao Bằng

- Quyết định số 26/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh
Cao Bằng về Ban hành bảng giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng
- Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 của UBND
tỉnh Cao Bằng ban hành bảng giá các loại đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
- Công văn số 1148/UBND-NĐ ngày 15 tháng 5 năm 2013 của UBND tỉnh
Cao Bằng v/v giải quyết vướng mắc trong công tác GPMB trên địa bàn thành phố.
- Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 của UBND
tỉnh Cao Bằng ban hành quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất, trưng dụng đất,
giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
1.3. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới và một số tỉnh,
thành phố trong nước
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Kinh nghiệm của Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất
đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ


14
có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan
hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất.
Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư
nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền
cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất
có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu
tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong
phạm vi toàn xã hội.
Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn
khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý
đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và

công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các
tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất;
quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở
đền bù công bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất
đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam [13].
1.3.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo hình
thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ
người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất
đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha,
chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới. Trung Quốc bắt đầu công cuộc công
nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công
nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc giải
quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm. Quản lý đất đai
ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật:
Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà
nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thị


15
thuộc về sở hữu nhà nước. Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp
luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể.
Hai là, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước
có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước
và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất đai
thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành
phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế
và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố.
Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai. Luật quản lý đất đai của Trung
Quốc quy định, đất đai được chia thành các loại chính sau: Đất dùng cho nông

nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng.
Bốn là, về tài chính đất. Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định
lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người
sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các
quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn
thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển [13].
1.3.1.3. Kinh nghiệm của Pháp
Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng
của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ đối với
nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá
hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh
hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ
phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là:
Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài
sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải
nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở
hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công
trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc
điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục


16

đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường
quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm
và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật
về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và
năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát

triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị. Đặc biệt, vào năm
1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác
nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là
cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan
đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước,
cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy
hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan
hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lý nhà nuộc đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực
hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa
chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời
sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng
thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và
lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung
cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản
lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp
thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và
bất động sản công bằng [13].
1.3.2. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số thành phố trong quá trình đô thị hóa
1.3.2.1. Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Là đô thị đặc biệt, vì vậy công tác QLNN về đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh
trong quá trình Đô thị hóa có vai trò rất quan trọng trong việc ổn định và phát triển kinh tế
của Thành phố.