Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cao bằng giai đoạn 2014 2016

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nông Trí Tuệ


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Chí Hiểu, Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên
cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài
nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Tài chính – kế
hoạch, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thành
phố Cao Bằng, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nông Trí Tuệ


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................... ii
MỤC LỤC................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT..................................................................................... vi
MỞ ĐẦU.............................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài......................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài.......................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu........................................ 2
3.1. Ý nghĩa khoa học........................................................................................ 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU........................................................................... 3
1.1.....................................................................................................................Kh
ái niệm bất động sản và thị trường bất động sản.............................................. 3
1.1.1. Bất động sản........................................................................................... 3
1.1.2. Thị trường bất động sản.......................................................................... 3
1.1.3. Một số khái niệm khác............................................................................ 4
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và thị trường bất động sản
trên thế giới.......................................................................................................... 5
1.2.1. Giá đất..................................................................................................... 5
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất.............................................................. 7

1.2.3. Đấu giá đất của một số nước................................................................ 10
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam...............................12
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta.................................12
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam.................................................... 14
1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ..................15
1.3.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta.............16


Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................21
2.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................. 21
2.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................... 21
2.3. Nội dung nghiên cứu.................................................................................... 21
2.3.1.

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Cao Bằng. 21
2.3.2. Hiện trạng tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng...21
2.3.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2014-2016....................................................................................... 21
2.3.4. Kết quả đấu giá các khu đất trên địa bàn Thành phố Cao Bằng từ năm
2014 đến năm 2016........................................................................................ 21
2.3.5. Đánh giá hiệu quả, những tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng đến công
tác đấu giá QSDĐ............................................................................................ 21
2.3.6. Một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá QSDĐ.....................21

2.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................. 21
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................... 21
2.4.2. Phương pháp hu thập số liệu sơ cấp..................................................... 22
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu................................................. 22
2.4.4. Phương pháp chuyên gia....................................................................... 22
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU....................................................................... 23

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của Thành phố Cao Bằng ...23
3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên của Thành phố Cao Bằng....................23
3.1.2. Các nguồn tài nguyên............................................................................ 24
3.1.3. Tình hình kinh tế xã hội......................................................................... 28
3.2. Hiện trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Thành phố Cao
Bằng...34 3.2.1. Hiện trạng SDĐ Thành phố Cao Bằng năm 2015...................34
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai....................................................................... 39
3.2.3. Nhận xét chung về tình hình quản lý và SDĐ......................................... 46
3.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại Thành phố Cao Bằng trong giai đoạn
2014-2016................................................................................................................... 46
3.3.1. Quy chế đấu giá QSDĐ ở tỉnh Cao Bằng................................................ 47


3.3.2. Kết quả chung đạt được trong công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
Thành phố Cao Bằng....................................................................................... 55
3.4. Kết quả đấu giá các khu đất trên địa bàn Thành phố Cao Bằng từ năm 2014
đến năm 2016..................................................................................................... 56
3.4.1. Năm 2014.............................................................................................. 56
3.4.2. Năm 2015.............................................................................................. 58
3.4.3. Năm 2016.............................................................................................. 60
3.4.4. So sánh giá trúng đấu giá với giá chuyển nhượng thực tế trên thị
trường giai đoạn 2014 – 2016........................................................................ 63
3.4.5. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ giai đoạn 2014-2016.......................... 64
3.4.6. Tình hình SDĐ sau khi đấu giá quyền sử dụng đất................................66
3.5. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao
Bằng............................................................................................................................ 66
3.5.1. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ..............................66
3.5.2. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ...................................71
3.5.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn Thành phố Cao Bằng................................................................................ 74

3.6. Một số giải pháp và đề xuất về công tác đấu giá QSDĐ................................75
3.6.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước.................................................. 75
3.6.2. Giải pháp về kỹ thuật............................................................................ 76
3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính................................................................. 76
3.6.4. Một số đề xuất đối với công tác ĐGĐ.................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................................................ 78
1. Kết luận........................................................................................................... 78
2. Kiến nghị.......................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 80


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu kinh tế Thành phố Cao Bằng giai đoạn 2014 -2016.........28
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thành phố Cao Bằng..........................35
Bảng 3.3: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Cao Bằng từ
năm 2014 đến năm 2016....................................................................... 55
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền SDĐ năm 2014..................................................... 56
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền SDĐ năm 2015..................................................... 58
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền SDĐ năm 2016..................................................... 60
Bảng 3.7. Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá với giá khởi điểm...............................63
Bảng 3.8. Chênh lệch giữa giá giao đất với giá trúng đấu giá..................................67


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Đấu giá đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TM&MT

: Tài nguyên và Môi trường


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn

nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở
nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành
phần kinh tế phát triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực
đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai
cũng không phải ngoại lệ. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng,
nguồn lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn
thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm
phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai, Nghị quyết số
06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả
các loại bất động sản; Đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn
lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự
nghiệp công nghiệp hoá
- hiện đại hoá đất nước”. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước
chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình thức này
trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như
việc định giá đất, ĐGĐ còn nhiều bất cấp về khi tổ chức thực hiện.
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu
thầu dự án hoặc đấu giá QSDĐ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi
mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần

2
nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời
nhằm


góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá QSDĐ tác giả tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016 ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những thành công và tồn tại trong công
tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng, đề xuất một số giải pháp
nhằm tăng cường cho công tác quản lý trong đấu giá QSDĐ được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ
trên địa bàn Thành phố Cao Bằng.
- Thực trạng việc đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng trong giai
đoạn 2014 – 2016
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất (chính
sách, công tác quản lý, môi trường…)
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSDĐ.
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế trong công tác đấu
giá QSDĐ được hiệu quả hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu giá QSDĐ, thực
trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề
nghiên cứu.

Thành phố Cao Bằng, thời gian qua đã áp dụng theo nhiều hình thức
đấu giá QSDĐ khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế
khác nhau. Vì vậy, tiến hành nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ
trên địa bàn Thành phố Cao Bằng giai đoạn 2014-2016 nhằm đề xuất các giải
pháp trong công tác đấu giá QSDĐ được hoàn thiện, đạt kết quả thu ngân sách
cao nhất cho địa phương.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều
thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai [11]. Ở Việt Nam
tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai,
nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật; Động sản là
những tài sản không phải là bất động sản” [21]
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau
về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường
như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia,
Singapore quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá
được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung Quốc coi BĐS (đất đai và tài sản trên
đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà
nước không được mua bán mà chỉ được chuyển QSDĐ. [11, 16, 24]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị
trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (ví dụ: Các công trình hạ
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS theo pháp luật về
chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền

sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có QSDĐ, cụ thể hơn là
QSDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ
thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.[21,15,14]
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị


trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao
gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát
triển BĐS. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng,...) [24,17].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật
giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. [16]
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế
quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được
mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao
gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.[17]
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. [17]
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá tài sản: Là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức
trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình

tự, thủ tục được quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của
Chính phủ. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho
đến khi có người trả giá cao nhất. [9]
- Đấu thầu: Là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp
đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa
chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối
tác công tư, dự án đầu tư có SDĐ trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng,
minh bạch và hiệu quả kinh tế [10].


- Định giá: Là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một
địa điểm, thời điểm nhất định.[17]
- Định giá đất: Được hiểu là việc đánh giá giá trị của quyền SDDĐ phù hợp
với thị trường cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.[17]
- Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại
một thời điểm xác định.[19]
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn
hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.[26]
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ
cho kinh doanh BĐS.[14]
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và thị trường bất động sản trên
thế giới
1.2.1. Giá đất
Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của QSDĐ tính
trên một đơn vị diện tích đất”.[15]
Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế.
Nó chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian

nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá
cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. [17]
Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau [17]:
- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định;
- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thấu dự án có SDĐ;


- Do người SDĐ thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vồn bằng QSDĐ.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thường
phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để
kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất [17].
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng
vùng, từng thời gian.[17]
* Phương pháp xác định giá đất
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp xác định giá đất [8]:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định giá đất thông
qua việc tiến hành phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích
SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính
pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định giá đất tính bằng

thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn
vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời
điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương
mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được
phép chuyển mục đích SDĐ để SDĐ cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng
chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.


- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban
hành.
Thị trường đất đai ngày càng phát triển, và giá trị của BĐS cũng ngày càng
tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà
nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thực tế là khung giá
do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế
trên thị trường.
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu
dự án có SDĐ. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất
đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực
của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có
quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó. [12]
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho

người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư
hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,
địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần
giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ.[19]
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản
kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư


bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong
chủ nghĩa


xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay
nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà
nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.[24]
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu
được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã
hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi
nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch.
Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa
về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã

hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ
thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức
thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II. Địa tô
chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự
nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi
yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất
phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.[13]


Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn SDĐ tốt phải xác định giá cả. Trong đà
tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày
càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán QSDĐ căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận

hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng. [19]
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá
của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật
độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của
người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế
chấp. [19]
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố
được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục
đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự
tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này.
Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực
nào đó dẫn đến nhu cầu SDĐ ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì
thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một


nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho
hộ gia đình. Đất đai luôn có


hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có
xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung, ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa
lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các

vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được.
Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở
thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển
công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng
mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên,
tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm. Chính phủ
chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa
lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị
máy móc sẽ làm dư thừa lao động.[19]
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó
là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép
các tổ chức cá nhân và hộ gia đình SDĐ có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ. Việc thực hiện những quyền này
lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm
mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước
1.2.3.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8
kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc
quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà
nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ. [19]
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDĐ
của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và
phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với


Chính phủ kế hoạch đển UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc
giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác
là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối

hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị
thực hiện. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư
vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS
chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường
BĐS ở Trung Quốc. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các
cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. [19,17]
1.2.3.2 Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các
tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị
ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các
con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân
hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản
của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu
được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. [17,19]
1.2.3.3. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và
được quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ
sử hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức
tiền thuê theo từng loại nhà đất/ BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của
người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn
phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện. [17,19]
1.2.3.4. Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới
có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu

đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây
dựng.[12]
- Indonesia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất.
Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được
gọi là Luật ruộng đất cơ bản.[12]
- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua
chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách
tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các
ngân hàng. [12]
- Philippines: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu
thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động
kinh doanh BĐS. [12]
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia
quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai
đoạn sau đây:
a. Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai
đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là
kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết
quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất
cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, giá đất
đã được hình thành trong giai đoạn này. [17,23]
b. Từ năm 1946 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình thức
sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước
và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc

mua


bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá
trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu như không được pháp
luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng
với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình
thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. [17,23]
c. Từ năm 1980 đến trước 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại
điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán
đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà
có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật,
Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị
trường BĐS là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn
tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong giai
đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn
liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa
nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp. [17,23]
d. Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát
triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ
đất đai đó được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là
một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về

đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993). [17,23]


e. Giai đoạn từ 2003 đến trước năm 2013
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên
quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”. Công tác định giá
đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này
với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn
bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS.
g. Giai đoạn từ 2013 đến nay
Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử
dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung
quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất
trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá
đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm
một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng
giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định
kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá
đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các
mục đích như quy định hiện hành.
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam
Ngày nay, thị trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách
đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh
doanh BĐS hiện tại và trong tương lai là rất lớn.
Thị trường BĐS nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát
triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh
doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu quả
cao, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu

tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị, nhiều khu công nghiệp được hình
thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế. Thị trường BĐS đã thu hút
được đáng kể nguồn vốn trong


nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng
góp một tỷ trọng đáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những
năm vừa qua.
Đánh giá về thị trường BĐS, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt
Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa
ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường BĐS, những cơ
chế, chính sách của nhà nước đã tác động không nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư
chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh
bạch hiệu quả của thị trường BĐS thông qua các sàn.
Thị trường BĐS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần
quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô
và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường quyền SDĐ đó
khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển
thị trường BĐS ở nước ta.
1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường
và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả
năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh
đất bao gồm các yếu tố sau: [11,17]
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí

mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu
trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa
trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở
gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự
nhưng đặt ở xa