Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2014 – 2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG TRÍ TUỆ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG TRÍ TUỆ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Chí Hiểu

THÁI NGUYÊN - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nông Trí Tuệ


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Chí Hiểu, Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên
cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài
nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Tài chính – kế
hoạch, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thành
phố Cao Bằng, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nông Trí Tuệ


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN....................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................... vi
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài ............................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu .........................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .........................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .........................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.............................................................................. 3
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản ........................................3
1.1.1. Bất động sản .............................................................................................3
1.1.2. Thị trường bất động sản............................................................................3
1.1.3. Một số khái niệm khác .............................................................................4
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và thị trường bất động sản trên
thế giới ........................................................................................................... 5
1.2.1. Giá đất ......................................................................................................5

1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất...............................................................7
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước ..................................................................10
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam ................................12
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ...................................12
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam...................................................14
1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ ..................15
1.3.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta ..............16


iv

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 21
2.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................21
2.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................21
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................21
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Cao Bằng.... 21
2.3.2. Hiện trạng tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng ...21
2.3.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2014-2016 .........................................................................................21
2.3.4. Kết quả đấu giá các khu đất trên địa bàn Thành phố Cao Bằng từ năm
2014 đến năm 2016 ..........................................................................................21
2.3.5. Đánh giá hiệu quả, những tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
đấu giá QSDĐ ...................................................................................................21
2.3.6. Một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá QSDĐ ....................21
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................21
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................21
2.4.2. Phương pháp hu thập số liệu sơ cấp .......................................................22
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ..................................................22
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................22
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................... 23

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của Thành phố Cao Bằng ...23
3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên của Thành phố Cao Bằng ....................23
3.1.2. Các nguồn tài nguyên .............................................................................24
3.1.3. Tình hình kinh tế xã hội..........................................................................28
3.2. Hiện trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Thành phố Cao Bằng...34
3.2.1. Hiện trạng SDĐ Thành phố Cao Bằng năm 2015 ..................................34
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ........................................................................39
3.2.3. Nhận xét chung về tình hình quản lý và SDĐ ........................................46
3.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại Thành phố Cao Bằng trong giai đoạn
2014-2016 .............................................................................................................46
3.3.1. Quy chế đấu giá QSDĐ ở tỉnh Cao Bằng ...............................................47


v

3.3.2. Kết quả chung đạt được trong công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
Thành phố Cao Bằng ........................................................................................55
3.4. Kết quả đấu giá các khu đất trên địa bàn Thành phố Cao Bằng từ năm 2014
đến năm 2016 ........................................................................................................56
3.4.1. Năm 2014 ...............................................................................................56
3.4.2. Năm 2015 ...............................................................................................58
3.4.3. Năm 2016 ...............................................................................................60
3.4.4. So sánh giá trúng đấu giá với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường
giai đoạn 2014 – 2016 .....................................................................................63
3.4.5. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ giai đoạn 2014-2016 ........................64
3.4.6. Tình hình SDĐ sau khi đấu giá quyền sử dụng đất ................................66
3.5. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao
Bằng ......................................................................................................................66
3.5.1. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ .............................66
3.5.2. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ..................................71

3.5.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
Thành phố Cao Bằng ........................................................................................74
3.6. Một số giải pháp và đề xuất về công tác đấu giá QSDĐ................................75
3.6.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ..................................................75
3.6.2. Giải pháp về kỹ thuật ..............................................................................76
3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính .................................................................76
3.6.4. Một số đề xuất đối với công tác ĐGĐ ....................................................77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................................. 78
1. Kết luận .............................................................................................................78
2. Kiến nghị ...........................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 80


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu kinh tế Thành phố Cao Bằng giai đoạn 2014 -2016 ........28
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thành phố Cao Bằng ...........................35
Bảng 3.3: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Cao Bằng từ
năm 2014 đến năm 2016 ..........................................................................55
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền SDĐ năm 2014 ....................................................56
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền SDĐ năm 2015 ....................................................58
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền SDĐ năm 2016 ....................................................60
Bảng 3.7. Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá với giá khởi điểm. ..............................63
Bảng 3.8. Chênh lệch giữa giá giao đất với giá trúng đấu giá. .................................67


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Đấu giá đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TM&MT

: Tài nguyên và Môi trường


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh và quốc phòng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ
chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát
triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại
lệ. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát
triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn
thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát
huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai, Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP
ngày 19/5/2004 cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động
sản; Đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và
công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá
- hiện đại hoá đất nước”. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính
thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình thức này trong thực
tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng
trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá đất,
ĐGĐ còn nhiều bất cấp về khi tổ chức thực hiện.
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay
đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu thầu
dự án hoặc đấu giá QSDĐ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi mới
cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau

hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm


2

góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá QSDĐ tác giả tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016 ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những thành công và tồn tại trong công tác
đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng, đề xuất một số giải pháp nhằm
tăng cường cho công tác quản lý trong đấu giá QSDĐ được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ
trên địa bàn Thành phố Cao Bằng.
- Thực trạng việc đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Cao Bằng trong giai
đoạn 2014 – 2016
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất (chính sách,
công tác quản lý, môi trường…)
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSDĐ.
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế trong công tác đấu giá
QSDĐ được hiệu quả hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu giá QSDĐ, thực
trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề
nghiên cứu.

Thành phố Cao Bằng, thời gian qua đã áp dụng theo nhiều hình thức đấu
giá QSDĐ khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác
nhau. Vì vậy, tiến hành nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn Thành phố Cao Bằng giai đoạn 2014-2016 nhằm đề xuất các giải pháp trong
công tác đấu giá QSDĐ được hoàn thiện, đạt kết quả thu ngân sách cao nhất cho
địa phương.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều
thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai [11]. Ở Việt Nam
tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai,
nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật; Động sản là
những tài sản không phải là bất động sản” [21]
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau
về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường
như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia,
Singapore quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá
được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung Quốc coi BĐS (đất đai và tài sản trên
đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước
không được mua bán mà chỉ được chuyển QSDĐ. [11, 16, 24]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị
trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (ví dụ: Các công trình hạ

tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế
độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu
toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có QSDĐ, cụ thể hơn là QSDĐ
một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới
được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.[21,15,14]
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị


Luận văn đầy đủ ở file: Luận văn full