LUẬN văn LUẬT tư PHÁP CHẾ ĐỘPHÁP lý CHUNG của hợp ĐỒNG THUÊ tài sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN TƯ PHÁP

[\

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
CHẾ
PHÁP
LÝ
CỦA
Trung
tâm HọcĐỘ
liệu ĐH
Cần Thơ @
Tài CHUNG
liệu học tập và nghiên
cứu
HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN

Giáo viên hướng dẫn:
Ths. Lâm Tố Trang

Sinh viên thực hiện:
Phan Thị Thu Thương
Mssv: 5044003
Lớp Luật Tư Pháp K30
Cần Thơ, tháng 5 năm 2008


Nhận xét của giáo viên hướng dẫn

#.....................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................

Trung tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................


Nhận xét của giáo viên phản biện
#................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................

Trung
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
.............................................................................................................


MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU..............................................................................................................1
ChƯƠNG 1: CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN.3
1.1. Khái quát về hợp đồng thuê tài sản .................................................................3
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản ...............................................................3
1.1.2. Đặc trưng của hợp đồng thuê tài sản .........................................................6
1.1.3. Nguyên tắc giao kết hợp đồng thuê tài sản................................................7
1.1.4. Các quy tắc liên quan đến hợp đồng thuê tài sản ......................................8
1.1.5. Ý nghĩa của hợp đồng thuê tài sản.............................................................9
1.2. Giao kết hợp đồng thuê tài sản .......................................................................9
1.2.1. Điều kiện về hình thức...............................................................................9
1.2.1.1. Hình thức miệng ...................................................................................10
1.2.1.2. Hình thức bằng văn bản........................................................................10
1.2.1.3. Hình thức bằng hành vi ........................................................................11
1.2.2. Điều kiện về nội dung................................................................................13
1.2.2.1. Năng lực giao kết..................................................................................13
1.2.2.2. Đối tượng thuê......................................................................................16
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên
1.2.2.3. Mục đích sử dụng tài sản thuê tài sản...................................................17
1.2.2.4. Thời hạn thuê tài sản ............................................................................18

1.2.2.5. Giá thuê tài sản .....................................................................................18
1.3. Hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản ...............................................................19
1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản............................................19
1.3.1.1. Quyền của bên cho thuê tài sản ............................................................19
1.3.1.2. Nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản ........................................................20
1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê tài sản ..................................................25
1.3.2.1. Quyền của bên thuê tài sản ...................................................................25
1.3.2.2. Nghĩa vụ của bên thuê tài sản...............................................................25
1.4. Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản ....................................................................26
CHƯƠNG 2: CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI MỘT SỐ HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI
SẢN ĐẶC BIỆT .................................................................................32
2.1. Hợp đồng thuê nhà ở .....................................................................................32
2.1.1. Giao kết hợp đồng thuê nhà ở...................................................................33
2.1.1.1. Điều kiện về hình thức của hợp đồng thuê nhà ở ..................................33
2.1.1.2. Điều kiện về nội dung của hợp đồng thuê nhà ở ...................................33
2.1.2. Hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở............................................................35

cứu


2.1.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở..................................................36
2.1.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở ...........................................38
2.1.3. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ................................................................40
2.1.3.1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo ý chí của bên cho thuê
nhà ở ......................................................................................................40
2.1.3.2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo ý chí của bên thuê nhà ở ...........41
2.2. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất..................................................................42
2.2.1. Giao kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ..............................................42
2.2.1.1. Khái niệm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ........................................42
2.2.1.2. Điều kiện về hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.............43

2.2.1.3. Thời hạn thuê của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất...........................44
2.2.1.4. Giá thuê quyền sử dụng đất ..................................................................44
2.2.1.5. Điều kiện về nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất..............45
2.2.2. Hiệu lực của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ......................................45
2.2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất ............................46
2.2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất .....................48
2.2.3. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ...........................................48
2.3. Hợp đồng thuê khoán .....................................................................................49
Trung tâm
liệuhợpĐH
Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên
2.3.1. Học
Khái niệm
đồngCần
thuê khoán...............................................................49
2.3.2. Giao kết hợp đồng thuê khoán..................................................................50
2.3.2.1. Điều kiện về hình thức của hợp đồng thuê khoán .................................50
2.3.2.2. Điều kiện về nội dung của hợp đồng thuê khoán ..................................50
2.3.3. Hiệu lực của hợp đồng thuê khoán ...........................................................51
2.3.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoán.................................................51
2.3.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê khoán ..........................................51
2.3.4. Chấm dứt hợp đồng thuê khoán................................................................52
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN ...............53
3.1. Thực tiễn áp dụng ...........................................................................................53
3.1.1. Thuận lợi...................................................................................................53
3.1.2. Khó khăn ..................................................................................................60
3.2. Đề xuất hoàn thiện.......................................................................................63
KẾT LUẬN ................................................................................................................66

cứu

Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Hợp đồng thuê tài sản đã xuất hiện rất sớm trong lịch sử văn minh nhân
loại, đã xuất hiện từ 2000 năm trước công nguyên với việc cho thuê các công cụ
sản xuất nông nghiệp, súc vật kéo, thuê quyền sử dụng đất, thuê nhà cửa,… .
Ngay từ buổi bình minh của xã hội loài người con người nhận thấy rằng mình
không thể sống một cách lẻ loi mà phải họp thành quần thể cộng đồng để chung
sống, để phát triển sản xuất phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt nói riêng và góp phần
thúc đẩy sự phát triển kinh tế nói chung, con người phải trao đổi với nhau và hình
thành nên quan hệ kết ước.
Như vậy, ngay từ thời xa xưa quyền tự do cam kết, tự do thoả thuận trong
quan hệ mua bán, cho thuê, cho mượn,… đã được hình thành và được công nhận.
Tuy nhiên không phải lúc sự cam kết và thoả thuận giữa các bên cũng đều công
bằng và đúng pháp luật. Bởi vì có những trường hợp khi các bên không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng pháp luật những gì mình đã cam kết thì rất dễ dẫn
đến tranh chấp. Do vậy, mà pháp luật quy định các bên phải xác lập hợp đồng.
Ngày nay, hợp đồng thuê là hình thức giao lưu khá phong phú và gần gũi
với mỗi con người chúng ta nó không thể thiếu trong xã hội ngày càng phát triển
Trungđặc
tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
biệt là trong công cuộc đổi mới đất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đòi hỏi các bên khi giao kết hợp đồng phải tuân thủ theo các quy định của
pháp luật để đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của mình.
Pháp luật dân sự là một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật
Việt Nam và các quy định của pháp luật về các giao dịch dân sự luôn biến đổi

theo mỗi giai đoạn lịch sử trên cơ sở kế thừa và phát triển ngày càng hoàn thiện
hơn và cụ thể là Bộ luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội khoá XI thông qua
ngày 14 tháng 06 năm 2005 đã tiếp bổ sung, hoàn thiện về các giao dịch dân sự
nói chung và hợp đồng thuê tài sản nói riêng. Khi Bộ luật Dân sự ra đời là một
bước tiến quan trọng trong việc cụ thể hoá các quyền cơ bản của người trong lĩnh
vực dân sự, tạo cơ sở pháp lý quan trọng và niềm tin để mọi cá nhân, tổ chức
phát huy quyền dân chủ trong việc thiết lập các quan hệ cho thuê nhằm đáp ứng
các yêu cầu ngày càng cao của xã hội.
Khi xem xét về hợp đồng thuê tài sản nó không đơn giản như những gì
chúng ta nghe, chúng ta thấy mà nó phải dựa trên những cơ sở pháp lý nhất định.
Do vậy, nghiên cứu chế độ pháp lý của hợp đồng thuê tài sản để từ đó tìm ra
những giải pháp cũng như vướng mắc trong việc thực hiện hợp đồng nhằm hoàn
thiện các cơ sở pháp lý và thực tiễn giải quyết tranh chấp, để góp phần bảo vệ
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

1

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng. Đây cũng
chính là lý do mà người viết chọn đề tài: “Chế độ pháp lý chung của hợp đồng
thuê theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài.
Trên cơ sở thực tế, có nhiều hợp đồng thuê tài sản được giao kết trái với
pháp luật do vi phạm về mặt hình thức, nội dung hoặc do những khiếm khuyết
trong thỏa thuận đã dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Nhiệm vụ của việc nghiên cứu
là làm rõ chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản và các vấn đề khác có

liên quan. Đồng thời cũng nêu lên những vướng mắc hiện nay đã dẫn đến những
khó khăn và hạn chế trong việc giao kết, thực hiện hợp đồng.
3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài.
Phương pháp nghiên cứu vận dụng trong đề tài này để nghiên cứu có hiệu
quả là dựa trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ
nghĩa Mác-Lênin. Bên cạnh đó thì các phương pháp thống kê tổng hợp, phân
tích, so sánh, kết hợp lí luận với thực tiễn cũng được áp dụng và đối chiếu có
chọn lọc các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê tài sản để giải quyết vấn đề
đặt ra trong luận văn.
4. Cơ cấu của đề tài.

Trung tâm Cơ
Học
ĐH
Thơ
@ Tài
tập nội
và dung
nghiên
cứu
cấuliệu
của đề
tài Cần
gồm có
ba phần:
Phầnliệu
mở học
đầu, phần
và phần
kết luận. Trong đó phần nội dung có ba chương.

Chương 1: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản.
Chương 2: Chế độ pháp lý đối với một số hợp đồng thuê tài sản đặc biệt.
Chưong 3: Thực tiễn áp dụng và đề xuất hoàn thiện.

GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

2

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

CHƯƠNG 1
CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN
1.1. Khái quát về hợp đồng thuê tài sản.
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản.
Việc áp dụng đúng các qui định của pháp luật về hợp đồng thuê tài sản
trong Bộ luật Dân sự khi giao kết, thực hiện hợp đồng và khi xảy ra tranh chấp về
hợp đồng này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Do đó trước hết ta phải hiểu thế
nào là hợp đồng?
Hợp đồng là một trong những chế dịnh pháp lý có bề dày lịch sử, ngay từ
khi xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi
hàng hoá thì hợp đồng đã hình thành và giữ một vai trò quan trọng trong việc
điều tiết các quan hệ về tài sản và thực tiễn của các nền kinh tế thị trường trên thế
giới từ xưa đến nay đã khẳng định giá trị và vai trò của hợp đồng. Ngày nay,
phần lớn các quan hệ xã hội được điều chỉnh bằng các hợp đồng.
Khoa học pháp luật dân sự của nhiều nước xem xét khái niệm hợp đồng
phương diện: Là căn cứ phát sinh quan hệ pháp luật, là chính quan hệ
Trungtheo

tâmbaHọc
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
pháp luật phát sinh từ căn cứ đó và cuối cùng là hình thức thể hiện quan hệ pháp
luật.
Trong các hệ thống pháp luật Anh-Mỹ, Luật về hợp đồng được hiểu như
là tập hợp các quy tắc pháp lý chi phối việc giao kết thực hiện và chấm dứt các
thoả thuận kết ước của các tư nhân.
Theo pháp luật Pháp: Hợp đồng (contract) phải là sự thoả thuận tạo lập
(làm phát sinh) nghĩa vụ, sự thoả thuận có tác dụng làm chấm dứt nghĩa vụ được
gọi là thoả ước.
Đối với luật La Mã: Hợp đồng được coi là căn cứ làm phát sinh, thay đổi
hoặc chấm dứt quan hệ pháp luật với hai dấu hiệu liên quan chặt chẽ với nhau.
Thứ nhất phải có sự thoả thuận (convention) và thứ hai là xuất phát từ cơ
sở đặc thù của nó, sự thoả thuận đó có mục đích nhất định (causa) mà các bên
mong muốn đạt được. Hợp đồng là phương diện để đạt được mục đích đó. Ngược
lại, mục đích là cơ sở của hợp đồng tạo nên đặc điểm pháp lý của hợp đồng, mục
đích đó có thể là tặng cho, tiếp nhận một nghĩa vụ hoặc bảo đảm thực hiện một
nghĩa vụ, nói chung là mong muốn đạt được một mục đích pháp lý nào đó.
Không có sự mong muốn và động cơ đó thì không thể có ý chí đích thực để xác

GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

3

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

lập nghĩa vụ. Mặt khác, hợp đồng sẽ không có hiệu lực nếu mục đích của hợp

đồng đó bị pháp luật cấm, trái đạo đức xã hội.
Trên tinh thần đó tác giả cuốn “Danh từ pháp luật lược giải” nhà xuất bản
Khai Trí Sài Gòn năm 1965 đã định nghĩa: “Khế ước là sự thoả thuận giữa hai
hay nhiều người muốn tạo ra một hậu quả pháp lý”. Tác giả còn phân biệt khế
ước với hợp đồng và cho rằng khế ước là thoả thuận tạo ra nghĩa vụ trong khi
hợp đồng là thoả thuận chấm dứt một nghĩa vụ, tạo ra thay đổi hay chấm dứt một
quyền.
Như vậy, theo quan niệm phổ biến thì hợp đồng là khái niệm có tính khái
quát rất cao liên quan đến những vấn đề pháp lý rộng lớn đó là nghĩa vụ dân sự,
quyền dân sự mà không bị hạn chế do sự tách biệt giữa dân sự, kinh tế và thương
mại, giữa sản xuất kinh doanh và sinh hoạt tiêu dùng.
Theo Điều 1 của Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 19991 thì: “Hợp đồng
dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tài sản;
làm hoặc không làm một việc, công việc hoặc các thoả thuận khác mà trong đó
một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng”.
Việc giới hạn hợp đồng trong lĩnh vực sinh hoạt, tiêu dùng rõ ràng đã làm
Trunghạn
tâm
liệuvaiĐH
Cần
Thơ
học
tập
vàkhái
nghiên
cứu
chếHọc
rất nhiều
trò vị

trí của
nó. @
BênTài
cạnhliệu
đó việc
định
nghĩa
niệm hợp
đồng thông qua các dạng phổ biến đã làm nghèo nàn nội dung của hợp đồng,
không phù hợp với tính đa dạng với tính phong phú vào bậc nhất của chế định
hợp đồng.
Tiếp nối dòng chảy của lịch sử, Bộ luật Dân sự Việt Nam đến lược mình
đã thể hiện tương đối đầy đủ và toàn diện khái niệm hợp đồng: “Hợp đồng dân
sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự” (Điều 388 BLDS năm 2005).
Có thể nói hợp đồng dân sự theo quy định tai điều 388 của BLDS năm
2005 không có gì khác so với Điều 394 BLDS năm 1995 cả hai Bộ luật đã cắt bỏ
đi đoạn cuối của khái niệm hợp đồng trong pháp lệnh hợp đồng dân sự và chính
điều đó đã làm tăng tính khái quát và biến nó thành các căn cứ của việc hưởng
quyền cũng như gánh chịu nghĩa vụ nói chung.
Như vậy, việc ban hành BLDS chế định về hợp đồng đã được xem xét
dưới tất cả các góc độ, vừa tiếp tục truyền thống của hệ thống Luật La Mã, vừa
xem xét những vấn đề mới nảy sinh trong thực tiễn giao lưu dân sự, kinh tế ở giai
đoạn hiện nay. Mặc dù còn nhiều vấn đề hạn chế cần tiếp tục nghiên cứu bổ sung
nhưng có thể nói quy định của BLDS về hợp đồng đã đề cập toàn diện mọi vấn
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

4

SVTH: Phan Thị Thu Thương

Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

đề chủ yếu của chế định hợp đồng, từ những khía cạnh chung về giao kết, thực
hiện sửa đổi, chấm dứt hợp đồng đến từng loại hợp đồng thông dụng cụ thể, từ
những khía cạnh tổng quát của từng loại hợp đồng đến các khía cạnh đặc thù của
các biến dạng hợp đồng trong cuộc sống hiện tại.
Qua phân tích sự hình thành và phát triển của chế định hợp đồng trong
BLDS ta thấy BLDS đã quy định các điểm đặc thù về từng loại hợp đồng theo
chuyên ngành luật. Với ý nghĩa đó, dù do nhiều lý do khác nhau mà BLDS vẫn
còn khái niệm “hợp đồng dân sự” nhưng chữ “dân sự” trong khái niệm “hợp
đồng dân sự” trong BLDS không còn nguyên nghĩa như trong pháp lệnh. Nội
dung, nội hàm của nó đã có sự thay đổi theo hướng mở rộng đến mức chỉ cần
dùng hai chữ “hợp đồng” và điều đó đã đánh dấu một thời điểm đặc biệt trong
quá trình phát triển của chế định hợp đồng ở Việt Nam và là một bước phát triển
mới của hoạt động hệ thống hoá các quy định pháp luật về hợp đồng.
Ngày nay, ở các nước có nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, dịch vụ cho thuê tài sản ở các thành phố và thị xã phát
triển ngày càng rộng rãi. Nhờ có dịch vụ này mà nhân dân và các tổ chức tiết
kệm được nhiều thời gian, tiền của với một khoản chi phí có hạn nhưng bên thuê
có thể sử dụng được một tài sản có giá trị lớn đáp ứng được nhu cầu cần thiết cho
Trungmình.
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Theo Điều 480 BLDS năm 2005 thì hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận
giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong
một thời hạn, và bên thuê phải trả tiền thuê.
Qua khái niệm này cho thấy hợp đồng thuê tài sản là một hợp đồng hiệp ý
(các bên gặp gỡ rồi tự do thoả thuận với nhau về giá thuê, về thời hạn thuê…),
hữu thường (tiền thuê coi như là cái giá mà bên đi thuê phải trả cho bên cho

thuê), song vụ (quyền của bên này cũng đồng thời là nghĩa vụ của bên kia) và
liên tiếp (nghĩa là hợp đồng thuê phải thực hiện tiếp liền theo thời gian).
Khái niệm tài sản cũng phải được hiểu theo nghĩa rộng đó là vật chất, tài
sản hữu hình, vô hình dùng để thoả mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng sản xuất của
cá nhân và các tổ chức. Còn “tài sản” về phương diện pháp lý nó là của cải được
con người tạo ra và sử dụng, ở Luật La Mã cổ xưa: Thuật ngữ “của cải” khiến
người ta lên tưởng đến ruộng đất, gia súc, nô lệ, mùa màng…Còn trong xã hội
hiện nay, ta có những của cải đặc biệt như sóng vô tuyến, năng lượng hạt nhân…
Để tồn tại và phát triển mỗi cá nhân cũng như mọi tổ chức phải tham gia
vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau.Trong khi đó, việc các bên thiết lập các
quan hệ với nhau để qua đó các bên chuyển cho nhau các lợi ích vật chất nhằm
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

5

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày. Nó đóng vai trò quan trọng
là một nhu cầu tất yếu đối với mọi đời sống xã hội.
Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất không phải tự nhiên hình
thành bởi các tài sản vốn hiện thân của các lợi ích vật chất không phải tự nhiên
tìm đến nhau để thiết lập các quan hệ mà nó chỉ đươc hình thành từ những hành
vi có ý chí của các chủ thể như Mác đã từng nói: “Tự chúng- hàng hoá không thể
đi đến thị trường và trao đổi với nhau được, muốn cho những vật chất trao đổi
với nhau thì những người giữ chúng phải đối xử với nhau như những người mà ý
chí nằm trong các vật đó”.
Mặt khác, nếu chỉ có một bên thể hiện ý chí của mình mà không được các

bên chấp nhận cũng không thể hình thành một quan hệ để qua đó thực hiện việc
trao đổi tài sản hoặc làm một công việc với nhau được. Do đó, khi nào có sự biểu
hiện về việc thống nhất ý chí của các bên thì quan hệ trao đổi vật chất đó mới
được hình thành. Đó cũng là một trong các nguyên tắc được quy định tại Điều 4
BLDS năm 2005: “Tự do, tự nguyện cam kết thoả thuận”.
Như vậy, cơ sở đầu tiên để hình thành một hợp đồng nói chung và hợp
đồng thuê tài sản nói riêng đó là sự thoả thuận bằng ý chí giữa các bên thì hợp
đồng đó mới có hiệu lực pháp lý và nó chỉ được pháp luật công nhận và bảo vệ
Trungkhi
tâm
Học
ĐH
Thơ
@của
TàiNhà
liệu
họcCác
tập
nghiên
cứu
ý chí
của liệu
các bên
phùCần
hợp với
ý chí
nước.
bênvà
được
tự do thoả

thuận để thiết lập một hợp đồng nhưng sự tự do ấy phải được đặt trong giới hạn
bởi lợi ích Nhà nước, lợi ích chung của xã hội và trật tự công cộng và sự thoả
thuận ấy không được trái với thuần phong mỹ tục, đạo đức xã hội. Nếu như các
bên tự do vô hạn thì hợp đồng thuê tài sản sẽ trở thành phương tiện để kẻ giàu
bốc lột người nghèo và sẽ là nguy cơ đối với lợi ích chung của xã hội.
1.1.2. Đặc trưng của hợp đồng thuê tài sản.
Hợp đồng thuê tài sản có hai đặc trưng cơ bản sau:
Thứ nhất, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ (quyền sử dụng của
người thuê đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của người cho thuê sẽ tương ứng
với nghĩa vụ bảo đảm của người cho thuê đối với quyền sử dụng ấy). Hay nói
cách khác quyền của người này là nghĩa vụ của bên kia, các bên đều có nghĩa vụ
đối với nhau.
Thứ hai, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù (tiền thuê coi như
cái giá mà người thuê phải trả cho người thuê để có quyền sử dụng tài sản của
người cho thuê, khoản tiền thuê tài sản nhiều hay ít do sự thỏa thuận giữa các bên
và thường dựa vào thời gian thuê, vật thuê, giá trị sử dụng của vật thuê). Bởi
vậy, người làm luật có sử dụng thuật ngữ “giá thuê” (Điều 481 BLDS năm 2005).
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

6

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Do đó thuật ngữ “tiền thuê” được hiểu rằng giá của hợp đồng thuê phải được
thanh toán dưới hình thức trả một số tiền.
Tuy nhiên, tục lệ truyền thống vẫn thừa nhận khả năng thanh toán giá thuê
tài sản bằng hiện vật, đặc biệt là bằng một phần hoa lợi tự nhiên thu hoạch từ

việc khai thác tài sản thuê. Còn về thực tiễn giao dịch hiện tại có xu hướng xóa
bỏ thói quen chi trả giá thuê tài sản bằng hiện vật, bởi hình thức chi trả đó nó
giống như chế độ phát canh thu tô thời phong kiến, với những giai thoại về tính
cách tàn ác của địa chủ. Tuy nhiên, khả năng thanh toán bằng hiện vật vẫn được
luật thừa nhận (chủ yếu là trong chế độ hợp đồng thuê khoán).
1.1.3. Nguyên tắc giao kết hợp đồng thuê tài sản.
Cũng giống như các hợp đồng khác, việc giao kết hợp đồng thuê phải tuân
theo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo
đức xã hội.Theo nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ tư cách chủ thể
đều có quyền tham gia giao kết bất kỳ một hợp đồng dân sự nào nếu họ muốn và
không có ai có quyền ngăn cản họ, bằng ý chí tự do của mình các chủ thể có
quyền giao kết hợp đồng.
Chủ thể “tự do giao kết” hợp đồng nhưng “không trái đạo đức xã hội”.
TrungĐiều
tâmnày
Học
liệu
ĐH
Cần
Thơ
@ Tài
liệucáchọc
và nghiên
cứu
đã thể
hiện
được
quyền
và nghĩa

vụ của
bên tập
khi giao
kết hợp đồng
với nhau, chủ thể ngoài việc được “tự do giao kết” thì bên cạnh đó còn có nghĩa
vụ tôn trọng pháp luật và không được làm trái những gì mà mình đã giao kết đã
phần nào đảm bảo được sự công bằng và tính công minh của pháp luật. Chỉ có
những tài sản được phép giao dịch, những công việc được phép thực hiện không
trái pháp luật, đạo đức xã hội mới là đối tượng của hợp đồng. Pháp luật mà các
bên không được phép làm trái khi giao kết hợp đồng là pháp luật mệnh lệnh.
Còn đạo đức xã hội mà các bên không được phép làm trái chủ yếu bao
gồm những giá trị tinh thần liên quan đến gia đình, đến đời sống cộng đồng của
các bên là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống
xã hội được cộng đồng tôn trọng và thừa nhận. Theo như Điều 128 BLDS năm
2005 quy định: “Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không
cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định còn đạo đức xã hội là những
chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng
đồng thừa nhận và tôn trọng”.
Thứ hai, các bên khi giao kết hợp đồng phải tự nguyện và bình đẳng. Bản
chất của hợp đồng là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí cho nên tự nguyện
bao gồm các yếu tố cấu thành là tự do ý chí và bày tỏ ý chí.
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

7

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Không có tự do ý chí và bày tỏ ý chí thì không thể có sự tự nguyện, nếu
một trong hai yếu tố này không có hoặc không thống nhất nhau cũng không thể
có sự tự nguyện. Sự tự nguyện của các bên trong hợp đồng cũng là một trong các
nguyên tắc được quy định tại Điều 4 BLDS năm 2005: “Tự do, tự nguyện cam
kết, thoả thuận”.
Hợp đồng không trên cơ sở tự nguyện không làm phát sinh nội dung pháp
lý và trong bất cứ chế độ xã hội nào cũng vậy, ý chí luôn luôn chịu sự chi phối
của các điều kiện sống và nhu cầu cụ thể của chính các bên tham gia hợp đồng.
Một điều quan trọng là khi ký kết hợp đồng cá nhân (hoặc tổ chức) phải tự do
không chịu áp lực của người khác, ý chí của các bên phải được ghi nhận dưới tác
động của nhu cầu và mục đích của chính bản thân trong những điều kiện cho
phép, ý thức được những tình tiết quan trọng nhất, cần thiết nhất để đưa ra quyết
định khách quan, đúng đắn về việc ký kết hợp đồng. Các bên khi giao kết hợp
đồng cần phải thể hiện ý chí chung đích thực của mình và ý chí đó phải được thể
hiện một cách rõ ràng
Và các bên khi tham gia giao kết hợp đồng phải đều bình đẳng trước pháp
luật không được lấy lý do khác biệt về dân tộc, giới tính, thành phần xã hội, hoàn
cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ, văn hoá, nghề nghiệp để làm biến
Trungdạng
tâmcác
Học
ĐHsựCần
@ bên
Tàithật
liệusựhọc
cứu
quanliệu
hệ dân
và khiThơ
nào các

bình tập
đẳngvà
vớinghiên
nhau về mọi
phương diện thì ý chí tự nguyện của các bên mới thật sự được đảm bảo. Nếu hợp
đồng dã được giao kết thiếu sự bình đẳng và không có sự tự nguyện thì sẽ không
được pháp luật thừa nhận.
Thực tế việc xem xét một hợp đồng có phải là ý chí tự nguyện của các bên
hay không thì rất phức tạp cần phải tìm hiểu sự thống nhất ý chí và sự bày tỏ ý
chí. Ý chí là mong muốn chủ quan bên trong của một chủ thể còn bày tỏ ý chí thì
được thể hiện ra bên ngoài thông qua một hình thức nhất định và ý chí tự nguyện
là sự thống nhất của ý chí và sự bày tỏ ý chí.
Như vậy, pháp luật chỉ thừa nhận việc giao kết hợp đồng khi các chủ thể
thật sự bình đẳng và hợp đồng thể hiện một cách khách quan, trung thực những
mong muốn bên trong của các bên trong giao kết thì việc giao kết hợp đồng mới
được coi là tự nguyện và pháp mới thừa nhận.
Đó là hai nguyên tắc cơ bản và cần thiết phải có khi các bên tham gia vào
các giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng thuê tài sản nói riêng.
1.1.4. Các quy tắc liên quan tới hợp đồng thuê tài sản.
BLDS hiện hành chia làm 4 nhóm quy tắc liên quan đến hợp đồng thuê tài sản.

GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

8

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Thứ nhất, các quy tắc áp dụng chung cho tất cả các hợp đồng, không phân
biệt tài sản thuê là động sản hay bất động sản.
Thứ hai, các quy tắc chi phối hợp đồng thuê nhà (chủ yếu là hợp đồng
thuê nhà ở).
Thứ ba, các quy tắc liên quan đến việc thuê quyền sử dụng đất.
Thứ tư, các quy tắc chi phối quan hệ hợp đồng thuê khoán.
Trong thực tiễn, thì các quy tắc riêng được áp dụng nhiều hơn, thường
xuyên hơn. Còn các chế độ chung của hợp đồng chỉ mang tính chất bổ trợ. Tuy
nhiên, trong logic của sự việc, ta vẫn bắt đầu bằng những phân tích liên quan đến
chế độ chung để xây dựng các khái niệm có tác dụng đặt cơ sở cho việc phân tích
các chế độ riêng.
1.1.5. Ý nghĩa của hợp đồng thuê tài sản.
Hợp đồng thuê tài sản là căn cứ pháp lý phát sinh quyền chiếm hữu, sử
dụng tài sản của bên thuê. Quyền khai thác tài sản của bên thuê không khác biệt
so với quyền của chủ sở hữu tài sản đó. Thông qua hợp đồng thuê tài sản, chủ sở
hữu cho thuê đã thực hiện quyền năng sử dụng tài sản thông qua hành vi của
người thuê.
Hợp đồng thuê tài sản là căn cứ hợp pháp cho các bên khai thác triệt để
Trungnhững
tâm tư
Học
ĐH tư
Cần
@ Tài
liệu
vàsản)
nghiên
cứu
động
chưa khai

liệuliệu
sản xuất,
liệu Thơ
tiêu dùng
(động
sản học
và bấttập
thác hết tiềm năng, công suất, tránh lãng phí.
Hợp đồng thuê tài sản là phương diện pháp lý nhằm khắc phục tình trạng
nhà sản xuất kinh doanh không có đủ tư liệu sản xuất vẫn có thể tiến hành sản
xuất, kinh doanh qua việc sử dụng tài sản thuê.
1.2. Giao kết hợp đồng thuê tài sản.
1.2.1. Điều kiện về hình thức:
Hình thức của hợp đồng phải phù hợp với qui định của pháp luật. Hình
thức của hợp đồng là phương tiện để thể hiện nội dung của hợp đồng và thông
qua phương tiện này, bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội
dung của hợp đồng đã xác lập. Nó có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng
dân sự vì nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua
đó sẽ xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định hình thức cụ thể của hợp đồng
thuê do đó áp dụng theo luật chung về hợp đồng thuê tài sản dân sự và tại Điều
401 BLDS năm 2005 quy định: “Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời
nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại
hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

9

SVTH: Phan Thị Thu Thương

Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Tuỳ thuộc vào nội dung, tính chất cũng như đối tượng của hợp đồng là
động sản hay bất động sản, tuỳ thuộc vào độ tin cậy lẫn nhau mà các bên có thể
lựa chọn hình thức nhất định để giao kết hợp đồng thuê tài sản cho phù hợp với
từng trường hợp cụ thể.
Hình thức của hợp đồng thuê tài sản có thể bằng lời nói (như hợp đồng
thuê khoán, các hợp đồng thuê tài sản có giá trị không lớn và thuê trong thời gian
ngắn…), bằng văn bản (như hợp đồng thuê nhà, thuê tài sản có giá trị lớn và
trong thời gian dài,…) và trong một số trường hợp đặc biệt thì pháp luật mới có
yêu cầu về hình thức buộc các chủ thể tuân theo (yêu cầu lập thành văn bản, phải
có chứng nhận, chứng thực, đăng ký, xin phép như hợp đồng thuê nhà trên 6
tháng, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất…).
1.2.1.1. Hình thức miệng (bằng lời nói): Là hình thức được sử dụng
nhiều nhất và phổ biến nhất trong hợp đồng thuê. Hình thức này được áp dụng
giữa các chủ thể có quen biết nhau, tin tưởng nhau, có quan hệ mật thiết nhau
hoặc là đối với các hợp đồng thuê có giá trị nhỏ và trong thời gian ngắn.
1.2.1.2. Hình thức bằng văn bản: Chia ra làm hai loại:
Thứ nhất, văn bản thường được sử dụng trong trường hợp các bên giao kết
hợp đồng muốn bảo đảm độ xác thực về nội dung mà các bên đã cam kết và để
Trungđảm
tâmbảoHọc
Thơlà@
Tài
và nghiên
cứu
đượcliệu
độ anĐH
toànCần

cao hoặc
được
áp liệu
dụng học
trong tập
các quan
hệ hơp đồng
có giá trị lớn và thời gian dài hoặc là giữa các chủ thể không quen biết cũng
không có mối quan hệ thân thiết nào hay là đối với những hợp đồng mà pháp luật
qui định phải thể hiện bằng văn bản.
Trong văn bản đó, các bên ghi nhận đầy đủ nội dung cơ bản của hợp đồng
thuê đã cam kết và cùng ký tên xác nhận vào văn bản và mỗi người giữ một bản
để làm bằng chứng. Căn cứ vào văn bản để khi có tranh chấp xảy ra, các bên dễ
dàng thực hiện quyền yêu cầu của mình đối với bên kia.
Hợp đồng được giao kết bằng hình thức này sẽ là chứng cứ có giá trị
chứng minh cao hơn rất nhiều so với hình thức bằng lời nói.
Thứ hai, văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, xin phép
được áp dụng trong trường hợp pháp luật có qui định hợp đồng bắt buộc phải lập
văn bản hoặc các bên có thoả thuận khi giao kết thì các bên phải tuân thủ hình
thức và thủ tục đó. Khi giao kết những hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ xảy ra
tranh chấp và đối tượng của nó là những tài sản mà Nhà nước còn phải quản lý,
kiểm soát (như đất đai, nhà cửa,…) khi chúng chuyển dịch từ chủ thể này sang
chủ thể khác thì các bên phải lập thành văn bản có chứng nhận, chứng thực của
cơ quan có thẩm quyền.
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

10

SVTH: Phan Thị Thu Thương

Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Hợp đồng được lập theo hình thức này có giá trị chứng cứ rất cao. Vì vậy,
đối với những hợp đồng mà pháp luật mặc dù không yêu cầu là phải lập theo
hình thức văn bản nhưng để quyền lợi của mình được đảm bảo các bên nên thoả
thuận chọn hình thức này để giao kết hợp đồng đặc biệt là trong xã hội ngày càng
công nghiệp hoá và hiện đại hoá do đó các mối quan hệ hết sức phức tạp và đa
dạng đòi hỏi khi giao kết hợp đồng các bên cần phải thận trọng hơn để tránh bị
thiệt thòi cho mình.
1.2.1.3. Hình thức bằng hành vi:
Một hợp đồng thuê có thể được xác lập thông qua những hành vi nhất
định theo quy ước định trước như: Việc gọi điện thoại để thuê một khách sạn để
ở đây là hình thức giản tiện nhất khi giao kết hợp đồng, các bên có thể xác lập
quan hệ mà không cần có sự gặp gỡ, thương lượng tại địa điểm giao kết. Hình
thức này càng trở nên phổ biến được nhiều người sử dụng nhất là ở các nước có
nền công nghiệp tự động hoá phát triển.
So với BLDS năm 1995 thì Bộ luật năm 1995 đã quy định cụ thể hình
thức của hợp đồng thuê tại Điều 477: “Hợp đồng thuê tài sản phải được lập thành
văn bản, có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban
nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Quy
Trungđịnh
tâmnhư
Học
Tàithoả
liệu
học
cứu
vậy liệu
sẽ làmĐH

hạn Cần
chế điThơ
quyền@
tự do
thuận
củatập
các và
bên nghiên
và cũng theo
Điều 139 BLDS năm 1995 thì giao dịch dân sự sẽ bị vô hiệu nếu không tuân thủ
quy định về hình thức đã tạo nên một rào cản rất lớn cho các bên khi tham gia
giao kết hợp đồng. Ta sẽ phân tích dưới đây:
Dưới góc độ tự do ý chí trong hợp đồng, sự thoả thuận giữa các bên không
chỉ dừng lại ở phần nội dung của hợp đồng mà còn cả về hình thức của nó. Hình
thức của hợp đồng có thể xem xét dưới quan điểm từ lợi ích của các bên và lợi
ích của Nhà nước và xã hội.
Xét từ bình diện lợi ích của các bên, hình thức văn bản của hợp đồng bảo
đảm là chứng từ ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên, là cơ sở bảo đảm
quyền lợi của các bên khi có tranh chấp xảy ra. Trong nền kinh tế thị trường với
những đối tác quen thuộc lấy chữ “tín” làm trọng, thì thoả thuận của các bên
không vì thế mà có thể không có hiệu lực.
Nếu xét từ bình diện lợi ích của người thứ ba và sự quản lý của Nhà nước
thì hình thức của hợp đồng chỉ là căn cứ cho việc đăng ký dịch chuyển chủ quyền
đối với tài sản. Do đó, hình thức của hợp đồng không ảnh hưởng đến hiệu lực của
hợp đồng đó.

GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

11

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Việc quy định về hình thức của hợp đồng bằng văn bản là bắt buộc để nó
có hiệu lực trong nhiều trường hợp không bảo đảm lợi ích của các bên trong hợp
đồng, dẫn tới một số người lợi dụng để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu mặc
dù các bên đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đầy đủ nhưng vì nhiều lý do khác
nhau chưa kịp hợp thức hoá.
Trong BLDS năm 1995 quy định hình thức của hợp đồng là điều kiện bắt
buột để hợp đồng có hiệu lực còn trong BLDS năm 2005 thì hình thức hợp đồng
chỉ là điều kiện có hiệu lực nếu pháp luật có quy định đối với một số hợp đồng
nhất định. Chính quy định mới trong BLDS năm 2005 đã làm cho điều kiện về
hình thức của hợp đồng không còn cứng nhắc. Hợp đồng là sự thống nhất ý chí
giữa các bên khi giao kết, có thể nói hình thức của hợp đồng là sự thể hiện ý chí
của các bên ra bên ngoài làm cơ sở để pháp luật bảo vệ các chủ thể khi tham gia
giao kết hợp đồng.
Theo quy định của BLDS năm1995 nếu thiếu điều kiện về hình thức thì
hợp đồng bị vô hiệu nhưng quy định này trong BLDS năm2005 thì điều kiện này
chỉ đối với những hợp đồng mà pháp luật có quy định về hình thức là bắt buộc,
còn lại những trường hợp không yêu cầu về hình thức thì hợp đồng vẫn có hiệu
lực và cũng theo quy định của BLDS năm 2005 chỉ cần ba điều kiện cần và đủ để
Trungmột
tâm
ĐHlực
Cần
@điều
Tàikiện
liệunhư

học
nghiên
cứu
theotập
quyvà
định
của BLDS
hợpHọc
đồngliệu
có hiệu
thayThơ
vì bốn
năm 1995 trong đó điều kiện về hình thức có ý nghĩa bắt buộc nếu không tuân
thủ quy định về hình thức thì hợp đồng bị coi như vô hiệu.
Có thể nói đây là một trong những rào cản bất hợp lý của pháp luật đã bị
dỡ bỏ và quy định lại trong Bộ luật Dân sự năm 2005, góp phần hạn chế việc
tuyên bố vô hiệu đối với những hợp đồng có nội dung mục đích phù hợp với quy
định của pháp luật, phù hợp với ý chí đích thực của các bên, không trái đạo đức
xã hội nhưng vi phạm về hình thức, đồng thời hạn chế được những người không
có thiện chí, viện dẫn sự vi phạm về hình thức của hợp đồng mà yêu cầu tuyên bố
hợp đồng vô hiệu. Tại Điều 401 Khoản 2 BLDS năm 2005 đã khẳng định: “Hợp
đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác”.
Ví dụ: A thuê nhà của B để ở với thời hạn thuê là hai năm, do hai bên
quen biết và tin tưởng nhau nên chỉ thoả thuận hợp đồng bằng miệng mà không
lập thành văn bản. Sau đó chỉ mới được ba tháng thì B lấy nhà lại để kinh doanh
không cho A thuê nữa và B đã viện dẫn là hợp đồng đã vi phạm về hình thức yêu
cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Còn A thì yêu cầu B phải bồi thường thì mới
chấm dứt hợp đồng.
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

12

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Rõ ràng trong trường hợp này thì hợp đồng vẫn có hiệu lực theo Điều 401
BLDS năm 2005 mà B muốn chấm dứt hợp đồng thì phải chấp nhận bồi thường
thiệt hại cho A như vậy mới thấy được sự hợp lý vì rõ ràng lỗi không thuộc ở A
mà lỗi xuất phát từ B người có lỗi không thể được lợi hơn.
1.2.2.Điều kiện về nội dung.
Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các điều khoản mà các bên đã cam
kết, thoả thuận trong hợp đồng đó. Những điều khoản này xác định quyền và
nghĩa vụ của các bên phát sinh từ hợp đồng.
Cũng giống như các loại hợp đồng khác đều ghi nhận giá trị bắt buộc về
sự ưng thuận khi giao kết hợp đồng. Bên cạnh đó, thì hợp đồng thuê còn có
những đặc điểm riêng biệt như là năng lực giao kết, đối tượng, thời hạn, giá
thuê…
1.2.2.1. Năng lực giao kết.
Trước hết cần xác định rõ tính chất của hợp đồng thuê đó là sự chuyển
giao quyền quản trị hay quyền định đoạt tài sản. Trong khung cảnh của luật thực
định, tính chất của giao dịch được xác định dựa vào một trong hai (hoặc cả hai)
yếu tố sau:
- Giá trị của tài sản thuê.
Trung tâm -Học
liệuthuê.
ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Thời hạn

Trên nguyên tắc, việc cho thuê các tài sản có giá trị không lớn và thời gian
thuê ngắn được coi như một giao dịch xác lập và thực hiện trong khuôn khổ hoạt
động là quản trị tài sản.
Trái lại, đối với việc cho thuê các tài sản có giá trị lớn và thời gian dài thì
việc cho thuê được coi như một giao dịch quan trọng nên nó sẽ tương đương với
việc định đoạt tài sản.
Qua việc xác định tính chất của giao dịch cho thuê có ý nghĩa rất quan
trọng trong việc đánh giá tư cách của người cho thuê và cũng qua đó thẩm định
được giá trị của hợp đồng thuê.
Tóm lại, người muốn cho thuê tài sản phải là người có quyền cho thuê tài
sản đó, để cho thuê một tài sản có giá trị không lớn trong thời gian ngắn thì người
cho thuê phải có quyền quản lý, sử dụng tài sản đó (như là người giám hộ, người
đại diện của người được giám hộ). Còn đối với việc cho thuê các tài sản có giá trị
lớn và trong thời gian dài thì người cho thuê phải có quyền quản lý, sử dụng,
định đoạt tài sản (là chủ sở hữu thật sự đối với tài sản cho thuê).

GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

13

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Và khi giao kết hợp đồng đòi hỏi các bên trong giao kết phải có năng lực
pháp luật và năng luật hành vi, hầu hết pháp luật của các nước đều quy định điều
kiện về năng lực chủ thể. Ta có các trường hợp sau đây:
- Người có tài sản và người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân
sự đầy đủ (người có quyền sở hữu đối với tài sản thuê) thì có quyền cho thuê tài

sản của mình (Điều 18, Điều 19 BLDS năm 2005).
- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi (có năng lực hành vi chưa đầy
đủ) khi xác lập hoặc thực hiện hợp đồng thì phải có sự đồng ý của người đại diện
theo pháp luật (Điều 20 Khoản 1 BLDS năm 2005).
- Đối với người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có thể cho thuê tài sản
thuộc sở hữu của mình mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp
luật, trừ những trường hợp có quy định khác (Điều 20 Khoản 2 BLDS năm
2005).
- Người mất năng lực hành vi dân sự không có quyền giao kết hợp đồng
thuê tài sản của mình, các giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi này
phải có người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện (Điều 22 Khoản 2 BLDS
năm 2005).
- Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự cũng không có quyền cho thuê
Trungtàitâm
Học
liệukhiĐH
Cần
Thơ
Tàingười
liệu đại
học
tập
vàpháp
nghiên
cứu
sản của
mình
không
có sự
đồng@

ý của
diện
theo
luật (Điều
23 Khoản 2 BLDS năm 2005).
- Người giám hộ của người chưa thành niên và người mất năng lực hành
vi dân sự có quyền cho thuê các tài sản của người được giám hộ với điều kiện là
tài sản đó có giá trị không lớn và các giao dịch đó phải vì lợi ích của người được
giám hộ. Còn đối với các tài sản có giá trị lớn, người giám hộ mà muốn cho thuê
thì phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ (Điều 69 Khoản 2
BLDS năm 2005). Còn người giám hộ của người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18
tuổi thì không đứng ra xác lập các giao dịch thay cho người được giám hộ vì trên
nguyên tắc thì những người này có thể tự mình xác lập các giao dịch (Điều 66
Khoản 1 BLDS năm 2005).
- Người đã giao kết bán tài sản cho người khác vẫn có thể cho thuê tài sản
đã bán trong thời hạn chờ đợi thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu với điều
kiện là hợp đồng thuê phải chấm dứt ở thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản
cho người mua và tài sản phải không thay đổi hình dạng so với lúc giao kết hợp
đồng mua bán trừ hao mòn tự nhiên do sử dụng (quy định như vậy là nhằm để
bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua).

GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

14

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

- Người cầm cố tài sản trong thời gian cầm cố sẽ không có quyền cho thuê
thuê tài sản cầm cố vì trong thực tế khi cầm cố tài sản thì bên cầm cố phải giao
tài sản cho bên nhận cầm cố giữ do đó không còn đối tượng để cho thuê nữa, và
Luật năm 2005 cũng quy định tại Điều 330 Khoản 1 BLDS năm 2005: “ Bên cầm
cố phải giao tài sản cầm cố cho bên hận cầm cố theo đúng thoả thuận”.
- Người thế chấp tài sản thì lại có quyền cho thuê tài sản thế chấp nhưng
với điều kiện là phải thông báo cho bên thuê biết về việc tài sản cho thuê đang
được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết (Điều 349
Khoản 5).
- Người được uỷ quyền quản lý và sử dụng tài sản theo Điều 185 Khoản 1
BLDS năm 2005 có thể cho thuê tài sản mà mình được uỷ quyền quản lý và sử
dụng, nếu quyền cho thuê được ghi nhận trong hợp đồng uỷ quyền.
- Đối với việc cho thuê thuộc sở hữu chung theo phần phải được tất cả các
chủ sở hữu chung đó đồng ý (vì tài sản chung này được quản lý theo nguyên tắc
nhất trí và cũng nhằm đảm bảo quyền định đoạt tài sản của các chủ sở hữu), trừ
trường hợp các chủ sở hữu chung uỷ quyền cho một người trong số họ hoặc
người thứ ba để quản lý và sử dụng tài sản chung đối với những quyền được xác
định rõ, trong đó có quyền cho thuê tài sản.
Trung tâm Tuy
Họcnhiên,
liệucũng
ĐHkhông
Cần ítThơ
@hợp
Tàimộtliệu
tập
và tự
nghiên
cứu
trường

chủhọc
sở hữu
chung
mình đứng
ra thực hiện các giao dịch cho thuê tài sản chung theo phần mà các chủ sở hữu
chung khác không biết.
Lúc này, người đi thuê tài sản thuê coi như người sử dụng tài sản không
có căn cứ pháp luật và các chủ sở hữu chung có quyền đòi lại tài sản, còn người
đi thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại
với lý do là bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ giao tài sản thuê (Điều 486
BLDS năm 2005).
- Đối với các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà muốn cho thuê
phải được sự đồng ý của vợ và chồng (vì tài sản chung của vợ, chồng cũng được
quản lý theo nguyên tắc nhất trí). Tuy nhiên, có trường hợp ngoại lệ sau:
Vợ và chồng có thể tự mình cho thuê các tài sản chung có giá trị không
lớn và không phải là nguồn sống duy nhất của gia đình, thậm chí những tài sản
có giá trị lớn mà đã được chia trong thời kỳ hôn nhân để đầu tư kinh doanh riêng
(Điều 28, Điều 29 Luật hôn nhân gia đình năm 2000).
- Đối với pháp nhân khi tham gia các hợp đồng thuê thì phải thông qua
người đại diện theo pháp luật, theo uỷ quyền, pháp nhân chỉ tham gia hợp đồng
phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của pháp nhân (Điều 86 BLDS năm 2005).
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

15

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

- Hộ gia đình tham gia các hợp đồng thuê liên quan đến quyền sử dụng
đất, đến hoạt động nông, lâm, ngư nghiệp và một số lĩnh vực kinh doanh theo
quy định của pháp luật phải thông qua người đại diện của gia đình (Điều 107
BLBS năm 2005).
- Tổ hợp tác tham gia các hợp đồng thuê liên quan đến hoạt động sản xuất
kinh doanh của tổ cũng thông qua người đại diện của họ (Điều 113 BLDS năm
2005).
*Người đại diện xác lập hợp đồng sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của
pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác trong phạm vi nhiệm vụ của chủ thể đó được
điều lệ hoặc pháp luật quy định.
Từ các nguyên tắc chung của luật ta có thể nói rằng người thuê tài sản chỉ
có quyền cho thuê tài sản mà mình đã thuê nếu được người cho thuê đồng ý và
cũng đã được Luật chính thức thừa nhận tại Điều 483 BLDS năm 2005: “Bên
thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng
ý”.
Như vậy, người ta chỉ có quyền cho thuê một tài sản mà mình có quyền
quản lý, sử dụng hoặc quyền định đoạt tài sản. Nhưng trên thực tế, cũng có rất
nhiều trường hợp cho thuê mà tài sản thuê sẽ được hình thành trong tương lai.
Trung tâm Ví
Học
Tài
và nghiên
cứu
sẽ choThơ
B thuê@
một
cănliệu
nhà học
mà A tập
đã dùng

tiền mới mua
dụ: liệu
A giaoĐH
kết Cần
được tuy nhiên A chưa là chủ sở hữu căn nhà mà A sẽ có được căn nhà này trong
một tháng nữa và A đã hẹn với B một tháng sau mới giao nhà. Nếu một tháng sau
A giao nhà cho B thì hợp đồng thuê nhà có giá trị, còn nếu một tháng sau A
không giao nhà cho B thì lúc này B có thể yêu cầu đơn phương chất dứt hợp
đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại vì A không giao nhà nghĩa là A đã vi phạm
nghĩa vụ giao tài sản để B sử dụng. Cách giải quyết tình huống này cũng đơn
giản và Luật đã thừa nhận tại Điều 486 BLDS NĂM 2005 nên vẫn có trường hợp
này xảy ra và khi tranh chấp thì áp dụng Luật để giải quyết vấn đề.
1.2.2.2. Đối tượng thuê.
Đối tượng của hợp đồng thuê bao gồm tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng
(động sản hoặc bất động sản), quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức hay đất tại
các khu công nghiệp, khu chế xuất và các cơ sở sản xuất kinh doanh…
Việc xác định đối tượng thuê cũng có ý nghĩa rất quan trọng, nó làm phát
sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Vì vậy, theo Điều 484 Khoản 1 BLDS năm
2005 quy định: “Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất
lượng, chủng loại, tình trạng và đúng thời điểm đã thoả thuận và cung cấp những

GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

16

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó”, điều đó có nghĩa rằng tài sản thuê
phải được xác định.
Luật nói rằng bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê “đúng số
lượng”. Thoạt tiên, khiến ta nghĩ rằng hợp đồng thuê có thể có đối tượng là vật
cùng loại. Thực ra sẽ có hai khả năng xảy ra:
Một là, hợp đồng thuê có đối tượng là nhiều vật cùng chủng loại.
Hai là, hợp đồng thuê có đối tượng là nhiều vật khác chủng loại.
Dù theo khả năng nào đi nữa thì đối tượng cho thuê cũng sẽ được đặc định
hoá trước khi giao cho người thuê.
Ví dụ: Việc giao kết cho thuê hai chiếc xe đạp giống nhau về đặc điểm cấu
tạo, màu sắc, hình dạng. Khi người cho thuê giao cho người thuê hai chiếc xe
giống nhau như vậy mà lại được đánh dấu khác nhau. Chính vì việc đánh dấu đó
khiến cho tài sản thuê trở thành vật đặc tính và người thuê phải giao trả đúng vật
đó khi hết hạn thuê chứ không phải vật cùng loại nào khác.
Hơn nữa, hợp đồng thuê tài sản thường được sử dụng để phục vụ nhu cầu
sinh hoạt của nhân dân. Trong hợp đồng thuê tài sản, bên cho thuê chuyển giao
quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong một thời gian nhất định. Hết hạn của
hợp đồng, bên thuê phải trả lại tài sản cho bên cho thuê. Vì vậy, đối tượng của
Trunghợp
tâm
Học
ĐH
Cần
@ Tài
liệutiêu
họchao.
tập và nghiên cứu
đồng
thuêliệu
tài sản

phải
là vậtThơ
dặc định
và không
1.2.2.3. Mục đích sử dụng tài sản thuê:
Mục đích hợp đồng thuê là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt
được khi xác lập hợp đồng thuê (mục đích thực tế) chính là hậu quả pháp lý trực
tiếp phát sinh từ hợp đồng là yếu tố không thể thiếu trong hợp đồng thuê. Đồng
thời, mục đích của hợp đồng phải có quan hệ chặt chẽ với nội dung và khi xác
lập hợp đồng thì các bên luôn mong muốn đạt được mục đích nhất định.
Khác với chủ sở hữu tài sản, người thuê tài sản không có quyền sử dụng
tài sản một cách tự do mà chỉ có quyền khai thác công dụng của tài sản phù hợp
với các điều kiện được đặt ra trong hợp đồng thuê (ví dụ thuê nhà để ở, thuê
quyền sử dụng đất, ruộng vườn để canh tác, trồng trọt, .. .).
Do đó, việc xác định mục đích sử dụng của người thuê đối với tài sản thuê
là một trong những điều kiện để hợp đồng thuê có giá trị và nó cũng là cơ sở xác
định phạm vi của các nghĩa vụ hỗ tương giữa người cho thuê và người thuê phát
sinh từ hợp đồng thuê. Trong thực tế, tài sản thuê có công dụng khá là đa dạng.
Ví dụ: Một căn nhà có thể dùng để ở hoặc để đặt làm văn phòng, làm việc,
hoặc làm cửa hàng thương mại, hay là một chiếc xe máy có thể được dùng để
hành nghề lái xe ôm nhưng cũng có được dung để chở hàng, chở khách. . . Do đó
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

17

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

để xác định mục đích sử dụng tài sản thuê thì phải dựa vào công dụng của tài sản
đó nhưng phải được cụ thể hoá bằng thoả thuận giữa các bên. Nếu như thoả
thuận giữa các bên không rõ ràng thì có thể làm rõ ý chí của các bên bằng các
biện pháp giải thích hợp đồng.
Nếu vi phạm các thoả thuận liên quan đến mục đích sử dụng tài sản thuê,
thì bên thuê phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với bên cho thuê (bồi thường thiệt
hại cho bên cho thuê).
1.2.2.4. Thời hạn thuê.
Thời hạn thuê là một khoản thời gian xác định hết khoản thời gian đó thì
hợp đồng thuê sẽ chấm dứt.
Đây là một trong những yếu tố cơ bản và cần thiết để khi hết thời gian đó
thì bên cho thuê lấy lại tài sản thuê còn bên thuê phải hoàn trả lại những gì mà
mình đã nhận.
Thông thường thời hạn thuê là do các bên thoả thuận nếu không thoả
thuận thì xác định theo mục đích thuê (Điều 482 Khoản 2 BLDS năm 2005).
Nếu việc xác định theo mục đích thuê cũng không thể thực hiện được thì
hợp đồng thuê hết hạn khi bên thuê đạt được mục đích thuê. (Điều 482 Khoản 2
BLDS năm 2005). Quy tắc này chỉ áp dụng được một khi ta có thể thiết lập các
Trungtiêu
tâm
liệutìnhĐH
Cần
@ Tài
chíHọc
xác định
trạng
“đạtThơ
được mục
đích liệu
thuê”.học tập và nghiên cứu

Mục đích sử dụng tài sản của bên thuê phụ thuộc vào công việc mà bên
thuê tiến hành. Khi tài sản được dùng vào một công việc sau khi công việc đó
hoàn thành đem lại kết quả cho bên thuê thì mục đích của bên thuê cũng đạt
được. Do vậy, hợp đồng thuê sẽ chấm dứt.
Trong Luật của Pháp thì hợp đồng thuê được giao kết bằng lời nói thì Luật
coi như hợp đồng thuê đó có thời hạn thuê không xác định (Điều 1736 và Điều
1774BLDS Pháp) cũng có thể hình dung một hợp đồng thuê được giao kết bằng
lời nói với thời hạn xác định, nhưng án lệ Pháp nói rằng thời hạn thuê xác định
chỉ có thể được chứng minh bằng văn bản.
1.2.2.5. Giá thuê.
Giá thuê là một trong những yếu tố cơ bản giúp ta phân biệt hợp đồng thuê
và hợp đồng mượn tài sản. Giá thuê phụ thuộc vào đối tượng thuê, nếu tài sản có
giá trị lớn khi sử dụng đem lại nhiều lợi ích cho bên thuê thì giá trị tài sản thuê sẽ
cao. Theo Điều 481 BLDS năm 2005 thì giá thuê do các bên thoả thuận trong
trường hợp pháp luật có quy định về khung giá, thì phải tuân theo khung giá đó,
các bên không thể thoả thuận vượt quá phạm vi của khung giá đó.

GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

18

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Vậy, giá thuê chỉ có thể là kết quả của sự thoả thuận nếu trong hợp đồng
thuê mà không có giá trị thuê thì đó không phải là hợp đồng thuê mà đó là hợp
đồng khác (hợp đồng mượn tài sản). Lúc đó hợp đồng thuê có thể sẽ bị tuyên bố
vô hiệu.

Song, có thể tin rằng cũng giống như giá trong hợp đồng mua bán, giá
trong hợp đồng thuê phải xác định hoặc có thể xác định được và phải có thực.
Còn nếu như giá đã được ấn định trong hợp đồng thuê mà không được
thực hiện hoặc một giá thuê chỉ mang tính tượng trưng không tương xứng với
những lợi ích mà người thuê thu được từ việc khai thác tài sản thuê thì đó không
phải là giá thuê có thực.
Tuy nhiên, do Luật không có quy định rõ ràng về giá thuê, do đó ta có thể
áp dụng hệ số trượt giá giống như giá bán trong hợp đồng mua bán với điều kiện
trả chậm, trả dần.
1.3. Hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản.
Hợp đồng thuê tài sản là một hợp đồng song vụ nó làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ hổ tương của hai bên ký kết. Hơn nữa, cũng như hợp đồng lao động,
hợp đồng thuê được thực hiện một cách tiếp liền trong thời gian. Bởi vậy, không
chỉ có tính hổ tương, các nghĩa vụ của người cho thuê và người thuê còn có mối
Trungquan
tâmhệHọc
liệu ĐH
CầnvàThơ
@ Tài
tập duy
và nghiên
cứu
phụ thuộc
lẫn nhau
tình trạng
phụliệu
thuộchọc
ấy được
trì trong suốt
quá trình thực hiện hợp đồng.

1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của người cho thuê.
1.3.1.1. Quyền:
Thứ nhất, nhận tiền thuê đây là quyền cơ bản nhất mà bên cho thuê mong
muốn đạt được khi giao kết hợp đồng thuê tài sản. Bên cho thuê có quyền đề nghị
giá thuê và thoả thuận với bên thuê để ấn định giá thuê, cách thức trả tiền thuê
(theo ngày, theo tuần, tháng, năm ….). Nếu khi đến thời hạn thanh toán tiền thuê
theo kỳ hạn (do các bên thoả thuận) nếu bên thuê không trả tiền thuê trong ba kỳ
liên tiếp thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trừ
trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (Điều 489 Khoản
2 BLDS năm 2005).
Thứ hai, quyền yêu cầu trả lại tài sản sau khi kết thúc hợp đồng thuê (như
khi hợp đồng thuê hết hạn, đơn phương chấm dứt hợp đồng, . . .), lúc đó bên cho
thuê sẽ đòi lại tài sản như tình trạng đã nhận (trừ hao mòn tự nhiên) hoặc đúng
tình trạng đã thoả thuận trong hợp đồng. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi
thường thiệt hại nếu như tài sản thuê giảm sút trừ hao mòn tự nhiên (Điều 490
Khoản 1 BLDS năm 2005).
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

19

SVTH: Phan Thị Thu Thương


Đề tài: Chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

Thứ ba: Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu như bên thuê không thực
hiện, hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ như đã thoả thuận thì
lúc đó bên thuê sẽ được quyền này.
1.3.1.2. Nghĩa vụ.
Mục đích chính của việc xác lập nghĩa vụ của người cho thuê là nhằm bảo

đảm quyền sử dụng tài sản thuê cho người thuê, việc bảo đảm này không phải lúc
nào người cho thuê cũng phải luôn chủ động chăm lo, đáp ứng mọi nhu cầu của
người thuê liên quan đến việc sử dụng tài sản trong suốt quá trình thuê. Bởi vì
người cho thuê sẽ cho người thuê khai thác công dụng theo đúng thoả thuận và
không bị quấy nhiễu bởi người thứ ba trong việc sử dụng tài sản thuê. Tuy nhiên,
người cho thuê không vì thế mà tỏ thái độ thụ động trong việc thực hiện nghĩa vụ
của mình.
Thứ nhất, nghĩa vụ giao tài sản theo Điều 484 Khoản 1 BLDS năm 2005
bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng
loại, tình trạng và đúng thời điểm, địa điểm đã thoả thuận và cung cấp những
thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó. Điều quan trọng nhất là tài sản
phải được giao trong tình trạng không bị ràng buộc bởi bất kỳ một quan hệ chiếm
giữ nào xác lập giữa người cho thuê và người thứ ba. Nếu tài sản thuê có cả vật
Trungchính
tâmvàHọc
liệuđiĐH
Thơ
Tàichính
liệuvàhọc
tậptrong
và nghiên
vật phụ
kèm Cần
thì phải
giao @
cả vật
vật phụ
tình trạngcứu
đó
như là tài liệu, giấy tờ liên quan được coi như một hình thức thực hiện nghĩa vụ

cung cấp thông tin mà người cho thuê phải cung cấp. Tài sản được giao phải phù
hợp với công dụng được ghi nhận trong hợp đồng thuê.
Do hợp đồng thuê tài sản được thực hiện tiếp liền và liên tục trong thời
gian. Do đó nghĩa vụ giao tài sản được duy trì chừng nào hợp đồng thuê còn hiệu
lực. Người cho thuê không được tự ý thay đổi tình trạng của tài sản cho thuê.
Người cho thuê phải đáp ứng các yêu cầu do luật đòi hỏi đối với tài sản thuê liên
quan đến quyền khai thác công dụng của tài sản mà người cho thuê chuyển cho
người thuê do hiệu lực của hợp đồng thuê.
Ví dụ: Người cho thuê nhà tự ý thay đổi thiết kế bên trong của nhà trong
lúc hợp đồng thuê nhà vẫn còn hiệu lực hay là người cho thuê nhà có gắn điện
thoại tự ý cắt điện thoại trong thời gian thuê, . . .Tất cả đều bị cấm theo quy định
của Luật (bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thuê).
Trong lúc thời gian hợp đồng thuê nhà để ở vẫn còn hiệu lực thì chính
quyền địa phương có ra quy định rằng tất cả các nhà ở đều phải được trang bị đèn
thắp sáng ở máy hiên thì lúc đó người cho thuê phải đáp ứng đòi hỏi đó để người
thuê có thể sử dụng tài sản thuê phù hợp với quy định của pháp luật.
GVHD: Ths. Lâm Tố Trang

20

SVTH: Phan Thị Thu Thương