LUẬN văn LUẬT tư PHÁP vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

ðề Học
tài: liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Trung tâm
Vấn ñề cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất

Giáo viên hướng dẫn:
Nguyễn Thị Thanh Xuân
GV: Bộ môn hành chính

Sinh viên thực hiện:
Nguyễn ðăng phi
Lớp: Luật Tư Pháp 2 –

Caàn Thô, 06/2007
1


LỜI NÓI ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài.
Trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam là thành viên của tổ chức thương mại
thế giới (WTO), nền kinh tế ñất nước ta ñang mở cửa hội nhập với nền kinh tế
toàn cầu, các nhà ñầu tư nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam ngày càng nhiều dẫn
ñến nhu cầu sử dụng ñất trong nước ngày càng gia tăng. Bên cạnh ñó trong
những năm gần ñây Việt Nam hình thành và phát triển nhiều loại thị trường hàng

hóa: Thị trường chứng khoán, thị trường quyền sử dụng ñất Thời gian qua, nhà
nước ta ñã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñến tay người sử
dụng ñất ñể ñịnh hướng cho thị trường quyền sử dụng ñất phát triển lành mạnh
ñồng thời kiểm soát chặt chẽ thị trường này, ñưa ñất ñai vào khuôn khổ quản lý
chung của Nhà nước. Mặt khác giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là cơ sở ñể
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất, giúp cơ quan chức năng

Trung

giải quyết các tranh chấp liên quan ñến ñất ñai.
“Vấnliệu
ñề cấp
giấyCần
chứngThơ
nhận @
quyền
sử liệu
dụng ñất”
ñề tàivà
mà nghiên
người viết cứu
tâm Học
ĐH
Tài
họclàtập
quan tâm. Người viết muốn tìm hiểu, nghiên cứu nhằm mục ñích ñẩy nhanh tiến
ñộ giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Người dân có giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất thì họ có thể tự do thực hiện các giao dịch liên quan ñến ñất ñai góp
phần vào công cuộc phát triển chung của ñất nước. Ngoài ra thông qua ñề tài này
người viết sẽ có cơ hội nói lên suy nghĩ của mình góp phần hoàn thiện pháp luật

ñất ñai hiện hành.
2. Phạm vi nghiên cứu.
ðề tài: “Vấn ñề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất” là một ñề tài
có giá trị thực tiễn cao, ñây là một trong những vấn ñề ñược Nhà nước và xã hội
quan tâm. Do ñó ñề tài ñi sâu nghiên cứu: “Quy ñịnh của pháp luật về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất” cũng như những trường hợp ñược nhà nước
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất của các cơ quan nhà nước.
Phạm vi nghiên cứu của ñề tài không quá rộng, người viết hy vọng ñề tài
sẽ ñem lại cho bạn ñọc nhiều thông tin bổ ích cũng như nhìn nhận một cách cụ

2


thể hơn những quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành, tạo cơ sở cho việc hoàn
thiện pháp luật ñất ñai sau này.
3. Phương pháp nghiên cứu.
Vì ñây là ñề tài có ý nghĩa quan trọng ñối với việc quản lý của các cơ quan
hành chính về lĩnh vực ñất ñai, ngoài ra nó còn bảo vệ quyền lợi chính ñáng của
người sử dụng ñất. Do ñó ngoài phương pháp phân tích luật viết các văn bản
pháp luật có liên quan người viết còn sử dụng các phương pháp: Tổng hợp, so
sánh, ñối chiếu các quy ñịnh của các văn bản pháp luật về lĩnh vực ñất ñai từ
trước ñến nay, thống kê số liệu thực tế của một số ñịa phương ñể có ñược một ñề
tài luận văn sinh ñộng về mặt thực tiễn và có giá trị nghiên cứu sau này.
4. Bố cục của luận văn.
Trọng tâm của ñề tài ñi sâu nghiên cứu: “Những quy ñịnh của pháp luật
ñất ñai hiện hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”, bên cạnh ñó
sẽ khái quát lên tình hình thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của

Trung

nước ta trong thời gian qua. Từ ñó ñề tài sẽ ñi ñến những giải pháp hoàn thiện ñể
hoàn thiện tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Do ñó ñề tài: “Vấn
tâm
liệuchứng
ĐH nhận
Cầnquyền
Thơsử@
Tài
liệu
học
tập
ñề vềHọc
cấp giấy
dụng
ñất”
ñược
người
viếtvà
trìnhnghiên
bày gồm cứu
ba chương.
CHƯƠNG I:
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT.
Chương này giới thiệu chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, hoạt
ñộng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và một số loại giấy chứng nhận về ñất của Việt Nam qua các thời kỳ.
Nhìn chung chương I sẽ nêu lên một số vấn ñề mang tính chất khái quát
nhằm giúp cho bạn ñọc nắm ñược các vấn ñề trọng tâm làm cơ sở ñi sâu vào các

quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành ñược trình bày ở chương II.
CHƯƠNG II: QUY ðỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT.
Chương này trình bày căn cứ xác lập quyền sử dụng ñất và xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñồng thời ñi sâu vào những quy ñịnh của pháp
luật về các trường hợp ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận của các cơ quan nhà nước và một số vấn ñề khác có liên
quan ñến giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể giúp cho bạn ñọc hình dung
3


ñược toàn bộ các quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất của nước ta.
ðây là chương quan trọng của bài viết cho nên người viết sẽ trình bày một
cách cụ thể, chi tiết các quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành trên cơ sở tổng
hợp, ñối chiếu các văn bản pháp luật có liên quan.
CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.
ðây là chương trình bày về thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất của một số ñịa phương ở nước ta trong thời gian qua. Ngoài ra người viết
trình bày một số khó khăn vướng mắc trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng ñất. Từ ñó người viết sẽ nêu ra một số giải pháp góp phần hoàn thiện
quy ñịnh của pháp luật ñể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất ở Việt Nam trong giai ñoạn hiện nay.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

4

CHƯƠNG I
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

1. Giới thiệu chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Từ khi miền Bắc dành ñược ñộc lập tiến lên xây dựng Chủ Nghĩa Xã Hội
Nhà nước ta ñã tiến hành xây dựng bản hiến pháp cho dân tộc nhằm quy ñịnh
những vấn ñề cơ bản nhất của ñất nước. Bản hiến pháp ñầu tiên của nước ta là
bản hiến pháp năm 1946.Trong lĩnh vực ñất ñai, Hiếp pháp năm 1946 không ñề
cập nhiều ñến vấn ñề ñất ñai cũng như quyền sử dụng ñất mà Hiến Pháp chỉ quy
ñịnh một số vấn ñề cơ bản sau: ðiều 11 Hiến Pháp năm 1946 quy ñịnh: “Nhà ở
và thư tín của công dân Việt Nam, không ai ñược xâm phạm một cách trái pháp
luật” ðiều 12 quy ñịnh: “Quyền tư hữu tài sản của công dân ñược Nhà nước bảo
hộ”. Mặc dù những quy ñịnh trên còn ñơn giản, nhưng ñây là một trong những

Trung

tiền ñề ñể Nhà nước ta quan tâm nhiều hơn về quyền sử dụng ñất của công dân
cũng như quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân mà các Hiến Pháp sau
tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
kế thừa.
Dựa trên những q uy ñ ịnh c ủa hiến p háp nă m 194 6. ð iều 14
hiến phá p năm 1 959 quy ñịnh:“Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ
quyền sở hữu về ruộng ñất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân. Nhà nước
ra sức hướng dẫn, giúp ñỡ nông dân cải tiến kỹ thuật canh tác, phát triển sản
xuất, và khuyến khích nông dân tổ chức hợp tác xã sản xuất, hợp tác xã mua bán
và hợp tác xã vay mượn theo nguyên tắc tự nguyện”
Như vậy nước ta trải qua hai bản hiến pháp năm 1946 và năm 1959 nhưng

chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vì giai ñoạn này nước ta thừa nhận
chế ñộ tư hữu về ñất ñai. Phải ñến hiến pháp năm 1980 chúng ta mới quy ñịnh
ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, lúc này người sử dụng ñất không có quyền sở hữu
ñất ñai mà chỉ ñược quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh cuả pháp luật. ð iều 19
hiến pháp nă m198 0 q uy ñịn h “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng ñất, ở vùng biển và thềm lục ñịa, các xí nghiệp
công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh;
ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống
ñường sắt, ñường bộ, ñường sông, ñường biển, ñường không; ñê ñiều và công
trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc,
5


phát thanh, truyền hình, ñiện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn
hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước - ñều
thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch
chung, nhằm bảo ñảm ñất ñai ñược sử dụng hợp lý và tiết kiệm.
Trải qua nhiều bản hiến pháp, những quy ñịnh về lĩnh vực ñất ñai dần dần
cũng ñược hoàn thiện. Hiến pháp hiện hành là hiến pháp năm 1992, hiến pháp ñã
quy ñịnh một cách ñầy ñủ về quyền sở hữu ñất ñai của nước ta. ðiều 17 Hiến
pháp nước Cộng Hòa xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 1992 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng
núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm
lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí ngiệp,
công trình thuộc các nghành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học kỹ
thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản mà pháp luật quy ñịnh là
của Nhà nước ñều thuộc sở hữu toàn dân”. Ngoài ra luật ñất ñai năm 2003 có
hiệu lực ngày 01-7-2004 quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
ñại diện chủ sở hữu”.
Như vậy, ñất ñai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản

Trung

lý, không có tổ chức, cá nhân nào có quyền sở hữu ñất ñai. Luật pháp nước ta
không thừa nhận chế ñộ tư hữu ñất ñai. ðất ñai không thuộc sở hữu tư nhân mà
tâm
liệu
ĐHcủaCần
liệu
học ñại
tậpdiện
vàchủ
nghiên
thuộcHọc
sở hữu
chung
toàn Thơ
dân và@
NhàTài
nước
là người
sở hữu. cứu
Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt.
Nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất và chứng thư
công nhận quyền sử dụng ñất trên chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất v
Khoản 20 ñiều 4 luật ñất ñai năm 2003 giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ñược hiểu là: “Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng ñất ñể bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất”
Theo tinh thần luật ñất ñai hiện 2003, khi người sử dụng ñất có ñủ các loại giấy
tờ ñược quy ñịnh tại ñiều (49,50,51) luật ñất ñai thì ñược cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Hoạt ñộng cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng ñất phải tuân theo trình tự thủ tục mà pháp luật quy ñịnh.
Khi người sử dụng ñất có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì họ sẽ ñược Nhà
nước bảo hộ trước sự xâm hại của người khác. Ngoài ra người sử dụng ñất có thể
tự do thực hiện các quyền của mình như: Chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; Có quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi
ñất theo quy ñịnh của pháp luật.

6


Chủ trương chung của Nhà nước ta là ñến tháng 01- 2008 mọi giao dịch
liên quan ñến ñất ñều phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Như vậy giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất sẽ có vai trò quan trọng nhằm giúp cho người sử
dụng ñất có thể thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp.
1.2 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Trong bối cảnh hiện nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có vai trò
ngày càng quan trọng trên nhiều phương diện: ðối với người sử dụng ñất, giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất là loại giấy dùng ñể chứng minh quyền sử dụng
ñất trên từng thửa ñất là của họ, người sử dụng ñất ñược xác lập mối quan hệ
hoàn toàn hợp pháp với Nhà nước và ñược Nhà nước bảo hộ khi các quyền và lợi
ích của họ bị xâm phạm người sử dụng ñất ñược thực hiện ñầy ñủ các giao dịch
dân sự về lĩnh vực ñất ñai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là cơ sở pháp lý
ñể người sử dụng ñất ñược Nhà nước bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
ñất. ðối với Nhà nước giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Sẽ giúp các cơ quan
chức năng quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn, kiểm soát và ñịnh hướng cho thị trường

Trung

quyền sử dụng ñất phát triển lành mạnh. Mặt khác giấy chứng nhận quyền sử

dụng ñất là cơ sở pháp lý ñể cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các
tâm
liệu
tranhHọc
chấp về
ñất ĐH
ñai. Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Như vậy: Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là công cụ hữu hiệu trong
quản lý ñất ñai ở hiện tại và tương lai. Nhận thức ñược vai trò to lớn của giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất nên Nhà nước ta ñã ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất trên hầu hết các ñịa phương.
2. Hoạt ñộng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
2.1.Khái niệm.
Theo tinh thần của pháp luật hiện hành thì: “hoạt ñộng cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất là hoạt ñộng quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ñể xác lập quyền sử dụng ñất hợp pháp cho ñối tượng sử dụng ñất theo
một trình tự thủ tục mà pháp luật quy ñịnh”
ðây là hoạt ñộng cuả các cơ quan quan quản lý hành chính và phải ñúng
theo trình tự thủ tục mà pháp luật quy ñịnh, mọi trường hợp cấp sai thẩm quyền
ñều không có giá trị pháp lý. Luật ñất ñai hiện hành quy ñịnh cụ thể cơ quan có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là Ủy ban nhân dân Tỉnh và
Ủy ban nhân dân huyện. Tuy nhiên Ủy ban nhân dân Tỉnh có quyền ủy quyền
cho Sở Tài nguyên và Môi trường. Hoạt ñộng cấp giấy chứng nhận quyền sử
7


dụng ñất là một hoạt ñộng nhằm xác lập và công nhận quyền sử dụng ñất hợp
pháp thuộc về ai. ðây là hoạt ñộng của các cơ quan hành chính nhằm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất ñối với Nhà nước.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chủ trương lớn của ðảng và

Nhà nước ta nhằm tạo ñộng lực phát triển kinh tế, vì thế hoạt ñộng cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước coi trọng và pháp luât quy ñịnh
chặt chẽ. Chủ trương chung hiện nay là phải ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất ñể nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ñến tay người dân. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là họat ñộng thống
nhất theo quy ñịnh của pháp luật về quản lý ñất ñai.
2.2. Hoạt ñộng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của Việt Nam qua các
thời kỳ.
2.2.1.Giai ñọan từ năm 1946 - ngày 15/4/1992.
2.2.1.1.Giai ñọan từ năm 1946 - năm1959.
ðây là mốc lịch sử quan trọng ở nước ta, chế ñộ phong kiến ñã bị gạt bỏ.

Trung

Miền Bắc Việt Nam ñang bắt ñầu xây dựng Chủ Nghĩa Xã Hội. Miền Nam ñang
tiến hành cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân, ñấu tranh giải phóng dân
tâm
Họcnhất
liệuñấtĐH
Thơnày@Nhà
Tài
liệu
học
tập
tộc thống
nước.Cần
Giai ñọan
nước
ta ban
hành

bảnvà
Hiếnnghiên
pháp ñầu cứu
tiên năm 1946 ñánh dấu một thời kỳ lịch sử của dân tộc trong công cuộc xây
dựng và bảo vệ Chủ Nghĩa Xã Hội ở nước ta.
Hội nghị Trung ương lần thứ II 01-1948 ñã ñề ra chủ trương: “ðem tài sản
và ruộng ñất của bọn phản quốc tạm cấp cho dân cày nghèo hoặc giao bộ ñội cày
cấy”, “ðem ñồn ñiền, ruộng ñất của ñịch cấp cho dân cày nghèo, chấn chỉnh các
ñồn ñiền do chính phủ quản lý” Chủ trương này thể hiện sự quan tâm ñến ñất ñai
của Nhà nước ta, Ngoài ra còn khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất ñai thuộc về tất cả
quần chúng nhân dân lao ñộng. Tháng 02-1949, nhằm chống lại sự bỏ hoang một
số ñồn ñiền không người canh tác, Nhà nước ta ñã ban hành sắc lệnh: “tạm cấp
ruộng ñất của Việt Nam và của Thực dân pháp cho nông dân nghèo canh tác”.
Tháng 5-1950, chính phủ ra sắc lệnh về sử dụng ruộng ñất bỏ hoang, sắc lệnh
quy ñịnh: “Trưng thu tấc cả các ruộng ñất bỏ hoang, ñem tạm cấp cho dân nghèo
sản xuất, hưởng hoa lợi và miễn nộp thuế trong ba năm ñầu. Tiêu diệt chế ñộ sở
hữu ruộng ñất của Thực dân Pháp, buộc bọn ñế quốc xâm lược khác và ngoại
kiều thực hiện chế ñộ ruộng ñất thuộc sở hữu của nông dân”.
Trong bối cảnh ñất nước bị chia cắt, Miền bắc phải tập trung sức người,
sức của ñể chi viện cho miền Nam, thì hai sắc lệnh trên mang một ý nghĩa lớn lao
8


nhằm giải quyết ñược tình hình lương thực trước mắt, ðể ñáp ứng nhu cầu của
cuộc chiến tranh. Ngày 19-12-1953, luật cải cách ruộng ñất ra ñời, kéo theo ñó là
quy ñịnh giấy chứng nhận về ñất. Luật này quy ñịnh: “Người ñược chia ruộng ñất
có quyền sở hữu ruộng ñất ñó mà không phải trả lại cho ñịa chủ hay chính quyền
một khoản nào. Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ñất ấy cho
người ñược chia, mọi kế ước cũ ñều bãi bỏ”.
2.2.1.2. Giai ñọan Hiến Pháp năm 1959.

Kế thừa và phát huy Hiến Pháp năm 1946, Hiến Pháp năm 1959 ñã có
nhiều quy ñịnh tiến bộ, quyền lợi của dân nghèo ñược chú trọng, họ ñược ðảng
và nhà nuớc cấp ñất và giảm tô, ñồng thời giúp nông dân cải tiến kỷ thuật, phát
triển sản xuất. ðiều 14 Hiến Pháp năm 1959 quy ñịnh: “Nhà nước chiếu theo
pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng ñất và các tư liệu sản xuất khác của
nông dân. Nhà nước ra sức huớng dẫn, giúp ñỡ nông dân cải tiếng kỷ thụât canh
tác, phát triển sản xuất và khuyến khích nông dân tổ chức hợp tác xã sản xuất,
hợp tác xã mua bán và hợp tác xã vay mượn theo nguyên tắc tự nguyện”. Quy

Trung

ñịnh này ñã thể hiện sự quan tâm của ðảng và Nhà nước ñến ñời sống vật chất,
tinh thần của nhân dân lao ñộng, ngoài ra ña dạng hóa các hình thức sản xuất và
tâm
liệutế,ĐH
Thơ
phát Học
triển kinh
xã hộiCần
của ñất
nước @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Năm 1966, Hội nghị Trung ương ðảng lần IV nêu rõ: “Nếu công ñiền
chiếm dưới 10% tổng số ruộng ñất trồng trọt của ñịa phương thì cấp thẳng cho
nông dân, còn trên 10% thì tạm cấp”. Ngày 23-3-1970, Miền Nam ban hành luật
người cày có ruộng ñã xóa bỏ chế ñộ tá canh, cấp không ruộng ñất cho nông dân”
Ngày 21-01-1975, thường vụ Trung ương cục ban hành chính sách ruộng ñất và
chỉ thị: “Xác nhận và ổn ñịnh quyền sở hữu ruộng ñất của nhân dân lao ñộng ñã
ñược cách mạng chia cấp tiếp tục chia cấp ruộng ñất cho nông dân không có hoặc
thiếu ruộng ñất”. ðây là chỉ thị cuối cùng về chính sách ruộng ñất của ðảng và
Nhà nuớc ta ở miền Nam trong bối cảnh chiến tranh chóng Mỹ ñang diễn ra.

Dù các chỉ thị trên ñược ðảng và Nhà nước ban hành thể hiện nhiều nội
dung khác nhau, Nhưng chúng chung một ñiểm là bảo vệ quyền lợi cho nông dân
bằng cách cấp ruộng ñất ñể nông dân ổn ñịnh sản xuất.

9


2.2.1.3.Giai ñoạn Hiến Pháp năm 1980.
Hiến Pháp năm 1980 ñã ñánh dấu một bước thay ñổi cơ bản về hình thức
sở hữu ñất ñai ở Việt Nam. Thời gian này, nước ta hoàn toàn ñộc lập và thống
nhất, Nhà nước ta quan tâm ñến công cuộc cải cách ruộng ñất nhiều hơn. ðiều
19 Hiếp Pháp 1980 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ hầm mỏ, tài nguyên
thiên nhiên trong lòng ñất, ở vùng biển và thềm lục ñịa, các xí nghịêp, công
ngiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; Ngân
hàng và tổ chức bảo hiểm; Công trình phục vụ lợi ích công cộng; Hệ thống
ñường sắt, ñường bộ, ñường sông, ñường biển, ñường không, ñê ñiều và các
công trình thủy lợi quan trọng; Cơ sở phục vụ quốc phòng; Hệ thống thông tin
liên lạc, phát thanh, truyền hình, ñiện ảnh; Cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật,
cơ sở văn hóa và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà
nước ñều thuộc sở hữu tòan dân”. Hiến pháp này còn quy ñịnh Nhà nuớc thống
nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch chung nhằm bảo ñảm ñất ñai sử dụng hợp lý
và tiết kiệm.
Trên ñây là những quy ñịnh mang tính ưu việt, ñến nay vẫn còn nguyên

Trung

giá trị, trong bối cảnh nhu cầu sử dụng ñất tăng cao thì sử dụng ñất hiệu quả tiết
kiệm là xu hướng của thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, Mặc khác nhà
tâm
liệu nhất

ĐHquản
Cần
Thơ
@quyền
Tàilợiliệu
học
và nghiên cứu
nướcHọc
phải thống
lý ñể
bảo vệ
chung
của tập
ñất nước.
Ngày 13-01-1981, Ban bí thư Trung ương ðảng ban hành chỉ thị số:
100/CT-TW về cải tiến công tác khoán. Chỉ thị này ñã ñề ra chủ trương khoán
sản phẩm ñến người lao ñộng trong hợp tác xã nông nghiệp ñồng thời ñã “khai
sinh” ra việc giao ñất cho hộ gia ñình cá nhân sử dụng ổn ñịnh và tránh trường
hợp ruộng ñất bị cắt manh mún gây lãng phí và kém hiệu quả trong quá trình sử
dụng ñất ñai.
Năm 1987, ñứng trước những xu hướng mới trong công cuộc cải tổ nền
kinh tế ñất nước, ñể ñáp ứng yêu cầu ñòi hỏi của tình hình mới, ðảng và Nhà
nước ta ñã ban hành nhiều chủ trương chính sách quan trong nhằm kích thích nền
kinh tế ñất nước phát triển. Nền kinh tế tập trung bao cấp ñã bãi bỏ thay vào là
nền kinh tế thị trường ñịnh hướng Xã Hội Chủ Nghĩa ñể giải phóng lực lượng sản
xuất, phát huy năng lực sáng tạo của từng cá nhân, không ngừng nâng cao năng
xuất lao ñộng. ðể hoàn thành ñược mục tiêu trên, Luật ñất ñai năm 1987 ra ñời
ñánh dấu một bước phát triển nhảy vọt trong quá trình khai thác và sử dụng tốt
tài nguyên của quốc gia. Luật này cho phép người ñược giao ñất sử dụng ổn ñịnh,
lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời ñồng thời cho phép chuyển quyền sử dụng và

thay ñổi mục ñích sử dụng. Mặt khác khoản 3 ñiều 18 luật ñất ñai năm 1987 quy
10


ñịnh: “Sau khi ñăng ký, người sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất”. ðây là một trong những quy ñịnh có vai trò quan trọng trong quá trình
quản lý ñất ñai của Nhà nước ta. Ngoài ra khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất là ñiều kiện ñể ñẩy mạnh giao dịch dân sự. Vấn ñề này ñược ghi nhận một
cách cụ thể trong nghị quyết ñại hội ðảng toàn quốc lần thứ VII. Nghị quyết quy
ñịnh: “Ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, giao cho nông dân sử dụng lâu dài, các
vấn ñề khác như: Chuyển nhượng, thừa kế ... do Nhà nước quy ñịnh”. Quy ñịnh
này có tính khả thi cao, cho ñến hôm nay vẫn còn giá trị nhằm bảo vệ quyền của
người sử dụng ñất và ñẩy mạnh giao dịch dân sự trong lĩnh vực ñất ñai.
2.2.2.Giai ñoạn sau ngày 15-4-1992.
Giai ñoạn này ñã mở ra một thời kỳ mới, ñánh dấu sự chuyển biến lớn
trong ñường lối, chính sách của ðảng và Nhà nước ta. Hệ thống pháp luật về ñất
ñai cũng như quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã ñược hoàn
thiện nhiều hơn trước. ðiểm nổi bật của giai ñoạn này là sự ra ñời của Hiến pháp
năm 1992 và luật ñất ñai năm 1993 ñã mở ra một thời kỳ mới cho sự phát triển

Trung

nền kinh tế ñất nước. ðiều 18 Hiến pháp 1992 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất
quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục
tâm
liệuquả.
ĐHNhà
Cần
@cho
Tàicácliệu

họcvàtập
và sửnghiên
ñích Học
và có hiệu
nướcThơ
giao ñất
tổ chức
cá nhân
dụng ổn cứu
ñịnh lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý,
sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao theo
quy ñịnh của pháp luật”. Luật ñất ñai 1993 quy ñịnh: “Người sử dụng ñất ổn
ñịnh, ñược Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì ñược cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Nhà nước
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất. Hộ gia ñình, cá nhân
ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng ñất”. Cùng với quá trình phát triển và hội nhập của nền
kinh tế ñất nước, nhu cầu về sử dụng ñất tăng cao. Luật ñất ñai hiện hành năm
2003 có hiệu lực ngày 01-7-2004 và các văn bản hướng dẫn thi hành là cơ sở
pháp lý quan trọng ñể Nhà nước ñiều chỉnh các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực
ñất ñai, ñồng thời tạo ra nền tảng pháp lý thuận lợi nhằm thu hút ngày càng nhiều
các nguồn ñầu tư ngoài nước. Luật ñất ñai năm 2003 nó hoàn thiện một bước mới
các quy ñịnh của pháp luật, ñặc biệt là quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất. Ngoài ra luật nhà ở hiện hành là cơ sở pháp lý quan trọng ñể các ñối
tượng nước ngoài có chỗ ở, sinh sống ổn ñịnh và yên tâm ñầu tư vào Việt Nam.

11


2.3 Một số loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất của

Việt Nam qua các thời kỳ.
2.3.1. Những loại giấy tờ trong thời kỳ Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà,
Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng
Hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam cấp.
Trong thời kỳ này ñể quản lý tốt nguồn tài nguyên ñất ñai Nhà nước ñã
ban hành các loại giấy tờ sau:
* Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng ñất ở của Chủ tịch
Ủy ban hành chính hoặc cấp tương ñương cấp (gọi chung là cấp tỉnh) trong thời
kỳ cải cách ruộng ñất.
* Quyết ñịnh giao ñất, cấp ñất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (từ 26-81971 ñến nay), hoặc quyết ñịnh giao ñất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ
quan nhà ñất xây dựng cấp tỉnh (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) theo sự ủy
quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất chính thức hoặc tạm thời của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trung

* ðất ở ñang sử dụng và ñăng ký vào sổ ñịa chính theo quy ñịnh của pháp
luật (loại ñất này có tên trong sổ ñịa chính, thể hiện qua việc có ñóng thuế và có
tâm
biên Học
lai). liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
* Giấy tờ về quyền sở hữu nhà theo quy ñịnh của thông tư 47-BXD (5-81989) và thông tư số 02-BXD (29-4-1992) của Bộ xây dựng.
* Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp cho gia ñình xã viên
của Hợp tác xã từ 28-6-1971 trở về trước.
* Các giấy tờ mua bán ñất ở từ trước 01-7-1980 ñược chính quyền cấp xã
xác nhận hợp pháp.
* Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án về việc giải quyết tranh chấp nhà
ở gắng liền với quyền sử dụng ñất, hoặc quyết ñịnh của cơ quan có thẩm quyền
trong việc giải quyết tranh chấp ñất ñai.

* Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất sử dụng ổn
ñịnh và không có tranh chấp.
*Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
* Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà của Nhà nước.

12


2.3.2.Những loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế ñộ cũ cấp.
ðể quản lý ñất ñai chế ñộ cũ ñã ban hành một số loại giấy tờ sau ñây:
* Bằng khoán ñiền thổ, bản ñồ ñiền thổ, bản ñồ phân chiếc thửa.
* Giấy tờ mua bán nhà, sang nhượng ñất ñược chính quyền ñương thời xác
nhận.
* ðơn xin thuê ñất ở của Nhà nước ñược chính quyền ñương thời xác nhận.
* Giấy tờ ty ñiền ñịa chứng nhận ñất ở do chế ñộ cũ cấp.
Trên ñây là một số loại giấy chứng nhận về ñất của Việt Nam qua các thời
kỳ. Các giấy tờ này là cơ sở pháp lý ñể chính quyền ñương thời công nhận quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ñất cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của họ. Luật ñất ñai hiện hành vẫn ghi nhận một số loại giấy tờ này, ñể làm cơ sở
xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất theo luật
ñất ñai hiện hành. Khi người sử dụng ñất có các loại giấy tờ theo luật ñịnh mà ñất
không có tranh chấp (nếu có thì chờ giải quyết xong) và phù hợp với quy họach
kế hoạch sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Ngoài ra
hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất không có các lọai giấy tờ theo luật ñịnh,

Trung

nhưng ñất ñã sử dụng ổn ñịnh từ trước ngày 15-10-1993, ñược xác nhận là ñất
không có tranh chấp, phù hợp với quy họach sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt ñối
tâm

Học
Cần
Thơñất@thìTài
họcchứng
tập và
với nơi
ñã liệu
có quyĐH
hoạch
sử dụng
ñượcliệu
cấp giấy
nhậnnghiên
quyền sử cứu
dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất. Mặt khác sẽ ñược cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất và nộp tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của chính phủ
trong trường hợp ñất ñược sử dụng từ ngày 15-10-1993 ñến trước ngày luật ñất
ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành.

13


CHƯƠNG II
QUY ðỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

1. Căn cứ xác lập quyền sử dụng ñất và xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất.
1.1.Căn cứ xác lập quyền sử dụng ñất.
ðất ñai là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, là thành phần quan

trọng của môi trường sống và thuộc sở hữu toàn dân, không cá nhân nào có
quyền sở hữu ñất ñai mà chỉ ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất trên
từng thửa ñất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của Nhà
nước cho người sử dụng. ðiều 17 Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng
núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm

Trung

lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp,
công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ
tâm
@cùng
Tàicácliệu
họckhác
tập
nghiên
thuật,Học
ngoạiliệu
giao,ĐH
quốcCần
phòng,Thơ
an ninh
tài sản
màvà
pháp
luật quy cứu
ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”.ngoài ra ðiều 18 Hiến pháp
quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp
luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các
tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm

bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử
dụng ñất ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”. Mặt khác Bộ luật
dân sự 2005 còn quy ñịnh: “ðất ñai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính
phủ thống nhất quản lý. Quyền sử dụng ñất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia ñình,
chủ thể khác ñược xác lập do Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công nhận
quyền sử dụng ñất. Quyền sử dụng ñất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia ñình, chủ
thể khác cũng ñược xác lập do ñược người khác chuyển quyền sử dụng ñất phù
hợp với quy ñịnh của Bộ luật này và pháp luật về ñất ñai”.Dựa trên nền tảng của
hiến pháp ðiều 5 luật ñất ñai 2003 quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước ñại diện chủ sở hữu”. ðồng thời Nhà nước thực hiện quyền ñịnh ñoạt
ñối với ñất ñai như sau: Quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất thông qua việc quyết
ñịnh, xét duyệt quy hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng ñất (sau ñây gọi chung
là quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất); Quy ñịnh về hạn mức giao ñất và thời hạn
14


sử dụng ñất; Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất; ðịnh giá ñất. Nhà nước thực hiện quyền ñiều tiết các nguồn lợi
từ ñất ñai thông qua các chính sách tài chính về ñất ñai như sau: Thu tiền sử dụng
ñất, tiền thuê ñất; Thu thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
ñất; ðiều tiết phần giá trị tăng thêm từ ñất mà không do ñầu tư của người sử dụng
ñất mang lại. Ngoài ra Nhà nước trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất
thông qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất ñối với
người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh; quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
ñất.
Như vậy: Các văn bản pháp luật liên quan quy ñịnh về quyền sở hữu ñất
ñai không có sự thống nhất. Hiến pháp và luật ñất ñai hiện hành thì quy ñịnh ñất
ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng luật dân sự thì quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu
Nhà nước. Tuy nhiên hai khái niệm thuộc sở hữu Nhà nước và thuộc sở hữu toàn
dân không có sự khác biệt lớn, ñồng thời không có ảnh huởng nhiều ñến vấn ñề

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người dân. Theo nguyên tắc, thì khi
hai văn bản quy ñịnh cùng một vấn ñề mà có sự xung ñột với nhau thì văn bản

Trung

nào có giá trị pháp lý cao hơn thì văn bản ñó ñược áp dụng, nhưng ñể pháp luật
có sự ñồng bộ thì luật dân sự cần quy ñịnh lại ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân trong
tâm
Học
ĐHñểCần
Thơnhất
@ với
TàiHiến
liệu
học
tậpvănvà
lần sửa
ñổi liệu
tiếp theo
có sự thống
pháp
và các
bảnnghiên
pháp luật cứu
khác. Trong giai ñoạn hiện nay, Vấn ñề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ñã ñược Nhà nước ta và xã hội quan tâm. Chủ trương chính sách lớn của Nhà
nước ta là “ðẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất” ñến các
vùng miền trong cả nước. ðây là một phương pháp hữu hiệu ñể hạn chế tranh
chấp ñất ñai trong nhân dân, giao lưu dân sự ñược ñẩy mạnh. ðiều 10 luật ñât ñai
2003 quy ñịnh: “Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người sử

dụng ñất”. Trước khi luật ñất ñai có hiệu lực thi hành người sử dụng ñất không
có giấy chứng nhận chiếm một số lượng ñáng kể, ñã gây nhiều khó khăn phiền hà
trong quá trình quản lý của các cơ quan chức năng, vì thế những quy ñịnh trên có
một ý nghĩa ñặc biệt quan trọng ñã tháo gỡ nhiều khó khăn vướng mắc trong thời
gian qua. Khi người sử dụng ñất có giấy chứng nhận thì việc giải quyết các tranh
chấp của tòa án cũng có nhiều thuận lợi, khắc phục ñược trình trạng tranh chấp
tồn ñộng kéo dài.
ðất ñai là một lĩnh vực phức tạp và nó ñược ñiều chỉnh bởi nhiều văn bản
pháp luật có liên quan, theo tinh thần luật ñất ñai hiện hành thì hoạt ñộng cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có những ñiểm nổi bật sau:

15


* ðất ñai của nước ta là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ñại diện chủ
sở hữu ñồng thời hoạt ñộng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người sử
dụng ñất trên từng thửa ñất.
* Người sử dụng ñất hợp pháp ñược Nhà nước xem xét và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất cho người ñó.
* Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất hợp pháp.
* Nhà nuớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất.
* Người sử dụng ñất phải thực hiện ñầy ñủ các nghĩa vụ của mình trước
Nhà nước.
Theo tinh thần luật ñất ñai hiện hành, người sử dụng ñất xác lập quyền sử
dụng ñất hợp pháp bằng nhiều hình thức khác nhau: Giao ñất, cho thuê ñất, nhận
chuyển quyền sử dụng ñất hợp pháp từ người khác và thông qua hình thức hợp
thức hóa quyền sử dụng ñất. các trường hợp này ñược cơ quan chức năng xem
xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất khi thỏa các ñiều kiện của luật ñịnh.
1.2. Căn cứ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Trung tâm Học
ĐH
Cần
@nhà
Tài
liệu
học quyền
tập và
Nhưliệu
chúng
ta ñã
biết, Thơ
cơ quan
nứơc
có thẩm
cấp nghiên
giấy trong cứu
các trường hợp: Giao ñất, cho thuê ñất, nhận chuyển quyền sử dụng ñất hợp pháp
từ người khác và thông qua hình thức hợp thức hóa quyền sử dụng ñất, ñồng thời
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là khâu cuối cùng trong quá trình giao
ñất, cho thuê ñất, vì thế người viết không ñi sâu. Người viết sẽ ñi sâu, tìm hiểu
hai trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng ñất hợp pháp từ người khác và thông
qua hình thức hợp thức hóa quyền sử dụng ñất. Căn cứ quan trọng ñể cơ quan
chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong trường hợp hợp thức
hóa là: Nguồn gốc ñất, tình hình sử dụng, việc thực hiện nghĩa vụ của người sử
dụng và ñịnh hướng quy hoạch của Nhà nước.
1.2.1 Nguồn gốc ñất.
ðây là một trong những cơ sở quan trọng ñể cơ quan nhà nứơc có thẩm
quyền xem xét cấp giấy chứng nhận. ðể xem xét nguồn gốc ñất cần tập hợp các

giấy tờ của từng thửa ñất trước ñó nhằm cấp giấy chứng nhận mới do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất trong cả nước ñối với
mọi loại ñất. Sau năm 1975 ñất nước thống nhất chúng ta mới có ñiều kiện thống
kê lại các tài liệu, sổ sách, bằng khoán, hoặc là các giấy tờ chuyển nhượng lúc
16


bấy giờ. ðây là những cơ sở ñể cấp giấy và cơ quan chức năng có thể hiểu ñược
người sử dụng bắt ñầu sử dụng ñất ở giai ñoạn nào. Trường hợp ngoại lệ do giấy
tờ bị hư hỏng, thất lạc, không thể chứng minh ñược nguồn gốc ñất thì phải công
khai ở Uỷ ban nhân dân xã ñể quần chúng nhân dân biết.
1.2.2. Tình hình sử dụng ñất.
Quá trình xem xét tình hình sử dụng tương ñối ñơn giản hơn so với
nguồn gốc ñất. ðiều kiện là người sử dụng ñất sử dụng ổn ñịnh trong thời gian
dài, không có tranh chấp, hoặc có tranh chấp nhưng ñược giải quyết xong. Trong
quá trình sử dụng ñất người sử dụng thực hiện ñầy ñủ các nghĩa vụ của mình và
không vi phạm pháp luật ñất ñai. Nếu người sử dụng có các hành vi: Tự ý thay
ñổi mục ñích sử dụng ñất, chiếm ñất công, hủy hoại ñất và các hành vi khác mà
pháp luật quy ñịnh thì phải xem xét trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất khi ñủ ñiều kiện theo pháp luật quy ñịnh.
Như vậy, theo tinh thần của luật ñất ñai hiện hành thì người sử dụng ñất

Trung

ñược cấp giấy chứng nhận khi có các loại giấy tờ quy ñịnh taị ñiều 49 luật ñất ñai
hiện hành. Trong trường hợp người sử dụng ñất xin hợp thức hoá quyền sử dụng
tâm
Học
liệu

ĐHkiện
Cần
ñất khi
có ñủ
các ñiều
sau:Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
- ðất ñang sử dụng phù hợp với quy hoạch của Nhà nước.
- Quá trình sử dụng ñất ổn ñịnh.
- ðất ñang sử dụng hiện tại không có tranh chấp.
- Người sử dụng ñất ñã thực hiện ñầy ñủ các nghĩa vụ của mình trước
Nhà nước trong quá trình sử dụng ñất.
Trong trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng ñất hợp pháp từ người khác, thì
người sử dụng ñất sẽ ñược xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thông
qua các hợp ñồng: Thừa kế, tặng cho
2. ðối tượng và ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
2.1.ðối tượng ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Theo luật ñất ñai hiện hành thì ñối tượng ñược cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất là người sử dụng ñất. ðiều 9 luật ñất ñai 2003 quy ñịnh người
sử dụng ñất là: “Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế xã hội,
tổ chức sự nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy
17


ñịnh của Chính phủ (sau ñây gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao ñất, cho
thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền
sử dụng ñất;
Hộ gia ñình, cá nhân trong nước (sau ñây gọi chung là hộ gia ñình, cá
nhân) ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất,

nhận chuyển quyền sử dụng ñất; Cộng ñồng dân cư gồm cộng ñồng người Việt
Nam sinh sống trên cùng ñịa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các
ñiểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ ñược
Nhà nước giao ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất;
Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh ñường, tu viện,
trường ñào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác
của tôn giáo ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất hoặc giao ñất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại diện của tổ chức liên

Trung

chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất;
Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài về ñầu tư, hoạt ñộng văn hoá,
tâm
Học
liệuhọc
ĐH
Cầnxuyên
Thơhoặc
@vềTài
học
và nghiên
hoạt ñộng khoa
thường
sốngliệu
ổn ñịnh
tại tập

Việt Nam
ñược Nhà cứu
nước Việt Nam giao ñất, cho thuê ñất, ñược mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng ñất ở;
Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ñầu
tư ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất”.
2.2 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
2.2.1. ðiều kiện ñể chủ thể sử dụng ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất.
Theo quy ñịnh của luật ñất ñai hiện hành người ñược cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất là: Tổ chức, hộ gia ñình cá nhân trong nước và người
Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và tổ chức cá nhân, nước ngoài.
* ðối với tổ chức, hộ gia ñình cá nhân trong nước.
ðối tượng này phải có nhu cầu sử dụng ñất và có giấy tờ hợp lệ về ñất
ñai. Ngoài ra ñối với hộ gia ñình cá nhân không có các loại giấy tờ theo quy ñịnh
của pháp luật nhưng ñã ñược sử dụng ñất ổn ñịnh từ trước ngày 15-10-1993 ñược
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch sử dụng ñất sẽ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
18


* ðối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân, nước
ngoài.
Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân, nước ngoài sử
dụng ñất dưới các hình thức sau ñây thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất:
- Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất (ñiều 34 luật ñất ñai);
- Nhà nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm (ñiều 35luật ñất ñai);
- Nhà nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê
(ñiều 35);

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế (khoản 1, ñiều 120);
- Thuê ñất thuê lại ñất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh
tế (khoản 2, ñiều 120);
2.2.2. ðiều kiện của cơ quan ñăng ký.

Cơ quan có thẩm quyền ñăng ký quyền sử dụng ñất là văn phòng ñăng ký

Trung

quyền sử dụng ñất. Trong trường hợp hộ gia ñình, cá nhân ở nông thôn thì nộp hồ
sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã ñể chuyển cho văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
tâm
liệu9 Nghị
ĐH ñịnh
Cần181Thơ
@phòng
Tài liệu
học
tậpsử và
ñất. Học
Theo ñiều
thì văn
ñăng ký
quyền
dụngnghiên
ñất là cơ cứu
quan ñăng ký dịch vụ công, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất
và biến ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính. ðây là cơ quan ñược thành
lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi

trường. Như vậy tuỳ theo ñiều kiện từng vùng mà người sử dụng ñất có thể nộp
hồ sơ tại UỶ ban nhân dân xã hoặc tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.
Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành thì cơ quan ñăng ký quyền sử
dụng ñất phải có hồ sơ ñịa chính bao gồm:
- Bản ñồ ñịa chính: ðây là bản ñồ về các thửa ñất ñược lập ra ñể mô tả
các yếu tố tự nhiên của thửa ñất và các yếu tố ñịa hình có liên quan ñến sử dụng
ñất.
- Sổ ñịa chính là sổ ghi về người sử dụng ñất, các thửa ñất của người ñó
ñang sử dụng và tình trạng sử dụng ñất. Sổ này ñược lập ra ñể quản lý việc sử
dụng ñất và ñể tra cứu thông tin ñất ñai có liên quan ñến từng người sử dụng.
- Sổ mục kê ñất ñai là sổ ghi về thửa ñất về ñối tượng chiếm ñất nhưng
không có ranh khép kín trên tờ bản ñồ và các thông tin có liên quan ñến quá
trình sử dụng ñất. Sổ này ñược lập ra ñể quản lý thửa ñất, tra cứu thông tin về
thửa ñất và phục vụ thống kê, kiểm kê ñất ñai.
19


- Sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai là sổ ñể ghi những biến ñộng về sử dụng
ñất trong quá trình sử dụng ñất. Sổ này có nội dung tên và ñịa chỉ của người ñăng
ký biến ñộng, thời ñiểm ñăng ký biến ñộng số thứ tự thửa ñất có biến ñộng, nội
dung biến ñộng về sử dụng ñất trong quá trình sử dụng.
Ngoài các ñiều kiện như trên thì cơ quan ñăng ký quyền sử dụng ñất cần
phải có một ñội ngũ cán bộ có trình ñộ, chuyên môn ñể tiến hành quản lý ñất ñai
có hiệu quả cao. Nếu ở nông thôn thì phải có cán bộ ñịa chính cấp xã (một ñến
hai cán bộ). Nếu ở thành thị thì không nhất thiết có cán bộ ñịa chính cấp xã,
nhưng phải có cán bộ thuộc văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. Cán bộ ñịa
chính cấp xã có chức năng thể hiện ñầy ñủ các thửa ñất của từng chủ sử dụng
trên bản ñồ ñịa chính, ñồng thời tiến hành ñiều tra, ño ñạc, lập bản ñồ xác ñịnh
ñầy ñủ chính xác về hình thể, vị trí, ranh giới, mục ñích sử dụng. Tấc cả các số
liệu này ñược Ủy ban nhân dân xã tổ chức kê khai, ñăng ký quyền sử dụng ñất và

tiến hành xét duyệt, xác ñịnh cơ sở pháp lý của từng chủ sở hữu, từng thửa ñất cụ
thể. Cán bộ ñịa chính là người có kiến thức và trình ñộ chuyên môn sẽ tham mưu
cho Ủy ban nhân dân cấp xã quyết ñịnh các vấn ñề có liên quan. Cán bộ này có

Trung

vai trò quan trọng trong việc ñăng ký ñất ñai, cập nhật vào sổ ñịa chính, chỉnh lý
bản ñồ ñịa chính khi có biến ñộng ñất ñai và hoàn chỉnh chính xác hồ sơ ñịa
tâm
@giấy
Tàichứng
liệu học
tập và
chínhHọc
làm liệu
cơ sởĐH
phápCần
lý ñểThơ
xét cấp
nhận quyền
sử nghiên
dụng ñất. cứu
Như vậy cơ quan ñăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ngoài các
công cụ, thiết bị, phương tiện có liên quan thì cán bộ có năng lực là một yếu tố
hàng ñầu ñể quyết ñịnh ñến hiệu quả hoạt ñộng của các cơ quan có thẩm quyền
quản lý ñấy ñai. Vấn ñề ñặt ra là cần nhanh chóng bố trí cán bộ có năng lực và
kịp thời thay ñổi những cán bộ có năng lực kém hoặc có vấn ñề về ñạo ñức. Mặt
khác bố trí ñầy ñủ cán bộ công chức phù hợp khối lượng công việc ñược giao,
ñối với những quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có số lượng lớn về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, nhưng lực lượng cán bộ công chức tại chỗ

không ñủ sức bảo ñảm mục tiêu hoàn thành cần phân bố ñiều ñộng cán bộ công
chức ñang công tác tại sở hoặc các ñơn vị trực thuộc sở Tài nguyên Môi trường
trực tiếp về giúp cấp huyện trong một thời gian.

20


3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược luật ñất ñai
hiện hành quy ñịnh thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp
huyện tùy từng trường hợp.
3.1 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh.
ðiều 52 luật ñất ñai 2003 quy ñịnh: “Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài”. Ngoài
ra luật còn quy ñịnh nếu ñược Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền thì cơ quan
quản lý ñất ñai cùng cấp tức là sở Tài Nguyên và Môi trường cũng có quyền cấp
giấy. Nhưng trên thực tế thì chúng ta có thể nhận thấy về mặt quản lý ñất ñai
cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñể cho công việc ñược
tiến hành hiệu quả, nhanh chóng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở
Tài nguyên và Môi trường ñảm nhận công tác này. ðây là một trong những ñiểm
mới của luật ñất ñai 2003, nhằm giúp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh triển khai

Trung

nhanh tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại ñịa phương mình.
Quy ñịnh này có tính ưu việt cao phù hợp với tình hình thực tiễn nhu cầu cấp
tâm
ĐH tăng

Cần
giấy Học
chứng liệu
nhận ñang
cao.Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
3.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của Ủy ban nhân dân
cấp huyện.
Uỷ ban nhân dân cấp huyện là một trong các cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Luật ñất ñai quy ñịnh: “Uỷ ban nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước
ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở”. Uỷ ban nhân dân cấp huyện
không ñuợc uỷ quyền cho cơ quan quản lý ñất ñai cùng cấp mà tự mình cấp giấy
theo luật ñịnh. Ở cấp này sẽ lập ra một phòng riêng ñể phụ trách quản lý ñất ñai
ñồng thời là nơi tiếp nhận hồ sơ sau ñó chuyển ñến Uỷ ban nhân dân cùng cấp ñể
tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật.

21


4. Các trường hợp ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
4.1 Một số trường hợp ñược Nhà nuớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Theo quy ñịnh tại ñiều 49 của pháp luật ñất ñai hiện hành thì Nhà nước
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho những trường hợp sau:
- Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trừ trường hợp thuê ñất
nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường thị trấn;
- Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất từ ngày 15-10-1993, ñến
trước ngày luật 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa ñược cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất;
- Người ñược chuyển ñổi, chuyển nhượng, ñược thừa kế, nhận tặng cho

quyền sử dụng ñất, người nhận quyền sử dụng ñất khi xử lý hợp ñồng thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất ñể thu hồi nợ; Tổ chức sử dụng ñất là pháp
nhân mới ñược hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;
- Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc theo quyết ñịnh của toà án
nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, hoặc quyết ñịnh giải
quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành;

Trung tâm

- Người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
- Người mua nhà ở gắn liền với ñất ở;
Học
liệuñược
ĐH Nhà
Cầnnước
Thơ
@lý,Tài
họcở tập
và nghiên
- Người
thanh
hoáliệu
giá nhà
gắn liền
với ñất ở. cứu

* Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, ñược Uỷ ban nhân dân xã,
phường thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp mà có một trong các loại
giấy tờ sau ñây thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng ñất ñai trước ngày 15-10-1993 do cơ

quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà
nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng Hoà
Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng Hoà Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính;
-Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn
liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với
ñất ở trước ngày 15-10-1993, nay ñược Uỷ ban nhân dân xã, phường thị trấn xác
nhận là ñã sử dụng trước ngày 15-10-1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của
pháp luật;

22


- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử
dụng ñất;
- Giấy tờ chuyển quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan
cộng với các loại giấy tờ nói trên ñây có ghi tên người khác ñến trước ngày luật
ñất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành, mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền
sử dụng ñất, ñồng thời ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có
tranh chấp;
- Hộ gia, ñình cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại
ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối tại vùng có ñiều kiện kinh tế xã hội khó khăn ở miền núi, hải ñảo, ñược
Uỷ ban nhân dân xã nơi có ñất xác nhận là người ñã sử dụng ñất ổn ñịnh, không
có tranh chấp;
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất không có các loại giấy tờ kể trên, nhưng
ñất ñã ñược sử dụng ổn ñịnh từ trước ngày 15-10-1993, nay ñược Uỷ ban nhân

dân xã, phường thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp phù hợp với quy
hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt ñối với nơi ñã có quy hoạch sử dụng ñất;
Theo ñiều 3 Nghị ñịnh của chính phủ 84/2007/Nð-CP, ñất sử dụng ổn ñịnh
trong trường hợp này bao gồm các tiêu chí sau ñây:

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
- ðất ñã ñược sử dụng liên tục cho một mục ñích chính nhất ñịnh kể từ
thời ñiểm bắt ñầu sử dụng ñất vào mục ñích ñó ñến thời ñiểm ñược cấp Giấy
chứng nhận hoặc ñến thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền ñối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;
- Trường hợp ñất ñã ñược sử dụng liên tục quy ñịnh tại ñiểm a khoản này
mà có sự thay ñổi về người sử dụng ñất và sự thay ñổi ñó không phát sinh tranh
chấp về quyền sử dụng ñất.
Việc xác ñịnh thời ñiểm bắt ñầu sử dụng ñất ổn ñịnh ñược căn cứ vào ngày
tháng năm sử dụng và mục ñích sử dụng ñất ghi trên một trong các giấy tờ sau:
- Biên lai nộp thuế sử dụng ñất nông nghiệp, thuế nhà ñất;
- Biên bản hoặc quyết ñịnh xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử
dụng ñất, biên bản hoặc quyết ñịnh xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây
dựng công trình gắn liền với ñất;
- Quyết ñịnh hoặc bản án của Toà án nhân dân ñã có hiệu lực thi hành,
quyết ñịnh thi hành bản án của cơ quan Thi hành án ñã ñược thi hành về tài sản
gắn liền với ñất;

23


- Quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ñã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp ñất ñai có chữ ký của
các bên và xác nhận của ñại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau ñây
gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có ñất;

- Quyết ñịnh giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền có liên quan ñến việc sử dụng ñất;
- Giấy tờ về ñăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú ñài hạn tại nhà ở gắn với
ñất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi ñịa chỉ của nhà ở
liên quan ñến thửa ñất;
- Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc ñất của cơ quan, tổ chức ñược
Nhà nước giao quản lý, sử dụng ñất;
- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với ñất hoặc giấy tờ về
mua bán ñất, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên liên quan
(không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức);

Trung

- Bản ñồ, sổ mục kê, tài liệu ñiều tra, ño ñạc về ñất ñai qua các thời kỳ;
- Bản kê khai ñăng ký nhà, ñất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã
tại thời ñiểm kê khai ñăng ký.
tâm Học
liệu ĐH
Cầnñiểm
Thơ
@ Tài
liệu
vàgiấy
nghiên
- Trường
hợp thời
sử dụng
ñất thể
hiệnhọc
trên tập

các loại
tờ quy cứu
ñịnh tại khoản 2 ðiều này có sự không thống nhất thì thời ñiểm bắt ñầu sử dụng
ñất ổn ñịnh ñược xác ñịnh theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng ñất sớm
nhất.
Trong trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh ở trên
hoặc trên giấy tờ ñó không ghi rõ thời ñiểm xác lập giấy tờ và mục ñích sử dụng
ñất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời ñiểm bắt ñầu sử
dụng ñất và mục ñích sử dụng ñất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người ñã
từng cư trú cùng thời ñiểm bắt ñầu sử dụng ñất của người có yêu cầu xác nhận
trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của
Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải
quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành
thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy ñịnh của pháp luật;
- Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không có các loại giấy tờ ñược quy
ñịnh tại khoản 1 ñiều 50 luật ñất ñai hiện hành, nhưng ñất ñược sử dụng từ ngày
15-10-1993, ñến trước ngày luật ñất ñai 2003 có hiệu lực thi hành, nay ñược Uỷ
24


ban nhân dân xã phường thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp
với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt ñối với nơi ñã có quy hoạch sử
dụng ñất;
- Hộ gia ñình cá nhân ñang sử dụng ñất ñược nhà nước giao ñất cho thuê
ñất từ 15-10-1993 ñến trước ngày luật ñất ñai có hiệu lực thi hành mà chưa cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất; Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy
ñịnh của pháp luật;

* Theo khoản 8, ñiều 50 luật ñất ñai hiện hành, cộng ñồng dân cư ñang sử dụng
ñất có các công trình là ñình, ñền miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ ñược cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất khi có các ñiều kiện sau:
- Có ñơn ñề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;
- ðược uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất xác nhận là ñất sử
dụng chung cho cộng ñồng dân cư và không có tranh chấp;
Trong trường hợp này pháp luật không quy ñịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất cho người nào, luật không quy ñịnh người ñại diện cộng ñồng dân cư là

Trung

ai. Theo quan ñiểm chúng tôi thì trong trường hợp này Nhà nước sẽ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người có uy tín nhất trong cộng ñồng dân cư,
tâm
Học
liệu tất
ĐH
Cầnngười
Thơ
@cộng
Tàiñồng
liệudân
học
tập
nghiên
người
này ñược
cả mọi
trong
cư ñó

tín và
nhiệm
và giao cứu
cho nhiều nhiệm vụ quan trọng của cả cộng ñồng dân cư.
* Theo khoản 4 ñiều 51 luật ñất ñai hiện hành cơ sở tôn giáo ñang sử dụng ñất
ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất khi có các ñiều kiên sau:
- Cơ sở tôn giáo ñược nhà nước cho phép hoạt ñộng;
- Có ñề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo ñó;
- Có xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất về nhu
cầu sử dụng ñất của cơ sở tôn giáo ñó;
Theo ñiều 99 luật ñất ñai hiện hành, ñất ñược quyền sử dụng của các tổ chức tôn
giáo ở ñây ñược hiểu là: ñất thuộc chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh ñường, tu viện,
trường ñào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của
tôn giáo ñược Nhà nước cho phép hoạt ñộng. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước và quỹ ñất
của ñịa phương, quyết ñịnh diện tích ñất giao cho cơ sở tôn giáo. Cơ sở tôn giáo
có trách nhiệm cử người ñại diện hợp pháp chịu trách nhiệm trước Nhà nước về
việc sử dụng ñất của tổ chức tôn giáo tại ñịa phương. Cơ sở tôn giáo nếu sử dụng
ñất có tranh chấp thì chỉ ñược cấp giấy chứng nhận sau khi ñã giải quyết xong
tranh chấp. ðối với ñất mà tổ chức tôn giáo nhận chuyển quyền sử dụng ñất hoặc
25