Đánh giá thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện đô lương, tỉnh nghệ an

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VĂN HIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VĂN HIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2017


1
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân tôi,
công trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong
luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn. Các thông tin
tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Trần Văn Hiến

năm 2017


2
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhân được
rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể. Do vậy tôi muốn bày tỏ lòng cảm
ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Thanh Thủy
đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô dã truyền đạt kiến thức cho tôi trong
suốt quá trình thực tập. Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Tài

nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều
kiện giúp đỡ.
Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh
khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, cô để Luận
văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Trần Văn Hiến

năm 2017


3
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... 1
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. 2
MỤC LỤC ................................................................................................................... 3
DANH MỤC CÁC BẢNG.......................................................................................... 6
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... 7
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 1
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................... 1
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .............................................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................ 3
1.1.1. Quản lý nhà nước về đất đai .................................................................................................................... 3

1.1.2. Đăng ký đất đai ................................................................................................. 6
1.1.3. Hồ sơ địa chính ................................................................................................. 7
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................. 9
1.2. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................... 17
1.2.1. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ............................................ 17
1.2.2. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................................................................... 19
1.2.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Nghệ An .................................................... 22
1.2.4. Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của nước ta từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến nay .... 24
1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan ............................................................. 27


4
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....... 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 30
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 30
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 31
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ................................................ 31

2.3.2. Phương pháp so sánh....................................................................................... 32
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu, số liệu ........................................... 32
2.3.4. Phương pháp thống kê số liệu ......................................................................... 32
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 32
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 33
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An ..... 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 35
3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ................................................................. 40
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình thực hiện một số nội dung về công tác
quản lý đất đai trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An ........................ 42
3.2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp .............................................................................. 46
3.2.3. Nhóm đất chưa sử dụng .................................................................................. 48
3.2.4. Tình hình thực hiện một số nội dung về công tác quản lý đất đai trên địa
bàn huyện Đô Lương ...................................................................................... 48
3.3. Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2014-2016...... 56
3.3.1. Bộ máy quản lý và hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Đô Lương....................................................................................... 56
3.3.2. Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................... 57
3.3.3. Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2014-2016....... 58
3.3.4. Tình hình về công tác lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Đô Lương
giai đoạn 2014-2016 ....................................................................................... 60


5
3.3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đô Lương giai đoạn 2014-2016 ..................................................................... 65
3.3.6. Đánh giá tiến độ quá trình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương .............. 74
3.4. Kết quả điều tra ý kiến của một số cán bộ địa chính và người dân về tình
hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ..................................................................................................... 75
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ
sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đô Lương ............................................................................................ 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 81
Kết luận ..................................................................................................................... 81
Kiến nghị ................................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 84
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 88


6

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1.

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An đến ngày 31/12/2016 ................... 24

Bảng 3.1.

Giá trị sản xuất và gia tăng trên địa bàn huyện Đô Lương giai
đoạn 2014-2016 ................................................................................... 36

Bảng 3.2.

Dân số huyện Đô Lương năm 2016 .................................................... 38

Bảng 3.3.

Tình hình lao động, việc làm của huyện Đô Lương giai đoạn
2014-2016 ............................................................................................ 39

Bảng 3.4.

Diện tích đất đai của huyện Đô Lương theo đơn vị hành chính đến
ngày 31/12/2016 .................................................................................. 43

Bảng 3.5.

Hiện trạng đất nông nghiệp của huyện Đô Lương đến ngày
31/12/2016 .......................................................................................... 46

Bảng 3.6.

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Đô Lương đến
ngày 31/12/2016 .................................................................................. 46

Bảng 3.7.

Lũy kế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các xã, thị trấn của
huyện Đô Lương đến ngày 31/12/2016 ............................................... 54

Bảng 3.8.

Tình hình đăng ký biến động đất đai của huyện huyện Đô Lương
giai đoạn 2014-2016 ............................................................................ 60

Bảng 3.9.

Kết quả lập hồ sơ địa chính của huyện Đô Lương .............................. 64

Bảng 3.10.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Đô
Lương giai đoạn 2014-2016 ................................................................ 72

Bảng 3.11.

Thống kê số hồ sơ tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dung đất của huyện Đô Lương ............................................ 73

Bảng 3.12.

Kết quả điều tra ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương ..................................... 75

Bảng 3.13.

Kết quả điều tra, phỏng vấn công chức địa chính về các yếu tố ảnh
hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện ............................................................................................. 75

Bảng 3.14.

Kết quả điều tra phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân về tiến độ giải quyết
hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương ....... 77

7

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1.

Cơ cấu các loại đất theo diện tích tự nhiên của huyện Đô Lương ........ 42

Hình 3.2.

Cơ cấu diện tích đất nông nghiệp của huyện Đô Lương ....................... 46

Hình 3.3.

Cơ cấu diện tích đất phi nông nghiệp của huyện Đô Lương ................. 47

Hình 3.4.

Quy trình các bước thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ................................................................................................. 69

Hình 3.5.

Các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất .................................................................................................. 76

Hình 3.6.

Tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

tại huyện Đô Lương ............................................................................... 77


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đô Lương là huyện thuộc khu vực đồng bằng, nằm ở phía Tây của tỉnh Nghệ
An, có đặc điểm địa hình dạng bán sơn địa. Với tổng diện tích tự nhiên trong địa
giới hành chính là 35.557,96 ha. Huyện Đô Lương có 33 đơn vị hành chính cấp xã,
trong đó thị trấn Đô Lương là trung tâm huyện, vị trí của huyện là giao điểm các
đường giao thông chính như: Quốc lộ số 7A, Quốc lộ 46 và Quốc lộ 15A nên có
điều kiện để giao lưu và mở rộng quan hệ kinh tế, văn hoá, xã hội với các địa
phương trong và ngoài tỉnh Nghệ An, giữa nước ta và nước bạn Lào; đây là điều
kiện thuận lợi cho huyện trong việc phát huy tiềm năng, thế mạnh, thu hút đầu tư để
phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống nhân dân trong thời gian tới.
Thời gian qua, việc tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản thi hành, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An từng bước đi vào nền nếp, bước đầu đạt được một
số kết quả tích cực, góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là
sau khi được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền
và nghĩa vụ của mình, hạn chế đáng kể tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay đội ngũ cán bộ quản lý đất đai thiếu ổn định, trình
độ chuyên môn còn hạn chế, nhất là cán bộ địa chính cấp xã; trình tự thủ tục hành
chính rườm rà, công dân khó tiếp cận, dẫn đến thời gian giải quyết hồ sơ cho công
dân chậm so với quy định; công tác tuyên truyền về pháp luật đất đai còn hạn chế nên
người dân chưa nắm rõ các quy định của pháp luật đất đai trong việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đạt
mục tiêu đề ra; công tác lập hồ sơ địa chính còn chậm, chất lượng thấp; tình trạng lấn
chiếm đất đai vẫn còn xẩy ra ở một số địa phương.

Xuất phát từ thực tế nêu trên, tôi nghiên cứu Đề tài "Đánh giá thực trạng và
các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An"
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá


2

nhân trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014-2016, từ đó đề
xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014-2106.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ địa chính và
người dân.
- Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận về công tác đăng ký
đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài giúp cho tỉnh Nghệ An nói chung và huyện Đô Lương nói riêng đánh

giá công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Từ đó có giải pháp kịp thời khắc phục các hạn
chế, khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất
đai trên địa bàn.


3

Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Quản lý nhà nước về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm
Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển các quá trình xã hội và hành vi
hoạt động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt được mục
tiêu đề ra, đúng ý chí của người quản lý và bao gồm 5 yếu tố quản lý: xã hội, chính
trị, tổ chức, quyền uy và thông tin.
Quản lý Nhà nước về đất đai là một dạng quản lý cụ thể của quản lý Nhà
nước đối với lĩnh vực của xã hội là đất đai. Đó là nghiên cứu toàn bộ những đặc
trưng của đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất của từng
vùng, từng địa phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp. Từ đó thống nhất về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng, khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả
nước, từ Trung ương đến địa phương thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống
nhất, tránh tình trạng phân tán đất, sử dụng không đúng mục đích hoặc bỏ hoang
làm cho đất bị thoái hóa.
Điều 53, Hiến pháp năm 2013 khẳng định “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”; Khoản 1, Điều 54, Hiến pháp
năm 2013 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát

triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy
định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”, điều này đã khẳng định tính chất quan trọng của đất đai, đồng thời đây là
cơ sở pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm đưa chính sách quản lý
và sử dụng đất đúng đối tượng, đúng mục đích và có hiệu quả. Quản lý nhà nước về
đất đai bao gồm 15 nội dung tại Điều 22, Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: (1)Ban
hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện
văn bản đó; (2)Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính; (3)Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên


4

đất; điều tra xây dựng giá đất;

(4)

Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;

(7)

(6)

(5)

Quản

Quản lý

Đăng ký đất đai, lập và quản lý

hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; (8)Thống kê, kiểm kê đất đai; (9)Xây dựng hệ thống thông
tin đất đai; (10)Quản lý tài chính về đất đai và giá đất; (11)Quản lý, giám sát việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

(12)

Thanh tra, kiểm tra, giám sát,

theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi
phạm pháp luật về đất đai; (13)Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai; (14)Giải quyết
tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai;
(15)
Quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.1.1.2. Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là
toàn bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời,
vùng biển đến từng chủ sử dụng đất.
Quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:
- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng.
- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất đai của nhà nước.
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất.
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống.
Yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để

Nhà nước nắm chắc được toàn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành
chính từ cơ sở đến Trung ương.
1.1.1.3. Vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người và sinh vật khác trên trái đất. Theo quan điểm của
C.Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện không thể thiếu được để
sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp.
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh
tế, xã hội và đời sống nhân dân. Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kế
hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội


5

của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao; giúp cho
nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có biện pháp hữu
hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Sự hình thành về đất là một quá trình biến đổi rất phức tạp của vật chất diễn
ra ở lớp ngoài cùng của vỏ trái đất, dưới tác động của nhiều yếu tố khác nhau. Có 5
yếu tố hình thành đất bao gồm: Sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian
(tuổi). Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng
gắn bó chặt chẽ với nhau. Khi xã hội loài người chưa phát triển, đất đai đã là một
kho của cải có sẵn và con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình.
Khi xã hội phát triển, con người tiếp tục dựa vào đất đai để khai thác các điều kiện
đất đai, ít nhất là coi đất đai là một địa bàn để tiếp tục phát triển. Đất đai luôn luôn
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nếu không có đất đai thì rõ
ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào,
cũng như không thể nào không có sự can thiệp của con người.
Theo Luật Đất đai 1993 "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ

sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng;
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay".
Con người khai thác sử dụng đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo ra nhiều sản
phẩm thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm. Trình độ khai thác đất đai gắn liền
với sự tiến hoá của xã hội làm cho con người và đất đai ngày càng gắn chặt hơn.
Quan hệ giữa con người với đất đai càng phát triển và chặt chẽ hơn. Mặt khác con
người càng ngày nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và khai
thác “kho báu” trong lòng đất phục vụ cho mục đích của mình.
Đất đai gắn liền với khí hậu, trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí
hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do những
tác động của con người. Trong quá trình cải tạo và chinh phục thiên nhiên, con
người càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi khí hậu có tác
động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái, đặc biệt là đối với cây trồng. Như vậy, việc sử
dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý nghĩa về cải tạo, bảo vệ và
biến đổi môi trường. Những biến đổi khí hậu, sự phá vỡ hệ sinh thái trên trái đất
ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên thì vai trò con người tác động cũng rất lớn:


6

lũ lụt do chặt phá rừng, canh tác bất hợp lý,…tất cả những tác động đều làm biến
đổi đến môi trường. Vì vậy sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời việc bảo vệ và
cải tạo môi trường.
- Vai trò của đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy nhiên
đối với từng ngành cụ thể thì đất đai có vị trí, vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, địa
điểm và cơ sở để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, diện tích đất đai trên cơ

sở đó mới xây dựng được các nhà xưởng để máy móc, bến bãi, kho tàng, nhà làm
việc, làm cơ sở, đường sá đi lại trong nội bộ,…Tất cả những việc đó là cần thiết
trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng
của công nghiệp đòi hỏi mở rộng qui mô xây dựng, các nhà máy tăng lên làm tăng
số lượng diện tích đất đai cho yêu cầu này.
Đối với ngành nông nghiệp, đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những là chỗ
đứng, chỗ tựa để lao động, mà nó còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và
thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là
nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Đất đai sử dụng trong
nông nghiệp được gọi là ruộng đất và ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không
thể thay thế được. Ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
1.1.2. Đăng ký đất đai

1.1.2.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất
xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.2.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm
vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập [25].


7

1.1.3. Hồ sơ địa chính
Theo khoản 1, Điều 96, Luật Đất đai năm 2013: Hồ sơ địa chính bao gồm

các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất,
người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất,
các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo Điều 4, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định thành phần hồ sơ địa chính gồm:
“1. Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:
a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
b) Sổ địa chính;
c) Bản lưu giấy chứng nhận.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:
a) Các tài liệu quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều này lập dưới dạng
giấy và dạng số (nếu có);
b) Tài liệu quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy
hoặc dạng số;
c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy”.
1.1.3.1. Bản đồ địa chính
Theo mục 13, Điều 4, Luật Đất đai 2013: Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện
các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
1.1.3.2. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không
có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử
dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa
đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai [25].
1.1.3.3. Sổ địa chính
Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang
sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý

8

việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan
đến từng người sử dụng đất.
1.1.3.4. Bản lưu giấy chứng nhận
Theo Điều 22, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định.
“1. Bản lưu giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc giấy chứng nhận
trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản
lưu giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có thẩm
quyền ký để lưu theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày
01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu xanh)
được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày
05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT
và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục
đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan
đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao giấy chứng nhận để lưu.
3. Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa quét bản gốc giấy chứng
nhận thì quét bản lưu giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều này; khi thực hiện

đăng ký biến động thì quét bản gốc giấy chứng nhận để thay thế”.
1.1.3.5. Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng đất
trong quá trình sử dụng đất. Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địa


9

chỉ của người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất
có biến động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi
về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng
đất, về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) [25].
1.1.3.6. Sao, quét giấy chứng nhận để lưu
Việc sao, quét giấy chứng nhận được thực hiện theo Điều 22, Thông tư số
23/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 cả Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
1.1.4.2. Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo
một mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất.
- Phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,
từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho
người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có
trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.


10

Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 và Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì giấy
chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm
x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục
"I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số
phát hành giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp giấy chứng nhận; số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận".

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp giấy
chứng nhận; mã vạch.
- Trang bổ sung giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận" như
trang 4 của giấy chứng nhận.
1.1.4.3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu
toàn dân đối với đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhất
quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có


11

hiệu quả cao. Nhà nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và người sử
dụng đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiên các nghĩa vụ theo
quy định của pháp luật.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng,
đăng ký đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử
dụng đất. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông
tin một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng
nhằm bảo vệ khi có tranh chấp xẩy ra, đồng thời đưa ra những quy định về nghĩa vụ
mà người sử dụng đất phải tuân thủ như: nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai một
cách hiệu quả, nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất.
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích nằm trong
phần lãnh thổ của quốc gia. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ

các thông tin về tình hình sử dụng đất. Các thông tin cần thiết để quản lý nhà nước
về đất đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm:
tên chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử dụng,
thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và cơ sở pháp
lý của những thay đổi đó.
- Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm các thông tin
như là: vị trí, diện tích, hạng đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý.
c. Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận, đây là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà
nước về đất đai khác như:
Ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Các văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng đối
tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.


12

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa
chính. Thông qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ
xác định được ranh giới giữa các quận, huyện.
Công tác điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng, lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất: Dựa vào kết quả điều tra, đo đạc sẽ xác định được hình thể, vị trí, diện tích, loại
đất, kích thước, tên chủ sử dụng đất, đồng thời dựa vào việc phân hạng và định giá
để xác định được nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao
giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng. Đồng thời dựa vào đăng ký hiện trạng
sử dụng thì Nhà nước sẽ nghiên cứu lập ra quy hoạch phù hợp với hiện trạng hơn.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ
tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
và sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới
chính thức có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong
việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao.
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ.
Để hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, cần triển khai thực hiện các nội dung này một cách đồng
bộ, kết hợp chặt chẽ với nhau giúp cho việc cung cấp các thông tin một cách chính
xác, đầy đủ về thực trạng tình hình sử dụng đất đai để đánh giá, đề xuất, bổ sung
hoặc điều chỉnh các chính sách, chủ trương, chiến lược quản lý sử dụng đất.
Qua đó cho chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, nó có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề
tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ


13

sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với

các hoạt động liên quan tới đất đai và là cơ sở dữ liệu chính để xây dựng hệ thống
thông tin đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thuận lợi cho
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,
thừa kế, thế chấp,…
Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan,
với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng, được đưa lên mạng thông tin điện tử để
cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi,
nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự
phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động vốn đầu tư thông
qua hoạt động thế chấp vay vốn.
1.1.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 1, Điều 99, Luật Đất đai năm 2013 “Nhà nước cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất

đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;


14

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lạigiấy chứng nhận bị mất”.
1.1.4.5. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a. Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15/10/1993;

c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15/10/1993 được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước
ngày 15/10/1993;
đ. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;


15

e. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
g. Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định
của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp

giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính
thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này
và đất đó không có tranh chấp, được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là
đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Điều 101, Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng


16

thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004
và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Điều 105, Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, gấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gấy chứng nhận