Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ THỊ VÂN

Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN
LỘC BÌNH – HUYỆN LỘC BÌNH – TỈNH LẠNG SƠN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành

: Chính quy
: Quản lý đất đai

Khoa
: Quản lý tài nguyên
Lớp
: 42A - QLĐĐ
Khoá học
: 2010 – 2014
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2014


MỤC LỤC

Phần 1: MỞ ĐẦU ................................................................................................. 1
1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu ........................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài................................................................................ 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................ 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học .................................................................................... 4
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm giá đất.......................................................... 4
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................ 5
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất ........................................................ 8
2.1.4. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất ........................................ 15
2.2. Cơ sở pháp lý..................................................................................... 17
2.3. Cơ sở thực tiễn .................................................................................. 18
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai .................................................. 18
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ......................... 25
2.3.3. Xu thế biến động giá đất tại thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình,
tỉnh Lạng Sơn ....................................................................................... 29
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 30
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 30
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................. 30
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................... 30
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................... 30
3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 30
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình ........... 30
3.3.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai
đoạn 2011-2013 .................................................................................... 30
3.3.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình ....................... 30
3.3.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn
2011-2013 ............................................................................................ 30

3.3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị
trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 ...................................................... 30
3.3.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn
thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn ............................... 31
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 31
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ......................................... 31
3.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu ..................................... 31
3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường ...................................... 32
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ..................... 32
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................... 33
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương ........................... 33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................... 33
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................ 36
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn
Lộc Bình............................................................................................... 42
4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn
2011-2013 ................................................................................................ 44
4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai ........................................................... 44
4.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ....................................... 45
4.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình .............................. 49
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn ........................................ 49
4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình ....................... 49
4.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn
2011-2013 ................................................................................................ 50
4.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của thị trấn ................................... 50
4.4.2. Nguyên nhân biến động .............................................................. 52
4.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 ................................................................. 53
4.5.1. Biến động dân số ........................................................................ 53

4.5.2. Vị trí lô đất ................................................................................. 55
4.5.3. Chiều rộng mặt tiền .................................................................... 58
4.5.4. Khả năng sinh lợi ........................................................................ 59
4.5.5. Các yếu tố khác........................................................................... 60


4.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn thị
trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn ........................................ 62
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 64
5.1. Kết luận ............................................................................................. 64
5.2. Đề nghị .............................................................................................. 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 66


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BĐS

: Bất động sản

HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

UBND

: Ủy ban nhân dân

TT

: Thông tư

NĐ

: Nghị định

CP

: Chính phủ

QL

: Quốc lộ

VT

: Vị trí

NN&PTNT

: Nông nghiệp và phát triển nông thôn

THCS

: Trung học cơ sở

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTg

: Thủ tướng

TW

: Trung ương


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Dân số, lao động của thị trấn Lộc Bình năm 2013 ....................... 39
Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất năm 2013 ................................................. 44
Bảng 4.3 : Tình hình giao đất của thị trấn Lộc Bình đến năm 2013 ............. 47
Bảng 4.4: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2011 đến
2013............................................................................................... 50
Bảng 4.5: Giá đất ở của các loại đường phố VT1 giai đoạn 2011-2013 ....... 51
Bảng 4.6: Giá đất ở của các loại đường phố VT2 giai đoạn 2011 – 2013..... 51
Bảng 4.7: Giá đất ở của các loại đường phố VT3 giai đoạn 2011 – 2013..... 51
Bảng 4.8: Giá đất ở của các loại đường phố VT4 giai đoạn 2011 – 2013..... 52

Bảng 4.9: Dân số và cơ cấu lao động thị trấn Lộc Bình qua các năm........... 53
Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định của Nhà nước
giữa các vị trí ................................................................................. 56
Bảng 4.11 : Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí ............. 57
Bảng 4.12 : Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng một tuyến
đường phố trung tâm (nhóm I) ....................................................... 57
Bảng 4.13 : Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ........ 58


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ............................................................... 8
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của thị trấn Lộc Bình ......... 45
Hình 4.2: Tốc độ tăng dân số giữa năm 2011 và năm 2013 ........................... 53
Hình 4.3: Đồ thị thể hiện ảnh hưởng của thu nhập đến lượng cầu BĐS ......... 55
Hình 4.4: Biểu đồ giá đất theo quy định của các đường phố Bờ Sông –
Hòa Bình(nhóm I ), Lao Động (nhóm II), Huyện ủy (nhóm III),
Bệnh viện Huyện (nhóm IV) .......................................................... 56
Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất .................... 60


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan
trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng

các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa
chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng
quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất
đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi để
sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh
tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu đất đai càng lớn và
trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về
diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý
của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là
công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các
quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa
khác trong cơ chế thị trường “ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy
luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều búc xúc cho cả cơ quan có
thẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng quá cao và quá
nhanh qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh lệch rất lớn so
với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử


2

dụng đất. Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do
không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như
vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải

quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất có bồi thường và
giải phóng mặt bằng…
Thị trấn Lộc Bình là địa bàn thuộc trung tâm huyện Lộc Bình, cũng là
đầu mối giao thương của 29 xã, thị trấn trong huyện và các địa phương khác.
Do đó, đây là địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển của huyện, vấn
đề quản lý đất đai còn nhiều bất cập, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh
lệch giá đất giữa các khu phố tuyến đường, khiến cho sự quản lý về đất đai
của địa phương gặp nhiều khó khăn.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa
Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và sự hướng
dẫn của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn.
-Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Lộc Bình. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá
đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính Phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài


3

nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn.

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Giúp sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà
trường và học hỏi kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương. Sử
dụng những kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả
năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định.
- Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính
sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.


Khóa luận đầy đủ ở file: Khóa luận full