Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Đu – Huyện Phú Lương – Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM
-------------

TR

NG ÌNH

Tên

C

tài:

NGHIÊN C U M T S Y U T
NH H
NG
N GIÁ
T TRÊN A BÀN TH TR N U - HUY N PHÚ
L
NG - T NH THÁI NGUYÊN
GIAI O N 2010 - 2013

KHÓA LU N T T NGHI P

H

ào t o

IH C

: Chính quy

Chuyên ngành : Qu n lý

t ai

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2010 - 2014

Thái Nguyên - 2014


TR

I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM
-------------

NG ÌNH

Tên

C

tài:

NGHIÊN C U M T S Y U T
NH H
NG
N GIÁ
T TRÊN A BÀN TH TR N U - HUY N PHÚ
L
NG - T NH THÁI NGUYÊN
GIAI O N 2010 - 2013

KHÓA LU N T T NGHI P

H

ào t o

: Chính quy

Chuyên ngành: Qu n lý

t ai

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2010-2014

L p

: 42A – QL

Gi ng viên h

IH C

ng d n: TS. Phan Th Thu H ng

Thái Nguyên - 2014


c s gi i thi u c a Ban giám hi u nhà tr ng, Ban ch nhi m khoa
Qu n lý tài nguyên, em ã v th c t p t i phòng Tài nguyên và Môi tr ng
huy n Phú L ng – Thái Nguyên. n nay em ã hoàn thành quá trình th c
t p t t nghi p và khoá lu n t t nghi p c a mình.
L i

u tiên em xin bày t lòng bi t n sâu s c t i:

Ban giám hi u tr

ng

i h c Nông lâm Thái Nguyên

Ban ch nhi m khoa và t p th th y cô giáo trong khoa Qu n lý tài

nguyên ã t n tình gi ng d y và giúp
em trong su t quá trình h c t p.
Ban lãnh o và toàn th các cán b công nhân viên c a phòng Tài
nguyên và Môi tr ng huy n Phú L ng ã ti p nh n và t o i u ki n giúp
em trong th i gian th c t p t i c s .
c bi t em xin chân thành c m n s quan tâm, ch
o t n tình c a
cô giáo h ng d n: TS. Phan Th Thu H ng ã giúp
em trong quá trình
th c hi n tài và hoàn thành khoá lu n t t nghi p.
Nhân d p này em c ng bày t lòng bi t n sâu s c t i gia ình, b n bè
ã ng h , ng viên giúp
em trong su t quá trình h c t p.
Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày2 5 tháng 5 n m 2014
Sinh viên

ng ình

c


DANH M C CÁC CH

VI T T T

B S

B t

CSHT

C s h t ng

GCNQSD

Gi y ch ng nh n quy n s d ng

QL

Qu c l

QSD

Quy n s d ng

TN&MT

Tài nguyên và Môi tr

UBND

ng s n

t

t
ng

y ban nhân dân

VP KQSD

V n phòng

VT

V trí

ng kí quy n s d ng

t


M CL C
Trang
U...................................................................................... 1

PH N 1: M

1.1 Tính c p thi t c a

tài .......................................................................... 1

1.2. M c ích nghiên c u .............................................................................. 2
1.3. Yêu c u c a

tài .................................................................................. 2

1.4. Ý ngh a c a

tài ................................................................................... 2

PH N 2: T NG QUAN V N

NGHIÊN C U .................................. 3

2.1. C s khoa h c ....................................................................................... 3
2.1.1. Khái ni m,

c i m, các y u t

nh h

ng

n giá

t .................... 3

2.1.2. Khái ni m nh giá t, thông tin, nguyên t c, ph ng pháp nh
giá t ........................................................................................................................ 6
2.2. C s pháp lý ......................................................................................... 8
2.3. C s th c ti n ....................................................................................... 9
2.3.1. T ng quan v th tr

ng

2.3.2. Công tác

t trên th gi i và Vi t Nam ................................ 14

nh giá

PH N 3: N I DUNG VÀ PH
3.1.

it

3.1.1.

t ai ......................................................... 9
NG PHÁP NGHIÊN C U ................. 19

ng và ph m vi nghiên c u.......................................................... 19

it

ng ............................................................................................ 19

3.1.2. Ph m vi nghiên c u ............................................................................. 19
3.2. Th i gian và

a i m th c t p t t nghi p ............................................. 19

3.3. N i dung nghiên c u .............................................................................. 19
3.3.1. i u ki n t nhiên, kinh t xã h i trên
3.3.2. Tình hình s d ng và qu n lý
3.3.3. Th c tr ng th tr

ng nhà

a bàn Th tr n u ............... 19

t ai c a Th tr n u giai o n 2010 - 2013 .. 19
t trên

a bàn th tr n u ................... 19

3.3.4. Nghiên c u m t s y u t nh h ng n giá t trên a bàn Th
tr n u .......................................................................................................... 19
3.3.5.
giá t

xu t m t s gi i pháp nh m th c hi n hi u qu công tác nh
trên a bàn Th tr n u ................................................................ 20

3.4. Ph

ng pháp nghiên c u........................................................................ 20

3.4.1. Ph

ng pháp ch n

a i m nghiên c u ............................................ 20


3.4.2. Ph

ng pháp thu th p tài li u, s li u ................................................ 20

3.4.3. Ph

ng pháp s lý s li u ..........................................................................21

3.4.4. Ph

ng pháp chuyên gia ...........................................................................21

PH N 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N .............................22
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a a ph

ng ...................................22

4.1.1. i u ki n t nhiên và tài nguyên thiên nhiên ..........................................22
4.1.2. i u ki n kinh t - xã h i ...........................................................................25
4.2. Tình hình s d ng và qu n lý t ai c a th tr n u giai o n 2010 - 2013........ 28
4.2.1. Tình hình s d ng

t ai ..........................................................................28

4.2.2. Tình hình giao

t, c p GCNQSD

4.3. Th c tr ng th tr

ng nhà

4.3.1. Giá

t quy

nh trên

t trên

t t i th tr n u ....................... 32
a bàn th tr n u ........................ 35

a bàn th tr n u .......................................... 35

4.3.2. Tình hình chuy n nh ng quy n s d ng t và s bi n ng giá
t c a th tr n giai o n 2010 – 1013 .................................................... 36
4.3.3. Tình hình cho thuê quy n s d ng t c a th tr n u t n m
2010 - 2013 ................................................................................................... 37
4.3.4. ánh giá s chênh l ch gi a giá t do nhà n c quy nh và giá
t th c t trên th tr ng chuy n nh ng ........................................................37
4.4. Nghiên c u m t s y u t
u giai o n 2010 – 2013 40
4.4.1. nh h

ng c a v trí

nh h
t

n giá

ng

n giá

t trên

a bàn th tr n

t .................................................. 40

4.4.2. C s h t ng ..................................................................................... 42
4.4.3. i u ki n sinh l i ............................................................................... 44
4.4.4. Hình th lô

t .................................................................................... 44

4.4.5. Các y u t khác ................................................................................... 45
4.5.
xu t m t s gi i pháp nh m th c hi n hi u qu công tác nh giá
t trên a bàn Th tr n u ....................................................................... 47
PH N 5: K T LU N VÀ KI N NGH ................................................... 49
5.1. K t lu n ................................................................................................. 49
5.2. Ki n ngh ................................................................................................ 50
TÀI LI U THAM KH O ................................................................................... 51


DANH M C CÁC B NG
Trang
B ng 4.1: Dân s th tr n u qua các n m 2010 – 2013 ............................. 25
B ng 4.2: Tình hình bi n

ng di n tích

B ng 4.3: Tình hình c p gi y CNQSD
B ng 4.4: Giá

t áp d ng cho

t ai giai o n 2010 – 2013 ...... 30
t n m 2013 ................................ 33

a bàn nghiên c u n m 2013 .................... 36

B ng 4.5: S chênh l ch gi a giá t Nhà n c quy nh v i giá t
th tr ng th tr n u n m 2013 38 ....................................................... 38
B ng 4.6: nh h ng c a v trí lô

t

n giá

t gi a các n m 2010 – 2013...... 41

B ng 4.7: B ng giá gi a các tr c giao thông theo quy nh n m 2013 ......... 43

B ng 4.8: B ng giá cho thuê

t trên th tr

ng n m 2013 ................... 44

B ng 4.9: nh h ng c a chi u r ng m t ti n c a lô

t

n giá

t n m 2013.... 45

DANH M C CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Bi u

c c u s d ng

t n m 2013 c a Th tr n u............... 32


1

PH N 1
M
U
1.1 Tính c p thi t c a

tài

t ai là ngu n tài nguyên vô cùng quý giá c a nhân loa nói chung và
c a m i qu c gia, dân t c nói riêng.T t c các ho t ng c a con ng i u
g n li n v i t . Nh ng t là tài nguyên có h n, t ng di n tích t nhiên c a

m t qu c gia là c
nh ho c n u có thay i thì c ng là r t ít. Vì v y con
ng i c n có bi n pháp s d ng t m t cách h p lý và t hi u qu cao.
S d ng t là m t nhu c u thi t y u c a m i t ch c, cá nhân, h gia
ình b i vì t ai là i m t a
sinh ho t, lao ng, s n xu t .v.v. T t c
m i ng i u có nhu c u có ch , t t c m i xã h i u c n t ai
phát
tri n v.v. Có th nói không có t không có s t n t i c a xã h i loài ng i.
Tuy nhiên, t ai l i không th
c s n xu t nh các lo i hàng hoá khác b i
nh ng c tr ng c a nó ã làm cho t ai ngày càng tr nên khan hi m. Mà
t càng khan hi m thì giá c a nó ngày càng cao. S th c hi n nhiên ó gi i
thích vì sao khi i mua t quan tâm hàng u c a t t c m i ng i không
phân bi t giàu, nghèo chính là giá t.
Th c t hi n nay giá t c ng gây r t nhi u b c xúc. Nh ng b t h p lý v
giá t và các y u t nh h ng n giá t là m i quan tâm r t l n. Vì v y
xác nh
c s nh h ng c a các y u t
n giá t và m c
nh h ng
s giúp gi i quy t các v n
liên quan t i t nh thu thu ti n s d ng t,
chuy n nh ng quy n s d ng t, chuy n i m c ích s d ng t, b i
th ng và gi i phóng m t b ng ...
Th Tr n u là a bàn trung tâm c a huy n Phú L ng, ây là a bàn có
i u ki n phát tri n kinh t - xã h i c a huy n. t c
ô th hoá ngày càng
di n ra nhanh, v n
qu n lý nhà n c c

t ai còn nhi u b t c p. Giá t
là m t trong nh ng nguyên nhân gây ra nh ng khó kh n trong công tác b i
th ng thi t h i khi nhà n c thu h i t
th c hi n các d án u t , khi
ng i s d ng t th c hi n ngh a v tài chính khi
c giao t, c p gi y
ch ng nh n quy n s d ng t… Nh ng b t c p trên d n n tình tr ng th c
m c khi u ki n c a nhân dân trong vi c ch p hành chính sách pháp lu t v
t


2

ai và khó kh n cho các c p chính quy n trong vi c th c thi các chính sách,
pháp lu t v
t ai t i a ph ng.
Xu t phát t th c t trên,
c s phân công c a ban ch nhi m Khoa Tài
Nguyên Thiên Nhiên - Tr ng
i h c Nông Lâm Thái Nguyên,
c s
h ng d n tr c ti p c a cô giáo TS. Phan Th Thu H ng, em ti n hành th c
hi n
tài: “Nghiên c u m t s y u t nh h ng n giá t trên a
bàn Th Tr n u - Huy n Phú L ng - T nh Thái Nguyên giai o n 2010
– 2013” nh m góp ph n t ng b c hoàn thi n công tác xác nh giá t trên
toàn a bàn t nh Thái Nguyên nói chung c ng nh t i Th tr n u - huy n
Phú L ng - t nh Thái Nguyên nói riêng.
1.2. M c ích nghiên c u
+ Tìm hi u v giá t th c t và giá t do Nhà n c quy nh trên

bàn th Tr n u – Phú L ng – Thái Nguyên giai o n 2010 - 2013

a

+ Phân tích m t s y u t nh h ng, tác ng n giá t nh m xây
d ng các tiêu chu n xác nh giá t phù h p v i kh n ng sinh l i c a t và
m t b ng giá c trên th tr ng, nh m mang l i hi u qu c a công tác nh giá
t.
+
xu t m t s gi i pháp giúp cho vi c xác
giá chuy n nh ng th c t trên th tr ng.
1.3. Yêu c u c a

nh giá

t

phù h p v i

tài

+ C p nh t y
các v n b n có liên quan n quy nh v giá t nh :
Lu t
t ai; Ngh nh c a Chính ph ; Thông t h ng d n c a B Tài
nguyên và Môi tr ng … Quy t nh c a UBND t nh Thái Nguyên.
+ Các s li u, tài li u ph n ánh chính xác các y u t
+ Các

nh h ng

n giá

t

ngh , ki n ngh ph i có tính kh thi.

1.4. Ý ngh a c a

tài

+ Giúp cho sinh viên n m ch c nh ng ki n th c ã
c h c trong nhà
tr ng và h c h i nh ng kinh nghi m trong quá trình th c t p
a ph ng
áp d ng th c t sau này.
+ Nâng cao kh n ng ti p c n, thu th p s li u và s lý thông tin c a sinh
viên trong quá trình làm tài


3

t ai,
+ Giúp cho công tác qu n lý nhà n c v
c a a ph ng th c hi n m t cách hoàn thi n h n.

a ra các chính sách


4

PH N 2
T NG QUAN V N

NGHIÊN C U

2.1. C s khoa h c
2.1.1. Khái ni m,

c i m, các y u t

2.1.1.1. Khái ni m giá

nh h

ng

n giá

t

t

i u 4 Lu t t ai 2003 ch rõ: Giá quy n s d ng t (sau ây g i
t t là giá t) là s ti n tính trên m t n v di n tích t do Nhà n c quy
nh ho c
c hình thành trong giao d ch v quy n s d ng t (Lu t t
ai, 2003) [17].
2.1.1.2.

c i m c a giá

t

- Không gi ng nhau v ph ng th c bi u th : Giá c
t ai ph n ánh
tác d ng c a t ai trong ho t ng kinh t , quy n l i t ai n âu thì có kh
n ng thu l i n ó và c ng có giá c t ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c
quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p…
- Không gi ng nhau v th i gian hình thành: Giá c
c hình thành
d i s nh h ng lâu dài t quá kh
n t ng lai, th i gian hình thành giá
c dài, khó so sánh v i nhau. Khi nh giá c n c n c
c i m c a b n thân
lo i t và tình tr ng th tr ng, ti n hành phân tích c th
a ra giá t
phù h p v i t ng th i i m nh t nh.
- Giá t ai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr t ai, giá c cao
hay th p không ph i do giá thành s n xu t quy t nh: t ai không ph i là
s n ph m lao ng c a con ng i cho nên không có giá thành s n xu t.
- Giá t ch y u là do nhu c u v
t ai quy t nh và có xu th
t ng cao rõ ràng, t c
t ng giá t cao h n so v i t c
t ng giá hàng
hóa thông th ng.
u tiên là do tính khan hi m c a t ai nên tính co
dãn trong cung nh , cho nên giá t ngày càng t ng lên, ng th i do c u
t o h u c c a t b n toàn xã h i

c nâng cao khi n cho t su t l i
nhu n bình quân xã h i gi m, d n n xu th gi m l i nhu n t ó làm cho
giá t có tr ng thái t ng .


5

nh
- Giá t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t: Do t có tính c
v v trí nên gi a các th tr ng có tính khu v c, giá c c a t r t khó hình
thành th ng nh t, trong cùng m t thành ph v trí c a th a t khác nhau thì
giá t c ng khác nhau.
2.1.1.3. Các y u t

nh h

ng

n giá

t

2.1.1.3.1. Y u t nhân kh u
-M t
nhân kh u: M t
t ng vì th giá t t ng lên.

nhân kh u t ng cao thì nhu c u

iv i

t

- T ch t nhân kh u: T ch t nhân kh u th ng có t ng quan v i trình
c giáo d c và t ch t v n hoá c a nhân kh u. Khu v c có t ch t nhân
kh u cao th ng là xã h i tr t n nh môi tr ng t t o, do ó t o
c
n t ng t t cho m i ng i, gián ti p làm t ng nhu c u i v i l ai này nên
thúc y giá t t ng lên.
- C u thành nhân kh u gia ình: Do nh h ng c a quá trình ô th hoá,
k t c u gia ình ngày càng nh . S thay i k t c u nhân kh u gia ình s
làm thay i nhu c u i v i nhà m t cách t ng ng. Nhu c u v c n h
khép kín di n tích nh và nhà cho thuê c ng t ng lên, t ó giá t dùng
xây nhà t ng lên rõ ràng.
2.1.1.3.2. Y u t xã h i
- Tr ng thái n nh chính tr : Là tr ng thái n nh c a c c diên chính
tr trong n c. C c di n chính tr n nh thì vi c u t vào tài s n nhà t s
c v n hành bình th ng, r i ro ít, v n b ra có th thu v úng th i h n
cùng v i l i nhu n, vì v y lòng tin c a nhà u t l n kéo theo giá t t ng
lên. Ng c l i thì giá t s r t xu ng.
- An ninh xã h i: Khi tr t t xã h i t t thì m i ng i s c m th y an toàn,
vì v y h s n sàng u t , mua bán, c trú, do ó kéo theo giá t t ng lên.
- u c nhà
ng c a giá c nhà
t

t: Là hành vi ng i u c hy v ng và l i dùng s bi n
t thu
c siêu l i nhu n.

- Ti n trình ô th hoá: nh h ng c a ti n trình ô th hoá i v i giá
c bi u hi n hai m t sau ây: m t là v c thành ph có m t
nhân


6

kh u ông úc thì giá
trình ô th hoá có t c

t t ng cao; Hai là t l nhân kh u nh p c cao và ti n
nhanh làm cho giá t u cao h n t khu v c khác.

2.1.1.3.3.Y u t kinh t
- Tình tr ng phát tri n kinh t : M t trong nh ng ch tiêu
ánh giá
tr ng thái phát tri n kinh t là thu nh p qu c dân. Thu nh p qu c dân t ng là
tr ng thái tài chính ti n t lành m nh, kinh t ph n xinh, t ng c h i có vi c
làm, t ng u t xã h i t ng, t ng yêu c u v
t không ng ng m r ng khi n
giá t t ng lên.
-M c
d tr và u t : D tr và u t có m i t ng quan thu n
v i nhau, ngh a là d tr t ng tr ng thì u t c ng t ng t ng ng. khi t l
d tr ang cao liên t c, n u t nhiên xu ng th p ó là th i k nóng b ng v
tài s n nhà t, lúc ó giá t s t ng v t.
- Tình tr ng thu chi tài chính và ti n t : L ng cung c p ti n m t là
bi u hi n b ngoài c a tình tr ng tài chính ti n t , l ng cung c p ti n m t gia
t ng là bi u th gia t ng v n l u ng trên th tr ng, d n n tình tr ng tranh
mua s ít hàng hoá, c bi t là vi c mua nhà t, làm cho nhu c u v nhà t

t ng, thúc y giá t t ng lên .
- Trình
thu nh p và tiêu dùng dân c : Sau khi gi i quy t v n
n
no m c m con ng i s có nhu v u tiêu dùng m i, bi u hi n v nhà là yêu
c u càng cao v ch t l ng, di n tích nhà , d n n t ng nhu c u v
t ai.
- Bi n ng v t giá: Bi n ng v t giá có t l thu n v i nh h ng
c a th tr ng nhà t, có ngh a là t l t ng giá càng cao thì giá t c ng
càng cao.
- M c lãi xu t: Do thu nh p c a nhà u t thông th ng không th có
kh n ng chi tiêu ngay m t kho n l n, nên ph i tr c ti p vay ngân hàng ho c
em tài s n nhà t th ch p có kho n vay.
2.1.1.3.4 Y u t khu v c
- V trí: là v trí c th t ng

it

ng nh giá trong thành ph , bao g m

t
c x p h ng, c li n trung tâm thành ph , trung tâm th ng nhi p ho c
các trung tâm t p trung dân, c ng bao g m c m c
nh h ng c a các lo i
trung tâm i v i các khu v c khác c a thành ph ho c các lo i t


7

- i u ki n c s h t ng: Ch y u bao g m: i n, tr ng h c, công

viên, b nh vi n… Ngoài ta còn xem xét n c p h ng, k t c u, m c
ng
b và kho ng cách xa g n.
- Ch t l ng môi tr ng: Ch t l ng môi tr ng nh h ng
ch y u bao g m môi tr ng nhân v n và môi tr ng t nhiên.

n giá

t

- Y u t quy ho ch: Quy ho ch có nh h ng n giá t ch y u có
tính ch t s d ng t trong khu v c, k t c u s d ng, nh ng i u ki n h n ch
s d ng t.
2.1.1.3.5 Y u t cá bi t
- Di n tích: Di n tích th a t c n v a ph i phù h p v i m c ích s d ng
t, l n quá hay nh quá d u không d dang trong quá trình s d ng và kh n ng
tài chính cu ng i s d ng t, nên nh h ng n giá c c a th a t.
- Chi u r ng: Chi u r ng m t ti n c a th a
t quá h ph nh h ng
n hi u qu tr ng bày và thu l i c a ng i s d ng t, n u t ó dùng
cho m c ích kinh doanh, th ng m i và ngay c
t do ó c ng nh h ng
n giá t.
- Chi u sâu: Trong tr ng h p th a t quá nông ho c quá sâu so v i
m t
ng u không thu n l i cho ng i s d ng t v i b t c m c ích s
d ng nào nên u nh h ng n giá t.
- Hình dáng: Hình dáng c a th a t p nh t là vuông ho c ch nh t,
còn các d ng nh tam giác, hình thang, hình bình hành… u không thu n l i
cho vi c s d ng vào m c ích

nên nh h ng n giá t.
d c:
quá cao nên nh h

d c quá l n thì khó phát tri n ho c giá thành phát tri n
ng n giá t.

- H n ch c a quy ho ch ô th :
c xem là nhân t cá bi t bao g m
t l dung tích c a lo i t, chi u cao v t ki n trúc, m t
xây d ng, lo i
hình s d ng t. (Nguy n Th Hu n và Phan Th Thu H ng, 2008) [5].
2.1.2. Khái ni m nh giá
2.1.2.1. Khái ni m

t, thông tin, nguyên t c, ph

nh giá

ng pháp nh giá

t

t

nh giá là s
c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th
b ng hình thái ti n t cho m t m c ích ã
c xác nh. nh giá là m t

8

ngh thu t khoa h c xác
m t th i i m xác nh.
2.1.2.2. Thông tin trong

nh giá tr tài s n cho m t m c ích nh t
nh giá

nh trong

t

nh giá b t ng s n ( t và công trình trên t) c n d a trên các
thông tin thu th p v B S ó. Thông tin càng chính xác, càng c th , m b o
tin c y thì nh giá càng chính xác.
Thông tin thu th p
c chính là nh ng y u t quy t nh n giá tr B S,
thu th p thông tin không y
s d n n nh giá sai l ch giá tr c a B S.
(Tr nh H u Liên, Hoàng V n Hùng, 2013) [6].
2.1.2.3. Nguyên t c

nh giá

t

- Nguyên t c thay th : Là s áp t v m t giá tr c a th a t ch th
v i giá bán c a nh ng th a t so sánh trong cùng m t vùng giá tr v i i u

ki n nh ng th a t so sánh
c bán trong kho ng th i gian g n v i th i
i m nh giá th a t ch th .
- Nguyên t c s d ng hi u qu nh t: Thông th ng m t th a t bao
gi c ng có m t s d ng v a h p pháp v a em l i giá tr thu nh ph ròng l n
nh t và trong kho n th i gian xác nh, lo i s d ng ó lý thuy t nh giá g i
là s d ng hi u qu nh t. S d ng hi u qu nh t
c xem là m t trong các
nguyên t c quan tr ng nh t c a inh giá t.
- Nguyên t c bi n ng: Nó là k t q a tác ông l n nhau gi a các nhân
t hình thành giá t, mà các nhân t hình thành giá thì luôn n m trong th
bi n ng, cho nên giá c
t ai là
c hình th nh trong quá trình tác ng
l n nhau c a nh ng nhân t này và nh ng bi n ng chung c a chúng
2.1.2.4. Ph

ng pháp

nh giá

t

* Ph ng pháp thu nh p: Là m t trong nh ng ph ng pháp nh giá
th ng dùng nh t, nó c ng là ph ng pháp c b n
ti n hành nh giá
ai, nhà , b t ng s n ho c nh ng tài s n có tính ch t cho thu nh p khác.

t
t

* Ph ng pháp so sánh tr c ti p: Là ph ng pháp xác nh giá c a
th a t d a trên nguyên t c thay th . Giá c a th a t c n xác nh
c i
chi u so sánh v i giá c a các th a t t ng t ã
c giao d ch trên th
tr ng x y ra trong th i gian g n. Ph ng pháp so sánh tr c ti p còn g i là t t


9

là ph ng pháp th tr
tr ng nh t.

ng, là m t trong nh ng ph

ng pháp

nh giá

t quan

* Ph ng pháp th ng d : Còn g i là ph ng pháp phát tri n gi thi t hay
ph ng pháp tính ng c. Xét theo quan i m phát tri n, s d t ai có giá tr là
do có th phát tri n, s d ng xây d ng nhà c a và có th t o ra thu nh p.
* Ph ng pháp chi phí: Ph ng pháp chi phí th
nh giá trong nh ng tr ng h p sau

ng

c áp d ng

- nh giá b t ng s n cho m c ích riêng bi t nh b nh vi n, tr ng
h c, nhà , th vi n, nhà máy i n… là các tài s n ít có ch ng c th tr ng.
-

nh giá cho các m c ích b o hi m

- Ki m tra
u th u.

i v i các ph

ng pháp

nh giá khác, hay ki m tra

* Ph ng pháp phân tích h i quy: Ph ng pháp này d a trên c s c a
bài toán phân tích h i quy, trên c s c a các giao d ch thu th p trên th
tr ng có th xác nh m c
nh h ng c a các y u t lên giá b t ng s n
t ó d báo cho các b t ng s n khác.
2.2. C s pháp lý
- Lu t
ph

t ai n m 2003.

- Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph
ng pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t.

v

- Ngh nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007c a Chính ph v vi c
s a
i, b sung m t s
i u c a ngh
nh s 188/2004/N -CP ngày
16/11/2004 c a Chính ph v ph ng pháp xác nh giá t và khung giá các
lo i t.
- Ngh nh s 69/2009/N -CP ngày 13/8/2009 c a Chính ph quy
nh b sung v quy ho ch s d ng t, giá t, thu h i t, b i th ng, h
tr và tái nh c .
- Ngh nh 84/2007/N -CP quy nh b sung v vi c c p Gi y ch ng
nh n quy n s d ng t, thu h i t, th c hi n quy n s d ng t, trình t ,
th t c b i th ng,h tr , tái nh c khi Nhà n c thu h i t và gi i quy t
khi u n i v
t ai.


10

- Quy t nh 37/2009/Q -UBND ngày 29/12/2009 c a y ban nhân t nh
Thái Nguyên v Quy nh b ng giá t n m 2010 trên a bàn t nh Thái Nguyên.
- Quy t nh 47/2010/Q -UBND ngày 22/12/2010 c a y ban nhân t nh
Thái Nguyên v Quy nh b ng giá t n m 2011 trên a bàn t nh Thái Nguyên.
- Quy t nh 62/2011/Q -UBND ngày 20/12/2011 c a y ban nhân t nh
Thái Nguyên v Quy nh b ng giá t n m 2012 trên a bàn t nh Thái Nguyên.
- Quy t nh 52/2012/Q -UBND ngày 26/12/2012 c a y ban nhân t nh
Thái Nguyên v Quy nh b ng giá t n m 2013 trên a bàn t nh Thái Nguyên.

- Quy t nh 36/2013/Q -UBND ngày 21/12/2013 c a y ban nhân t nh
Thái Nguyên v Quy nh b ng giá t n m 2014 trên a bàn t nh Thái Nguyên.
2.3. C s th c ti n
2.3.1. T ng quan v th tr

ng

t ai

2.3.1.1. Khái ni m v th tr

ng

t ai và

c i m th tr

ng

t ai

a) Khái ni m
Th tr ng t ai v ý ngh a chung là th tr ng giao d ch b t ng
s n. Th tr ng t ai
c hi u theo ngh a r ng và ngh a h p. Theo ngh a
r ng, th tr ng t ai là t ng hòa các m i quan h v giao d ch t ai di n
ra t i m t khu v c a lý nh t nh, trong m t kho ng th i gian nh t nh.
Theo ngh a h p, th tr ng t ai là n i di n ra các ho t ng có liên quan
tr c ti p n giao d ch t ai.
b)

c i m c a th tr

* Th tr

ng

ng

t ai là th tr

t ai:
ng không hoàn h o

Th tr ng t ai là th tr ng không hoàn h o khi không th a mãn
theo các tiêu chu n hoàn h o c a th tr ng trong thuy t kinh t . M t th
tr ng hoàn h o là th tr ng khi n nh, ng i mua và bán n m
c thông
tin y , không có s thúc ép mua và bán, thì giá tr th tr ng, giá c th
tr ng, và giá tr trao i là gi ng nhau. Khi không tho mãn nh ng i u ki n
trên thì giá tr và giá c có th khác nhau ó là th tr ng không hoàn h o.
* Th tr

ng

t ai là th tr

ng cung

c quy n

11

t ai là ngu n tài ngyên ngày càng khan hi m, tính khan hi m ó làm
cho cung c a t không thay i.
ng th i nh ng nhu c u v
t ai ngày
càng t ng làm cho th tr ng t ai tr thành th tr ng cung c quy n, y u
t
u c trong th tr ng t ai luôn t n t i khi có c h i.
* Th tr

ng

t ai r t nh y c m

i v i t ng tr

ng kinh t

Th tr ng t ai r t nh y c m i v i t ng tr ng kinh t , d b “nóng”
khi n n kinh t có m c t ng tr ng cao, và c ng d b “ óng b ng” khi kinh t
suy gi m. M t khác th tr ng t ai c ng r t nh y c m v m t chính tr , v n
hóa, xã h i, phong t c, t p quán, c l c ng ng… u có tác ng n hành vi
mua bán trên th tr ng. (Nguy n Th Hu n và Phan Th Thu H ng, 2008) [5].
2.3.1.2. Th tr

ng

t ai trên th gi i

T i các n c t b n phát tri n, ch
s h u t nhân v ru ng t ã
c xác l p n nh, quá trình tích t
t ã t t i nh cao. Nh tính ch t
không tái t o c a t ã mang l i cho th tr ng t ai tính c quy n cao, t
ó t o c s kinh t , chính tr cho s v n hành c a n n kinh t l ng o n.
Trong giai o n kinh t phát tri n, t ng tr ng nhanh, thu hút m nh u
t n c ngoài th ng di n ra c n s t giá t t i các vùng kinh t phát tri n và
các khu ô th . Khi các c n s t t có nguy c nh h ng n n n kinh t ho c
thu hút u t n c ngoài thì chính ph s có hình th c tác ng cho phù h p.
M t ví d i n hình là c n s t giá t cu i th p k 80 c a th k XX,
ây là nguyên nhân ch y u d n t i s phá s n c a nhi u công ty kinh doanh
B S t i Nh t B n, M , Anh trong các n m 1990 sau ó. Pháp c n s t t ng
giá nhà t t n m 1989 - 1990 làm cho kh i l ng giao d ch nhà t Paris
gi m 11,5%. K t qu là Chính ph Pháp ã ban hành các o lu t nh m giúp
ng i mua gi m
c ti n thu t ng
ng 10% giá mua m t ch
m i. M i
ây, cu c kh ng ho ng tín d ng nhà t t i M
u n m 2008 ã nh h ng
n ho t ng kinh t - xã h i không ch riêng n c M mà còn ra c th gi i.
(Nguy n V Kiên, 2005) [7].
gi m b t quy mô tích t
t ai, Chính ph nhi u n c ã thi hành
chính sách h n i n và nh ng quy nh h n ch quy n chuy n nh ng t ai.
t nông nghi p Anbani
c coi là thu c s h u c a gia ình nông dân theo

12

c coi là b t
pháp l nh t ai t n m 1991, nh ng n n m 1995 vi c bán t
h p pháp.
Bungari, các doanh nghi p không
c quy n chuy n nh ng
nh ng m nh t nh n
c t t nhân hoá doanh nghi p Nhà n c. Nhi u n c
thu c Liên Xô tr c ây, quy n c a nông dân i v i t nông nghi p ch
n
thu n là h ng hoa l i t m nh t ó. Bangladet theo Lu t ban hành n m
1950, m i gia ình ch
c s h u t tr ng tr t không quá 13,5 ha t canh tác
c ng v i 1,35 ha t ; n u v t h n m c ph i
c Nhà n c cho phép.
2.3.1.3. Th tr

ng

t ai Vi t Nam

Có th chia quá trình hình thành và phát tri n th tr
ta thành các giai o n sau ây:
* Giai o n tr

ng

t ai

n

c

c n m 1945

Th i kì này Vi t Nam có 2 ch
xã h i, xã h i phong ki n và xã
h i th c dân n a phong ki n. Th tr ng t ai trong m t th i gian dài
h u nh không t n t i. Ng i dân ít nhu c u trao i t ai tr tr ng h p
gán n c a nông dân cho a ch , th c dân. Khi ó giá t c ng
c quy
i thành ti n.
* Giai o n t n m 1945

n n m 1980

Sau cách m ng tháng tám 1945, Chính ph ã ban hành nhi u v n b n
lu t quan tr ng quy nh v
t ai. Hi n pháp 1959 ã kh ng nh có 3 hình
th c s h u t ai: s h u Nhà n c, s h u t p th , s h u cá nhân, trong
ó s h u Nhà n c và t p th là c b n và
c u tiên. Các ho t ng
giao d ch mua bán, cho thuê, c m c gi a các cá nhân v
t ai và nhà
ã
xu t hi n tuy không ph i là ph bi n nh ng v n
c th c hi n theo truy n

th ng t p quán c ng ng, do các bên tham gia giao d ch t tho thu n v i
nhau.
* Giai o n t n m 1980

n n m 1992

Hi n pháp n m 1980 l n u tiên quy nh t ai thu c s h u toàn dân
và nghiêm c m hoàn toàn vi c mua bán t ai. Tuy nhiên, nh ng giao d ch
mua bán v
t v n di n ra ng m núp bóng d i hình th c mua bán nhà và
ch y u
c mua bán trao tay, t cam k t gi a ng i mua và ng i bán.


13

Trong b i c nh chuy n i n n kinh t sang c ch th tr ng và
khuy n khích thúc y phát tri n s n xu t hàng hoá. Theo k p òi h i c a
th c t phát tri n, i u 18, Hi n pháp n m 1992 quy nh: “Nhà n c giao t
cho các t ch c và cá nhân s d ng n nh lâu dài. T ch c và cá nhân có
trách nhi m b o v , b i b , khai thác h p lý, s d ng ti t ki m t,
c
chuy n quy n s d ng t
c Nhà n c giao theo quy nh c a pháp lu t”.
K t
ây khái ni m mua bán t
c hi u là chuy n nh ng và nh n
chuy n nh ng quy n s d ng t, vi c mua bán B S c ng có ngh a là mua
bán quy n s h u B S trên t và quy n s d ng t (chuy n nh ng t)
g n li n v i B S ó.

* Giai o n t n m 1993

n 2002

T n m 1993, th tr ng nhà t chuy n sang giai o n m i. Giai o n
này ánh d u b i s ra i c a Lu t t ai 1993 và h th ng các v n b n
pháp quy h ng d n, tri n khai n i dung c a Lu t t ai này. Lu t t ai
1993 ã c th hoá i u 18 c a Hi n pháp 1992 b ng quy nh: “H gia ình,
cá nhân
c Nhà n c giao t có quy n chuy n i, chuy n nh ng, cho
thuê, th a k , th ch p quy n s d ng t.”(kho n 2, i u 3, Lu t t ai
1993). L n u tiên khái ni m giá t
c chính th c s d ng: “Nhà n c
xác nh giá các lo i t
tính thu chuy n quy n s d ng t, thu ti n khi
giao t ho c cho thuê t, tính giá tr tài s n khi giao t, b i th ng thi t h i
v
t khi thu h i t. Chính ph quy nh khung giá các lo i t i v i t ng
vùng và theo t ng th i gian” ( i u 12, Lu t t ai 1993). Nh v y, t khi
Lu t t ai n m 1993
c ban hành v i vi c quy nh 5 quy n c a ng i s
d ng t ã chính th c khai sinh, th a nh n s ho t ng và phát tri n c a th
tr ng B S trong n n kinh t th tr ng nh h ng XHCN Vi t Nam. T
ch mua bán t ai là b t h p pháp, ph i núp bóng d i danh ngh a mua nhà
nay
c th a nh n là h p pháp và công khai mua bán ã m c h i cho
nhi u ng i dân có ti n, có nhu c u tham gia vào dòng ng i mua nhà t
ho c t làm nhà m t cách chính th c. L ng c u chính th c v nhà, t
b t u t ng lên. (Lê Ph ng Th o, 2007) [8].
tr

ây c ng là th i i m n n kinh t b t u b c vào giai o n t ng
ng là nhân t c b n thúc y gia t ng c u v B S không ch áp ng cho


14

nhu c u th c t i mà còn t o kì v ng cho các nhà u t h ng t i t ng lai.
Trong b i c nh ó, nhi u ng i có ti m l c v v n ã chuy n sang u t
mua bán t ai – B S, thêm vào là ó ngu n v n u t t n c ngoài
chuy n v . Ti p ó B Lu t dân s n m 1995 ã c th hóa vi c chuy n quy n
s d ng t i v i h gia ình và cá nhân s d ng t. Nh ng nhân t trên ã
t o ra s gia t ng t bi n v c u v
t ai - B S và là nhân t c b n kh i
u cho c n s t th tr ng B S nh ng n m 1994-1995. C n s t nhà t
c
b t u t các thành ph l n, nh Hà N i, Thành ph H Chí Minh sau ó lan
r ng ra h u kh p các t nh và thành ph Trong c n c.
N m 1997, do nh h ng c a kh ng tài chính ti n t khu v c Châu Á, các
nhà u c ph i bán t ai tr n ngân hàng làm giá nhà t liên t c gi m, th
tr ng óng b ng và không ít ng i u c r i vào tình tr ng phá s n.
T n m 1998 th tr ng B S ã có d u hi u ph c h i tr l i, ánh d u
b ng vi c Qu c h i ã thông qua Lu t s a i, b sung m t s i u c a Lu t
t ai 1993, trong ó ã b sung quy n cho thuê l i quy n s d ng t, b o
lãnh và góp v n b ng quy n s d ng t i v i h gia ình, cá nhân, b sung
các tr ng h p t ch c trong n c
c Nhà n c giao t và quy n chuy n
nh ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng t, th ch p, b o lãnh, góp v n
b ng quy n s d ng t. Chính ph ã ban hành Ngh nh s 17/1999/N CP ngày 29/3/1999 v th t c th c hi n các quy n c a ng i s d ng t.
n th i gian này, th tr ng quy n s d ng t ã

c m r ng h n:
+ M t là h gia ình, cá nhân có nhi u quy n h n.
+ Hai là cho các t ch c kinh t trong n
c tham gia th tr ng quy n s d ng t.

c trong ph m vi h n ch

n giai o n n m 2000 - 2001, v i s ph c h i và t ng tr ng m nh
c a n n kinh t trong n c, c h i xu t hi n các dòng u t m i sau khi ký
k t hi p nh th ng m i Vi t - M và nh ng thay i trong chính sách cho
ng i Vi t Nam nh c
n c ngoài
c mua nhà t ã làm c u v nh t
t gia t ng. Thêm vào ó, ây c ng là th i i m kh i u c a k quy ho ch
và k ho ch 2001-2010, trong ó Chính quy n các t nh, thành ph th c hi n
công b quy ho ch phát tri n không gian kinh t xã h i n 2010 và 2020
theo quy ho ch phát tri n kinh t xã h i, m mang ô th . ó là ng l c thúc


15

y các nhà u t tìm ki m thông tin v quy ho ch
uc
t ai ón
tr c quy ho ch, là nhân t thúc y gia t ng t bi n v c u t o ra m t làn
sóng u c m i trên th tr ng nhà t, nh t là các ô th l n. C n s t th
tr ng nhà t b t u bùng phát t 2001 kéo dài n cu i n m 2003.
* Giai o n t n m 2003

n nay

Lu t t ai n m 2003
c thông qua vào ngày 26/11/2003 th hi n
y
ch tr ng c a Ngh quy t s 26-NQ/TW, v i nh ng quy nh m i v
ki m soát cung c u t ai và th tr ng B S. Lu t t ai ã quy nh n i
dung c th v s h u toàn dân i v i t ai, trong ó m t s quy n ã trao
cho ng i s d ng t
phù h p v i c ch th tr ng. Các t ch c kinh t
trong n c
c quy n l a ch n hình th c
c giao t ho c
c thuê t
t Nhà n c; áp d ng c ch 1 giá t phù h p v i giá t trên th tr ng; x
lý úng b n ch t giá tr c a vi c chuy n t nông nghi p sang s d ng vào
m c ích s n xu t kinh doanh phi nông nghi p, b o m quy n l i c a Nhà
n c, nhà u t và quy n l i c a ng i b thu h i t. T khi Lu t t ai
2003 chính th c có hi u l c v i nh ng quy nh chi ti t c a Ngh
nh
181/N -CP, th tr ng B S vào giai o n tr m l ng và óng b ng trong m t
th i gian .(Lê Ph ng Th o, 2007) [8].
2.3.2. Công tác
2.3.2.1. Công tác

nh giá

t trên th gi i và Vi t Nam

nh giá

t trên th gi i

nh giá là s
c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th
b ng hình thái ti n t cho m t m c ích ã
c xác nh. nh giá là m t
ngh thu t khoa h c xác nh giá tr tài s n cho m t m c ích nh t nh trong
m t th i i m xác nh.Sau ây chúng ta cùng xem công tác nh giá t
m t s n c i n hình trên th gi i.
*

nh giá

t Trung Qu c

Trung Qu c, nh giá B S ã
c quan tâm t th p k 90 c a th
k XX. N m 1992, trung tâm t v n và nh giá B S
c thành l p v i
nhi m v qu n lý nhà n c v B S, ngoài c quan trung ng, các t nh,
vùng u có c quan nh giá t. V i m c ích ch y u là h tr các bên


16

giao d ch quy t nh giá chuy n nh
mang th ch p; tính thu …
*

nh giá

ng quy n s h u; tính giá tr tài s n

t Úc

Úc là qu c gia có ho t ng nh giá r t khoa h c và bao trùm trên toàn
b lãnh th . C quan nh giá t Úc
c thành l p n m 1979 v i nhi m
v cung c p giá tr khách quan v n có c a t nh m ph c v cho Nhà n c và
khách hàng theo lu t nh; ch u trách nhi m thi hành nh ng i u kho n c a
lu t t ai
a ra nh ng ánh giá t cho thu thu và các d ch v khác.
*

nh giá

t Thu

i n

Các ph ng pháp xác nh giá t n c ta v n d ng ph ng pháp xác
nh giá t c a hai n c Thu i n và Úc. T i Thu i n. Giá tr nh giá mà
t ch c nh giá a ra ph i t 75% giá tr th tr ng. nh giá ph i ch ra
c
B S có kh n ng óng thu hay không và c ng ph i ch ra
c B S nào s
quy t nh vi c óng thu . Nh ng B S mà không có kh n ng óng thu thì
không c n nh giá. (Lê Ph ng Th o, 2007) [8].
2.3.2.2. Công tác

nh giá

t t i Vi t Nam

nh giá t là c th hoá quy n nh o t i v i t ai c a Nhà
n c theo quy nh t i kho n 2 i u 5 Lu t t ai 2003. Nhà n c th c hi n
quy n nh o t i v i t ai nh sau:
a. Quy t nh m c ích s d ng t thông qua vi c quy t
duy t quy ho ch s d ng t, k ho ch s d ng t.
b. Quy

nh v h n m c giao

c. Quy t nh giao
ích s d ng t.
d.

nh giá

t và th i h n s d ng

t, cho thuê

t, thu h i

nh, xét

t.

t, cho phép chuy n m c

t.

Trên th c t , Nhà n c khó n m b t giá t trên th tr ng vì nó bi n
ng m nh m theo th i gian và không gian. Vì v y ph c v cho công tác
qu n lý c a mình, Nhà n c quy nh khung giá chu n các lo i t. T i i u
56 Lu t t ai v giá t do Nhà n c quy nh ghi rõ: “Vi c nh giá t
c a Nhà n c ph i m b o các nguyên t c sau ây”:


17

a. Sát v i giá chuy n nh ng quy n s d ng t th c t trên th tr ng
trong i u ki n bình th ng; khi có chênh l ch l n so v i giá chuy n nh ng
quy n s d ng t th c t trên th tr ng thì ph i i u ch nh cho phù h p;
b. Các th a t li n k nhau, có i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i, k t
c u h t ng nh nhau, có cùng m c ích s d ng hi n t i, cùng m c ích s
d ng theo quy ho ch thì m c giá nh nhau;
c. t t i khu v c giáp ranh gi a các t nh, thành ph tr c thu c trung
ng, có i u ki n t nhiên, k t c u h t ng nh nhau, có cùng m c ích s
d ng hi n t i, cùng m c ích s d ng theo quy ho ch thì m c giá nh nhau”
T i kho n 2 xác nh nhi m v c a Chính Ph : “Chính ph quy nh
ph ng pháp xác nh giá t; khung giá t các lo i t cho t ng vùng, theo
t ng th i gian; tr ng h p ph i i u ch nh giá t và vi c x lý chênh l ch
giá t li n k gi a các t nh, thành ph tr c thu c Trung ng”.
“C n c vào nguyên t c nh giá t quy nh t i kho n 1 i u này,
ph ng pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t do Chính ph quy nh,
UBND t nh, thành ph tr c thu c Trung ng xây d ng giá t c th c a a
ph ng trình H i ng nhân dân cùng c p cho ý ki n tr c khi quy t nh.
Giá t do UBND t nh, thành ph tr c thu c trung ng quy nh

c
công b công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng n m
c s d ng làm c n c
tính thu s d ng, thu thu nh p t chuy n quy n, tính ti n s d ng t và
ti n thuê khi giao t, tính giá tr quy n s d ng t khi giao t không thu
ti n s d ng t, b i th ng khi Nhà n c thu h i t, tính ti n b i th ng
i v i ng i có hành vi vi ph m pháp lu t v
t ai mà gây thi t h i cho
Nhà n c”.
T i kho n 2 i u 6 Ngh nh 188/2004/N -CP c a Chính ph v
ph ng pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t quy nh: “C n c giá
chuy n nh ng quy n s d ng t th c t t i a ph ng, UBND c p t nh
c quy t nh giá các lo i t c th trong gi i h n cho phép t ng thêm
không quá 20% so v i m c giá t i thi u c a khung giá t cùng lo i”. (Qu c
h i, 2003) [17].


18

c th ng nh t t trung ng n a ph ng,
Công tác nh giá t
pháp lu t n c ta quy nh rõ h th ng các c quan có th m quy n trong vi c
nh giá: Ban v t giá Chính ph , B tài chính, B xây d ng và B Tài nguyên
- Môi tr ng. V phía UBND t nh, thành ph có các c quan tr giúp: S tài
chính - v t giá, S xây d ng, S Tài nguyên - Môi tr ng.
Ngày 06/12/2007, B Tài chính ban hành Thông t s 145/2007/TTBTC h ng d n áp d ng th c hi n Ngh
nh 123/2007/N -CP ngày
27/7/2007 c a Chính ph v vi c s a i, b sung m t s i u c a Ngh nh
188/2004/N -CP.
2.3.2.3. Tình hình bi n

Phú L ng
* Tình hình bi n

ng giá

t t i t nh Thái Nguyên và th tr n u huy n

ng

Theo xu th chung c a c n c thì giá t t i t nh Thái Nguyên nói chung và
Th tr n u nói riêng c ng t ng không ng ng. c bi t Thành ph Thái Nguyên
ngoài vi c là trung tâm c a t nh còn là trung tâm vùng trung du và mi n núi phía b c,
là n i giao l u, buôn bán, trao i hàng hoá, d ch v , h th ng c s h t ng ã
c
u t xây d ng và a vào s d ng ngày càng có hi u qu
K t khi Thành Ph
c công nh n là ô th lo i I tr c thu c t nh Thái
Nguyên, các ho t ng trên a bàn di n ra ngày càng sôi ng, các d án quy
ho ch, c s h t ng
c u t xây d ng ng b , i s ng ng i dân
cc i
thi n, thu nh p t ng lên, kinh t phát tri n, kéo theo giá t c ng ng lo t t ng lên
nhanh chóng. Sau ó ph i nói n là các th tr n c a các huy n trong t nh, tuy nhiên
tình hình bi n ng giá t t i nh ng th tr n này không di n ra m nh m nh trung
tâm Thành ph
Ví d
Th tr n u, s chênh l ch giá t n m 2010 và 2013 t i m t s
on
ng tiêu bi u, các v trí nh sau: Trên tuy n QL 3 o n t Km 90 n Km 90
+200 V trí 1 chênh l ch 900.000 ( ng/m2) t ng g p 1,26 l n; v trí 2 chênh l ch

700.000 ( ng/m2) t ng 1,21 l n; v trí 3 chênh l ch 500.000 ( ng/m2) t ng 1,2 l n.
* Nguyên nhân bi n

ng