Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang - thành phố Cao Bằng - tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 - 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------

NGUYỄN THỊ THU HƢƠNG
Tên đề tài:

“THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HỢP
GIANG, THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2015-2016”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013-2017

Thái Nguyên, năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------

NGUYỄN THỊ THU HƢƠNG
Tên đề tài:

“THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HỢP
GIANG, THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2015-2016”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hƣớng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trƣờng
: N02 ĐCMT K45
: Quản lý tài nguyên
: 2013-2017
: TS. Lê Văn Thơ

Thái Nguyên, năm 2017

i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập
của mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lượng kiến thức đã học, vận
dụng kiến thức vào thực tiễn, bước đầu làm quen với những kiến thức khoa
học. Qua đó sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận,
phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của
công việc sau này.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên và ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em tiến hành thực hiện
đề tài : “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn
2015 - 2016”.
Để hoàn thành được đề tài tốt nghiệp em đã nhận sự hướng dẫn tận tình
của thầy giáo TS.Lê Văn Thơ, sự giúp đỡ của lãnh đạo, các cán bộ Địa chính
và toàn thể cán bộ tỉnh Cao Bằng.
Nhân dịp này em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa cùng toàn thể các thầy cô khoa Quản lý
Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và đặc biệt là thầy TS.Lê
Văn Thơ người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn các cán bộ địa chính và toàn thể cán bộ của
tỉnh Cao Bằng, và những người thân trong gia đình đã động viên, khuyến khích
và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập cũng như hoàn thành đề tài này.
Trong quá trình thực hiện đề tài, mặc dù đã có những cố gắng nhưng do
thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những
thiếu sót. Rất mong nhận được sự đóng góp của quý thầy cô và các bạn đồng
nghiệp để đề tài của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 4 tháng 8 năm 2016
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Thu Hƣơng


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường Hợp Giang, thành
phố Cao Bằng .................................................................................. 34
Bảng 4.2: Hiện trạng giá đất ở tại phường Hợp Giang năm 2016 .................. 36
Bảng 4.3: Bảng giá đất Nhà nước quy định áp dụng cho các trục đường
nghiên cứu từ 2015 đến 2016.......................................................... 38
Bảng 4.4: So sánh sự trênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước
quy định cho các trục đường nghiên cứu từ 2015 đến 2016 ........... 41
Bảng 4.5. Tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người ...... 42
Bảng 4.6. Giá đất khoảng giá 1, vị trí 1 khu vực trung tâm ............................ 43
Bảng 4.7. Giá đất khoảng giá 1, vị trí 2 khu vực trung tâm ............................ 44
Bảng 4.8. Giá đất khoảng giá 2, vị trí 1 khu vực trung tâm ............................ 45
Bảng 4.9. Giá đất khoảng giá 3, vị trí 1 khu vực cận trung tâm ..................... 46
Bảng 4.10. Giá đất khoảng giá 3, vị trí 2 khu vực cận trung tâm ................... 47
Bảng 4.11 Giá đất khoảng giá 4, vị trí 2 khu vực cận trung tâm .................... 47
Bảng 4.12 Giá đất khoảng giá 5, vị trí 1 khu vực cận trung tâm .................... 48
Bảng 4.13: Giá đất khoảng giá 5, vị trí 2 khu vực cận trung tâm ................... 48


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ tài nguyên Môi trường

CNH – HĐH

: Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

NĐ – CP

: Nghị định – Chính phủ

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iii

MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu chung ................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................... 2
PHẦN 2 TỔNG QUAN CỦA TÀI LIỆU ...................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học về sự hình thành giá đất ................................................ 4
2.1.1. Cơ sở lý luận về giá đất .................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở pháp lý.................................................................................... 6
2.2. Các nội dung liên quan đến giá đất......................................................... 7
2.2.1. Nguyên tắc xác định giá đất ............................................................. 7
2.2.2. Thông tin trong định giá đất ............................................................. 8
2.2.3. Phương pháp định giá đất ................................................................. 8
2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................ 10
2.3. Tổng quan thị trường đất đai và công tác định giá đất trên Thế giới và
Việt Nam ...................................................................................................... 18
2.3.1. Tổng quan thị trường đất đai trên Thế giới .................................... 18
2.3.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam ....................................................... 20


v

PHẦN 3 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 23

3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu......................................................... 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 23
3.3.1. Giới thiệu khái quát về địa bàn phường Hợp Giang ...................... 23
3.3.2. Hiện trạng giá đất ở tại phường Hợp Giang ................................... 23
3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hợp Giang .......... 23
3.3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp .......................... 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 24
Tiến hành điều tra theo phương pháp so sánh trực tiếp. .............................. 24
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
hiện theo quy định sau đây: ......................................................................... 24
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 28
4.1. Khái quát về địa bàn phường Hợp Giang ............................................. 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................... 30
4.1.3. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai .......................... 31
4.2. Hiện trạng giá đất ở tại phường Hợp Giang ......................................... 35
4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở ..................................................... 42
4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân
đầu người đến giá đất ............................................................................... 42
4.3.2. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ......................................... 43
4.3.3. Ảnh hưởng của các yếu tố khác đến giá đất ................................... 49
4.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp ................................. 50


vi

4.4.1. Thuận lợi ........................................................................................ 50
4.4.2. Khó khăn ........................................................................................ 50
4.4.3. Đề xuất một số giải pháp trong việc định giá đất........................... 51
PHẦN 5 KẾT LUẬN ..................................................................................... 53

5.1. Kết luận ................................................................................................. 53
5.2. Kiến nghị............................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 55


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng, là mục tiêu của mỗi một
quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá
trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng
bước được hình thành, là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh
doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là
một trong những yếu tố quan trọng.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới
nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và
người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá đất và vấn
đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì
vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần
nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Cao Bằng là một tỉnh nằm ở phía Đông Bắc Việt Nam, giáp với tỉnh
Quảng Tây (Trung Quốc), Bắc Kạn, Lạng Sơn, Tuyên Quang... Là một tỉnh
có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của tỉnh Cao Bằng và các tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm gần
đây, tại địa bàn thành phố Cao Bằng có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản
lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên
nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất

thực hiện nghĩa vụ tài chính…Những bất cập trên đã dẫn đến tình trạng thắc
mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất
đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách,
pháp luật về đất đai tại địa phương.


2
Xuất phát từ thực tế trên và để đóng góp làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý tài nguyên cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Lê Văn Thơ, em
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng, tỉnh
Cao Bằng giai đoạn 2015-2016” nhằm góp phần hoàn thiện công tác xác
định giá đất ở trên toàn địa bàn thành phố Cao Bằng nói chung cũng như tại
phường Hợp Giang nói riêng.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
Tìm hiểu giá đất ở và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn thành phố Cao Bằng. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả công tác xây dựng, quản lý việc xác định giá đất phù
hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang, Thành
phố Cao Bằng theo mức giá Nhà nước quy định và mức giá thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu, tài liệu phải khách quan, trung thực phản ánh chính xác

các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Việc nghiên cứu phải bám sát các văn bản của pháp luật hiện hành.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.


3
Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính môi
trường. Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác
quản lý nhà nước về đất đai, có những kinh nghiệm thực tế trước khi ra trường.
* Ý nghĩa trong thực tiễn.
- Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và các yếu
tố ảnh hưởng tới giá đất ở.
- Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong
công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất cũng như
ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
- Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN CỦA TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học về sự hình thành giá đất
2.1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
2.1.1.1. Khái quát chung về giá đất [Điều 4, Luật đất đai 2003]
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá
cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Giá

đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh
tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị
của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp
khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Điều 4 Luật đất đai
2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính
trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành
trong giao dịch về quyền sử dụng đất [23].
Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó
giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng thái


5
tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất
lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và
người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu
tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung - cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.

2.1.1.2. Đặc trưng của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy,
giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có
nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền
thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi
tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài,
khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất
và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp
với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không


6
phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hoạch
toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị, các khoản chi phí trực
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác
có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc

sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
quy định về giá đất
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.


7
- Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND thành
phố Cao Bằng về việc quy định khung giá các loại đất năm 2015 trên địa bàn
tỉnh Cao Bằng.
2.2. Các nội dung liên quan đến giá đất
2.2.1. Nguyên tắc xác định giá đất
- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong
định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với
giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều

kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với
điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với
thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó
đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất; sử
dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng
thời gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của
nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình
thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động,
cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau


8
của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong việc định
giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương
lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá
đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác
định giá đất hợp lí.
2.2.2. Thông tin trong định giá đất
Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông
tin thu thập về BĐS đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin

cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS,
thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS.
2.2.3. Phương pháp định giá đất
Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta:
“Đất thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước
thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau:
(1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
(2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
(3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
(4) Định giá đất”
Như vậy, định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt với đất đai của
Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất
thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng
quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thảo thuận giữa
người quản lý và người sử dụng đất. Hiện nay định giá đất ở Việt Nam
được thực hiện ở một số lĩnh vực sau: Xây dựng bảng giá quy định hàng


9
năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của người
sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền
thông qua hình thức đấu giá; tính toán giá bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất phục vụ các công trình phúc lợi…
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn
phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có
thể sử dụng nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối

chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá. Cụ thể ở Việt Nam thường
hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất:
* Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá đất
thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất
đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác.
Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai là một loại
đầu tư, khiến giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số
năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng
năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất
định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
* Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của thửa
đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác
nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để
hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.
* Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết
hay phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có
giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã


10
trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động
sản đã được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình
trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc
đối tượng định giá.
* Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để
định giá trong những trường hợp sau:
- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường

học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các
tài sản ít có chứng cứ thị trường.
- Định giá cho các mục đích bảo hiểm.
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.
* Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của
bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị
trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản
để từ đó dự báo cho các bất động sản khác.
- Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động
sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất
động sản dễ dàng được điều tra.
- Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và
chính xác, có thể kiểm chứng được thực tế.
Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên người định giá phải có
kiến thức về toán học và có thể sử dụng mô hình tin học trong việc thành lập
mô hình định giá.
2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
* Yếu tố thông thường: Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung
đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.


11

*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của
Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất

nào đó… Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể.
Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh
hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế
độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá
cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hưởng đến đất.


12
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế
hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên
giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất.
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất
của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên
quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung
có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố
chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý
tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với
loại này nên làm giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng.
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ


13
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy.

Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi
người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu biết
giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất
đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà không đủ
cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung nhiều hơn
cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển
công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển cao, mà tổng diện tích đất của thành
phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối
với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ
nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và
tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều
cao hơn đất khu vực thông thường.
* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn
thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh
gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và
nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây
tác động tới giá đất.


14

Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chung
hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia

khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật
thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự
phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng
không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là tổng
hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,
hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng lên,
từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi
hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ.
Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm
trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và
ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính
sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích
ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng
sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ


15
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị

trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng
tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung
cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra
nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân cư,
sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm
bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường
nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá nhà đất
tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng
tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng
thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông
thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư
hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư
trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tình hình về biến động mức lãi xuất.


16

* Yếu tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của nơi có đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các
nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa
phương đó.
Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến
các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của
các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình
giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài,
kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng,
tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông.
Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện…
Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ
và cự ly.
Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi
trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất,
địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện
nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu
nhập ở khu vực.
Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế
độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có
tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử
dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.


17

* Yếu tố cá biệt: Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho
mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng
đến giá đất.
Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình
chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy
tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng
đến giá đất.
Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường
học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet…
Quy hoạch đô thị: được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích
của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.
Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao
xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm
ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất.