Giải pháp đảm bảo thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện thạch thất, thành phố hà nội

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu,
kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Lƣợng


ii

LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian tôi đã cố gắng tập trung nghiên cứu luận văn, đến nay tôi đã
hoàn thành bản luận văn để bảo vệ tốt nghiệp theo kế hoạch của trƣờng Đại học
Lâm nghiệp.
Có đƣợc kết quả này, trƣớc hết cho phép tôi đƣợc gửi lời cám ơn đến các thầy
giáo, cô giáo Trƣờng Đại học Lâm nghiệp đã truyền đạt những tri thức quý báu
trong thời gian tôi đƣợc học tập tại trƣờng. Đặc biệt tôi xin đƣợc trân trọng cảm ơn
PGS.TS Lê Trọng Hùng đã hƣớng dẫn, tận tình giúp đỡ để tôi hoàn thành cuốn luận
văn này.
Tôi xin đƣợc cảm ơn các cơ quan, phòng ban của huyện Thạch Thất đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu về tài liệu và các thông tin liên
quan phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn: Phòng Kinh tế huyện, Phòng Tài chính
- kế hoạch, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, Văn phòng UBND huyện Thạch Thất,
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - huyện Thạch Thất, UBND các xã,
thị trấn.
Tác giả xin gửi lời cảm ơn sự ủng hộ, giúp đỡ, nhận xét, đóng góp ý kiến và sự
động viên của anh chị em bè bạn đồng nghiệp.

Mặc dù bản thân tác giả nghiên cứu luận văn đã cố gắng rất nhiều, song không
tránh khỏi thiếu sót, tác giả thực sự mong muốn nhận đƣợc những ý kiến đóng góp của
các thầy giáo, cô giáo và đồng nghiệp để luận văn đƣợc hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Lƣợng


iii

MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1
Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ
DỤNG ĐẤT ................................................................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về quyền của ngƣời sử dụng đất ....................................................4
1.1.1. Quyền sở hữu ....................................................................................................4
1.1.2. Quyền sử dụng đất ............................................................................................7
1.1.3. Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ....................11
1.2. Cơ sở thực tiễn về thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất ...............................12

1.2.1. Sự hình thành và phát triển các quyền của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam. ...12
1.2.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ ..................16
1.2.3 Thực trạng việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam .......20
1.2.4. Thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ở tại một số nƣớc trên thế giới .26
Chƣơng 2 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............35
2.1. Đặc điểm cơ bản huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội ..................................35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................35
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................................41
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................................51
2.2.1. Phƣơng pháp tiếp cận: .....................................................................................51
2.2.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu, khảo sát................................................51


iv

2.2.3. Phƣơng pháp điều tra số liệu sơ cấp trên địa bàn 3 xã ....................................52
2.2.4. Phƣơng pháp thu thập số liệu ..........................................................................53
2.2.5. Phƣơng pháp xử lý và phân tích số liệu ..........................................................54
2.2.6. Phƣơng pháp đánh giá .....................................................................................54
2.2.7. Phƣơng pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................54
2.2.8. Phƣơng pháp so sánh.......................................................................................55
2.2.9. Phƣơng pháp thống kê, phân tích số liệu ........................................................55
Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................56
3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thạch Thất ............................................56
3.1.1. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................56
3.1.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Thạch Thất ............................................59
3.1.3. Tình hình biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2014 -2016 ...................62
3.1.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai của huyện
Thạch Thất trong thời gian gần đây ..........................................................................66
3.2. Trình tự và Kết quả thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất ở tại huyện Thạch

Thất............................................................................................................................67
3.2.1. Trình tự, thủ tục đăng ký, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ
ở trên địa bàn huyện Thạch Thất. ..............................................................................67
3.2.2. Kết quả thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất ở tại huyện Thạch Thất ......73
3.2.3.Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các
quyền sử dụng đất .....................................................................................................90
3.2.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Thạch Thất. ..............................................................................................93
3.3. Đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Thạch Thất. .................................................................................96
3.3.1. Giải pháp về chính sách ..................................................................................96
3.3.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính.........................................................97
3.3.3 Giải pháp về đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất nơi làm
việc. ...........................................................................................................................98


v

3.3.4. Giải pháp về công tác tuyên truyền .................................................................99
3.3.5. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ...............................................................99
3.3.6. Một số giải pháp cụ thể áp dụng cho huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
.................................................................................................................................100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................102
Kết luận ...................................................................................................................102
Kiến nghị .................................................................................................................104
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CMTND

Chứng minh thƣ nhân dân

CNTT

Công nghệ thông tin

GCN

Giấy chứng nhận

HGĐ

Hộ gia đình

KH

Kế hoạch

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPCC

Văn phòng công chứng

VPĐK

Văn phòng đăng ký

XDCB

Xây dựng cơ bản


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

2.1

Số hộ chọn điều tra trong 3 xã

52

3.1

Tình hình sử dụng đất theo mục đích sử dụng

56

3.2

Tình hình sử dụng đất nông nghiệp

57

3.3

Tình hình sử dụng đất phi nông nghiệp

58

3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11

Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2014
– 2016
Kết quả thực hiện các thủ tục về đất đai huyện Thạch Thất năm
2016
Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ ở tại huyện
Thạch Thất giai đoạn 2014 – 2016
Tổng hợp kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển
nhƣợng QSDĐ ở
Kết quả tiếp nhận hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2014 – 2016
Tổng hợp kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế
QSDĐ ở
Kết quả tiếp nhận hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2014 – 2016

Tổng hợp kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho
QSDĐ ở

64
72
74
75
78
79
82
83

Kết quả tiếp nhận hồ sơ thế chấp, xóa chấp, thay đổi thông tin
3.12

thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất

85

giai đoạn 2014 – 2016
3.13
3.14
3.15

Tổng hợp kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thế chấp,
xóa chấp, thay đổi thông tin thế chấp QSDĐ ở
Thông tin về tình hình thế chấp QSDĐ ở
Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các
quyền của ngƣời sử dụng đất

87
88
90


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT

Tên bảng

Trang

2.1

Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

35

3.1

Tình hình sử dụng đất theo mục đích sử dụng

56

3.2

Trình tự, thủ tục đăng ký, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho,

thế chấp quyền sử dụng đất

68


1

ĐẶT VẤN ĐỀ
* Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất chính
không thể thay thế đƣợc của một số ngành sản xuất nhƣ nông nghiệp, lâm nghiệp, là
một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia,
là nơi trên đó con ngƣời xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc…; là nơi diễn ra
các hoạt động văn hóa; là nơi phân bổ các vùng kinh tế, các khu dân cƣ; là thành
quả cách mạng của cả dân tộc; là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi
trƣờng, duy trì sự sống của con ngƣời và sinh vật. C.Mác đã khái quát vai trò kinh
tế của đất đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất". Đất
đai có vai trò quan trọng nhƣ vậy, nên Đảng và Nhà nƣớc ta luôn luôn quan tâm đến
vấn đề đất đai, tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển kinh
tế đất nƣớc, nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc. Đất đai đƣợc coi là một loại bất
động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó nhƣ cố định về vị trí,
giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu
sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất ngày càng tăng lên.
Theo Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Hiến pháp năm 2013,
Luật Đất đai năm 2003 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2009 (gọi tắt là Luật đất đai
2003 sửa đổi) và Luật Đất đai năm 2013 đều xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó đất đai là tài sản của toàn dân trong
đó Nhà nƣớc là đại diện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Vấn đề đƣợc
đặt ra là cần phân định quyền và nghĩa vụ của “người chủ sở hữu” và “người đại

diện”. Tuy nhiên chúng ta cần nhấn mạnh Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu về đất
đai nhƣng Nhà nƣớc lại không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền này cho các đối
tƣợng sử dụng đất và đồng nghĩa với việc này là ngƣời sử dụng đất đƣợc trao một
số quyền nhất định.
Thạch Thất là một huyện phía tây của thành phố Hà Nội, với vị trí địa lý và
điều kiện tự nhiên khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội. Khi sát nhập vào


2

thành phố Hà Nội và có quy hoạch là 1 trong 5 khu đô thị vệ tinh của thành phố Hà
Nội, thị trƣờng đất đai đã trở lên rất sôi động, ngƣời sử dụng đất cũng đã nhìn nhận
rõ hơn về các quyền của mình. Tuy nhiên do các quy định, chính sách pháp luật và
sự hiểu biết của ngƣời sử dụng đất còn hạn chế do đó kéo theo rất nhiều bất cập
trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất,
đồng thời việc đăng ký tại các cơ quan nhà nƣớc theo quy định pháp luật khi thực
hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn rất nhiều
bất cập.
Với mong muốn có đóng góp giúp ngƣời dân trên địa bàn huyện Thạch Thất,
hiểu rõ hơn về các quyền và việc thực hiện các quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử
dụng đất ở, tôi đã tiến hành nghiên cứu về đề tài “Giải pháp đảm bảo thực hiện quyền
của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội”.
1.Mục tiêu nghiên cứu
- Mục tiêu tổng quát
+ Trên cơ sở đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng
đất ở trên địa bàn nghiên cứu, đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện quyền
của ngƣời sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội.
- Mục tiêu cụ thể
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quyền của ngƣời sử dụng đất.
+ Đánh giá đƣợc thực trạng việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ở

trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội.
+ Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến việc thực hiện quyền của ngƣời sử dụng
đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
+ Đề xuất đƣợc các giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện quyền của ngƣời sử
dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội.
1.2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
a. Đối tượng nghiên cứu
Thực trạng về công tác quản lý và thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất
ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội.


3

b. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về quyền của
ngƣời sử dụng đất ở, tìm hiểu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo việc
thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu tại huyện Thạch Thất, Thành phố
Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu việc thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất ở đã đăng ký biến động với các cơ quan Nhà nƣớc trên địa bàn huyện
Thạch Thất, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2016. Số liệu sơ cấp thu thập vào
năm 2017.
3. Nội dung nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
- Cơ sở lý luận và thực tiễn về quyền của ngƣời sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội.
- Phân tích các yếu tố ảnh hƣớng đến việc thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội.

- Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện các quyền
của ngƣời sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội.
4. Kết cấu luận văn
Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về quyền của ngƣời sử dụng đất.
Chƣơng 2: Đặc điểm địa bàn nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 3: Kết quả nghiên cứu


4

Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về quyền của ngƣời sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” [21]. Sở hữu là việc tài sản, tƣ liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa ngƣời với ngƣời trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tƣợng của quyền sở hữu là một
tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng [17].
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trƣờng hợp theo quy định của pháp luật thì ngƣời
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. (Nguyễn Đình Bồng,
2006).
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hƣởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Ngƣời không phải là chủ sở hữu cũng có quyền

sử dụng tài sản trong trƣờng hợp đƣợc chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nƣớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho ngƣời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phƣơng thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho ngƣời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nhƣ bán, đổi, tặng
cho, thừa kế.


5

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế.
1.1.1.1. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nƣớc tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ
chính trị của nƣớc đó trong từng thời kỳ lịch sử. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân,
đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài ngƣời. Sức sản xuất
ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tƣ liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: "Sự
phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cƣ, sự xuất hiện máy
móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở
thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trƣớc
biện pháp tất yếu này". Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng đƣợc hình thành
và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi
phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử (Đinh Sỹ Dũng,
2003).
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời
mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nƣớc

thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Điều 1 Luật Đất đai 1993 khẳng định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc
thống nhất quản lý'. Điều 5, điều 6, điều 7 Luật Đất đai 2003 đã quy định: " Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu; nhà nƣớc thống nhất quản
lý về đất đai; Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai”. Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định "Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của luật."
Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thực hiện việc
thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nƣớc nhằm đảm bảo cho đất đai đƣợc
sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc
cũng nhƣ của ngƣời sử dụng. Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý


6

thống nhất toàn bộ vốn đất đai nhƣng Nhà nƣớc lại không trực tiếp sử dụng đất đai
mà lại trao quyền sử dụng đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và
công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không mất đi quyền chiếm hữu
đất đai của mình, bởi vì, Nhà nƣớc thực hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách
gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính
pháp lý nhƣ đo đạc, khảo sát đánh giá và phân hạng đất để nắm đƣợc hiện trạng, sử
dụng đất đai trên phạm vi cả nƣớc và từng địa phƣơng; hệ thống hồ sơ địa chính,
bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu địa chính khác để nắm đƣợc sự
phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phƣơng; hoạt động đăng ký quyền sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai… để nắm đƣợc biến động đất qua các thời kỳ.
Nhƣ vậy QSDĐ trở thành một loại quyền có tính độc lập tƣơng đối trong nền kinh
tế thị trƣờng định hƣớng XHCN và trong nền kinh tế thị trƣờng thì việc chuyển dịch
đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành

đƣợc những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối
lại các nguồn lực đầu tƣ cho phát triển (đất đai, vốn, vật tƣ sản xuất, lao động). Mối
quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ đƣợc biểu hiện trên các đặc điểm chủ
yếu sau đây:
- Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta nên
QSDĐ đƣợc hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Tức là, cá
nhân có QSDĐ khi đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, sử
dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích đƣợc giao đất, đƣợc công
nhận và ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển QSDĐ nên QSDĐ trở thành một loại
quyền tƣơng đối độc lập so với quyền sở hữu.
- Mặc dù QSDĐ đƣợc tham gia vào các giao dịch chuyển nhƣợng trên thị
trƣờng nhƣng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSDĐ vẫn có sự khác nhau
và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau
cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trƣớc)
còn QSDĐ là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi đƣợc nhà nƣớc giao đất hoặc


7

cho thuê đất hay công nhận QSDĐ; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn
vẹn, đầy đủ còn QSDĐ là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính
không trọn vẹn, không đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía cạnh sau đây:
+ Ngƣời sử dụng đất không có đầy đủ quyền năng nhƣ nhà nƣớc với tính
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;
+ Không phải bất cứ ngƣời nào có QSDĐ hợp pháp cũng có thể quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng QSDĐ mà phụ thuộc vào đối tƣợng và chính sách giao đất, thuê đất hay
công nhận QSDĐ. Trong đó, chỉ có ngƣời đƣợc giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nƣớc, mới đƣợc hƣởng 8 quyền năng của chuyển QSDĐ;

+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSDĐ lại là
một loại quyền phụ thuộc, tính phụ thuộc của QSDĐ thể hiện ở chỗ ngƣời sử
dụng đất không đƣợc tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử
dụng đất mà chỉ đƣợc quyết định theo quyền của mình đối
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Theo Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích
và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài”. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của ngƣời sử dụng [23]. Cụ thể
hóa quy định này, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi quy định: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà
nƣớc với vai trò là ngƣời đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất
đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ
chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đây xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”.
Vậy quyền sử dụng đất là gì? Ta có thể hiểu “quyền sử dụng đất” trên hai phƣơng diện:
- Phương diện chủ quan: Theo phƣơng diện này, quyền sử dụng đất là quyền
năng của ngƣời sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của


8

đất để đem lại một vật chất nhất định, quyền năng này đƣợc pháp luật ghi nhận và
bảo vệ.
- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan
trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà
nƣớc ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử
dụng đất đai.

Quyền sử dụng đất

QSDĐ của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đƣợc
Nhà nƣớc giao đất

QSDĐ của ngƣời sử dụng

Quyền
chiếm
hữu (cấp
GCN,PL
bảo vệ)

Quyền sử
dụng (khai
thác lợi ích

Một số
quyền năng
đặc biệt

từ đất…)

khác

Quyền
chuyển đổi,
chuyển
nhƣợng,
cho

thuê,cho
thuê lại,
thừa kế,
tặng cho
QSDĐ

Quyền
thế
chấp,
bảo
lãnh,
góp vốn
bằng
QSDĐ

Sơ đồ các quyền của ngƣời sử dụng đất ( ngƣồn tác giả)

Quyền
đƣợc bồi
thƣờng
khi nhà
nƣớc thu
hồi đất


9

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để ngƣời dân thực hiện đƣợc quyền của mình? Để

ngƣời dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng đƣợc nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất đi vai trò quản lý với tƣ cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nƣớc? Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết đƣợc mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà đƣợc lợi ích của quốc gia, Nhà
nƣớc và mỗi ngƣời dân.
Nội dung QSDĐ của ngƣời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
Quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đƣợc cấp GCN QSDĐ, quyền đƣợc pháp luật
bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đƣợc thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngƣời
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay cho thuê đất?.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất” (Điều 166, Điều 167 Luật Đất đai 2013). Nhà nƣớc giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nƣớc chỉ thu hồi đất vì
những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất
không có nghĩa là Nhà nƣớc thu hồi đất mà Nhà nƣớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngƣời
sử dụng. Trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất thì Nhà nƣớc sẽ giao đất khác cho ngƣời
sử dụng hoặc sẽ có các hình thức: Đền bù, bồi thƣờng cho ngƣời sử dụng đất. Nhƣ
vậy, trên thực tế ngƣời đƣợc giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tƣơng đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn
chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phƣơng diện lý thuyết xét
trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho


10

thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ;
Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” cũng rất gần với khái niệm
quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong các trƣờng hợp: Nông
dân cùng một địa phƣơng (cùng cấp xã) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối,
đất có mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa,
chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cƣ, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự
manh mún khi phân phối đất đai công bằng; những ngƣời có đất ở trong cùng một địa
phƣơng (cùng cấp xã) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ
là không có mục đích thƣơng mại.
- Chuyển nhƣợng QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ, trong trƣờng hợp
ngƣời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trƣờng hợp này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển QSDĐ một
khoản tiền tƣơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đƣợc quyền sử dụng đó
và số đầu tƣ làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhƣợng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nƣớc có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nƣớc có thể quy định một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển QSDĐ; mọi
cuộc chuyển nhƣợng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ
bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
ngƣời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhƣng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc
chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ
dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thƣơng mại, dịch
vụ; giá trị chuyển nhƣợng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch
trên thị trƣờng bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: Là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong

11

quan hệ tín dụng. Ngƣời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với ngƣời cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
đƣợc chuyển dịch vẫn do ngƣời thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
một giá trị nhất định; khi ngƣời thế chấp đến kỳ không thể trả nợ đƣợc, ngƣời nhận
thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ƣu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế
chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trƣờng bất động sản, trong thế
chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trƣờng hợp
ngƣời vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phƣơng thức bảo lãnh
để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của
họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Là hành vi mà ngƣời có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phƣơng thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu
kinh tế địa phƣơng trong các trƣờng hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành
đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thƣơng mại,...mà vẫn đảm bảo
đƣợc việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với
con đƣờng hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
- Quyền đƣợc bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất: Khi nhà nƣớc thu hồi
đất đã giao cho ngƣời sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì ngƣời bị thu hồi đất
đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị
quyền sử dụng đất.
- Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên cho thuê (cho thuê lại) chuyển giao đất cho bên thuê
(thuê lại) để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê (thuê lại) phải sử dụng đất
đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
1.1.3. Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Điều 195 Luật Đất đai 2013 quy định các thủ tục hành chính về đất đai bao
gồm:


12

+ Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
+ Thủ tục thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất.
+ Thủ tục cƣỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cƣỡng chế thi hành
quyết định thu hồi đất.
+ Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ
quan hành chính.
+ Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Về công khai thủ tục hành chính, Điều 196 Luật Đất đai 2013 quy định nội
dung công khai thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:
+ Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
+ Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính.
+ Thành phần hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính.
+ Quy trình và trách nhiệm giải quyết từng loại thủ tục hành chính.
+ Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí phải nộp đối với từng thủ tục hành chính.
Công khai thủ tục hành chính đƣợc thực hiện bằng hình thức niêm yết thƣờng
xuyên tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; đăng trên trang thông tin
điện tử cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính, trang thông tin điện tử của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện.
1.2. Cơ sở thực tiễn về thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất
1.2.1. Sự hình thành và phát triển các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam.

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nƣớc Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
đƣợc đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953[18]. Ngày 29/12/1987 Quốc
hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử
dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đƣờng lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI
của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn


13

dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Luật Đất đai đƣợc ban hành đúng vào thời kỳ
đất nƣớc ta bƣớc đầu bƣớc vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có
nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nƣớc giao đất không thu
tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, ngƣời đƣợc giao đất chỉ đƣợc hƣởng những
kết quả đầu tƣ trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dƣới mọi hình thức
khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu
tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ
hoại đất đai” [24].
Sau hơn 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là ngƣời sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình đƣợc giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhƣợng, họ chỉ đƣợc chuyển QSDĐ
trong các trƣờng hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi ngƣời đƣợc giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của ngƣời đó vẫn tiếp tục sử dụng
đất đó. Luật chỉ cho phép đƣợc thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời đƣợc
QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền công nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu sử

dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tƣợng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhƣng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nƣớc chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chƣa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nƣớc về
mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà
nƣớc đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tƣ không chỉ đối
với đầu tƣ trong nƣớc mà cả đối với nƣớc ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật


14

đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của
Ban chấp hành Trung ƣơng khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội
nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã đƣa việc sửa
đổi Luật Đất đai vào chƣơng trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm
1993 đƣợc Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ
bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới nhƣ một số quyền của
ngƣời sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện 5 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Nhƣ vậy, luật đƣa ra
những quy định theo xu hƣớng ngày càng mở rộng quyền của ngƣời sử dụng, cho họ
định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện,
nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực
tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trƣờng làm cho quan hệ đất đai
càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chƣa đƣợc xử lý thì các vấn đề mới
lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chƣa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai

đƣợc sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ
quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tƣ
hoặc tiền thuê đất đã trả trƣớc còn lại là 05 năm cũng đƣợc thực hiện các QSDĐ
nhƣ chuyển nhƣợng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, thế chấp
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua nhƣ Luật
khuyến khích đầu tƣ trong nƣớc, Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất
đai cũng cần đƣợc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chƣơng trình xây dựng luật,


15

pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thƣờng vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại
đƣợc đƣa vào chƣơng trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/6/2001 Quốc hội khoá X, kỳ
họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Tuy nhiên để quản lý và sử dụng đất đai đƣợc tốt hơn, ngày 29 tháng 11 năm
2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013.
Luật đất đai năm 2013 có 14 chƣơng với 212 điều, tăng 07 chƣơng và 66 điều so
với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định
hƣớng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành
Trung ƣơng Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết đƣợc những tồn tại, hạn chế phát
sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 sửa đổi. Luật Đất đai năm 2013
đƣợc hoàn thiện theo hƣớng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tƣợng
sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nƣớc, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công
lập, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, hộ gia đình, cá nhân…) phù hợp với
hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện
khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau đây:
- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm ngƣời sử dụng đất mà có
chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167). Nhóm ngƣời sử dụng đất gồm hộ gia
đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ nhƣ quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân. Trƣờng hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và
nghĩa vụ nhƣ quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế. Trƣờng hợp QSDĐ phân chia
đƣợc theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm
muốn thực hiện quyền đối với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách
thửa theo quy định, làm thủ tục cấp GCN và đƣợc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất theo quy định. Trƣờng hợp không chia đƣợc theo phần thì ủy
quyền cho ngƣời đại diện để thực hiện.
- Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc quy định tại
Điều 179. Nội dung Điều này kế thừa quy định Điều 113 của Luật đất đai năm 2003
sửa đổi, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:


16

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc
Nhà nƣớc giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển
nhƣợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đƣợc
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trƣờng hợp đất
thuộc diện thu hồi để đầu tƣ dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng
kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tƣ trên đất hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn
bằng QSDĐ;
+ Quy định hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm đƣợc bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật và “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự” (Điều 179); bổ sung quy định

về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất (khoản 3 Điều 179).
- Về quyền và nghĩa vụ của ngƣời việt nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc
ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài sử dụng đất.
- Về điều kiện thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất. Đây là một mục
mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang
dần dần đƣa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những
thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣng
vẫn đảm bảo đƣợc nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.2.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ
1.2.2.1 Văn bản Luật
a) Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 (Quy định cụ thể
điều 73 của Luật:
Ngƣời sử dụng đất có những quyền sau đây:
- Đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao;


17

- Đƣợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Hƣởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại;
- Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất;
- Đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình; đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về đất khi bị thu hồi;
- Đƣợc quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp
luật phù hợp với mục đích khi giao đất;
- Đƣợc quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

b) Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 (Quy định cụ thể
tại điều 106 của Luật:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, , góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc
bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
* Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, , góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều
112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1,
các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản
2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy
định tại Mục 4 Chƣơng II của Luật này.
c) Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 (Quy định cụ thể tại
điều 167 của Luật: