Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Phố Ràng, huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------o0o------

HOÀNG DUY THẢO
Tên đề tài:
ÐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT
TRÊN ÐỊA BÀN THỊ TRẤN PHỐ RÀNG, HUYỆN BẢO YÊN,
TỈNH LÀO CAI GIAI ÐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo:

Chính quy

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Khoa :

Quản lý Tài Nguyên

Khóa học:

2010 – 2014

Thái Nguyên, năm 2016

ii
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------o0o------

HOÀNG DUY THẢO
Tên đề tài:
ÐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT
TRÊN ÐỊA BÀN THỊ TRẤN PHỐ RÀNG, HUYỆN BẢO YÊN,
TỈNH LÀO CAI GIAI ÐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:

Chính quy

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Lớp:

K42 – QLĐĐ – N02

Khoa :

Quản lý Tài Nguyên

Khóa học:

2010 – 2014

Giảng viên hướng dẫn: Th.S Trần Mai Anh

Thái Nguyên, năm 2016


ii
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------o0o------

HOÀNG DUY THẢO
Tên đề tài:
ÐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT
TRÊN ÐỊA BÀN THỊ TRẤN PHỐ RÀNG, HUYỆN BẢO YÊN,
TỈNH LÀO CAI GIAI ÐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:

Chính quy

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Lớp:

K42 – QLĐĐ – N02

Khoa :

Quản lý Tài Nguyên

Khóa học:

2010 – 2014

Giảng viên hướng dẫn: Th.S Trần Mai Anh

Thái Nguyên, năm 2016


ii
DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

CBQL

Cán bộ quản lý

ND SXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

ND SXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp


iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Phố Ràng năm 2014 ................ 32,33
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố Ràng giai
đoạn từ 2012 – 2014 ........................................................................................ 44
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố Ràng giai đoạn
2012 - 2014...................................................................................................... 46
Bảng 4.4: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố Ràng giai đoạn
2012 - 2014...................................................................................................... 47
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố Ràng
giai đoạn 2012 - 2014 ...................................................................................... 40
Bảng 4.6: Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố
Ràng giai đoạn 2012 - 2014…………………………………………………41
Bảng 4.7: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ .................... 42
Bảng 4.8: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ .............. 43
Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển nhượng QSDĐ ....... 54
Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, thuê lại QSDĐ...46

Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ ................ 57
Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế QSDĐ .................. 58
Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp QSDĐ ................ 51
Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ
......................................................................................................................... 52


iv
MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
1.Đặt vấn đề .................................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu. .............................................................................................. 2
1.3 Yêu cầu của đề tài .................................................................................................... 3
1.4 Ý nghĩa của đề tài. ................................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................... 4
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................... 4
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................... 4
2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài. ....................................................................................... 5
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài. .................................................................................... 7
2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất. ............................................................... 8
2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất........................................................... 8
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất....................................17
2.2.3 Những quy định về hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất .....................................20
2.3 Sơ lược về tình hình quản lý đất đai của thị trấn Phố Ràng...............................20
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ..............................................................................................................................22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................22
3.1.1 Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................22
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................22
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành............................................................................22

3.3 Nội dung nghiên cứu .............................................................................................22
3.3.1 Điều kiện cơ bản của thị trấn .............................................................................22
3.3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất của toàn thị trấn Phố Ràng. .....................22


v
3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 8 hình thức chuyển quyền
được quy định trong Luật Đất đai 2013 .....................................................................22
3.3.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn về chuyển quyền sử dụng đất
theo số liệu điều tra và đề xuất giải pháp. ..................................................................23
3.4 Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................23
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu ............................................................................23
3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ..............................................24
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................25
4.1 Tình hình cơ bản của thị trấn Phố Ràng ..............................................................25
4.1.1 Điều kiện tự nhiên của thị trấn Phố Ràng.........................................................25
4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Phố Ràng ...............................................27
4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại thị trấn Phố Ràng.........32
4.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Phố
Ràng......................................................................................................... .......... ........35
4.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại thị trấn Phố Ràng giai
đoạn 2012 -2014 ...........................................................................................................35
4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn
Phố Ràng giai đoạn 2012 - 2014.................................................................................43
4.2.3 Đánh giá công tác góp vốn quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Phố Ràng
giai đoạn 2012 - 2014 ..................................................................................................43
4.2.4 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Phố Ràng
giai đoạn 2012 - 2014 ..................................................................................................45
4.2.5 Đánh giá công tác để thừa kế quyền sử dụng đất tại thị trấn Phố Ràng giai
đoạn 2012 -2014 ...........................................................................................................47

4.2.6 Đánh giá công tác thế chấp quyền sử dụng đất tại thị trấn Phố Ràng giai
đoạn 2012 – 2014 .........................................................................................................48


vi
4.2.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại thị
trấn Phố Ràng giai đoạn 2012 -2014 ..........................................................................41
4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Phố Ràng về chuyển quyền sử
dụng đất .........................................................................................................................41
4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Phố Ràng về những quy định
chung chuyển quyền quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra..................................41
4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Phố Ràng về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất ...........................................................................................43
4.3.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân thị trấn Phố Ràng về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất ...........................................................................................62
4.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy mạnh công
tác chuyển quyền sử dụng đất .....................................................................................63
4.4.1 Thuận lợi..............................................................................................................63
4.4.2 Khó khăn .............................................................................................................63
4.4.3 Giải pháp .............................................................................................................64
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................65
5.1 Kết luận ...................................................................................................................65
5.2 Kiến nghị ................................................................................................................66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67


i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên

được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong
nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Phố
Ràng, huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2012- 2014”. Trong suốt quá
trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp
42_QLĐĐ B, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm,
Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo Th.s Trần
Mai Anh, người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND thị trấn Phố Ràng, huyện Bảo Yên, tỉnh
Lào Cai đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại địa phương.
Do kinh nghiệm còn thiếu, trình độ còn hạn chế và thời gian nghiên cứu
còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh
khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các
thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Sinh viên

Hoàng Duy Thảo


2
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung thì Luật Đất đai năm 2003 ra
đời và cho đến nay là Luật Đất Đai 2013. Các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất hiện nay bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,
thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bỏ qua hình

thức bảo lãnh bằng giá trị của Luật đất đai 2003.
Thị trấn Phố Ràng nằm tại nơi giao nhau của hai tuyến đường giao
thông quan trọng là quốc lộ 70 và quốc lộ 279, có dòng sông Chảy chảy qua
địa bàn đã tạo được nhiều thuận lợi để phát triển nền kinh tế - xã hội của thị
trấn với những mũi nhọn đặc thù đồng thời giúp thị trấn tiếp thu nhanh tiến bộ
khoa học, kỹ thuật và công nghệ. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều
năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đạt được nhiều
thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình
thực hiện Luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém
trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo
quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những
kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng
đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học
Nông Lâm, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Trần Mai Anh, em tiến hành thực
hiện đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn Phố Ràng, huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2012– 2014”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu.
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Phố
Ràng trong giai đoạn từ năm 2012 – 2014, đề xuất những giải pháp để đẩy


3
nhanh tiến độ phục vụ công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như hỗ trợ
việc quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể.

Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền sử dụng
đất được thực hiện trên địa bàn thị trấn Phố Ràng – huyện Bảo Yên trong
giai đoạn từ năm 2012 – 2014.
Xác định được những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những khó khăn đó.
Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về
kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất.
1.3 Yêu cầu của đề tài
Thu thập số liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách
khoa học và khách quan.
Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến chuyển
quyền sử dụng đất.
Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền được thực
hiện tại địa phương nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất. Các
giải pháp đưa ra phù hợp và mang tính khả thi cao.
Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về
kết quả chuyển quyền sử dụng đất.
1.4 Ý nghĩa của đề tài.
Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học
vào thực tế.
Ý ngĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh
viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại phương, nhận ra
được những vướng mắc trong công tác chuyển QSDĐ từ đó đưa ra những giải
pháp nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả
quản lý Nhà nước trong công tác chuyển QSDĐ.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai 2013;
- Phần 5 : Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất ( điều 688 đến
735) của Bộ Luật Dân sự 2005;
- Luật thuế nhà, đất 2010;
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000;
- Nghị định 43/2014/ND-CP ngày 15/05/2014 - Quy định chi tiết thi
hành một số điều của luật đất đai năm 2013.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 – Nghị định về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 101/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 – Quy định về khung giá đất.
- Thông tư 23/2006/TT-BTC ngày 24/03/2006 – Hướng dẫn xác định tiền
sủ dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính
phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai
- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 - Thông
tư liên tịch về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 - Quy định chi tiết
một số điều của NĐ số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2013.


5
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 - Quy định về hồ
sơ địa chính.
- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/03/2015 - Ban hành Quy

chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành
chính nhà nước ở địa phương
- Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 03/12/2014 của UBND tỉnh
Lào Cai về việc thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Lào Cai
2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một
phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển
QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng
thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được
quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được
soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã
được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau hơn 20 năm
thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác
quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triển. Song với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì
công nghiệp hóa - hiện đại hóa, luật đất đai cần khắc phục những hạn chế và


6
hoàn thiện hơn, do đó Quốc hội đã ban hành luật đất đai 2003 và hiện nay là
luật đất đai 2013
Luật đất đai 2013 có nhiều điểm mới so với luật 2003,. Cụ thể, Các

hình thức chuyển quyền sử dụng đất tương tự như Luật đất đai 2003, nhưng
đã lược bỏ quyền bảo lãnh bằng giá trị.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một phần dự án không còn là
khái niệm mới trên thị trường, đặc biệt đối với tình hình kinh tế hiện nay mặc
dù vẫn chưa được cho phép tại điều luật cũ. Mua bán và sáp nhập nên được
xem là một hình thức đầu tư thay vì như là giải pháp cuối cùng của chủ đầu tư
khi không thể tiếp tục triển khai dự án. Việc cho phép chuyển nhượng một
phần dự án giúp tháo gỡ một nút thắt quan trọng trên thị trường.
Ngoài ra, Luật Đất Đai 2013 còn quy định chi tiết về các điều kiện kèm
theo khi chuyển nhượng quyền sở hữu đất nền trong một dự án; về các điều
khoản như ai được phép chuyển nhượng, chuyển nhượng dưới hình thức nào,
và chuyển nhượng cho ai.
Quy định này giúp hỗ trợ về mặt cơ sở pháp lý cho các hoạt động mua
bán sáp nhập mà hiện nay ngày càng phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, theo
các chuyên gia cho rằng quy trình và thủ tục liên quan đến chuyển nhượng
quyền sở hữu vẫn chưa rõ ràng.
Đánh giá tổng quát về Luật Đất Đai 2013, chuyên gia cho rằng: "Luật
Đất Đai 2013 chủ yếu chú trọng vào dự án nhà ở với nỗ lực cải thiện thị
trường đất và phát triển dự án bất động sản. Sự ra đời của Luật Đất Đai 2013
cho thấy nhận thức của Chính phủ trong việc thay đổi nhằm đảm bảo nền kinh
tế tiếp tục phát triển đúng hướng. Tuy Luật Đất Đai 2013 có nhiều điểm rõ
ràng hơn, nhiều nhà phân tích nước ngoài vẫn hoài nghi về tính khả thi của
nó. Hướng dẫn và thực thi luật một cách thống nhất và rõ ràng theo đúng định


7
hướng sẽ là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của Luật Đất Đai
2013 ( Theo cafef.vn )
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép

chuyển QSDĐ trong các trường hợp sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối
với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (
Điều 191, Luật đất đai 2013)[5]
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài.
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan


8
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Thị trấn Phố Ràng nằm tại nơi giao nhau của hai tuyến đường giao
thông quan trọng là quốc lộ 70 và quốc lộ 279, có dòng sông Chảy chảy qua
địa bàn đã tạo được nhiều thuận lợi để phát triển nền kinh tế - xã hội của thị

trấn. Vì vậy, đất đai của thị trấn cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử
dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng
tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở
thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các
ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng
trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo
cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện
các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các
mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND thị trấn cùng các ngành liên
quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai
nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại đại phương, từ đó góp phần vào
sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị
trường đất đai nói riêng.
2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.


9
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã,
phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (Điểm b, khoản 1,Điều 179
Luật Đất đai 2013) [6]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp ( Khoản 1,
Điều 78, Nghị định 43/2014 – NĐ/CP )[4]
- Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ

chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận
theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định 43/NĐ-CP ( Điểm c, khoản
6, Điều 78 Nghị định43/2014/NĐ – CP).[4]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền
sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác
để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ ( Điều 190, Luật Đất đai
2013 ).[6]
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc (Bài giảng Pháp luật
đất đai - Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại
Điều 78, 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 195 của Luật đất đai
2013. [4], [6].
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong


10
trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
-Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ. ( Điểm b, khoản 1, Điều 169 – Luật Đất đai 2013 ).[6]
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này ( Khoản 2, Điều 169 – Luật Đất đai
2013 ).[6]
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 176 – Luật
Đất đai 2013.[6]
-Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.


ii
DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

CBQL

Cán bộ quản lý

ND SXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

ND SXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp


12
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người
khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sủ dụng đất được
quy định tại Điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Chương XII của Luật
đất đai 2013.[4], [6].
Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại được quy định tại

Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ – CP.[4]
2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
- Theo quy định tại Điểm đ, khoản 1, Điểu 179 – Luật Đất đai 2013:
+ Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình
theo di chúc hoặc theo pháp luật.
+ Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết
thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
+ Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được
nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó


13
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc
mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì

chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng
một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người đứng hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007)[8]
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất được quy
định cụ thể tại Điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Chương XII - Luật
đất đai 2013.[4], [6].


14
2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn
ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những

trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế
này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định
tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ
trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này ( Điểm c, khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai 2013 ).[6]. Cụ thể:
-Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng
đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung
của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật (điểm c khoản 2 Điều 174 – Luật Đất đai 2013).[6]
-Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều
174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều 186 của Luật này (điểm e khoản 1 Điều 179 – Luật Đất đai
2013).[6]


15
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ
thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Chương XII – Luật Đất đai
2013.[4], [6].
2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn

phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp
luật (Điểm g, khoản 1, Điều 179 – Luật Đất đai 2013).[6]
Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy
định tại Điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ – CP và Chương XII – Luật Đất
đai 2013).[4], [6]
2.2.1.7 Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.


iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Phố Ràng năm 2014 ................ 32,33
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố Ràng giai
đoạn từ 2012 – 2014 ........................................................................................ 44
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố Ràng giai đoạn
2012 - 2014...................................................................................................... 46
Bảng 4.4: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố Ràng giai đoạn
2012 - 2014...................................................................................................... 47
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố Ràng
giai đoạn 2012 - 2014 ...................................................................................... 40
Bảng 4.6: Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn thị trấn Phố

Ràng giai đoạn 2012 - 2014…………………………………………………41
Bảng 4.7: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ .................... 42
Bảng 4.8: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ .............. 43
Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển nhượng QSDĐ ....... 54
Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, thuê lại QSDĐ...46
Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ ................ 57
Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế QSDĐ .................. 58
Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp QSDĐ ................ 51
Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ
......................................................................................................................... 52


17
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.2.1 Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các
điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính ( Điều 188 – Luật Đất đai 2013).[6]
2.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp