Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (985.73 KB, 65 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------
TRẦN THỊ HƢƠNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYểN QUYềN Sử DụNG ĐấT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƢờNG ĐồNG BẩM-HÀNH PHố THÁI NGUYÊN
TỉNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOạN 2014–2016
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trƣờng
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khoá học
: 2013 - 2017
Thái Nguyên, năm 2017
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------
TRẦN THỊ HƢƠNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYểN QUYềN Sử DụNG ĐấT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƢờNG ĐồNG BẩM-HÀNH PHố THÁI NGUYÊN
TỉNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOạN 2014-2016
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khoá học
Giảng viên hƣớng dẫn
: Chính quy
: Địa chính môi trƣờng
: Quản lý Tài nguyên
: K45 - ĐCMT - N02
: 2013 - 2017
: ThS. Đặng Thị Hồng Phƣơng
Thái Nguyên, năm 2017
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên
được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong
nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá
công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành
phố Thái Nguyên-tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016". Trong quá trình
thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cô giáo, các bạn
lớp 45-ĐCMT, các cô chú và các anh chị UBND phường Đồng Bẩm.
Em xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên.Đặc biệt em
xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới cô giáo hướng dẫn Đặng Thị Hồng
Phương người đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và
hoàn thành khóa luận.
Do thời gian nghiên cứu và năng lực bản than còn có hạn, đặc biệt là
kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những
sai sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô giáo và các bạn sinh
viên để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017
Sinh viên
TRẦN THỊ HƢƠNG
ii
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
MỤC LỤC ......................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii
DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT .............................................................. viii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề .............................................................................................. 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .............................................................................. 2
1.3. Mục tiêu nghiên cứu............................................................................... 2
1.3.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................... 2
1.3.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................ 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu .............................................. 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học ....................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................. 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyền QSDĐ ................................................................... 8
2.2.1. Khái niệm về chuyển QSDĐ ........................................................... 8
2.2.2. Phân loại chuyển QSDĐ ................................................................. 8
2.2.3. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ .................................... 13
2.2.4.Những qui định chung về chuyển QSDĐ ...................................... 14
2.2.5. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế
một cửa tại phường, thị trấn .................................................................... 16
iii
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 22
3.1. Đối tựơngvà phạm vi nghiên cứu......................................................... 22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 22
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 22
3.2.1. Địa điểm tiến hành nghiên cứu ..................................................... 22
3.2.2. Thời gian tiến hành nghiên cứu .................................................... 22
3.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 23
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu:.......................................... 23
3.4.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu............................................. 23
3.4.3. Phương pháp tổng hợp và viết báo cáo ......................................... 23
PHẦN 4. DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................ 24
4.1. Điền kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội trên địa bàn phường Đồng Bẩm,
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ................................................ 24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................ 24
4.1.2. Điền kiện kinh tế- xã hội ............................................................... 25
4.1.3. Hiện trạng SDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái
Nguyên .................................................................................................... 30
4.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Đồng
Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ................................. 31
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Đồng
Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ............................. 31
4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường
Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ................... 32
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn
phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ...... 34
4.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Đồng BẩmThành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ....................................... 34
iv
4.2.5. Đánh giá kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn phường Đồng BẩmThành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ....................................... 35
4.2.6. Đánh giá kết quả góp vốn QSDĐ trên địa bàn phường Đồng BẩmThành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ....................................... 36
4.2.7. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Đồng BẩmThành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ....................................... 37
4.2.8. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp diễn ra trên
địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20142016 ......................................................................................................... 38
4.2.9. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra trên địa bàn
phường Đồng Bẩm - Thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 20142016 ......................................................................................................... 40
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về các hình
thức chuyển QSDĐ giai đoạn 2014-2016 ................................................... 41
4.3.1. Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về chuyển đổi
QSDĐ thể hiện tại bảng 4.11. ................................................................. 42
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về
chuyển nhượng QSDĐ ............................................................................ 42
4.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về cho
thuê và thuê lại QSDĐ ............................................................................ 44
4.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về thừa
kế QSDĐ ................................................................................................. 45
4.3.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về thế
chấp bằng giá trị QSDĐ .......................................................................... 46
4.3.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về góp
vốn bằng giá trị QSDĐ ............................................................................ 47
4.3.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về tặng
cho QSDĐ ............................................................................................... 48
4.4. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về chuyển QSDĐ 49
4.4.1.Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về chuyển
QSDĐ....................................................................................................... 49
v
4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng trên
địa bàn phường Đồng Bẩm ..................................................................... 50
4.5. Đánh giá những thuận lợi khó khăn trong công tác chuyển quyển SDĐ
và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các QSDĐ trên địa bàn
phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên ............................................ 51
4.5.1. Thuận lợi ....................................................................................... 51
4.5.2. Khó khăn ....................................................................................... 51
4.5.3. Giải pháp.......................................................................................53
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 53
5.1. Kết luận ................................................................................................ 53
5.2. Đề nghị ................................................................................................. 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 55
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng dân số các xóm trong phường....................................... 26
Bảng 4.2. Hiện trạng lao động phường Đồng Bẩm ........................................ 27
Bảng 4. 3. Hiện trạng SDĐ năm 2016 của phường Đồng Bẩm ...................... 30
Bảng 4.4. kết quả chuyển đổi QSDĐ tại phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2014-2016 .......................................................... 31
Bảng 4.5. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại phường Đồng Bẩm- Thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ................................................. 33
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ đất tại phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2014-2016 .......................................................... 35
Bảng 4.7. Kết quả tặng cho QSDĐ tại phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2014-2016 .......................................................... 37
Bảng 4.8. Kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp diễn ra trên địa bàn
phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016
......................................................................................................... 38
Bảng 4.9. Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra trên địa bàn phường
Đồng Bẩm - Thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2014- 2016 40
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về các hình thức
chuyển QSDĐ. ................................................................................ 41
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân về chuyển đổi QSDĐ........................ 42
Bảng 4.12: Sự hiểu biết người dân về chuyển nhượng QSDĐ ....................... 43
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ....... 44
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân về thừa kế QSDĐ ............................. 45
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân về thế chấp QSDĐ ............................ 46
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ......... 47
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của người dân về tặng cho QSDĐ............................ 48
Bảng 4.18: Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về chuyển QSDĐ .....49
Bảng 4.19: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng
tại phường Đồng Bẩm ..................................................................... 50
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Bản đồ phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên ............................................................................................ 24
Hình 4. 2. Cơ cấu hiện trạng nhóm đất của phường Đồng Bẩm năm 2016 .... 31
Hình 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm
giai đoạn 2014 - 2016 theo số trường hợp ...................................... 39
Hình 4.4: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm
giai đoạn 2014 - 2016 theo diện tích .............................................. 40
Hình 4.4: Sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển QSDĐ......... 49
Hình 4.5: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng
tại phường Đồng Bẩm ..................................................................... 50
viii
DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
Nguyên nghĩa
NDSXPNN
Người dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN
Người dân sản xuất nông nghiệp
QSDĐ
QSDĐ
SDĐ
SDĐ
UBND
Ủy ban nhân dân
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản vô cùng quan
trọng của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt cần thiết cho mọi hoạt
động sản xuất và đời sống. Trong điều kiện xã hội ngày càng phát triển , dân
số ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu về đất được đặt lên hàng đầu song đất
đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý và sử dụng tài
nguyên đất rất cần thiết. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và
SDĐ đai một cách phù hợp và hiệu quả, Đảng và Nhà nước đã sớm ban hành
và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển
QSDĐ là hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay theo nhiều hình thức
khác nhau, trải qua nhiều giai đoạn sửa đổi bổ sung đã hoàn thiện hơn cơ bản
đã giải quyết một cách nhanh chóng những thủ tục về chuyển quyền trước
đây. Việc đưa ra những hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý.
Phường Đồng Bẩm đang trong quá trình qui hoạch thành vùng nội
thành mới của thành phố Thái Nguyên nên việc chuyển QSDĐ trong giai
đoạn này diễn ra thường xuyên hơn, các hình thức chuyển quyền đã và đang
được áp dụng phổ biến hơn trước. Từ thực tế nhu cầu về các hình thức chuyển
QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên được sự
nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của giảng viên Đặng Thị
Hồng Phương em được giới thiệu về UBND phường Đồng Bẩm thực tập, với
mong muốn ở rộng thêm hiểu biết, vận dụng những kiến thức lý thuyết đã học
vào thực tiễn và học hỏi kinh nghiệm tại UBND phường Đồng Bẩm em tiến
2
hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên- Tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2014-2016”
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ trên địa bànphường Đồng
Bẩm- Thành phố Thái Nguyên- Tỉnh Thái Nguyên.
- Những hạn chế tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ trên địa
bànphường và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
- Tìm ra biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong
chuyển QSDĐ.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu
1.3.1. Mục tiêu tổng quát
-Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Đồng BẩmThành phố Thái Nguyên-Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014- 2016
1.3.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình cơ bản về điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội,
hiện trạng SDĐ
- Đánh giá được kết quả công tác chuyển QSDĐ
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển
QSDĐ
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong chuyển QSDĐ để từ
đó đề ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chuyển QSDĐ vàđề xuất được
một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các QSDĐ
3
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
- Đề tài giúp cho bản thân em có những kiến thức, hiểu biết cơ bản về
tình hình quản lý đất đai trên địa bànphường Đồng Bẩm- Thành phố Thái
Nguyên
- Đề tài giúp củng cố lại kiến thức đã học, bổ sung những kiến thức còn
thiếu và kỹ năng tiếp cận các phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản thân,
biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Giúp sinh viên hiểu rõ hơn về các hình thức chuyển QSDĐtừ đó có thể
đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khókhăn và hoạn thiện
công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
-Bộ luật dân sự năm 2005.
-Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP qui định về nhận chuyển QSDĐ.
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Luật đất đai 29/11/2013.
- Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Luật thuế SDĐ và nhà ở.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014của Chính phủ qui định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai(có hiệu lực lực 1/07/2014).
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ qui định
trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị , cá nhân có liên
quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho QSDĐ.
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất.
- Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính
- Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền SDĐ,
tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
5
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Luật Đất đai 2013: ( Điều 22 Luật Đất đai 2013)
*Một số nội dung của căn cứ pháp lý về chuyển QSDĐ.
- Hiến pháp 2013
- Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có
hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013.
+ Nghị định số 44/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về giá đất.
+ Nghị định số 45/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về thu tiền SDĐ.
+ Nghị định số 46/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.
+ Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất,
thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận QSDĐ , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai .
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền SDĐ.
6
- Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về
giấy chứng nhận QSDĐ.
- Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về
hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về bản
đồ địa chính
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và
Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất .
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng
dẫn Nghị định 45 về thu tiền SDĐ.
+ Thông tư 77/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014
hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
7
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình SDĐ đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn
hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển SDĐ đối với
đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các
quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến
Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất
toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một
loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng
rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại
Điều 73 Luật Đất đai 1993. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở
rộng quyền được chuyển QSDĐ của người SDĐnhư Luật Đất đai 1993 nhưng
cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển
quyền dưới hình thức tặng cho QSD, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Đến luật đất đai 2013, Nhà
nước vẫn tiếp tục qui định bảy hình thức chuyển QSDĐ là: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp,
góp vốn bằng QSDĐ. Nó rất phù hợp với xã hội hiện nay khi mà nhu cầu
chuyển QSDĐ ngày càng cao và để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho
mỗi cá nhân.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi
động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác
quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự
8
phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của
người sử dụng cũng như toàn xã hội. nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển
QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh - tế xã
hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyền QSDĐ
2.2.1. Khái niệm về chuyển QSDĐ
Chuyển QSDĐ là việc chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể sử dụng này qua
chủ thể sử dụng khác theo qui định của pháp luật.
2.2.2. Phân loại chuyển QSDĐ
Luật đất đai sửa đổi 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ
nhưng có một số thay đổi so với luật đất đai 2003 đó là bỏ hình thức bảo
lãnh bằng giá trị QSDĐ và tách cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ thành 2
hình thức riêng là cho thuê QSDĐ và cho thuê lại QSDĐ.
2.2.2.1. Chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là một hình thức của chuyển QSDĐ, mà thực chất là
“đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản
xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún phân tán đất đai hiện nay[8].
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một phường, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một phường, phường thị trấn để
thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “dồn điền, đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
9
2.2.2.2. Chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức phổ thông nhất của chuyển
QSDĐ, mà thực chất là “đổi quyền SDĐ lấy tiền hoặc hiện vật tương đương
không giới hạn”
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch
SDĐ đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghẹ
cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của Luật
đất đai năm 2013.
2.2.2.3. Cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, mà
thực chất là “đổi QSDĐ lấy tiền hoặc hiện vật tương đương trong một khoảng
thời gian nhất định”
10
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai
2003 và 2013 thì không cấm việc này.
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn
hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đât trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê
2.2.2.4. Thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, mà thực chất là
“chuyển dịch QSDĐ từ người chết sang người còn sống”, tức là việc người
SDĐ khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo
pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người SDĐ có
quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ Luật
Dân sự về vấn đề thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
11
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.
2.3.2.5. Tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức của chuyển QSDĐ , mà thực chất là
chuyển dịch QSDĐ từ người sống sang người sống theo quan hệ tình cảm, mà
người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế
này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
12
Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ
nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.2.6. Thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, mà thực chất là người
SDĐ mang giá trị QSDĐ của mình để thế chấp làm tin tại tổ chức tín dụng theo
qui định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian theo thỏa thuận
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của
Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.2.7. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, mà thực
chất là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản
dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả SDĐ nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]
13
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐđược quy định cụ
thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.3. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.3.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Điều 188, Luật đất đai năm 2013 qui định người SDĐ được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền SDĐ khi có đủ 4 điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp người được nhận thừa kế là
người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không
thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn liền với đất và trường hợp nhận thừa
kế mà đất đủ điều kiện cấp nhưng chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ
- Đất không có tranh chấp
- Quyền SDĐ không kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn SDĐ
2.2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người SDĐ.
Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau :
- Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có Giấy chứng nhận. Đối với
trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người SDĐ được thực hiện
quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ
đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và
có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
14
2.2.4.Những qui định chung vềchuyển QSDĐ
2.2.4.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ được quy định trong điều 188
Luật đất đai năm 2013( sửa đổi điều 106 Luật đất đai năm 2003) như sau:
1. Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng
QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy đinh tài khoản 1 Điều 186 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn SDĐ.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người SDĐkhi thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ còn phải có đủ điều kiện theo
quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho,thế chấp QSDĐ ; góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan
đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Điều
184 Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
(điều mới): Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng phường, phường, thị trấn để thuận
lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
15
2.2.4.2. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ , thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất doNhà nước
giao có thu tiền SDĐ, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền SDĐ được quy định như sau:
- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
- Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính
thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực
hiệncác quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép
chuyển mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông
nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền SDĐ được xác định từ khi quyết
định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ , thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất
