Giải quyết hợp đồng giả tạo từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh cà mau

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

HOÀNG THỊ HẢI HÀ

GIẢI QUYẾT HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO TỪ THỰC
TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

HOÀNG THỊ HẢI HÀ

GIẢI QUYẾT HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO TỪ THỰC
TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017

LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên Hoàng Thị Hải Hà mã số học viên: 7701250473A

là học viên lớp

LOP_K25_MBL_CaMau; Khóa K25-2 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật,
Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học
với đề tài “Giải quyết hợp đồng giả tạo từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh Cà
Mau” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả
nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa
học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của
một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có
thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện

Hoàng Thị Hải Hà


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
Chương 1: Tổng quan về tranh chấp hợp đồng giả tạo. ........................................6
1.1. Tổng quan tình hình tranh chấp liên quan đến hợp đồng giả tạo. ....................6
1.2. Nguyên nhân dẫn đến hợp đồng giả tạo. ..........................................................8

1.3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo. .........................................11
1.4. Hợp đồng giả tạo, vấn đề pháp lý cần được nghiên cứu. ...............................13
Tiểu kết chương 1: .................................................................................................13
Chương 2: Cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo ...............15
2.1. Khái niệm. ......................................................................................................15
2.1.1 Khái niệm hợp đồng giả tạo. .....................................................................15
2.1.2. Khái niệm tranh chấp hợp đồng giả tạo. ..................................................16
2.2. Đặc điểm của hợp đồng giả tạo ......................................................................17
2.3. Phân loại hợp đồng giả tạo. ............................................................................19
2.4. Cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo. .............................20
2.4.1.Văn bản pháp luật áp dụng. ......................................................................20
2.4.2. Vấn đề áp dụng quy định chung của pháp luật về hợp đồng. ..................21
2.4.3.Nguyên tắc khi xem xét tính hiệu lực của hợp đồng. ...............................22
2.4.3.1.Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức
xã hội. .............................................................................................................22
2.4.3.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
........................................................................................................................23
2.4.3.3. Chủ thể tham gia hợp đồng có năng lực hành vi dân sự. ..................24
2.5. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo. ................................25
2.5.1. Nguyên tắc tôn trọng quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự. ..25
2.5.2. Nguyên tắc cung cấp chứng cứ và chứng minh là quyền và nghĩa vụ của
đương sự. ...........................................................................................................26
2.6. Hợp đồng thông thường trong hợp đồng giả tạo. ...........................................27
2.6.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ........................................27
2.6.2. Hợp đồng bảo lãnh. ..................................................................................29


2.6.3. Hợp đồng vay tài sản. ..............................................................................29
2.7. Quy định của Bộ luật hình sự có liên quan ....................................................31
Tiểu kết chương 2 ..................................................................................................32

Chương 3: Đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo tại Tòa
án nhân dân tỉnh Cà Mau. Giải pháp hoàn thiện ................................................33
3.1. Khái quát về tình hình tranh chấp hợp đồng giả tạo tại Tỉnh Cà Mau. ..........33
3.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo tại Tòa án nân dân tỉnh Cà
Mau. .......................................................................................................................34
3.2.1. Hợp đồng giả tạo là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp
đồng vay tài sản. ................................................................................................34
3.2.2. Hợp giả tạo là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến
hợp đồng thế chấp quyền sở hữu nhà và đất. .....................................................47
3.2.3. Hợp đồng vay có người bảo lãnh. ............................................................51
3.2.4. Hợp đồng giả tạo chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến người
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. .........................................55
3.3. Một số bất cập khi giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo tại Tòa án nhân
dân tỉnh Cà Mau ....................................................................................................60
3.3.1. Hợp đồng giả tạo là hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến
hợp đồng vay......................................................................................................60
3.3.2. Hợp đồng giả tạo là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên
quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. ...............................................62
3.3.3. Hợp đồng vay có người bảo lãnh. ............................................................63
3.3.4. Hợp đồng giả tạo liên quan đến người Nước ngoài, người Việt Nam định
cư ở Nước ngoài.................................................................................................64
3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo tại Tòa
án ...........................................................................................................................65
3.4.1. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:............................65
3.4.2. Đối với hợp đồng vay tài sản: ..................................................................66
3.4.3. Đối với hợp đồng bảo lãnh: .....................................................................67
3.4.4. Đối với hợp đồng liên quan đến người Nước ngoài, người Việt Nam định
cư ở Nước ngoài.................................................................................................67
Tiểu kết luận chương 3. .........................................................................................69
KẾT LUẬN ..............................................................................................................71

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS
BLTTDS
CM

Bộ luật dân sự
Bộ luật tố tụng dân sự
Cà Mau

TAND
VKS

Tòa án nhân dân
Viện kiểm sát

BĐS
DNNN

Bất động sản
Doanh nghiệp nước ngoài.

NĐCP
LĐĐ
NĐ

Nghị định chính phủ
Luật đất đai.

Nguyên đơn

BĐ
DS-GĐT

Bị đơn
Dân sự giám đốc thẩm


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài.
Trong xã hội, để tồn tại và phát triển thì mỗi cá nhân, cũng như mỗi tổ chức
đều chủ động tham gia vào các mối quan hệ khác nhau để qua đó nhằm đáp ứng các
lợi ích về vật chất cũng như về tinh thần là một tất yếu của đời sống xã hội. Khi tiến
hành hàng loạt các hoạt động giao lưu trao đổi với nhau dần dần phát sinh các tranh
chấp, nhất thiết cần có sự can thiệp, điều chỉnh nhằm để giải quyết những tranh
chấp, đem lại sự hài hòa lợi ích cho các chủ thể khi tham gia giao dịch.
Bộ luật dân sự 1995, 2005, 2015 quy định cụ thể các nguyên tắc khi ký kết
hợp đồng dân sự, hình thức và nội dung của hợp đồng có những điều khoản cần
tuân thủ đúng theo trình tự luật định, nhưng một số các chủ thể khi tiến hành giao
kết hợp đồng dân sự với nhau, vì lý do không am hiểu pháp luật hoặc lý do nào
khác không tuân thủ các quy định của pháp luật để nhằm đạt được mục đích của
riêng mình nhằm che giấu một hợp đồng khác, nên dẫn đến thực trạng nhiều hợp
đồng đã ký kết và phát sinh hiệu lực, thể hiện qua tình trạng cho vay với lãi suất cao
diễn ra trong cuộc sống hàng ngày rất phổ biến, cách thức cho vay có nhiều dạng
khác nhau, dân gian thường gọi cách thức này là “Tín dụng đen”, rất nhiều người
dân đã mất tài sản, nhà, đất liên quan đến loại hình tín dụng này. Theo thống kê
chưa đầy đủ từ năm 2010 đến năm 2015 xảy ra hơn 4.900 vụ việc liên quan đến tội

phạm tín dụng đen, thiệt hại lên đến hàng ngàn tỷ đồng, ảnh hưởng đến nhiều cá
nhân, gia đình, tổ chức. Vì thiếu vốn làm ăn, thiếu hiểu biết về thủ tục vay vốn ngân
hàng hoặc không đủ điều kiện vay, thiếu hiểu biết về chuyển nhượng nhà đất nên đã
chọn con đường vay “tín dụng đen”. Hệ lụy từ “tín dụng đen” dẫn đến nhiều hành vi
vi phạm khác như bắt giữ người trái pháp luật, hủy hoại tài sản, vi phạm pháp luật
về cầm cố, thế chấp tài sản…1
Do các hình thức giao dịch là dân sự nên khi phát sinh tranh chấp, các bên
thường tự giải quyết với nhau hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Liên quan
đến vấn đề này tại TAND tỉnh CM thời gian từ năm 2010 đến 2015 đã có hàng chục
vụ án người dân khởi kiện đến Tòa án, một số vụ án cho vay sau đó dùng hình thức
bảo lãnh để nhằm buộc người được bảo lãnh phải thanh toán mức lãi suất cao hoặc
cho vay sau đó buộc người đi vay phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất (hợp
đồng giả tạo) nhằm chiếm đoạt tài sản. Ngoài ra tại TAND tỉnh CM còn giải quyết
Theo kênh truyền hìnhVTV1 phát lúc 7h 25’ ngày 28/9/2015 chuyên đề về cải cách hành chính

1


2

các vụ án khác liên quan đến hợp đồng giả tạo như vụ án có yếu tố người nước
ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng người Việt Nam lại đứng tên trong
giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất...
Thực tế khi giải quyết các vụ án liên quan đến loại hình hợp đồng giả tạo thì
những người có thẩm quyền giải quyết căn cứ vào quy phạm pháp luật tương ứng là
các chế định về hợp đồng để giải quyết. Tuy nhiên về thực tiễn thì còn có những
khó khăn, bất cập như một số vụ án cũng cùng nội dung nhưng lại có cách giải
quyết và nhìn nhận khác nhau, khi nào hợp đồng có hiệu lực và khi nào thì vô hiệu,
có phải tất cả mọi hợp đồng giả tạo đều bị vô hiệu. Cho nên cần có sự nhận thức
thống nhất, cũng như làm thế nào để hạn chế được tình trạng ký kết hợp đồng giả

tạo tại địa phương cũng như trên cả nước, qua đó kiến nghị một số giải pháp để tháo
gỡ được khó khăn khi giải quyết các vụ án. Đó là lý do tác giả chọn đề tài “ Giải
quyết hợp đồng giả tạo từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau”.
2.Tình hình nghiên cứu đề tài.
Số lượng án về tranh chấp hợp đồng tại Tòa án luôn chiếm tỉ lệ khá cao,
trong năm 2016 Tòa án nhân dân tỉnh CM giải quyết 2.542 các vụ việc dân sự,
nhưng lượng án liên quan đến tranh chấp hợp đồng là trên 1.000 vụ án, trong đó liên
quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 754 vụ, các vụ
án về vay tài sản là 125 vụ, các vụ án liên quan đến hợp đồng giả tạo là 28 vụ (Năm
2015 là 12 vụ). Do các vụ án liên quan đến hợp đồng ngày càng gia tăng, đặc biệt
liên quan đến hợp đồng giả tạo. Vì vậy để giải quyết các vụ án liên quan đến hợp
đồng cần có sự nghiên cứu các quy định của pháp luật cũng như về thực tiễn phát
sinh có vấn đề gì vướng mắc kịp thời tháo gỡ để nhằm đạt được kết quả cao hơn
trong công tác xét xử.
Chế định về hợp đồng là một chế định rất quan trọng trong BLDS vì mọi
phát sinh tranh chấp về giao dịch dân sự đều áp dụng các chế định này để giải
quyết. Đã có nhiều công trình nghiên cứu liên quan về chế định hợp đồng dân sự
nhằm để phục vụ cho công tác nghiên cứu pháp luật, công tác xét xử và học tập
như:
Tác giả Nguyễn Thị Hường (2010), “Tự do giao kết hợp đồng - Vấn đề lý
luận và thực tiễn”, Luận văn Thạc sĩ luật học, đề tài này chủ yếu tập trung phần lý
luận về quyền tự do giao kết hợp đồng, vai trò và ý nghĩa của việc bảo vệ quyền tự
do giao kết nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
vào các giao dịch dân sự về hợp đồng.


3

Tác giả Bùi Thị Thu Huyền (2010), “Hợp đồng dân sự vô hiệu do vi phạm ý
chí của chủ thể”, luận văn thạc sĩ luật học, đề tài này tác giả tập trung nghiên cứu

các trường hợp hợp đồng dân sự vô hiệu do vi phạm ý chí của chủ thể như hợp đồng
vô hiệu do giả tạo, do nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe dọa…
Tác giả Vũ Thị khánh (2010), “Giao dịch dân sự vô hiệu do lừa dối theo
pháp luật Việt Nam” luận văn thạc sĩ luật học, đề tài này tác giả tập trung nghiên
cứu lý luận và thực tiễn xét xử về giao dịch dân sự vô hiệu do lừa dối.
Tác giả Lê Thị Tuyết Hà (2016), “Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng thương
mại ở Việt Nam hiện nay” luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, đề tài
này tác giả tập trung nghiên cứu về trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng được ký kết
hợp pháp trên nền tảng quy định về hợp đồng dân sự và phân tích những bản án sơ
thẩm, phúc thẩm về vi phạm hợp đồng thương mại từ năm 2006 đến năm 2016.
Bên cạnh những công trình nghiên cứu như trên, còn có các công trình ngiên
cứu khác cũng liên quan về hợp đồng và cách thức xử lý hợp đồng như luận văn
thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị Thanh (2011) với đề tài “Xử lý hợp đồng vô hiệu
theo pháp luật dân sự Việt Nam”; luận văn thạc sĩ của tác giả Lê Thị Hồng Hà với
đề tài “Tranh chấp về hợp đồng bảo hiểm xe cơ giới thực tiễn tại Tòa án” nhưng
tác giả chưa tìm thấy đề tài nghiên cứu về hợp đồng giả tạo, trong khi thực tiễn phát
sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng này ngày càng nhiều và phức tạp nên cần có
nghiên cứu riêng về vấn đề này. Do vậy tác giả chọn đề tài “Giải quyết hợp đồng
giả tạo từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau”, tác giả tập trung nghiên cứu
phân tích cách thức giải quyết của các bản án từ cấp sơ thẩm đến giám đốc thẩm,
mặc khác qua các bản án này cũng tập trung tìm hiểu các loại sách báo, tạp chí, để
nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề giải quyết trong vụ án còn có quan điểm không
thống nhất với nhau để phục vụ tốt hơn cho công tác xét xử.
3.Mục đích nghiên cứu đề tài.
Với đề tài “Giải quyết hợp đồng giả tạo – Từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân
tỉnh Cà Mau” tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu để nhằm làm rõ một số vấn đề
sau :
Các bản án giải quyết tranh chấp về hợp đồng giả tạo tại TAND tỉnh CM từ
năm 2010 đến năm 2015 chủ yếu căn cứ theo quy định của BLDS năm 2005. Khi
nghiên cứu đề tài này đã có sự sửa đổi bổ sung BLDS năm 2015, trong đó có sửa

đổi bổ sung về chế định hợp đồng, nên tác giả tập trung nghiên cứu phân tích cách
thức giải quyết chế định hợp đồng trong BLDS năm 2005 và so sánh với những quy


4

định trong BLDS năm 2015 nhằm làm sáng tỏ hơn liên quan đến cách thức giải
quyết hợp đồng giả tạo. Quy định của pháp luật và thực tiễn các cơ quan chức năng
cũng như Tòa án giải quyết hợp đồng giả tạo như thế nào? Có khó khăn vướng mắc
gì hay không? Nếu có thì cách thức nào để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu đề tài.
Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp
đồng giả tạo và hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo tại Tòa án nhân
dân tỉnh CM. Đề tài tập trung phân tích làm rõ những quy định của pháp luật hiện
hành khi áp dụng giải quyết tranh chấp và những vướng mắc Tòa án thường gặp khi
giải quyết các tranh chấp hợp đồng giả tạo, qua đó đề xuất giải pháp khắc phục từng
vấn đề cụ thể có liên quan.
Phạm vi nghiên cứu:
Tác giả tập trung nghiên cứu trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng, đặc
biệt là hợp đồng giả tạo, trên nền tảng quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự
và thực trạng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo, quan điểm khi giải
quyết các vụ án từ giai đoạn sơ thẩm, phúc thẩm đến Giám đốc thẩm, áp dụng quy
định của BLTTDS năm 2004 (sửa đổi bổ sung năm 2011); BLDS năm 2005; Luật
Đất đai năm 2003, năm 2013; Luật nhà ở năm 2005, năm 2014 và các văn bản
hướng dẫn thi hành. Từ đó, nêu lên những vướng mắc, bất cập khi giải quyết tranh
chấp, đồng thời phân tích so sánh những quy định liên quan đến giải quyết hợp
đồng dân sự đã được sửa đổi bổ sung tại BLDS năm 2015, có hiệu lực thi hành ngày
01/01/2017.
5. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở quan điểm, đường lối chính sách của Đảng,
pháp luật của Nhà Nước và phương pháp luận của Chủ Nghĩa Mác – Lênin, tư
tưởng Hồ Chí Minh. Ngoài ra để hoàn thành luận văn tác giả còn sử dụng các
phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp phân tích luật viết:
Đề tài phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng dân sự để
giải quyết các tranh chấp hợp đồng giả tạo tại Tòa án.
Phương pháp phân tích vụ việc:
Phương pháp được sử dụng để phân tích các vụ án tranh chấp hợp đồng có liên
quan đến hợp đồng giả tạo mà Tòa án thụ lý, giải quyết.


5

Phương pháp so sánh:
So sánh cách thức giải quyết trong các vụ án, cũng cùng một nội dung nhưng
có cách thức giải quyết khác nhau, so sánh các quy định trong BLDS năm 2005 và
quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013.
Phương pháp thống kê và phân tích số liệu:
Phương pháp này dùng để thống kê và phân tích số liệu liên quan đến giải
quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng vay tài sản và hợp
đồng giả tạo.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:Luận văn góp phần làm rõ hơn những vấn đề lý luận và
thực tiễn về khi áp dụng giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo tại Tòa án.
- Giá trị ứng dụng: Luận văn đề xuất những giải pháp về hoàn thiện các quy
định liên quan đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng dân sự và hợp
đồng giả tạo được quy định trong BLDS năm 2015, Luật đất đai năm 2013.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận

văn gồm có 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về tranh chấp hợp đồng giả tạo.
Chương 2: Cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo.
Chương 3: Đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo tại Tòa
án nhân dân tỉnh Cà Mau. Giải pháp hoàn thiện.


6

Chương 1: Tổng quan về tranh chấp hợp đồng giả tạo.
1.1. Tổng quan tình hình tranh chấp liên quan đến hợp đồng giả tạo.
Tranh chấp về hợp đồng là loại tranh chấp khá phổ biến trong các loại tranh
chấp được thụ lý và giải quyết tại cơ quan Tòa án, để giải quyết các vụ án tranh
chấp liên quan đến hợp đồng thì theo quy định của bộ Luật dân sự và luật Thương
mại, Luật đất đai, luật nhà ở...và Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên trong thời gian
từ năm 2010 đến 2015 trên phạm vi cả nước đã có nhiều loại tranh chấp xuất phát từ
hợp đồng nhưng khi yêu cầu Tòa án giải quyết thì các bên đặt ra tranh chấp mà các
bên yêu cầu không phải là hợp đồng mà một trong các bên tự nguyện giao kết, chỉ
là hợp đồng giả để che giấu một hợp đồng khác, một bên thì không thừa nhận hợp
đồng đang tranh chấp là hợp đồng giả, gọi chung là hợp đồng “Giả tạo”.
Theo bài viết “Hiểu luật để sống đúng” của tác giả Nguyễn Văn Dũng có nội
dung liên quan đến hợp đồng giả tạo là vay nợ nhưng ký tên vào hợp đồng mua bán
nhà, vì có nhu cầu vay tiền bức bách nên nhiều người đã chấp nhận rủi ro vay tiền
với lãi suất cao, chấp nhận các điều kiện do bên cho vay đặt ra. Để vay được tiền thì
bên đi vay phải ký hợp đồng chuyển nhượng, cầm cố nhà. Không nhận thức được
hậu quả nên nhiều hộ dân phải đứng trước nguy cơ mất nhà, nhiều trường hợp ở
thành phố Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai đã vay nợ của bà H với lãi suất 10%, điển hình
là bà Trần Thu Th, do bị bệnh nên phải vay tiền của bà H hai lần, lần đầu là
70.000.000đ nhưng phải ghi giấy nợ là 140.000.000đ, lần 2 vay là 60.000.000đ
cũng phải ghi giấy nợ là gấp đôi, ngoài ra bà Th còn phải ghi giấy chuyển nhượng

nhà và đất, bà Th nghi vấn nhưng bà H giải thích là hình thức cho vay mới, sau đó
cả hai cùng đến phòng công chứng để thực hiện thủ tục chuyển nhượng 2.
Ngoài ra bên cho vay còn dùng các hình thức khác nhằm che giấu hợp đồng
vay như bên cho vay nhờ người thứ ba đứng tên chuyển nhượng nhà và đất của bên
đi vay, cụ thể tháng 5 năm 2011 bà Dương Phụng Q đã khởi kiện vợ chồng ông Hồ
Quân M ra TAND Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh buộc vợ chồng ông M phải
giao nhà cho Bà theo hợp đồng đã giao kết có công chứng. Ông M thì cho rằng ông
không giao dịch chuyển nhượng nhà gì với bà Q, trước đây vào tháng 3 năm 2009
bà Ph nhờ Ông đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng nhà với bà M, vì bà Ph cho
rằng do mua nhiều nhà, sợ đóng thuế cao, hợp đồng có công chứng nhưng Ông
Nguyễn Văn Dũng- Phòng tư pháp quận 8.
www.quan8.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/lists/posts/post.aspx?lits=f73cebc3-9669=400e-b5fd9e63a89949fo&ID=3380.
2


7

không được nghe đọc lại, Ông được bà Ph cho 2.000.000đ. Sau đó vào tháng 4/2009
bà Ph tiếp tục yêu cầu vợ chồng Ông đến phòng công chứng bổ sung thủ tục, lần
này Ông bà cũng không được nghe đọc hợp đồng, Ph có yêu cầu ông bà viết biên
nhận có nhận của bà Q 30 lượng vàng SJC, Ông không hiểu biết pháp luật và chỉ
nghĩ là không mua bán, không nhận tiền, không nhận nhà thì không ảnh hưởng gì
đến ai và còn được nhận một khoản tiền. Bà M là chủ nhà thì cho rằng bà vay của
bà Ph hai lần tổng cộng là 310.000.000đ với lãi suất 1,5 đến 2% để điều trị bệnh, bà
Ph có yêu cầu Bà đến phòng công chứng thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà cho
ông M, khi nào thanh toán hết nợ thì bà Ph hủy hợp đồng, trả lại giấy tờ nhà. Năm
2010 khi có nhu cầu lấy lại nhà thì Bà mới biết nhà của Bà đã bị chuyển nhượng 3.
Ngoài trường hợp trên thì TAND Thành phố Đà Nẵng cũng giải quyết tranh chấp
giữa vợ chồng ông Nguyễn Hùng C và bà Nguyễn Thị Ngọc Ng về tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, tranh chấp này

xuất phát từ việc vợ chồng ông C vay tiền của bà H, bà H đòi nợ nhiều lần nhưng
vợ chông ông C không có tiền để thanh toán. Vợ chồng ông C có căn nhà cho thuê
20 năm, phía thuê nhà đã thế chấp nhà để vay 7 tỉ đồng, do bà H đe dọa nên vợ
chồng ông C chấp nhận thỏa thuận với bà H là bà H trả 7 tỉ do bên thuê thế chấp lấy
giấy tờ nhà để vay lại số tiền 7 tỉ đồng và thêm số tiền vợ chồng Ông C nợ tiền bà
H, khi thực hiện thủ tục thì bà H cho rằng giấy tờ nhà và đất phải để tên bà H là chủ
sở hữu thì Ngân hàng mới cho vay, do đó vợ chồng ông C và bà H đã thực hiện thủ
tục chuyển nhượng nhà và đất. Bà H trình bày việc bà chuyển nhượng nhà và đất
của vợ chồng ông C là đúng theo trình tự thủ tục luật định, bà Ng đã ký nhận đủ tiền
chuyển nhượng4.
Thực tế tồn tại hợp đồng giả tạo trong đó có nội dung vừa “giả” vừa “thật”
như hiện nay, khi các chủ thể khi thực hiện giao dịch giả tạo nhưng pháp luật không
cấm thì họ vẫn thực hiện để nhằm đem đến lợi ích cho mình. Khi chuyển nhượng tài
sản là quyền sử dụng đất, hai bên giao kết hợp đồng thì thống nhất giao kết số tiền
chuyển nhượng có giá trị thấp nhằm để trốn thuế, bên bán thì nhằm giảm thuế thu
nhập cá nhân còn bên mua thì giảm thuế trước bạ, cả hai bên đều có lợi ích riêng, để
giải quyết tranh chấp hợp đồng nào đúng với ý chí của các bên trong thực tiễn gặp

Hoàng Yến- Tòa thận trọng với hợp đồng giả tạo-http//phongcongchung4tphcm.vn/news_dt_576852_toathan-trong-voi- hop- dong-gia- cach.htm.
4
Lệ Thủy- Hợp đồng giả tạo không qua mặt được Tòa.http//plo.vn/phap-luat/hop-dong-gia-cach-khong-quamat-duoc-toa-617686.html
3


8

rất nhiều khó khăn vì hợp đồng một bên cho rằng không đúng ý chí, mục đích giao
kết, thì hợp đồng này lại được thực hiện các bước trình tự ký kết, hình thức, nội
dung hợp đồng đúng quy định của pháp luật còn hợp đồng mà một bên khẳng định
không đúng ý chí, mục đích giao kết lại không có căn cứ chứng minh đó là hợp

đồng cả hai bên hướng đến thực hiện. Do loại hợp đồng này không được quy định
cụ thể trong BLDS hay các luật có liên quan nên Tòa án các cấp không thống kê số
liệu cụ thể nhưng về mặt thực tế thì cơ quan Tòa án giải quyết rất nhiều các tranh
chấp loại hợp đồng này.

1.2. Nguyên nhân dẫn đến hợp đồng giả tạo.
Trong giao dịch dân sự có rất nhiều hình thức giao dịch đa dạng khác nhau, ,
có thể là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự 5 nhưng mục đích của các chủ thể đều hướng đến
quyền và lợi ích của họ khi tiến hành giao kết và thực hiện giao dịch, hình thức các
chủ thể giao dịch trên thực tế chủ yếu là hợp đồng.
Chế định về hợp đồng được quy định trong 250 Điều luật (từ Điều 388 đến
593 và từ Điều 693 đến 732)của BLDS năm 2005, trong khi bộ luật này có 777
Điều, quy định này đã thể hiện rõ tầm quan trọng của chế định về hợp đồng trong
BLDS nói riêng và hệ thống pháp luật về dân sự nói chung. Về các loại hợp đồng,
trong BLDS năm 2005 có 13 loại hợp đồng dân sự thông dụng được quy định tại
Điều 428 đến Điều 593, chưa tính đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được quy định tại phần riêng trong BLDS; BLDS năm 2015 thì quy định về một số
hợp đồng thông dụng gồm có 13 loại từ Điều 430 đến Điều 5696, trong hợp đồng
thông dụng này có quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất khác với BLDS năm
2005, ngoài ra BLDS năm 2015 cũng tách phần hứa thưởng, thi có giải thành
chương riêng không nằm trong hợp đồng thông dụng như BLDS năm 2005. Như
vậy trong chế định về hợp đồng không có điều luật nào quy định về hợp đồng giả
tạo. Trên thực tế thì vẫn xảy ra việc giao kết loại hợp đồng này. Nguyên nhân vì sao
các chủ thể không lựa chọn các loại hình hợp đồng dân sự thông thường để giao
kết?.
Ví dụ: A chuyển nhượng cho B một lô đất với giá 500.000.000đ, hai bên
thỏa thuận cùng nhau thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, công chứng với giá
50.000.000đ. Vì sao họ lại có thỏa thuận như vậy, thỏa thuận của hai bên sẽ có lợi
5

6

Điều 121 giao dịch dân sự BLDS năm 2005
Chương XVI BLDS năm 2015.


9

cho ai và liệu việc thỏa thuận của hai bên có thuộc trường hợp vi phạm điều cấm
của pháp luật hay không. Theo giá đất quy định tại địa phương thì giá trị
50.000.000đ được công chứng đối với lô đất nêu trên là phù hợp, không trái pháp
luật, do đó thỏa thuận trong hợp đồng là việc pháp luật không cấm và thỏa thuận
này cũng không ảnh hưởng gì đến quyền và lợi ích của cá nhân hay tổ chức nào, các
chủ thể vẫn đảm bảo nộp thuế đầy đủ mà bên bán chịu trách nhiệm nộp thuế chỉ
chịu khoản thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế hai bên đã giao nhận cho nhau.
Đó là lý do mà hai bên thực hiện hợp đồng giả tạo tuy nhiên còn về mặt bản chất
của hợp đồng vẫn là hợp đồng thật, hai bên vẫn tiến hành thực hiện hợp đồng. Nếu
không có tranh chấp phát sinh thì hợp đồng này đương nhiên có hiệu lực pháp luật,
mặc dù có yếu tố giả tạo trong đó.
Qua thực tiễn tranh chấp các hợp đồng giả tạo, tồn tại các nguyên nhân sau:
Thứ nhất: Các chủ thể giao kết thực hiện hợp đồng giả tạo đều nhằm mục
đích có lợi, không vi phạm pháp luật và hợp đồng cũng không bị vô hiệu nếu không
phát sinh tranh chấp và kể cả phát sinh tranh chấp thì phải có cơ sở chứng minh
được hợp đồng là giả tạo.
Ví dụ: A thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất cho B với mục đích là trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với người thứ 3, và B đã
thực hiện xong thủ tục đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất như vậy B là chủ sở
hữu đối với tài sản được tặng cho.
Thứ hai: Quy định của pháp luật không cho phép các chủ thể thực hiện một
quyền nào đó nhất định, cụ thể.

Đối với việc thế chấp nhà, về trình tự thủ tục thế chấp nhà và đất tại các tổ
chức tín dụng rất chặt chẽ, cần phải chứng minh được thu nhập ổn định cũng như có
bất cập về định giá tài sản, ngoài ra đối với thế chấp nhà ở, theo quy định Luật nhà
ở năm 2005 thì chủ sở hữu nhà ở chỉ được thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ tại một tổ chức tín dụng7. Trong khi đó người có nhu cầu về vốn cấp bách
thì các tổ chức tín dụng không thể đáp ứng kịp thời được nên người đi vay tìm đến
các nguồn vốn tư nhân và tổ chức khác.
Đối với quyền được sử dụng đất và nhà ở cho người nước ngoài và người
nước ngoài ở Việt Nam, theo Luật đất đai năm 2003, luật nhà ở năm 2005 và năm
2014 thì chỉ có những người nước ngoài, sống và làm việc tại Việt Nam, có thời
7

Điều 114 Luật nhà ở năm 2005.


10

gian định cư tại Việt Nam theo luật quốc tịch thì mới được chuyển nhượng nhà gắn
liền với quyền sử dụng đất. Nên thời gian qua một số người nước ngoài ở Việt Nam
cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài với nhu cầu cần chuyển nhượng đất
ở Việt Nam nên đã chuyển tiền cho người thân ở Việt Nam để chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hộ. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở và quyền sử
dụng đất đều đứng tên chủ sử dụng là người Việt Nam. Trường hợp khác hiện nay
đang tồn tại là người nước ngoài nhờ người Việt Nam chuyển nhượng quyền sử
dụng, sau đó người Việt Nam sử dụng quyền sử dụng đất này làm vốn góp vào
Công ty của người nước ngoài.
Đối với hợp đồng bảo lãnh, theo quy định của pháp luật là khi chủ thể bảo
lãnh đã thực hiện xong nghĩa vụ về vốn và lãi suất thì chủ thể bảo lãnh có quyền
yêu cầu người được bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đối với người bảo lãnh. Do
quy định của pháp luật có quy định về nghĩa vụ của người được bảo lãnh là phải

thanh toán cả vốn lẫn lãi cho người bảo lãnh khi họ đã thực hiện nghĩa vụ thay cho
mình. Từ quy định này nên một số người cho vay đã dùng hình thức đứng tên trong
hợp đồng bảo lãnh cho người đi vay với bên cho vay là người thứ ba, thực chất
người thứ ba chỉ là hình thức để hợp thức hóa cho người cho vay là người đứng ra
bảo lãnh.
BLDS năm 2005 dự liệu hậu quả pháp lý về giao dịch dân sự giả tạo sẽ bị vô
hiệu, hợp đồng vô hiệu, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập 8. Cho nên để đảm bảo cho nguồn vốn
không bị mất, bên cho vay đã thực hiện hợp đồng giả tạo là hợp đồng chuyển
nhượng nhà, đất với hình thức này nhằm che đậy bản chất của quan hệ vay vốn có
đảm bảo bằng tài sản. Bên bảo lãnh thì che giấu hợp đồng vay bằng hợp đồng bảo
lãnh; người nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất được che giấu
bằng hợp đồng vốn góp …
Thứ ba: Khi thực hiện hợp đồng giả tạo, đa số chủ thể chủ động giao kết hợp
đồng giả tạo đều hiểu rõ những quy định của pháp luật về hợp đồng nên khi tiến
hành các trình tự thủ tục, chủ thể này thực hiện đúng theo quy định. Do đó nếu có
phát sinh tranh chấp thì một trong các chủ thể phải chứng minh được hợp đồng các
bên đang thực hiện là hợp đồng giả tạo thì mới có sở để Tòa án chấp nhận tuyên bố
hợp đồng giả tạo là vô hiệu. Để chứng minh hợp đồng giả tạo là rất khó vì bên yếu
8

Điều 137 BLDS năm 2005.


11

thế thường vào thế bị động và do cần nguồn vốn, nên buộc phải chấp nhận giao kết
hợp đồng mà không lưu giữ những chứng cứ về hợp đồng thực chất mà hai bên đã
giao kết.
Nhìn chung các nguyên nhân dẫn đến giao kết hợp đồng giả tạo đều với

mong muốn đạt được mục đích mà các bên hướng tới, đa số là họ mong muốn đạt
được lợi ích về vật chất, các hợp đồng giả tạo này có thể không vi phạm pháp luật,
không trái đạo đức xã hội nhưng cũng có hợp đồng vi phạm những điều pháp luật
không cho phép họ thực hiện, cũng như hợp đồng vi phạm về điều kiện vô hiệu của
hợp đồng.

1.3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng giả tạo.
Qua cách thức giải quyết tranh chấp về hợp đồng giả tạo của các Tòa án nhân
dân các cấp có thẩm quyền trên phạm vi cả nước, có thể thấy một điểm chung là các
Tòa án đều xem xét các bên giao dịch thực chất với nhau là mối quan hệ gì, tranh
chấp cụ thể là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay tranh
chấp hợp đồng vay tài sản, vì khi phát sinh tranh chấp các bên đương sự đều khẳng
định mối quan hệ giao dịch là không thống nhất, một bên khẳng định hợp đồng
chuyển nhượng một bên khẳng định không có việc chuyển nhượng mà là hợp đồng
vay tài sản. Việc giải quyết căn cứ vào chứng cứ mà các bên chứng minh, hợp đồng
nào được thực tế các bên giao dịch đúng ý chí mà hai bên thỏa thuận, đã có nhiều
bản án giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu
và hợp đồng bị che giấu là hợp đồng vay tài sản có hiệu lực pháp luật, cụ thể các vụ
án sau.
Ngày 26/5/2015 TAND Quận T Thành phố Hồ Chí Minh xét xử tranh chấp
“Hợp đồng tặng cho nhà, hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản” giữa NĐ
Nguyễn Văn T, Trần Thị Thúy Ng và BĐ Hoàng Văn T, Châu Yến Phụng. Nội
dung, NĐ thực hiện hợp đồng tặng cho tài sản cho BĐ để nhờ BĐ vay tiền hộ, BĐ
thì cho rằng trước đây NĐ có vay Ngân hàng 500.000.000đ và thế chấp căn nhà
113, không có khả năng trả nợ nên NĐ đã nhờ BĐ thanh toán tiền cho Ngân hàng.
Hai bên thỏa thuận khi thanh toán tiền cho Ngân hàng xong thì BĐ có quyền sở hữu
và định đoạt nhà. BĐ đã thanh toán tiền cho Ngân hàng 800.000.000đ nên mới có
sự kiện NĐ làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho BĐ dưới hình
thức tặng cho. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của NĐ tuyên bố hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất là vô hiệu; Viện kiểm sát nhân dân quận T kháng nghị

12

với nội dung sửa án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của NĐ do hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là tự nguyện, đúng theo quy định của pháp luật. Bản án
phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm9.
Ngoài vụ án điển hình nêu trên còn nhiều bản án do Tòa án các Quận TĐ,
BT…và TAND Thành phố Hồ Chí Minh đã giải quyết chấp nhận yêu cầu của NĐ
về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất liên quan đến hợp đồng giả tạo
như bản án sơ thẩm số 211/2015/DS-ST, bản án số 42/2016/DS-ST ngày
21/01/2016 của TAND quận TĐ; bản án phúc thẩm số 724/2015/DS-PT ngày
18/6/2015, bản án số 604/2016/DS-PT ngày 17/6/2016 của TAND Thành phố Hồ
Chí Minh…
Trái ngược với quan điểm giải quyết nêu trên thì có một số bản án giải quyết
chấp nhận yêu cầu của đương sự, tuyên bố các hợp đồng là vô hiệu như bản án sơ
thẩm số 90/2015/DS-ST ngày 26/5/2015 của TAND quận TB về việc tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng nhà; Bản án phúc thẩm số 1158/2015/DS-PT ngày
15/9/2015 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, bản
án phúc thẩm số 422/2016/DSPT ngày 01/4/2016 của Tòa án nhân dân TPHCM giải
quyết “Tranh chấp quyền sở hữu nhà và đòi lại nhà”,
Ngoài ra trên phạm vi cả nước còn có trường hợp liên quan đến người nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người Việt Nam chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, người Việt Nam đứng tên trong quyền sử dụng đất đã dùng
quyền sử dụng đất đó góp vốn với người nước ngoài để xây dựng nhà hàng, khách
sạn. Các bên không phát sinh tranh chấp với nhau, pháp luật không thể nào can
thiệp vào việc sử dụng đất cũng như gốp vốn để kinh doanh của cả hai bên, trường
hợp này thì đương nhiên hợp đồng giả tạo tồn tại và được chấp nhận.
Trong năm 2015 tại tỉnh CM đã có nhiều tin tức từ báo chí và kênh truyền
thông đưa tin “Hàng trăm hộ dân ở CM mất đất vì liên quan đến hợp đồng giả tạo”,

từ phản ánh thực tế nên Ủy ban nhân dân tỉnh CM đã chủ trì các cuộc họp với các
cơ quan như Công an, Viện Kiểm sát, Tòa án, Thi hành án… để tìm cách hạn chế và
giải quyết, xử lý những tranh chấp liên quan đến các hợp đồng giả tạo.
Trường hợp hợp đồng giả tạo có tranh chấp phát sinh, thì khi Tòa án giải
quyết cũng cần phải căn cứ vào thực tế hai bên đã giao kết thực hiện hợp đồng và
các chứng cứ để chứng minh cho việc thực hiện hợp đồng. Chẳng hạn như hợp đồng
9

Bản án sơ thẩm số 750/2015/DSPT ngày 25/6/2016 TAND Thành phố Hồ Chí Minh.


13

được ký kết giá trị là 50.000.000đ nhưng thực chất đã giao nhận 500.000.000đ, sau
đó phát sinh tranh chấp thì căn cứ vào hợp đồng giao kết, giá trị thực tế của hợp
đồng và hai bên đã tiến hành giao nhận tiền như thế nào, chứng cứ nào chứng minh
cho việc giao nhận…chỉ khi nào hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo
đức xã hội, giả tạo…thì hợp đồng mới vô hiệu.

1.4. Hợp đồng giả tạo, vấn đề pháp lý cần được nghiên cứu.
Trong xã hội đã và đang tồn tại nhiều hợp đồng giả tạo như nêu trên thì xã
hội đó có phát triển hài hòa lợi ích hay không, hay mang đến những bất ổn về tình
hình kinh tế, chính trị. Một điều thực tế là khi đã thực hiện những hợp đồng về dân
sự, nói đến hợp đồng thì gắn với quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, khi một bên vi
phạm thì phát sinh tranh chấp. Nếu có nhiều tranh chấp mà tranh chấp này lại liên
quan đến hợp đồng thật và hợp đồng giả thì quá trình giải quyết đương nhiên sẽ có
những cách thức giải quyết không giống nhau, do tùy vào cách thức giao dịch và tài
liệu chứng minh cho việc thực hiện giao kết hợp đồng, việc giải quyết các loại tranh
chấp không giống nhau dẫn đến tình trạng bất ổn cho xã hội. Như vậy câu hỏi đặt ra
là liệu những quy định của pháp luật hiện nay có gì chưa rõ ràng hay đã rõ ràng

nhưng do chính những chủ thể tham gia giao kết hợp đồng giả tạo cố tình thực hiện.
Từ thực tiễn giải quyết hợp đồng giả tạo của Tòa án các cấp trên phạm vi cả
nước và tại CM tác giả nhận thấy có nhiều hợp đồng giả tạo với cách thức thực hiện
hợp đồng đều giống nhau như về chủ thể, đối tượng của hợp đồng giả tạo và bản
chất thật của hợp đồng mà hai bên đã giao kết và thực hiện với nhau nhưng kết quả
giải quyết lại có sự khác nhau. Vấn đề này có thể về cách nhận định của Hội đồng
xét xử là khác nhau, cũng có thể là do các đương sự trong vụ án không có tài liệu
chứng cứ để chứng minh liên quan đến hợp đồng nào thật, hợp đồng nào là giả. Vấn
đề khác cũng có thể là do quy định của pháp luật chưa cụ thể rõ ràng dẫn đến việc
áp dụng của Hội đồng xét xử không thống nhất nhau. Chính vì nguyên nhân này nên
cần có sự nghiên cứu thực tiễn các hợp đồng giả tạo diễn ra như thế nào và khi tranh
chấp thì áp dụng quy định của pháp luật như thế nào để giải quyết và mặt khác dùng
cách thức giải pháp nào là hữu hiệu để hạn chế việc giao kết các hợp đồng giả tạo.
Tiểu kết chương 1:
Vấn đề đặt ra cần nghiên cứu giải quyết là: Vì sao tồn tại hợp đồng giả tạo,
nguyên nhân chính dẫn đến hợp đồng giả tạo là gì. Cách thức áp dụng pháp luật để
xử lý hợp đồng giả tạo của các cơ quan có thẩm quyền còn vướng mắc khó khăn


14

như thế nào, từ đó có cách nhìn tổng quan hơn để giải quyết các tranh chấp phù hợp
với quy định của pháp luật.


15

Chương 2: Cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp hợp đồng giả
tạo
2.1. Khái niệm.

2.1.1 Khái niệm hợp đồng giả tạo.
Hợp đồng: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, chỉ khi có sự tự nguyện thỏa thuận và thống
nhất ý chí thì lúc này hợp đồng mới được hình thành. Các bên được thiết lập, tự do
thoả thuận hợp đồng nhưng sự tự do ấy phải được đặt trong giới hạn lợi ích của
người khác và trong khuôn khổ pháp luật quy định, phù hợp với lợi ích chung của
toàn xã hội.
Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Hợp đồng dân sự là
sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự”10. BLDS năm 2015 đã sửa đổi không còn quy định khái niệm hợp đồng dân
sự mà chỉ quy định về hợp đồng như “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hoặc chất dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”.
Như vậy, so với BLDS hiện hành thì BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “Dân
sự” sau hai từ “Hợp đồng”. Việc sửa đổi này xuất phát từ thực tiễn áp dụng vì
BLDS năm 2005 quy định là hợp đồng dân sự nên khi có những tranh chấp phát
sinh thì ngoài quy định tại BLDS này không còn bộ luật nào quy định cụ thể chi tiết
về hợp đồng, kể cả luật chuyên ngành là Luật Thương mại cũng không quy định cụ
thể chi tiết, nên nếu có tranh chấp hợp đồng thương mại, hợp đồng đầu tư… thì áp
dụng thực tiễn có khó khăn, đã không phải là hợp đồng dân sự nên chúng sẽ không
chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự hiện hành. Cho nên, quy định mới về khái
niệm hợp đồng theo BLDS năm 2015 là hợp lý, phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp
luật.11
Giả tạo: Là cách thức thực hiện của một hay nhiều người tiến hành làm việc
nào đó không được thật.
Hợp đồng là thỏa thuận phải gặp và diễn ra hằng ngày trong cuộc sống đối với tất cả
các chủ thể, do vậy việc nắm rõ bản chất và cách thức vận dụng là hết sức cần thiết
để bảo vệ quyền và lợi ích của tất cả các chủ thể khi tham gia hợp đồng hằng ngày.
Một hợp đồng khi hai bên tiến hành giao kết thì nhất định phải có tên gọi. Khi hợp
Điều 388 BLDS năm 2005.
Hồng phong- Điểm mới về hợp đồng theo quy định của BLDS năm 2015, />10

11


16

đồng được các bên gọi bằng một tên nhất định và tên gọi này được thể hiện trong
luật thực định, thì toàn bộ chế độ pháp lý của hợp đồng đó được áp dụng để chi phối
các mối quan hệ kết ước liên quan mà không cần sự bày tỏ ý chí rõ ràng của các
bên. Do đó, tên gọi của hợp đồng là vấn đề rất quan trọng, tên gọi của hợp đồng thể
hiện qua mục đích của hai bên giao kết, việc xác định tên gọi của hợp đồng nhằm
xác định hậu quả pháp lý nếu như các bên có tranh chấp, làm cơ sở để cơ quan có
thẩm quyền xem xét giải quyết những quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của các
bên. Nếu phát sinh tranh chấp khởi kiện tại Toà án thì Toà án sẽ dễ dàng xác định
quan hệ pháp lý, quan hệ tranh chấp và thuận lợi hơn khi giải quyết và vận dụng
pháp luật để giải quyết một cách chính xác.
Tuy nhiên đối với hợp đồng hai bên giao kết có tên gọi nhất định mà hợp
đồng đó không phải là hợp đồng hai bên đang thống nhất thực hiện, hai bên đang
thực hiện một hợp đồng khác thì gọi chung đó là hợp đồng giả tạo.
Từ quy định của pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng tác giả đưa ra khái
niệm về hợp đồng giả tạo như sau:
Hợp đồng giả tạo là do các bên cùng thực hiện một hợp đồng giả để nhằm
che giấu một hợp đồng, một giao dịch thật khác được thực hiện cùng thời điểm
hoặc trước đó.
2.1.2. Khái niệm tranh chấp hợp đồng giả tạo.
Khi các bên giao kết hợp đồng giả tạo thì lúc nào cũng mong muốn đạt được
mục đích của mình. Một bên mong muốn có một nguồn vốn hoặc lợi ích vật chất,
một bên mong muốn thu được lợi nhuận. Do đó, việc xảy ra tranh chấp là cả hai bên
đều không hướng đến. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân nên tranh chấp hợp đồng
giả tạo vẫn phát sinh, mục đích không đạt được mà nhiều khi còn thiệt hại về tài
sản.

Theo từ điển tiếng Việt “Tranh chấp là sự tranh đấu, giằng co khi bất đồng ý
kiến giữa hai bên”12.
Theo tiến sĩ Đào Văn Hội “Tranh chấp, hiểu theo nghĩa khái quát nhất đó là
những xung đột, bất đồng về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào
các quan hệ pháp luật”13.

Viện ngôn ngữ học (2010), Từ điển tiêng Việt năm 2000, NXB.Từ điển Bách khoa, Hà Nội.
Đào Văn Hội (2004), Hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp kinh tế ở nước ta hiện nay, Nxb. Chính
trị Quốc gia, Hà Nội, Tr.10.
12
13


17

Theo BLDS “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”14.
Hiện nay do chưa có khái niệm về tranh chấp hợp đồng, cũng như tranh chấp
về hợp đồng giả tạo, tuy nhiên có thể qua khái niệm tranh chấp và khái niệm về hợp
đồng, hợp đồng giả tạo mà tác giả đã tổng kết được để có cách khái quát chung nhất
về tranh chấp hợp đồng. Tranh chấp về hợp đồng là sự mâu thuẫn, bất đồng ý kiến
giữa các bên tham gia quan hệ hợp đồng hoặc tranh chấp của bên thứ ba, liên quan
đến giá trị pháp lý của hợp đồng, việc thực hiện hoặc không thực các quyền và
nghĩa vụ theo hợp đồng. Tranh chấp hợp đồng có các yếu tố sau:
* Có một quan hệ hợp đồng tồn tại giữa các bên tranh chấp.
* Có sự vi phạm hoặc giả thiết là vi phạm nghĩa vụ của một bên làm ảnh
hưởng tới lợi ích của bên kia hoặc việc thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng
làm ảnh hưởng đến bên thứ ba.
* Có sự bất đồng ý kiến của các bên về sự vi phạm hoặc xử lý hậu quả phát
sinh từ sự vi phạm hợp đồng.

Từ khái niệm tranh chấp hợp đồng có thể thấy tranh chấp hợp đồng giả tạo
là những xung đột, bất đồng mâu thuẫn giữa các bên hoặc với người thứ ba về việc
thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong các hợp đồng mà các
bên đồng thời giao kết với nhau.

2.2.Đặc điểm của hợp đồng giả tạo
Thứ nhất: Hợp đồng giả tạo là sự thỏa thuận và thống nhất ý chí của cả hai
bên, mặc dù có thể chỉ có một bên tiến hành thực hiện mọi giao dịch, mục đích của
việc thực hiện hợp này nhằm để đảm bảo cho hợp đồng thật được thực hiện một
cách thuận lợi. Tuy nhiên có sự thống nhất ý chí phù hợp với ý chí của Nhà nước,
có ý chí không phù hợp với ý chí của Nhà nước.
Sự thống nhất về ý chí thể hiện trong việc cả hai bên đều thống nhất về việc
thực hiện đồng thời cả hai loại hợp đồng, hợp đồng giả và hợp đồng thật. Do có sự
thống nhất ý chí nên mới phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Ví dụ: Ý chí của Nhà nước về việc không ghi nhận người nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
Việt Nam.

14

Điều 388 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 385 bộ luật dân sự năm 2015.


18

Thứ hai: Hợp đồng giả tạo là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp
lý như xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể.
Khi các bên có nhu cầu tham gia giao lưu dân sự nhằm để đáp ứng mục đích mà các
chủ thể hướng đến thì hợp đồng được tiến hành thực hiện.
Hợp đồng giả tạo được thực hiện thì đồng thời phát sinh quyền và nghĩa vụ

của các bên trong hợp đồng được thỏa thuận là thật, cũng có thể quyền và nghĩa vụ
của các bên phát sinh trong hợp đồng được thỏa thuận là giả.
Ví dụ: Hợp đồng giả là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi
giao kết hợp đồng này thì quyền và nghĩa vụ của hợp đồng thật là hợp đồng vay tài
sản phát sinh, bên vay nhận được vốn vay và bên cho vay nhận được lãi suất như
hai bên thỏa thuận theo hợp đồng vay.
Thứ ba: Hình thức của hợp đồng không có giá trị bắt buộc đối với các bên,
chỉ mang tính hình thức. Hợp đồng bị che giấu mới là hợp đồng thật là hợp đồng mà
các bên mong muốn thực hiện.
Hai bên cùng thỏa thuận hợp đồng thật có thể bằng văn bản hoặc cùng có thể
thỏa thuận bằng lời nói mà không lập thành văn bản, không thông qua cơ quan chức
năng quản lý cùng như không công chứng. Để đảm bảo cho hợp đồng thật được
thực hiện thì hai bên cùng thỏa thuận lập hợp đồng giả tạo, hợp đồng này được thực
hiện bằng văn bản có công chứng, về hình thức phù hợp với quy định của pháp luật.
Thứ tư: Nội dung của hợp đồng giả tạo thể hiện chủ thể, đối tượng của hợp
đồng, giá trị, phương thức thanh toán…tuân theo quy định của pháp luật, một số
hợp đồng tiến hành thực hiện, một số hợp đồng không tiến hành thực hiện nội dung
của hợp đồng. Một số hợp đồng cả hai bên chủ thể đều thống nhất ý chí, cũng có
một số loại hợp đồng không phải là ý chí của các bên hướng đến, vẫn thể hiện
quyền và nghĩa vụ của các bên đã quy định cho nhau.
Thứ năm: Mục đích của hợp đồng giả tạo hướng đến là lợi ích của cả hai
bên, chỉ khi mục đích của hợp đồng được chứng minh hoặc được thừa nhận là hợp
pháp, không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng dân sự mới phát sinh hiệu lực, qua đó
quyền và nghĩa vụ của các bên mới có thể thực hiện được trên thực tế.
Thứ sáu: Chủ thể giao kết, thực hiện hợp đồng giả tạo phải có ít nhất từ hai
bên trở lên, vì hợp đồng là một giao dịch pháp lý song phương hay đa phương. Các
chủ thể khi giao kết, thực hiện hợp đồng đều phải có tư cách chủ thể tức là phải đáp
ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với một chủ thể của quan hệ dân
sự.

19

Qua đặc điểm của hợp đồng giả tạo có thể thấy các đặc điểm của tranh chấp
hợp đồng giả tạo như sau:
- Phát sinh trực tiếp từ các quan hệ hợp đồng nên luôn gắn với quyền tự định
đoạt của các bên tranh chấp.
- Mang yếu tố tài sản và gắn liền lợi ích của các bên tranh chấp
- Nguyên tắc giải quyết các tranh chấp hợp đồng là bình đẳng, thỏa thuận.
Như vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng, là việc xác định giá trị pháp lý của
hợp đồng và xác định quyền, nghĩa vụ của các chủ thể.
Muốn giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng giả tạo thì các cơ
quan có thẩm quyền phải căn cứ quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng và
đối chiếu xem xét khi ký kết và thực hiện hợp đồng giả tạo, hợp đồng giả tạo vi
phạm cụ thể những nguyên tắc, những quy định nào, từ đó giải quyết có căn cứ,
đúng quy định của pháp luật, đem lại công bằng cho xã hội, mặt khác đảm bảo được
những quy định của pháp luật được thực thi một cách nghiêm túc.

2.3. Phân loại hợp đồng giả tạo.
Để nhận biết hợp đồng giả tạo, ta có thể phân loại các loại hợp đồng giả tạo
sau:
Loại hợp đồng giả tạo thứ nhất: Các bên lập hợp đồng giả che giấu hợp đồng
thật, giao dịch thật.
Về hình thức hợp đồng: Thể hiện bằng văn bản, có công chứng, chứng thực,
đúng trình tự luật định.
Về nội dung: Những thỏa thuận trong hợp đồng không được thực hiện.
Ví dụ: Người cho vay thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
với người đi vay để che giấu hợp đồng vay với lãi suất cao hoặc người cho vay lập
hợp đồng bảo lãnh.
Loại hợp đồng giả tạo thứ hai: Hợp đồng thật che giấu giao dịch thật, giả ở

chủ thể giao dịch.
Về hình thức hợp đồng: Thể hiện bằng văn bản, một số hợp đồng có công
chứng, chứng thực, đúng trình tự luật định.
Về nội dung: Những thỏa thuận trong hợp đồng được thực hiện, các bên chủ
thể trong hợp đồng đều thống nhất về mặt ý chí.
Ví dụ: Người nước ngoài mua đất tại Việt Nam, nhờ người Việt Nam đứng
tên, trong đó chủ thể trong hợp đồng chỉ đứng tên thay cho người thứ ba, thực tế