Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã An Khang, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang năm 2017 (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (573.67 KB, 74 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------
ĐÀM ĐÌNH PHÚC
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI XÃ AN KHANG, THÀNH PHỐ
TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG NĂM 2017
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý Đất đai
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Lớp
: LTQLĐĐ – K47
Khóa
: 2015 - 2017
THÁI NGUYÊN 2017
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------
ĐÀM ĐÌNH PHÚC
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI XÃ AN KHANG, THÀNH PHỐ
TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG NĂM 2017
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý Đất đai
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Lớp
: LTQLĐĐ – K47
Khóa
: 2015 - 2017
Giảng viên hướng dẫn
: PGS.TS. Phan Đình Binh
THÁI NGUYÊN 2017
i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập này trước hết em xin gửi đến
quý thầy, cô giáo trong khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại Học Nông
Lâm Thái Nguyên lời cảm ơn chân thành.
Đặc biệt, em xin gởi đến thầy PGS.TS. Phan Đình Binh người đã tận
tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập này lời
cảm ơn sâu sắc nhất.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo, các Phòng ban của Công ty
trách nhiệm hữu hạn một thành viên công nghệ Tài nguyên và Môi Trường
Gia Linh, đã tạo điều kiện thuận lợi cho em được tìm hiểu thực tiễn trong suốt
quá trình thực tập tại công ty.
Cuối cùng em xin cảm ơn các anh, chị tổ công tác tại Tuyên Quang,
Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên công nghệ Tài nguyên và Môi
Trường Gia Linh, UBND xã An Khang đã giúp đỡ, cung cấp những số liệu
thực tế để em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
Đồng thời nhà trường đã tạo cho em có cơ hội được thưc tập nơi mà em
yêu thích, cho em bước ra đời sống thực tế để áp dụng những kiến thức mà
các thầy cô giáo đã giảng dạy. Qua công việc thực tập này em nhận ra nhiều
điều mới mẻ và bổ ích trong việc thực hiện đúng chuyên nghành của mình,và
để giúp ích cho công việc sau này của bản thân.
Vì kiến thức bản thân còn hạn chế, trong quá trình thực tập, hoàn thiện
chuyên đề này em không tránh khỏi những sai sót, kính mong nhận được
những ý kiến đóng góp từ các thầy cô cũng như quý công ty.
Thái Nguyên, ngày 19 tháng 7 năm 2017
Sinh viên
Đàm Đình Phúc
ii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1 : Hiện trạng sử dụng đất của xã An Khang, TP Tuyên Quang, tỉnh Tuyên
Quang năm 2016 ................................................................................... 35
Bảng 4.2 Bảng số liệu các hộ kê khai nguồn, ra soát cấp mới GCNQSDĐ xã An
Khang năm 2017. .................................................................................. 42
Bảng 4.3 Những hồ sơ, hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ. ... 44
Bảng 4.4 Những hộ gia đình cá nhân không đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ. ... 45
Bảng 4.5 Một số trường hợp không đủ điều kiện cấp mới giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. ........................................................................................... 47
Bảng 4.6: Bảng tổng hợp kết quả cấp mới GCNQSD đất cho 05 thôn tại xã An
Khang, Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang năm 2017. ............................ 48
iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
BĐĐC
Bản đồ địa chính
BTNMT
Bộ Tài Nguyên Môi Trường
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ,
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
QSHNỞ
hữu nhà ở
HSĐC
Hồ sơ địa chính
NĐ
Nghị định
Phòng TN và MT
Phòng Tài Nguyên và Môi Trường
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TT
Thông tư
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..........................................................................................................i
DANH MỤC BẢNG ...............................................................................................ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................... iii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iv
PHẦN 1: MỞ ĐẦU............................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu, yêu cầu thực hiện ............................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu thực hiện: ........................................................................................ 2
1.2.2. Yêu cầu thực hiện: ......................................................................................... 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài ............................................................................................. 3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ............................................... 3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .................................................................................. 4
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 5
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp GCNQSD đất ................................................ 5
2.1.1. Cơ sở pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai............................................... 5
2.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ .................................................. 6
2.1.3. Quyền của người sử dụng đất....................................................................... 14
2.1.4. Sơ lược về hồ sơ địa chính ........................................................................... 14
2.1.5. Một số nội dung liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất .......................... 15
2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ trong và ngoài nước .............................................. 22
2.2.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới ................... 22
2.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam.................... 24
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 25
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu....................................................................... 25
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ................................................................... 25
3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 25
v
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội địa bàn xã An Khang, TP Tuyên
Quang, tỉnh Tuyên Quang...................................................................................... 25
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất tại xã An Khang, TP Tuyên Quang, tỉnh Tuyên
Quang. ................................................................................................................... 25
3.3.3. Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã An Khang, TP Tuyên
Quang, tỉnh Tuyên Quang năm 2017. .................................................................... 25
3.3.4. Phân tích những khó khăn, thuận lợi của tình hình cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
nghiên cứu. ............................................................................................................ 25
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. .................................................. 25
3. 4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 26
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .......................................................... 26
3.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích ................................................................. 26
3.4.3. Phương pháp so sánh ................................................................................... 26
3.4.4. Phương pháp đánh giá.................................................................................. 26
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THỰC HIỆN .................................... 27
4.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của xã An Khang, TP Tuyên Quang, tỉnh
Tuyên Quang. ........................................................................................................ 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ............................................... 27
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................. 28
4.1.3 Hạ tầng kinh tế - xã hội ................................................................................ 30
4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của xã An Khang ......................................... 35
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã An Khang, TP Tuyên Quang, tỉnh Tuyên
Quang .................................................................................................................... 35
4.3. Thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ tại một số thôn trên địa bàn xã An Khang,
thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang năm 2017 .......................................... 36
vi
4.3.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang. .......................... 36
4.3.2. Kết quả thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 05 thôn
trên địa bàn xã An Khang, TP Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang năm 2017 ........... 41
4.3.3. Tổng hợp kết quả cấp mới GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân của 05
thôn trên điạ bàn xã An Khang, TP TuyênQuang, tỉnh Tuyên Quang năm 2017. ... 48
4.4. Những khó khăn, thuận lợi của công tác thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn. 50
4.4.1. Những thuận lợi ........................................................................................... 50
4.4.2. Khó khăn: .................................................................................................... 51
4.5. Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. .................................................. 52
4.5.1. Giải pháp chung: .......................................................................................... 52
4.5.2. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã An Khang, TP
Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. .......................................................................... 53
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................. 55
5.1. Kết luận. ......................................................................................................... 55
5.2. Kiến nghị. ....................................................................................................... 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 57
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi
hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố
cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt,
đất đai cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung cấp nguồn nguyên vật liệu
và khoáng sản, là không gian của sự sống đồng thời bảo tồn sự sống. Đất
đai là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, cha ông ta đã tốn nhiều công sức và xương máu
để tạo lập vốn đất đai như hiện nay. Để tiếp tục sự nghiệp khai thác và bảo vệ
toàn bộ quỹ đất tốt hơn có hiệu quả hơn, Đảng và nhà nước ta đã ban hành các
văn bản luật phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai có hiệu quả
như: Luật đất đai 1987, 1993, luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, Luật đất
đai 2003, Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất
đai đang từng bước đi sâu vào thực tiễn.
Ngày nay khi sự phát triển kinh tế, quá trình đô thị hóa ở các vùng ngoại
thành, cũng như nội thành làm mật độ dân cư ngày càng tăng. Chính sự gia
tăng dân số, sự phát triển đô thị cũng như quá trình công nghiệp hóa làm cho
nhu cầu về nhà ở, cũng như đất xây dựng các công trình công cộng, khu công
nghiệp trong cả nước vốn đã “bức xúc” nay càng trở nên “nhức nhối” hơn.
Đây là vấn đề nan giải không chỉ riêng nước ta mà còn với các nước đang
phát triển, cũng như các nước phát triển trên thế giới.
Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có vai trò hết sức quan trọng nhằm thiết lập
mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng trên cơ sở đó Nhà nước nắm
2
chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật. Từ đó, chế độ sở hữu toàn
dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng được bảo vệ
và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu
quả. Mặt khác, nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất ổn
định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều đó góp phần ổn định kinh tế
chính trị, xã hội, người dân yên tâm sản xuất đầu tư, tạo được niềm tin cho
nhân dân vào đảng và nhà nước ta.
Trên thực tế hiện nay công tác này, ở một số địa phương, diễn ra rất chậm,
hiệu quả công việc chưa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo, tài liệu chưa chính xác,
việc mua bán chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm chưa thông qua cơ quan nhà
nước, tình hình lấn chiếm, tranh chấp đất đai vẫn còn xảy ra nhiều.
Mặc dù công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã An
Khang đã được các cấp, các ngành quan tâm, song kết quả, chất lượng còn
gặp nhiều những hạn chế nhất định, do nhiều nguyên nhân khác nhau tác động.
Từ thực tiễn trên và nhận thức rõ yêu cầu cần thiết phải thực hiện công
tác cấp GCN, đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên
cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Phan Đình Binh, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã
An Khang, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang năm 2017”.
1.2. Mục tiêu, yêu cầu thực hiện
1.2.1. Mục tiêu thực hiện:
* Mục tiêu chung
- Thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã An Khang, TP Tuyên Quang, tỉnh
Tuyên Quang năm 2017. Gồm có 05 thôn: An Lộc A, Phúc Lộc A, Phúc Lộc
B, Tân Thành, Trường Thi A.
- Và đưa ra những giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận.
3
* Mục tiêu cụ thể:
- Tìm hiểu quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã An Khang, TP
Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang năm 2017. Gồm có các thôn: An Lộc A,
Phúc Lộc A, Phúc Lộc B, Tân Thành, Trường Thi A.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCN tại xã
An Khang, TP Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang năm 2017.
- Đề xuất một số giải pháp để giải quyết những tồn đọng về công tác
cấp GCN giúp công tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa phương được tốt hơn.
1.2.2. Yêu cầu thực hiện:
- Hiểu và vận dụng tốt các quy trình, thủ tục, quy phạm, văn bản về
đăng ký, cấp GCN.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra, thu thập phải có độ tin cậy cao, phản
ánh trung thực, khách quan, chính xác và đầy đủ, sát với thực tế công tác đăng
ký, cấp GCN trên địa bàn xã
- Đề ra một số giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng ở địa
phương liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế, nhất là trong
công tác cấp GCNQSDĐ từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định
riêng về công tác này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm vững những quy định chung của Luật đất đai năm 2013 và
những văn bản dưới luật về đất đai của trung ương và ở địa phương trong
công tác cấp GCNQSDĐ.
4
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền để đề ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSDĐ được tốt hơn, hoàn
thiện hơn và đơn giản hơn.
- Rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân có tính khả thi khi thực hiện
công tác cấp GCNQSDĐ sau này.
5
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp GCNQSD đất
2.1.1. Cơ sở pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được cho sự phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy việc quản lý
chặt chẽ nguồn tài nguyên này là vấn đề được quan tâm hàng đầu ở bất kỳ
quốc gia nào. Nhà nước muốn tồn tại và phát triển thì phải nắm chắc sử dụng
hiệu quả nguồn tài nguyên này.
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Theo Điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định: Quản lý nhà nước về đất đai
gồm 15 nội dung cụ thể như sau:
(1) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện văn bản đó.
(2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
(3) Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều
tra xây dựng giá đất.
(4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
(5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
(6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
(7) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6
(8) Thống kê, kiểm kê đất đai.
(9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
(10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
(11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
(12) Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành
quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
(13) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
(14) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
(15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. (Luật Đất đai 2013), [6]
2.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ
Luật Đất Đai năm 1988 được ban hành, lần đầu tiên về quản lý đất đai
đã từng bước đi vào nề nếp và thực hiện theo quy định. Nhưng 5 năm sau
thực hiện Luật Đất đai 1988 đã bộc lộ một số nhược điểm không phù hợp với
thực tiễn, không phát huy được vai trò của đất đai trong sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội. Do đó, năm 1992 hiến pháp mới ra đời đã thay thế cho hiến
pháp năm 1980; Để phù hợp với tình hình mới thì luật đất đai 1993, điều 13
nêu rõ 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất
đai được dễ dàng hơn, đó là quản lý theo pháp luật đến từng thửa đất, từng
chủ sử dụng đất với việc Nhà nước ban hành rất nhiều các quyết định, nghị
định, công văn, thông tư, chỉ thị để hướng dẫn việc thực hiện như sau:
- Nghị định 64/CP của Chính phủ ngày 27/09/1993 về giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sử
dụng đất cho sản xuất nông nghiệp.
7
- Nghị định 02/CP của Chính phủ ngày 15/01/1994 quy định về việc
giao đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục
đích lâm nghiệp.
- Nghị định 60/CP của Chính phủ ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất đô thị.
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC của Tổng cục Địa chính ngày 27/01/1995
về quy định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai.
- Công văn số 647/CV-ĐC của Tổng cục Địa chính ngày 31/01/1995 về
việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Công văn 897/CV-ĐC của Tổng cục Địa chính ngày 28/06/1995 về
việc cấp GCNQSDĐ cho các hợp tác xã tiểu thủ công nghiệp, xây dựng, vận
tải, thương mại dịch vụ.
- Chỉ thị 245/CP-TTg ngày 22/4/1996 của Thủ tướng Chính phủ về tổ
chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/031998 của Tổng cục đại chính
hướng dẫn thủ tục ký đất đai, lập hồ sơ đại chính và cấp GCNQSDĐ.
- Chỉ thị 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/12/1998
về việc đẩy mạnh và hoàn thành giao đất, cấp GCNQSDĐ nông nghiệp.
- Chỉ thị 10/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ
về việc đẩy mạnh và hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 200.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất.
8
- Chỉ thị số 18/CT-TTg vào 10/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về
một số biện pháp hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, đất lâm nghiệp,
đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Công văn số 776/CP-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp
GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị.
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của
bản quy định về giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm
muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
- Song trên thực tế, do nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, do đòi hỏi của
xã hội thì việc quản lý và sử dụng đất cần phải phù hợp hơn nữa, phải sát sao
hơn nữa mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều luật định bổ sung, nhưng vẫn áp
dụng được tình hình thực tế. Việc ra đời luật đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/07/2004) là điều cần thiết cho sự phát triển của nền kinh tế,
cho sự phát triển của xã hội. Do đó công tác quản lý và sử dụng đất đai được
củng cố thêm nhiều bằng việc Nhà nước đã ban hành và các văn bản pháp luật
hướng dẫn thi hành như:
+ Các văn bản dưới luật của chính phủ:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 19/11/2004 của chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi
thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
9
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định 149/2004/NĐ-CP quy định về thủ tục hành chính trong
quản lý đất đai.
- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/08/2007 của chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ thu hồi đất thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định
về cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất thuê mặt.
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 38/2011/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Nghi định 20/2011/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
+ Các văn bản dưới luật của bộ, liên bộ:
- Quyết định số 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ trưởng
bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
10
- Thông tư số 05/2006/TT- BTNMT ngày 24/05/2006 của Bộ Tài
nguyên & Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định
182/2004/ NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 05/2006/TT-BTNMT ngày 24 tháng 5 năm 2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số
182/2004/NĐ-CP của chính phủ về sử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đại.
- Thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
11
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định bổ sung về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.[9]
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT quy định sửa đổi, bổ sung một số nội
dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.[9]
- Thông tư 39/2011/TT-BTC sửa đổi bổ sung Thông tư 83/2007/TTBTC hướng dẫn thực hiện Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg việc sắp xếp lại,
xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước.
- Thông tư liên tịch 07/2011/TTLT-BNNPTNT-BTNMT hướng dẫn
một số nội dung về giao rừng, thuê rừng gắn liền với giao đất, thuê đất lâm
nghiệp.
- Thông tư 09/2011/TT-BTNMT quy định đấu thầu cung cấp dịch vụ sự
nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước về đo đạc đất đai phục vụ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Chỉ thị số 05/2006/ CT- TTg ngày 22/02/2006 của thủ tướng Chính
phủ về việc khắc phục yếu kém, sai phạm tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành
Luật đất đai.
- Chỉ thị 31/2007/CT-TTG ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng
Chính phủ về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của tổ chức được nhà
nước giao đất, cho thuê đất.
- Chỉ thị số 11/2007/ CT- TTg ngày 18/05/2007 của thủ tướng Chính
phủ về việc triển khai thi hành luật kinh doanh bất động sản.
- Chỉ thị 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 của Thủ tướng
Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh pháp triển và quản lý thị trường bất
động sản.
12
- Quyết định 08/2008/QĐ-BTNMT ngày 10/11/2008 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200, 1:500,
1:1000, 1:2000, 1:5000, 1:10.100, …
- Quyết định 12/2008/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2008 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Ban hành “quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về phân
định địa giới hành chính và lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp”.
Hiện nay tuân theo luật đất đai sửa đổi 2013 và nhiều văn bản Nghị
Định, Thông tư, Quyết định kèm theo như:
* Các văn bản luật:
- Luật đất đai 2013.
- Luật bảo vệ môi trường 2014.
- Luật kinh doanh bất động sản 2014.
- Luật nhà ở 2014.
- Luật khoáng sản 2010.
* Các văn bản dưới luật (các văn bản pháp quy):
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).[3]
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ
01/07/2014).
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu
lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ
05/07/2014).[10]
13
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014)
- Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật
xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống
kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử
dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ.[11]
14
2.1.3. Quyền của người sử dụng đất
Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định quyền chung của người sử dụng
đất
(1) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
(2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
(3) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.
(4) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
(5) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích
hợp pháp về đất đai của mình.
(6) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật
này.
(7) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất
đai. (Luật Đất đai 2013),[6]
2.1.4. Sơ lược về hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính gồm hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách, vv..., chứa đựng
những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất
đai được thiết lập trong quá trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính, đăng ký
ban đầu và đăng ký biến động đất đai cấp giấy chứng nhận.
Hồ sơ địa chính được quy định tại Khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai 2013,
hồ sơ địa chính bao gồm:
“Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện
thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử
15
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.(Luật Đất đai 2013),[6]
* Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin sau về thửa đất
+ Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.
+ Người sử dụng thửa đất.
+ Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
+ Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai thực
hiện và chưa thực hiện.
+ GCNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất
+ Biến động trong quá trình sử dụng và các thông tin liên quan.
Hồ sơ địa chính được thiết lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị
trấn do cán bộ địa chính lập dưới sự chỉ đạo của Phòng tài nguyên và Môi
trường huyện và kiểm tra nghiệm thu của Sở tài nguyên và Môi trường.
Hồ sơ địa chính chỉ được chỉnh lý biến động khi mà đầy đủ các thủ tục
pháp lý về biến động đó.
2.1.5. Một số nội dung liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất
2.1.5.1. Khái niệm về GCNQSD đất
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”(Luật Đất
đai 2013),[6]
Vì vậy, GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất
hợp pháp của người sử dụng. Đây là một trong những quyền quan trọng được
người sử dụng đặc biệt quan tâm. Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước xác lập
mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Mặt khác, GCNQSDĐ
16
còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn quyền và nghĩa vụ của mỗi người
sử dụng đất được phép sử dụng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
tài liệu quan trọng trong bộ hồ sơ địa chính và một số những quy định sau:
- Theo Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.”
- Chỉ những cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được Nhà nước quy
định mới có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho đối tượng được Nhà nước giao
hoặc cho thuê.
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được giao hoặc cho thuê loại đất
nào thì có thẩm quyền GCNQSDĐ đối với loại đất đó.
2.1.5.2. Nguyên tắc cấp GCNQSD đất
Nguyên tắc cấp GCNQSD đất được quy định tại điều 98 Luật Đất đai
2013 như sau:
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
(2) Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
17
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
(3) Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
(4) Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa
thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
(5) Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế
với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
