ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 20072011.
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (621.19 KB, 69 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DƯƠNG
MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 2007-2011.
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ngọc Hạnh
Mã số sinh viên: 08124021
Lớp: DH08QL
Ngành: Quản lý đất đai
-Tháng 07 năm 2012-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
LÊ THỊ NGỌC HẠNH
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DƯƠNG
MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 2007-2011.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. LÊ MỘNG TRIẾT
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh)
Ký tên:
- Tháng 7 năm 2012 -
i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai
trên địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011, ngoài sự cố
gắng nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên từ gia đình,
thầy cô, bạn bè.
Con xin bày tỏ lòng biết ơn đến ba, mẹ và những người thân trong gia đình đã
nuôi dưỡng, yêu thương và là điểm tựa vững chắc cho con trong suốt cuộc đời.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm thành
phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ Nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường Bất Động
Sản cùng toàn thể quý thầy cô đã tận tình dạy dỗ và truyền đạt kiến thức cho em trong
thời gian học tập tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Lê Mộng Triết đã tận tình quan tâm hướng dẫn
em trong suốt quá trình thực hiện đề tài để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến phòng Tài Nguyên và Môi Trường, Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Dương Minh Châu, Chi cục Thuế huyện Dương Minh
Châu, tỉnh Tây Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong việc thu thập số liệu, tài
liệu và nhiệt tình giúp đỡ, truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích trong suốt thời
gian em đến thực tập tại cơ quan.
Xin gửi lời cảm ơn đến tập thể lớp DH08QL và những bạn bè đã luôn giúp đỡ
và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập.
Xin chân thành cảm ơn!
Tp.HCM, Ngày tháng 07 năm 2012
Sinh viên
Lê Thị Ngọc Hạnh
ii
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ngọc Hạnh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn
huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết, Bộ Môn Chính sách pháp luật,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí
Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Dương Minh Châu là huyện nằm ở khoảng giữa phần phía đông của tỉnh Tây
Ninh, ở đây chủ yếu là đất nông nghiệp. Nhưng ngày nay do tốc độ đô thị hoá ngày
càng cao, giá đất tăng làm cho giá trị đất đai cũng tăng, ở Dương Minh Châu đất đai
không đơn thuần là đất nông nghiệp nữa mà đã được chuyển sang những mục đích
khác, tình hình chuyển nhượng cũng phổ biến hơn. Trong khi đó việc thực hiện nghĩa
vụ tài chính về đất đai lại là một vấn đề phức tạp, nhạy cảm mà nhận thức của người
sử dụng đất về các khoản nghĩa vụ này vẫn còn rất mơ hồ, chưa hiểu rõ. Do đó việc
nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh là vấn cấp thiết , nhằm giúp cơ quan
Quản lý đất đai và cơ quan Thuế quản lý tốt hơn việc này, cũng như giúp người sử
dụng đất ý thức rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các khoản
nghĩa vụ này.
Bằng các phương pháp kế thừa, phân tích, so sánh, đánh giá, tổng hợp đề tài
nghiên cứu, tìm hiểu về công tác quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất, tình hình thực
hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây
Ninh, nhằm đánh giá về tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn
nghiên cứu, cũng như xác định những thuận lợi, khó khăn, đưa ra hướng giải quyết
cho vấn đề này.
Từ kết quả nghiên cứu, cho thấy số thuế thu được từ lĩnh vực đất đai trên địa
bàn huyện Dương Minh Châu có xu hướng tăng qua các năm, số thu năm sau nhiều
hơn năm trước. Theo thống kê từ năm 2007 đến năm 2011 tổng thu ngân sách huyện
từ lĩnh vực đất đai là 85.327,75 (triệu đồng) chiếm 39,46% trên tổng thu ngân sách
huyện trong giai đoạn trên.
Nhìn chung, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn huyện được thực
hiện ngày càng đầy đủ hơn, tạo điều kiện tốt hơn cho công tác quản lý đất đai cũng
như tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước. Nhưng cũng vẫn còn không ít những khó
khăn vướng mắc trong vấn đề này cần được khắc phục, giải quyết.
iii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC
: Bộ tài chính
DTTN
: Diện tích tự nhiên
DT
: Diện tích
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NĐ
: Nghị định
QĐ
: Quyết định
TTg
: Thủ tướng
TT
: Thông tư
UBND
: Ủy ban nhân dân
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
NSNN
: Ngân sách nhà nước
SDĐ
: Sử dụng đất
KT-XH
: Kinh tế - xã hội
TNCN
: Thu nhập cá nhân
CQSDĐ
: Chuyển quyền sử dụng đất.
LPTB
: Lệ phí trước bạ
CNQSDĐ
: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
NSDĐ
: Người sử dụng đất
NVTC
: Nghĩa vụ tài chính
HTSDĐ
: Hiện trạng sử dụng đất
iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
ii
TÓM TẮT
iii
DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
vii
ĐẶT VẤN ĐỀ ...........................................................................................................1
Phần 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu. .................................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học. ..........................................................................................3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn..........................................................................................20
1.1.3. Cơ sở pháp lý. ...........................................................................................20
1.2. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu: ..........................................................22
1.2.1. Điều kiện tự nhiên. ...................................................................................22
1.2.2. Các nguồn tài nguyên. ..............................................................................22
1.2.3. Thực trạng kinh tế. ...................................................................................24
1.2.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập.
24
1.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.
25
1.3.1. Nội dung nghiên cứu. .....................................................................................25
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu. ..............................................................................26
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
27
2.1. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu.
......................................................................................................................................27
2.1.1. Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính. ............................................27
2.1.2. Công tác cho thuê đất trên địa bàn. ..........................................................27
2.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ..................................28
2.2. Hiện trạng sử dụng đất. .....................................................................................30
2.2.1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng.
30
2.2.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng.
31
2.2.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất. ......................................................31
2.2.4. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất. .................................................32
2.3. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn giai đoạn
2007-2011.
34
2.3.1. Quy trình luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo Thông tư 30/2005/TTLT–BTC-BTNMT. .................................................354
2.3.2. Tình hình thực hiện các khoản NVTC về đất đai trên địa bàn huyện
Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011. ......................................................................35
2.4. Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai, đề xuất giải pháp để giải quyết những vấn đề này. ...............................................52
v
2.4.1. Thuận lợi...................................................................................................52
2.4.2. Khó khăn. .................................................................................................53
2.4.3. Các giải pháp. ...........................................................................................54
KẾT LUẬN–KIẾN NGHỊ
56
1. Kết luận. ...............................................................................................................56
2. Kiến nghị. .............................................................................................................56
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
vi
DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Định suất tính thuế SDĐ nông nghiệp .......................................................... 15
Bảng 2: Phân loại đất huyện Dương Minh Châu........................................................ 23
Bảng 3: Giá trị sản lượng của các ngành giai đoạn 2007-2011.................................. 24
Bảng 4: Các dự án thuê đất trên địa bàn huyện Dương Minh Châu........................... 28
Bảng 5: Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Dương Minh Châu đoạn
2007-2011 ................................................................................................................... 29
Bảng 6: Hiện trạng SDĐ theo mục đích sử dụng đất ................................................. 30
Bảng 7: Hiện trạng SDĐ theo đối tượng sử dụng đất ................................................ 31
Bảng 8: Tình hình CQSDĐ trên địa bàn huyện Dương Minh Châu đoạn 2007-2011 32
Bảng 9: Tình hình chuyển mục đích SDĐ trên địa bàn huyện Dương Minh Châu đoạn
2007-2011 ................................................................................................................... 33
Bảng 10: Kết quả thu tiền SDĐ trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn
2007-2011 ................................................................................................................... 35
Bảng 11: Kết quả thu tiền SDĐ theo đơn vị hành chính huyện Dương Minh Châu giai
đoạn 2007-2011 .......................................................................................................... 36
Bảng 12: Kết quả thu thuế Nhà đất trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn
2007-2011 ................................................................................................................... 42
Bảng 13: Kết quả thu thế SDĐ nông nghiệp trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai
đoạn 2007-2011 .......................................................................................................... 43
Bảng 14: Kết quả thu thuế CQSDĐ (Thuế TNCN) trên địa bàn huyện Dương Minh
Châu giai đoạn 2007-2011.......................................................................................... 46
Bảng 15: Kết quả thu LPTB trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn
2007-2011 ................................................................................................................... 47
Bảng 16: Mức thu lệ phí địa chính đối với từng công việc cụ thể tại Văn phòng Đăng
ký QSDĐ huyện Dương Minh Châu .......................................................................... 49
Bảng 17: Kết quả thu thuế đất hàng năm so với tổng thu ngân sách ......................... 50
vii
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình luân chuyển hồ sơ của NSDĐ thực hiện NVTC theo Thông tư
30/2005/TTLT-BTC-BTNMT .................................................................................... 34
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1:.Hiện trạng SDĐ theo mục đích trên địa bàn huyện Dương Minh Châu năm
2011 ............................................................................................................................ 30
Biểu đồ 2: Kết quả thu tiền SDĐ trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn
2007-2011 ................................................................................................................... 38
Biểu đồ 3: Kết quả thu thuế Nhà đất trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn
2007-2011 ................................................................................................................... 42
Biểu đồ 4: Kết quả thu thế SDĐ nông nghiệp trên địa bàn huyện Dương Minh Châu
giai đoạn 2007-2011 ................................................................................................... 44
Biểu đồ 5: Kết quả thu thuế CQSDĐ (Thuế TNCN) trên địa bàn huyện Dương Minh
Châu giai đoạn 2007-2011.......................................................................................... 46
Biểu đồ 6: Kết quả thu LPTB trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn
2007-2011 ................................................................................................................... 48
Biểu đồ 7: Kết quả thu thuế đất hàng năm so với tổng thu ngân sách ....................... 51
viii
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
ĐẶT VẤN ĐỀ
Luật Đất đai 2003 ra đời đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà
nước là người đại diện chủ sở hữu. Nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà
giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức , hộ gia đình, cá nhân sử dụng thông qua các
hình thức giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Song quyền và nghĩa vụ
luôn song hành với nhau, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng
đất thì họ phải có nghĩa vụ thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai như tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất nông
nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy
định của pháp luật. Từ đó làm cơ sở cho Nhà nước tiến hành xác lập, bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, đảm bảo quyền bình đẳng giữa các đối tượng
sử dụng đất, đồng thời nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Dương Minh Châu là huyện nằm ở khoảng giữa phần phía đông của tỉnh Tây
Ninh, cách Thị Xã 20 km theo tỉnh lộ 781. Ở đây chủ yếu là đất nông nghiệp, thuận lợi
phát triển nông nghiệp thuỷ sản và kinh tế du lịch.
Ngày nay, tốc độ đô thị hoá ngày càng cao, giá đất tăng làm cho giá trị đất đai
cũng tăng. Ở Dương Minh Châu đất đai không đơn thuần là đất nông nghiệp nữa mà
đã được chuyển sang những mục đích khác, tình hình chuyển nhượng cũng phổ biến
hơn. Trong khi đó việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai lại là một vấn đề phức
tạp, nhạy cảm mà nhận thức của người sử dụng đất về các khoản nghĩa vụ này vẫn còn
rất mơ hồ, chưa hiểu rõ. Do đó việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh
là vấn cấp thiết , nhằm giúp cơ quan Quản lý đất đai và cơ quan Thuế quản lý tốt hơn
việc này, cũng như giúp người sử dụng đất ý thức rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của
mình khi thực hiện các khoản nghĩa vụ này.
Xuất phát từ những lý do trên, chúng tôi thực hiện đề tài: Đánh giá tình hình
thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Dương Minh
Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011.
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
+Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Dương Minh Châu.
+Xác định những thuận lợi và khó khăn tồn tại trong quá trình thực hiện nghĩa
vụ tài chính về đất đai ở địa phương, đồng thời đưa ra hướng giải quyết cho vấn đề
này.
- Đối tượng nghiên cứu.
Các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu:
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cá nhân),
Trang 1
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, lệ phí
địa chính của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân .
- Phạm vi nghiên cứu.
Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Dương
Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011
Trang 2
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
Phần 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.
1.1.1. Cơ sở khoa học.
1.1.1.1. Khái niệm đất đai.
Đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí
hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt
nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất); theo chiều ngang - trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn cùng với các thành phần
khác); kết hợp với các hoạt động quản trị của con người không những từ quá khứ đến
hiện tại mà còn triển vọng trong tương lai. Đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa
to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
(Phan Văn Tự, Giáo trình qui hoạch sử dụng đất, Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ
Chí Minh).
1.1.1.2. Khái niệm giá đất.
Giá đất có nghĩa là giá quyền sử dụng đất. Hiện nay, tồn tại hai loại giá đất là
giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định
gồm khung giá do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
mỗi năm được dùng chủ yếu để giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất. Giá đất thị trường là giá được dùng để giải quyết mối quan hệ giữa những
NSDĐ với nhau khi giao dịch trên thị trường, bao gồm giá thoả thuận, giá trúng đấu
giá QSDĐ và giá trúng đấu thầu dự án có QSDĐ.
1.1.1.3. Khái niệm khung giá đất.
Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một
loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai
nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được
sử dụng đúng với mục đích tiềm năng. Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong
một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.
1.1.1.4. Khái niệm bảng giá đất.
Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung
giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng
và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai.
Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh, thành phố ban hành định kỳ hàng năm.
1.1.1.5. Nguyên tắc định giá đất.
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba
mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này
luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán
chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự
tương tác giữa các nhân tố mới có thể định giá chính xác.
Trang 3
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ
theo các nguyên tắc cơ bản sau:
+ Nguyên tắc thay thế.
+ Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất.
+ Nguyên tắc biến động.
Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc
chung đã nêu ở trên, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc
(Điều 56 Luật Đất đai 2003 ) sau đây:
1. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá CNQSDĐ thực tế trên thị
trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
2. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau.
3. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
1.1.1.6. Mục đích định giá đất.
- Xây dựng bảng giá quy định hàng năm cho các địa phương làm cơ sở thực
hiện NVTC của NSDĐ.
- Xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức
đấu giá.
- Tính toán giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình
phúc lợi…
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà
gây thiệt hại cho Nhà nước….
1.1.1.7. Khái quát chung về thuế.
a) Khái niệm.
Thuế là một khoản nộp bắt buộc mà các thể nhân và pháp nhân có nghĩa vụ
phải thực hiện đối với Nhà nước, phát sinh trên cơ sở các văn bản pháp luật do Nhà
nước ban hành, không mang tính chất đối giá và hoàn trả trực tiếp cho đối tượng nộp
thuế. Thuế không phải là một hiện tượng tự nhiên mà là một hiện tượng xã hội do
chính con người định ra và nó gắn liền với phạm trù Nhà nước và pháp luật.
b) Phân loại thuế.
+ Phân loại theo tính chất người nộp gồm thuế trực thu và thuế gián thu.
+ Phân loại dựa vào quan hệ giữa thuế và thu nhập gồm thuế tỷ lệ, thuế luỹ tiến
và thuế luỹ thoái.
Trang 4
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
1.1.1.8. Chính sách tài chính đất đai.
a) Khái quát về chính sách tài chính.
Nguồn tài chính từ đất đai: đất đai là nguồn tài chính tiềm năng hết sức quan
trọng của mỗi quốc gia, khả năng khai thác biến thành nguồn tài chính hiện thực để
phục vụ cho phát triển kinh tế là vô cùng to lớn, được thể hiện:
- Đất là tài sản quốc gia có giá trị lớn và là “hàng hóa đặc biệt”.
- Đất đai tạo nguồn tài chính để xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Đất đai tạo nguồn vốn góp liên doanh.
- Đất đai tạo nguồn vốn bằng việc thế chấp để vay vốn cho đầu tư phát triển.
- Đất đai tạo nguồn thu ổn định, lâu dài cho NSNN.
Nguồn tài chính từ đất đai có vị trí hết sức quan trọng trong nguồn tài chính của
mỗi đất nước. Xét trên góc độ nguồn vật lực, đất đai là một bất động sản được sử dụng
để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, là tư liệu sản xuất không thể thiếu cho mọi nền
kinh tế, là chỗ ở cho con người... Nguồn vật lực này có ý nghĩa quyết định đến đời
sống xã hội và sự tồn tại của con người. Xét về mặt tài chính, khi phát sinh các quan
hệ mua bán, trao đổi, thế chấp, góp vốn đối với đất đai, nguồn tài chính tiềm năng từ
đất đai sẽ biến thành nguồn tài chính hiện thực thông qua các quan hệ đó. Nguồn tài
chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất đai là “hàng
hóa đặc biệt”, là bất động sản có giá trị lớn.
b) Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai.
Vấn đề về giá trị đất đai đã được thể chế hóa lần đầu trong Luật Đất đai 1993 và
hoàn thiện trong Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật, quy định căn cứ và
phương pháp xác định giá đất phục vụ xây dựng khung giá và bảng giá đất đai tại các
địa phương.
Căn cứ khung giá các loại đất của Chính phủ, tất cả các địa phương đã quy định
giá đất ở địa phương mình nhằm thực hiện các mối quan hệ kinh tế, tài chính về đất
đai giữa Nhà nước với NSDĐ và nhà đầu tư, góp phần ổn định giá cả đất đai trên thị
trường. Giá đất do các địa phương quy định đã bám sát khung giá đất do Chính phủ và
tương đối phù hợp với thực tế ở địa phương tại thời điểm ban hành; giá đất đã trở
thành công cụ để thực hiện các quan hệ kinh tế về đất đai, phương tiện thực hiện các
chính sách thu tài chính đối với đất đai, thông qua giá đất các quan hệ đất đai giữa Nhà
nước với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân ở nước ta đều được thực hiện bằng các
biện pháp kinh tế. Nguồn thu ngân sách từ đất là một bộ phận của giá trị sản phẩm
thặng dư do các thành viên trong xã hội tạo ra khi tiến hành SDĐ vào các mục đích:
sản xuất, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng,... do Nhà nước thực hiện, bằng các
quy định pháp luật, nhằm đạt được ba mục tiêu cơ bản là: tạo lập nguồn thu, gia tăng
sự quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện công bằng xã hội.
Trang 5
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
c) Vai trò của chính sách tài chính đối với đất đai.
- Chính sách tài chính đất đai là công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định
và bền vững cho NSNN.
- Chính sách tài chính đất đai góp phần khuyến khích SDĐ hiệu quả, tiết kiệm
và thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển.
- Chính sách tài chính đất đai là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu quả
SDĐ của Nhà nước.
- Chính sách tài chính đất đai góp phần điều hòa thu nhập, thực hiện điều tiết
nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội.
1.1.1.9. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
NVTC của NSDĐ là số tiền mà NSDĐ phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện
các quyền và lợi ích của mình đối với việc sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với
đất. Thông qua việc thực hiện các khoản NVTC để thiết lập mối quan hệ về mặt pháp
lý giữa NSDĐ đối với Nhà nước, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của NSDĐ đồng
thời tạo cơ sở lâu dài cho Nhà nước quản lý đất đai và các đối tượng SDĐ. Trong từng
thời điểm khác nhau thì các khoản NVTC cũng có sự điều chỉnh, thay đổi khác nhau.
NSDĐ có trách nhiệm thực hiện các khoản NVTC cho Nhà nước. Các khoản NVTC
chủ yếu của người sử dụng đất hiện nay là:
a) Tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà NSDĐ phải trả trong trường hợp được Nhà nước
giao đất có thu tiền SDĐ đối với một diện tích đất xác định.
Xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhưng không đồng nghĩa với việc Nhà nước là người trực tiếp sử dụng đất nên Nhà
nước cần có chính sách giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và khai
thác nguồn lợi từ đất đai mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội. Thi hành Luật Đất đai năm
2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu
tiền sử dụng đất; đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày
07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Sau một thời gian thực
hiện, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đã bộc lộ những bất cập chưa phù hợp với điều
kiện thực tế nên Nhà nước đã có nhiều văn bản quy định sửa đổi, bổ sung về chính sách
thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cụ thể:
- Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Trang 6
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn
sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC.
- Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 06 năm 2011 về việc sửa đổi, bổ
sung thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của bộ tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ
Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ
Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.
Theo các quy định trên, thu tiền SDĐ hiện hành được thực hiện như sau:
- Đối tượng nộp tiền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh
tế trong nước được Nhà nước giao đất vào mục đích làm cơ sở sản xuất kinh doanh, để
ở, xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê...; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
giao đất để thực hiện các dự án đầu tư; các trường hợp được Nhà nước cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất; khi cấp GCNQSDĐ cho người đang SDĐ.
- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: có hai hình thức là đấu giá QSDĐ
hoặc đấu thầu dự án có SDĐ và giao đất theo hình thức chỉ định.
- Thời hạn giao đất: trừ đất ở được giao ổn định, lâu dài. Các loại đất còn lại
được giao có thời hạn, tối đa là 70 năm.
- Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất: được xác định theo công thức sau:
Tiền SDĐ = Diện tích đất (m2) x Đơn giá đất (đồng/m2)
+ Diện tích đất: Là diện tích đất được Nhà nước giao, được chuyển mục đích sử
dụng, chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ.
+ Đơn giá đất: Trường hợp đấu giá QSDĐ thì theo giá trúng đấu giá; Trường
hợp giao đất theo hình thức chỉ định, nếu được giao đất 70 năm thì giá đất tính theo giá
do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá CNQSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01/01 hàng năm, trong trường
hợp giá do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá CNQSDĐ thực tế trên thị trường
thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá CNQSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để
quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp.
Trang 7
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
Nếu thời hạn giao đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm là
1,2% của mức thu tiền SDĐ 70 năm.
- Tiền sử dụng đất được chia thành các nhóm: thu tiền SDĐ khi Nhà nước
giao đất mới; thu tiền SDĐ khi chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền SDĐ khi chuyển
từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ; thu tiền SDĐ khi cấp GCNQSDĐ cho người
đang SDĐ; thu tiền SDĐ đối với đất khu công nghiệp và thu tiền SDĐ đối với đất xây
dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Miễn tiền sử dụng đất được áp dụng cho các trường hợp sau: đất ở của người
có công với cách mạng; đất được giao để xây dựng nhà ở cho người có công với cách
mạng; đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên; miễn tiền SDĐ theo quy định của
pháp luật về khuyến khích đầu tư.
- Giảm tiền sử dụng đất được áp dụng cho các trường hợp sau: giảm tiền SDĐ
theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư; giảm 50% tiền SDĐ khi giao đất
ở trong hạn mức cho hộ gia đình nghèo; giảm 20% tiền SDĐ đối với nhà máy, xí
nghiệp phải di dời theo quy định; đất ở trong hạn mức giao đất đối với người có công
với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; các trường hợp khác theo
quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
- Ghi nợ tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng nộp tiền
SDĐ cho Nhà nước mà có nguyện vọng ghi nợ thì được “ nợ tiền sử dụng đất”, hộ
gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền SDĐ còn nợ cho Nhà nước thì được xoá “nợ tiền sử
dụng đất” đã ghi trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Về thời hạn nộp tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân chưa có khả năng tài
chính, có nguyện vọng ghi nợ tiền SDĐ khi chuyển mục đích SDĐ, cấp GCNQSDĐ sẽ
được cho ghi nợ với thời hạn tối đa năm năm.
Theo Thông tư 93/2011/TT-BTC người dân đã ghi nợ tiền SDĐ theo quy định
tại nghị định số 17 (ban hành ngày 27-1-2006) của Chính phủ thì được trả nợ theo giá
đất tại thời điểm ghi nợ. Trường hợp người dân ghi nợ tiền SDĐ theo nghị định số 84
(ban hành ngày 25-5-2007) của Chính phủ thì nay thanh toán nợ theo quy định mới.
Cụ thể theo Nghị định 120/2010/NĐ-CP trong năm năm được ghi nợ tiền SDĐ, số
tiền phải nộp được tính theo giá đất tại thời điểm cấp GCNQSDĐ. Sau năm năm được
ghi nợ nếu chưa trả hết tiền SDĐ, NSDĐ phải nộp tiền theo giá tại thời điểm trả nợ.
Những trường hợp đã được ghi nợ trước ngày 01/03/2011 mà chưa thanh toán nợ sẽ
được cho phép ghi nợ tối đa không quá năm năm kể từ ngày 01/03/2011, sau năm năm
nếu không thanh toán hết số nợ tiền SDĐ sẽ áp dụng giá đất tính tại thời điểm trả nợ.
Các giao dịch về QSDĐ đối với đất có GCNQSDĐ còn ghi nợ phải nộp cho
Nhà nước đều không có giá trị pháp lý.
- Thu, nộp tiền sử dụng đất: theo quy định của Nghị định số 198/2004/NĐCP và Thông tư số 117/2004/TT-BTC thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào
thông báo của cơ quan thuế, trực tiếp nộp tiền mặt hoặc chuyển khoản tại địa điểm
Trang 8
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
nộp tiền theo thông báo trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận
được thông báo. Chậm nộp tiền SDĐ vào NSNN thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt
0,02% (hai phần vạn) tính trên số tiền SDĐ chậm nộp. Từ ngày 01/07/2007 theo
quy định của Luật Quản lý Thuế là 0,05% (năm phần vạn) tính trên số tiền SDĐ
chậm nộp.
Về nguyên tắc khi Nhà nước giao đất phải là giao đất đã được bồi thường, giải
phóng mặt bằng thì giá đất tính thu tiền SDĐ sẽ áp dụng theo giá sát giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, thực tế giao đất hiện nay thì phần lớn
NSDĐ phải tự bỏ kinh phí thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng; do đó, Nhà
nước áp dụng cơ chế khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền SDĐ
phải nộp.
b) Tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý. Để
khai thác nguồn lợi từ đất đai, ngoài hình thức giao đất cho NSDĐ, Nhà nước còn áp
dụng hình thức cho thuê đất. Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Nghị định này đã được Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 120/2005/TT-BTC
ngày 30/12/2005 và Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007. Ngày 30
tháng 12 năm 2010, Chính phủ ban hành nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo đó, thu tiền thuê đất có những nội dung
cơ bản sau:
- Về đối tượng áp dụng: áp dụng chung đối với tất cả các tổ chức, cá nhân
trong và ngoài nước. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2003 thì có sự khác nhau giữa
các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, cụ thể:
+ Tổ chức, cá nhân trong nước được lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có
thu tiền SDĐ hoặc thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư; nếu lựa chọn hình
thức thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm.
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được áp dụng hình thức Nhà nước giao đất
có thu tiền SDĐ mà phải thực hiện thuê đất và được lựa chọn nộp tiền thuê đất hàng
năm hoặc nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất.
+ Người Việt Nam định cư tại nước ngoài được lựa chọn hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư; nếu
lựa chọn hình thức thuê đất thì được lựa chọn nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp
một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất.
- Về đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước.
1. Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất
thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Trang 9
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
2. Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã
hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn
giá thuê đất thấp hơn đơn giá thuê đất theo quy định, nhưng mức giá cho thuê đất thấp
nhất bằng 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định.
3. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá.
Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định trong 5 năm.
- Về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước: hầu hết các đối tượng thuê đất
đều phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Do đó, chính sách miễn, giảm tiền thuê đất chủ
yếu là khuyến khích đầu tư theo pháp luật về khuyến khích đầu tư và xử lý các trường
hợp bị thiệt hại khách quan bất khả kháng như thiên tai và một số trường hợp thuê đất
để thực hiện các dự án thuộc các lĩnh vực xã hội hoá như giáo dục, y tế, văn hoá, thể
dục thể thao, khoa học công nghệ; xây dựng nhà ở cho công nhân Khu công nghiệp.
- Đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: khi NSDĐ được Nhà nước cho
thuê đất hay được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển từ hình thức giao đất sang
thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của Luật Đất đai 2003.
- Đối tượng không thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: người được Nhà nước
giao đất, tổ chức, cá nhân SDĐ xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu
công nghiệp, tổ chức, cá nhân được phép thăm dò, khai thác khoáng sản mà không sử
dụng lớp đất mặt và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng lớp đất mặt thì không thu
tiền thuê đất đối với diện tích không sử dụng trên mặt đất.
- Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước:
Tiền thuê đất thu một năm = Diện tích thuê(m2) x đơn giá thuê đất(đồng/m2).
1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm.
a) Trường hợp bình thường:
Tiền bồi
Diện tích
Tiền thuê đất,
Đơn giá
Tiền thuê đất,
thường đất,
đất thuê,
thuê mặt nước
thuê đất,
thuê mặt nước
=
- hỗ trợ đất
x mặt phải nộp 01
thuê mặt
được giảm theo
phân bổ cho
nước
năm
quy định.
nước
01 năm.
thuê
b) Năm nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước tính theo năm dương lịch từ ngày 01 tháng 01
đến hết ngày 31 tháng 12 hàng năm. Trường hợp năm đầu thuê đất, thuê mặt nước,
năm kết thúc thuê đất, thuê mặt nước không đủ 12 tháng thì tiền thuê năm đầu và năm
kết thúc thuê tính theo số tháng thuê.
c) Trường hợp được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại khoản 2 hoặc
khoản 3 Điều 15 Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Trang 10
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
Tiền thuê đất, thuê
Số tiền thuê đất, thuê mặt
Tiền thuê đất,
mặt nước phải nộp
nước được giảm theo quy
thuê mặt nước =
định tại khoản 2 hoặc khoản
theo xác định tại điểm
phải nộp
3 Điều 15 (nếu có)
a khoản 1 Điều 15.
2. Trường hợp nộp tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đất, thuê mặt nước:
Số năm
Đơn giá Diện tích
Tiền thuê đất,
Tiền thuê
Tiền bồi
phải nộp
thuê
đất
thuê mặt nước
đất, thuê
thường
= tiền thuê x đất,
x thuê,
được giảm theo đất, hỗ
mặt nước
đất, thuê
thuê mặt mặt nước
quy định .
phải nộp
trợ đất
thuê
mặt nước
nước
Chú ý: số năm phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước bằng tổng số năm thuê trừ đi số
năm được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước (nếu có).
- Thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước: tiền thuê đất, thuê mặt nước nộp
NSNN bằng tiền Việt Nam (VNĐ); trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu bằng ngoại tệ thì quy đổi theo tỷ giá giao
dịch bình quân của thị trường liên ngân hàng tại thời điểm nộp.
Theo thông báo của cơ quan thuế, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp tiền thuê
đất, thuê mặt nước theo đúng quy định tại thông báo của cơ quanThuế. Nếu chậm nộp
vào NSNN, thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt 0,02% (hai phần vạn) tính trên số tiền
chậm nộp. Từ ngày 01/07/2007 là 0,05% (năm phần vạn) theo quy định của Luật
Quản lý Thuế.
Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, thuê mặt nước từ những năm
trước thì thời hạn nộp là: kỳ thứ nhất trước ngày 01 tháng 4, kỳ thứ hai trước ngày 01
tháng 10 hàng năm.
- Về chi phí tiền thuê đất của người thuê đất: trước đây, chi phí bồi thường,
giải phóng mặt bằng không được trừ vào tiền thuê đất, từ ngày 01/01/2006 theo quy
định của chính sách thu tiền thuê đất tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì được trừ
chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp; do đó đảm bảo giá thành
sản xuất kinh doanh của người thuê đất về đúng với thực tế, thống nhất với thu tiền
SDĐ khi Nhà nước giao đất.
c) Thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cá nhân).
Thuế CQSDĐ là loại thuế thu vào thu nhập của người có QSDĐ khi thực hiện
CQSDĐ cho đối tượng khác. Mục tiêu của thuế CQSDĐ là điều tiết thu nhập của
người CQSDĐ có thu nhập cao do chi phí đầu vào khi có đất thấp, nay do đô thị hoá
hoặc được Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cấp đô thị làm giá trị đất
tăng lên, khuyến khích người chuyển, người nhận QSDĐ tự giác kê khai thực tế giá
giao dịch bất động sản.
Trang 11
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc
trên đó, khi CQSDĐ theo quy định của pháp luật phải nộp thuế CQSDĐ. Kể từ ngày
01/01/2009 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất được thay thế bằng Luật Thuế thu
nhập cá nhân năm 2007.
Giai đoạn từ năm 1994 - 2003, việc xác định thuế thu nhập CQSDĐ được áp
dụng chung giữa đối tượng CQSDĐ là tổ chức với hộ gia đình, cá nhân theo Luật
Thuế chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, thuế CQSDĐ được tính theo giá trị của diện
tích đất chuyển quyền (diện tích đất chuyển quyền nhân với giá đất, trong đó giá đất
do UBND cấp tỉnh quy định) nhân với thuế suất. Thuế suất được xác định theo 2 loại
đất khác nhau: Đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
có mức thuế suất là 2%; Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác có
mức thuế suất là 4%.
Giai đoạn từ năm 2004-2008, thuế thu nhập từ CQSDĐ đối với tổ chức được áp
dụng theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo đó, đối với thu nhập từ CQSDĐ
của các tổ chức đã được xác định trên cơ sở thu nhập thực tế từ hoạt động này (chênh
lệch đầu ra trừ đi đầu vào) nhân với thuế suất 28%, như vậy đã khắc phục được tình
trạng đánh thuế trên tổng giá trị tài sản chuyển nhượng như trước đây. Đối với hộ gia
đình, cá nhân tiếp tục được áp dụng theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Từ ngày 01/01/2009, với việc Quốc hội ban hành Luật Thuế thu nhập doanh
nghiệp năm 2008 và Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 cùng có hiệu lực thi hành
từ ngày 01/01/2009 đã tạo nên khuôn khổ pháp lý thống nhất giữa 2 nhóm đối tượng
này. Nội dung cơ bản như sau:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP
ngày 08/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế
thu nhập từ CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:
- Đối tượng chịu thuế: Thu nhập từ CNQSDĐ; thu nhập từ chuyển nhượng
quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Căn cứ tính thuế: được xác định theo công thức sau:
Thuế thu nhập từ chuyển
quyền SDĐ, từ chuyển
nhượng quyền thuê đất,
thuê mặt nước
=
Thu nhập tính thuế từ chuyển
nhượng quyền SDĐ, thu nhập từ
chuyển nhượng quyền thuê đất,
thuê mặt nước
x 25%
Trong đó:
+ Thu nhập tính thuế từ CNQSDĐ được xác định bằng giá CNQSDĐ trừ (-) giá
vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
+ Giá CNQSDĐ là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm
chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp
Trang 12
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm
chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định.
+ Giá vốn CNQSDĐ trong một số trường hợp cụ thể được xác định: đối với đất
có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng
từ thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước. Đối với đất nhận quyền sử dụng từ
các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận
QSDĐ. Đối với trường hợp đấu giá QSDĐ là giá trúng đấu giá.
+ Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước được
xác định bằng giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê và các chi phí liên quan.
Giá cho thuê lại được xác định căn cứ vào giá thực tế ghi trên hợp đồng.
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy
định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá
do UBND cấp tỉnh quy định.
Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác
định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
- Miễn, giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Miễn thuế: đối với thu nhập từ CNQSDĐ, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng
giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha
chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội;
ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Thu nhập từ CNQSDĐ
ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở
duy nhất. Thu nhập từ giá trị QSDĐ của cá nhân được Nhà nước giao đất.
+ Giảm thuế: đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hoả hoạn, tai nạn,
bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng
với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp.
Đối với tổ chức sản xuất kinh doanh: theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm
2008 và Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thì thuế thu nhập từ
CNQSDĐ của tổ chức được thực hiện như sau:
- Đối tượng chịu thuế: là thu nhập chịu thuế từ CQSDĐ, chuyển quyền thuê
đất và thuế suất.
- Căn cứ tính thuế: Công thức xác định cụ thể như sau:
Thuế thu nhập từ CQSDĐ,
chuyển nhượng quyền thuê
đất; thu nhập từ cho thuê
lại đất
Thu nhập chịu thuế từ CQSDĐ,
= chuyển nhượng quyền thuê đất;
thu nhập từ cho thuê lại đất
Trang 13
x 25%
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
- Thu nhập chịu thuế: được xác định bằng doanh thu từ hoạt động CNQSDĐ,
CNQSDĐ thuê và cho thuê lại đất và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt
động chuyển nhượng.
+ Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển
nhượng. Trường hợp giá CQSDĐ thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính
theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ, gồm: giá vốn của đất chuyển
quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc QSDĐ. Đối với đất Nhà nước giao có thu
tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền SDĐ, số tiền cho thuê đất thực
nộp NSNN. Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào
hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận QSDĐ, quyền thuê đất; trường hợp
không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do
UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng; đối với đất
nhận góp vốn thì giá vốn là giá thoả thuận khi góp vốn; đối với đất nhận thừa kế, được
biếu, tặng, cho mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do
UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận thừa kế, cho, biếu, tặng; chi phí bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp
luật liên quan đến cấp QSDĐ; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; giá trị kết cấu hạ
tầng, công trình kiến trúc có trên đất; chi phí khác liên quan.
- Thu, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cá nhân): thuế
CQSDĐ (thuế TNCN) được nộp vào Kho bạc Nhà nước nơi có đất chuyển quyền sử
dụng theo thông báo của cơ quan thuế. Thuế CQSDĐ (thuế TNCN) được nộp trong
thời hạn 30 ngày kể từ ngày người CQSDĐ nhận được thông báo nộp thuế của cơ quan
thuế. Nếu chậm nộp vào NSNN, thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt 0,02% (hai phần
vạn) tính trên số tiền chậm nộp. Từ ngày 01/07/2007 là 0,05% (năm phần vạn) theo
quy định của Luật Quản lý Thuế. Người chịu thuế là người trực tiếp nhận được thu
nhập khi CQSDĐ (tuỳ theo sự thỏa thuận mà người nhận chuyển quyền cũng có thể là
người nộp thuế).
d) Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Năm 1983, Hội đồng Nhà nước ban hành pháp lệnh thuế Nông nghiệp theo uỷ
quyền tại Nghị quyết của Quốc hội khoá VII, kỳ họp thứ 4 ngày 28/12/1982 thay thế
Điều lệ thuế Nông nghiệp ban hành theo sắc lệnh 131/SL ngày 11/5/1951. Sau 5 năm
(1986 - 1990) giữ được nhịp độ phát triển và giữ được ổn định xã hội; đời sống nhân
dân nói chung và nông dân nói riêng được nâng lên rõ rệt. Trong sự thành công này có
sự đóng góp rất lớn của cơ chế quản lý kinh tế mới. Cơ chế kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước tác động rất lớn đến việc tiếp
tục đổi mới cơ chế tài chính nói chung và chính sách thu đối với đất đai nói riêng.
Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần V-Ban chấp chấp hành Trung ương khoá VII, ngày
Trang 14
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
10/6/1993 Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp. Nội dung cơ
bản của thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành như sau:
- Đối tượng nộp thuế: là các tổ chức, cá nhân SDĐ vào sản xuất nông nghiệp.
Ngoài ra, để đảm bảo yêu cầu SDĐ tiết kiệm, hiệu quả, Luật Thuế sử dụng đất nông
nghiệp còn quy định: hộ được giao QSDĐ mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế SDĐ
nông nghiệp.
- Đối tượng chịu thuế: là đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất
trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản và đất trồng rừng.
Đất không thuộc diện chịu thuế SDĐ nông nghiệp mà chịu các loại thuế khác
hoặc không phải chịu thuế theo quy định của pháp luật gồm có: đất rừng tự nhiên, đất
đồng cỏ tự nhiên, đất dùng để ở, đất chuyên dùng.
- Căn cứ tính thuế và thu thuế: là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính
bằng kilogram thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
+ Diện tích tính thuế: là diện tích giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng phù hợp
với sổ địa chính. Trường hợp chưa lập sổ địa chính thì diện tích tính thuế là diện tích
ghi trên tờ khai của người sử dụng.
+ Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình,
điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình
quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990). Đất
trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất
trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng.
Bảng 1. Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.
(Đơn vị: kg thóc/ha)
Hạng đất
Đối với đất
Đối với đất
trồng cây hàng năm
trồng cây lâu năm
1
550
650
2
460
560
3
370
400
4
280
200
5
180
80
6
50
(Nguồn: Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp)
Trang 15
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh
Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng
4% giá trị sản lượng khai thác. Ngoài việc nộp thuế theo quy định của Luật Thuế sử
dụng đất nông nghiệp, hộ gia đình nông dân SDĐ nông nghiệp vượt hạn mức quy định
còn phải nộp thuế bổ sung bằng 20% mức thuế SDĐ nông nghiệp đối với diện tích đất
nông nghiệp vượt hạn mức.
- Miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp: để khuyến khích phát triển sản
xuất nông nghiệp nhất là những vùng rừng núi xa xôi, những đối tượng có khó khăn do
hoàn cảnh khách quan, thuế SDĐ nông nghiệp được xét miễn, giảm trong các trường
hợp: Đất đồi, núi trọc, khó khăn cho canh tác, sản xuất nông, lâm nghiệp, trong thời
gian xây dựng cơ bản, đất khai hoang, lấn biển...; do thiệt hại vì thiên tai, địch hoạ; các
hộ nông dân sản xuất ở vùng cao, miền núi, hải đảo, nông dân đồng bào dân tộc thiểu
số, nông dân là người già, tàn tật không nơi nương tựa mà đời sống còn nhiều khó
khăn, hộ gia đình thương binh, liệt sỹ.
Từ năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về
miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010. Ngày 24 tháng 11 năm
2010, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn giảm thuế SDĐ nông
nghiệp đến năm 2020.
- Thu, nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp: Thuế SDĐ nông nghiệp tính bằng
thóc, thu bằng tiền. Giá thóc thu thuế do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định được thấp hơn không quá 10% so với giá thị trường ở địa phương
trong vụ thu thuế. Tổ chức, cá nhân nộp chậm thuế hoặc tiền phạt nếu quá 30 ngày, kể
từ ngày phải nộp ghi trong lệnh thu thuế hoặc quyết định phạt mà không có lý do
chính đáng, thì ngoài việc phải nộp đủ số thuế hoặc tiền phạt, còn bị phạt tiền bằng
0,1% số thuế hoặc tiền phạt cho mỗi ngày nộp chậm. Từ ngày 01/07/2007 là 0,05%
(năm phần vạn) theo quy định của Luật Quản lý Thuế.
e) Thuế nhà đất (Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp).
Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh Thuế nhà đất ngày 29/6/1991 theo uỷ
quyền tại Nghị quyết của Quốc hội khoá VII, kỳ họp thứ 6 ngày 28/12/1989. Pháp lệnh
Thuế nhà đất được thay thế bằng Pháp lệnh Thuế nhà đất ban hành ngày 31/7/1992.
Ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung
một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà đất năm 1992. Nội dung cơ bản của thuế nhà
đất hiện hành như sau:
- Đối tượng chịu thuế: thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đất ở, đất xây
dựng công trình. Riêng thuế đối với nhà, tạm thời chưa quy định và chưa thu thuế nhà.
- Đối tượng nộp thuế: là các tổ chức, cá nhân có QSDĐ ở, đất xây dựng công
trình. Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được QSDĐ thì tổ
chức, cá nhân đang trực tiếp SDĐ là đối tượng nộp thuế đất.
Trang 16
