CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 TP HCM TỪ 2007 ĐẾN 32012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 12- TP HCM TỪ 2007 ĐẾN 3/2012

GVHD:
SVTH:
MSSV:
LỚP:
NGÀNH:

T.S. ĐÀO THỊ GỌN
NGUYỄN THỊ HẠNH
08124022
DH08QL
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-Tp Hồ Chí Minh, tháng 07/2012-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ HẠNH

CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 12- TP HCM TỪ 2007 ĐẾN 3/2012

Giáo viên hướng dẫn: TS. ĐÀO THỊ GỌN
(Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh)
Ký tên

TS. ĐÀO THỊ GỌN

i


LỜI CẢM ƠN
Lời cảm ơn đầu tiên con xin gửi tới cha mẹ, cảm ơn cha mẹ đã sinh con ra
trong cuộc đời này và dành cho con những điều tốt đẹp nhất. Em cảm ơn hai chị
đã luôn bên cạnh và động viên, giúp đỡ em.
Em xin chân thành cảm ơn và biết ơn sâu sắc công lao của thầy cô đã dạy
dỗ cho em từ những bước chập chững đầu tiên đến trường và chắp cho em đôi
cánh bước vào đời. Cảm ơn các thầy cô trong Khoa Quản lý đất đai & BĐS
trường Đại học Nông Lâm TP HCM đã truyền đạt cho em những tri thức chuyên
ngành và những bài học cuộc sống quý báu làm hành trang giúp em vững vàng
hơn khi ra trường làm việc.
Để hoàn thành luận văn này, em xin gửi lời cảm ơn tới cô Đào Thị Gọn giảng viên hướng dẫn em, cảm ơn cô đã rất nhiệt tình giúp đỡ và chỉ dẫn em
trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành Cảm ơn các cô chú, anh chị trong Văn Phòng đăng ký
QSDĐ Quận 12 đã tạo điều kiện cho tôi được thực tập tại cơ quan và giúp đỡ tôi
trong quá trình tiếp cận thực tế hoàn thành tốt nhất báo cáo tốt nghiệp.
Xin cảm ơn bạn bè trong và ngoài lớp đã chia sẻ, giúp đỡ tôi trong thời gian
học tập tại trường.

Do thời gian và trình độ còn hạn chế nên bài báo cáo còn nhiều thiếu sót
khuyết điểm, kính mong quý thầy cô cùng các bạn thông cảm và góp ý.
Xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hạnh

ii


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hạnh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
Quận 12- TP. HCM từ 2007 đến 3/2012”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những
khâu quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý đất đai có hiệu quả cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng của người
sử dụng đất.
Quận 12 là một trong những Quận mới được thành lập trên cơ sở chủ trương
đô thị hóa các quận ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh, do vậy công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn vẫn còn gặp nhiều khó khăn,
vướng mắc cần được khắc phụ như sức ép về sử dụng đất đai của người dân ngày càng
cao, sự chồng chéo của các Văn bản luật có liên quan đến cấp giấy, thiếu đội ngũ
chuyên môn trong quản lý Nhà nước về đất đai đã ảnh hưởng trực tiếp công tác thẩm
tra hồ sơ, cập nhật biến động của cán bộ quản lý về đất đai gặp nhiều khó khăn, tiến độ
cấp giấy bị ảnh hưởng,...
Từ thực tế đó, đề tài tài thực hiện nhằm mục đích hệ thống, đánh giá lại toàn bộ

quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 12- TP
HCM từ 2007 đến 3/2012. Từ đó đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận, đưa công tác cấp giấy
trên địa bàn Quận đạt hiệu quả cao trong thời gian tới.
Đề tài tập trung nghiên cứu đặc điểm kinh tế xã hội, điều kiện tự nhiên, tình
hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn song song với việc đánh giá công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2007 đến tháng 3/2012. Bên cạnh đó là
kết quả công tác đăng ký cấp GCN 03 tháng đầu năm 2012 và những vấn đề rút ra từ
công tác đăng ký cấp GCN.
Với nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau như: phương pháp nghiên cứu tài
liệu, phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, đề tài đã
đạt được một số kết quả như sau: Bước đầu đã đánh giá được tình hình công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất trên địa bàn quận, rút ra những ưu điểm và
bất cập từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp GCN trong thời
gian tới. Qua nghiên cứu, kết quả công tác đăng ký cấp GCN toàn quận cho thấy: Diện
tích đất nông nghiệp đã được cấp GCN đạt trên 97%, tổng số GCN đã cấp trên địa bàn
quận từ ngày 01 tháng 4 năm 1997 (ngày thành lập quận) đến nay là 98.376 GCN.
Trong đó số lượng GCN cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP (tính từ ngày 10 tháng
12 năm 2009 đến hết tháng 03/2012) là 26.522 GCN, hồ sơ có văn bản trả do không
đủ điều kiện cấp GCN và hồ sơ có đơn xin rút là: 7.388 hồ sơ, tỷ lệ giải quyết hồ sơ
đạt: 77,69%.

iii


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................................................. 1 
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................. 1 
2. Mục đích và phạm vi nghiên cứu. ................................................................................... 2 

2.1.Mục đích nghiên cứu ........................................................................................................... 2 
2.2.Phạm vi nghiên cứu. ............................................................................................................ 2 
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................................ 3 
I.1. Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu ............................................................................. 3 

I.1.1 Cơ sở khoa học ................................................................................................................... 3 
I.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................................... 4 
I.1.3. Cơ sở thực tiễn. ................................................................................................................. 5 
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ...................................................................................... 9 

I.2.1.2.Địa hình ‐ địa chất. .................................................................................................... 10 
I.2.1.3. Khí hậu ........................................................................................................................ 10 
I.2.1.4. Thủy văn ..................................................................................................................... 11 
I.2.2. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................................... 11 
I.2.2.1. Tài nguyên đất .......................................................................................................... 11 
I.2.2.2. Tài nguyên nước ...................................................................................................... 11 
I.2.3. Kinh tế xã hội .................................................................................................................... 13 
I.3. Tình hình phát triển kinh tế xã hội ............................................................................ 13 

I.3.2. Đánh giá chung tình hình phát triển kinh tế‐ xã hội của Quận ............................ 15 
I.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu. ......................................................................... 15 

I.4.1. Nội dung nghiên cứu:...................................................................................................... 15 
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................. 15 
I.4.3. Trình tự thực hiện đề tài ................................................................................................ 16 
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 17 
II.1.  Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại Quận 12 ............................................... 17 

II.1.1.Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ................................................................ 17 
II.1.1.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và 

tổ chức thực hiện ................................................................................................................... 17 
II.1.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập 
bản đồ hành chính ................................................................................................................. 17 
II.2.  Tình hình sử dụng đất của quận 12. ........................................................................ 28 

II.2.1. Tình hình sử dụng đất theo mục đích ....................................................................... 28 
II.2.1.1. Tình hình sử dụng đất nông nghiệp ................................................................... 29 
II.2.1.2. Tình hình sử dụng đất phi nông nghiệp ........................................................... 31 
II.2.2.  Tình hình sử dụng đất theo đối tượng sử dụng, đối tượng quản lý đất đai ... 33 
II.2.3. Tình hình biến động đất đai qua các giai đoạn ....................................................... 33 
II.2.4. Nhận xét chung về tình hình sử dụng đất và biến động đất đai. ........................ 36 
II.3. Đánh giá công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Quận 12qua các giai đoạn 37 

II.3.1.  Sơ  lược  tình  hình  đăng  ký  cấp  GCNQSDĐ  trên  địa  bàn  quận  trước  ngày 
01.04.1997 (Thời điểm tách quận): ...................................................................................... 37 
II.3.2.  Tình hình  cấp GCNQSDĐ từ khi thành lập quận (1997) đến trước thời điểm 
thành lập VPĐKQSDĐ Quận 12 (trước 2005) .................................................................... 38 
III.3.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ từ 2005‐ 2006 ................................................................. 44 

iv


III.3.4. Tình hình cấp GCNQSDĐ từ 2009 đến 3/2012 ..................................................... 53 
II.5.1. Thuận lợi. ......................................................................................................................... 62 
II.5.2. Khó khăn. .......................................................................................................................... 62 
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................ 66 

PHỤ LỤC .............................................................................................................................................. 68 

v

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Phân loại và thống kê diện tích các đơn vị đất trên địa bàn quận 12 ......... 11 
Bảng 2: Diện tích đất tự nhiên các đơn vị hành chính Quận 12 .................................... 18 
Bảng 3: Hiện trạng lưu trữ hồ sơ địa giới hành chính tại Quận .................................... 18 
Bảng 4: Bản đồ địa chính các phường phân theo tỷ lệ đo vẽ .......................................... 19 
Bảng 5: Tình hình khiếu nại về đất đai trên địa bàn Quận 12 ........................................ 22 
Bảng 6: Quyết định lần đầu được giải quyết thành công ................................................. 23 
Bảng 7: Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2011. ..................................... 24 
Bảng 8: Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 ............................................................................ 29 
Bảng 9: Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp ...................................................................... 30 
Bảng 10: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp ..................................................................... 31 
Bảng 11: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng năm 2011 .................................................. 33 
Bảng  12:Biến  động  diện  tích  đất  theo  mục  đích  sử  dụng(Năm  2011  so  với  năm 
2010) .................................................................................................................................................... 35 
Bảng 13:Kết quả cấp GCNQSDĐ từ 01.04.1997 về trước ................................................. 37 
Bảng 14: Tình hình cấp GCN từ 2005‐ 2006 .......................................................................... 46 
Bảng 15 : Tình hình cấp GCNQSDĐ năm 2007 ...................................................................... 50 
Bảng 16 : Tình hình cấp GCNQSDĐ năm 2008 ...................................................................... 51 
Bảng  17 :Tình hình đăng ký cấp GCN năm 2009 ................................................................ 57 
Bảng 18: Tình hình đăng ký cấp GCN năm 2010 ................................................................. 58 
Bảng 19 : Tình hình đăng ký cấp GCN năm 2011 ................................................................ 59 
Bảng 20: Bảng tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Quận 12 ...................... 60 
Bảng 21: Tình hình cấp GCNQSDĐ 3 tháng đầu năm 2012 .............................................. 61 

vi


DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

Sơ Đồ 1: Quy trình cấp giấy theo QĐ 90/2004/QĐ-UB .................................................. 39
Sơ Đồ 2: Quy trình cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP .......................... 42
Sơ Đồ 3: Quy trình cấp GCNQSDĐ ở theo Nghị định 90/CP ........................................ 45
Sơ đồ 4: Quy trình cấp GCN nội bộ theo Nghị định 88/2009/NĐ- CP ........................... 55

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Đóng góp của các ngành vào GDP toàn Quận ................................................ 13 
Biểu đồ 2: Cơ cấu sử dụng đất năm 2011. .......................................................................... 28 
Biểu đồ3 : Số lượng GCN được cấp từ 1998‐ 2004 .......................................................... 44 
Biểu đồ 4: Tình hình cấp GCN từ 2007‐ 2011 .................................................................... 60 
Biểu đồ 5: Tỷ lệ giải quyết hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ năm 2011 của Quận 12 và 
một số quận ................................................................................................................................. 61 

vii


DANH SÁCH NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT
SST
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12

13
14

Nội dung
Chữ viết tắt
Chính phủ
CP
Thủ tướng
TTg
Nghị định
NĐ
Thông tư
TT
Quyết định
QĐ
Chỉ thị
CT
Thông báo
TB
Kế hoạch
KH
Ủy ban
UB
Ủy ban nhân dân
UBND
Bộ Tài nguyên và Môi trường
BTNMT
Phòng Tài nguyên và Môi trường
PTNMT
Giấy chứng nhận

GCN
Quyền sử dụng đất
QSDĐ

viii


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
“Mẹ Thiên Nhiên” đã ưu ái ban tặng cho loài người nhiều tài sản vô giá, trong đó
phải kể đến là đất đai.Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều
kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Mỗi quốc
gia, mỗi khu vực có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới,
vị trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà
nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan.
Ngày nay, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ cùng với tốc độ gia tăng về dân số
làm cho nhu cầu sử dụng đất đặc biệt là đất ở ngày càng lớn trong khi quỹ đất tự nhiên
lại có hạn vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai là vô cùng cần thiết. Để đưa công tác
quản lý đất đai vào nề nếp, Luật đất đai 2003 Điều 6 đã quy định cụ thể 13 nội dung
quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có nội dung “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất”. Trong nội dung trên thì công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : “GCNQSDĐ”) làkhâu cuối cùng quan trọng
không thể thiếu trong hệ thống nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua công
tác cấp GCNQSDĐ , Nhà nước quản lý thống nhất nguồn tài nguyên đất trên phạm vi

toàn quốc, là cơ sở phục vụ giải quyết mối quan hệ về mặt tự nhiên, kinh tế- xã hội
đồng thời là cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Cùng với xu thế chung của cả nước, thành phố Hồ Chí Minh là một trong những
trung tâm kinh tế văn hóa sôi động bậc nhất cả nước, thu hút nhiều vốn đầu tư trong và
ngoài nước đồng thời cũng là nơi thu hút dân từ các tỉnh khác, dẫn đến nhu cầu về nhà
ở, đất ở ngày càng tăng. Nhằm giải quyết các vấn đề về nhà ở, đất ở, và các nhu cầu sử
dụng đất khác cũng như giảm bớt gánh nặng cho khu vực trung tâm, nhiều năm gần
đây TP Hồ Chí Minh đã có những chủ trương mở rộng vùng đô thị ra các Quận Quận
ngoại thành. Quận 12 là một trong những Quận ra đời theo chủ trương đó. Theo Quy
hoạch chung của thành phố, Quận 12 là “Trung tâm dịch vụ- thương mại- công
nghiệp- văn hóa- Thể dục thể thao”.
Trước mắt cùng với quá trình đô thị hóa, Quận 12 sẽ là khu vực thu hút đầu tư của
nhiều ngành nghề, điều này dẫn tới một điều tất yếu: đất ở khu vực này sẽ tăng rất
nhiều về giá trị, tình trạng mua bán, sang nhượng nhà đất diễn ra sôi động, trong đó có
nhiều hoạt động trái phép gây không ít khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất
đai.
Nhiều năm trước đây, đặc biệt là khoảng thời gian trước Luật đất đai 2003 ra đời,
tình trạng xây dựng tràn lan không theo quy hoạch chung, các chủ sử dụng tự ý chia
cắt, sang nhượng theo hình thức tự thỏa thuận hoặc bằng giấy tay màkhông thông qua
cơ quan quản lý. Điều này dẫn đến hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu nại diễn ra phổ biến
và hết sức phức tạp không chỉ trong quá khứ mà còn ảnh hưởng đến cả tương lai,
gâykhó khăn cho công tác đăng ký cấpGCNQSDĐ
Việc nghiên cứu đánh giá quá trình cấp GCNQSDĐ trên địa Quận nhằm rút ra
những vấn đề mang tính chất bao quát, từ đó có những biện pháp giải quyết thích hợp,
1


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

đúc rút được những kinh nghiệm tạo tiền đề vững chắc cho công tác quản lý nhà nước
về đất đai.
Từ những vấn đề nêu trên thực tiễn cùng những trăn trở của bản thân, được sự phân
công của Bộ môn và được chấp thuận thực tập tại địa bàn, chúng tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài “Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận 12- TPHCM từ năm 2007 đến 3/2012”.
Mục tiêu của đề tài: Tiếp cận thực tiễn công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, đánh giá
những điều làm được và chưa làm được của địa phương; đề xuất ý kiến góp phần hoàn
thiện công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ.
2. Mục đích và phạm vi nghiên cứu.
2.1.Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Quận 12, rút ra
những ưu điểm và những vấn đề còn bất cập; từ đó đề xuất những giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ tại địa phương.
2.2.Phạm vi nghiên cứu.
 Đề tài nghiên cứu về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên
địa bàn Quận 12 TPHCM từ năm 2007 đến 3/2012.

2


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học

a. Khái quát về quyền sử dụng đất
Nói đến “Quyền sử dụng’’ nghĩa là nói đến quyền khai thác công dụng và hưởng
hoa lợi, lợi tức từ một đối tượng tài sản. Đối với đất đai là một loại hàng hóa đặt biệt,
một tư liệu sản xuất đặt biệt bởi đặt tính của nó đó là (giới hạn về không gian, diện tích
nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lợi, nếu được quản lý và khai thác
tốt). Quyền sử dụng đất đai nó phụ thuộc vào điều kiện kinh tế – xã hội, phong tục tập
quán, truyền thống pháp luật của mỗi quốc gia do đó có quy định khác nhau. Luật Đất
đai Việt Nam năm 2003 qui định “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu’’ và “Nhà nước thực hiện định đoạt đối với đất đai’’
(Điều 5), đồng thời khoản 4 Điều 5 qui định “ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê quyền, công nhận quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất ổn định” khi trao quyền sử dụng đất
Tóm lại, Quyền sử dụng đất đai được hiểu lànhững quyền năng sử dụng đất cụ
thể được pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất
trong quá trình khai thác và sử dụng.
b. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai ở Việt Nam, là thủ tục đăng ký bắt buộc. Điều 46 Luật Đất đai
2003 quy định “Việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện tại…trong các trường
hợp...người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ...”. Theo đó, đăng ký đất
được thực hiện trong trường hợp đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất nhưng chưa cấp GCNQSDĐ, được Nhà nước cho phép thay đổi
mục đích sử dụng đất.
Đăng ký đất (theo nghĩa rộng) thực chất là quá trình thực hiện công việc của cơ
quan hành chính Nhà nước, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính cho toàn bộ đất đai theo
đúng pháp luật. Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại hoàn chỉnh hồ sơ địa chính
và cấp GCNQSDĐ ban đầu. Quá trình phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu
dẫn đến sự vận động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức như: giao đất,
cho thuê đất, hoặc thực hiện các quyền… vì vậy đăng ký đất đai phải được thực hiện
thường xuyên, liên tục để kịp thời phản ánh hiện trạng pháp lý đất, đáp ứng mục tiêu
đăng ký đất đã định. Tùy theo giai đoạn thực hiện và cơ sở pháp lý thực hiện, đăng ký

đất được chia thành hai giai đoạn:
Giai đoạn một: đăng ký ban đầu được tổ chức đăng ký lần đầu tiên thiết lập sổ
bộ theo chế độ quản lý mới, và cấp GCNQSDĐ cho tất cả chủ sử dụng đất khi đủ điều
kiện
Giai đoạn hai:đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa bàn đã hoàn
thành việc đăng ký ban đầu cho những trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của
hồ sơ địa chính đã thiết lập.
Tóm lại, đăng ký đất đai là thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ
và cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm thiết lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản
3


Ngành Quản lý đất đai













SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của

người sử dụng.
c. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin cần
thiết về các mặt tự nhiên kinh tế – xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá
trình đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai cấp
GCNQSDĐ.
d. Khái niệm về cấp GCNQSDĐ
Theo nghĩa hẹp, thì việc cấp GCNQSDĐ một mặt là công nhận của Nhà nước,
đồng thời là một sản phẩm của hệ thống đăng ký đất, là công đoạn của quá trình đăng
ký đất.
Theo nghĩa rộng, thì việc cấp GCNQSDĐ không chỉ là việc ký và trao giấy
chứng nhận (GCN) mà chính là quá trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống
của điều kiện công nhận vào các đơn vị đăng ký đất cụ thể, gắn với chủ thể nhất định,
việc làm này đòi hỏi tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định; do những nhân viên
Nhà nước tiến hành, kết hợp với sự hợp tác của các chủ thể sử dụng và nguồn lực khác
trong xã hội (đáp ứng nhu cầu kỹ thuật). Việc cấp GCN thuận lợi hay khó khăn phụ
thuộc vào các điều kiện công nhận của pháp luật qui định. Các qui định của pháp luật
càng rõ ràng, thống nhất, và phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội, trình độ quản lý của
cán bộ và các công cụ hỗ trợ phù hợp thì việc cấp GCNQSDĐ thuận lợi và ngược lại.
Các thông số ghi trên giấy cũng ảnh hưởng đến công tác cấp GCN.
Tóm lại, Việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ là một lĩnh vực tổng hợp đòi hỏi giải
quyết bốn yêu cầu mang tính pháp lý, tính kỹ thuật, tính kinh tế và tính xã hội. Và
GCNQSDĐ là sản phẩm cuối cùng trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền
sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ là nguồn cung cấp thông tin cơ bản quản lý nắm bắt tình
hình biến động đất đai được chính xác.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
Hiến pháp 1992
Luật đất đai 1993;
Luật đất đai 2003;
Điều 50 luật đất đai quy định về việc cấp GCNQSDĐ, QSHNỞ & TSKGLVĐ cho hộ

gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất;
Nghị định 181/2004/NĐ- CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai;
Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về sử phạt vi phạm hành chính trong
lĩnh vực đất đai.
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành về quy định về
GCNQSDĐ.
Quyết định số 25/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc ban hành kế hoạch về
triển khai thi hành Luật Đất đai.
Nghị định số 84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 về cấp GCNQSDĐ, QSHNỞ & tài sản
khác gắn liền với đất;
Nghị định 71/2010/NĐ- CP ngày 23/6/2010của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật nhà ở;
4


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

 Thông tư 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính trong lĩnh
vực đất đai;
 Thông tư số 17/2009/TT- BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về GCNQSDĐ, QSHNỞ & tài sản khác gắn liền với đất;
 Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định bổ sung về GCNQSDĐ, QSHNỞ & tài sản khác gắn liền với đất;
 Quyết định số 3492/QĐ- UBND ngày 21/7/2009 của UBND thành phố về việc công

bố bộ thủ tục hành chính chung áp dụng tại Uỷ ban nhân dân quận, Quận trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh;
 Quyết định số 4949/QĐ- UBND ngày 5/11/20010 của UBND thành phố Hồ Chí Minh
về việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung và thay thế thủ tục hành chính trong bộ thủ
tục hành chính chung áp dụng tại Uỷ ban nhân dân quận, Quận trên địa bàn thành phố
và các quy định hiện hành, thực hiện cái cách hành chính bảo đảm đơn giản, nhanh,
thuận tiện, công khai, minh bạch;
I.1.3. Cơ sở thực tiễn.
Sơ lược về công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng
đất tại Việt Nam qua các thời kỳ.
1) Giai đoạn trước năm 1945.
Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ thứ VI trở
lại đây. Tuy nhiên, bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại
một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806), ở Nam
bộ chỉ có hệ thống sổ địa bộ thời Minh Mạng.
+ Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã, phân biệt rõ đất công điền và
đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính
thuế. Sổ địa bạ được lập thành ba bản: bản giáp, bản bính và bản đinh. Hệ thống sổ
này không có bản đồ kèm theo và không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các
địa phương nên việc sử dụng sổ rất khó khăn và không được tu chỉnh theo định kỳ.
+ Sổ địa bộ thời Minh Mạng: cũng được lập tới từng làng, xã nhưng có nhiều tiến
bộ so với sổ địa bạ thời Gia Long như: sổ được lập trên cơ sở đạc điền, có bản mô tả
các thửa ruộng kèm theo sổ bộ. Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bản như sổ địa bạ.
Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của bọn thực dân, trên lãnh thổ nước
ta đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:
+ Chế độ quản lý địa bộ tại Nam kỳ;
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ;
+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là để đương) áp dụng đối với bất động sản của
người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc kỳ;

+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa
Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng.
2) Giai đoạn từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979.
Trong giai đoạn này, Nhà nước vẫn chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở
nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ vẫn chưa được triển
khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra
nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích để phục vụ yêu cầu xây
5


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn
sản xuất.
Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại: bản đồ giải
thửa, sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về người sử dụng đất trên
sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng, không thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử
dụng đất.
3) Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988.
Từ sau năm 1980, công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm
thực hiện.
Ngày 01/7/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định số 201-CP Về việc thống
nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số 299/TTg.
Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên
quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định số 56/ĐKTK ngày
05/11/1981. Theo quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc
xét duyệt đăng ký đất phải do một Hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực

hiện, kết quả xét đơn của xã phải được UBND Quận duyệt mới được đăng ký và cấp
GCNQSDĐ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết.
Việc triển khai Chỉ thị số 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới
thực hiện được khoảng 6.500 xã, kết quả đạt được còn rất nhiều hạn chế. Các khu dân
cư hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể
trên bản đồ, hồ sơ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người kê
khai đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy hệ thống sổ sách đăng ký đất đai
thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng
sử dụng đất. Việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa được thực hiện.
4) Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993.
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị số
299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày
14/7/1989 Về việc ban hành quyết định cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302/ĐKTK
ngày 28/10/1989 Hướng dẫn thi hành quyết định này. Việc ban hành các văn bản này
đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất đai và bắt
đầu từ năm 1990 được triển khai đồng loạt trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số vướng
mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị số 299/TTg còn có quá
nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới. Vì vậy công
việc triển khai cấp GCNQSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên
hải miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định nhiều địa
phương đã thực hiện cấp GCNQSDĐ tạm thời.
5) Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003.
Thành công của việc thực hiện Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã tạo cơ sở vững
chắc cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 (được thông qua ngày 14/7/1993 và có
hiệu lực thi hành ngày 15/9/1993) với những thay đổi lớn: ruộng đất được giao ổn định
lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất đai có giá trị; mở rộng quyền cho người
sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ, thế chấp bằng
QSDĐ). Với những thay đổi đó, yêu cầu hoàn thành cấp GCNQSDĐ ngày càng trở
nên cấp bách. Nhận thức được điều đó, chính quyền các cấp bắt đầu coi trọng và tập

6


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

trung chỉ đạo nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ trên phạm vi cả nước với mục tiêu hoàn
thành cấp GCNQSDĐ vào năm 2000 (khu vực nông thôn) và năm 2001 (khu vực đô
thị) theo các Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng
Chính phủ.
Sự khẳng định đất đai có giá trị, người sử dụng đất được nới rộng các quyền đã
tạo ra sự chuyển biến lớn về giá cả đất đai và vấn đề quản lý đô thị, quản lý đất đai
phải gắn liền với quản lý Nhà nước. Xuất phát từ tình hình đó, ngày 05/4/1994, Chính
phủ ban hành Nghị định số 60/CP. Nghị định này đã trở thành cột mốc quan trọng
trong việc lập lại trật tự pháp lý cho lĩnh vực nhà đất tại đô thị. Nghị định xác định rõ
các vấn đề QSDĐ phải được xem xét từ nguồn gốc và tính hợp pháp của quá trình tạo
lập. Theo tinh thần Nghị định này thì người sử dụng đất ở tại đô thị phải được cấp
GCNQSHNƠ và QSDĐƠ. Việc đăng ký nhà ở và đất ở tại đô thị bắt đầu được thực
hiện. Tuy nhiên khi thực hiện thì số lượng GCN được cấp rất hạn chế vì trong quy
định còn nhiều điểm chưa hợp lý, cần phải điều chỉnh.
6) Giai đoạn từ năm 2003 đến nay.
Trên cơ sở kế thừa và phát huy Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai sửa đổi, bổ
sung năm 1998 và năm 2001; Luật đất đai năm 2003 đã mở rộng hơn quyền của người
sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ). Đặc biệt, việc cho phép QSDĐ
được tham gia thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước cũng đã góp phần
làm tăng thêm nhu cầu cấp GCNQSDĐ. Hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai được ban hành (như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số
17/2006/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP…). Quy trình thực hiện đăng ký cấp

GCNQSDĐ đơn giản và thông thoáng hơn, đã đáp ứng được phần nào nhu cầu cấp
GCNQSDĐ của người sử dụng đất.
Sơ lược về công tác đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới
 Hệ thống đăng ký đất ở Anh
Có ba hình thức đăng ký, đăng ký nghĩa vụ, đăng ký văn tự giao dịch, đăng ký
quyền.
Đăng ký văn tự giao dịch: được áp dụng hạn chế ở một số địa phương, với mục
đích đảm bảo an toàn giao dịch về đất đai, trong đó có giao dịch vốn vay có đảm bảo
bằng Bất động sản. Bất động sản được đăng ký văn tự giao dịch, quyền ưu tiên được
xác định theo ngày đăng ký chứ không theo ngày đăng ký thực hiện giao dịch.
Đăng ký nghĩa vụ: có mục đích bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký văn tự
giao dịch. Nếu Bất động sản không có sự đăng ký này thì người mua có quyền và
nghĩa vụ phát sinh từ sự đăng ký nghĩa vụ đó, ví dụ như quyền địa dịch của chủ sở hữu
mảnh đất bên cạnh.
Đăng ký quyền: do lịch sử lâu đời nên hầu như không thể tìm lại được chứng cứ
về chủ quyền gốc (chứng cứ đầu tiên chứng minh mảnh đất được phong cấp hay công
nhận từ đất công cho một chủ thể cụ thể). Khi xem xét một hồ sơ đã có chủ quyền xin
đăng ký ban đầu vào sổ phải xem xét hai khía cạch chủ quyền (nội dung quản lý) và
ranh giới thửa đất (nội dung kỹ thuật).
 Hệ thống đăng ký ở Thái Lan
Cơ quan đăng ký đất đai và cấp GCN thuộc Cục đất đai và được phân cấp theo
đơn vị hành chính gồm 78 tỉnh có 180 chi nhánh và 810 Quận.
Hệ thống sử dụng, sử dụng hệ thống của TORRENS
7


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sử dụng gồm năm loại:
NS4: loại GCNQSDĐ theo chủ sử dụng.
NS3K: loại GCNQSDĐ dựa theo tài liệu ảnh chụp máy bay.
NS3: loại GCNQSDĐ dựa trên cơ sở đo đạc đơn giản.
NS2: loại GCNQSDĐ tạm thời.
SPK4-01: loại giấy chứng nhận quyền chiếm dụng đất Nông nghiệp bị thoái hóa.
 Hệ thống đăng ký đất đai của Tây Úc
Tây Úc là một bang của nước Úc có diện tích lớn nhất nước Úc (hơn 2.527.00
km2). Đăng ký đất đai của Tây Úc có những đặc điểm sau: bộ máy tổ chức đăng ký đất
đai gồm 5 đơn vị chủ yếu là phòng dịch vụ khách hàng để cung cấp thông tin, lưu trữ
hồ sơ và hướng dẫn khách hàng kiêm nhiệm vụ quản cáo. Phòng giao dịch tách và gộp
thửa để chỉnh lý biến động đất đai. Phòng đăng ký đất đai để đăng ký cấp giấy chứng
nhận đất đai trong trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, làm thủ tục thế chấp. Phòng
cấp giấy chứng nhận để kiểm tra tài liệu, thẩm tra hồ sơ cấp giấy và in giấy chứng
nhận. Phòng công nghệ thông tin chịu trách nhiệm về hệ thống thông tin quản lý đất.
Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai: chủ yếu và duy nhất dựa trên cơ sở
Luật Đất đai của Nhà nước Liên bang Úc. Luật này qui định cụ thể các vấn đề quyền
sở hữu đất.
Hệ thống hồ sơ địa chính tuân theo hệ thống TORRENS. Cho nên có nhiều loại
giấy chứng nhận (giấy chứng nhận tư nhân, giấy chứng nhận của cơ quan tổ chức, giấy
chứng nhận của thổ dân, giấy chứng nhận cho thuê của Nhà nước).
Tóm lại, tùy thuộc tình hình đặc điểm chính trị, kinh tế, xã hội, mỗi Quốc gia lựa
chọn một phương án khác nhau cho hệ thống đăng ký đất của mình. Hệ thống đăng ký
đất ở các nước pháp triển (Anh, Úc…) có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời, tích
lũy được nhiều kinh nghiệm và thu được nhiều thành quả. Hệ thống đăng ký ở các
Nước này thường mang tính kế thừa và ngày càng hoàn thiện, việc xác lập quyền sở
hữu “lần đầu” về cơ bản đã hoàn tất, hiện nay hầu hết các nước thường tập trung vào
việc đăng ký biến động, thông qua việc đăng ký. Hệ thống đăng ký đất ở các nước
đang phát triển trong khu vực (Thái Lan, MaLaysia…) được hình thành trong khoảng
thời gian gần đây theo kinh nghiệm của các nước phát triển, một số Nước còn đang

trong quá trình hoàn thiện công tác đăng ký “lần đầu” song song đó thực hiện công tác
đăng ký cập nhật biến động. Nhìn chung, những quan điểm xử lý trong đăng ký của
các nước không có sự khác biệt nhiều, ngay cả ở Việt Nam cũng có nhiều nét tương
đồng. Sự khác nhau có chăng là quy trình thực hiện, và cách sử dụng chúng, để phù
hợp với hoàn cảnh của mỗi Quốc gia. Hệ thống đăng ký đất của Việt Nam không dập
khuôn, sao chép theo mô hình, lý thuyết của mỗi Quốc gia nào, mà chỉ kế thừa một số
kinh nghiệm phù hợp với tình hình đặc điểm chính trị, văn hóa, kinh tế, xã hội ở Nước
ta. Hệ thống đăng ký đất của Việt Nam có một số đặc điểm tương đồng với các nước
khác như: Tổ chức hoạt động chuyên môn theo ngành dọc từ Trung ương đến Địa
phương, công tác đăng ký đất dựa trên các Văn bản Pháp luật liên quan đến đất đai…

8


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Thực hiện chủ trương của Trung ương và Thành phố, ngày 01/04/1997 Huyện
Hóc Môn được tách thành Quận 12 và Huyện Hóc Môn mới theo Nghị định 03/CP,
ngày 6 tháng 1 năm 1997của Chính, theo đó Quận 12 gồm toàn bộ diện tích các xã
Thạnh Lộc, An Phú Đông, Tân Thới Hiệp, Đông Hưng Thuận, Tân Thới Nhất, một
phần xã Tân Chánh Hiệp; một phần xã Trung Mỹ Tây thuộc Huyện Hóc Môn trước
đây. Tổng diện tích đất tự nhiên 5.274,89 ha, dân số 395.790 người (theo điều tra dân
số tính đến 6/2009).

I.2.1. Điều kiện tự nhiên
a)






Vị trí địa lý
Quận 12 nằm ở phía Tây Bắc Thành phố có diện tích tự nhiên 5.274,9045 ha.
Vị trí được xác định:
Phía Đông giáp Quận Thuận An - Tỉnh Bình Dương và Quận Thủ Đức (phần giáp
sông Sài Gòn).
Phía Tây giáp Huyện Hóc Môn và Quận Bình Tân.
Phía Nam giáp Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp, Quận Tân Bình, Quận Tân Phú, và
Quận Bình Tân.
Phía Bắc giáp Huyện Hóc Môn.

Là cửa ngõ phía Tây Bắc của thành phố nối liền với Tây Ninh và Campuchia
bằng tuyến đường Xuyên á, trong tương lai Quận 12 sẽ trở thành đầu mối quan trọng
của Thành phố trong việc giao thương với các nước ASEAN bằng đường bộ. Điều này
9


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

tạo điều kiện cho Quận 12 phát triển mạnh mẽ về thương mại dịch vụ. Bên cạnh đó, là
quận ven vừa tiếp giáp với các Quận ngoại thành vừa tiếp giáp với các quận trung tâm
Thành phố, Quận 12 trong tương lai sẽ trở thành vùng đệm quan trọng góp phần phát
triển kinh tế xã hội khu vực Tây Bắc Thành phố.
Đặc điểm vị trí địa lý tạo cho Quận 12 ba khu vực phát triển kinh tế xã hội

tương đối rõ nét:
 Khu vực 1: Bao gồm các phường Đông Hưng Thuận, Tân Hưng Thuận, Trung Mỹ
Tây và Tân Thới Nhất là khu vực đang có tốc độ đô thị hoá nhanh.
 Khu vực 2: Bao gồm các phường Tân Chánh Hiệp, Tân Thới Hiệp, Hiệp Thành và
một phần Thới An là khu vực đang từng bước đô thị hoá.
 Khu vực 3: Bao gồm các phường An Phú Đông, Thạnh Lộc, Thạnh Xuân và một phần
Thới An là khu vực nông nghiệp đang chuẩn bị các tiền đề cho quá trình đô thị hoá.
I.2.1.2.Địa hình - địa chất.
Quận 12 được chia làm 2 vùng địa hình - địa chất chính, do có những đặc trưng
cơ bản khác biệt nhau:
Vùng đất phía Tây Rạch Bến Cát:gồm các phường Tân Thới Nhất, Trung Mỹ
Tây, Đông Hưng Thuận, Tân Hưng Thuận, Tân Chánh Hiệp, Hiệp Thành, Tân Thới
Hiệp và Thới An.
Có cao độ trên 2m so với mặt nước biển, có cấu tạo nền đất là phù sa cổ, thành
phần chủ yếu là cát, cát pha, thường có màu vàng nâu, đỏ nâu, thường xen lẫn sỏi, cuội
laterite. Sức chịu tải của nền đất khá tốt, lớn hơn 1,5 kg/cm2.
Địa hình dạng gò triều, gãy khúc, hướng đổ dốc phức tạp nhưng nhìn chung có
khuynh hướng đổ dốc về phía rạch Bến Cát (phía Đông) và kênh Tham Lương (phía
Đông Nam). Độ dốc nền trung bình từ 3% xuống đến 0.1%. Cao độ mặt đất ở khu vực
này từ 9m xuống đến 2m (trừ các khu vực ven các sông rạch) so với Cao độ chuẩn
Mũi Nai - Hà Tiên. Nền đất chịu lực rất tốt và có nhiều thuận lợi cho san nền. Đây là
vùng có khả năng xây dựng nhà cao tầng và là khu vực có nhiều triển vọng cho xây
dựng thành một khu đô thị hiện đại.
Vùng đất phía Đông rạch Bến Cát và dọc theo kênh Tham Lương:gồm các
phường Thạnh Xuân, Thạnh Lộc và An Phú Đông.
Cao độ mặt đất thấp dưới 2m. Có cấu tạo nền đất là phù sa mới, thành phần chủ
yếu là sét, bùn sét, trộn lẫn nhiều tạp chất hữu cơ, thường có màu đen, xám đen. Địa
hình thấp, bị chia cắt bởi nhiều sông rạch, hướng đổ dốc không rõ rệt. Cao độ mặt đất
thay đổi từ 0-0.07m. Đất ở khu vực này có khả năng chịu lực thấp và là vùng chịu ảnh
hưởng của thủy triều, được bảo vệ khỏi ngập úng nhờ vào hệ thống mương liếp và bờ

bao cống bọng do nhân dân xây dựng tự phát. Đây là khu vực thích hợp cho xây dựng
nhà vườn và khu du lịch sinh thái.
I.2.1.3. Khí hậu
Quận 12 nằm trong khu vực khí hậu thành phố Hồ Chí Minh là khí hậu nhiệt
đới gió mùa cận xích đạo, mang tính chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mưa
nhiều. Trong năm có hai mùa rõ rệt:
 Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11.
 Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
 Hướng gió chủ yếu là Đông Nam và Tây Nam.
 Gió thịnh hành trong mùa khô là gió Đông Nam với tần suất 30-40%.
10


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

 Gió thịnh hành vào mùa mưa là gió Tây Nam với tần suất 66%.
 Tốc độ gió trung bình là 3 m/s, gió mạnh nhất là 22,6 m/s, đổi chiều theo
mùa.
Nhìn chung khí hậu trên địa bàn quận tương đối ôn hòa, ít bị ảnh hưởng của gió
bão, không có gió Nam khô nóng, mùa Đông không lạnh và không có sương muối, ánh
sáng dồi dào trong năm, thuận lợi cho sản xuất Nông nghiệp, và là điều kiện thuận lợi
để phát triển sản xuất kinh doanh, nâng cao đời sống kinh tế, văn hóa và xã hội của
người dân.
I.2.1.4. Thủy văn
Chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ bán nhật triều không đều trên sông Sài Gòn.
Sông Sài Gòn đi qua địa bàn có chiều rộng trung bình khoảng 150m, sâu 10-15m, lưu
lượng kiệt nhất là tháng 4 (8m3/s) và cao nhất là tháng 10 (180m3/s).
Sông Sài Gòn, sông Vàm Thuật, rạch Bến Cát, kênh Tham Lương, kênh Trần Quang

Cơ và một số kênh rạch khác trên địa bàn quận tạo tiền đề cho việc hình thành một
mạng lưới giao thông thủy quan trọng, thuận lợi lưu thông nối kết liên hoàn xuyên suốt
với các nơi, đồng thời đảm nhiệm tiêu thoát nước cho cả địa bàn.
I.2.2. Các nguồn tài nguyên
I.2.2.1. Tài nguyên đất
Theo kết quả của các chương trình điều tra thổ nhưỡng gần đây thì quận 12 có
06 loại đất chính sau:
Bảng 1: Phân loại và thống kê diện tích các đơn vị đất trên địa bàn quận 12
Hệ thống phân loại đất Việt Nam
STT Ký
hiệu
1

F

2

Pp

3

SiP

4

Sp

5
X
6

Xf
7
Tổng cộng

Tên đất

Hệ thống phân loại đất
theo FAO/UNESCO
Diện
tích (ha)
Ký
Tên đất
hiệu

Đất vàng nâu feralit trên phù
FRx
sa cổ
Đất phù sa trên nền phèn tiềm
FLt
tàng
Đất phèn tiềm tàng, phèn ít

GLtp

Đất phèn tiềm tàng, phèn trung
GLtp
bình
Đất xám điển hình
ACh
Đất xám có tầng loang lổ

ACp
Sông, rạch

Xanthic Ferralsols
Thionic Fluvisols
Proto-thionic
Gleysols
Proto-thionic
Gleysols
Haplic Acrisols
Plinthic Acrisols

355,36
12,79
728,50
2.069,16
752,22

999,35
357,53
5.274,90
(Nguồn:Phòng Tài nguyên & Môi trường Quận 12)

I.2.2.2. Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt:
Nguồn nước mặt trên địa bàn quận 12 khá phong phú do một hệ thống sông
rạch cung cấp. Các sông, kênh rạch chính: sông Sài Gòn, sông Vàm Thuật, rạch Bến
Cát, Bến Thượng, Cầu Dừa, Trần Quang Cơ. Ngoài ra còn nhiều kênh rạch phân bố
11

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

chủ yếu ở khu vực phía Đông rạch Bến Cát. Tài nguyên nước mặt khá thuận lợi cho
phát triển sản xuất nông nghiệp và du lịch sinh thái.
Nguồn nước ngầm:
Quận 12 có nguồn nước ngầm khá phong phú đặc biệt tại các phường thuộc khu
vực phía Tây rạch Bến Cát có độ sâu phổ biến 20-50m ở một số khu vực có độ sâu 30100m. Nước ngầm đóng vai trò quan trọng trong cung cấp nguồn nước sinh hoạt và
sản xuất cho một bộ phận lớn dân cư và các hoạt động kinh tế xã hội trên địa bàn. Tuy
nhiên, trong thời gian qua việc khai thác nước ngầm còn tùy tiện, thiếu quy hoạch và
quản lý chưa chặt chẽ.
Trong những năm gần đây, nguồn nước bị ô nhiễm nặng cả về nước mặt lẫn
nước ngầm do việc xả thải từ các nhà máy, xí nghiệp, nước thải sinh hoạt của người
dân trên địa bàn cũng như các vùng lân cận. Hầu hết các kênh, rạch xuyên qua quận 12
đều bị ô nhiễm, nhất là kênh Tham Lương. Nhiều vùng sản xuất nông nghiệp trên địa
bàn quận bị ô nhiễm như Thạnh Xuân, Thạnh Lộc, An Phú Đông và một phần phường
Thới An. Đây là vấn đề khó khăn nhất hiện nay về nguồn nước phục vụ sản xuất nông
nghiệp và nước sinh hoạt, đây cũng là nguyên nhân gây ra bệnh dịch. Ngoài ra, bãi rác
của thành phố nằm trên địa bàn xã Đông Thạnh –Huyện Hóc Môn cũng là nguồn gây ô
nhiễm nghiêm trọng đến nguồn nước ngầm không chỉ trên địa bàn Huyện Hóc Môn
mà cả quận 12 và các khu vực lân cận.
 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên
 Thuận lợi
- Quỹ đất khá lớn, trên 5000 ha, bằng 1/3 diện tích khu nội thành cũ.
- Quận có 2 khu vực với địa hình khác biệt rõ rệt, yếu tố này thuận lợi cho quy
hoạch tạo những nét đặc trưng riêng của đô thị mới. Khu vực phía Tây của Quận địa
hình gò triền, nền đất tốt, thuận lợi phát triển xây dựng các công trình công nghiệp,
thương mại, nhà ở kiên cố cao tầng. Khu vực phía Đông của Quận địa hình thấp, có

nhiều sông rạch đan cắt nhau, nền đất yếu thích hợp xây dựng các công trình thấp tầng,
mật độ xây dựng thưa thoáng, thuận lợi phát triển đô thị xanh phục vụ du lịch giải trí
nghỉ ngơi.
- Vị trí quan trọng là cửa ngõ phía Bắc của Thành phố - cầu nối luồng giao
thông từ phía Campuchia về khu vực nội thành Thành phố Hồ Chí Minh. Hệ thống
giao thông đường bộ cấp quốc gia và khu vực đang từng bước phát triển, mở rộng và
hiện đại hóa. Đường xa lộ vành đai (Quốc lộ 1A), Quốc lộ 22 (đường Xuyên á) là cầu
nối giao lưu giữa Thành phố Hồ Chí Minh với tỉnh Tây Ninh - nước Campuchia và nối
kết Tỉnh Bình Dương, Tỉnh Bình Phước, các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long. Về
đường thủy có sông Sài Gòn nằm tiếp giáp chạy dài từ phía Bắc xuống Nam rất thuận
lợi giao lưu hàng hóa với các tỉnh Nam Bộ.
- Địa bàn Quận 12 có nhiều thế mạnh và tiềm năng cho việc phát triển đô thị,
thu hút dân cư:
- Kinh tế đô thị và Công nghiệp hiện trên đà phát triển ngày càng nhanh, nhiều
cơ sở sản xuất công nghiệp đã đi vào hoạt động và những dự án công nghiệp lớn và
nhỏ đang triển khai xây dựng. Đặc biệt khu công nghiệp tập trung Tân Thới Hiệp là
một trong số những khu công nghiệp tập trung lớn của Thành phố, đã có quy hoạch
được duyệt, là nơi có khả năng thu hút nhiều lao động.
- Quận có bề dày truyền thống lịch sử cách mạng, có di tích cách mạng nổi
tiếng như chiến khu An Phú Đông - Thạnh Lộc, có thể kết hợp với cảnh quan thiên
12


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

nhiên phong phú trên sông Sài Gòn và vùng đất trù phú ven sông để khai thác du lịch,
nghỉ ngơi v.v....
 Khó khăn

- Đội ngũ lao động đông đảo là vốn quý báu, là nhân tố tích cực để phát triển
sản xuất. Song trong giai đoạn trước mắt. Nguồn nhân lực dôi thừa và thiếu tay nghề
trong nông nghiệp (do việc thu hẹp diện tích đất sản xuất nông nghiệp) đã gây ra
những rào cản nhất định cho quá trình phát triển của Quận. Chính vì thế việc đào tạo
nghề cho lực lượng lao động này là hết sức bức thiết.
- Hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật còn yếu kém, không đảm bảo khả
năng phục vụ, phân bố phân tán chưa đáp ứng yêu cầu phát triển dân cư theo lối sống
đô thị; nếu phát triển theo quy mô lớn cần có đầu tư mạnh là nguồn nước cho sinh hoạt
và sản xuất nông nghiệp.
- Thiếu hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, đặc biệt là hệ thống thoát nước, chống
úng đã gây ra ngập úng trên địa bàn rộng. Điều này có tác động lớn đến các hoạt động
kinh tế và dân sinh của Quận.
- Tài nguyên sinh vật và khoáng sản của Quận rất nghèo nàn, hầu như không có
gì để khai thác, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội.
I.2.3. Kinh tế xã hội
Quận 12 sau 13 năm hình thành với quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, mạnh
và đang phấn đấu để bắt nhịp cùng sự phát triển chung của thành phố. Cơ cấu kinh tế
từ “công nghiệp - nông nghiệp - thương mại - dịch vụ” chuyển dịch sang “công nghiệp
- thương mại - dịch vụ - nông nghiệp” và đang hình thành phát triển theo hướng
“thương mại - dịch vụ - công nghiệp-nông nghiệp”.
I.3. Tình hình phát triển kinh tế xã hội
Cơ chế chính sách đã có những bước đổi mới tích cực; GDP toàn quận ước đạt
4.253,410 tỉ đồng năm 2010, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm giai đoạn 20052010 là 18,51%.
Tỷ đồng

4500
4000
3500
3000
2500

2000
1500
1000
500
0

TM ‐ DV
CN ‐ TTCN
NN
GDP
Năm

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Biểu đồ 1: Đóng góp của các ngành vào GDP toàn Quận
13


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

Biểu đồ cho thấy GDP toàn quận tăng qua từng năm; trong mỗi năm thì tỷ lệ
ngành thương mại- dịch vụ đóng góp vào GPD là cao nhất, đứng thứ hai là ngành
Công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp. Năm 2010, GDP toàn quận đạt trên 4000 tỷ; mức
tăng trưởng tương đối cao trong giai đoạn kinh tế khó khăn hiện nay. Quận 12 có lợi
thế về diện tích tự nhiên rộng, nằm trên đầu mối giao thông quan trọng- cửa ngõ giao
thông phía Tây Bắc của thành phố, là thị trường thích hợp cho việc thu hút các dự án
đầu tư với số vốn lớn của các công ty trong và ngoài nước.

I.3.1. Thực trạng phát triển các ngành
a. Nông - lâm - ngư nghiệp:
Do tiến trình đô thị hóa nhanh, diện tích đất nông nghiệp thu hẹp dần. Trong đó,
giảm mạnh nhất là đất trồng lúa, cây công nghiệp ngắn ngày.
Giá trị sản xuất nông nghiệp năm 2010 là 208,71 tỉ đồng, tăng so với cùng kỳ
năm 2009 là 2,45%.
b. Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp:
Giá trị sản lượng công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp là 1.590,37 tỉ đồng năm
2010 và tăng 15,24% so với năm 2009. Tập trung chủ yếu vào ngành là dệt, may, sản
xuất thực phẩm, chế biến gỗ và sản phẩm từ gỗ, sản xuất túi xách, da giầy, trong đó thế
mạnh là dệt, may, da giầy.
c. Ngành thương mại - dịch vụ:
Tổng mức luân chuyển hàng hóa và doanh thu dịch vụ là 2.495,18 tỉ đồng năm
2010 và tăng 21,28% so với năm 2009. Trong đó, ngành thương mại đạt 1.609,39 tỉ
đồng, tăng 20,61% năm 2009, ngành dịch vụ đạt 554,790 tỷ đồng, tăng 24,02% năm
2009. Trong cơ cấu ngành thương mại - dịch vụ, thương mại-dịch vụ ngoài quốc
doanh là chủ yếu, chiếm 99,3%, trong khi đó thương mại-dịch vụ quốc doanh (Doanh
nghiệp nhà nước, hợp tác xã) chiếm 0,7%.
d. Dân số - lao động, việc làm:
Dân số trung bình trên địa bàn quận 12 đến giữa năm 2010 là 427.083 người,

với tổng số hộ là 77651 hộ, mật độ dân số trung bình là 8.096 người/km2. Do ảnh
hưởng của quá trình đô thị hóa, tình trạng phân bố dân cư không đều ở các phường,
riêng tại phường Tân Hưng Thuận có mật độ dân cư cao nhất là 14.021 người/km2,
phường Đông Hưng Thuận là 12.855 người/km2 và thấp nhất là phường Thạnh Xuân
là 2.153 người/km2, phường An Phú Đông là 2.035 người/km2.
 Quận 12 có cơ cấu dân số trẻ, tháp tuổi có dạng hình cây thông, phình to
dưới đáy tháp, thể hiện mức sinh cao, số người dưới tuổi lao động cao. Năm 2010 tỷ lệ
tăng dân số của quận là 1,2%. Dân số của quận được dự báo theo xu hướng giảm dần
tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bằng cách mở rộng và nâng cao chất lượng chương trình kế
hoạch hóa gia đình, nhưng với chủ trương thu hút dân số từ nội thành ra sinh sống theo
chương trình giãn dân của thành phố nên dự báo dân số tăng cơ học trong thời gian tới
tăng nhanh.
 Cùng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của các ngành kinh tế, cơ cấu lao
động đã có sự biến động đáng kể, các ngành công nghiệp và thương nghiệp thu hút
ngày càng nhiều lao động từ ngành nông nghiệp chuyển qua.
Nhìn chung đời sống nhân dân trong quận ngày càng được cải thiện với thu
nhập bình quân đầu người hàng năm luôn tăng và số hộ nghèo chiếm tỷ lệ ngày càng
giảm. Được sự quan tâm của các cấp, các ngành và chính quyền địa phương trong thời
14


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh

gian qua công tác xóa đói giảm nghèo trên địa bàn quận được thực hiện một cách hiệu
quả và thiết thực trong giai đoạn 2005-2010.
I.3.2. Đánh giá chung tình hình phát triển kinh tế- xã hội của Quận
 Trong những năm qua sự tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội cụ thể là
quá trình đô thị hóa đã tác động không nhỏ lên quỹ đất của quận, kéo theo áp lực về

đất đai ngày càng gia tăng thể hiện ở các mặt sau:
+ Khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường, đất đai ngày càng có giá
trị trở thành một tài sản lớn đối với bất cứ ai, nhất là ở khu vực đô thị, vì vậy theo lẽ tự
nhiên đất đai trở thành đối tượng quan tâm của hầu hết mọi người.
+ Khi phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng hạ
tầng giao thông... dẫn tới một diện tích lớn đất nông nghiệp của người nông dân bị thu
hẹp, chuyển sang mục đích khác và việc người dân thực hiện chuyển nhượng trở nên
thường xuyên hơn kéo theo công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Việc đầu tư nâng cấp, xây dựng mới cơ sở hạ tầng (giao thông, thuỷ lợi, các
công trình trường học, trạm y tế, các khu vui chơi giải trí…) sẽ cần một quỹ đất tương
đối lớn không chỉ gây sức ép về mặt quy mô diện tích, mà còn tạo áp lực trong việc bố
trí vị trí các công trình hợp lý, phù hợp.
+ Vấn đề tăng dân số kéo theo nhu cầu về đất sản xuất và đất ở ngày càng một
tăng cao, bên cạnh đó việc giải quyết vấn đề này phải gắn liền với điều kiện cụ thể của
từng phường trên địa bàn của quận.
 Các ngành giáo dục, y tế, thể thao, thông tin văn hóa từng bước phát triển
đáp ứng tốt yêu cầu của người dân, góp phần thực hiện thành công các nhiệm vụ chính
trị xã hội của địa phương, nâng cao nhận thức của người dân về pháp luật công tác
đăng ký cấp GCN.
I.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu.
I.4.1. Nội dung nghiên cứu:

Đánh giá về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội trên địa bàn quận.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất.

Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận giai đoạn 2007 đến 3/2012.

Thực hiện công tác đăng ký cấp GCN trên địa bàn 3 tháng đầu năm 2012


Một số vấn đề rút ra từ công tác đăng ký cấp GCN

Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký cấp GCN.
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp chung
nhất trong công tác nghiên cứu. Đề tài vận dụng phương pháp này trong việc xem xét
đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Quận12 trong những điều kiện cụ thể và các mối quan hệ khác. Ngoài ra vận dụng các
phương pháp nghiên cứu kinh tế khác như:
Phương pháp điều tra: Điều tra, thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên,

kinh tế - xã hội địa bàn nghiên cứu và các số liệu có liên quan đến công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ.

Phương pháp nghiên cứu lý thuyết (nghiên cứu tài liệu): Nghiên cứu Luật đất
đai và các văn bản dưới Luật áp dụng cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai để làm
cơ sở cho việc nghiên cứu.
15


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh


Thu thập số liệu:
+ Thu thập từ tham khảo tài liệu: dựa trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu được
từ những tài liệu nghiên cứu trước đây để xây dựng cơ sở luận cứ, chứng minh một số
vấn đề trong quá trình thực hiện đề tài.

+ Thu thập số liệu từ thực nghiệm: Số liệu được thực hiện bằng cách quan sát, theo dõi
diễn biến tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ tại địa bàn nghiên cứu.

Xử lý thông tin:
+ Chọn lọc các số liệu, tài liệu, tư liệu thu nhận được: Nghiên cứu mối quan hệ giữa
chúng; so sánh đối chiếu, chọn lọc những tài liệu, tư liệu, số liệu quan trọng, thiết
thực, có độ tin cậy cao liên quan đến công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ.
+ Sắp xếp tài liệu, tư liệu, số liệu: Quy thành các nhóm; lập dàn ý, sắp xếp cụ thể từng
nội dung của đề tài theo mục đích.

Thống kê:
+ Thống kê tương đối: Các số liệu thống kê hàng năm của các ngành kinh tế- xã hội
(dân số, y tế, giáo dục, kinh tế,...)
+ Thống kê tuyệt đối: Số liệu kiểm kê 5 năm trong lĩnh vực đất đai.

Phương pháp so sánh: So sánh số lượng GCNQSDĐ được cấp qua từng thời
kỳ (năm), trên địa bàn từng phường, từ đó nhận xét hiệu quả thực hiện công tác cấp
GCNQSDĐ.

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Từ nguồn tài liệu, số liệu thu thập được
tiến hành phân tích, đánh giá, tổng hợp vấn đề nghiên cứu; rút ra kết luận và đề xuất
giải pháp khả thi cho công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.

Phương pháp chuyên gia: có sự tham vấn của những người đi trước có kinh
nghiệm.
I.4.3. Trình tự thực hiện đề tài

Trực tiếp tham gia vào công tác đăng ký cấp GCN tại quận

Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến công tác đăng ký cấp GCN tại địa

phương

Xử lý, phân tích các tài liệu, số liệu đã thu thập được

Hoàn thành luận văn tốt nghiệp.

16