HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TP. HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.95 MB, 105 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ
TP. HỒ CHÍ MINH ”
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
NGUYỄN THỊ LINH
08135044
DH08TB
2008 – 2012
Quản lý thị trường Bất động sản.
-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN THỊ LINH
“ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ
TP. HỒ CHÍ MINH ”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân.
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh)
Ký tên : ……………………..
-Tháng 7 năm 2012-
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bài luận văn này, ngoài sự cố gắng của bản
thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân
trong và ngoài trường.
Trước hết tơi xin bày tỏ lịng biết ơn tới TS. Nguyễn Văn Tân,
người đã hướng dẫn tôi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn
thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu, quý thầy cô
Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh đã nhiệt tình giảng
dạy, truyền đạt kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt thời
gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc, các anh chị trong
phòng Thẩm định giá-Ngân hàng HDBank đã nhiệt tình giúp đỡ
tơi trong suốt q trình tơi tham gia thực tập tốt nghiệp.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè những
người ln động viên và hỗ trợ vật chất và tinh thần trong suốt
thời gian học tập và làm luận văn này.
TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012.
Nguyễn Thị Linh.
i
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Linh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO
MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
PHÁT TRIỂN NHÀ TP.HỒ CHÍ MINH ”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Tín dụng là hoạt động mang lại thu nhập chủ yếu đối với các Ngân hàng
thương mại hiện nay. Để hạn chế tối đa các rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động
cho vay, các Ngân hàng phải sử dụng nhiều biện pháp bảo đảm khác nhau, trong
đó hình thức bảo đảm bằng BĐS thế chấp là hình thức phổ biến nhất. Do đó,
Thẩm định giá BĐS thế chấp là hoạt động không thể thiếu đối với mỗi Ngân
hàng, nó là cơ sở để quyết định khoản vay đối với khách hàng.
Thơng qua việc tìm hiểu về thực trạng hoạt động Thẩm định giá BĐS cho
mục đích thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP.Hồ Chí Minh
(HDBank). Cụ thể là tìm hiểu về những quy định, quy trình, những nguyên tắc,
tiêu chuẩn, những số liệu liên quan đến tình hình hoạt động thế chấp tại Ngân
hàng HDBank từ năm 2009 đến năm 2011 dựa trên các phương pháp nghiên cứu:
thu thập, phân tích-so sánh, chuyên gia, tổng hợp đề tài cho thấy được:
Tín dụng thế chấp là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu của Ngân
hàng HDBank. Trong hoạt động tín dụng thế chấp thì giá trị thế chấp BĐS là lớn
nhất, cụ thể năm 2011 tổng giá trị thế chấp BĐS tại Ngân hàng là 23.561 tỷ đồng
chiếm 55,06% tổng giá trị thế chấp, trong khi giá trị động sản là 5.011 tỷ đồng
chỉ chiếm 11,7%, chứng từ có giá là 3.783 tỷ đồng chiếm 8,84% và các tài sản
khác là 10.444 tỷ đồng chiếm 24,4% trong tổng giá trị.
Ngoài việc tuân thủ các quy định pháp luật chung đối với các ngân hàng
thương mại thì Ngân hàng HDBank cịn có những quy định riêng, những nguyên
tắc, tiêu chuẩn cụ thể đối với cơng tác thẩm định giá.
Q trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại HDBank thường sử dụng hai
phương pháp chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí một cách
linh hoạt và hợp lý. Phương pháp so sánh thường sử dụng cho định giá quyền sử
dụng đất, phương pháp chi phí dùng cho định giá cơng trình trên đất.
Cũng như các Ngân hàng thương mại khác, Ngân hàng HDBank đã xây
dựng quy trình thẩm định giá riêng để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất trong
toàn bộ hệ thống ngân hàng. Quy trình thẩm định giá của Ngân hàng khá chặt
chẽ và khoa học gồm 9 bước sau: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ pháp lý; Lên kế
hoạch thẩm định giá; khảo sát thực tế BĐS thẩm định; Tìm kiếm thơng tin so
sánh; Phân tích thơng tin; Tính tốn giá trị BĐS thẩm định; Lập báo cáo kết quả;
Trình lãnh đạo; Thông báo kết quả và lưu hồ sơ. Tất cả các quy định, quy trình
tín dụng đều phải thơng qua cuộc họp của Đại hội cổ đông gồm các thành viên có
kinh nghiệm lâu năm trong hoạt động của Ngân hàng nói chung và lĩnh vực định
giá bất động sản nói riêng.
ii
Để làm rõ hơn về quy trình thẩm định giá BĐS cho mục đích thế chấp,
đề tài đã tiến hành thẩm định giá BĐS trong một hồ sơ thế chấp cụ thể tại ngân
hàng HDBank.
Trên cơ sở những tài liệu, số liệu đã được tổng hợp, phân tích, đề tài đã đưa
ra những đánh giá về kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân trong
công tác thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng HDBank. Từ đó, nghiên cứu đưa ra
những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá tại
Ngân hàng HDBank.
iii
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................. 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ............................................................................. 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ............................................................................................. 3
I.1.1.1. Bất động sản .............................................................................................. 3
1. Khái niệm và các thuộc tính của Bất động sản ......................................... 3
2. Các đặc trưng của bất động sản................................................................. 3
3. Giá trị của bất động sản............................................................................. 4
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản .................................. 5
I.1.1.2. Thị trường bất động sản ............................................................................ 5
1. Một số vấn đề chung về thị trường Bất động sản ..................................... 5
2. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế và đời sống xã
hội .................................................................................................................. 6
I.1.1.3. Định giá bất động sản................................................................................ 7
1. Một số vấn đề chung về định giá Bất động sản ........................................ 7
2. Các căn cứ định giá ................................................................................... 8
3. Nguyên tắc định giá .................................................................................. 9
4. Các phương pháp định giá bất động sản ................................................. 10
5. Quy trình định giá bất động sản .............................................................. 15
I.1.1.4. Quy định chung của ngân hàng về bất động sản thế chấp ...................... 18
1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp..................................................... 18
2. Các loại bất động sản thế chấp ................................................................ 20
3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp........................................ 20
I.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 22
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................... 23
I.1.3.1. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay ......................... 23
I.1.3.2. Thực trạng hoạt động cho vay có bảo đảm bằng bất động sản thế chấp
hiện nay ............................................................................................................... 24
I.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...................................................... 25
I.2.1. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 25
I.2.2. Phương pháp nghiên cứu............................................................................ 26
iv
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................... 27
II.1. Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP.Hồ Chí Minh
(HDBank) ........................................................................................................... 27
II.1.1. Thông tin cơ bản về Ngân hàng HDBank ................................................ 27
II.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển ............................................................... 28
II.1.3. Cơ cấu tổ chức .......................................................................................... 29
II.1.4. Phòng thẩm định giá Ngân hàng HDBank ............................................... 30
II.1.5. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng HDBank trong giai đoạn
2009-2011. ........................................................................................................... 31
II.1.5.1. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng HDBank nói chung ... 31
II.1.5.2. Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp của ngân hàng TMCP HDBank33
II.2. Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp
tại ngân hàng TMCP HDBank ......................................................................... 38
II.2.1. Quy định của ngân hàng HDBank đối với bất động sản thế chấp ............ 38
II.2.1.1 Các căn cứ pháp lý để định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
HDBank ............................................................................................................... 38
II.2.1.2. Các loại bất động sản được thế chấp tại ngân hàng HDBank ............... 39
II.2.1.3.Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp tại ngân hàng HDBank ..................... 39
1. Đối với đất đai, cơng trình trên đất của cá nhân, hộ gia đình ................. 39
2. Đối với đất, cơng trình trên đất của tổ chức ........................................... 40
II.2.2. Công tác thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng
TMCP HDBank ................................................................................................... 42
II.2.2.1.Các phương pháp được sử dụng để định giá bất động sản cho mục đích
thế chấp tại HDBank ........................................................................................... 42
II.2.2.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp tại
HDBank ............................................................................................................... 42
II.2.2.3. Những nội dung thẩm định bất động sản thế chấp chủ yếu tại Ngân hàng
HDBank ............................................................................................................... 44
II.2.2.4. Nguyên tắc xác định giá trị Bất động sản .............................................. 47
1. Nguyên tắc xác định diện tích bất động sản............................................ 47
2. Nguyên tắc xác định giá trị tài sản gắn liền với đất. ............................... 47
3. Nguyên tắc xác định đơn giá thẩm định và giá trị QSDĐ ...................... 52
4. Nguyên tắc xác định đơn giá đất UBND ................................................ 50
II.2.3. Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp tại
Ngân hàng TMCP HDBank ................................................................................ 50
II.2.3.1.Những kết quả đạt được .......................................................................... 50
v
II.2.3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân ........................................................ 57
1. Những mặt tồn tại.................................................................................... 57
2. Nguyên nhân ........................................................................................... 58
II.3. Thẩm định giá BĐS theo quy trình thẩm định của Ngân hàng TMCP
HDBank - Đề xuất một số giải pháp ................................................................ 60
II.3.1. Thẩm định giá BĐS theo quy trình thẩm định của Ngân hàng HDBank 60
II.3.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định
giá bất động sản cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng HDBank ....................... 76
II.3.2.1. Giải pháp về nghiệp vụ thẩm định ......................................................... 76
II.3.2.2. Giải pháp về khoa học công nghệ .......................................................... 76
II.3.2.3. Giải pháp về nguồn nhân lực ................................................................. 77
II.3.2.4. Giải pháp về cơ chế quản lý................................................................... 77
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ...................................................................... 78
vi
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bảng 2.1. Tổng hợp kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng ................... 30
Bảng 2.2. Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng của HDBank ........... 32
Bảng 2.3. Cơ cấu tín dụng theo thời hạn vay ...................................................... 33
Bảng 2.4. Giá trị thế chấp theo từng loại hình .................................................... 34
Bảng 2.5. Đơn giá nhà ở làm tài sản bảo đảm tại HDBank ................................ 43
Bảng 2.6. Chất lượng nhà ở theo niên hạn sử dụng ............................................ 45
Bảng 2.7. Cách tính đơn giá đất tại đường nội bộ ............................................... 47
Bảng 2.8. Bảng cách tính đơn giá đất tại vị trí hẻm chính .................................. 47
Bảng 2.9. Cách tính đơn giá đất tại vị trí hẻm phụ.............................................. 47
Bảng 2.10. Cách tính đơn giá đất tại vị trí cách xa mặt tiền trên 200m .............. 48
Bảng 2.11. Cách tính đơn giá đất dạng nhà nhiều hộ sử dụng (kinh doanh tốt) . 49
Bảng 2.12.Cách tính đơn giá đất dạng nhà nhiều hộ sử dụng (kinh doanh kém) 49
Bảng 2.13. Tổng kết thông tin khảo sát thị trường .............................................. 60
Bảng 2.14. Bảng điều chỉnh đơn giá QSDĐ ...................................................... 63.
vii
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1 Trụ sở chính Ngân hàng HDBank ........................................................ 26
Hình 2.2. Sơ đồ tổ chức Ngân hàng HDBank ..................................................... 27
Hình 2.3. Biểu đồ kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng HDBank........ 30
Hình 2.4. Biểu đồ thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng ..................... 32
Hình 2.5. Biểu đồ cơ cấu tín dụng theo thời hạn vay .......................................... 33
Hình 2.6. Biểu đồ giá trị thế chấp theo từng loại hình ........................................ 34
Hình 2.7. Sơ đồ quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại HDBank.................. 38
Hình 2.8. Bản đồ vị trí BĐS thẩm định ............................................................... 54
Hình 2.9. Hình ảnh khái quát BĐS thẩm định..................................................... 55
Hình 2.10. Bản đồ hiện trạng vị trí thửa đất ........................................................ 56
Hình 2.11. Bản đồ Vị trí của các BĐS so sánh ................................................... 58
Hình 2.12. Hình ảnh cụ thể về BĐS thẩm định .................................................. 65.
viii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
TTBĐS
Thị trường Bất động sản
HDBank
Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà Thành
phố Hồ Chí Minh
TMCP
Thương mại cổ phần
ĐHĐCĐ
Đại hội đồng cổ đơng
HĐQT
Hội đồng quản trị
HĐTD
Hội đồng tín dụng
UBND
Ủy Ban nhân dân
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
NHNN
Ngân hàng Nhà nước
TSBĐ
Tài sản bảo đảm
TĐG
Thẩm định giá
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
BTCT
Bê tông cốt thép
MT
Mặt tiền
BĐS SS
Bất động sản so sánh.
ix
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu
Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt Nam
hoạt động định giá vẫn cịn khá mới mẽ vì thế vẫn cịn nhiều hạn chế, thiếu chính xác.
Tuy nhiên, hoạt động định giá ngày càng trở nên quan trọng hơn, đặc biệt đối với một
thị trường bất động sản có nhiều biến động như ở Việt Nam. Một trong những mục
đích quan trọng của định giá đó là định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động tín
dụng của các Ngân hàng thương mại.
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế tồn cầu hố diễn ra ngày càng
nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan
trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trị trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp
phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Ngân hàng thương mại cổ phần Phát
triển nhà TP.Hồ Chí Minh (tên viết tắt là HDBank) cũng như các ngân hàng khác hoạt
động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Ngân hàng tìm kiếm lợi nhuận chủ yếu từ
hoạt động đi vay để cho vay. Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn
những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay
phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng BĐS là một vấn
đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước
thống nhất quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay,
việc định giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng
để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay đối với khách hàng. Nhận thức được tầm
quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân hàng đều có những quy
định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên do đây là vấn đề vẫn còn mới mẽ cả
về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặp
nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp bất động sản chưa đáp ứng
được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của Ngân hàng.
Trong thời gian thực tập tại Phòng Thẩm định giá Ngân hàng TMCP Phát triển
nhà TP.HCM em đã quyết định chọn đề tài : “Hoạt động thẩm định giá bất động sản
cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.Hồ
Chí Minh (HDBank) ” làm khóa luận tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng
có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất
động sản thế chấp tại Ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số đề xuất giải
pháp nhằm hoàn thiện hơn hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng
TMCP Phát triển nhà TP.Hồ Chí Minh.
Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu về hoạt động thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp tại
Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP.Hồ Chí Minh. Nắm bắt quy trình để thực hiện
thẩm định giá bất động sản thế chấp trong trường hợp cụ thể, đồng thời đưa ra những
đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá tại
Ngân hàng HDBank.
Đối tượng nghiên cứu
Những quy định hiện hành về định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng.
Thực trạng về công tác thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp tại
Ngân hàng thương mại cổ phần HDBank.
Trang 1
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
Quy trình thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng
thương mại cổ phần HDBank.
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung : Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản cho mục
đích thế chấp ngân hàng.
- Phạm vi không gian: đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất
động sản cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng TMCP phát triển Nhà TP. HCM.
- Phạm vi thời gian: số liệu nghiên cứu trong 3 năm gần đây: 2009-2011.
Trang 2
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Bất động sản
1. Khái niệm và các thuộc tính của Bất động sản
a) Khái niệm:
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Mặc dù với quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là BĐS hay động
sản thường không đơn giản. Một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản
vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là BĐS khi có
các điều kiện sau:
Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người.
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái
của nó khơng thay đổi.
Tồn tại lâu dài.
b) Các thuộc tính bất động sản
BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và khơng có khả năng di dời
được.
BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững và đời sống kinh tế lâu dài.
Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm.
BĐS có tính cá biệt.
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội.
BĐS là tài sản có giá trị lớn.
Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, chính sách và
năng lực quản lý của nhà nước.
2. Các đặc trưng của bất động sản
Khả năng co giãn của cung BĐS kém: nhìn chung, cung đối với bất động sản là
tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, khả năng kém co giãn này thể
hiện ở các mặt sau:
Tổng cung toàn bộ quỹ đất đai là cố định, cung đất đai phù hợp với các
mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Trang 3
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kì, việc chuyển mục đích sử dụng khơng thể tùy
tiện.
Việc xây dựng các cơng trình trên đất địi hỏi nhiều thời gian, công sức
và tiền bạc.
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: BĐS là loại tài
sản có giá trị lớn, là một loại hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi
nhuận mang lại cũng lớn do đó phải được cân nhắc thận trọng, dẫn đến thời gian mua,
bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao.
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: do thời gian mua, bán giao
dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao nên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền
mặt kém linh hoạt.
Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: đất đai là tài nguyên thiên
nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
trong môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã
hơi, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia. Mọi sự chuyển biến về đất đai đều có ảnh
hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên nhà nước cần can thiệp và
quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi BĐS.
3. Giá trị của bất động sản
Giá trị thị trường của BĐS:
Theo các tiêu chuẩn của Ủy ban tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế (The
International assets valuation Standards Committee_TIAVSC), giá trị thị trường được
định nghĩa như sau:
Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi
được vào thời điểm định giá, giữa một bên mua tự nguyện và một bên bán tự nguyện,
trong một giao dịch phù hợp với khả năng mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách
hợp lý, trong đó cả bên mua và bên bán đều đã hành động một cách có hiểu biết, khơn
ngoan và khơng có sự ép buộc nào.
Giá trị thị trường có những đặc điểm: là giá có khả năng nhất, khơng
phải là cao nhất, khơng phải là thấp nhất hoặc giá trung bình; được thể hiện bằng tiền;
có bao hàm một thời gian chấp nhận được cơng khai trên thị trường; được hình thành
trong bối cảnh người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán và cả hai bên đều
được thông báo về mục đích sử dụng tài sản đó có thể được đưa vào sử dụng; nằm
trong một giao dịch vừa đúng khả năng trên thị trường mở; có sự nhất trí của người
mua và người bán và cả hai bên đều không giành thế của nhau; nhận biết được sử dụng
hiện tại và sử dụng tương lai của tài sản.
Giá trị phi thị trường của BĐS
Phần lớn thẩm định giá đều dựa trên cơ sở giá thị trường, tuy nhiên trong
một số mục đích thẩm định giá khơng thể lấy giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định mà
đời hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường. Do đó các thẩm định viên phải phân biệt sự
khác nhau giữa hai loại giá trị này và những ảnh hưởng về sự khác nhau đó lên kết quả
thẩm định.
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các
Trang 4
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt
buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị
trường hạn chế…
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
Giá cả BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi
cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao; ngược lại, khi cầu thấp hơn
cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ nhũng khuyết tật của thị trường như
“độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh khơng lành mạnh”,…Có những yếu tố xuất phát từ
sự can thiệp của Nhà nước như: đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng
khu dân cư (đường giao thơng, cấp và thốt nước, cấp điện…), tăng hoặc miễn giảm
thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá các tài sản
BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…; có
những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà
đất do cha ông để lại, hoặc khơng thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm
trên quốc lộ, tỉnh lộ… Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS, cụ thể là:
Các yếu tố có quan hệ trực tiếp tới BĐS
+ Nhóm các yếu tố tự nhiên: vị trí của BĐS; kích thước, hình thể, diện tích
BĐS; địa hình BĐS tọa lạc; mơi trường sống; đặc điểm trên và dưới lòng đất; các tiện
lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên…
+ Nhóm các yếu tố tâm lý, xã hội: vấn đề phong thủy, phong tục, tập quán, lối
sống…
Các yếu tố liên quan đến thị trường: tính hữu dụng của BĐS; chi phí tạo
lập BĐS; nhu cầu loại BĐS trên thị trường; quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao
được của BĐS, các yếu tố giao dịch trên thị trường như thời gian bán, thời điểm giao
dịch …
Các yếu tố chung bên ngoài: các yếu tố Nhà nước và chính trị, chính
sách tín dụng, chính sách thuế của Nhà nước về BĐS; tình hình cung cầu BĐS trong
khu vực; các yếu tố xã hội; đặc điểm dân cư, tình hình an ninh, các yếu tố chung của
quốc gia, địa phương …
I.1.1.2. Thị trường bất động sản
1. Một số vấn đề chung về thị trường Bất động sản
a) Khái niệm
TTBĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thơng qua các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ: tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, tại
đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số
lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS được giao dịch; giữa cung và cầu; thực hiện các quan
hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Đó là thị trường của các hoạt động: mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp…trong phạm vi không gian và thời gian nhất định.
b) Đặc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng
hóa thơng thường nên TTBĐS cũng có những đặc điểm riêng:
Trang 5
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
BĐS.
BĐS.
SVTH: Nguyễn Thị Linh
-
Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
TTBĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
-
TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
TTBĐS là thị trường cạnh trạnh khơng hồn hảo.
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
TTBĐS là thị trường khó thâm nhập.
TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
TTBĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường khơng
đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
2. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế và đời sống xã hội
TTBĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì
thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất
cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS cũng là tài sản lớn của
từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngồi chức năng là
nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thơng
qua hoạt động thế chấp.
TTBĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. TTBĐS có quan
hệ mật thiết đối với thị trường vốn, đầu tư vào BĐS thường sử dụng vốn lớn với thời
gian dài, vì vậy TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại TTBĐS
phát triển tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua
thế chấp và giải ngân. Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% tổng lượng vốn vay. Các giao
dịch thế chấp BĐS để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng những làm
nhân đơi giá trị sử dụng của BĐS mà cịn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi
trong dân cư cho đầu tư phát triển. Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai
trị quan trọng rong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho
yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền
kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt TTBĐS, đặc biệt là thị trường Quyền sử dụng đất là điều
kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu, đảm bảo cho sự phát triển đô thị và nông thôn văn minh,
hiện đại đưa đất nước bước vào thời kỳ cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa trong xu thế
hội nhập và phát triển.
Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng
nguồn thu cho ngân sách. TTBĐS có liên quan trực tiếp đối với các thị trường lớn như:
thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động…Vì vậy, có thể
nói, sự phát triển của TTBĐS có tác động lan tỏa tới nền kinh tế quốc dân thông qua
các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…
để từ đó tạo nên sự chuyển dịch đáng kể về cơ cấu ttrong các ngành, các vùng lãnh thổ
trong phạm vi cả nước.
Trang 6
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
Phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng
gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn. Nhà ở là nhu cầu cơ bản và
thiết yếu của người dân. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn trong
TTBĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết bắt nguồn từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các
thị trường khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản
lý hiệu quả TTBĐS, nâng cao chất lượng nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm giá
nhà phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của
quản lý Nhà nước về TTBĐS nhà ở.
I.1.1.3. Định giá bất động sản
1. Một số vấn đề chung về định giá Bất động sản
a) Khái niệm.
Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Tuy
nhiên trong nhiều trường hợp khơng có thị trường để mà định giá, nhà định giá phải
dựa trên các cơ sở phi thị trường . Định giá bất động sản là một dạng đặc biệt của xác
định giá, công việc định giá do các nhà chun mơn được đào tạo, có kiến thức có kinh
nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản ánh được nét đặc
trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần được xác định một cách
rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành :
Theo từ điển Oxford : “Định giá ( valuation ) là sự ước tính trị giá bằng
tiền của một tài sản ”, “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh:
“Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích đã được xác định rõ”.
Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO (Hiệp hội
đánh giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố
Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại
một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy
định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích,
sau đó so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động
sản Đại học quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”
Theo Luật Kinh doanh bất động sản: Định giá bất động sản là hoạt động
tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học
về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định,
có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.
b) Vai trò của định giá bất động sản
Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai trị quan
trọng của mình. Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế như :
Trang 7
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu, chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví
dụ như khi có giao dịch mua bán về BĐS, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá để xác
định giá trị thị trường của BĐS; khi định giá cho thuê, đi thuê BĐS thì người định giá
phải dựa trên các thông tin về BĐS mục tiêu trên thị trường để đưa ra giá thuê trên thị
trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng.
Một hoạt động quan trọng, chủ yếu của định giá là định giá các BĐS thế
chấp. Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì định giá là một khâu quan
trọng khơng thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền để đảm bảo an toàn và
giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu người đi vay thế chấp
tài sản đảm bảo thông thường là các BĐS. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực
tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động định giá để quyết định số lượng cho vay
mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng.
Ngồi ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như
bảo hiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính, định giá cho
mục đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư.
2. Các căn cứ định giá
Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản.
+ Đất : quy mơ, vị trí của mảnh đất
+ Vật liệu : số lượng , chủng loại
+ Lao động: lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất
lượng lao động.
Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản : chi phí cơ hội của việc sử
dụng bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ánh
giá trị thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về kĩ
thuật, pháp lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Thơng qua chi
phí cơ hội sẽ tính được tỉ lệ vốn hố, được sử dụng trong phương pháp thu nhập.
Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân. Giá trị của bất động
sản bị tác động bởi nhiều yếu tố. Các yếu tố trong nền kinh tế ln biến động, thay đổi
có tác động trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướng
biến động của các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trường ảnh
hưởng đến bất động sản.
Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản và đóng góp của bất động sản.
Yếu tố này thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện
qua sự phù hợp của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh, mơi
trường xung quanh tạo ra sự hài hồ về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thể
hiện trong mối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bất động
sản trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại.
Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản. Giá trị của bất động
sản phụ thuộc vào quy mô, số lượng của các bộ phận cấu thành nên cơng trình. Bất
động sản sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất động
sản đạt được tỷ lệ tối ưu.
Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản. Việc phân tích khả
năng cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và
Trang 8
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại
thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.
Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử
dụng hoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích
trong tương lai của bất động sản. Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng
giảm hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh
xu thế giá cả của bất động sản trong tương lai.
3. Nguyên tắc định giá
Các nguyên tắc định giá BĐS về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế và
khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. các nguyên tắc này cần thiết phải kết hợp chặt
chẽ với nhau trong việc định giá BĐS. Trên thực tế có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt
động định giá, tuy nhiên, các nguyên tắc chủ yếu trong định giá BĐS bao gồm:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là
lớn nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng
thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau: vật chất,
pháp luật, sử dụng và thời gian
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường. Mỗi
một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá cả
của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động
đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của
cung - cầu bất động sản.
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị trường của một bất động sản mục tiêu có
khuynh hướng bị ảnh hưởng của bất động sản thay thế khác tương tự. Bất động sản có
sự sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau, những bất động sản có giá thấp
sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn.
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được
đo lường bằng sự đóng góp của nó vào giá trị tồn bộ bất động sản mà nó tham gia
hợp thành.
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi
các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng. Ví dụ như khi có sự kết
hợp tối ưu giữa đất và cơng trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế, khi đó giá của
bất động sản là cao nhất.
Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi
của các yếu tố thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và
môi trường
Trang 9
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính
của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh, phù
hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trường làm
cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, bởi vậy
tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hố thơng thường
. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất
động sản. Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, khi giá cả một loại bất động sản nào
đó tăng cao sẽ thu hút nhiều người chuyển đổi bất động sản của mình sang loại bất
động sản đó nhằm chiếm được lợi nhuận siêu ngạch từ bất động sản. Khi nhiều người
tham gia vào thì lợi nhuận siêu ngạch đó sẽ giảm và trở thành lợi nhuận trung bình.
Tuy vậy do tính chất của bất động sản là duy nhất và khan hiếm nên tính chất cạnh
tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.
Nguyên tắc dự báo
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự
tính khả năng sinh lời của bất động sảntrong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của
tài sản ln ln dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền
sử dụng tài sản của người mua.
Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản mục tiêu chịu sự tác động của
các yếu tố bên ngồi nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh có thể làm tăng
hoặc làm giảm giá trị của bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản được xây dựng
trong khu vực có cơ sở hạ tầng tốt thì chắc chắn giá trị hơn nhiều so với một bất động
sản tương tự nhưng được đặt tại khu vực khơng có các điều kiện tốt.
4. Các phương pháp định giá bất động sản
1) Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định
giá để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
Cơ sở của phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một BĐS nào đó, đều có liên hệ với giá trị thị trường của các BĐS tương tự đã được
giao dịch trên thị trường. Vì thế phương pháp này quan tâm đến giá cả và các đặc tính
tương tự của BĐS.
Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở những bất động sản tương tự nhau về đặc
điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý,... Người định giá phải so sánh các
thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của BĐS cần định giá với BĐS
so sánh để điều chỉnh tăng/giảm mức giá chỉ dẫn để đi đến mức giá tài sản cần thẩm
định.
Các trường hợp áp dụng
Trang 10
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
Đối với BĐS, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong các
trường hợp sau:
Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà
được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân
xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và các nhóm cửa hiệu.
Các mảnh đất trống...
Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
Để thực hiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :
Bước 1: Thu thập các thông tin của các bất động sản được rao bán trong thời gian
gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu
cách, kiến trúc, mục đích sử dụng ...
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được. Xem xét tất cả
các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng và bảo
đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
Bước 3: Người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập các
bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường chọn
ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thể sử dụng phương pháp phân tích thống kê, phân
tích xác suất để tiến hành phân tích. Những bất động sản này thường có cùng khu vực
hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu.
Bước 4: Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự
khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu tố
dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh.
Bước 5: Tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động
sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh với
bất động sản mục tiêu, lượng hố sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh giá tăng hoặc
giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.
Bước 6: Tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ số giá trị cuối cùng của
bất động sản mục tiêu.
Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh
Ưu điểm:
Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó khơng cần thiết
phải xây dựng các cơng thức hoặc mơ hình tính tốn, mà dựa vào sự hiện diện của các
giao dịch trên thị trường.
Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì
vậy dễ dàng thuyếtphục được khách hàng.
Nhược điểm :
Cần thiết phải có nhiều thơng tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thơng tin
giao dịch khơng chính xác thì khơng sử dụng được phương pháp này.
Các thơng tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định
giá, đặc biệt là tính thời điểm (thơng tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời
điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các
thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
2) Phương pháp chi phí
Trang 11
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí
hiện tại để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài
sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
Cơ sở của phương pháp
Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản được
tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạo cơng
trình trừ đi phần giảm giá của cơng trình do hao mịn, lỗi thời.
Các phương pháp xác định chi phí
Để xác định giá thành chính xác của cơng trình bất động sản ta phải xác định
được tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản. Có những phương pháp ước tính chi
phí sau :
Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi phí
trên mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệu sẵn
có trên thị trường với các cơng trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện thị trường,
điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của cơng trình.
Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành: tính chi phí đơn vị
theo số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích khối lượng.
Phương pháp khảo sát số lượng: tính tốn nhằm khảo sát số lượng chất
lượng của các loại sử dụng, các loại lao động theo số giờ cần thiết được sử dụng để
xây dựng cơng trình.
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp sau :
Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích cơng cộng và hầu
như khơng có thơng tin giao dịch trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ,
thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu...
Định giá cho mục đích bảo hiểm.
Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải tỏa, đền bù đất…
Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí
Q trình này gồm các bước như sau :
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất. Để ước tính giá trị thị trường của đất của
BĐS, định giá viên phải: Giả định đó là đất trống và được sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất.
Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của cơng trình có tính hữu ích tương
đương với cơng trình cần định giá. Việc ước tính giá trị cơng trình xây dựng mới phải
tuân thủ quy định của Nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên
vật liệu, đơn giá tiền cơng…).
Bước 3: Ước tính giá trị hao mịn thực tế của cơng trình xây dựng trên đất. Hao
mịn của tài sản bao gồm: hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình.
Bước 4: Ước tính giá trị thị thường của bất động sản theo công thức:
Giá trị thị trường của BĐS = Giá trị thị trường của lô đất trống + chi phí xây
dựng mới cơng trình trên đất - Hao mòn.
Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí
Trang 12
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
Ưu điểm:
Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản
ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.
Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt tốn học, số liệu dùng để
tính tốn tương đối cập nhật.
Nhược điểm:
Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vào
thơng tin giá cả ngun vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng gặp
phải những hạn chế giống phương pháp so sánh.
Chi phí thực chất khơng bằng giá trị và tạo nên giá trị.
Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều
bộ phận cộng dồn khơng chắc bằng tổng giá trị tồn bộ.
Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định
giá, chưa có phương pháp thống nhất.
Phương pháp này địi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dựng
và có kinh nghiệm.
3) Phương pháp thu nhập
Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cở sở chuyển đổi các
dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm
định thành giá trị vốn hiện tại của nó (q trình chuyển đổi này cịn được gọi là q
trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Cơ sở của phương pháp thu nhập :
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở lý luận là giá cả của một tài sản là khoản
thu nhập trong tương lai do tài sản đó mang lại, hay giá trị thị trường của một tài sản
bằng với giá trị hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tất cả các khoản lợi nhuận có
thể thu về trong tương lai của tài sản.
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp,
Phương pháp dịng tiền chiết khấu.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thơng
qua q trình chuyển đổi dịng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thời
điểm thẩm định giá) của tài sản theo công thức sau:
V=
I
R
Trong đó: - V là giá trị tài sản cần định giá
- I là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1
năm)
- R là tỷ lệ vốn hóa.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là một dạng của phương pháp thu nhập,
thơng qua chuyển đổi dịng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị hiện tại của
tài sản. Phương pháp dịng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giá những
tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hằng năm, trong tương lai.
Trang 13
Chuyên ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Nguyễn Thị Linh
Trường hợp thu nhập hằng năm là những khoản tiền thay đổi CFt (khơng
bằng nhau hằng năm) thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau:
n
V = ∑i=1
CFt
(1+i)t
Trong đó: V = giá trị thị trường của khoản thuê mướn
CFt : thu nhập ròng năm thứ t.
n : Thời gian của dự án.
i : Lãi suất chiết khấu.
Trường hợp thu nhập ròng hằng năm là một khoản tiền khơng đổi C
(bằng nhau hằng năm), thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau:
n
V = ∑i=1
1
(1+i)t
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản
mang lại thu nhập hằng năm như: khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, đất nông
nghiệp...Hoặc áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu
tư.
Các bước tiến hành phương pháp thu nhập
Định giá theo phương pháp thu nhập gồm các bước sau:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hằng năm mà BĐS mang lại, có tính đến
tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hằng năm như:
thuế BĐS, sửa chữa, bảo hành...
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Áp dụng cơng thức vốn hóa, hoặc cơng thức chiết khấu dòng tiền định
giá BĐS.
Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập
Ưu điểm:
Cơng thức tính tốn rõ ràng, dễ hiểu
Có độ chính xác tương đối cao khi có những thơng tin chính xác.
Nhược điểm:
Định giá theo phương pháp thu nhập có nhiều số lượng phải ước tính,
điều chỉnh, vì vậy địi hỏi kỹ thuật điều chỉnh cao, thông tin đầy đủ.
Độ chính xác có thể bị hạn chế do thơng tin dự đốn dễ bị cảm tính.
Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan
đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được.
Trang 14
