KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC CHỌN THUÊ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC
CHỌN THUÊ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
SVTH

: NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THẢO

MSSV

:08135086

LỚP

: DH08TB

KHÓA

: 2008 - 2012

NGÀNH

:Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP. Hồ Chí Minh. Tháng 7 năm 2012-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THẢO

KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC
CHỌN THUÊ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Đình Lý
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

Ký tên:


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện bài luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp
đỡ và động viên thật quý báu, đó chính là nguồn động lực lớn giúp tôi vượt qua nhiều
khó khăn và hoàn thành bài báo cáo khóa luận này.
Lời đầu tiên tôi trân trọng gởi lời cảm ơn chân thành tới ThS. Trần Đình Lý,
thầy đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thiện
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Đỗ Thị Loan – Tổng thư ký Hiệp hội Bất
động sản TP.HCM. Trong quá trình thực tập, chị đã tạo mọi điều kiện cho tôi hoàn
thành khóa luận và nâng cao hiểu biết về thị trường Bất động sản.

Tôi xin gởi lời cảm ơn tới:
-

Chú Trần Thế Trí – Trưởng phòng khai thác dự án công ty liên doanh Thuận
Việt TNHH về những gợi ý, những chỉ dẫn cho đề tài.

-

Anh Lê Hoàng Việt Phương – Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Hiệp hội
Bất động sản TP.HCM và bạn Lê Thanh Tâm – sinh viên lớp DH08TB đã giúp
tôi thêm kiến thức phần mềm SPSS, hỗ trợ tôi rất nhiều để hoàn thànhluận văn
này.

-

Các giảng viên khoa Quản lý đất đai và Bất động sản, trường đại học Nông
Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã dành rất nhiều thời gian truyền đạt những kinh
nghiệm quý báu, những điều mà bây giờ là tài liệu hữu ích giúp tôi có thể ứng
dụng vào quá trình thực hiện luận văn này.

Cuối cùng, tôi xin gởi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè, các anh chị
tại Hiệp hội Bất động sản đã luôn sát cánh bên tôi.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 7 năm 2012.

Nguyễn Thị Phương Thảo

-Trang i-

Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

NỘI DUNG TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Thảo, Khoa Quản Lý Đất Đai và
Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Khảo sát các yếu tố tác động đến việc chọn thuê nhà ở của người
thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Đình Lý, Bộ Môn Quản Trị Kinh Doanh,
Khoa Kinh Tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Dân số ngày càng đông trong khi diện tích đất có hạn đã ngày càng tạo nên sức
ép về chỗ ở cho người dân. Hiện nay giá nhà, đất ở các đô thị rất đắt; tình trạng đầu cơ
rất phổ biến,… Trong khi đó ở các nước phát triển thị trường nhà ở cho thuê rất phát
triển và nó đã chứng tỏ được tính ưu việt: giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân, nâng
cao đời sống nhân dân... Theo các chuyên gia đánh giá Việt Nam phát triển thị trường
nhà ở cho thuê là giải pháp tốt nhất hiện nay để giải quyết vấn đề chỗ ở cho người thu
nhập thấp.
Với mục tiêu khảo sát các yếu tố tác động đến việc chọn thuê nhà ở của người
thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM, nhằm giúp cho nhà nước và doanh nghiệp nhận
thấy rõ nhu cầu và khả năng của người thu nhập thấp trong việc lựa chọn nơi ở. Đề tài
đã tiến hành thu thập số liệu cần thiết của 165 người đang ở nhà cho thuê ở một số
quận (huyện) thuộc TP.HCM trong tháng 5 và tháng 6 năm 2012. Số liệu được xử lý
bằng phần mềm thống kê SPSS, kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach alpha, mô
hình phân tích nhân tố khám phá (EFA); ngoài ra đề tài sử dụng thêm phương pháp
nghiên cứu tài liệu; phương pháp thống kê toán học nhằm làm rõ các nội dung:
-

Thực trạng, tình hình phát triển thị trường nhà cho thuê trên địa bàn TP.HCM.

-

Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà của người thu nhập
thấp trên địa bàn TP.HCM.

Kết quả có 4 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà của người thu
nhập thấp trên địa bàn TP.HCM bao gồm: “đặc tính công cộng của nhà cho thuê”,
“đặc điểm người thuê nhà khi người cho thuê nhà thuộc các tổ chức nhà nước”,
“những tiêu chí đơn giản khi thuê nhà của người đi thuê”, “đặc điểm đường giao
thông từ nhà cho thuê đến khu vực trung tâm”.

-Trang ii-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ i
NỘI DUNG TÓM TẮT ............................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... vii
THUẬT NGỮ VIẾT TẮT ..................................................................................... viii
CHƯƠNG 1:MỞ ĐẦU ..............................................................................................1
1.1

Đặt vấn đề .............................................................................................................. 1

1.2

Mục đích nghiên cứu.............................................................................................. 1

1.3

Giới hạn nghiên cứu ............................................................................................... 2

1.4

Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 2

1.5

Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................ 2

1.6

Khách thể và đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 3

1.7

Phạm vi nghiên cứu................................................................................................ 3

CHƯƠNG 2:CƠ SỞ LÝ THUYẾT ...........................................................................4
2.1

Xác định người có thu nhập thấp ........................................................................... 4

2.2

Những quan điểm chung về nhà cho thuê .............................................................. 5

2.3

Vai trò nhà ở cho thuê ............................................................................................ 6

2.3.1

Vai trò nhà ở .................................................................................................... 6

2.3.2

Vai trò nhà ở cho thuê ..................................................................................... 6

2.4

Vai trò và đặc điểm thị trường nhà ở cho thuê ...................................................... 8

2.4.1

Khái niệm thị trường nhà ở cho thuê .............................................................. 8

2.4.2

Đặc điểm thị trường nhà ở cho thuê ................................................................ 8

2.4.3

Vai trò thị trường nhà ở cho thuê .................................................................. 12

2.5

Cơ sở pháp lý ....................................................................................................... 13

2.5.1

Văn bản Pháp luật do Trung ương ban hành................................................. 13

2.5.2

Văn bản pháp luật do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành ...................... 14

CHƯƠNG 3:MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU.................................................................15
3.1

Giới thiệu ............................................................................................................. 15

-Trang iii-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

3.2 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà và lựa chọn biến
đưa vào mô hình ............................................................................................................. 15
3.2.1

Biến phụ thuộc .............................................................................................. 15

3.2.2

Biến độc lập ................................................................................................... 15

3.3

Mô hình lý thuyết đề tài ....................................................................................... 19

CHƯƠNG 4:TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................................................20
4.1

Đánh giá chung .................................................................................................... 20

4.2

Cung nhà cho thuê................................................................................................ 20

4.2.1

Thị trường nhà ở cho thuê thuộc khu vực chính thức ................................... 21

4.2.2

Cung nhà ở cho thuê thuộc khu vực không chính thức ................................. 23

4.3

Cầu nhà cho thuê .................................................................................................. 25

4.3.1

Cầu nhà ở cho thuê của công nhân ................................................................ 25

4.3.2

Cầu nhà ở cho thuê của sinh viên .................................................................. 26

4.3.3

Cầu nhà ở cho thuê của cán bộ, công chức, viên chức ................................. 27

4.4

Quan hệ giữa chủ nhà và người đi thuê nhà......................................................... 27

4.4.1

Thỏa thuận thuê nhà giữa chủ nhà và người đi thuê ..................................... 27

4.4.2

Sự hài lòng của chủ nhà và người đi thuê nhà .............................................. 30

CHƯƠNG 5:THIẾT KẾ VÀ ĐÁNH GIÁ THANG ĐO .........................................32
5.1

Thiết kế bảng hỏi và xây dựng thang đo .............................................................. 32

5.2

Phân tích và đánh giá thang đo ............................................................................ 33

5.2.1

Phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis)................. 33

5.2.2

Hệ số tin cậy Cronbach alpha........................................................................ 36

CHƯƠNG 6:PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT ...............................................41
6.1

Mô tả mẫu ............................................................................................................ 41

6.2

Thống kê mô tả .................................................................................................... 43

6.3

Kết quả phân tích mô hình ................................................................................... 46

6.4 Đề xuất các giải pháp nhằm điều tiết thúc đẩy và mở rộng quỹ nhà cho thuê
dành cho người thu nhập thấp tại TP.HCM ................................................................... 49

CHƯƠNG 7:KẾT LUẬN ........................................................................................52

7.1

Kết luận từ mô hình nghiên cứu........................................................................... 52

-Trang iv-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

7.2

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

Những mặt hạn chế của đề tài và kiến nghị ......................................................... 53

TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................x
PHỤ LỤC ................................................................................................................. xi
Phụ lục 1: Bảng câu hỏi thu thập thông tin ..................................................................... xi
Phụ lục 2: Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) ............................................... xvii
Phụ lục 3: Kết quả phân tích Cronbach alpha ................................................................ xx
Phụ lục 4: Hợp đồng thuê nhà ...................................................................................... xxii

-Trang v-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Bảng thống kê về thu nhập và chi tiêu trung bình tại TP.HCM năm 2010 ........ 4
Bảng 4.1: Nhận xét nhà cho thuê của người đi thuê nhà ................................................... 24
Bảng 4.2: Các thông tin cơ bản về giá nhà cho thuê ......................................................... 29
Bảng 5.1: Cấu trúc bảng hỏi và thang đo .......................................................................... 32
Bảng 5.2: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett ................................................................. 33
Bảng 5.3: Bảng tóm tắt các hệ số khi sử dụng phân tích nhân tố...................................... 33
Bảng 5.4: Bảng phân tích nhân tố tương ứng với các biến quan sát ................................. 34
Bảng 5.5: Kết quả phân tích Cronbach alpha .................................................................... 37
Bảng 6.1: Mô tả mẫu khảo sát phân theo trình độ học vấn ............................................... 41
Bảng 6.2: Mô tả mẫu khảo sát theo tuổi và tình trạng hôn nhân ....................................... 42
Bảng 6.3: Mô tả mẫu khảo sát theo nghề nghiệp và thu nhập trung bình mỗi tháng ........ 43
Bảng 6.4: Thống kê mô tả mẫu theo hình thức tiếp cận nhà cho thuê .............................. 44
Bảng 6.5: Thống kê mô tả mẫu theo lý do thuê nhà và thu nhập trung bình mỗi tháng ... 45
Bảng 6.6: Ma trận tính điểm nhân tố ................................................................................. 47

-Trang vi-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1 Cung nhà ở cho thuê trong ngắn hạn .................................................................. 10
Hình 2.2 Cung nhà ở cho thuê trong dài hạn ..................................................................... 11
Hình2.4 Cung nhà cho thuê theo chất lượng ..................................................................... 11
Hình 2.3 Cung nhà cho thuê theo sự điều tiết ................................................................... 11
Hình 3.1: Mô hình nghiên cứu đề tài ................................................................................. 19
Hình 6.1: Biểu đồ thể hiện mẫu theo tuổi và tình trạng hôn nhân..................................... 42
Hình 6.2: Biểu đồ thể hiện mẫu theo nghề nghiệp và thu nhập trung bình mỗi tháng ...... 43

Hình 6.3: Biểu đồ thể hiện mẫu theo lý do thuê nhà và thu nhập trung bình mỗi tháng... 46

-Trang vii-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

THUẬT NGỮ VIẾT TẮT

ĐHQG

: Đại học Quốc Gia

ĐHKT

: Đại học Kinh Tế

HĐQT

: Hội đồng quản trị

KCX

: Khu chế xuất

KCN

: Khu công nghiệp

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

UNDP

: The United Nations Development Programme: Chương trình
phát triển Liên Hợp Quốc

UNESCAP : United Nations Educational Scientific and Cultural
Organization: Tổ chức Giáo dục, Khoa học và Văn hoá của Liên
Hợp Quốc
UN-HABITAT: Cơ quan của Liên Hiệp Quốc cho các khu định cư của con
người

-Trang viii-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

Chương 1: MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đô thị hóa diễn ra rất nhanh ở nước ta và ngày càng có nhiều người có nhu cầu
về nhà ở. Cung cấp đủ nhà ở cho mọi đối tượng ở thành phố Hồ Chí Minh không phải
là mục tiêu bất khả thi. Hoàn toàn có thể giải quyết bài toán nhà ở nếu thay vì coi đó
là vấn đề rắc rối, ta xem xét như những nguồn năng lượng và những đóng góp quan
trọng cho hoạt động tạo thêm nhà ở.

Hàng triệu người dân tại TP.HCM đang ở nhà thuê. Nhà cho thuê có thể chỉ là
giải pháp cục bộ trước những vấn đề nhà ở đô thị hiện nay song lại là một lựa chọn
nhà ở quan trọng – đặc biệt với người thu nhập thấp, và trong trường hợp người dân
chưa sẵn sàng hoặc chưa đủ khả năng mua hay xây nhà riêng.
Các thị trường nhà cho thuê chịu tác động và có phản ứng với những điều kiện
chính trị, kinh tế cũng như các chính sách tại địa phương và có thể rất khác nhau giữa
các đô thị. Chủ nhà, người đi thuê, nhà khai thác và phát triển nhà cho thuê theo nhiều
phương thức sáng tạo, linh hoạt nhằm thỏa mãn các nhu cầu đa dạng cũng như tối đa
hóa các giá trị tài sản. Tất cả những điều đó khiến cho nhà cho thuê trở thành một bộ
phận không thể thiếu trong hệ thống thị trường nhà ở hoạt động tốt.
Với mục đích đưa ra các biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường nhà cho thuê
để ở thông qua mô hình nghiên cứu đề tài. Phần đầu đề tài sẽ xem xét các đặc điểm,
cơ chế thị trường nhà cho thuê, vấn đề cung cầu đối với loại nhà này. Phần sau đề tài
sẽ xem xét và đánh giá mức độ tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê
nhà của người thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM.
1.2 Mục đích nghiên cứu
Xác định và đánh giá mức độ tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định thuê nhà của người thu nhập thấp.
 Nhóm đặc tính nội tại của nhà cho thuê: chất lượng nhà cho thuê, các
tiện ích cơ bản (điện, nước, nhà vệ sinh…), mật độ dân cư…..
 Nhóm đặc tính về công cộng: hệ thống giao thông, vị trí, dịch vụ công
cộng(trường, chợ, bệnh viện…), an ninh…..
 Nhóm đặc điểm của người đi thuê: thu nhập của cá nhân hoặc gia đình,
trình độ học vấn…..
 Nhóm đặc điểm của người cho thuê: chủ nhà cư trú cùng khu nhà cho
thuê hoặc vắng mặt, chủ nhà cho thuê là người không quen biết hoặc họ
hàng, hợp đồng ký kết thuê nhà……
Đề xuất các giải pháp nhằm điều tiết thúc đẩy và mở rộng quỹ nhà cho thuê
dành cho người thu nhập thấp tại TP.HCM.

-Trang 1-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

1.3 Giới hạn nghiên cứu
Nghiên cứu này đã tiến hành khảo sát và đánh giá mức độ tác động của các yếu
tố tác động đến quyết định thuê nhà của người thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM
năm 2012.
1.4 Phương pháp nghiên cứu
 Phương pháp nghiên cứu tài liệu
Tiến hành thu thập tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau: các bài báo, các đề tài
nghiên cứu, các tài liệu khác có liên quan. Thông qua phân tích tổng hợp lý thuyết,
phân loại và khái quát lý thuyết từ đó rút ra các kết luận khoa học là cơ sở lý luận cho
đề tài.
 Phương pháp điều tra xã hội học bằng phiếu hỏi
Bảng hỏi được xây dựng theo mô hình nghiên cứu của đề tài nhằm thu thập
thông tin đưa vào phân tích và kiểm định sự phù hợp của mô hình.
 Phương pháp thống kê toán học
Sử dụng phương pháp thống kê toán học để sử lý số liệu làm cơ sở để kiểm
định thang đo và mô hình nghiên cứu.
 Qui trình phân tích dữ liệu
Phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm thu nhỏ và tóm tắt dữ liệu.
Đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha.
Thống kê mô tả.
1.5 Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, đề tài phải trả lời được các câu hỏi:
 Những đặc tính nội tại nào của nhà cho thuê ảnh hưởng đến quyết định

thuê nhà của người thu nhập thấp?
 Những yếu tố về công cộng như: hệ thống giao thông, vị trí, dịch vụ
công cộng(trường, chợ, bệnh viện…) ảnh hưởng đến quyết định thuê
nhà của người thu nhập thấp như thế nào?
 Những đặc điểm nào của người đi thuê ảnh hưởng đến quyết định thuê
nhà của người thu nhập thấp?
 Những đặc điểm nào của người cho thuê ảnh hưởng đến quyết định thuê
nhà của người thu nhập thấp?

-Trang 2-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

1.6 Khách thể và đối tượng nghiên cứu
 Khách thể nghiên cứu
Những người có thu nhập thấp đang ở nhà thuê trên địa bàn TP.HCM.
 Đối tượng nghiên cứu
Các yếu tố tác động đến quyết định thuê nhà của người thu nhập thấp.
Tổng thể: khách thể nghiên cứu lý tưởng là những người có thu nhập thấp đang
ở nhà thuê trên địa bàn TP.HCM. Tuy nhiên thời gian và điều kiện có hạn nên khó có
thể tiến hành một tập hợp đối tượng tổng quát như vậy. Nhóm đối tượng phù hợp
được dùng trong nghiên cứu này sẽ là những người có thu nhập thấp đang ở nhà thuê
trên địa bàn một số quận(huyện) của TP.HCM.
Mẫu nghiên cứu: nghiên cứu sẽ được tiến hành trên những người có thu nhập
thấp đang ở nhà thuê tại 12 quận và 1 huyện của TP.HCM. Và cách chọn mẫu là lựa
chọn ngẫu nhiên.
1.7 Phạm vi nghiên cứu

 Không gian nghiên cứu
Tiến hành nghiên cứu tại 12 quận và 1 huyện của TP.HCM. Cụ thể như sau:
quận 2, quận 7, quận 8, quận 9, quận 10, quận 12, quận Bình Thạnh, quận Bình
Tân,quận Gò Vấp, quận Tân Bình, quận Tân Phú,quận Thủ Đức, và huyện Nhà Bè.
 Thời gian nghiên cứu
Khảo sát được tiến hành trong tháng 5 và tháng 6 năm 2012.

-Trang 3-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

Chương 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1 Xác định người có thu nhập thấp
Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng.
Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập
thấp do vấn đề này còn tùy thuộc vào lối sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát
triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Cho
nên, để định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến hành khảo sát xã hội về thu
nhập và chi tiêu của mỗi người.
Bảng 2.1: Bảng thống kê về thu nhập và chi tiêu trung bình tại TP.HCM năm
2010
Nhóm mức sống
Nhóm nghèo
Nhóm dưới trung
bình
Nhóm trung bình
Nhóm trên trung

bình
Nhóm khá giả

Thu nhập
(nghìn đồng/người/tháng)

Chi tiêu
(nghìn đồng/người/tháng)

1.000,6
1.530,6
2.024,2
2.853,8
6.353,0

882,1
1.455,4
1.904,8
2.512,7
5.044,2

Nguồn: Cục thống
kê
Dưới đây là những khái niệm cơ bản về người thu nhập thấp:
Người thu nhập thấp là những người chi tiêu ít hơn 66% thu nhập cho ăn uống
để tồn tại, 34% còn lại dành cho chi tiều vào nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại,
quan hệ tiệc tùng….. (Ngân hàng thế giới và UNDP).
Mức thu nhập được chia thành hai nhóm nhỏ: thu nhập rất thấp (làm đủ ăn và
không có tích lũy) và thu nhập ổn định (đủ chi tiêu hàng ngày và có tích lũy). Mức độ
khó khăn về nhà ở được đánh theo những tiêu chí là không có nhà ở, phải ở nhờ hoặc

ở những nơi không phải là nhà ở (nhà kho, gầm cầu, mái hiên, chùa chiền…); nơi ở
quá chật, dưới 6m2/người; ở nhà tạm, nhà dột nát, nhà kênh rạch…; ở bất tiện tại
những nơi thiếu tiện nghị tối thiểu (điện, nước, vệ sinh….), nơi ông bà, cha mẹ, con
cái ở chung một phòng; nhà bị giải tỏa theo quy hoạch xây dựng (Nguyễn Huy
Đức_Viện nghiên cứu và phát triển hạ tầng).
Chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011 – 2015 được quy định như sau:
Những hộ có mức thu nhập bình quân từ 400 ngàn đồng/người/tháng trở xuống; khu
vực thành thị những hộ có mức thu nhập bình quân từ 500 ngàn đồng/người/tháng trở
xuống là hộ nghèo. Những người dân xếp vào chuẩn nghèo là những người không có

-Trang 4-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

khả năng tích lũy để mua hay thuê nhà ở mà cần được nhà nước hỗ trợ nơi ở (Chỉ thị
số 1752/CT-TTg của Thủ tướng chính phủ).
Nói đến người nghèo hay người thu nhập thấp, trước hết cần tìm hiểu thu nhập
của họ. Mức thu nhập là chỉ tiêu để xác lập mức sống của một người tại đô thị. Cùng
với thu nhập, các yếu tố khác như điều kiện được tiếp cận nhà ở an toàn và đảm bảo,
tiếp cận các cơ sở hạ tầng thiết yếu và dịch vụ công cộng, mạng lưới an sinh, được bảo
vệ quyền lợi hợp pháp, có quyền lực và được tôn trọng… là những biến số cơ bản,
chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô thị.
Như vậy trên chuẩn nghèo và dưới mức thu nhập trung bình xã hội mới có thể
coi là thu nhập thấp. Người thu nhập thấp là người có thu nhập tương đối ổn định, có
khả năng tích lũy một phần vốn để cải thiện điều kiện ở của mình và cần được nhà
nước hỗ trợ phần còn lại bằng các biện pháp khác nhau.
Cần có sự phân biệt rõ ràng giữa người nghèo và người thu nhập thấp. Có thể

coi người nghèo là một bộ phận trong đối tượng người thu nhập thấp. Nhưng không
phải tất cả người thu nhập thấp là người nghèo.
Mỗi tỉnh, mỗi thành phố phải dựa vào tình hình thực tế địa phương mình để
đưa ra tiêu chí thu nhập thấp khác nhau. Khái niệm thu nhập thấp là khái niệm động,
linh hoạt tùy từng khu vực, địa phương, tùy theo mục đích nghiên cứu mà đưa ra
chuẩn cụ thể khác nhau.
2.2 Những quan điểm chung về nhà cho thuê
Tại điểm cực trên thị trường: Nhà cho thuê dành cho những khách hàng thượng
lưu có hình thức là những căn hộ sang trọng hay những chung cư cho thuê lại trong
những khu nhà cao tầng, nhà dãy hoặc nhà biệt lập với đủ hình khối và diện tích khác
nhau ở trung tâm thành phố.
Dành cho người nghèo: Đó là những phòng trọ rẻ tiền trong các căn hộ nhỏ,
được quản lý bởi chủ nhà, những căn hộ với kích thước đa dạng thuộc các khối nhà
tập thể được trợ cấp, những phòng trọ tạm bợ tồi tàn trên các khu đất chia nhỏ bất hợp
pháp hay được phân cách trong các tòa nhà đổ nát xiêu vẹo.
Nhiều khu nhà trọ hiện nay chưa đạt tiêu chuẩn: thiếu ánh sáng thông thoáng,
diện tích chật hẹp, chưa bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, thiếu trang thiết bị,
cấp nước, thoát nước đều kém, chưa đảm bảo vệ sinh môi trường, các tiện ích để sinh
hoạt văn hóa – giải trí còn thiếu thốn…..
Như vậy, nhà cho thuê dành của người thu nhập thấp cũng có thể chỉ là những
lán lều, một gian phòng trong khu ổ chuột hay “mọc” lên sau nhà của chủ nhân sử
dụng chung công trình phụ. Thậm chí có khi chỉ là không gian cho thuê trong một căn
phòng nhiều người cùng chung sống, hay tệ hơn, quyền được cất đồ và sử dụng một
phần không gian cố định trong một căn phòng nhiều người cùng sinh hoạt tại một thời
điểm nào đó trong ngày, tùy theo thời gian làm việc của người đi thuê.

-Trang 5-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

2.3 Vai trò nhà ở cho thuê
2.3.1 Vai trò nhà ở
Thông qua nhà ở chúng ta cũng có thể đánh giá được trình độ phát triển kinh tế
xã hội, mức sống dân cư của một khu vực, một vùng hay cả quốc gia, khi mà nền kinh
tế chưa phát triển thì của cải tạo ra được dùng cho nhu cầu ăn, mặc. Khi nền kinh tế
phát triển thì của cải tạo ra phần lớn sẽ được dành cho phát triển cơ sở hạ tầng và nhà
ở.
Nhà ở được coi như là một hàng hoá có giá trị vì vậy nó có thể dùng để bán,
cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp….
Nhà ở là nơi gìn giữ và bảo vệ phong tục, tập quán nét đẹp văn hoá của mỗi
dân tộc, mỗi quốc gia. Nhà ở là nơi sinh sống của con người vì vậy nó phụ thuộc vào
sở thích, tính thẩm mỹ và phong tục tập quán của từng vùng, từng dân tộc.
Ông cha ta có câu “An cư thì lạc nghiệp” chính vì vậy để cho đất nước phát
triển, mọi người dân hăng say lao động sản xuất thì trước tiên phải phải giải quyết vấn
đề nhà ở cho người dân. Khi đã có chỗ ở ổn định thì mọi người sẽ yên tâm hơn, không
còn tình trạng vô gia cư, trẻ em lang thang và những khu xóm liều, gầm cầu,… Ở đây
vai trò của nhà nước là hết sức quan trọng, nhà nước với vai trò chỉ đạo cùng với các
thành phần kinh tế khác là cơ sở để giải quyết vấn đề trên.
2.3.2 Vai trò nhà ở cho thuê
2.3.2.1 Tính cơ động của người đi thuê
Bên cạnh nguồn nhân công hiện tại, các đối tượng di cư mùa vụ và công nhân
nhà máy với hợp đồng ngắn hạn, nhiều người nghèo làm việc trong thành phố có lý do
xác đáng để thuê nhà và tránh bị ràng buộc với việc sở hữu một căn nhà tại một thời
điểm nào đó trong cuộc đời, bởi chưa tới lúc phù hợp để họ đầu tư vào nhà ở, chưa tới
lúc từ bỏ cuộc sống dịch chuyển, hay bởi họ vẫn còn nhiều lựa chọn và ưu tiên khác.
Những sinh viên và giới trẻ luôn khao khát cơ hội trải nghiệm, luôn tìm kiếm
công việc mới mẻ với mức lương hấp dẫn hơn, và do đó họ có xu hướng thường

xuyên chuyển chổ ở. Đối với những thanh niên ở nhà thuê, các lựa chọn về nhà ở
thường dựa trên khả năng dọn đến ở và chuyển đi nhanh chóng, ít đòi hỏi các thủ tục
rắc rối, rườm rà.
Đi thuê giúp người dân dễ dàng di chuyển và họ có thể chuyển đi khi tìm thấy
một công việc tốt hơn ở nơi khác, mà không bị ràng buộc bởi một nơi nhất định hay
bởi các khoản thanh toán tiền nhà đều đặn.
Tính cơ động là một nhân tố cần thiết trong cuộc sống của mỗi người dân và
một phần quan trọng của sự phát triển kinh tế. Khi những người có nhu cầu tìm nhà
thuê này dọn đến thành phố, điều họ cần là một nơi ăn chốn ở, và nhà trọ với mức giá
hợp lý, địa điểm thuận tiện rất quan trọng nhiều người.

-Trang 6-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

(1) Đi thuê cho phép linh hoạt trong quản lý ngân sách nhà ở
Người dân có thể dọn đến ở những căn nhà rẻ hơn vào thời điểm khó khăn và
chuyển tới nhà chất lượng cao hơn khi thu nhập tăng, hoặc khi giải phóng thêm nhiều
nguồn thu để phục vụ những nhu cầu thiết yếu hơn như thức ăn, giáo dục, các dịch vụ
y tế hay các tình huống hiểm nghèo.
Động lực thúc đẩy một ai đó thuê nhà thường liên quan chặt chẽ tới khả năng
tài chính dài hạn của người đó. Nguồn tài chính lâu dài của họ không được đảm bảo
và họ phải gạt sang một bên nhu cầu nhà ở để tập trung cho những khoản đầu tư cần
thiết hơn như hỗ trợ gia đình còn nhiều khó khăn hay tiết kiệm tiền để trang trải việc
học.
(2) Ở trọ khi đang trải qua những giai đoạn quá độ
Nhà cho thuê và nhà nhiều người ở chung thường được xem như giai đoạn đầu

trong quá trình lập nghiệp của mỗi người. Những người có nhu cầu đi thuê thường trẻ
hơn so với những ai đã sở hữu nhà riêng và đa phần đều chưa kết hôn như sinh viên,
những người mới di cư, công nhân nhà máy hay lao động tự do. Những cặp vợ chồng
thuê nhà cũng thường ít con hơn những ai đã mua được nhà. Và ở trọ đặc biệt cần
thiết với những ai chưa sẵn sang định cư tại một nơi.
Tiến bộ y học giúp giảm tỷ lệ tử vong và kéo dài tuổi thọ khiến cho các đại gia
đình mở rộng với ba hay bốn thế hệ cùng chung sống. Nhiều người hơn thì đồng nghĩa
với việc nghĩa vụ chăm sóc và áp lực nhiều hơn. Trước tình hình đó, một số chủ hộ
quyết định tận dụng một phần không gian trong nhà làm nơi cho thuê, hoặc những
thành viên ít tuổi nhất trong gia đình có thể chuyển ra ngoài ở trọ.
Tỷ lệ sinh tăng, số trường hợp ly thân và ly hôn tăng cũng ảnh hưởng đến cấu
thành và tính gắn kết gia đình, và tăng nhu cầu về nhà ở. Sự gia tăng các hộ gia đình
do nữ làm trụ cột, thường với nguồn tài chính eo hẹp, đòi hỏi nhà cho thuê linh hoạt
hơn, ở mức giá vừa phải hơn, như một phương thức điều tiết các xu hướng mới trong
xã hội.
(3) Thuê nhà khi chưa muốn cam kết tài chính dài hạn
Các khoản cam kết tài chính dài hạn thường phát sinh cùng với việc mua nhà
như các khoản trả góp mua nhà, lãi suất ngân hang vay tiền mua nhà….. Cùng với đó
là nguy cơ đối mặt các chi phí dài hạn từ quy trình sửa chửa hoặc bảo dưỡng căn nhà
khi đã xuống cấp.
(4) Cho phép người dân có điều kiện gởi nhiều tiền hơn về quê hương, hay
đầu tư vào mua đất hoặc làm nhà ở quê
Mỗi năm, dân số đô thị có thêm hàng triệu hộ gia đình mới. Phần lớn những hộ
gia đình mới này cần một nơi để sống. Nhưng đất đô thị thì hạn chế và cần để phát
triển cơ sở hạ tầng (bao gồm đường xá, cung cấp nước, thoát nước, vệ sinh và điện)
trước khi nhà ở chính thức có thể được xây trên đó. Cư dân cũng cần tiếp cận đến các
dịch vụ thành thị khác như chăm sóc, giáo dục, đi lại, và bảo hiểm xã hội. Tất cả
những điều đó làm cho nhà ở trở nên đắt đỏ. Nên giải pháp an toàn là họ ở thuê trọ để
tiết kiệm tiền để về quê mua nhà.

-Trang 7-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

(5) Nhà ở cho thuê phát triển sẽ đáp ứng nhu cầu cho nhiều cá nhân, tổ chức
nước ngoài
Ngày nay khi quan hệ hợp tác phát triển thì ngày càng có nhiều cá nhân, tổ
chức nước ngoài đến làm việc, sinh sống ở nước khác. Một phần vì thời gian sinh
sống, một phần do rắc rối trong quy định của nước sở tại làm họ gặp khó khăn khi
mua nhà ở. Điều đó bắt buộc họ phải ở khách sạn hoặc nhà ở cho thuê khác. Chính vì
vậy nhà ở cho thuê phát triển sẽ đáp ứng nhu cầu cho đối tượng này, gián tiếp góp
phần phát triển kinh tế.
(6) Nhà ở cho thuê phát triển sẽ đáp ứng nhu cầu hưởng thụ phong phú của
con người
Nhu cầu của con người luôn luôn thay đổi theo thời gian, hôm nay có thể thích
sống ở chỗ này, thời gian sau lại thích sống ở chỗ khác, thời gian này thích sống ở
ngôi nhà có kiểu kiến trúc như thế này, thời gian sau lại thích lại thích kiểu
khác,…Phần lớn không ai có nhiều tiền đến mức có thể mua cho mình nhiều ngôi nhà
ở các địa điểm khác nhau với các kiểu kiến trúc khác nhau, hay việc bán căn nhà cũ đi
mua nhà mới thì cũng khá khó khăn và rắc rối. Trong trường hợp này thì thuê nhà tiện
hơn mua nhà. Vậy nhà ở cho thuê phát triển sẽ đáp ứng nhu cầu hưởng thụ phong phú
của con người.
Tóm lại, vai trò của nhà ở cho thuê rất quan trọng, nó tạo điều kiện thuận lợi,
đồng thời cũng rất tiết kiệm và hiệu quả cho người đi thuê, góp phần nâng cao mức
sống dân cư, phát triển kinh tế xã hội.
2.4 Vai trò và đặc điểm thị trường nhà ở cho thuê
2.4.1 Khái niệm thị trường nhà ở cho thuê

Thị trường cho thuê nhà ở là tổng thể các quan hệ giao dịch về nhà ở cho thuê
được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ. Thị trường cho thuê nhà ở là một
bộ phận của thị trường bất động sản do đó nó cũng mang một số đặc điểm của thị
trường bất động sản nói chung và những đặc điểm riêng.
Thị trường cho thuê nhà ở là toàn bộ các giao dịch về nhà ở cho thuê do đó nó
không chỉ bó hẹp trong phạm vi giữa người cho thuê nhà và người đi thuê nhà nữa mà
nó còn liên quan đến nhiều đối tượng khác nữa. Những đối tượng này có thể tham gia
vào một phần của giao dịch và không nhất thiết phải quan hệ với mọi người trong thị
trường.
Xét theo hình thức của hợp đồng thì thị trường cho thuê nhà ở được chia thành
thị trường cho thuê lần đầu và thị trường cho thuê lại. Xét theo đối tượng tham gia thị
trường thì có thị trường nhà ở cho thuê đối với sinh viên, thị trường nhà ở cho thuê
cho người thu nhập thấp, thị trường nhà ở cho thuê cho các cặp vợ chồng trẻ, cho
người nước ngoài, Việt kiều…
2.4.2 Đặc điểm thị trường nhà ở cho thuê
Thị trường cho thuê nhà ở là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động
sản do đó nó cũng chứa đựng một số đặc điểm của thị trường bất động sản.

-Trang 8-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

Nhà ở nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng là những công trình kiến trúc gắn
chặt với đất đai do vậy nó cố định về vị trí. Điều này có nghĩa là thị trường cho thuê
nhà ở tại các khu vực địa phương khác nhau thì khác nhau.Từ đặc điểm này cho chúng
ta thấy tại sao giá cả nhà ở cho thuê rất khác nhau tại các nơi khác nhau và chúng ta
cũng không thể điều chỉnh giá cả bằng cách chuyển hàng hoá (nhà ở cho thuê) từ nơi

này đến nơi khác.
Mặt khác do đất đai bị giới hạn về diện tích do đó về cơ bản là cung nhà ở cho
thuê cũng bị giới hạn. Do đó chúng ta không thể tăng cung theo ý muốn chủ quan của
mình. Việc giới hạn đất đai ở đây là sự cố định về biên giới và đất đai còn được sử
dụng cho các mục đích khác nhau chứ không chỉ để xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên
chúng ta có thể tăng cung nhà dựa trên việc tận dụng những diện tích đất có thể xây
dựng và chúng ta có thể xây những căn nhà nhiều tầng.
Thị trường nhà ở cho thuê là một bộ phận của thị trường bất động sản nên nó
cũng chịu sự điều tiết của nhà nước. Sự điều tiết này được thực hiện ngay từ khi xây
dựng nhà ở cho thuê và tiếp tục trong quá trình khai thác sử dụng công trình. Khi hoạt
động quản lý có hiệu quả thì thị trường sẽ phát triển ổn định và sẽ không có những tác
động tiêu cực xảy ra. Sự điều tiết này thông qua qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các
văn bản pháp luật và các chính sách hạn chế hoặc khuyến khích ở các khía cạnh khác
nhau cho các đối tượng khác nhau.
Thị trường nhà ở cho thuê cũng là một loại thị trường không hoàn hảo (thị
trường thông tin không tương xứng). Trong thị trường các thông tin về nhà ở cho thuê,
giá cả ít phổ biến hoặc phổ biến không rộng rãi, chỉ một số ít người có thông tin tương
đối đầy đủ liên quan đến hoạt động giao dịch. Khi thông tin về hàng hoá nhà ở cho
thuê nhiều hơn thì có nhiều cơ hội lựa chọn nhà ở cho thuê đối với người cầu và người
cho thuê cũng nắm bắt được lượng cầu chính xác hơn. Điều này xuất phát từ những
đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của tự nhiên cũng như tập quán tâm lí
của người dân.
Bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đó là những tài sản có giá trị lớn
chính vì vậy ít người có đủ khả năng để tham gia vào hoạt động cung nhà ở cho thuê.
Đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cho thuê, nhà đầu tư cần có một lượng vốn khá lớn để xây
dựng các khu nhà. Với thời gian thu hồi vốn lâu thường sau khoảng 20 năm. Trong
thời gian đó nhà đầu tư phải tiếp tục chi cho việc duy tu, bảo dưỡng, quản lý, trả tiền
vay ngân hàng,…Cũng chính từ thời hạn thu hồi vốn lâu nên khả năng xảy ra rủi ro là
rất cao, có thể do ảnh hưởng của lạm phát làm cho chi phí vay vốn tăng, hoặc có thể
do những tai hoạ không mong muốn như hoả hoạn, thiên tai,… do đó ít thu hút nhà

đầu tư vào lĩnh vực này. Từ đặc điểm này cho chúng ta thấy để có thể đầu tư vào lĩnh
vực phát triển nhà ở cho thuê các chủ đầu tư phải có lượng vốn lớn, đa dạng, được huy
động với mức lãi suất thích hợp và trong thời gian dài.
Thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu hình thành ở các đô thị, thành phố lớn. Do
quá trình đô thị hoá làm cho dân số tập trung về các đô thị ngày càng đông mà diện
tích đất đô thị thì có hạn nên sức ép về chỗ ở rất lớn. Phần lớn người dân từ nông thôn
ra thành thị lao động với khoản thu nhập thấp nên không dễ gì mua nhà được nên họ
phải thuê nhà để ở, dân nhập cư càng đông thì nhu cầu thuê nhà càng nhiều. Mặt khác
ở thành phố đất phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, nhu cầu nào cũng rất cần đất

-Trang 9-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

nên đất trở nên rất có giá, dẫn đến giá nhà cũng rất đắt. Vì vậy người dân bình thường
với thu nhập trung bình thì rất khó để sở hữu nhà riêng. Trong hoàn cảnh đó thì thuê
nhà là một giải pháp tốt nhất. Ở nông thôn đất đai rộng lớn, dân số lại không đông,
hầu như ai cũng có nhà để ở vì vậy vấn đề thuê nhà không được đặt ra. Vậy thị trường
nhà ở cho thuê chỉ có thể phát triển ở các đô thị và đô thị càng lớn thì nó càng phát
triển.
Theo cơ sở lý luận của tác giả [6], khi nghiên cứu cân bằng cung cầu chúng ta
giả định rằng cung cầu là hàm của giá và khi cung cầu cân bằng chúng ta có mức giá
cân bằng. Nhưng thị trường nhà ở cho thuê thì không hoàn toàn như vậy. Thông
thường nếu các điều kiện khác không đổi thì khi có sự tăng cung thì giá sẽ giảm hay
khi có sự tăng cầu giá sẽ tăng và ngược lại khi cung giảm giá tăng, cầu giảm giá giảm.
Tuy nhiên thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở cho thuê nói riêng lại
có những đặc điểm khác biệt so với quy luật trên.

Tại một thời điểm lượng nhà ở cho thuê là cố định do vậy một sự tăng về cầu
sẽ làm cho giá tăng, điểm cân bằng sẽ chuyển dịch từ E1E2, giá từ PoP1. Do việc
tăng cung nhà ở cho thuê đòi hỏi thời gian xây dựng khá lâu nên trong ngắn hạn cung
hầu như không tăng hay ít co giãn với giá. Nếu trong dài hạn chính phủ không quy
định mức giá cho thuê (kiểm soát giá) thì giá cao sẽ khuyến khích tận dụng nhà ở hiện
có và xây dựng mới để đưa vào thị trường dẫn đến lượng cung tăng và giá có xu
hướng giảm xuống.

p
S1
E2

p2
E1

D1
q1 q2

D2
q

Hình 2.1 Cung nhà ở cho thuê trong ngắn hạn
Như vậy là trong ngắn hạn cung nhà ở cho thuê ít co giãn và một lượng nhỏ
cầu tăng lên sẽ làm cho giá tăng mạnh. Còn trong dài hạn do cung co giãn nhiều hơn
nên một sự thay đổi của cầu sẽ làm cho giá tăng ít hơn.

-Trang 10-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

p
D2
p2

S1

D1

p1

E2
E1

q1

q

q2

Hình 2.2 Cung nhà ở cho thuê trong dài hạn

Cầu luôn có xu hướng tăng lên do quy mô dân số tăng, thu nhập tăng,… Chính
vì vậy mà giá luôn có xu hướng tăng. Để giảm giá thuê nhà chỉ có cách là tăng cung.
Việc tăng cung nhà ở cho thuê còn phụ thuộc vào độ co giãn của từng loại nhà ở cho
thuê khác nhau với giá. Với những loại nhà thuộc sự kiểm soát của nhà nước thì độ co
giãn của cung theo giá là ít, còn với những loại nhà phi chính thức thì độ co giãn của
cung theo giá là cao hơn vì khi tham gia thị trường không phải nộp thuế do đó thu hút

người tham gia nhiều hơn. Cũng tương tự như vậy độ co giãn của cung nhà ở cho thuê
chất lượng cao với giá sẽ thấp hơn độ co giãn của cung nhà ở cho thuê chất lượng
thấp.
p

p

S1

S2

S3

S4

Hình 2.3 Cung nhà cho thuê theo

Hình2.4 Cung nhà cho thuê theo

sự điều tiết

chất lượng

-Trang 11-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

S1: Cung nhà ở cho thuê chịu sự điều tiết của nhà nước
S2: Cung nhà ở cho thuê không chịu sự điều tiết của nhà nước (phi chính thức)
S3: Cung nhà ở cho thuê chất lượng cao
S4: Cung nhà ở cho thuê có chất lượng thấp
2.4.3 Vai trò thị trường nhà ở cho thuê
Thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ tạo nguồn cung mới, giảm sức ép về
cầu, ổn định giá cả thị trường bất động sản, kích thích nền kinh tế phát triển. Trong
quá trình phát triển thì quy mô dân số ngày càng gia tăng trong khi đó đất đai dành
cho xây dựng thì có hạn do đó nhu cầu nhà ở ngày càng tăng và cung không đáp ứng
được cầu. Mặt khác do ảnh hưởng của lối sống mới cấu trúc gia đình truyền thống hai,
ba thế hệ ở dưới một mái nhà không còn được ưa chuộng nữa. Thay vào đó là xu
hướng sống riêng lẻ, độc lập của con cái khi trưởng thành, lập gia đình cũng dẫn đến
nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Cầu về nhà ở luôn lớn hơn cung vì vậy mà giá nhà luôn
ở mức cao. Để có thể mua được một ngôi nhà người dân phải bỏ ra một số tiền rất lớn.
Một giải pháp có tính khả thi hơn là thuê nhà. Khi có nhiều nhà cho thuê thì cầu về
mua nhà sẽ giảm xuống dẫn đến giá nhà cũng giảm xuống. Từ đó có thể kiềm chế
được giá cả, không còn các “cơn sốt” về nhà đất nữa, theo đó những ảnh hưởng xấu
đến sự phát triển kinh tế xã hội cũng giảm xuống. Chính vì vậy có thể nói thị trường
nhà ở cho thuê phát triển sẽ tạo nguồn cung mới, giảm sức ép về cầu, ổn định giá cả
thị trường bất động sản, kích thích nền kinh tế phát triển.
Phát triển thị trường nhà ở cho thuê sẽ hạn chế được sử dụng lãng phí diện tích
đất dành cho xây dựng. Quỹ đất luôn có hạn, mà nhu cầu thì luôn tăng vì vậy phải
tăng diện tích sử dụng trên một đơn vị diện tích nhất định. Cũng với một diện tích như
nhau nếu chia lô ra để bán cho xây dựng nhà riêng thì diện tích sử dụng thực tế sẽ nhỏ
hơn rất nhiều lần so với khi chúng ta xây dựng nhà nhiều tầng. Nếu ngày càng có
nhiều khu nhà cao tầng cho thuê được xây dựng thì diện tích đất giành cho xây dựng
nhà ở sẽ ngày càng được sử dụng tiết kiệm hơn và đất đai có thể được sử dụng cho các
nhu cầu khác của nền kinh tế.
Đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trong các chung cư cao tầng sẽ góp phần thực
hiện quy hoạch phát triển đô thi. Làm cho quy hoạch đô thị đẹp hơn, đồng bộ hơn, làm

hạn chế việc xây dựng nhà riêng với kiểu dáng, màu sắc khác nhau dẫn đến sự phá vỡ
không gian kiến trúc đô thị. Các nhà ở xây dựng riêng rẽ, không theo một khuôn mẫu
nhất định sẽ không hoà hợp với không gian kiến trúc đô thị.
Phát triển thị trường nhà ở cho thuê góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Nhà ở cho thuê phát triển, nhiều người dân sẽ lựa chọn hình thức này để tạo cho mình
một chỗ ở, nhu cầu mua đất để xây dựng nhà ở sẽ giảm, khi đó tình trạng đầu cơ tích
trữ đất, nhà sẽ giảm theo. Việc đầu cơ tích trữ giảm thì cầu ảo sẽ giảm, giá đất sẽ tăng
ở mức ổn định theo sự tăng lên của thu nhập bình quân. Như vậy việc phát triển thị
trường nhà ở cho thuê sẽ làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản, tạo cho thị
trường bất động sản một môi trường trong sạch để phát triển.
Thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ làm giảm việc xây dựng nhà chất lượng
thấp. Do đặc điểm của nhà ở cho thuê là người thuê chỉ có quyền sử dụng và chiếm

-Trang 12-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

giữ ngôi nhà trong thời hạn hợp đồng cho thuê, sau khi hết hợp đồng thì quyền sử
dụng và chiếm giữ sẽ được giao lại cho người sở hữu nhà nên trong quá trình thực
hiện hợp đồng người cho thuê nhà và người thuê nhà luôn có liên hệ với nhau. Người
cho thuê nhà phải chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, về độ an toàn của ngôi nhà vì
vậy khi xây nhà người chủ không thể xây dối, do đó việc phát triển nhà ở cho thuê sẽ
làm cho chất lượng công trình tốt hơn, gắn trách nhiệm của chủ công trình với công
trình. Đồng thời người thuê nhà do không phải nhà của mình nên cũng không có
quyền sửa chữa lung tung, và phải chịu trách nhiệm với chủ nhà nên ý thức bảo vệ nhà
cũng tốt hơn. Nhà ở cho thuê muốn thu hút được nhiều người thuê thì trước tiên giá cả
phải hợp lý, tiếp theo đó là chất lượng đảm bảo. Khi thị trường nhà ở cho thuê phát

triển thì chất lượng cần phải được đạt nên hàng đầu. Như vậy thị trường nhà ở cho
thuê phát triển sẽ làm giảm việc xây dựng nhà chất lượng thấp.
Vậy phát triển nhà ở cho thuê sẽ nâng cao mức sống dân cư nhất là những
người có thu nhập thấp, mà việc quan tâm tới đời sống của người dân là mục tiêu của
mọi quốc gia. Khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển nhiều người có cơ hội có chỗ ở
hơn nhất là những người có thu nhập thấp họ sẽ không phải sống chui lủi trong các
căn nhà ổ chuột nữa. Không những có chỗ ở mà họ còn được sống một cách đàng
hoàng, tiện nghi chỉ với một chi phí rất hợp lý. Lượng tiền tiết kiệm đó có thể đầu tư
cho con cái học tập, mua sắm các trang thiết bị, chi cho các nhu cầu khác nhau của
cuộc sống. Vì vậy có thể nói việc phát triển nhà ở cho thuê là một giải pháp mang tính
xã hội rất lớn.
Thị trường nhà ở cho thuê như là một giải pháp để cho người dân có thể vừa có
chỗ ở lại vừa tiết kiệm được một lượng tiền khá lớn. Trên cơ sở đó vốn tầu tư của cả
nước sẽ được tăng lên một cách đáng kể, có điều kiện để phát triển kinh tế. Mặt khác
thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ góp phần thu hút đầu tư nước ngoài, thông qua
việc đáp ứng chỗ ở cho các cá nhân, tổ chức đến sinh sống và làm việc tại nước ta.
2.5 Cơ sở pháp lý
2.5.1 Văn bản Pháp luật do Trung ương ban hành
Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế,
chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo
và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập
thấp tại khu vực đô thị.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ về Quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ Ban
hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu
vực đô thị.
Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15/6/2009 của Bộ Xây dựng về việc
Hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công

nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập thấp.

-Trang 13-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng về việc
Hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu
công nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho
người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia.
Thông tư số 18/2009/TT-NHNN ngày 14/08/2009 của Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam về việc quy định chi tiết việc cho vay của các ngân hàng thương mại đối với
các đối tượng mua, thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng về Hướng
dẫn việc bán, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại
khu vực đô thị.
Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng Quy định cụ
thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Thông tư 05/2011/TT-BCT của Bộ Công Thương quy định người ở trọ được
hưởng giá điện .
2.5.2 Văn bản pháp luật do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành
Quyết định số 74/2010/QĐ-UBND ngày 07/10/2010 của Uỷ ban nhân dân
Tp.HCM về sửa đổi, bổ sung quy định hạn mức vốn vay cho đối tượng có thu nhập
thấp vay tiền tại Quỹ Phát triển nhà ở TP để tạo lập nhà ở. Theo đó, hạn mức vốn vay
từ năm 2010 trở về sau được tăng từ 300 triệu đồng lên 400 (bốn trăm) triệu đồng/ 01
hồ sơ với thời hạn cho vay tối đa là 15 (mười lăm) năm.

Công văn số 656/ĐLHCM-KD ngày 22-1-2010 của Tổng công ty Điện lực
TP.HCM về việc “Hỗ trợ trong công tác áp dụng giá bán điện đối với SV cư trú trên
địa bàn TP.HCM”.

-Trang 14-


Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo

Chương 3: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
3.1 Giới thiệu
Chương 2 nhằm phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà để
xây dựng mô hình nghiên cứu. Chương này gồm hai phần chính: phần đầu phân tích
các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà và lựa chọn biến đưa vào mô hình.
Phần tiếp theo căn cứ những phân tích trên tiến hành xây dựng mô hình nghiên cứu
của đề tài.
3.2 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà và lựa chọn biến
đưa vào mô hình
Cơ sở chủ đạo trong việc chọn biến phân tích đưa vào mô hình nghiên cứu của
đề tài dựa vào nghiên cứu của ông Ardan Aliani, bà Asa Jonsson và nhiều cộng sự
khác[1].
3.2.1 Biến phụ thuộc
Một thị trường nhà cho thuê hoạt động hiệu quả sẽ đem lại nhiều lựa chọn nhà
ở với giá cả phải chăng và cơ chế tiếp cận thông thoáng cho người đi thuê thuộc mọi
thành phần. Có nhiều yếu tố tác động đến quyết định thuê nhà nào và ở đâu của mỗi
người: thu nhập, địa điểm, nghề nghiệp, hoàn cảnh gia đình….. Chính vì vậy, tôi đã
mạnh dạn thực hiện kiểm chứng cơ chế tác động của các nhóm nhân tố trên đối với
các đối tượng đi thuê cũng như sự phù hợp của các nhóm nhân tố đó trong mô hình

nghiên cứu, và điều đặc biệt là xác định yếu tố nào tác động đến quyết định thuê nhà
của người thu nhập thấp.
3.2.2 Biến độc lập
3.2.2.1 Nhóm đặc tính nội tại công trình (nhà ở riêng lẻ, chung cư)
(1) Chất lượng và độ bền vật liệu xây dựng
Hầu hết nhà cho thuê sẵn có của dân thành thị hiện nay có chất lượng không
cao, được xây dựng từ những vật liệu giá rẻ nhất có thể, vì thế thường ọp ẹp, tòi tàn và
yêu cầu tu bổ thường xuyên. Với chất lượng như vậy sẽ ảnh hưởng xấu đến đời sống
của người đi thuê nhà nên tôi quyết định đưa yếu tố này vào mô hình.
(2) Hệ thống hạ tầng cơ bản
Gía trị của một căn nhà cho thuê còn có thể được xác định thông qua cơ hội
người thuê có thể tiếp cận các dịch vụ cơ bản như điện, nước, nhà vệ sinh, internet.
Những căn hộ, phòng trọ hay khu nhà khép kín thường đem tới nhiều cơ hội nhất để
tận hưởng các dịch vụ này, trong khi các nhà trọ với điện, nước và công trình phụ
chung không mấy đem lại sự tiện nghi, dễ chịu, thoải mái.

-Trang 15-