QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI THỜI KÌ 2011 – 2020 XÃ PHÚ NGỌC, HUYỆN ĐỊNH QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI THỜI KÌ 2011 – 2020
XÃ PHÚ NGỌC, HUYỆN ĐỊNH QUÁN,
TỈNH ĐỒNG NAI

SVTH LÂM TP.
: HỒPHẠM
THỊ HƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG
CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI & BẤT
SẢN
MSSV
: ĐỘNG
08124036
BỘ MÔN QUY HOẠCH
LỚP
:
DH08QL
KHÓA

:

2008-2012

NGHÀNH

:

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

PHẠM THỊ HƯƠNG

-TP.Hồ Chí Minh, tháng ….. năm 2012-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUY HOẠCH

PHẠM THỊ HƯƠNG

“QUY

HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI THỜI KÌ 2011 – 2020
XÃ PHÚ NGỌC, HUYỆN ĐỊNH QUÁN,
TỈNH ĐỒNG NAI“

Giáo viên hướng dẫn: TS. NGUYỄN VĂN TÂN
(Khoa: QLĐĐ&BDS – Trường: ĐH Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
Kí tên: ………………………………

- Tháng 7 năm 2012 -

LỜI CẢM ƠN

Con xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cha mẹ và gia đình đã nuôi dưỡng và dạy dỗ
con khôn lớn, là chỗ dựa tinh thần vững chắc cho con đạt được kết quả như ngày hôm
nay.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Văn Tân đã tận tình hướng dẫn và giúp
đỡ em trong quá trình học tập cũng như trong suốt thời gian thực hiện đề tài để em hoàn
thành bài Báo cáo tốt nghiệp của mình.
Xin gửi lời cảm ơn đến các cô chú, anh chị tại Phòng Tài Nguyên và Môi Trường
Huyện Định Quán, Tỉnh Đồng Nai và thầy Lê Ngọc Lãm đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ
trong quá trình em thực hiện đề tài này.
Xin cảm ơn ban giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh. Đặc
biệt là các thầy cô trong khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã tận tình chỉ bảo,
truyền đạt những kiến thức vô cùng quý giá để em vững tin bước trên con đường đã chọn.
Cảm ơn và chia vui đến toàn thể các bạn sinh viên lớp DH08QL và các bạn sinh
viên khoa QLDĐ & BĐS đã đồng hành cùng tôi suốt 4 năm ngồi trên ghế giảng đường.
Tôi mong các bạn sẽ luôn thành công trong cuộc sống.
Do thời gian có hạn và kiến thức còn hạn chế nên đề tài còn có nhiều thiếu sót.
Em mong quý thầy cô thông cảm và đóng góp ý kiến để đề tài hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012

PHẠM THỊ HƯƠNG


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phạm Thị Hương; Mssv : 08124036; Khoa Quản Lý Đất

Đai & Bất Động Sản; Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Quy hoạch sử dụng đất đai thời kì 2011-2020 Xã Phú Ngọc, Huyện Định
Quán, Tỉnh Đồng Nai.“
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Huyện Định Quán, Tỉnh Đồng Nai là huyện đã lập được Quy hoạch sử dụng đất
đai thời kì 2011-2020. Bên cạnh đó huyện đang triển khai lập Quy hoạch sử dụng đất đai
cho các xã nhằm thúc đẩy phát triển KTXH của các xã. Xã Phú Ngọc nằm ở phía Nam
của huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai. Nằm trên tuyến đường quốc lộ 20 đi qua với chiều
dài 6 km. Xã Phú Ngọc giữ một vị trí rất quan trọng, vị trí tiếp giáp với Thị trấn Định
Quán nên thuận lợi trong phát triển KT-XH và giao lưu với các vùng lân cận. Xã có diện
tích tự nhiên là 7.028,46 ha chiếm 7,24 % diện tích toàn huyện Định Quán. Cơ cấu kinh tế
năm 2010: Nông, lâm nghiệp, thủy sản: 55%; Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: 20%;
Thương mại – Dịch vụ: 25%. Để xã Phú Ngọc có thể phát huy hết thế mạnh tương xứng
với tiềm năng hiện có, phát triển KT-XH, đồng thời thực hiện tốt công tác quản lý đất đai
thì việc lập QHSDĐ trên địa bàn xã là vấn đề cấp thiết. Công tác Quy hoạch sử dụng đất
đai thời kì 2011-2020 của xã Phú Ngọc nhằm chi tiết hóa các chỉ tiêu sử dụng đất của cấp
trên, đồng thời bố trí sử dụng đất hợp lý phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, giữ
vững an ninh - quốc phòng tránh sự chồng chéo, lãng phí trong sử dụng đất, bảo vệ môi
trường sinh thái; Đồng thời đề xuất các kế hoạch và các biện pháp khai thác sử dụng hợp
lý, có hiệu quả lâu dài; Thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo luật định
trong thời gian từ nay đến năm 2020 trên địa bàn xã.
Đề tài thực hiên trên cơ sở áp dụng những quy định về lập QH, KHSDĐ của
Thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009; Theo quy trình các bước của Quyết
định 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường về ban
hành quy trình lập và điều chỉnh QH, KHSDĐ; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày
13/08/2009 của Chính Phủ quy định bổ sung về Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…
Bằng phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp bản đồ, phương

pháp công cụ GIS, phương pháp kế thừa, phương pháp dự báo..., trên cơ sở nghiên cứu
tình hình thực tế của địa phương như điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, hiện
trạng sử dụng đất và tiềm năng đất đai. Từ đó xây dựng phương án Quy hoạch sử dụng
đất đai đến năm 2020 phù hợp với định hướng quy hoạch của huyện, định hướng phát
triển KTXH và nhu cầu sử dụng đất của các ngành ở xã.
Kết quả đạt được của đề tài là:
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất Xã Phú Ngọc, Huyện Định Quán, Tỉnh Đồng Nai.
- Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của Xã Phú Ngọc, Huyện Định
Quán, Tỉnh Đồng Nai .


- Bản đồ đất của Xã Phú Ngọc, Huyện Định Quán, Tỉnh Đồng Nai .
- Hệ thống biểu Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất (theo thông tư 19) của Xã Phú
Ngọc, Huyện Định Quán, Tỉnh Đồng Nai .
- Báo cáo thuyết minh Quy hoạch sử dụng đất đai thời kì 2011-2020 xã Phú Ngọc,
huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai (thông qua luận văn báo cáo tốt nghiệp).
Đến năm 2020 cơ cấu sử dụng đất của xã Phú Ngọc là: Đất nông nghiệp có diện
tích 4982,81 ha chiếm 70,89% diện tích tự nhiên; Đất phi nông nghiệp có diện tích
2045,65 ha chiếm 29,11% diện tích nông nghiệp; Đất khu dân cư nông thôn có diện tích
307,40 ha chiếm 4,37% diện tích tự nhiên.
Phương án Quy hoạch sử dụng đất đai có tác động quan trọng đến hướng phát
triển KT-XH, sử dụng đất các ngành trên địa bàn xã và giải quyết nhu cầu đất đai cho các
đối tượng sử dụng đất hợp lý, hiệu quả nhất. Hiệu quả sử dụng đất được nâng cao với sự
chuyển dịch cơ cấu đất đai hợp lý giữa các loại: đất chuyên dùng, đất ở đều tăng, giảm đất
nông nghiệp phù hợp với xu thế của quá trình phát triển.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ

1
PHẦN 1: TỔNG QUAN
3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
3
I.1.1. Cơ sở khoa học
3
I.1.2. Cơ sở pháp lý
11
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
11
1.2.KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
12
1.3.NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, QUY TRÌNH THỰC HIỆN
13
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
13
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
13
I.3.3. Quy trình thực hiện
14
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
15
2.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI
15
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường
15
2.1.2. Thực trạng kinh tế - xã hội
22
2.2.TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

30
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai
30
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất
32
2.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai kì trước
42
2.3.ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI
45
2.3.1. Xác định và lựa chọn các chỉ tiêu đánh giá tiềm năng đất đai phù hợp với từng
loại đất, mục đích sử dụng
45
2.3.2. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp
46
2.3.3. Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển công nghiệp, đô thị, xây
dựng khu dân cư nông thôn
48
2.3.4. Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển du lịch
49
2.3.4. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất
và phát triển cơ sở hạ tầng
49
2.4. LẬP PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
49
2.4.1. Các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội trong thời kì quy hoạch
49
2.4.2. Xây dựng các phương án quy hoạch
51
2.4.3. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế - xã hội
và môi trường

60
2.4.4. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất
64


2.4.5. Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015)
2.4.5. Xác định danh mục các dự án, công trình trọng điểm cấp huyện dự kiến
hiện trong kế hoạch sử dụng đất 5 năm kì đầu (2011-2015).
2.4.6. Các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ

66
thực
67
67
72


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
QH, KHSDĐ
QHSDĐ
KHSDĐ
QHTTKTXH
QH
DTTN
GCNQSDĐ
UBND
BTNMT
HĐND
HĐBT

TCĐC
XHCN
QLNN
CV – NĐ – CP
QĐ
MĐSD
LĐĐ
SDĐ
CNH-HĐH
KT - XH - ANQP
KHKT
NQ
GD-ĐT
TDTT
GTVT
GIS
NN&PTNT

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội
Quy hoạch
Diện tích tự nhiên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Bộ Tài Nguyên Môi Trường
Hội đồng nhân dân
Hội đồng bộ trưởng
Tổng cục địa chính
Xã hội chủ nghĩa

Quản lý nhà nước
Công văn - Nghị định - Chính phủ
Quyết định
Mục đích sử dụng
Luật đất đai
Sử dụng đất
Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa
Kinh tế - Xã hội - An ninh quốc phòng
Khoa học kỹ thuật
Nghị quyết
Giáo dục-Đào tạo
Thể dục thể thao
Giao thông vận tải
Hệ thống thông tin địa lý (Geographic)
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 : Thống kê diện tích tự nhiên của các ấp
Bảng 2.1 : Bảng tổng hợp các yếu tố thủy văn
Bảng 2.2 : Hiện trạng dân số của xã năm 2010
Bảng 2.3 : Thống kê diện tích theo mục đích sử dụng
Bảng 2.4 : Thống kê diện tích theo đối tượng sử dụng, quản lý
Bảng 2.5 : Biến động mục đích sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2010
Bảng 2.6 : Bảng đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch năm 2010
Bảng 2.7 : Tỷ lệ gia tăng dân số qua các năm
Bảng 2.8 : Dự báo dân số, diện tích đất ở qua các năm đến năm 2020
Bảng 2.9 : Đánh giá khả năng đáp ứng theo số lượng đất đai cho các ngành
Bảng 2.10 : Chỉ tiêu các lọai đất quy hoạch đến năm 2020

Bảng 2.11 : Quy hoạch các khu chăn nuôi tập trung trên địa bàn xã Phú Ngọc
Bảng 2.12 : Bảng nhu cầu sử dụng đất các ngành, các lĩnh vực
Bảng 2.13 : Danh mục các tuyến đường quy hoạch đến năm 2020
Bảng 2.14 : Danh mục trường học và cơ sở giáo dục quy hoạch đến năm 2020
Bảng 2.15 : Danh mục các điểm dân cư nông thôn quy hoạch đến năm 2020
Bảng 2.16 : Danh mục các công trình thuộc đất sản xuất vật liệu xây dựng
Bảng 2.17 : Danh mục các công trình thuộc đất trụ sở cơ quan và công trình
sự nghiệp trong quy hoạch đến năm 2020.
Bảng 2.18 : Danh mục các công trình thuộc đất sản xuất kinh doanh PNN
Bảng 2.19 : Phân kỳ các chỉ tiêu sử dụng đất trong kỳ QH cấp xã
Bảng 2.20 : Kế hoạch sử dụng đất phân theo từng năm 2011-2015 xã Phú Ngọc
Bảng 2.21 : Danh mục các công trình trọng điểm cấp xã giai đoạn 2011 – 2015

Trang
12
17
25
33
35
37
42
52
53
54
55
57
57
58
59
59

60
60
60
65
66
67


DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1: Biểu đồ cơ cấu kinh tế xã Phú Ngọc năm 2005
Biểu đồ 2: Biểu đồ cơ cấu kinh tế xã Phú Ngọc năm 2010
Biểu đồ 3: Cơ cấu sử dụng đất của xã Phú Ngọc năm 2010

Trang
22
22
39

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Hình 1: Sơ đồ vị trí xã Phú Ngọc
Hình 2: Bản đồ đất xã Phú Ngọc
Hình 3: Bản đồ thích nghi đất đai xã Phú Ngọc
Hình 4: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất xã Phú Ngọc năm 2010
Hình 5: Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 xã Phú ngọc

Trang
15
20

47


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương
ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là bộ phận hợp thành của môi
trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố khu dân cư và tổ chức các
hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ban hành năm 1992, Tại chương 2, điều 17 quy định: ”Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý“.
Đất đai là có hạn, con người không thể sản xuất được đất đai mà chỉ có thể
chuyển mục đích sử dụng từ mục đích này sang mục đích khác. Đất đai có độ màu mỡ
tự nhiên, nếu chúng ta biết sử dụng và cải tạo hợp lý thì đất đai không bị thoái hoá mà
ngược lại đất đai lại càng tốt hơn. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là một trong 13
nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, được ghi nhận tại Điều 6 Luật Đất đai 2003. Điều 18
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 1992 nêu rõ “Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục
đích và có hiệu quả” [Hiến pháp năm 1992]. Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt
quan trọng không chỉ trước mắt mà còn lâu dài.
Xã Phú Ngọc, Huyện Định quán, Tỉnh Đồng Nai là xã kinh tế còn nhiều khó
khăn, chủ yếu là sản xuất nông nghiệp. Vì vậy cần phải có chiến lược định hướng cho
sự phát triển nền kinh tế trên cơ sở quản lý và sử dụng hợp lý tài nguyên đất có hiệu
quả nhất. Thông qua công tác Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất, các chỉ tiêu đất được
phân bổ có khoa học, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn
mới, góp phần nâng cao công tác quản lý Nhà nước về tài nguyên đất đai.
Xuất phát từ tầm quan trọng đó, được sự đồng ý của Khoa Quản Lý Đất Đai
và Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh cùng với sự

giúp đỡ tận tình của giáo viên hướng dẫn TS. Nguyễn Văn Tân, em thực hiện đề tài:
“Quy hoạch sử dụng đất đai thời kì 2011-2020 Xã Phú Ngọc, huyện Định Quán, tỉnh
Đồng Nai “
 Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu, rà soát, đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ
trước để xác định các chỉ tiêu sử dụng đất chưa thực hiện.
Hoạch định và phân bổ hợp lý quỹ đất trong thời kì 2011-2020 nhằm đề xuất
các biện pháp, tổ chức sử dụng đất đầy đủ, tiết kiệm, khoa học, từng bước hoàn thiện
công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương.
Làm cơ sở để UBND xã Phú Ngọc cân đối giữa các khoản thu ngân sách liên
quan đến đất đai.
 Đối tượng nghiên cứu
Đất đai: bao gồm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng .
Các quy luật biến động về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến đất
đai và biến động chu chuyển đất đai theo giai đoạn kế hoạch trên địa bàn xã Phú Ngọc.
Nghiên cứu các quy luật về chức năng của đất như một tư liệu sản xuất chủ yếu.
Mối quan hệ giữa đất đai và quá trình sử dụng đất đai của xã Phú Ngọc.

-Trang 1-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

 Phạm vi nghiên cứu
Giới hạn về thời gian: giai đoạn Quy hoạch sử dụng đất được lập đến năm
2020 và xây dựng Kế hoạch sử dụng đất năm năm kì đầu (2011-2015).
Thời gian nghiên cứu đề tài: 04 tháng (đầu tháng 03/2012 ->cuối tháng
06/2012)

- Từ 01/03/2012 đến 31/03/2012: công tác ngoại nghiệp.
- Từ 01/04/2012 đến 15/06/2012: công tác nội nghiệp.
- Từ 16/06/2012 đến 30/06/2012: viết báo cáo thuyết minh.
Giới hạn về không gian: nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính địa
bàn xã Phú Ngọc, Huyện Định Quán, Tỉnh Đồng Nai.

-Trang 2-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương
PHẦN 1: TỔNG QUAN

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1.1. Các khái niệm cơ bản
 Đất đai
Đất đai là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm
khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt
nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất); Theo chiều nằm ngang
trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng với các thành
phần khác); Kết hợp với các hoạt động quản trị của con người từ quá khứ đến hiện tại
và triển vọng trong tương lai. Đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn với
hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
 Quy hoạch
Quy hoạch là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa,
mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định cho
những định hướng phát triển trong tương lai.
 Kế hoạch

Là bố trí, sắp xếp nhằm phân định, phân bổ, chi tiết hóa công việc theo thời
gian và không gian nhất định.
 Quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, pháp
chế của nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý và mang tính
khoa học có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định quỹ
đất đai cho các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử
dụng đất cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất
đai và môi trường.
 Kế hoạch sử dụng đất đai
Là sự chia nhỏ, chi tiết hóa Quy hoạch sử dụng đất về mặt nội dung và thời kỳ.
KHSDĐ nếu được phê duyệt sẽ mang tính pháp lý và mang tính pháp lệnh. Kế hoạch
bao gồm:
- Kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn: Là kế hoạch được lập theo chu kỳ mỗi năm
hay 5 năm theo cấp đơn vị hành chính.
- Kế hoạch sử dụng đất theo Quy hoạch: Là kế hoạch sử dụng đất được lập theo
Quy hoạch sử dụng đất ở bốn cấp: toàn quốc, tỉnh, huyện, xã. Kế hoạch sử dụng đất có
thể là kế hoạch dài hạn (năm năm) hay kế hoạch ngắn hạn (một năm).
1.1.1.2. Lược sử công tác quy hoạch sử dụng đất
a. Sơ lược công tác quy hoạch sử dụng đất ở các nước trên thế giới
Các nước trên thế giới đã tiến hành Quy hoạch sử dụng đất từ rất sớm:
Hệ thống QHSDĐ ra đời ở Liên Xô từ thập niên 30 và phát triển liên tục cho đến
nay. Hệ thống QHSDĐ gồm có bốn cấp:
- Tổng sơ đồ sử dụng đất toàn liên bang.
-Trang 3-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

- Tổng sơ đồ sử dụng đất các tỉnh và nước cộng hòa.
- Quy hoạch vùng và huyện.
- Quy hoạch liên xí nghiệp và xí nghiệp.
Ở các nước tư bản phát triển như Anh, Pháp, Mỹ, Úc…gần đây nhất là các
nước Thái Lan, Malaysia, Philippines đã ứng dụng quy phạm vào công tác điều tra,
đánh giá Quy hoạch.
Ở các nước Đông Nam Á như Lào, Campuchia…nhìn chung công tác Quy
hoạch đã phát triển và hình thành bộ máy quản lý đất đai tương đối tốt nhưng mới chỉ
dừng lại cho phần Quy hoạch tổng thể cho các ngành.
b. Sơ lược công tác quuy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
 Giai đoạn trước 1975
Ở miền Bắc: Thành lập Bộ nông trường lập quy hoạch sản xuất cho các nông
trường gắn liền với bố trí sản xuất và an ninh quốc phòng.
Ở miền Nam: Dự án phát triển quy hoạch kinh tế hậu chiến. Nghĩa là đến hết
chiến tranh thì quy hoạch sẽ theo hướng này.
Hạn chế: Chủ yếu phục vụ cho nông trường, hợp tác xã nông nghiệp, tính pháp lý
không cao.
 Giai đoạn 1975 – 1980
Sau khi nước ta giải phóng hoàn toàn, chúng ta thành lập Ban Chỉ đạo phân
vùng kinh tế nông lâm trường. Từ ban này các tỉnh thành lập Ban phân vùng kinh tế và
lập quy hoạch toàn quốc. Kết quả đạt được như sau:
- Quy hoạch được nông, lâm nghiệp cho 7 vùng kinh tế: Đồng Bằng Sông Cửu
Long, Đông Nam Bộ, Tây Nguyên, Duyên Hải Nam Trung Bộ, vùng núi phía Bắc
(Đông Bắc và Tây Bắc)
- Quy hoạch nông lâm 44 tỉnh, thành phố Trung Ương.
Hạn chế:
- Đối tượng đất đai trong quy hoạch chủ yếu là đất nông, lâm nghiệp.
- “Quy hoạch pháo đài” (chỉ xét về nội lực) chưa xét trong mối quan hệ vùng
(ngoại lực).

- Tình hình tài liệu điều tra cơ bản thiếu và không đồng bộ.
- Ba triệu ha chưa được quy hoạch.
- Chưa lượng toán vốn đầu tư nên tính khả thi không cao.
- Việc QHSDĐ chưa được quan tâm.
 Giai đoạn từ 1981 – 1986
Văn kiện Đại hội Đảng Cộng Sản Việt Nam toàn quốc lần thứ V nêu “Xúc tiến
công tác điều tra cơ bản, dự báo, lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản
xuất toàn quốc, sơ đồ phát triển và phân bố lượng sản xuất các tỉnh thành và các Bộ
ngành Trung Ương, chuẩn bị tích cực cho kế hoạch năm năm sau (1986-1990)”. Một
trong những mục đích và yêu cầu đặt ra: Tổng sơ đồ phải là cơ sở cho việc tiến hành
quy hoạch các vùng chuyên môn hoá, các vùng trọng điểm, các quy hoạch xây dựng
vùng.
-Trang 4-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

Kết quả đạt được:
- Đối tượng đất đai trong Quy hoạch được mở rộng: ngoài nông nghiệp, công
nghiệp còn có đất chuyên dùng, đất ở. Ngoài ra còn có mạng lưới giao thông, khu công
nghiệp.
- Tài liệu điều tra cơ bản khá phong phú, đồng bộ.
- Có lượng toán vốn đầu tư, hiệu quả của quy hoạch mang lại.
- Nội dung QHSDĐĐ chính thức trở thành một chương trong báo cáo quy
hoạch của các cấp.
Hạn chế: Chưa có quy hoạch cấp huyện, xã. Có một số huyện lập Quy hoạch và Kế
hoạch được gọi là QHTTKTXH.
 Giai đoạn 1987 – 1993

Năm 1987 luật đất đai đầu tiên của nước ta được ban hành. Điều 9 luật đất đai
nêu: “QH, KHSDĐ là một trong bảy nội dung trong quản lý nhà nước về đất đai”.
Việc lập QH, KHSDĐ được quy định cụ thể tại điều 11 như sau:
- Hội đồng Bộ trưởng lập QH, KHSDĐ trong cả nước.
- UBND các cấp lập QH, KHSDĐ của địa phương mình.
- Các ngành lập QH, KHSDĐ của ngành mình.
Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Thông tư 106/QH-KH/RĐ ngày
15/04/1991 về hướng dẫn luật đất đai năm 1987 và QH, KHSDĐ cấp xã. Năm 1992
ban hành tài liệu tập huấn và hướng dẫn lập Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã.
Hạn chế: Công tác lập quy hoạch trầm lắng mặc dù có cơ sở pháp lý là do:
- Chịu ảnh hưởng các nước trong khối XHCN bị tan rã.
- Có quan điểm kinh tế thị trường không cần quy hoạch mà do nó điều tiết.
 Giai đoạn 1993 – 2003
Tháng 7-1993 LĐĐ ra đời thay thế LĐĐ năm 1987 và một lần nữa khẳng định
QH, KHSDĐ là 1 trong 7 nội dung QLNN về đất đai.
Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, Đảng và nhà nước ta đã nhận thấy
được vai trò quan trọng công tác lập QH, KHSDĐ. Xuất phát từ nhu cầu tăng trưởng
KT-XH và cũng nhằm điều tiết những mang lại từ việc sử dụng đất của các thành phần
kinh tế, để tạo cơ sở vững chắc cho những bước đi ban đầu trong công cuộc thực hiện
CNH-HĐH đất nước. Công tác QH, KHSDĐ thời kỳ này được sự quan tâm đặc biệt
của các ngành các cấp.
Năm 1993 Quy hoạch sử dụng đất đai được thực hiện ở bốn cấp: toàn quốc,
tỉnh, huyện và xã.
Năm 1995 quy hoạch xã Kinh Môn tỉnh Hải Hưng.
Trong thời kỳ này cũng đã xây dựng những cơ sở pháp lý quan trọng về công
tác QH, KHSDĐ như:
- Luật đất đai 1993 (điều 16, 17, 18, 19, 23).
- Chỉ thị 247/TTg ngày 28/04/1995 của Thủ tướng Chính Phủ: tránh suy giảm
diện tích đất lúa nước và đất nông nghiệp có hiệu quả kinh tế cao sang đất khác.
- Thông báo 122/TB-TW ngày 14/07/1995 của Ban bí thư Trung ương.

-Trang 5-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

- Chỉ thị 245/TTg ngày 22/04/1996 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê tình
hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế toàn quốc.
- Nghị quyết 01/1997/QH của Quốc hội khoá IX kỳ họp thứ 10.
- Công văn 1814/CV-TCĐC ngày 12-10-1998 của Tổng cục địa chính.
Hạn chế: Phương pháp chưa thống nhất, mang tính nội bộ chưa liên kết giữa các
ngành, mối quan hệ giữa Quy hoạch các cấp chưa thống nhất.
 Giai đoạn từ 2004 đến nay
Luật đất đai 2003 (có hiệu lực từ 1/7/2004)
Các văn bản dưới luật như:
+ Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành LĐĐ 2003.
+ Thông tư 30/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm
định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Quyết định 10/2004/QĐ-BTNMT về việc phê duyệt điều lệ tổ chức và hoạt
động của Công ty Đo đạc Địa chính và Công trình do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành
+ Thông tư 04/2006/TT-BTNMT hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự toán,
xây dựng dự toán kinh phí thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
Hệ thống lập Quy hoạch sử dụng đất trước đây có bốn cấp (toàn quốc, tỉnh,
huyện, xã), giờ đây có thêm 1 cấp nữa là khu kinh tế và khu công nghệ cao.
Thời kỳ lập Quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.
KHSDĐ 5 năm thống nhất tất cả các cấp và gắn liền với QHSDĐ.
KHSDĐ phân kỳ thành 2 giai đoạn: KHSDĐ kỳ đầu (5 năm đầu) và KHSDĐ

kỳ cuối (5 năm cuối).
Điều chỉnh QH, KHSDĐ.
Đa phương án.
Quy hoạch sử dụng đất chi tiết cấp xã dân chủ, công khai.
Quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết khu vực đô thị (phường, thị trấn) do cấp
tỉnh thẩm định và phê duyệt.
Định mức SDĐ cho 10 loại đất (Y tế, Văn hóa thông tin, GD-ĐT, TDTT,
Thương nghiệp – dịch vụ, GTVT, Thủy lợi, Công nghiệp, Đô thị, Khu dân cư nông
thôn).
Định mức kinh phí lập Quy hoạch sử dụng đất đai các cấp.
c. Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy hoạch
khác
 Quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể kinh tế – xã hội
Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là căn cứ để xây dựng kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội, trong đó có đề cập đến phương hướng sử dụng đất đai. Còn đối tượng
của Quy hoạch sử dụng đất là tài nguyên đất đai. Nhiệm vụ chủ yếu của Quy hoạch sử
dụng đất là căn cứ vào điều kiện kinh tế xã hội và điều kiện tự nhiên để điều chỉnh cơ
cấu và phương hướng sử dụng đất đai: xây dựng phương án sử dụng đất đai cho quản
-Trang 6-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

lý và thống nhất giữa các mặt. Như vậy quy hoạch sử dụng đất là Quy hoạch tổng hợp
chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội, có nội dung phù hợp với
quy hoạch phát triển kinh tế xã hội.
 Quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch phát triển nông nghiệp
Quy hoạch phát triển nông nghiệp là căn cứ chủ yếu của Quy hoạch sử dụng

đất. Quy hoạch sử dụng đất đai tuy dựa trên Quy hoạch phát triển nông nghiệp và dự
báo cho nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực trong ngành nông nghiệp nhưng chỉ ở
mức độ vĩ mô, điều hòa Quy hoạch phát triển nông nghiệp với các ngành khác.
 Quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch phát triển đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn
về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai cũng như bố cục không gian (hệ
thống đô thị) trong khu vực quy hoạch đô thị. Quy hoạch đô thị và Quy hoạch sử dụng
đất công nghiệp có quan hệ diện và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục quy mô sử
dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây dựng…Trong quy hoạch đô thị sẽ được hài hòa
với quy hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất sẽ tạo điều kiện tốt hơn cho xây
dựng và phát triển đô thị.
 Quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch ngành
Quy hoạch ngành là cơ sở, là bộ phận hợp thành của Quy hoạch sử dụng đất
đai nhưng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế của Quy hoạch sử đụng đất đai. Quan hệ
giữa chúng là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về
quy hoạch không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể (có cả ngắn hạn và dài
hạn). Tuy chúng có sự khác biệt rõ rệt về tư tưởng chỉ đạo và nội dung: Một bên là sắp
xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ (Quy hoạch ngành); Một bên là định hướng chiến lược
có tính toàn diện và toàn bộ (Quy hoạch sử dụng đất đai). Tùy theo tình hình mỗi địa
phương, các ngành có kế hoạch phát triển ngành mình tại mỗi đại phương, trên cơ sở
Quy hoạch ngành cung cấp cho Quy hoạch sử dụng đất về nhu cầu sử dụng đất của
từng ngành. Quy hoạch sử dụng đất đai là căn cứ để giao đất, phân bổ quỹ đất cho các
ngành trên nhu cầu phát triển của từng ngành tại địa phương. Quy hoạch ngành và Quy
hoạch sử dụng đất có mối quan hệ tương hỗ phát triển và hạn chế nhau.
 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất bốn cấp (Toàn quốc, tỉnh,
huyện, xã)
Quy hoạch sử dụng đất cả nước đối với Quy hoạch sử dụng đất của địa
phương cùng hợp thành hệ thống Quy hoạch sử dụng đất hoàn chỉnh. Quy hoạch sử
dụng đất cả nước là căn cứ QHSDĐ của địa phương (tỉnh, huyện, xã). Quy hoạch sử
dụng đất cả nước chỉ đạo việc QHSDĐ của cấp Tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cấp

huyện dựa trên cơ sở cấp Tỉnh. Mặt khác, Quy hoạch sử dụng đất của địa phương là
phần tiếp theo, căn cứ chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện QHSDĐ của cả nước.
Quy hoạch sử dụng đất các cấp có mối quan hệ chặt chẽ với nhau: Quy hoạch
sử dụng đất của cấp trên định hướng cho Quy hoạch sử dụng đất cấp dưới, Quy hoạch
sử dụng đất cấp dưới cụ thể cho Quy hoạch sử dụng đất cấp trên, đảm bảo tính thống
nhất trong quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo tính hợp lý, cải tạo và bảo vệ môi
trường, mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất cấp xã là cấp cơ sở (cấp cuối cùng trong đơn vị hành
chính), là quy hoạch mang tính chi tiết nhất.
-Trang 7-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

e. Các nguyên tắc trong quy hoạch sử dụng đất
Điều 21 Luật đất đai 2003. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc lập QH,KHSDĐ phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
+ Phù hợp với chiến lược quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng - an ninh.
+ Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp
dưới phải phù hợp với QH, KHSDĐ của cấp trên; Kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp
với QHSDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt.
+ QH, KHSDĐ của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới.
+ Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
+ Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường.
+ Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh.
+ Dân chủ và công khai.
+ QH, KHSDĐ của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của

kỳ trước đó.
f. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Điều 22 Luật đất đai 2003, nêu các căn cứ để lập QH, KHSDĐ như sau:
 Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất
+ Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an
ninh của cả nước; Quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước.
+ Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường.
+ Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất.
+ Định mức sử dụng đất.
+ Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
+ Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
 Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất đai
+ Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định,
xét duyệt.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước.
+ Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
+ Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.
+ Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.
g. Nội dung Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất cấp xã (theo Nghị Định
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009)
+ Xác định diện tích các loại đất trên địa bàn xã đã được phân bổ trong quy
hoạch sử dụng đất của cấp huyện.
-Trang 8-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

+ Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội
của xã, bao gồm: Đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất nông
nghiệp khác; Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của xã; Đất nghĩa trang, nghĩa
địa do xã quản lý; Đất sông suối; Đất phát triển hạ tầng của xã và đất phi nông nghiệp
khác.
+ Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của xã.
+ Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp xã.
+ Giải pháp để thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
h. Kỳ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 24 Luật đất đai 2003:
Kỳ Quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm.
Kỳ Kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.
k. Đặc điểm của Quy hoạch sử dụng đất đai
 Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của QHSDDĐ. Mỗi
hình thái KT-XH đều có một phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt:
lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong QHSDDĐ luôn nảy sinh quan hệ giữa
người với đất đai – là sức tự nhiên (như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế...) cũng
như quan hệ giữa người với người (xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử
dụng đất giữa những người chủ đất - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Quy hoạch
sử dụng đất đai thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa
là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương
thức sản xuất của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, QHSDDĐ mang tính tự phát,
hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng nề về mặt pháp lý (là phương tiện mở
rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai để mua, bán,
phát canh thu tô…). Ở nước ta, QHSDDĐ phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và

quyền lợi của toàn xã hội; Góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất; Nhằm sử
dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị
trường, QHSDDĐ góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích KT-XH
và môi trường nảy sinh trong quá trình sử dụng đất, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi
ích trên với nhau.
 Tính tổng hợp: biểu hiện chủ yếu ở hai mặt:
Đối tượng của Quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ…toàn bộ tài
nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong Quy hoạch sử
dụng đất đai thường động chạm đến việc sử dụng đất của các nhóm đất chính là: đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng).
QHSDĐ đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, KT-XH như: khoa học tự
nhiên, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trường sinh thái…
-Trang 9-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

Với đặc điểm này, Quy hoạch tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất; điều hòa
các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; Xác định và điều phối phương
hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội.
 Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế - xã
hội, từ đó xác định Quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương
hướng, chính sách và biện pháp có chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng
KHSDĐ ngắn hạn.
Quy hoạch nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội.
Cơ cấu và phương thức sử dụng được điều chỉnh từng giai đoạn quy hoạch, kế hoạch
(cùng với quá trình phát triển dài hạn KT-XH) cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến.

Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và biện pháp sử dụng đất để
phát triển kinh tế - xã hội) của Quy hoạch sử dụng đất từ 10 năm hoặc lâu hơn.
 Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính trung và dài hạn, QHSDĐ chỉ dự kiến trước được các xu thế thay
đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không
dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy,
QHSDĐ là Quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ
đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành như:
- Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất trong
vùng.
- Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành.
- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bổ đất đai trong vùng.
- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất trong vùng.
- Đề xuất các biện pháp, các chính sách để đạt được mục tiêu của phương
hướng sử dụng đất.
Thời gian dự báo tương đối dài, ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội
khó xác định nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hóa, quy hoạch sẽ càng ổn định.
 Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã
hội. Khi xây dựng phương án Quy hoạch phải quán triệt các chính sách và quy định
liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà Nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng
đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh
tế - xã hội; Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi
trường sinh thái.
 Tính khả biến
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương
diện khác nhau, Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi
hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế
trong một thời kì nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ,
chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của QHSDDĐ không còn phù

hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện
là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai
-Trang 10-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

luôn là quy hoạch động , một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “Quy hoạch – thực
hiện – quy hoạch lại hoặc chỉnh lý – tiếp tục thực hiện…” với chất lượng, mức độ
hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
Luật đất đai 2003.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thi
hành luật đất đai.
Căn cứ Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của Chính
phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và
Môi trường.
Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
Thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường quy định chi tiết việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định Quy hoạch, Kế
hoạch sử dụng đất đai.
Quyết định 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/6/2006 về việc ban hành quy trình
lập và điều chỉnh Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất đai.
Thông tư số 04/2006/TT-BTNMT ngày 22/05/2006 của Bộ Tài Nguyên và
Môi trường về hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh

phí, thực hiện lập và điều chỉnh Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất đai.
Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường về hướng dẫn thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng Bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
Quyết định số 23/2007/QĐ-BTNMT ngày 17/12/2007 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường về ban hành ký hiệu bản đồ hiện trạng và bản đồ Quy hoạch sử dụng đất.
Chỉ thị số 01/CT-BTNMT ngày 17/03/2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về tăng cường công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư 06/2010/TT-BTNMT ngày 05/03/2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về Định mức kinh tế -kỹ thuật lập và điều chỉnh Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai.
Quyết định số 4309/QĐ-CT-UBND ngày 08/05/2006 của Chủ tịch UBND
tỉnh Đồng Nai ban hành đơn giá lập, điều chỉnh Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên
địa bàn Tỉnh Đồng Nai.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Công tác QH, KHSDĐ trong thời gian qua vẫn còn những bất cập: chỉ tiêu quy
hoạch cấp dưới chưa thống nhất với cấp trên; Hệ thống QH, KHSDĐ theo 4 cấp chưa
được phân biệt rõ về nội dung, hệ thống chỉ tiêu ; Còn xảy ra tình trạng quy hoạch treo, dự
án treo; Thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các ngành, các cấp; Tình trạng chồng chéo, cản
trở lẫn nhau trong quản lý và thực hiện QHSDĐ ở địa phương; Tổ chức thực hiện quy
hoạch còn chịu nhiều tác động của yếu tố thị trường, chưa thực sự đảm bảo an toàn cho
diện tích sản xuất nông, lâm nghiệp - nhất là đất trồng lúa nước dưới sức ép của quá trình
-Trang 11-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

đô thị hóa và công nghiệp hóa; QHSDĐ còn thiếu sự tham gia sâu rộng của người sử

dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất trong thời kì mới 2011-2020 sẽ kế thừa những điểm hợp
lý của quy hoạch thời kì cũ và sửa đổi quy hoạch lại những điểm không phù hợp với thực
tế để giúp địa phương phát triển về kinh tế-xã hội, an ninh - quốc phòng, môi trường - sinh
thái một cách hiệu quả nhất.
1.2.KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
Xã Phú Ngọc là một xã thuộc Huyện Định Quán, Tỉnh Đồng Nai. Tính đến
ngày 01/01/2010, tổng diện tích tự nhiên của xã là 7.028,46 ha; chiếm 7,24% diện tích
tự nhiên toàn huyện Định Quán. Xã Phú Ngọc có 7 ấp gồm: ấp 1, ấp 2, ấp 3, ấp 4, ấp
5, ấp 6, ấp 7; Trong đó ấp 7 là ấp có diện tích lớn nhất: 3754,77 ha chiếm 53,42% diện
tích toàn xã.
Bảng 1.1: Thống kê diện tích tự nhiên của các ấp
STT

Tên ấp

Diện tích tự nhiên (ha)

Tỷ lệ (%)

1

Ấp 1

545,13

7,75

2

Ấp 2

733,82

10,44

3

Ấp 3

687,43

9,78

4

Ấp 4

499,32

7,1

5

Ấp 5

481,01

6,84

6

Ấp 6

326,98

4,65

7

Ấp 7

3754,77

53,42

7.028,46

100,00

Tổng

(Nguồn:UBND xã Phú Ngọc)
Địa bàn xã kéo dài theo hướng Bắc Nam, theo trục lộ chính là quốc lộ 20 từ
Ngã ba Dầu Giây đi Đà Lạt, bắt đầu từ cây số 101 đến cây số 110. Ngoài ra xa còn
nằm giữa hai khu đô thị: La Ngà thuộc xa La Ngà và thị trấn Định Quán tạo thế mạnh
về tiềm năng giao lưu buôn bán, trao đổi hàng hóa, phát triển kinh tế và đô thị hóa.
Phần lớn đất đai của xã được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, chiếm
75,17% diện tích tự nhiên, chủ yếu là cây mía và hoa màu; Đất phi nông nghiệp chiếm
24,40%; còn lại là đất chưa sử dụng chiếm 0,43% .

Dân số năm 2010 là: 20.686 người. Dân cư sống tập trung và phân bố tương
đối đều các ấp. Tốc độ gia tăng dân số là 1,1% /năm. Đời sống vật chất tinh thần chưa
cao, thu nhập bình quân khoảng 14 triệu đồng/người /năm.
Cơ cấu kinh tế của xã năm 2010 là Nông – Lâm – Ngư Nghiệp chiếm 55%
(NQ60%), Dịch Vụ - Thương Mại chiếm 25% (NQ20%), Công Nghiệp – Tiểu Thủ
Công Nghiệp chiếm 20% (NQ20%) .
-Trang 12-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

1.3.NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, QUY TRÌNH THỰC HIỆN
1.3.1.Nội dung thực hiện
Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, KT-XH, tài nguyên thiên nhiên và
các chỉ tiêu quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực tác động đến việc sử dụng đất.
Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết
quả thực hiện QHSDĐ kỳ trước và đánh giá tiềm năng đất đai cho nông nghiệp, công
nghiệp – xây dựng và dịch vụ.
Xây dựng phương án Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020. Phân kỳ kế hoạch
sử dụng đất 5 năm kì đầu (2011-2015).
Xây dựng các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch.
Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, trình thông qua, xét duyệt và công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
1.3.2.Phương pháp nghiên cứu
 Phuơng pháp điều tra
- Thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập những tài liệu có liên quan đến điều kiện
kinh tế - xã hội, quá trình sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn nghiên cứu

trong giai đoạn gần đây, hiện tại cũng như trong tuơng lai.
- Điều tra khảo sát thực địa: Khảo sát thực địa, đối soát với những tài liệu đã
thu thập để kịp thời bổ sung, chỉnh sửa cho phù hợp phục vụ cho buớc nội nghiệp.
Tiến hành thu thập ý kiến của những nguời dân sống lâu năm trên địa bàn nghiên cứu
nhằm hiểu rõ tập quán sản xuất của địa phuơng.
 Phuơng pháp so sánh: So sánh các số liệu thống kê để có thể đua ra nhận xét,
phân tích mối tuơng quan giữa chúng.
 Phuơng pháp thống kê: Phuơng pháp này sử dụng thống kê tuyệt đối và
thống kê tuơng đối để phân tích, đánh giá biến động đất đai, hiện trạng sử dụng đất,
tình hình kinh tế - xã hội. Là cơ sở đánh giá chu chuyển đất đai hiện trạng, chu chuyển
đất đai kế hoạch.
 Phuơng pháp bản đồ: Là phuơng pháp chủ yếu trong công tác quy hoạch, kế
hoach sử dụng đất nhằm phản ánh kết quả Quy hoạch, kế hoạch nhằm thông qua
không gian đồ họa đựoc thể hiện qua hệ thống bản đồ Quy hoạch sử dụng đất. Phuơng
pháp này nhằm xây dựng hệ thống bản đồ sau:
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất xã năm 2010 tỉ lệ 1:10000.
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất thời kì 2011-2020 tỉ lệ 1:10000.
- Bản đồ đất tỉ lệ 1:10000 trên cơ sở kế thừa bản đồ của xã.
- Bản đồ đơn vị đất đai tỉ lệ 1:10000.
 Phuơng pháp dự báo: Dùng để dự báo tiềm năng trong tuơng lai về mặt số
luơng như: dự báo dân số, dự báo nhu cầu sử dụng đất đối với từng loại đất.
 Phuơng pháp GIS: Ứng dụng công nghệ tin học, thông qua các phần mềm
chuyên dụng như: MAPINFO, MICROSTATION để xây dựng cơ sở dữ liệu không
gian và dữ liệu thuộc tính làm cơ sở xử lý, mô hình háo, tạo vùng và chồng xếp các
-Trang 13-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

bản đồ đơn tính, biên tập và xuất vẽ hệ thống bản đồ chuyên đề trong quy hoạch sử
dụng đất: Bản đồ đơn vị đất đai, Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, Bản đồ quy hoạch sử
dụng đất.
 Phuơng pháp định mức: Sử dụng mục tiêu định huớng đuợc tổng hợp xử lý
thống kê qua nhiều mẫu thực tế kết hợp với dự báo đưa ra diện tích các loại đất biến
động trong tuơng lai.
 Phuơng pháp điều tra nhanh nông thôn: Thông qua hai phưong pháp RRA
và PRA để thu thập thông tin, số liệu có liên quan. Và phương pháp SWOT để đánh giá
4 yếu tố là mặt mạnh, mặt yếu, cơ hội, thách thức về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của
địa bàn nghiên cứu.
 Phưong pháp phân tích và tổng hợp: Dùng phần mềm Excel để xử lý và dự
báo các số liệu điều tra. Qua đó đánh giá đuợc tiềm năng phát triển của địa phương.
 Phuơng pháp đa phuơng án: Trên cơ sở xây dựng đa phương án, phân tích ưu
khuyết điểm của nó về kinh tế - xã hội, môi truờng từ đó đưa ra phuơng án tối ưu nhất
làm phuơng án chính thức cho công tác quy hoạch sử dụng đất.
 Phuơng pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu có liên quan đến vấn đề nghiên
cứu một cách có khoa học và có chọn lọc làm cơ sở cho việc đánh giá các chỉ tiêu
trong quy hoạch sử dụng đất của các tài liệu kế thừa.
1.3.3.Quy trình thực hiện (Theo Thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 2/11/2009)
+ Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã.
+ Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy
hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
+ Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất;
mở rộng khu dân cư và phát triển cơ sở hạ tầng của cấp xã.
+ Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất.
+ Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội.
+ Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu.
+ Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất kỳ đầu theo quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư này và các giải pháp để

xác định ranh giới ngoài thực địa đối với diện tích đất lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng của cấp quốc gia do cấp trên phân bổ xuống.

-Trang 14-


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH : Phạm Thị Hương

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường.
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý
Xã Phú Ngọc nằm ở phía Nam của huyện Định Quán. Xã có diện tích tự nhiên
là 7.028,46 ha chiếm 7,24 % diện tích toàn huyện Định Quán.
Hình 1: Sơ đồ vị trí xã Phú Ngọc
Tọa độ địa lý:
- 11004’44’’ – 11011’32’’ vĩ
độ Bắc.
- 107016’14’’ – 107020’54’’
kinh độ Đông.
Phạm vi giới hạn xã Phú Ngọc như
sau:
- Phía Bắc: giáp xã Ngọc Định
và thị trấn Định Quán.
- Phía Nam : giáp xã Suối
Nho.
- Phía Đông: giáp xã Gia

Canh.
- Phía Tây : giáp xã La Ngà và
xã Túc Trưng.
Xã Phú Ngọc giữ một vị trí rất quan trọng, có tuyến Quốc lộ 20 đi qua xã với
chiều dài 6 km, vị trí tiếp giáp với Thị trấn nên thuận lợi trong phát triển kinh tế - xã
hội và giao lưu với các vùng lân cận, các khu vực khác trong vùng.
b. Địa hình, Địa mạo
Xã Phú Ngọc có địa hình chuyển tiếp giữa cao nguyên và đồng bằng, địa hình
không bằng phẳng, nhiều đồi dốc, có độ cao trung bình 130m so với mực nước biển.
- Độ dốc từ 30 – 80 tập trung ở các ấp 1, 2, và ấp 4.
- Độ dốc từ 80 – 150 thuộc địa bàn các ấp 3, 5, 6, 7.
- Độ dốc từ 250 – 300 nằm phần lớn đất đai của xã.
Với đặc trưng về địa hình đồi dốc như vậy nên đã tạo thành nhiều tiểu vùng
khí hậu và tốc độ xói mòn thoái hóa đất rất cao, vì vậy cần phải có nhiều biện pháp
nhằm làm giảm tình trạng trên.
c. Khí hậu, thời tiết
Khí hậu huyện Định Quán nói chung và xã Phú Ngọc nói riêng là khí hậu
nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, có hai mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô. Trong đó
mùa khô kéo dài trong sáu tháng, từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
-Trang 15-