CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 TP.HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.56 MB, 89 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9 - TP.HỒ CHÍ MINH.”
SVTH
: TRẦN MỘNG KHANH
MSSV
: 08124037
LỚP
: DH08QL
KHÓA
: 2008 - 2012
NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRẦN MỘNG KHANH
“CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9 - TP.HỒ CHÍ MINH ”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh)
Ký tên:……………………………………………
- Tháng 7 năm 2012-
Đầu tiên con xin gửi đến bố mẹ lời biết ơn thành kính, cảm ơn
bố mẹ đã nuôi dưỡng và giành cho con những điều kiện thuận lợi
nhất để con được học tập và cố gắng mới có được hôm nay.
Em xin kính gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Nguyễn Văn
Tân trong suốt thời gian qua đã hướng dẫn và chỉ bảo tận tình để em
hoàn thành báo cáo.
Trong năm học vừa qua, dưới sự giảng dạy tận tình của quý
thầy cô cùng sự giúp đỡ của ban giám hiệu trường Đại Học Nông
Lâm bản thân em cùng toàn thể các bạn trong khoa đã nhận được
trọn vẹn kiến thức mà thầy cô đã truyền đạt. Qua đây em xin gửi lời
biết ơn đến toàn thể các Thầy, các Cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai
& Bất Động Sản, xin gửi đến các Thầy, các Cô lời chúc sức khỏe và
hạnh phúc.
Để hoàn thành được bài luận văn em xin cảm ơn các anh chị
cán bộ địa phương nơi em thực tập đã tận tình giúp đỡ để luận văn
được hoàn thành đúng thời hạn.
Xin chân thành gửi lời cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại
UBND quận 9, phòng Thống kê, phòng Tài nguyên và Môi trường,
Văn phòng Đăng ký QSDĐ đã cung cấp tài liệu và tạo mọi điều kiện
thuận lợi nhất để đề tài nghiên cứu được tiến hành trong suốt thời
gian thực tập tại địa phương.
Do thời gian thực tập và kiến thức còn hạn hẹp do đó báo cáo
khó tránh khỏi những sai sót, kính mong sự góp ý của quý thầy cô để
luận văn được hoàn thiện hơn. Những kiến thức quý báu mà thầy cô
sẻ chia là tiền đề để cho em trong thời gian công tác tiếp theo.
Đại học Nông Lâm TP.HCM , tháng 08 năm 2012
Sinh viên thực hiện
Trần Mộng Khanh
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện:Trần Mộng Khanh; Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Quận 9- Tp.Hồ Chí Minh.”
Giáo viên hướng dẫn:TS. Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nguồn lao động dồi dào từ các tỉnh thành
khác đến làm cho nhu cầu SDĐ tăng nhanh. Đặc biệt là địa bàn Quận 9 - nơi đang có tốc
độ đô thị hóa rất cao, nằm ở vị trí cửa ngõ phía Đông Thành phố, có lợi thế giao thông
với xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai và các xa lộ lớn dự kiến mở nối với các tỉnh xung
quanh. Khi đất đai được thừa nhận là có giá trị thì làm cho các biến động quyền sử dụng
đất trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp. Vì thế, đã gây nên những điều bất
cập dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả. Chính những
thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
Quận 9.
Để hạn chế việc sử dụng đất bất hợp pháp, đồng thời sử dụng nguồn tài nguyên
một cách có hiệu quả, đòi hỏi Nhà nước phải tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai
chặt chẽ hơn. Nhà nước không chỉ quản lý về mặt chất lượng mà còn phải quản lý chặt
chẽ về mặt số lượng, quan tâm đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng và mọi biến động
diễn ra trên địa bàn. Trên cơ sở đó đề tài thực hiện nhằm đảm bảo hồ sơ địa chính luôn
phản ánh đúng và kịp thời với hiện trạng sử dụng đất, làm tài liệu cho công tác quản lý
đất đai, tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất, làm cơ sở quản lý, phân bố sử
dụng đất hợp pháp, hiệu quả.
Quận 9 với tổng diện tích tự nhiên là 11.389,63 ha.Trong đó: diện tích đất nông
nghiệp 4.150,77 ha; diện tích đất phi nông nghiệp 7.196,64 ha; diện tích đất chưa sử dụng
42,22 ha.Tình hình biến động trên địa bàn diễn ra khá phổ biến và phức tạp.
Qua kết quả phân tích, tổng hợp, thống kê các tài liệu, số liệu thu thập về tình hình
biến động đất đai trên địa bàn Quận 9. Thể hiện được thực trạng quản lý các biến động
của Quận bao gồm 21.248 hồ sơ chuyển quyền SDĐ; 7.186 hồ sơ chuyển mục đích SDĐ;
1.773 hồ sơ cấp đổi, cấp lại GCN; 28.358 hồ sơ thế chấp QSDĐ.
Đưa những đề xuất hướng giải quyết trong công tác quản lý góp phần hoàn thiện
công tác quản lý nhà nước về hoạt động chuyển nhượng, chuyển mục đích, thế chấp, thừa
kế, chuyển đổi… quyền sử dụng đất đất trên địa bàn Quận 9 ngày càng tốt hơn.
MỤC LỤC
TRANG TỰA
LỜI CẢM ƠN
TÓM TẮT
MỤC LỤC
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH SÁCH CÁC BẢNG
DANH SÁCH CÁC HÌNH
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................. 1
PHẦN I: TỔNG QUAN .................................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lý luận ................................................................................................................. 3
I.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................. 14
I.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 15
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................... 16
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu...................................................................................... 16
I.2.1. Lịch sử hình thành Quận 9 ................................................................................ 17
I.2.2.Điều kiện tự nhiên .............................................................................................. 12
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 28
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 28
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 28
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................ 29
II.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên –tài nguyên thiên nhiên có ảnh hưởng đến việc sử dụng
đất ...................................................................................................................................... 29
II.2. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận ........................... 30
II.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................. 30
II.2.2. Công tác quản lý đất đai theo ranh giới hành chính ......................................... 31
II.2.3. Công tác lập bản đồ địa chính .......................................................................... 31
II.2.4. Công tác đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................. 32
II.2.5. Công tác lập quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất .............................................. 33
II.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................. 33
II.2.7. Công tác giải quyết Tranh chấp, Khiếu nại về đất đai. .................................... 33
II.2.8. Công tác xử lý vi phạm pháp luật về đất đai .................................................... 34
II.2.9. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính. ........................................................ 35
II.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 .............................................................. 35
II.3.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng ................................................ 35
II.3.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng, quản lý ................................. 48
II.4. Đánh giá tình hình lập hồ sơ địa chính ban đầu......................................................... 50
II.5. Tình hình biến động đất đai do thực hiện các quyền ................................................. 52
II.6. Tình hình biến động diện tích đất đai từ năm 2005 đến năm 2011 ........................... 54
II.6.1. Tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn từ năm 2005-2010 ................ 54
II.6.2. Tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn từ năm 2005-2011 ................ 58
II.6.3. Tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn từ năm 2010-2011 ................ 59
II.7. Công tác chỉnh lý biến động đất đai .......................................................................... 56
II.7.1. Trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai ...................................................... 56
II.7.2. Chỉnh lý biến động đất đai trên BĐĐC ............................................................ 64
II.7.3. Phương pháp chỉnh lý biến động đất đai vào BĐĐC ..................................... 71
II.7.4. Công tác chỉnh lý biến động trong phòng ........................................................ 72
II.7.3. Phương pháp chỉnh lý biến động đất đai vào BĐĐC ..................................... 71
PHẦN III : KẾT LUẬN& KIẾN NGHỊ ................................................................. 76
IV.1 Kết luận ..................................................................................................................... 76
IV.2. Kiến nghị .................................................................................................................. 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
NĐ:Nghị Định
QĐ: Quyết định
Tp. HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
ĐVHC: Đơn vị hành chính
GCN: Giấy chứng nhận
SDĐ: Sử dụng đất
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
QSHNƠ & QSDĐƠ: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
UBND: Ủy ban nhân dân
TNHTHS: Tiếp nhận hoàn trả hổ sơ
TĐB: Tổ đăng bộ
VPĐK: Văn phòng đăng ký
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính ............................................................... 18
Bảng 2: Một số chỉ tiêu khí hậu địa phương ..................................................................... 19
Bảng 3. Tài nguyên đất Quận 9 ......................................................................................... 20
Bảng 4: Doanh thu ngành công nghiệp ............................................................................. 22
Bảng 5: Doanh thu ngành thương mại dịch vụ .................................................................. 23
Bảng 6: Giá trị sản xuất hàng nông nghiệp, thủy sản ........................................................ 24
Bảng 7: Hiện trạng dân số, mật độ dân số theo đơn vị hành chính năm 2010 .................. 25
Bảng 8: Hiện trạng về trường lớp trên địa bàn Quận 9 ..................................................... 27
Bảng 9: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính. .............................................................. 31
Bảng 10: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới ................................................................ 32
Bảng 11: Thống kê các vụ tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo qua các năm. ................. 34
Bảng 12: Thống kê sổ địa chính theo LĐĐ 2003 .............................................................. 35
Bảng 13: Thống kê sổ địa chính theo Nghị Định 88. ........................................................ 35
Bảng 14:Thống kê diện tích đất theo mục đích sử dụng và theo đơn vị hành chính ........ 36
Bảng 15: Hiện trạng sử dụng các loại đất chính 2011 ....................................................... 36
Bảng16: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2011 .................................................. 37
Bảng 17: Phân bố đất sản xuất nông nghiệp theo đơn vị hành chính................................ 39
Bảng 18: Phân bố đất trông cây hàng năm theo mục đích sử dụng và theo đơn vị hành
chính .................................................................................................................................. 40
Bảng 19: Phân bố đất trồng cây lâu năm theo đơn vị hành chính ..................................... 41
Bảng 20: Phân bố đất nuôi trồng thủy sản theo đơn vị hành chính ................................... 42
Bảng 21: Phân bố diện tích đất phi nông nghiệp theo đơn vị hành chính ......................... 43
Bảng 22: Phân bố diện tích đất ở theo đơn vị hành chính ................................................. 44
Bảng 23: Phân bố đất chuyên dùng theo mục đích sử dụng và theo đơn vị hành chính ... 45
Bảng 24: Phân bố đất sông suối và mặt nước chuyên dùng theo đơn vị hành chánh ....... 46
Bảng 25: Phân bố diện tích đất tôn giáo, tín ngưỡng theo đơn vị hành chính ................. 47
Bảng 26: Phân bố diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa theo đơn vị hành chính. ............... 48
Bảng 27 : Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng, quản lý ................................. 48
Bảng 28 : Thống kê số lượng hồ sơ biến động đất đai từ 2006-2011. .............................. 52
Bảng 29: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2006 đến năm 2011...... 53
Bảng 30:Biến động mục đích sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 ...................................... 54
Bảng 31: Biến động mục đích sử dụng đất từ năm 2005-2011 ......................................... 58
Bảng 32: Biến động mục đích sử dụng đất 2010-2011 ..................................................... 59
Bảng 33: Kết quả chỉnh lý biến động theo từng trường hợp ............................................. 75
DANH SÁCH CÁC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 01:Giá trị sản xuất kinh tế .................................................................................... 22
Biểu đồ 02: Cơ cấu theo mục đích SDĐ năm 2011. ........................................................ 37
Biểu đồ 03: Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2011 ................................................... 38
Biểu đồ 04: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp 2011 .................................................... 44
Biểu đồ 05: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng, quản lý .............................. 49
Biểu đồ 06: Biến động mục đích sử dụng đất đai giai đoạn 2005-2010 ........................... 55
Biểu đồ 07: Biến động mục đích sử dụng đất từ năm 2005-2011 ..................................... 58
Biểu đồ 08: Biến động mục đích sử dụng đất 2010-2011 ................................................. 60
Hình 1 : Sơ đồ trình tự thủ tục đăng ký biến động .............................................................. 6
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
MỞ ĐẦU
I. Đặt vấn đề.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt sự phát triển
nhiều mặt, đất đai trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng trong sự phát triển
ấy. Song song đó, tình hình sử dụng đất đai có những biến động rất lớn, đặc biệt là do sự tác
động của nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, thêm vào đó là quá trình điều
chỉnh quy hoạch, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ đặc biệt là ở những vùng ngoại
thành.
Với sự liên quan hầu hết tới các lĩnh vực KT – XH, nên tình hình sử dụng đất đai có
rất nhiều biến động xảy ra. Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình biến động đất đai
diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát được. Điều này tạo ra trở ngại rất lớn trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước nói chung và từng địa phương nói riêng. Để
quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh đúng
thực trạng thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên bản đồ địa chính và
hệ thống hồ sơ địa chính. Bất kỳ mọi biến động nào đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục
và phải đăng ký cập nhật những thay đổi để từ đó làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ
hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và
phát triển. Vì vậy công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ
cần thiết, thường xuyên được các cấp quan tâm và chỉ đạo cơ quan quản lý đất đai ở cấp
mình quản lý, nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai
ngày càng chuẩn xác hơn. Vì đây là công tác trọng tâm của ngành Quản lý.
Trong khi đó, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn bất cập do nhiều nguyên nhân khách quan. Vấn
đề đặt ra hiện nay làm cách nào để thực hiện công việc trên một cách hiệu quả, nhằm củng cố
lại công tác quản lý đất đai và giải quyết những hồ sơ tồn động trong nhiều năm, đồng thời
tạo thuận lợi cho quá trình quản lý, lưu trữ hồ sơ và hệ thống sổ bộ địa chính, bởi nếu không
cập nhật biến động kịp thời thì hồ sơ và hệ thống sổ bộ địa chính thiết lập trong thời gian đầu
sẽ lạc hậu và không còn phù hợp với thực tế.
Xuất phát từ tình hình trên, được sự giúp đỡ của Phòng Tài Nguyên-Môi Trường và sự
hướng dẫn của TS.Nguyễn Văn Tân, em xin thực hiện đề tài: “Chỉnh lý biến động đất đai trên
địa bàn Quận 9 - Tp. Hồ Chí Minh.”
Trang 1
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
II. Mục tiêu nghiên cứu.
Chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn quận 9.
Phương pháp cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai.
Đề xuất các giải pháp thực hiện để công tác chỉnh lý biến động đất đai được hoàn
thiện.
III. Đối tượng nghiên cứu.
Các loại hình biến động đất đai hợp pháp và các yếu tố ảnh hưởng đến biến động
đất đai.
IV. Phạm vi nghiên cứu.
Chỉ cập nhật những trường hợp biến động hợp pháp đối với các loại đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn Quân 9-Tp.Hồ Chí Minh.
Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi
Chuyển mục đích SDĐ
Cấp lại hoặc cấp đổi GCNQSDĐ
Thế chấp hoặc xóa thế chấp bằng QSDĐ
V. Yêu cầu.
Thông tin cập nhật phải đầy đủ, chính xác, phản ánh trung thực, khách quan, giữ
nguyên thông tin cũ và cập nhật được thông tin mới.
Bản đồ địa chính và hệ thống sổ bộ, giữa dữ liệu file và tài liệu giấy phải đảm bảo
tính đồng bộ về thông tin và nội dung.
Số liệu chỉnh lý phải đúng với thực tế, thường xuyên cập nhật và sửa những sai sót
trước đây.
Đảm bảo đúng quy định kỹ thuật, trình tự, nội dung chỉnh lý, thường xuyên cập
nhật thông tin mới.
Đảm bảo tính thống nhất về thẩm quyền về cập nhật, chỉnh lý biến động, chỉ chỉnh
lý khi biến động đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và thực hiện theo đúng
quy trình hướng dẫn.
Trang 2
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận.
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Tổng quan về hồ sơ địa chính
a. Khái niệm về hồ sơ địa chính.
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông
tin cần thiết về mặt tự nhiên - kinh tế - xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá
trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính cung cấp những thông tin cần thiết để Nhà nước thực hiện chức năng
của mình đối với đất đai với tư cách là chủ sở hữu.
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất của mỗi người sử dụng đất theo
từng đơn vị hành chính cấp xã gồm: bản đồ địa chính (hoặc bản trích đo địa chính), sổ địa
chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật qua quá trình điều tra cập nhật qua các thời kỳ
khác nhau, bằng các phương pháp khác nhau: đo đạc lập bản đồ địa chính, đánh giá đất, phân
hạng và định giá đất, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dung đất.
Tóm lại, hồ sơ địa chính là các tài liệu thành quả của việc đo đạc và đăng ký đất đai,
thể hiện đầy đủ các thông tin về từng thửa đất phục vụ cho quản lý nhà nước đối với việc sử
dụng đất.
b. Nội dung hồ sơ địa chính.
Theo yêu cầu thông tin đất đai trong hệ thống quản lý đất đai, hệ thống tài liệu hồ sơ
địa chính phải thể hiện các nội dung sau:
- Các thông tin về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thửa đất: Tên chủ sử
dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, giá đất, mục đích sử dụng đất, thời
hạn sử dụng đất và những ràng buộc khác nhau về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
- Các thông tin về cơ sở pháp lý: Tên văn bản, số văn bản, cơ quan ký văn bản, ngày
- tháng - năm ký văn bản theo yêu cầu của từng loại tài liệu hồ sơ địa chính làm căn cứ xác
định giá trị pháp lý của tài liệu.
c. Hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính.
Tùy thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ
thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại:
- Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
Hồ sơ tài liệu gốc bao gồm các loại sau:
Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm toàn
bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính (trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ
Trang 3
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa).
Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên hoặc hỗ trợ cho yêu cầu quản lý
đất đai
Các tài liệu phục vụ thường xuyên cho công tác quản lý đất đai bao gồm:
Bản đồ địa chính.
Khái niệm.
Bản đồ địa chính gốc: Là bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất và thể hiện
trọn và không trọn các thửa đất, các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa
đất, các yếu tố quy hoạch đã được phê duyệt, các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo
khu vực trong phạm vi một hoặc một đơn vị hành chính cấp xã, trong một phần hay cả
đơn vị hành chánh cấp huyện hoặc một số huyện trong phạm vi một tỉnh hoặc một
thành phố thuộc Trung Ương, được cơ quan thực hiện và cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh xác nhận. Bản đồ địa chính gốc là cơ sở để thành lập bản đồ địa chính theo đơn vị
hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Các nội dung đã được cập nhật trên bản đồ địa
chính cấp xã phải được chuyển lên bản đồ địa chính gốc.
Bản đồ địa chính: Là bản đồ thể hiện trọn các thửa đất và các đối tượng chiếm
đất nhưng không tạo thành thửa đất, các yếu tố quy hoạch đã được phê duyệt, các yếu
tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn được cơ quan
thực hiện, UBND cấp xã và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh xác nhận.
Ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng của thửa đất thể hiện trên bản đồ địa
chính được xác định theo hiện trạng sử dụng. Trên phương diện pháp lý, bản đồ địa
chính được coi là tài liệu cơ sở quan trọng nhất trong việc xác định pháp lý về vị trí,
hình dạng và diện tích của một thửa đất. Các thông tin về thửa đất trên bản đồ địa chính
phải được hoàn chỉnh phù hợp với các số liệu trong hồ sơ địa chính.
Các trường hợp biến động cần chỉnh lý trên bản đồ địa chính:
- Có thay đổi số liệu thửa đất;
- Tạo thửa đất mới hoặc do sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa đất;
- Thay đổi mục đích sử dụng đất (theo chỉ tiêu kiểm kê);
- Đường giao thông, hệ thống thủy văn tạo mới hoặc thay đổi ranh giới;
- Thay đổi mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa danh và các ghi chú
thuyết minh trên bản đồ;
- Thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình;
Sổ mục kê đất.
Khái niệm: Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất
nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá
trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về
thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai.
Mục đích lập sổ mục kê: Sổ mục kê được lập nhằm liệt kê toàn bộ các thửa
đất và các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất trong phạm vi địa giới
hành chính mỗi xã, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử dụng, diện tích , loại
Trang 4
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
dất để đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai, lập và tra cứu, sử dụng các
tài liệu hồ sơ địa chính một cách đầy đủ, thuận tiện, chính xác không bị trùng sót.
Các trường hợp biến động cần chỉnh lý trên sổ mục kê đất đai:
- Có chỉnh lý bản đồ địa chính.
- Người sử dụng đất chuyển quyền, hoặc đổi tên.
- Thay đổi mục đích sử dụng (theo cấp GCN, theo QH và theo hiện trạng).
Sổ địa chính.
Khái niệm: Sổ địa chính là sổ được lập theo đơn vị hành chính cấp xã để thể
hiện thông tin về người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đất của người đó đối với
thửa đất đã cấp GCN.
Mục đích lập sổ địa chính: Sổ địa chính được thành lập nhằm đăng ký toàn bộ
diện tích đất đai được Nhà nước giao quyền sử dụng cho các chủ sử dụng đất vào các
mục đích khác nhau và toàn bộ đất chưa giao chưa cho thuê sử dụng, làm cơ sở để Nhà
nước thực hiện chức năng quản lý đất đai theo đúng pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền
sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất.
Các trường hợp biến động cần chỉnh lý trên sổ địa chính:
- Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên.
- Người sử đụng đất cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ.
- Có thay đổi số liệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính.
- Có thay đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất.
- Chuyển từ hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền.
- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Thay đổi về giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.
- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sổ theo dõi biến động đất đai.
Khái niệm: Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập để theo dõi các trường
hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người
sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
Mục đích lập sổ: Sổ theo dõi biến động đất đai được lập để theo dõi tình hình
đăng ký biến động về sử dụng đất và làm cơ sở để thực hiện thống kê diện tích đất đai
hàng năm.Sổ được lập để theo dõi và quản lý quá trình biến động đất, chỉnh lý hồ sơ địa
chính.
Các trường hợp biến động cần chỉnh lý trên sổ theo dõi biến động đất đai:
Việc cập nhật vào sổ theo dõi biến động đất đai được thực hiện đối với tất cả
các trường hợp chỉnh lý hồ sơ địa chính và GCN.
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập để theo dõi, quản lý việc
phát hành và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các trường hợp biến động cần chỉnh lý trên sổ cấp giấy chứng nhận:
- Thu hồi giấy chứng nhận.
- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trang 5
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
- Cấp GCNQSDĐ cho thửa đất mới.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc lưu).
Biểu thống kê diện tích đất đai.
2. Các vấn đề về biến động đất đai.
a. Khái niệm biến động đất đai.
Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất sau
khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính ban đầu.
Căn cứ vào đặc trưng biến động đất đai ở Việt Nam, người ta phân chia thành ba
nhóm biến động chính gồm: biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp, biến động chưa
hợp pháp.
Biến động hợp pháp: các dạng hồ sơ đăng ký biến động đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép biến động, bao gồm luôn cả trường hợp biến động không phải xin
phép. Đây là dạng biến động phải được cập nhật vào hồ sơ địa chính.
Biến động bất hợp pháp: là các biến động không phải là biến động hợp pháp. Đây là
dạng biến động không phải cập nhật vào hồ sơ địa chính, nhưng phải được khoanh vùng lên
bản đồ riêng để phục vụ việc quản lý, hoặc lưu trữ trong một hệ thống sổ bộ riêng biệt để phục
vụ trong quá trình quản lý.
b. Khái niệm đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà
nước mà trực tiếp là ngành TNMT nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho
hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước
phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Đăng ký biến đông đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:
Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu.
Được tiến hành ngay sau khi kết thúc đăng ký ban đầu.
Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng
đất.
c. Các nguyên nhân gây biến động đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất, do tác động của con người và thiên nhiên làm cho đất
đai bị biến động so với trạng thái đã đăng ký.
Về phía con người: có hai chủ thể là người sử dụng đất và Nhà nước.
Người sử đụng đất thực hiện quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật
như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp…
Người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất gây ra
những biến động về đất đai.
Những tác động đó làm cho đất đai biến động về hình dạng, kích thước thửa đất, về
hình thái sử dụng như cho thuê, thế chấp, thời hạn sử dụng, thay đổi mục đích sử dung.
Về phía thiên nhiên.
Tác động của thiên tai như gây lũ lụt gây xói mòn làm thay đổi trạng thái của đất, dẫn
Trang 6
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
đến thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi trạng thái tự nhiên của thửa đất so với lần đăng ký
trước.
d. Các hình thức biến động đất đai ở Việt Nam.
Sự thay đổi bất kỳ thông tin nào so với thông tin trên GCNQSDĐ đã cấp và thông tin
trên hồ sơ địa chính đã được lập lúc ban đầu (những thông tin: tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp
lý) thì đều phải có sự xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chúng ta có thể phân ra
các hình thức biến động sau:
- Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, hợp thức hóa, thừa kế,
cho tặng quyền sử dụng đất, thay đổi do tách chia quyền sử dụng đất.
- Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Biến động do quy hoạch.
- Biến động do thiên tai (đất lở, đất bồi).
- Biến động do thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất.
- Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; do cấp đổi hoặc thu hồi giấy chứng nhận; do thay đổi số thứ tự tờ bản đồ …
- Biến động do nhận QSDĐ theo quyết định công nhận kết quả hòa giải thành đối với
tranh chấp đất đai của Ủy Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền.
- Biến động do nhận QSDĐ theo bản án, theo Quyết định của Tòa Án Nhân Dân hoặc
Quyết định của cơ quan thi hành án.
- Biến động do nhận QSDĐ theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật hoặc văn bản pháp lý khác phù hợp với pháp luật.
- Biến động do người sử dụng đất đổi tên theo Quyết định của cơ quan có thẩm quyền
hoặc văn bản khác phù hợp với pháp luật.
- Biến động do nhận QSDĐ do chia tách, sát nhập tổ chức theo Quyết định của cơ
quan, tổ chức.
3. Cập nhật, chỉnh lý biến động.
a. Thẩm quyền chỉnh lý biến động.
- Chỉnh lý biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh.
Trường hợp biến động mà đối tượng sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua nhà ở gắn liền vời quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
thì đăng ký biến động tại VPĐKQSDĐ thuộc sở TN-MT. Sau thẩm tra nếu hồ sơ hợp lệ,
VPĐKQSDĐ thuộc sở TN-MT sẽ thực hiện giải quyết biến động (chỉnh lý GCN hoặc cấp
GCN) theo nhu cầu của đối tượng sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp tỉnh chỉnh lý.
Sau đó căn cứ vào hồ sơ lưu, VPĐKQSDĐ thuộc sở TN-MT sẽ tiến hành
gửi thông báo về việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính và các giấy tờ khác kèm theo (sơ đồ
thửa đất, bảo sao GCN, quyết định chuyển mục đích …) đến VPĐKQSDĐ thuộc phòng TNMT và UBND xã, phường, thị trấn để cập nhật chỉnh lý cho đồng bộ.
Trang 7
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
- Chỉnh lý biến động thuộc thẩm quyền cấp huyện.
Trường hợp biến động mà đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân ,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng
đồng dân cư thì đăng ký biến động tại VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN-MT. Sau thẩm tra nếu hồ
sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN-MT sẽ thực hiện giải quyết biến động (chỉnh lý GCN
hoặc cấp GCN) theo nhu cầu của đối tượng sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp tỉnh chính lý.
Sau đó căn cứ vào hồ sơ lưu, VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN-MT sẽ tiến
hành gửi thông báo về cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính và các giấy tờ kèm theo (sở đồ thửa
đất, bản sao GCN, quyết định chuyển mục đích…) đến VPĐKQSDĐ thuộc sở TN-MT và
UBND xã, phường, thị trấn để cập nhật chỉnh lý cho đồng bộ.
- Chỉnh lý biến động thuộc thẩm quyền cấp xã.
Căn cứ vào thông báo cập nhật chỉnh lý biến động và các giấy tờ kèm theo
(sơ đồ thửa đất, bản sao GCN, quyết định chuyển mục đích…) do VPĐKQSDĐ thuộc sở TNMT và VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN-MT gửi đến. Cán bộ địa chính sẽ tiến hành cập nhật
chỉnh lý vào sổ theo dõi biến động, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, còn đối với trường hợp
biến động có thay đổi diện tích thửa đất (tách thửa, hợp thửa, thửa đất sạt tự nhiên..) ngoài việc
chỉnh lý trên sổ bộ địa chính còn phải chỉnh lý thêm vào bản đồ địa chính.
b. Nguyên tắc cập nhật chỉnh lý HSĐC
HSĐC do cơ quan nào quản lý thì do cơ quan đó có trách nhiệm phân công
cán bộ thực hiện chỉnh lý thường xuyên đối với mọi trường hợp biến động ngay sau khi nhận
được hồ sơ biến động đã được giải quyết hoặc nhậ được thông bào về việc chỉnh lý biến động
của các cơ quan liên quan gửi đến.
Cấp nào có thẩm quyền cấp, chỉnh lý GCN QSDĐ thì thực hiện ngay khi
việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC tại cấp đó; đồng thời phải có trách nhiệm gửi thông báo cho 2
cấp còn lại. Trường hợp chưa xây dựng được CSDL hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối
đồng bộ qua mạng thì VPĐKQSDĐ từng cấp sau khi chỉnh lý HSĐC phải gửi thông báo về
việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC cho VPĐKQSDĐ cấp kia để cập nhật, chỉnh lý.
c. Căn cứ để cập nhật, chỉnh lý HSĐC
- Tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh, huyện: Việc cập nhật , chỉnh lý CSDLĐC và HSĐC
được thực hiện dựa trên các căn cứ sau:
+ Bản lưu GCN hoặc bản sao GCNQSDĐ (đối với trường hợp không có bản lưu
GCN QSDĐ) hồ sơ đăng ký biến động về sử dụng đất đã được giải quyết;
+ Trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa chính (ở nơi chưa có BĐĐC) của thửa đất
hoặc của khu vực các thửa đất có biến động về ranh giời thửa (trong đó có thể hiện nội
dung thay đổi của thửa đất) đã được sử dụng để cấp mới hoặc chỉnh lý GCNQSDĐ;
+ Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC: Trường hợp VPĐKQSDĐ các cấp
chưa xây dựng được CSDLĐC hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối đồng bộ qua mạng thì
VPĐKQSDĐ từng cấp sau khi chỉnh lý HSĐC phải gửi thông báo đó cho VPĐKQSDĐ
cấp kia để cập nhật, chỉnh lý.
Trường hợp có biến động về ranh giới của một hoặc nhiều thửa, VPĐKQSDĐ gửi
thông báo kèm theo bản trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa chính (ở nơi chưa có bản đồ địa
Trang 8
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
chính) để chỉnh lý BĐĐC.
- Tại UBND cấp xã: Việc cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê
đất đai lưu tại UBND cấp xã được thực hiện căn cứ vào thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý
HSĐC và bản Trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa chính (ở nơi chưa có BĐĐC) của thửa đất
hoặc khu vực các thửa đất có biến động về ranh giới thửa (trong đố có thể hiện nội dung thay
đổi của thửa đất) do VPĐKQSDĐ các cấp gửi đến.
4. Chỉnh lý vào hồ sơ địa chính.
+ Phương pháp chỉnh lý sổ mục kê.
- Gạch ngang bằng mực đỏ ngay nội dung thay đổi.
- Sau đó ghi nội dung biến động ở cột ghi chú
Ghi số thửa biến động vào cột STT thửa
Tại cột nội dung thay đổi
a. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đối với cả thửa đất:
Trường hợp chuyển nhượng (chuyển đổi, thửa kế, tặng cho) QSDĐ: ghi ‘‘Chuyển
nhượng (chuyển đổi, thửa kế, tặng cho) trọn thửa cho ông (hoặc bà, hộ gia đình)…(tên người
nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho)’’.
b. Trường hợp chuyển quyến sử dụng đất đối với một phần thửa đất :
+ Trường hợp chuyển nhượng (chuyển đổi, thửa kế, tặng cho) QSDĐ: ghi ‘‘Chuyển
nhượng (chuyển đổi, thửa kế, tặng cho) trọn thửa cho ông (hoặc bà, hộ gia đình)…(tên người
nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho) với DT :….m2, STM…, DT còn lại :…m2. Xem
trang….(số trang ghi thông tin thửa đất mới trên sổ của cùng tờ bản đồ địa chính đó)’’
+ Trường hợp chuyển đổi QSDĐ: ghi ‘‘Chuyển đổi một phần thửa cho ông (hoặc bà,
hộ gia đình )…..(tên người nhận chuyển đổi) với DT : :….m2, phần đất còn lại có số
thửa…..DT:….m2. Xem trang….(Số trang ghi thông tin thửa đất mới trên sổ của cùng tờ bản
đồ địa chính đó).’’
c. Trường hợp chuyển mục đích:
Đối với cả thửa đất: ghi ‘‘Chuyển mục đích SDĐ từ đất….. sang đất….’’
Đối với một phần thửa đất: ghi ‘‘Chuyển mục đích SDĐ từ đất….. sang đất….
Với DT:….m2, STM…, DT còn lại :…m2.’’
d. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất:
Đối với trường hợp thu hồi trọn thửa: ghi ‘‘Nhà nước thu hồi trọn thửa đất
do…(ghi lý do thu hồi)’’
Đối với trường hợp thu hồi một phần thửa: ghi ‘‘Nhà nước thu hồi một phần
thửa với DT:….m2 do……(ghi lý do thu hồih), DT còn lại….m2 ’’
+ Phương pháp chỉnh lý sổ địa chính.
a. Trường hợp chuyển QSDĐ đối với cả thửa đất:
- Gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi thửa đất đã chuyển quyền tại mục II trên trang
sổ của người chuyển QSDĐ.
Trang 9
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
- Tại Mục III trên trang sổ của người chuyển QSDĐ.
+ Trường hợp chuyển nhượng (chuyển đổi, thừa kế, tặng cho) QSDĐ: ghi
‘‘Chuyển nhượng (chuyển đổi, thừa kế, tặng cho) trọn thửa cho ông (hoặc bà, hộ gia
đình)…theo HĐCN ( HĐCĐ, biên bảng họp gia đình, HĐTC) số ….được UBND…. ký
ngày…/…/….’’
+ Trường hợp để thừa kế QSDĐ cho nhiều người cùng sử dụng đất thì ghi tên
của tất cả những người nhận thừa kế; trường hợp để thừa kế QSDĐ cho nhiều người và
tại thời điểm đăng ký vẫn chưa xác định được đầy đủ tên của những người đó thì ghi
tên của tất cả những người nhận thừa kế đã được xác định, sau đó ghi ‘‘và một số người
thừa kế khác chưa được xác định’’.
- Ghi thửa đất đã chuyển quyền vào Mục II trên trang sổ của người nhận
chuyển QSDĐ, trường hợp có ghi chú về thửa đất hoặc QSDĐ thì ghi vào Mục III trên
trang sổ đó.
b. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất:
- Gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi thửa đất đã chuyển tại Mục II trên trang sổ
của người chuyển QSDĐ và ghi thông tin về phần diện tích còn lại không chuyển quyền
của thửa đất cũ vào dòng kế tiếp tại Mục II trên trang sổ đó.
- Tại Mục III trên trang sổ của người chuyển quyền SDĐ
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng một phần thửa: ghi ‘‘Chuyển đổi một
phần thửa số…. cho ông (hoặc bà, hộ gia đình)… với DT:….m2, phần đất còn lại có số
thửa là…., DT:….m2 theo HSĐC số…. được UBND xã …. Ký ngày…./…./….’’
+ Trường hợp chuyển nhượng (để thừa kế, tặng cho) quyền sử dụng một phần
thửa đất : ghi ‘‘Chuyển nhượng (để thừa kế, tặng cho) một phần thửa số… cho ông
(hoặc bà)… với DT:….m2. STM…… DT còn lại…. m2 theo HĐCN (biên bản họp gia
đình, HĐTC) số…. được UBND xã… ký…/…/….’’
- Ghi thông tin về thửa đất mới là phần diện tích đã chuyển quyền của thửa đất
cũ vào Mục II trên trang sổ của người chuyển QSDĐ, trường hợp có ghi chú về thửa đất
hoặc QSDĐ thì ghi vào Mục III trên trang sổ đó.
c. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
- Gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi thửa đất đã thu hồi tại Mục II trên trang sổ
của người sử dụng đất.
- Tại Mục III trên trang sổ của người sử dụng đất
Đối với cả thửa đất: ghi ‘‘Nhà nước thu hồi đất cả thửa đất theo quyết định
số…. của UBND …. ký ngày…./…./….’’
Đối với một phần thửa đất: ghi ‘‘Nhà nước thu hồi một phần thửa đất số…
với DT…. m2, DT còn lại…. m2 theo quyết định số…. của UBND…. ký
ngày…/…./….’’
d. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất :
- Gạch bằng mực đỏ tại dòng của thửa đất và tại cột Mục đích sử dụng tại Mục
II trên trang sổ của người sử dụng đất.
Trang 10
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
- Tại Mục III trên trang sổ của người sử dụng đất: ghi ‘‘Chuyển mục đích từ
đất….. sang đất…. theo Đơn xin chuyển mục đích (hoặc Tờ khai đăng ký chuyển mục
đích) ngày… tháng…. năm’’
e. Trường hợp cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ :
- Khi người sử dụng đất khai báo GCNQSDĐ bị mất thì ghi vào Mục III của
trang sổ: ‘‘ Khai báo GCNQSDĐ bị mất ngày…./…/….’’
- Gạch bằng mực đỏ tại dòng của thửa đất và tại cột Số phát hành
GCNQSDĐ, Số vào sổ cấp GCNQSDĐ tại Mục II trên trang sổ của người sử dụng
đất.
- Tại Mục III trên trang sổ của người sử dụng đất :
+ Trường hợp cấp lại GCBQSDĐ: ghi ‘‘Cấp lại GCNQSDĐ do bị mất, số phát
hành là…, số vào sổ là… theo Đơn xin cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ
ngày…/tháng…./năm….’’
+ Trường hợp cấp đổi GCBQSDĐ: ghi ‘‘Cấp đổi GCNQSDĐ do bị rách nát(
hoặc bị ố nhòe), số phát hành là…., số vào sổ là… theo Đơn xin cấp đổi, cấp lại
GCNQSDĐ ngày…/tháng…/năm….’’
f. Trường hợp đăng ký thế chấp và xóa thế chấp.
Đăng ký thế chấp bằng QSDĐ
- Tại Mục III trên trang sổ của người sử dụng đất: ghi ‘‘Thế chấp bằng QSDĐ
tại ngân hàng (hoặc ông, bà)…..theo HĐTD số….’’
Đăng ký xóa thế chấp bằng QSDĐ
- Tại Mục III trên trang sổ của người sử dụng đất: ghi ‘‘Đã xóa thế chấp bằng
QSDĐ tại ngân hàng (hoặc ông, bà)…..theo HĐTD số….’’
+ Phương pháp chỉnh lý Sổ theo dõi biến động
-Tại cột thửa đất biến động
+ Cột Tờ bản đồ số ghi số thứ tự của tờ bản đồ địa chính.
+ Cột Thửa đất số ghi số thứ tự của thửa đất trước khi có biến động về sử dụng đất
hoặc số thứ tự của thửa đất mới được tạo thành.
- Tại cột Nội dung biến động ghi:
a. Trường hợp chuyển QSDĐ đối với cả thửa đất :
Trường hợp chuyển nhượng (chuyển đổi, để thừa kế, tặng cho) QSDĐ: ghi ‘‘Chuyển
nhượng (chuyển đổi, để thừa kế, tặng cho) trọn thửa cho ông (hoặc bà, hộ gia đình)… ở địa
chỉ…, với DT….m2, loại đất….theo HĐCN (HĐCĐ, biên bản họp gia đình, HĐTC) số…..
được UBND xã ký ngày…../…../…..’’
b. Trường hợp chuyển QSDĐ đối với một phần thửa đất :
Trường hợp chuyển đổi QSDĐ: ghi ‘‘Chuyển đổi QSDĐ một phần thửa đất cho ông
(hoặc bà)…ở địa chỉ…………, với DT….m2, loại đất…., phần đất còn lại có số thửa là…..,
DT……m2 theo HĐCĐ số..….. được UBND xã ký ngày…../…../…..’’
Trang 11
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
Trường hợp chuyển nhượng (để thừa kế, tặng cho) QSDĐ: ghi ‘‘Chuyển nhượng (để
thừa kế, tặng cho) một phần thửa cho ông (hoặc bà, hộ gia đình cá nhân)….ở địa chỉ…….., với
DT…..m2, STM……, loại đất…., DT còn lại….m2 theo HĐCN (biên bản họp gia đình,
HĐTC) số….. được UBND xã ký ngày…../…../…..’’
c. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất :
Đối với cả thửa đất: ghi ‘‘Nhà nước thu hồi trọn thửa đất với DT…. m2,với loại
đất….theo quyết định số…. của UBND huyện ………ký ngày…../……/…..’’
Đối với một phần thửa đất: ghi ‘‘Nhà nước thu hồi một phần thửa đất với DT…. m2,
loại đất…., DT còn lại….m2 theo quyết định số….được UBND huyện ….ký
ngày…./…/……’’
d. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Đối với cả thửa đất: ghi ‘‘Chuyển mục đích SDĐ trọn thửa đất với DT……m2, sang
loại đất…. theo Đơn xin ĐKCMĐ ngày…../…../….’’
Đối với một phần thửa đất: ghi ‘‘Chuyển mục đích SDĐ một phần thửa đất với
DT……m2, STM……,DT còn lại ……m2 sang đất… theo Đơn xin ĐKCMĐ
ngày…../…../….’’
e. Trường hợp cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ
Khi người sử dụng khai báo GCNQSDĐ bị mất: ghi ‘‘Khai báo GCN có số phát hành
là…. bị mất ngày…./…./….’’
Trường hợp cấp lại GCNQSDĐ: ghi ‘‘Cấp lại GCNQSDĐ do bị mất có số phát hành
là….., số vào sổ cấp GCNQSDĐ là….. theo Đơn xin cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ
ngày…./…./….’’
Trường hợp cấp đổi GCNQSDĐ: ghi ‘‘Cấp đổi GCNQSDĐ do bị rách nát (hoặc bị
nhòe ố) có số phát hành là…., số vào sổ cấp GCNQSDĐ…. Theo Đơn xin cấp lại, cấp đổi
GCNQSDĐ ngày…./…./….’’
f. Trường hợp đăng ký, xóa thế chấp bằng QSDĐ.
Trường hợp đăng ký thế chấp bằng QSDĐ: ghi ‘‘Thế chấp bằng QSDĐ với
DT :…..m2 tại ngân hàng (hoặc ông bà).’’
Trường hợp đăng ký xóa thế chấp bằng QSDĐ: ghi ‘‘Xóa thế chấp bằng QSDĐ với
DT :…..m2 tại ngân hàng (hoặc ông bà).’’
+ Phương pháp chỉnh lý Sổ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với
đất.
- Trường hợp thu hồi GCN do Nhà nước thu hồi hoặc cấp GCN trái pháp luật thì
gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi thông tin về GCN đã hoặc thu hồi và ghi ‘‘Thu hồi
GCN do…(ghi lý do thu hồi)’’ vào cột Ghi chú- Trường hợp thu hồi GCN do tách thửa,
hợp thửa, cấp đổi GCN; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất và các trường hợp khác phù hợp với quy định của pháp luật ghi ‘‘Thu hồi GCN
do….(ghi lý do thu hồi), Cấp GCN mới số:…….(ghi vào sổ cấp GCN)’’ vào cột Ghi
chú;
Trang 12
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
- Trường hợp mất GCN và cấp lại GCN mới thì gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi
thông tin về GCN đã mất và ghi ‘‘Mất GCN, cấp lại GCN mới số…..(ghi vào sổ cấp
GCN’’ vào cột Ghi chú;
- Nhiều người sử dụng đất thì ghi ‘‘Đồng quyền sử dụng đất’’
- Trường hợp người nhận GCN là người được ủy quyền thì phải có giấy tờ ủy
quyền và ghi chú ‘‘Được ủy quyền theo văn bản số…, ngày…./…./…..’’
- Giấy chứng nhận cấp mới được ghi vào sổ tiếp theo số thứ tự cuối cùng của
GCN đã cấp thuộc phạm vi đơn vị hành chính lập sổ.
- Trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN thì ghi ‘‘Cấp đổi (cấp lại) lần…’’ vào cột
Ghi chú.
+ Phương pháp chỉnh lý trên GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau khi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất nhận được đơn đăng ký biến động qua
thẩm tra nếu đủ điều kiện thì sẽ tiến hành chỉnh lý GCN. Việc chỉnh lý được thực hiện trên
trang bốn của GCNQSDĐ, khi trang bốn đã hết chỗ thì chỉnh lý trên trang bổ sung được lập
kèm theo.
Khi sử dụng trang bổ sung Giấy chứng nhận phải ghi số thứ tự Trang bổ sung và đóng
dấu giáp lai với trang 4 của Giấy chứng nhận (dấu của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
có thẩm quyền xác nhận đăng ký biến động); ghi chú: ‘‘Kèm theo Giấy chứng nhận này có
Trang bổ sung số: 01,…’’ vào cuối trang 4 của Giấy chứng nhận; ghi vào cột ghi chú của Sổ
cấp Giấy chứng nhận số Trang bổ sung đã cấp.
Nội dung biến động về sử dụng đất được chỉnh lý như sau :
- Cột Ngày, tháng, năm: Ghi thời điểm chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất trên
GCNQSDĐ.
- Cột Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý: được ghi theo các trường hợp sau:
a. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho đối với toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì thu hồi Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận
chuyển quyền.
Nếu bên nhận chuyển quyền có nhu cầu sử dụng Giấy chứng nhận của bên chuyển
quyền thì Văn phòng Đăng ký quyến sử dụng đất xác nhận chuyển quyền vào trang 3, 4 của
Giấy chứng nhận đã cấp với nội dung: ‘‘Chuyển nhượng (hoặc chuyển đổi, để thừa kế, tặng
cho…) cho ông (hoặc bà)…. Theo hợp đồng (hoặc biên bản,….), ngày…./…./…..’’
b. Trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất.
Trường hợp chuyển quyền một phần diện tích thửa đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã
cấp (nếu Giấy chứng nhận cấp cho một thửa đất); bên nhận chuyển quyền và bên chuyển
quyền được cấp Giấy chứng nhận mới.
Nếu bên chuyển quyền có yêu cầu sử dụng Giấy chứng nhận đã cấp thì Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận vào trang 3, 4 của Giấy chứng nhận với nội dung
Trang 13
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
‘‘Chuyển nhượng (hoặc Chuyển đổi, Để thừa kế, Tặng cho,…) một phần thửa số…., tờ bản đồ
số…. cho ông (hoặc bà)…. Với DT là …..m2, STM…., DT còn lại….m2 theo hợp đồng (biên
bản,…) số…., ký ngày…./…../…..’’
Trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp cho nhiều thửa đất mà người sử dụng đất
chuyển quyền sử dụng hoặc một số thửa đất thì ghi ‘‘Chuyển nhượng (hoặc Chuyển đổi, Để
thừa kế, Tặng cho,…) thửa đất số…. chô ông (hoặc bà)….với tổng DT là …..m2, tổng DT còn
lại ……m2 theo hợp đồng (biên bản…) số….., ngày…../……./….’’
c. Trường hợp thế chấp bằng QSDĐ: ghi ‘‘Thế chấp bằng QSDĐ tại ngân hàng (hoặc
ông, bà, tổ chức kinh tế khác)…. Theo hợp đồng số…., ngày…./…./….’’
d. Trường hợp xóa thế chấp bằng QSDĐ: ghi ‘‘Đã xóa thế chấp bằng QSDĐ tại ngân
hàng (hoặc ông, bà, tổ chức kinh tế khác)…. Theo hợp đồng số….,ngày…/…/…’’ và gạch
bằng mực đỏ vào dòng ghi biến động thế chấp.
f. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: ghi ‘‘Chuyển mục đích sử dụng
sang…. Theo quyết định số….,ngày…./…./…’’
g. Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần thửa đất: ghi ‘‘Nhà nước thu hồi một
phần thửa đất số…., với DT….m2, do…(ghi lý do thu hồi), DT còn lại….m2 theo quyết định
số…. của UBND….ký ngày…./…./….’’
- Cột xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng Đăng ký quyến sử dụng đất ghi
ngày tháng năm; ký và đóng dấu, ghi họ tên, chức vụ người ký.
I.1.2. Cơ sở pháp lý.
Tình hình biến động đất đai hiện nay tương đối lớn cho nên để hệ thống hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đầy đủ, chính xác thông tin ngoài thực địa thì Bộ TNMT, Sở TNMT
và UBND Tp Hồ Chí Minh đã ban hành các văn bản sau:
- Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất
đai.
- Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kkhi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 08/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/11/2007 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị Quyết số 1126/2007/ NQ-UBTVQH 11 ngày 21/6/2007 của Ủy Ban Thường Vụ
Quốc Hội quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình
cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp
- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ TNMT về việc hướng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng
Trang 14
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Mộng Khanh
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TNMT quy định về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 20/2010/ TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TNMT quy định bổ sung
về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn.
Giai đoạn trước ngày 30/04/1975
Tình hình quản lý trong thời kỳ này tuy chưa hệ thống, đồng bộ nhưng được phân
định rõ ràng nên có chế độ bảo hộ cho người sử dụng đất một cách phù hợp. Trong giai đoạn
này tình hình biến động đất đai xảy ra ít vì đất đai chưa được công nhận là hàng hóa và người
sử dụng đất chưa có các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê… Vấn đề cập nhật biến
động được lưu tâm nhưng chưa tiến hành cụ thể.
Giai đoạn từ năm 1975 đến trước năm 1993
Thực hiện triển khai đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê theo chỉ thị 299 trong
cả nước đối với đất nông nghiệp. Hệ thống bản đồ và hồ sơ có rất nhiều biến động so với trước
đây. Hệ thống sổ sách đăng ký được thiết lập trong giai đoạn này mang tính điều tra, phản ánh
nguyên hiện trạng sử dụng đất và còn nhiều vấn đề phải giải quyết.
Sau cơn sốt giá đất năm 1991 cho đến năm 1993 (Luật đất đai ban hành) và đến năm
1995 thì mức độ biến động đất đai của Tp Hồ Chí Minh rất lớn, biến động cả về hình thể mục
đích sử dụng và đặc biệt biến động do chuyển đổi, chuyển nhượng rất nhiều trong quá trình đô
thị hóa và công nghiệp hóa. Nhất là khi có Luật đất đai ra đời công nhận đất đai có giá trị và
người sử dụng đất được thực hiện các quyền, đây là cơ sở làm cho đất đai biến động mạnh.
Vấn đề cập nhật biến động những thông tin địa chính đã được đề cập nhưng chưa thực hiện
đồng bộ.
Giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2003
- Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai được Quốc
hội thông qua ngày 02/12/1998; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai được Quốc
hội thông qua 01/10/2001 (điều 13,14, 33).
Tình hình biến động đất đai hiện nay tương đối lớn cho nên để hệ thống hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đầy đủ, chính xác các thông tin ngoài thực địa, UBND Tp Hồ Chí Minh
và Sở Tài Nguyên - MôiTrường đã ban hành các văn bản sau:
- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của TCĐC ban hành mẫu sổ bộ địa
chính, sổ mục kê, sổ địa chính.
- Thông tư 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký
đất đai lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
- Thông tư 1990/2001/NĐ-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC về việc hướng dẫn
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung
Trang 15
