ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC TP.HỒ CHÍ MINH”

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN NHÀ
Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC
TP.HỒ CHÍ MINH”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

VÕ THỊ TÚ NI
08135069
DH08TB
2008 – 2012

Quản Lý Thị Trường Bất
Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012Trang i


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

LỜI CẢM ƠN
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin thành kính gởi
đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu
thương và luôn tạo điều kiện cho con học tập tốt trong suốt thời gian qua.
Em chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Khoa Quản Lý Đất Đai Và
Bất Động Sản, những người đã tận tình giảng dạy và truyền đạt những kiến
thức quý giá làm hành trang cho em trong cuộc sống và công việc sau này.
Đặc biệt, em xin gởi lời cảm ơn chân thành nhất đến Thầy Huỳnh
Thanh Hùng đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, sửa chữa và tạo điều kiện
thuận lợi để em hoàn tất luận văn này.
Thành thật cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh, chị hiện đang
công tác tại Phòng Quản Lý Đô Thị Quận Thủ Đức đã cung cấp số liệu
cũng như đưa ra những ý kiến đóng góp quý báu giúp em hoàn thành tốt bài
báo cáo tốt nghiệp.
Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn thân thương đã đồng hành, giúp
đỡ mình trong suốt thời gian học tập và sinh hoạt tại trường.
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi người, gia đình,
Thầy Cô, các bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc
sống.
Xin chân thành cảm ơn!

Tp.HCM ngày 25 tháng 6 năm 2012
Võ Thị Tú Ni

Trang ii


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Võ Thị Tú Ni, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn quận Thủ
Đức Thành phố Hồ Chí Minh”.
GVHD: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng - khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia
đình, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế quốc dân
của mỗi Đất nước. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản,
là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và sự quan tâm
hàng đầu của xã hội. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của
mỗi con người, mỗi gia đình ở Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và ở quận Thủ Đức
nói riêng. Với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, dân số ngày càng tăng thì nhu cầu
nhà ở của người dân là nhu cầu cấp bách cần giải quyết.
Quận Thủ Đức nằm ở cửa ngõ phía Bắc - Đông Bắc Thành phố Hồ Chí Minh,
tốc độ tăng trưởng của Quận vượt bậc theo cơ cấu công nghiệp - thương mại dịch vụ nông nghiệp, có tiềm năng phát triển về nhiều lĩnh vực như kinh tế, xã hội, khoa học kỹ thuật,… thu hút một lượng lớn lao động tập trung trên địa bàn Quận dẫn đến nhu
cầu về nhà ở tăng cao.
Đề tài được thực hiện nhằm mục đích khái quát tình hình đầu tư xây dựng và
tiến độ triển khai thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn Quận Thủ Đức trong những

năm qua, để thấy được những mặt hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý và đầu tư
xây dựng các dự án nhà ở trên địa bàn Quận. Từ đó, đưa ra những biện pháp khắc
phục, tạo điều kiện cho các dự án nhà ở trên địa bàn Quận được thực hiện có hiệu quả
hơn nhằm góp phần tăng cung cho quỹ nhà ở trên địa bàn Quận Thủ Đức nói riêng và
Thành phố nói chung, tạo mỹ quan cho bộ mặt đô thị.
Trong quá trình nghiên cứu có sử dụng các phương pháp điều tra lý thuyết,
phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh, phương pháp
điều tra, phương pháp phân tích tổng hợp.
Từ năm 2002 đến 2011 trên địa bàn Quận Thủ Đức có 156 dự án đầu tư phát
triển với diện tích là 785,8310ha trong đó có 78 dự án với diện tích 383,9156ha là các
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở chiếm 48,9% tổng diện tích các dự án xin
được giao đất. Tuy nhiên tiến độ thực hiện các dự án là không được khả quan. Đặc biệt
là dự án đầu tư xây dựng nhà ở chiếm đa số 78/156 nhưng chỉ có 32/78 dự án đã triển
khai thực hiện đúng tiến độ.

Trang iii


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN…………………………………………………….................................i
TÓM TẮT ......................................................................................................................ii
MỤC LỤC .....................................................................................................................iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ .................................................................vi
NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................................................vii
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................. 1
PHẦN 1. TỔNG QUAN ................................................................................................ 2

1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .................................................................... 2
1.1.1. Cơ sở khoa học ............................................................................................... 2
1.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................ 15
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.............................................................................. 16
1.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển ................................................................... 16
1.2.2. Thực trạng kinh tế xã hội .............................................................................. 17
PHẦN 2. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 19
2.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 19
2.2. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 19
PHẦN 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................... 20
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội Quận Thủ Đức .............................. 20
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ............................................... 20
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng đô thị ........................................ 22
3.1.3. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã
hội ........................................................................................................................... 26
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Quận Thủ Đức ........................... 27
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của Quận ................................................................. 27
3.2.2. Giao đất cho thuê đất .................................................................................... 29
3.2.3. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại ................................................................... 29
3.2.4. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng .......................................................... 29
3.2.5. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận, QSDĐ QSHNƠ & QSDĐƠ ............................................................... 30
3.2.6. Quy hoạch sử dụng đất ................................................................................. 30
3.3. Khái quát thực trạng nhà ở trên địa bàn Quận Thủ Đức ..................................... 31
3.3.1. Tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về nhà ở từ Quận đến địa phương ........ 31
3.3.2. Khái quát thực trạng nhà ở trên địa bàn quận Thủ Đức ............................... 31
3.3.3. Thực trạng nhà ở của nhóm đối tượng xã hội ............................................... 33
3.3.4. Tình hình cấp phép xây dựng ....................................................................... 34
3.3.5. Về kiến trúc nhà ở ......................................................................................... 34
3.3.6. Định hướng quy hoạch khu dân cư ............................................................... 35

Trang iv


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

3.3.7. Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn Quận Thủ Đức................................ 35
3.4. Thực trạng các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Quận Thủ Đức ................... 36
3.5. Đánh giá tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn Quận Thủ Đức ........ 40
3.5.1. Đánh giá số lượng dự án nhà ở được triển khai thực hiện qua các năm....... 40
3.5.2. Tình hình thực hiện các nhóm nhà ở ............................................................ 41
3.5.3. Đánh giá chung tiến độ thực hiện các dự án nhà ở ....................................... 42
3.6. Giải pháp khắc phục và nâng cao hiệu quả thực hiện dự án ............................... 46
3.6.1. Giải pháp về tài chính ................................................................................... 46
3.6.2. Giải pháp trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất . 47
3.6.3. Giải pháp về quản lý ..................................................................................... 47
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ........................................................................................... 49

Trang v


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

DANH SÁCH CÁC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ
Bảng 1.1.Thống kê dân số, diện tích, theo đơn vị hành chính
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất ngành công nghiệp
Bảng 3.2. Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp

Bảng 3.3.Doanh thu ngành thương mại – dịch vụ - vận tải qua các năm
Bảng 3.4. Lao động phân bố theo cơ cấu ngành
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011
Bảng 3.6. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2011
Bảng 3.7. Nhu cầu nhà ở của hộ gia đình
Bảng 3.8. Danh sách dự án nhà ở trên địa bàn Quận Thủ Đức giai đoạn 2011 – 2015
Bảng 3.9. Nhu cầu về nhà ở của đối tượng thu nhập thấp
Bảng 3.10. Tình hình cấp phép xây dựng
Bảng 3.11. Thống kê số lượng các loại dự án đầu tư
Bảng 3.12. Kết quả giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án từ năm 2002 đến 2011
Bảng 3.13. Tiến độ thực hiện các dự án đã được giao đất
Bảng 3.14. Thống kê số lượng dự án nhà ở qua các năm
Bảng 3.15. Thống kê số lượng dự án nhà ở các loại
Bảng 3.16. Thống kê tiến độ thực hiện các dự án nhà ở
Bảng 3.17. So sánh tiến độ thực hiện giữa các nhóm dự án nhà ở
Biểu đồ 3.1. Tỷ lệ phần trăm về hiện trạng sử dụng đất
Biểu đồ 3.2. Nhu cầu nhà ở của hộ gia đình
Biểu đồ 3.3. Tỷ lệ phần trăm số lượng các loại dự án
Biểu đồ 3.4. Số lượng nhà ở qua các năm.
Biểu đồ 3.5. So sánh tiến độ thực hiện giữa các nhóm nhà

Trang vi


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT
DAĐT

MĐSD
HGĐCN
TCTN
TCNN
CNNN
CĐDC
QL
UBND
QSHNƠ
QSDĐƠ
QSDĐ
PLCC
GPMB
KCN
KCX

Dự án đầu tư
Mục đích sử dụng
Hộ gia đình, cá nhân
Tổ chức trong nước
Tổ chức nước ngoài
Cá nhân nước ngoài
Cộng đồng dân cư
Quản lý
Ủy ban nhân dân
Quyền sử hữu nhà ở
Quyền sử dụng đất ở
Quyền sử dụng đất
Phúc lợi công cộng
Giải phóng mặt bằng

Khu công nghiêp
Khu chế xuất

Trang vii


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu:
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương luôn đi đầu về các mặt
kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Đã có những bước phát triển đáng kể
trong các lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội. Thu hút được đông đảo người dân tập
trung về đây sinh sống và làm việc dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng nhanh. Hàng loạt
những dự án nhà ở, những khu chung cư cao cấp đã và đang được xây dựng và đưa
vào sử dụng làm cho quỹ đất nội thành ngày càng trở nên chật hẹp. Do đó việc mở
rộng phát triển ra các quận ngoại thành như Thủ Đức là điều tất yếu.
Thủ Đức là một quận nằm ở cửa ngõ Đông Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, là
vùng đất làm cầu nối giữa Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Đông Nam Bộ.
Từ năm tách quận tốc độ đô thị hóa của Thủ Đức tăng nhanh nên có sức thu hút đầu tư
xây dựng rất đối với các nhà đầu tư trong và nước ngoài.
Hiện nay trên địa bàn quận Thủ Đức có rất nhiều dự án nhà ở, chiếm ưu thế
nhiều nhất là dư án xây dựng kinh doanh nhà ở. Một số dự án thực hiện đúng tiến độ
đáp ứng được nhu cầu chỗ ở ngày càng cao của người dân. Tuy nhiên thực tế cũng còn
nhiều dự án có tiến độ thi công chậm chạp, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
không thỏa đáng… đã tạo ra không ít khó khăn, phiền toái cho các nhà đầu tư lẫn
người dân.
Nhằm có cái nhìn tổng quát về tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn

Quận Thủ Đức tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các dự án
nhà ở trên quận Thủ Đức Thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn quận Thủ Đức Thành
phố Hồ Chí Minh, nêu lên những mặt tích cực cũng như những mặt hạn chế, trên cơ sở
đó đề ra những giải pháp khắc phục khó khăn trong quá trình thực hiện dự án, nhằm
góp phần tăng cung cho quỹ nhà ở trên địa bàn quận Thủ Đức nói riêng và Thành phố
nói chung, tạo mỹ quan cho bộ mặt xã hội.
3. Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu tiến độ triển khai thực hiện các dự án nhà ở trên
địa bàn quận Thủ Đức Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu trên địa bàn quận Thủ Đức Thành phố
Hồ Chí Minh.
Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ 15/03/2012đến 15/07/2012

Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

PHẦN 1. TỔNG QUAN
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1.1. Tổng quan về nhà ở
 Khái niệm nhà ở
Nhà ở: là nơi cư trú của con người, là chỗ để con người tái sản xuất lao động
của mình để tồn tại và phát triển.
 Đặc điểm nhà ở

- Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng trên
đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu. Mà hiện nay các giao
dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị
trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất.
- Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn
chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập
thấp, vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém. Họ có thể xây dựng
một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20
năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét vôi
tường, cửa....
- Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc
xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất,
nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao.
- Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng. Đặc điểm này một
mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cư
đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau.
 Phân loại nhà ở theo Luật nhà ở 2005
- Nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường. Nhà ở thương mại gồm 3 loại
chính:
• Nhà chung cư
• Nhà ở riêng lẻ
• Nhà biệt thự
Nhà chung cư là nhà ở có thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng
mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng
sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc
sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Nhà riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải đảm bảo diện tích xây dựng
không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng
vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính
không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất
ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện
Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp
có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà ở xã hội
Là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu
tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở. Bao
gồm: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng
vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chỉnh phủ.
- Nhà ở công vụ
Là nhà do Nhà nước đầu tư xây dựng cho một số đối tượng quy định tại điều 60
của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác theo cơ chế do Nhà nước quy
định.
Đây là loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được dùng cho cán bộ công chức
thuộc diện điều động của các cơ quan Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội.
Người được thuê nhà ở công vụ không được chuyển đổi hoặc cho thuê lại dưới bất cứ
hình thức nào và có nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê khi hết tiêu chuẩn ở nhà công vụ
hoặc chuyển đi nơi khác hoặc nghỉ công tác.
- Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng
Là loại hình nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng trong

khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình.
Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo một
trong các hình thức sau đây:
• Tự xây dựng nhà ở
• Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở
• Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn.
Ý nghĩa của nhà ở:
Nhu cầu về chỗ ở là một trong ba nhu cầu cơ
bản đầu tiên của con người, và quyền có chỗ ở đã được
hầu hết các quốc gia quan tâm.
Nhà ở không chỉ có ý nghĩa đối với mỗi cá nhân
mà còn là một trong những điều kiện đầu tiên để hình
thành nên các điểm dân cư, các quần cư của con người.
Nhà ở là một vấn đề có ý nghĩa rất quan trọng trong đời
sống của người dân nói chung và dân cư đô thị nói
riêng.
Ý nghĩa của nhà ở được khái quát ở những khía
cạnh sau:
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị:
• Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn
hoá khu vực, môi trường tự nhiên khu vực...ảnh hưởng rất lớn tới tái sản xuất sức lao
động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng tới quá trình sản xuất,
tới hiệu quả của nền kinh tế. Chẳng hạn như khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc
có tác động rất lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian,
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

mà trong thời đại ngày nay môi trường cạnh tranh khốc liệt thì thời gian làm việc càng
được sử dụng triệt để, hiệu quả.
• Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan đến
xây dựng như ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc
xây dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu
cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hoá như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử, điện
lạnh, trang trí nội thất. Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và quy mô
nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân cư
và nguồn lao động.
• Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trường, trong
đó thị trường bất động sản là một bộ phận. Thị trường bất động sản chỉ hoạt động
mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các đô thị thị lớn. Cung - cầu và chất lượng nhà ở sẽ ảnh
hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất.
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị:
• Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của quá
trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp
tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các
điều kiện ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác. Như Ph-Ăngghen nói: “Con
người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học,
nghệ thuật, tôn giáo....”
• Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự
nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét....mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục đào tạo
con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con
người.
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh
quan hệ xã hội.
Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi
gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát
triển kinh tế - xã hội của quốc gia, mức sống dân cư của một dân tộc. Một thực tế là

khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập quán, đời sống vật chất
tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó. Đối tượng xã hội ngày càng
phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mới ngày càng tăng dẫn
tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp. Xã hội phát triển, căn hộ
đông người sẽ giảm, lối sống, tập quán của người dân đô thị thay đổi. Sự hình thành và
phát triển các khu dân cư và quá trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà
ở. Đi kèm là sự đa dạng về kiến trúc nhà ở, thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu
xây dựng, thiết kế....bộc lộ quan điểm tôn giáo nhân sinh, thẩm mỹ.
 Cung- Cầu nhà ở
- Cung nhà ở:
Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở được phân chia thành ba
khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực không chính thức. Ba khu
vực trên được xem như sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ của Nhà nước
về xây dựng nhà ở ở khu vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà ở do tư nhân và các
doanh nghiệp xây dựng dưới sự điều tiết của Nhà nước và đến nhà ở bất quy tắc được
xây dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhà.
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

• Khu vực Nhà nước: Khu vực này được xem như tiêu điểm chính của chính sách
nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp. Nhà ở khu vực này
chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều giữa các đô thị có quy mô và vị trí
khác nhau. Khu vực Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí
nghiệp, cơ quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có
nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu của Nhà nước theo quy định của
pháp luật. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại nhà được bao cấp, với nguồn

cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên khó tránh khỏi những bất công trong chính
sách phân phối nhà ở.
• Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân hoặc doanh nghiệp
không phải từ nguồn vốn Nhà nước, nhưng hoạt động trong hệ thống quy tắc chính
thức của Nhà nước. Khu vực này Chính phủ ít kiểm soát được mặc dù đã được Nhà
nước điều tiết. Các quy tắc mà Nhà nước điều tiết là rất cần thiết vì lý do an ninh công
cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trường
nhà ở. Những người cần nhà ở nhất chính là những người nghèo thành thị, nhưng thị
trường nhà ở tư nhân không đáp ứng sự cần nhà mà đáp ứng nhu cầu có khả năng
thanh toán. Trong thực tế, xây dựng nhà ở khu vực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực
Nhà nước. Nhưng nếu chúng ta không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách
giữa người giàu và người nghèo tăng lên và dẫn đến sự bất bình đẳng trong xã hội về
nhà ở.
• Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựng nhà ở của tư nhân
không theo quy tắc, hoặc nhà ở được xây dựng trên các giá trị của cộng đồng và tự
giúp đỡ lẫn nhau. Nhà ở trong khu vực không chính thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc
vào bối cảnh kinh tế - xã hội và thiết chế đăc thù của dân cư đô thị. Khu vực này, trên
thực tế đóng góp vào sự gia tăng quỹ nhà ở, đặc biệt đối với những tầng lớp dân cư có
thu nhập thấp.
- Cầu về nhà ở đô thị :
Tại các đô thị các đối tượng có nhu cầu nhà ở bao gồm :
• Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học.
• Nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, hoặc phải sống
tạm bợ tại các khu ổ chuột.
• Nhà ở cho công chức và lực lượng vũ trang.
• Nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá chật.
• Nhà ở phục vụ các đối tượng tái định cư để chỉnh trang và xây dựng các công
trình hạ tầng đô thị.
• Nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung.
• Nhà ở cho học sinh, sinh viên.

• Nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh.
• Nhà ở phục vụ các nhu cầu khác.
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng vì dân cư đô thị làm nhiều nghề khác nhau và
thu nhập giữa các tầng lớp dân cư đô thị có sự chênh lệch lớn.

Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

 Quản lý Nhà nước về nhà ở:
Trong Pháp lệnh ngày 26-3-1991 đã quy định rõ nội dung quản lý Nhà nước về
nhà ở. Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm:
- Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản
lý và sử dụng nhà ở:
Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý Nhà nước về
nhà ở. Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm đảm bảo việc duy trì,
sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở.
Trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng quy định cụ thể về
các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho từng loại tại Nghị định 61/CP
ngày 5-5-1994 của Chính phủ. Đối với những nhà chung cư cao tầng hoặc nhà ở do
nhiều chủ quản lý, Bộ Xây Dựng đã ban hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng
kèm theo Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng.
Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước còn cần xây
dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyến khích các tổ chức kinh doanh,
tập thể, tư nhân tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở; mặt
khác có khả năng khắc phục những cơn sốt giả tạo về giá nhà, tạo điều kiện thuận lợi
cho người dân thoả mãn nhu cầu của mình.

- Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được duyệt.
Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác tổng hợp, phức tạp
liên quan đến nhiều ngành như giao thông, thương mại, dịch vụ... đồng thời nó gắn
liền với sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đây là một công tác quan
trọng và cấp bách đòi hỏi người dân phải quan tâm và nhận thức được điều này. Lập
kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển
sản xuất, tăng năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên bộ mặt mới
cho sự phát triển văn minh của đất nước.
- Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở.
Để bảo đảm nhà ở được xây dựng theo đúng quy hoạch đã được duyệt, bảo đảm
tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thể của từng địa phương khi xây dựng
nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của cấp có thẩm quyền.
- Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
Đây là một nôi dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở. Nó bảo
đảm quyền lợi của người chủ sở hữu nhà ở trước pháp luật và bảo đảm cho cơ quan
quản lý nắm được tình hình nhà ở của địa phương mình và lập kế hoạch phát triển nhà
ở.
Thanh tra Nhà nước, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật nhà ở.
Công tác thanh tra và kiểm tra là chức năng của bất cứ cấp quản lý nào. Nó có
nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý sử
dụng nhà ở.
Với các nội dung trên, Nhà nước thông qua các công cụ quản lý, các quy định
mang tính pháp lý để hoạch định và chỉ đạo thực hiện chính sách phát triển nhà ở phù
hợp từng giai đoạn phát triển kinh tế của Đất nước.
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

 Mục đích của quản lý nhà nước về nhà ở :
- Đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ
nhà ở đô thị.
- Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cả về số lượng và chất lượng, tiện nghi nhà ở cho
nhân dân đô thị, đặc biệt cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện
khó khăn, người thuộc diện chính sách, ưu đãi…
- Tạo cơ sở quy hoạch, kế hoạch, các chương trình dự án, ban hành các chính
sách, biện pháp đầu tư phát triển nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở.
- Góp phần bình ổn thị trường nhà ở, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng.
- Tạo căn cứ pháp lý cho soạn thảo và ban hành các qui định về quy hoạch xây
dựng, qui phạm, qui định thiết kế nhà ở, tạo nguồn thu cho đô thị.
Phương hướng phấn đấu về chỉ tiêu nhà ở trung bình m2 sàn/người: năm 2010:
10 m2 sàn/người; năm 2020:18 – 20 m2 sàn/người.
1.1.1.2. Tổng quan về dự án đầu tư
 Khái niệm dự án
Dự án là một quá trình mang đặc thù riêng bao gồm một loạt các hoạt động
được phối hợp và kiểm soát, có định ngày khởi đầu và kết thúc, được thực hiện với
những hạn chế về thời gian, chi phí và nguồn lực nhằm đạt được mục tiêu phù hợp với
những yêu cầu cụ thể.
 Đặc điểm của dự án
- Mỗi dự án đều phải có mục tiêu xác định và phục vụ cho mục đích phát triển,
sinh lợi.
- Các hoạt động trong khuôn khổ dự án phải là hoạt động có hệ thống, có kế
hoạch.
- Dự án mang những yếu tố không chắc chắn và rủi ro.
- Dự án chỉ tồn tại trong một thời gian nhất định.
- Sản phẩm kết quả của dự án mang tính độc đáo, mới lạ.
- Dự án yêu cầu có sự kết hợp nhiều nguồn lực đa dạng.
- Một dự án cá biệt có thể là một phần của một dự án lớn.

- Môi trường phức tạp, tương tác và cạnh tranh cao.
 Khái niệm đầu tư
Đầu tư là sự hi sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm
thu được các kết quả, thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Có hai
hình thức đầu tư: Đầu tư gián tiếp và đầu tư trực tiếp.
Đầu tư gián tiếp (đầu tư tài chính): là hình thức đầu tư bằng cách mua các
chứng chỉ có giá như cổ phiếu, chứng khoán, trái khoán… để được hưởng lợi tức. Với
phương thức đầu tư này người bỏ vốn không tham gia trực tiếp quản trị công cuộc
kinh doanh.
Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn trực tiếp tham gia
quản trị kinh doanh. Có hai hình thức đầu tư trực tiếp:
- Đầu tư dịch chuyển: là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn mua lại một số
cổ phần đủ lớn để được quyền chi phối hoạt động của doanh nghiệp. Trong hình thức
Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

đầu tư này chỉ có sự thay đổi về quyền sở hữu, tài sản được dịch chuyển từ tay người
này sang tay người khác, không có sự gia tăng tài sản của các doanh nghiệp.
- Đầu tư phát triển: là hình thức đầu tư trong đó người ta tạo dựng nên những
năng lực mới (về lượng hay về chất) cho các hoạt động sản xuất, dịch vụ để làm
phương tiện sinh lợi. Đầu tư phát triển cũng có nhiều hình thức như thiết lập cơ sở
mới, mở rộng cơ sở có sẵn, đổi mới công nghệ ở cơ sở đang khai thác. Đầu tư phát
triển có vị trí đặc biệt quan trọng, nó là biểu hiện cụ thể của tái sản xuất mở rộng, là
biện pháp chủ yếu để cung cấp việc làm cho người lao động, là tiền đề để thực hiện
đầu tư tài chính và đầu tư dịch chuyển.
 Khái niêm dự án đầu tư.

Nếu xét về mặt hình thức, DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết
quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Nếu xét về mặt nội dung, DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan với
nhau được kế hoạch hóa nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết
quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác
định.
Nếu xét trên góc độ quản lý, DAĐT là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn
vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
Với những khái niệm như trên có thể thấy được, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là
việc bỏ vốn để tạo lập mới, mở rộng hoặc tái tạo những khu nhà ở cũ nhằm gia tăng
số lượng và chất lượng những khu nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
Như vậy, sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng nhà ở là những khu nhà ở, đó có thể là
những khu chung cư cao cấp, những khu biệt thự sang trọng, khu chung cư tái định cư
hay khu nhà ở xã hội (nhà ở cho người có thu nhập thấp).
Đầu tư xây dựng nhà ở là hình thức đầu thức đầu tư phát triển, sản phẩm của
nó không đơn thuần chỉ là phục vụ cho mục đích sinh lợi của chủ đầu tư mà còn phục
vụ cho lợi ích xã hội. Vì vậy, việc đầu tư thực hiện các dự án nhà ở cần được quản lý
và giám sát chặt chẽ trong từng giai đoạn, tránh tình trạng “dễ dãi” của các bên có
liên quan cho phép hàng loạt dự án được tiến hành xây dựng, dẫn đến tình trạng mất
kiểm soát, gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân.
Phân loại dự án xây dựng công trình
- Theo quy mô và tính chất: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét,
quyết định về chủ trương đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C.1

Phụ lục 1: Bảng phân loại dự án đầu tư của Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng (ban hành kèm theo
nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ) có quy định rõ cách phân loại dự án theo
nhóm A,B,C

1

Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

- Theo nguồn vốn đầu tư:
• Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước.
• Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát
triển của Nhà nước.
• Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước.
• Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng vốn hỗn hợp
của nhiều nguồn vốn khác.
 Yêu cầu đối với dự án đầu tư
- Một là, tính khoa học.
Tính khoa học của dự án được thể hiện trên những khía cạnh chủ yếu sau:
• Về số liệu thông tin: những dữ liệu, thông tin để xây dựng dự án phải đảm bảo
trung thực, chính xác, tức là phải chứng minh được nguồn gốc và xuất xứ của những
thông tin và những số liệu đã thu thập được (do các cơ quan có trách nhiệm cung cấp,
nghiên cứu tìm hiểu thực tế…)
• Về phương pháp lý giải: các nội dung của dự án không tồn tại độc lập, riêng rẽ
mà chúng luôn nằm trong một thể thống nhất, đồng bộ. Vì vậy, quá trình phân tích, lý
giải các nội dung đã nêu trong dự án phải đảm bảo logic và chặt chẽ.
• Về phương pháp tính toán: khối lượng tính toán trong một dự án thường rất lớn.
Do đó, khi thực hiện tính toán các chỉ tiêu cần đảm bảo đơn giản và chính xác. Đối với
các đồ thị các bản vẽ kỹ thuật phải đảm bảo chính xác về kích thước, tỷ lệ.
• Về hình thức trình bày: dự án chứa đựng rất nhiều nội dung, nên khi trình bày
phải đảm bảo có hệ thống, rõ ràng và sạch đẹp.

- Hai là, là tính pháp lý.
Dự án cần có cơ sở pháp lý vững chắc, tức là phù hợp với chính sách và pháp
luật của Nhà nước. Điều này đòi hỏi người soạn thảo dự án phải nghiên cứu kỹ chủ
trương, chính sách của Nhà nước và các văn bản pháp luật có liên quan đến các hoạt
động đầu tư đó.
- Ba là, tính thực tiễn.
Tính thực tiễn của dự án đầu tư thể hiện ở khả năng ứng dụng và triển khai trong
thực tế. Các nội dung, khía cạnh phân tích của dự án đầu tư không thể chung chung mà
dựa trên những căn cứ thực tế, phải được xây dựng trong điều kiện và hoàn cảnh cụ
thể về mặt bằng, thị trường, vốn…
- Bốn là, tính thống nhất.
Lập và thực hiện dự án đầu tư là cả một quá trình gian nan, phức tạp. Đó không
phải là công việc độc lập của chủ đầu tư mà nó liên quan đến nhiều bên như cơ quan
quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, các nhà tài trợ…
- Năm là, tính phỏng định.
Những nội dung, tính toán về quy mô sản xuất, chi phí, giá cả, doanh thu, lợi
nhuận…trong dự án chỉ có tính chất dự trù, dự báo. Thực tế thường xảy ra không hoàn
toàn đúng như dự báo. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, thực tế xảy ra lại khác xa so
với dự kiến ban đầu trong dự án.

Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

 Các bên tham gia của một dự án
Các bên tham gia là tất cả những ai có liên quan hoặc bị ảnh hưởng bởi các hoạt
động của dự án, cụ thể:

- Có lợi ích nghiệp vụ trong kết quả dự án
- Liên quan trực tiếp tới dự án
- Đóng góp các nguồn lực cho dự án
Các bên liên quan dự án có những lợi ích, nhu cầu và ưu tiên khác nhau. Họ có
thể có những quan điểm khác nhau về việc dự án. Do đó, việc xác định được các bên
liên quan trong dự án càng sớm càng tốt, đặc biệt trong giai đoạn xây dựng ý tưởng.
Việc bỏ qua các bên liên quan còn chưa lộ diện là một rủi ro rất lớn đến việc tổ chức
thực hiện dự án. Thông thường, trong một dự án, các bên tham gia bao gồm:
- Nhà tài trợ ( chủ đầu tư):
Chịu trách nhiệm cuối cùng đối với sự thành công của dự án. Nhà tài trợ có
trách nhiệm kí kết hoàn tất các tài liệu lập kế hoạch và các yêu cầu thay đổi.
Đồng thời cho phép nhóm quản lý dự án sử dụng các nguồn lực, bảo vệ và cố
vấn cho nhóm quản lý dự án.
Trong quá trình thực hiện dự án, nhà tài trợ có thêm các trách nhiệm xem xét lại
các tiến trình và chất lượng, cắt băng khai trương, khánh thành, kí và công bố tôn chỉ
dự án.
- Nhà quản lý dự án (giám đốc dự án):
• Làm việc với các đối tượng liên quan để định nghĩa dự án.
• Lập kế hoạch, sắp xếp lịch trình và dự thảo ngân sách hoạt động của dự án với
đội ngũ ban đầu; chỉ huy nhóm dự án thực thi kế hoạch.
• Giám sát hiệu quả hoạt động và thực hiện các hoạt động hiệu chỉnh.
• Thường xuyên thông báo cho các nhà tài trợ và các đối tượng liên quan dự án:
đưa ra yêu cầu và trình bày những thay đổi về phạm vi.
• Đóng vai trò là người trung gian giữa nhóm dự án và các đối tượng liên quan.
• Nhà quản lý chức năng: các nhà quản lý này chịu ảnh hưởng bởi các hoạt động
hay kết quả của dự án.
• Kiểm soát và đóng góp nguồn lực cho dự án (con người, trang thiết bị…)
• Có thể có những yêu cầu trái ngược với kết quả của dự án.
• Trong một số trường hợp là cấp trên của nhà quản lý dự án.
- Khách hàng:

Trong trường hợp nhà tài trợ không phải là đơn vị triển khai sản phẩm của dự
án thì nhà tài trợ chính là khách hàng. Đối tượng này có nhiệm vụ sau:
• Nhận đầu ra của dự án
• Thanh toán cho đầu ra dự án
• Xác định nhu cầu cho đầu ra dự án
• Có thể là nhiều công ty hay cá nhân với những đặc điểm và yêu cầu trái ngược
nhau.

Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

Nhà cung cấp:
Một dự án thường bao gồm nhiều hạn mục khác nhau, trong đó có những hạn
mục khi xem xét yếu tố khả thi, nhà tài trợ quyết định mua. Nhà cung cấp có trách
nhiệm cung cấp các thiết bị, sản phẩm hay dịch vụ cần thiết phục vụ cho hoạt động của
dự án thông qua hình thức hợp đồng, để đảm bảo dự án đạt được mục tiêu đã đề ra.
 Quy trình thực hiện dự án
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư bao gồm một số công việc sau:
Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư.
Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường trong nước hoặc nước ngoài để tìm thị
trường và đối tác.
Tiến hành điều tra khảo sát, chọn địa điểm xây dựng.
Lập dự án đầu tư.
Gửi hồ sơ dự án và văn bản trình đến người có thẩm quyền quyết định đầu tư,
đến tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án đầu tư.

- Giai đoạn thực hiện đầu tư.
Giai đoạn này bao gồm một số công việc theo trình tự như sau:
Làm thủ tục xin cấp đất, hoặc thuê đất theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Xin giấy phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên.
Thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện kế hoạch tái định cư và
phục hồi, chuẩn bị mặt bằng xây dựng.
Mua sắm thiết bị và công nghệ.
Thực hiện việc khảo sát thiết kế xây dựng.
Thực hiện phê duyệt thiết kế và tổng dự toán công trình.
Tiến hành thi công xây lắp.
Kiểm tra và thực hiện các hợp đồng.
Quản lý kỹ thuật chất lượng thiết bị và chất lượng công trình.
Vận hành thử, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư, bàn giao và thực hiện bảo
hành sản phẩm.
Trong giai đoạn này, công tác đền bù giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên
quyết quyết định tiến độ thực hiện của dự án, vấn đề này cần phải được chú trọng.
- Giai đoạn kết thúc dự án đưa dự án vào khai thác sử dụng. Giai đoạn này bao
gồm các công việc sau:
Nghiệm thu bàn giao công trình.
Thực hiện việc kết thúc xây dựng công trình.
Vận hành công trình và hướng dẫn sử dụng công trình.
Bảo hành công trình.
Quyết toán vốn đầu tư.
Phê duyệt quyết toán.
-

Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

Giai đoạn này phụ thuộc vào tiến độ thực hiện hai giai đoạn trước, nếu dự án
thực hiện nhanh, đúng kế hoạch, chủ đầu tư hoàn tất thủ tục hoàn công, lập chủ quyền
nhà cho tư nhân, nhanh đưa sản phẩm ra khai thác, thu hồi vốn nhanh, bàn giao hạ tầng
kỹ thuật và công trình công cộng cho Nhà nước quản lý.
1.1.1.3. Tổng quan thị trường bất động sản
 Khái niệm bất động sản
Theo luật Dân sự Việt Nam thì bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
 Những đặc điểm cơ bản của bất động sản
- Tính cố định về vị trí
- Tính dị biệt
- Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế)
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau
- Tính khan hiếm
- Tính thích ứng
- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
 Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng
tựu chung lại thị trường bất động sản được hiểu thống nhất như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến

bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản.
 Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trường. Thông
thường, thị trường bất động sản được phân loại như sau:
- Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch
vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công
nghiệp.
- Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi.
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị
trường thế chấp và bảo hiểm.
Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường.
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán
và cho thuê (thị trường sơ cấp).
- Phân loại theo mức độ kiểm soát của Nhà nước.
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị
trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức hay thị

trường không được kiểm soát.
 Những đặc điểm riêng của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
- Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Trong thị trường bất động sản cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với
biến động về cầu và giá cả bất động sản.
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường
không đơn giản và cần có thời gian.
 Cung cầu trong thị trường bất động sản
Cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản
sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới
hạn nhất định.
Cung bất động sản không phải toàn bộ quỹ hàng hóa bất động sản có thể có mà
là lượng hàng hóa bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua
bán, cho thuê, trao đổi v.v… trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hóa bất
động sản nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v…) hoặc có nhu
cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v…) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại
của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa bất
động sản đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Để các nguồn hàng hóa
bất động sản trên thị trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau:
Quỹ hàng hóa bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của
thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị
trường chấp nhận về giá trị sử dụng;

- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa bất động sản không có mục đích để sử dụng
cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi…), tức là sẵn
sàng chuyển giao hàng hóa bất động sản đó cho người khác
- Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ hàng hóa bất động sản đó tham
gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
-

Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

Đặc điểm nổi bật của cung bất động sản trên thị trường này là cung không thể
phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Việc tăng cung của một loại hàng hóa bất động sản với mục đích cụ thể nào đó
thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập bất động sản như tìm việc hiểu thông tin
về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi
công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác…Thời gian xây dựng bất động sản dài
nên khả năng điều chỉnh thị trường bất động sản chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo
và kế hoạch nếu không dễ nãy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản
- Giá cả BĐS
- Tổng quỹ đất quy hoạch phát triển đô thị được chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng.
- Quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa.
- Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS, cùng với những tiến bộ kỹ thuật
được ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.
- Các chính sách Nhà nước liên quan đến bất động sản như: chính sách về đất

đai, chính sách đầu tư xây dựng…
Cầu bất động sản
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất
động sản đó trên thị trường tại những địa điểm nhất định.
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự khác biết khá lớn về
quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô
lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại
không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có
những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có
những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên
có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức
chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu
về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thỏa mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người.
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được
chuyển thành cầu trên thị trường.
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có
điều kiện gặp được cung và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị
trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và
được thỏa mãn.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:
- Dân số.
- Thu nhập khu dân cư.
- Giá cả tiêu dùng.
- Kế họach phát triển kinh tế - xã hội.
Trang 14

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

- Quá trình đô thị hóa, sự phát triển và hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
- Chính sách của Chính phủ.
 Quan hệ cung cầu
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường
không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên. Khi cung
bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cân bằng
và không thay đổi. Khi cung hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá
cầu làm giá giá cả thị trường giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu, giá cả thị trường
của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng
lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá
cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cung giảm cầu. Do đó, thông qua giá cả thị
trường nhận biết được quan hệ cung - cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành
cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Tuy nhiên, để nhận biết được
sự vận động của cung - cầu trong thị trường BĐS, yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy
đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu bất động sản. Như
trên đã trình bày, cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Sự thay đổi
của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung
hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi.
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định. Tuy vậy, cung đất
cho từng mục đích sử dụng đất cụ thể có thể có thay đổi. Việc xây dựng nhà thường
mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự
thay đổi của cầu.
Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn.
Cung ngắn hạn ít có giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu cũng làm cho

giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn và một sự thay đổi
lượng cầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài
hạn. Ngược lại trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá
tăng ít hơn so với ngắn hạn.
1.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/04/2004.
- Luật nhà ở 2005 có hiệu lưc thi hành ngày 01/07/02006.
- Luật xây dựng có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật
đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày
07/12/02004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
của Chính Phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và Thông
tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/08/2004 của Bộ Tài chính về sửa đổi bổ sung, Thông
tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số
197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất.

Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

- Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2012 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật nhà ở.
- Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 của

Chính phủ về sữa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nay là Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày
10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 20/01/2005 về quản lý quy hoạch xây dựng.
- Quyết định số 137/2005/QĐ-UBND ngày 21/05/2004 của Ủy ban nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh về việc phân cấp phê duyệt đồ án quy hoach chi tiết cho Ủy
ban nhân dân Quận, Huyện.
- Quyết định số 109/2005/QĐ-UB ngày 20/06/2005 của Uỷ ban nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh về ban hành quy định về công tác quản lý các dự án đầu tư trong
nước.
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu

Bản đồ hành chính quận Thủ Đức
1.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Quận Thủ Đức là một trong 3 Quận (Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức) tách ra
từ huyện Thủ Đức cũ (ngày 06/01/1997 theo Nghị định 03/CP của Thủ tướng Chính
phủ), nằm ở phía Bắc huyện Thủ Đức và phía Bắc - Đông Bắc Thành phố Hồ Chí
Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

Minh với diện tích tự nhiên là 4.764,88ha và dân số là 490.232 người (năm 2011),
phân bố thành 12 phường là: Linh Chiểu, Trường Thọ, Linh Tây, Tam Bình, Tam
Phú, Linh Xuân, Linh Trung, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Bình Thọ, Linh
Đông và Bình Chiểu.
Quận Thủ Đức nằm ven sông Sài Gòn có diện tích đất nông nghiệp chiếm đến
32% diện tích tự nhiên toàn Quận. Có thể nói đây là một Quận có khả năng phát triển

cơ sở hạ tầng, thương mại - dịch vụ, phát triển các khu du lịch vui chơi giải trí không
chỉ phục vụ người dân trong Quận mà còn thu hút được khách du lịch trong toàn
Thành phố và các khu vực khác.
Mặc dù mới thành lập nhưng Quận đã bắt kịp nhịp độ phát triển của Thành
phố, các cơ sở hạ tầng phát triển nhanh, hệ thống giao thông đường bộ, mạng lưới
điện, hệ thống thông tin,… tương đối hoàn chỉnh và không ngừng được nâng cấp. Đặc
biệt hệ thống giáo dục, y tế được chú trọng đầu tư phát triển. Với vị trí địa lý nằm ở
cửa ngõ phía Bắc - Đông Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, là đầu mối tiếp giáp vùng
kinh tế tứ cận tạo đà cho sự phát triển, mở rộng đầu tư, mở rộng mối quan hệ hợp tác
phát triển kinh tế xã hội trong khu vực và cả nước.
Bảng 1.1: Thống kê dân số, diện tích, theo đơn vị hành chính
STT

Tên phường

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Linh Đông
Hiệp Bình Chánh

Hiệp Bình Phước
Tam Phú
Linh Xuân
Linh Chiểu
Trường Thọ
Bình Chiểu
Linh Tây
Bình Thọ
Tam Bình
Linh Trung

13

Tổng

Dân số

Diện tích
(ha)

32.624
72.566
43.077
23.542
57.942
30.945
35.628
68.184
21.082
17.948

27.732
59.022

294,25
646,96
765,35
308,59
387,07
141,20
499,31
541,21
136,23
121,18
217,47
706,12

490.232

4.764,88

Mật độ dân số
(Người/km2)
11097
11.206
5.631
7.546
14.972
21.947
7.097
12.580

15.388
14.957
12.663
8.384

(Nguồn: Phòng thống kê Quận Thủ Đức)
1.2.2. Thực trạng kinh tế xã hội
Tình hình sản xuất nông nghiệp trên địa bàn Quận đang chuyển mình theo xu
hướng sản xuất nông nghiệp thuần sang kết hợp sản xuất nông nghiệp với phát triển
sinh thái, giảm bớt diện tích các loại cây trồng, vật nuôi có giá trị kinh tế thấp sang
phát triển công nghiệp - thương mại - dịch vụ và du lịch có giá trị kinh tế cao.
Trang 17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tú Ni

Bên cạnh đó, Thủ Đức là địa phương có nền sản xuất công nghiệp - tiểu thủ
công nghiệp lâu năm, nhiều mặt hàng truyền thống của Quận nhanh chóng có chỗ
đứng trong nước và tại thị trường nhiều nước. Nhìn chung, tình hình sản xuất công
nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tiếp tục phát triển khá trở thành ngành chủ lực trong cơ
cấu nền kinh tế, các cơ sở sản xuất với quy mô lớn, trang thiết bị kỹ thuật tiên tiến tập
trung vào các khu chế xuất, khu công nghiệp lớn. Song, vấn đề đáng lo ngại nhất đó là
vẫn còn một số cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường, máy móc và kỹ thuật còn hạn
chế cần có hướng giải quyết tốt để nâng cao hiệu quả sản xuất.
Ngành thương mại dịch vụ trên địa bàn Quận phát triển đa dạng, phong phú
như: thương mại, xuất nhập khẩu, dịch vụ tài chính ngân hàng, vận tải hàng hóa, đầu
tư phát triển các loại hình vui chơi, giải trí, các dịch vụ khoa học kỹ thuật với việc mở
rộng Làng Đại học phía Nam.

Trang 18