Nghiên cứu sự biến động giá đất ở đô thị tại thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LƯƠNG

NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH
QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số
ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2016

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì
công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động giá đất ở đô thị
tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015”.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý
báu của các thầy giáo, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, nhân dân
địa phương.
Đầu tiên, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo: PGS.TS.
Nguyễn Khắc Thái Sơn - Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
đã tận tình giúp đỡ và định hướng cho tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
và đặc biệt các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên đã tận tình dạy bảo tôi trong
suốt 2 năm học qua, cung cấp những kiến thức tiền đề để tôi hoàn thành luận văn
này.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên & Môi trường và
nhân dân thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi thu thập
tài liệu hoàn thành luận văn được tốt nhất.
Mặc dù đã hết sức cố gắng, song do thời gian có hạn, trình độ và năng lực của bản
thân còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, tôi rất mong nhận
được sự quan tâm đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo để luận văn được hoàn thiện
hơn.

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Lương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i LỜI CẢM
ƠN

.............................................................................................................ii

MỤC

LỤC................................................................................................................. iii DANH MỤC
CHỮ VIẾT TẮT..................................................................................vi DANH MỤC CÁC
BẢNG........................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH
....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của biến động giá đất ................................................................. 4
1.1.1. Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai................................................... 4

1.1.2. Thị trường đất đai.............................................................................................. 6
1.1.3. Giá đất, định giá đất ........................................................................................ 13
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................... 18
1.2. Định giá đất và bất động sản một số nước trên thế giới..................................... 21
1.2.1. Định giá đất và bất động sản ở Thái Lan ........................................................ 21
1.2.2. Định giá đất và bất động sản ở Trung Quốc ................................................... 22
1.2.3. Định giá đất và bất động sản ở Australia ........................................................ 23
1.2.4. Định giá đất và bất động sản ở Đức ................................................................ 24
1.2.5. Bài học kinh nghiệm về công tác định giá đất áp dụng cho Việt Nam ........... 24
1.3. Định giá đất và bất động sản tại Việt Nam ........................................................ 26
1.3.1. Căn cứ pháp lý................................................................................................. 26
1.3.2. Công tác định giá đất trên cả nước.................................................................. 27
1.3.3. Công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh....................................... 36
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 39
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 39
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................... 39

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu...................................................................... 39
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 39
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 39
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 39
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 40
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 40

2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 41
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý và biểu đạt kết quả nghiên cứu ....... 43
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 44
3.1. Khái quát về thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh ........................................... 44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 47
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................ 49
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...... 53
3.1.5. Đánh giá chung về tỉnh hình cơ bản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .... 57
3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh................ 58
3.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ....... 58
3.2.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả theo thị trường ........... 60
3.2.3. So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở theo quy định tại thành
phố Cẩm Phả ............................................................................................................. 68
3.3. Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá
đất ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............................................. 73
3.3.1. Yếu tố tự nhiên ................................................................................................ 75
3.3.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng ........................................................................................ 77
3.3.3. Yếu tố mục đích sử dụng đất........................................................................... 77
3.3.4. Yếu tố pháp lý ................................................................................................. 78
3.3.5. Yếu tố tâm lý ................................................................................................... 79
3.4. Tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................ 80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

v
3.4.1. Tồn tại trong công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ............................................................................................................... 80
3.4.2. Giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................ 80
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 82
1. Kết luận ................................................................................................................. 82
2. Đề nghị .................................................................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 83
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 85

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa Tiếng việt

BC

: Báo cáo

BĐS

: Bất động sản

CN-XD

: Công nghiệp - xây dựng

CT-TTg

: Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

FAO

: Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KH

: Kế hoạch

NĐ-CP

: Nghị định - Chính phủ

PTTH

: Phổ thông trung học

QĐ-UBND

: Quyết định - Ủy ban nhân dân

THCS

: Trung học cơ sở TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn TP

:

Thành phố
TT-BTC

: Thông tư - Bộ Tài chính

TT-BTNMT

: Thông tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTLT-BTNMT-BTC : Thông tư liên tich - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính
TT-TCĐC

: Thông tư - Tổng cục Địa chính

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 188/2004/NĐ-CP .................................. 28
Bảng 1.2. Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 104/2014/NĐ-CP .................................. 29
Bảng 2.1. Số hộ phỏng vấn trên các đoạn đường điều tra ........................................ 42
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất Thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013 - 2015 ......... 55
Bảng 3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả trên 10 tuyến đường lựa
chọn ........................................................................................ 59
Bảng 3.3. Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1 ................. 62
Bảng 3.4 Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 2 .................. 65
Bảng 3.5. Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3 ................. 67
Bảng 3.6. So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của
nhóm 1 ..................................................................................................... 68
Bảng 3.7. So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của
nhóm 2 ..................................................................................................... 70
Bảng 3.8. So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của
nhóm 3 ..................................................................................................... 72
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............................................. 74
Bảng 3.10. Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các nhóm đường....... 75
Bảng 3.11. So sánh giá đất ở thị trường trung bình năm 2015 theo hình thể ........... 76
Bảng 3.12. So sánh giá đất ở thị trường trung bình năm 2015 theo mục đích
sử dụng..................................................................................................... 78

Bảng 3.13. So sánh giá đất ở thị trường trung theo tình trạng pháp lý của
thửa đất ......................................................................................... 78

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính Thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh .......... 45
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất của TP. Cẩm Phả năm 2015 ............................ 53
Hình 3.3. Tuyến phố Thương Mại .................................................................. 64
Hình 3.4. Đường Bái Tử Long ........................................................................ 66
Hình 3.5. Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các nhóm đường
.................................................................................... 76
Hình 3.6. Biểu đồ so sánh giá đất ở thị trường trung bình theo tình trạng
pháp lý của thửa đất ........................................................................ 79

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai gắn bó với con người một cách chặt chẽ cả về vật chất lẫn tinh thần. Là tư
liệu sản xuất đặc biệt của mỗi quốc gia không thể thay thế được. Đây là một nguồn tài
nguyên quý giá nhưng cũng là nguồn tài nguyên có hạn, không tăng mà còn có thể giảm

trong tương lai. Nhất là, hiện nay đất nước ta đang trong quá trình CNH - HĐH nhu cầu
sử dụng đất cho các hoạt động sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát
triển đô thị ngày càng tăng lên. Vấn đề đặt ra đó là quản lý ra sao để sử dụng đất đảm bảo
được tính hiệu quả và bền vững. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và
sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý
của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết.
Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai. Để tạo
nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình
thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là
một công cụ, một biện pháp quan trọng không thể thiếu. Mặt khác, giá đất cũng là một
công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để quản lý đất đai bằng biện pháp tài chính. Việc
quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành một công cụ đắc lực trong chính sách tài chính
đất đai, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và
khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý và sử dụng đất đai đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm và hiệu quả.
Hiện nay, công tác định giá đất được quy định khá cụ thể, chặt chẽ ở Luật đất đai
2013. Luật đất đai 2013 đã kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai
2003, Luật đất đai 2013 về giá đất và có một chương riêng quy định cụ thể về Tài chính
đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất trên
một đơn vị diện tích đất. Gıá đất là chỉ tiêu phản ánh mối quan hệ nội tại giữa đất đai và
hàng loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên thị trường, sự lo ngại của người dân, các chính
sách pháp luật của nhà nước...). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều
yếu tố. Do vậy, công tác định giá đất cần được thực hiện thường xuyên nhằm đưa ra cơ
sở quan trọng để cơ quan Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai và
các mục đích khác.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

Giá đất được xác định là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ
đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân
sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những
yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và
hiệu quả.
Thành phố Cẩm Phả là một đơn vị hành chính dọc theo Quốc lộ 18 với các
khu dân cư được ghép nối thành một dải tạo nên một hình dáng đô thị đặc biệt gồm
13 phường và 3 xã.
Cẩm Phả sở hữu nguồn tài nguyên phong phú (trữ lượng than lớn nhất cả nước, có
đá vôi, đất sét, nước khoáng, antimon...) để phát triển các ngành công nghiệp khai thác,
chế biến than, sản xuất xi măng, nhiệt điện, sản xuất vật liệu xây dựng, phát triển trồng
rừng gắn với công nghiệp chế biến gỗ. Với đường bơ biên dai khoảng 73 km, Thành phố có
điều kiện thuân lơi để phat triên cang biên, nuôi trông va chế biên thuy hai san. Bên
cạnh đó, Thành phố còn có vịnh Bai Tư Long xinh đep liền kề với vịnh Hạ Long (môt di
sản thiên nhiên thế giới), nguồn nươc khoang quy hiêm (Quang Hanh, Cẩm Thạch), khu di
tıch lịch sư - văn hoá đên Cửa Ông đươc xêp hạng cấp Quốc gia, khu Vung Đục thuận lợi
cho phát triển du lịch biên đao, du lich tâm linh, du lich nghı dương va chưa bênh chăm
sóc sức khỏe.
Theo Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đến
năm 2050 và ngoài 2050, Cẩm Phả thuộc vùng đô thị trung tâm Hạ Long (gồm có Hạ Long,
Cẩm Phả, Hoành Bồ). Vùng đô thị trung tâm Hạ Long là vùng hạt nhân của tỉnh Quảng
Ninh; là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của toàn Tỉnh với trung tâm thành phố Hạ
Long; gắn kết không gian vịnh Hạ Long với vịnh Bái Tử Long; là đầu mối giao thông quốc
tế, quốc gia và khu vực. Với thế mạnh về công nghiệp khai thác than, nhiệt điện, xi măng,
cụm cảng biển, thương mại, dịch vụ và du lịch biển, Cẩm Phả được xác định là đô thị phát
triển công nghiệp (than, nhiệt điện, phụ trợ...), dịch vụ theo hướng hiện đại, bền vững
với môi trường; là đô thị điển hình trong việc thực hiện cụ thể hóa chuyển đổi "nâu" sang

"xanh".
Vì thế, trong những năm qua, thành phố Cẩm Phả đã triển khai rất nhiều dự án
xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, các công trình giao thông, các công


trình công cộng, công trình văn hóa, đẩy mạnh phát triển du lịch do vậy mà thị
trường bất động sản khá sôi động.
Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên
khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, trong đó việc xác định giá đất chưa sát với giá thị
trường là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính để được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những bất
cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật
về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công
tác định giá đất trên đại bàn thành phố Cẩm Phả nói riêng, định giá đất nói chung và giúp
công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng
dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu sự biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá sự biến động giá đất ở đô thị thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2013 - 2015; từ đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước
về giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát được thực trạng và biến động giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015.
- Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở
đô thị;

- Chỉ ra được khó khăn, tồn tại và đề xuất được giải pháp quản lý giá đất ở tại
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của biến động giá đất
1.1.1. Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai
1.1.1.1. Đặc điểm đất đai
Đất đai là tặng vật của tự nhiên cho không loài người. Đất đai là một trong ba tài
nguyên quý báu nhất của thế giới này: Trời, đất, người. Ba nhân tố đó sản sinh ra của
cải vật chất. Đất đai có những đặc điểm độc đáo khác biệt với các tư liệu sản xuất khác.
- Là tài sản không thể di dời được
Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác
nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường. Do
đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã
hội tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại
động sản.
- Tính năng lâu bền
Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo
vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông
nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai đề ra yêu cầu và khả năng
khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Có hạn về diện tích
Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của
loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể
tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai,
yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả.
- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau
có thể lựa chọn để sử dụng, các thửa đất có chất lượng khác nhau

Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau
có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn
xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất


giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá
nhân, nhóm người với toàn xã hội. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư
cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng
của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành.
Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...), điều
kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại khác nhau lớn về tự
nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp có thể làm cho sản lượng
và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho lực chịu
tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất
hợp lý để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng
đất, nếu con người biết cách sử dụng hợp lý thì chất lượng của đất được nâng lên không
ngừng [19].
1.1.1.2. Chế độ sở hữu với đất đai
Chế độ sở hữu đối với đất đai là một tập hợp các yếu tố pháp lý chi phối các mối
quan hệ phát sinh trong quá trình xác lập và vận động của quyền sở hữu đối với đất đai.
Tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà nội hàm của chế độ sở hữu đất
đai được phân chia ở dạng khái quát, gồm các quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và
quyền sử dụng hoặc phân chia ở dạng phân kỳ, gồm các quyền tài sản đối với đất đai như
quyền hưởng lợi, quyền thừa kế, quyền bán, quyền tặng cho, quyền thế chấp.
Theo xu thế chung trên thế giới hiện nay, việc tài sản thuộc sở hữu của ai hay hình
thức sở hữu nào không còn quan trọng mà điều mấu chốt là ai thực sự đang là người chi
phối, kiểm soát tài sản đó [1].
1.1.1.3. Quyền sở hữu về đất đai
Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu thường

được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La Mã cổ. Theo đó quyền
sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể thực hiện đối với đối tượng sở
hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm hữu, quyền


sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng quyền sở hữu gồm 2
quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo họ quyền chiếm hữu chỉ là
“hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng, quyền định đoạt là giới hạn của quyền năng
sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa là coi quyền sở hữu chỉ có một quyền năng: quyền sử
dụng.
Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống Common law thường không sử dụng
Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở hữu. Theo họ, nội hàm
của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền
định đoạt còn bao gốm cả những quyền mà trong hệ thống pháp luật Civil law gọi là
những bảo đảm cho quyền sở hữu, như quyền quản lý, hưởng lợi, tự quyết, bất khả xâm
phạm,...
Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực
tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp thành nhiều
quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại, một hoặc
một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác.
Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu người cho người khác được
thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Điều đó chứng tỏ quan
niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3
quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời và xơ cứng. Tuy các xu hướng mới, quan
niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong
3 quyền năng của quyền quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối
hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không
phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao
quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng
thuộc quyền sở hữu cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được

thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể
khác có liên quan [1].
1.1.2. Thị trường đất đai
1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng hoặc nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,


thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường
đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền
kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị
trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai
trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật nước ta, khi tham gia vào thị trường đất đai, các chủ
sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất. Muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất,
công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông
qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). Thị trường sơ cấp về
đất đai bao gồm các giao dịch một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người sử dụng đất).
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, nhưng ảnh
hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của đất đai. Các thửa
đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế cho nhau ít nhất về phương

diện giá.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản
xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có
giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường
đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh
hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư
làm giá đất tăng quá mức, nhưng người ta không thể chuyển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc
quyền rất cao.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế
Khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định
thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện
những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí [19].
1.1.2.3. Thị trường đất đai trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng
mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng
đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ
không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai.
Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút
mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển
và các khu đô thị. Khi các cơ sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc
thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng hình thức can thiệp bằng các biện

pháp hành chính.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi
hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô
quy tụ đất đai. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính
sách hạn điền, đôi khi còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới
hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn
khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản
đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép
mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng trưởng của
thị trường hàng hóa.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này
đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản
nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi
đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1.1.2.4. Thị trường đất đai ở Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được
đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai
ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai
trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy
đổi thành tiền.

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính
phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm
1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước,
sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và
được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất
đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo
truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau.
Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn
thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi
đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm
1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật
đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”.
Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người
được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng
nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì
được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không
cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên,
những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán
nhà ở và chủ yếu được mua bán trao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




tay, tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang
cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ
hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố

cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của
thực tế phát triển, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi
bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà
nước giao theo quy định của pháp luật”.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003: Từ năm 1993, thị
trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống
các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá
đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất,
bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối
với từng vùng và theo từng thời gian” .
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư
nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm
vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ
bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì
vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể
hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những
nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai
- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 19941995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá
BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm
trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà
đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng
băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền
kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương
mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời
điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh,
thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và
2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và phát triển đô thị.
Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy
hoạch. Cơn sốt thứ hai trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo
dài đến cuối năm 2003.
* Giai đoạn từ năm 2003 đến trước Luật Đất đai 2013: Luật Đất đai năm
2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất
đai và thị trường BĐS. Luật Đất Đai lần này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn
dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để
phù hợp với cơ chế thị trường. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng
đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc
được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị
trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ
thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với
các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất,
cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản c hất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang
sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà
nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Những quy định mới của
Luật Đất đai năm 2003, cùng với những quy đị nh chi tiết của Nghị định số

181/2004/NĐ-CP, đã đưa thị trường BĐS bước vào giai
đoạn trầm lắng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




Năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường
đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư
và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử
dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại
các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút
nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn
sốt đất nhẹ trong năm 2007. Từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS
sôi động tại một số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu
tư từ thị trư ờng chứng khoán sang thị trường BĐS.
* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực: Theo đánh giá của các chuyên gia
bất động sản nước ngoài, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã
có những bước chuyển mình mạnh mẽ.
Các nhà đầu tư ngoại đều chung nhận định, nền kinh tế Việt Nam đang hội nhập
sâu rộng. Ở tầm vĩ mô, Chính phủ Việt Nam đã và đang đàm phán các hiệp định thương
mại tự do song phương với các nền kinh tế lớn, trong đó có TPP. Chính điều này sẽ mở ra
cơ hội rất lớn cho nền kinh tế Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư lớn của quốc tế.
Các cơ hội có thể nhận thấy qua dân số đông và trẻ, chủ yếu tập trung sống đô
thị, quỹ nhà ở còn khiêm tốn. Bên cạnh đó nhiều chính sách pháp luật về đất đai thông
thoáng đã ban hành như mở cửa cho người nước ngoài mua nhà đã tạo sự minh bạch,
sức mua được khơi thông cộng với tín dụng linh hoạt, chi phí lãi vay thấp đang tạo cơ
hội rất tốt cho người dân mua nhà và doanh nghiệp bất động sản phát triển.
* Đặc trưng của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua:

- Thị trường đất đai mang tính tự phát: thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung cầu
về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự
quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước.
- Thị trường đất đai mang tính bất thường: Thị trường đất đai ở Việt Nam còn
là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong gần 15 năm qua, trên thị
trường đất đai đã diễn ra ba cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995; 2000 - 2002 và 20062008. Trong thời gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà
Nội và TP.Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt
hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư.
- Thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước: Việc chuyển nhượng,
mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo phương thức trao
tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ
tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở
Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn
1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh
nhà đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70 - 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà
đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.
1.1.3. Giá đất, định giá đất
1.1.3.1. Khái quát chung về giá đất
Trong các nền kinh tế thị trường phát triển, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét trên phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong
không gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh
cụ thể xác định.

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị
trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị
trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở
thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trường
mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ
cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có
quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các qui luật kinh tế
thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá
đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tnh tương đối còn giá đất
thị trường thường ở trạng thái động.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1.1.3.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng
còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối
quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ
cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn,
lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thanh dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ
quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá
cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ
thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên, không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người

khai phá đất đai, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí
trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán vào
giá đất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng,
tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Trong thị
trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu.
Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử
dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co giãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do
nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là
mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà
có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Ngoài ra giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của
kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy thửa đất khác nhau
có giá cả rất khác nhau.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1.1.3.3. Cơ sở khoa học hình thành giá
a. Địa tô
C.Mác (1818-1883), trên cơ sở chắt lọc cái nhân hợp lý trong lý luận địa tô của
Adam Smith, của David Ricardo, C.Mác đã kế thừa, phát triển và hoàn thiện lý luận địa tô
của mình; Ông cho rằng: người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu
nhập không phải qua lao động, khoản thu nhập đó gọi là địa tô; hay nói cách khác địa tô
là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Theo Ông trong chế độ tư hữu đất
đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thăng dư, bị người sở hữu đất đai chiếm
không. Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa

tô cũng khác nhau. Trong xã hội phong kiến, địa tô tồn tại dưới các hình thức địa tô lao
dịch, địa tô hiện vật, địa tô tiền, trong xã hội tư bản, địa tô là một bộ phận giá trị thặng
dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô thuê đất đai sử dụng cho người sở
hữu đất đai. Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối.
Từ các kết quả nghiên cứu về địa tô, Mác đã chỉ ra hạn chế của Adam Smith khi
cho rằng địa tô là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, đã chỉ ra sai lầm lớn nhất của
Ricardo khi cho rằng không có sự tồn tại của địa tô truyệt đối trong xã hội tư bản chủ
nghĩa, đồng thời khẳng định một cách dứt khoát rằng: địa tô không phải là một bộ phận
cấu thành giá trị đất đai, rằng đất đai là loại vật chất tự nhiên và là sản phẩm phi lao
động. Nhưng đất đai là loại tài sản đặc thù mà người ta chiếm giữ khi nó là hàng hóa mua
bán thì nó có giá. Mục đích mua đất của người ta là mua quyền lợi thu tiền cho thuê đất,
cho nên giá đất trên thực tế là không phải là giá mua đất mà là giá mua tiền thuê đất. Giá
đất đai quyết định trực tiếp bởi tiền thuê đất là bao nhiêu và mức lợi tức cao hay thấp:
khi lượng tiền thuê đất không thay đổi, giá đất đai tỷ lệ nghịch với mức lợi tức, khi mức
lợi tức không thay đổi thì giá đất đai tỷ
lệ thuận với tiền thuê đất. Từ đó cho thấy công thức tính giá đất như sau:
G



T
L

Trong đó: - G là giá đất
- T là tiền thuê đất
- L là mức lợi tức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

Giá trị đất đai bao gồm các bộ phận sau:
Thứ nhất, chi phí dùng khai thác đất đai;
Thứ hai, giá trị được tích lũy trong kinh doanh đất đai. bộ phận giá trị này được
cấu thành bời 2 bộ phận: bộ phận giá trị sản phẩm được hình thành từ lao động vật
hóa và lao động sống dầu tư cho đất đai, được chuyển dịch và kết đọng trong sản phẩm
đất đai; bộ phân giá trị bản thân đất đai được hình thành từ chuyển dịch và kết đọng lại
trong đất đai;
Thứ ba, Chi phí xây, sửa chữa các công trình trên đất (nếu có);
Thứ tư, chi phí khai thác đất đai tại thành thi (đối với đất đô thị) (Bộ Tài nguyên và
môi trường, 2013).
b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh
hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể
thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì
đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn mà mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân
hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà
tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh
doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác
định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông
thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [19].
c. Quan hệ cung - cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết
định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN